Zalety bycia w Wspólnocie?

Echo1

Zwracam się do Państwa z prośbą o wytłumaczenie mi w paru słowach, jakie są zalety przekształcenia spółdzielni w wspólnotę mieszkaniowo.

Moja spółdzielnia mieszkaniowa jest mała .

Obecne władze , niezbyt patrzą się na pomysł przekształcenia, pewnie, dlatego że niektórzy mogą być odcięci od kasy.

Poprzedni prezes narobił długów czytaj przekrętów, wywalili , a wszyscy muszą spłacić zadłużenie + normalny czynsz, co miesiąc. Jakby tego było mało aktualne władze wymyśliły, że wszyscy zrobimy żute na remont dachu, gdzieś po jeden tysiąc zł.

Tego już za dużo.
Pytanie nr 1. Czy po przekształceniu zmniejszą się koszty administracji.Jakie mogą być oszczędności z tytułu przekształcenia w wspólnotę?
Pytanie nr 2. Czy trudne jest przekształcenie spółdzielni w wspólnotę?
Pytanie nr 3. Można się przekształcić, jeżeli grunt, na którym postawiony jest blok należy do gminy a nie do spółdzielni?

Z góry dziękuje za odpowiedź o fatygę.

gonia

Witam cię Echo1.
Ad 1 na pewno, jeżeli jeszcze będziecie mieć swój zarząd właścicielski,społeczny, opłaty mniejsze najmniej o 1/3.
ad 2 no nie jest to łatwe, sam napisałeś nie chcą być oderwani od kasy(ale pomożemy)
ad3oczywiście, że można.
Napisz co dalej?:bigsmile:

a-z

Czy po przekształceniu zmniejszą się koszty administracji.Jakie mogą być oszczędności z tytułu przekształcenia w wspólnotę?

Po przekształceniu Twoje koszty za administrowanie będą wynosiły ok. 50 - 70 gr za m2 - zależy od zamieszkania. Pozostałe koszty będą bez zmian.

Jeśli rzeczywiście będziecie się zarządzać sami i do tego społecznie, to zaoszczędzicie te 50 - 70 gr od m2.

Można się przekształcić, jeżeli grunt, na którym postawiony jest blok należy do gminy a nie do spółdzielni?

Jeśli ktoskolwiek u Was wyodrębnił własność swego mieszkania, to na pewno można.

Czy trudne jest przekształcenie spółdzielni w wspólnotę?

Zalezy ile lokali się wyodrębniło.

Zarządca

Wspólnoty mieszkaniowe, to raczej małe społeczności, właściciele lokali mają więc większy niż w spółdzielniach mieszkaniowych (i przede wszystkim bezpośredni) wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną.
Gospodarka finansowa jest też bardziej klarowna, właściciele bezpośrednio w formie uchwał decydują o przychodach i kosztach.

owner

Echo1, czy w Twoim bloku już ktoś przekształcił spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność? Jeżeli tak, to jaką część udziałów posiadają właściciele lokali - jesteś w stanie to określić? Z grubsza, według ilości "wykupionych" lokali.

Haneczka

[cite] Zarządca:[/cite] Gospodarka finansowa jest też bardziej klarowna, właściciele bezpośrednio w formie uchwał decydują o przychodach i kosztach.

Gospodarka jest bardziej klarowna, tylko i wyłącznie wtedy, gdy właściciele sami dobrze jej pilnują, współpracując w zgodzie i w porozumieniu.
Właściwie, co tam uchwały właścicieli, ich decyzje o przychodach i kosztach.....
Najważniejsze, kto i w jaki sposób prowadzi ich rozliczenia.
U mnie na przykład licencjonowany rozdawał jednym, a zabierał drugim. Podkreślam jedanak, że to nie był typ Janosika, ale potrafił szczodrą ręką wykazywać nadpłaty po kilka tysięcy.... A jak się wtedy podobał tym właścicielom!

Poza tym, we wspólnocie czasem bywa tak, że nieważne kto i jak głosuje, ale kto liczy głosy.... :bigsmile:

Echo1

[cite] owner:[/cite]Echo1, czy w Twoim bloku już ktoś przekształcił spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność? Jeżeli tak, to jaką część udziałów posiadają właściciele lokali - jesteś w stanie to określić? Z grubsza, według ilości "wykupionych" lokali.

Powiem szczerze dopiero od paru dni zacząłem interesować się przekształceniem spółdzielni w wspólnotę.
W moim bloku i w całej spółdzielni wszyscy mają własnościowe prawo do lokalu ( znaczy się wykupione mieszkania na własność)

wojak

[cite] Haneczka:[/cite] Gospodarka jest bardziej klarowna, tylko i wyłącznie wtedy, gdy właściciele sami dobrze jej pilnują, współpracując w zgodzie i w porozumieniu.

Święte słowa! Jak mawiał Feliks Edmundowicz: "Kontrola jest wyrazem najwyższego zaufania" :bigsmile: U nas finanse stanely na nogi, gdy sam zaczalem prowadzic "równoległą księgowość" i Pani Księgowa byla kilka razy dziennie pytana, dlaczego mnie wychodzi inny wynik dodawania....:devil:

gonia

W moim bloku i w całej spółdzielni wszyscy mają własnościowe prawo do lokalu ( znaczy się wykupione mieszkania na własność)

Czy macie akty notarialne.

Echo1

Czy macie akty notarialne.

Z tego, co wiem to na trzydzieści sześć rodzin ( lokali) może dwie posiadają akt notarialny?
Akt notarialny jest niezbędny do przekształcenia ?

wojak

A jaki w takim razie macie dokument potwierdzajacy prawo WŁASNOŚCI danego lokalu?

owner

[cite] Echo1:[/cite]W moim bloku i w całej spółdzielni wszyscy mają własnościowe prawo do lokalu ( znaczy się wykupione mieszkania na własność)

[cite] Echo1:[/cite]Z tego, co wiem to na trzydzieści sześć rodzin ( lokali) może dwie posiadają akt notarialny?

Zatem nie macie przekształconych praw do lokali "na własność".
Macie spółdzielcze "własnościowe" prawo do lokalu (SWPL), którego nie należy mylić z własnością lokalu.
Akt notarialny może (choć nie musi) wystąpić również przy nabywaniu SWPL, zatem sam fakt posiadania aktu notarialnego nie jest dowodem prawa własności.
Takim dowodem jest dopiero zapis w akcie notarialnym o ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę odrębnego prawa własności lokalu wraz z udziałem w prawie do gruntu: albo w prawie własności, albo w prawie użytkowania wieczystego.

Czy osoby posiadające akty notarialne mają takie wpisy w tych dokumentach?

Jeżeli tak, to jest u Was wspólnota, ale nie działają przepisy ustawy o własności lokali - nadal funkcjonujecie jak nieruchomość spółdzielcza, a spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony na mocy art. 18.1 ustawy o własności lokali. Możecie to zmienić w drodze uchwały, ale dopiero wówczas, gdy właściciele odrębnych lokali będą mieli większość udziałów. Jeśli wszystkie lokale zostaną przekształcone, to wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa (automatycznie).

Jeżeli nie, to wszystkie lokale są własnością spółdzielni. Nie ma co myśleć o wspólnocie, dopóki nie zacznie się proces przekształceń praw do lokali (uwłaszczenie).

Echo1

Czy osoby posiadające akty notarialne mają takie wpisy w tych dokumentach?

Nie mamy wspólnoty, dlatego się pytam, jakie są zalety wspólnoty. Chodzi mi oto żeby ktoś mi wytłumaczył plusy wspólnoty, na czym oszczędza się najwięcej, ( jaka jest różnica pomiędzy spółdzielnią a wspólnoto). Chce na walnym wytłumaczyć ludziom, na czym zaoszczędza. Jakie korzyści mogą mieć po przekształceniu w wspólnotę?
Na razie sam zaczynam WOJNĘ z władzami spółdzielni i od tego jak im to wytłumaczę i czy przekonam resztę ludzi zależy czy mnie poprą, czy,, wyśmieją”! Jeśli ludzie zaoszczędzą pieniądze to poprą mnie!
Z tego, co zrozumiałem to w akcie notarialnym musi być zapis o ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę odrębnego prawa własności lokalu lub w dokumencie potwierdzającym prawo do lokalu ( na moim dokumencie jest imię i nazwisko właściciela lokalu)
Powtarzam dopiero od paru dni zgłębiam ten temat i w o wielu rzeczach dopiero teraz się dowiaduje. Wydaje mi się, że najszybciej i najlepiej wytłumaczą wszystko Ludzie, którzy w tym siedzą ( mieli podobne kłopoty) ZA, CO JESTEM WDZIECZNY!!!!!

gonia

( na moim dokumencie jest imię i nazwisko właściciela lokalu)

Może prościej, kiedy otrzymałeś akt notarialny(może być rok)

owner

Z tego, co zrozumiałem to w akcie notarialnym musi być zapis o ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę odrębnego prawa własności lokalu

Tak.

lub w dokumencie potwierdzającym prawo do lokalu ( na moim dokumencie jest imię i nazwisko właściciela lokalu)

Nie, to musi być akt notarialny z takim wpisem, o jakim mówiłem wcześniej.
Czy Ty masz akt notarialny, czy umowę ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Zawarcie takiej umowy ze spółdzielnią nie wymaga formy aktu notarialnego.

Echo1

[cite] owner:[/cite]

Z tego, co zrozumiałem to w akcie notarialnym musi być zapis o ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę odrębnego prawa własności lokalu

Tak.

lub w dokumencie potwierdzającym prawo do lokalu ( na moim dokumencie jest imię i nazwisko właściciela lokalu)

Nie, to musi być akt notarialny z takim wpisem, o jakim mówiłem wcześniej.
Czy Ty masz akt notarialny, czy umowę ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Zawarcie takiej umowy ze spółdzielnią nie wymaga formy aktu notarialnego.

Nie mam aktu notarialnego ( mam dokument stwierdzający, że mieszkanie numer, metraż itp. jest moje) miałem zamiar iść do notariusza, ale jak się dowiedziałem, że prawie nikt tego niema, to zrezygnowałem.
1. Jeszcze raz,, jak wszyscy członkowie spółdzielni udadzą się do notariusza i w akcie znajdzie się wpis, zapis o ustanowieniu i przeniesieniu na nabywcę odrębnego prawa własności lokalu. To automatycznie powstanie wspólnota”.( Ile za to bierze notariusz)
Te akty notarialne są ważne, ale musze znać też odpowiedzi na te pytania!
2. Chodzi mi oto żeby ktoś mi wytłumaczył plusy wspólnoty, na czym oszczędza się najwięcej, ( jaka jest różnica pomiędzy spółdzielnią a wspólnoto). Chce na walnym wytłumaczyć ludziom, na czym zaoszczędza. Jakie korzyści mogą mieć po przekształceniu w wspólnotę? Na razie sam zaczynam WOJNĘ z władzami spółdzielni i od tego jak im to wytłumaczę i czy przekonam resztę ludzi zależy czy mnie poprą, czy,, wyśmieją”! Jeśli ludzie zaoszczędzą pieniądze to poprą mnie!
Powtarzam dopiero od paru dni zgłębiam ten temat i w o wielu rzeczach dopiero teraz się dowiaduje. Wydaje mi się, że najszybciej i najlepiej wytłumaczą wszystko Ludzie, którzy w tym siedzą ( mieli podobne kłopoty) ZA, CO JESTEM WDZIECZNY!!!!!

a-z

Sami nie pójdą. Musi iść jeszcze spółdzielnia.
Na razie to sa jej mieszkania i to ona może je Wam sprzedac notarialnie.

Echo1

[cite] a-z:[/cite]Sami nie pójdą. Musi iść jeszcze spółdzielnia.
Na razie to sa jej mieszkania i to ona może je Wam sprzedac notarialnie.

Co to znaczy sprzedać notarialnie, trzeba zapłacić jeszcze raz czy co, chyba masz na myśli, że mogą robić przeszkody, ociągać się, zwlekać, przedłużać w czasie podpisania dokumentów u notariusza, ( bo zostano odcięci od kasy?). U mnie w tej spółdzielni tak się składa, że prezes, rada, po prostu wszyscy mieszkają w bloku,, razem ‘’ i tak jak pisałem wcześniej jak ludzie zrozumieją, że opłaca im się założyć, stworzyć wspólnotę to nawet jak coś zaczną kombinować, przedłużać to ich odwołają.Ale musze mieć argumenty żeby przekonać ludzi.

owner

Zaoszczędzicie na kosztach administracyjnych, bo nie będziecie musieli utrzymywać zarządu i administracji spółdzielni. Ale korzyści to nie tylko oszczędności - już Ci o tym pisano wcześniej.

Tematyka spółdzielcza i kwestia przekształceń praw do lokali we własność jest dość dobrze omówiona na forum wspolnoty.net.pl Poczytaj sobie posty w tym dziale: http://www.wspolnoty.net.pl/index.php?c=11
Jest tam wiele wypowiedzi osób, które już to przeszły oraz takich, które dopiero zaczynają.

a-z

Co to znaczy sprzedać notarialnie, trzeba zapłacić jeszcze raz czy co,

Trzeba. Sam płaciłem. Raz przy przekształceniu z lokatorskiego we własnościowe, a drugi przy wyodrębnieniu własności.

chyba masz na myśli, że mogą robić przeszkody, ociągać się, zwlekać, przedłużać w czasie podpisania dokumentów u notariusza, ( bo zostano odcięci od kasy?).

DOKŁADNIE - tak będzie. Stwierdzą np. że nie można wyodrębnić własności, bo działka (lub jedna z dzialek) na której stoi nieruchomość nie jest własnością spółdzielni i nie jest również w użytkowaniu wieczystym, a jej proweniencja jest nieznana...
Mogą inne rzeczy też wymyśleć.

Echo1

Trzeba. Sam płaciłem. Raz przy przekształceniu z lokatorskiego we własnościowe, a drugi przy wyodrębnieniu własności.

Teraz rozumiem mam mieszkanie własnościowe, musze iść do notariusza żeby w akcie był wpis o wyodrębnieniu własności.
1. Żeby zaistniała wspólnota to 100% lokali musi się wyodrębnić i automatycznie powstanie wspólnota. Tak to rozumiem. ( Ile za to bierze notariusz)
2. Można wyodrębnić jeden blok, tak, że jeden blok pozostaje w spółdzielni a drugi jest wspólnoto?
3.Mamy wspólno kotłownie na dwa bloki, palacze są zatrudnieni przez spółdzielnie, to nadal pozostanie bez zmian, czy ulegnie zmianie?
4.Oszczędności po przekształceniu odczuliście od razu, czy dopiero po jakimś czasie, były to jakieś poważne pieniądze?

a-z

Najpierw napisz pismo do spółdzielni, ze chcesz wyodrębnić swój lokal (jedyna prawidłowa droga). Zobaczymy jak zareagują.
ad 1) To pierwsze u Was nie przejdzie, bo prezes i przydupasy tego nie zrobią. Ale jest inne wyjście. Wystarczy ze właściciele dysponujący połową udziałów w nieruchomości podejmą na zebraniu w obecności notariusza uchwałę, ze chcą przejść na sposób zarządzania nieruchomością oparty o uwl, a zostaniecie w tym momencie wspólnotą.
ad 2) Wspólnotą może być tylko nieruchomosć. Niezależnie ile jest w niej budynków.
ad 3) Jak będziecie wspólnotą, to wybierzecie sobie administratora. Jeśli we wspólnocie będzie również ta kotlownia to administrator zatrudni palaczy, a Wy będziecie za to placić. Jeśli nie będzie jej we wspólnocie, to będziecie to ciepło kupować.
ad 4) U mnie nie ma wspólnoty, bo ludzie nie chcą wyodrębniać swych mieszkań twierdząc, ze niewiele im się zmieni.

Mnie wyodrębnienie z notariuszem i innymi opłatami koszt6wało w tamtym roku ok. 1000 zł.

Echo1

Mnie wyodrębnienie z notariuszem i innymi opłatami koszt6wało w tamtym roku ok. 1000 zł.

Właśnie o takie konkrety mi chodziło, teraz wszystko zaczyna mi się układać w głowie, wiem, o czym mówię a-z.
1. Rozumiem, że administrator jest na pensji( jak wysoka jest jego pensja), może lepiej ( taniej), wynająć firmę, która zimuje się administrowaniem wspólnot.
2. Mniejsze koszty płaci się za administrowanie wspólnot, ( bo to jedna osoba), niż za utrzymanie,, elit- władz” spółdzielni?(Tak)

a-z

Mniejsze koszty płaci się za administrowanie wspólnot, ( bo to jedna osoba), niż za utrzymanie,, elit- władz” spółdzielni?(Tak)

Czy 1 osoba czy cała firma stawki są podobne. Takie jak pisałem dużo wcześniej...

Echo1

Czy 1 osoba czy cała firma stawki są podobne. Takie jak pisałem dużo wcześniej...

Nie przewidziałem, że wyodrębnienie ( ten akt notarialny) wypisanie aktu u notariusza może tyle wynieść, nie wiem czy ludzie na to chętnie pójdą. Dlatego pewnie tak mało osób posiada akt notarialny. Jest jakąś możliwość żeby było taniej np.,. innej możliwości przekształcenia spółdzielni w wspólnotę, jakiś zbiorowy akt notarialny, może policzyłby mniej ( kurde to psuje moje plany) U mnie w spółdzielni na etacie jest prezes i księgowa po przekształceniu, tylko jedna osoba odeszłaby od koryta, administrator, czy prezes osoba, która załatwia sprawy bieżące musi być ( jak zwał tak zwał płacić trzeba).

a-z

Zależy jak stary jest budynek - koszt wykupu może być wyższy. Notariusz w tym roku jest trochę droższy.
Nie ma zbiorówek. Ja już skorzystałem z promocji cenowej.


A nie lepiej odwołać prezesa?

Echo1

Wystarczy ze właściciele dysponujący połową udziałów w nieruchomości podejmą na zebraniu w obecności notariusza uchwałę, ze chcą przejść na sposób zarządzania nieruchomością oparty o uwl, a zostaniecie w tym momencie wspólnotą.

1.Żebym dobrze zrozumiał, musi ponad polowych ludzi mających akt notarialny z wpisem o wyodrębnieniu własności, w obecności notariusza podjąć uchwale, że chce przejść na sposób zarządzania nieruchomości oparty o uwl , i jest już wspólnota.
2.Jerzeli przechodzimy z spółdzielni na wspólnotę, to czy robi się coś na wzór remanentu, audytu. Cały majątek spółdzielni zliczamy i przenosimy na wspólnotę (nie wiem jak fachowo to nazwać) Mam nadzieje, że dość jasno się wyraziłem. Tego też, co niektórzy mogą się obawiać!

GRZECH

ad. 1
Tak długo jak długo jest spółdzielcze prawo do lokali mieszkalnych (lokatorskie, własnościowe) to zarządcą jest Spółdzielnia.
Jednak sposób zarządzania, jeżeli ponad połowa (liczona udziałami) lokali jest wyodrębnionych, może zostać oparta na ustawie o własności lokali.

Wspólnota będzie dopiero wtedy jak wszystkie lokale zostaną wyodrębnione (akt notarialny z udziałem w gruncie i nieruchomości wspólnej).

owner

[cite] Echo1:[/cite]1.Żebym dobrze zrozumiał, musi ponad polowych ludzi mających akt notarialny z wpisem o wyodrębnieniu własności, w obecności notariusza podjąć uchwale, że chce przejść na sposób zarządzania nieruchomości oparty o uwl , i jest już wspólnota.

1. Nie.
Uchwałę muszą poprzeć właściciele lokali, którzy łącznie posiadają ponad połową udziałów, wliczając w to udziały spółdzielni.
Jeżeli przyjąć, że spółdzielnia będzie głosowała przeciw uchwale, a wszystkie lokale wyodrębnione łącznie dają niewiele ponad 50% udziałów (np. 50,1%), to uchwałę muszą poprzeć wszyscy właściciele wyodrębnionych (przekształconych na własność) lokali - wtedy uchwała zostanie przyjęta.

2. Nie.
Ale wspólnota powinna powołać swój zarząd (np. spośród właścicieli), który przejmie nieruchomość na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

owner

[cite] GRZECH:[/cite]Wspólnota będzie dopiero wtedy jak wszystkie lokale zostaną wyodrębnione (akt notarialny z udziałem w gruncie i nieruchomości wspólnej).

A co jest po przyjęciu uchwały o przejściu na zarządzanie według uwl? Przecież wówczas ustawa o własności lokali obowiązuje w pełni, bez żadnych ograniczeń: właściciele mogą zmienić zarządcę (zamiast spółdzielni wybrać inną osobę prawną lub fizyczną) a TAKŻE MOGĄ ZMIENIĆ SPOSÓB Zarządu na ten, o którym mowa w rozdziale 4 uwl i powołać uchwałą zarząd wspólnoty.

Co do strony formalnej - wspólnota powstaje z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu - zawsze.
W nieruchomościach postspółdzielczych ustawodawca wprowadza przymusowy zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową, dotychczasowego (do czasu wyodrębnienia pierwszego lokalu) właściciela nieruchomości. Ale to tylko sposób sprawowania zarządu. Przepisy ustawy o własności lokali są wyłączone ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Ale wspólnota już jest, ustawa o SM też mówi o nieruchomości wspólnej.

Są dwa sposoby "przejścia" z SM na WM (określa to ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych):
1) uchwała większością udziałów (potrzebna inicjatywa, aktywność właścicieli)
2) automat, wejście pod rządy ustawy o własności lokali z mocy prawa, po wyodrębnieniu ostatniego lokalu (właściciele nic nie muszą robić, nie jest potrzebna żadna uchwała w tej sprawie).

owner

Wspólnota mieszkaniowa może pozbawić spółdzielnię zarządu: http://www.zarzadca.pl/content/view/618/94/

GRZECH

owner, pozwolę sobie na dyskusję:
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 241 
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Art. 26 
1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, [b]po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/b], niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Art. 27 
1. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
2. [b]Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony[/b], o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 1 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
3. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241 oraz art. 26.
4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, podejmuje rada nadzorcza spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
5. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Więc nie zgodzę się z Twoim twierdzeniem, iż

właściciele mogą zmienić zarządcę (zamiast spółdzielni wybrać inną osobę prawną lub fizyczną)

To nie występuje jeżeli jest Spółdzielnia:

Co do strony formalnej - wspólnota powstaje z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu - zawsze.

Karola

witam, mam problem z zarządca, czy może ktoś mi poradzić co mogę zrobić jeżeli zarządca nie chce udostępnić mi dokumentów dotyczących nieruchomości?? muszę zrobić plan zarządzania nieruchomością, rodzice są właścicielami lokalu, a zarządca robi problemy, mimo że jego obowiązkiem jest udostępienie wszystkich dokumentów właścicielowi, zgodnie z WŁlokU , :sad:

owner

Jak rozumiesz zwrot, że właściciele mogą uchwalić, że "w zakresie zarządu" NW "będą miały zastosowanie przepisy uwl" (art. 24¹)?

Przepisy art. 24¹ i 26.1 usm określają dwie ścieżki przejścia od spółdzielni do wspólnoty, o których pisałem wcześniej:
1) art. 24¹ - wymagana uchwała większością udziałów;
2) art. 26.1 - automat, jeśli wszystkie lokale zostały wyodrębnione.

Art. 27 określa sytuację, kiedy nie zachodzi ani pierwsza, ani druga okoliczność, czyli nie wszystkie lokale są wyodrębnione i nie ma uchwały o przejściu pod uwl.

Więc nie zgodzę się z Twoim twierdzeniem, iż

właściciele mogą zmienić zarządcę (zamiast spółdzielni wybrać inną osobę prawną lub fizyczną)

Masz do tego prawo, ale to stanowisko jest błędne.
Czytałeś wyrok, który przytoczyłem?
Kiedyś rzeczywiście było tak, jak piszesz, są też wyroki opierające się na ówczesnym stanie prawnym (na przykład wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006, III CSK 218/2006, który dotyczył uchwały wspólnoty z 18 lutego 2002). Ale w wyniku kolejnych nowelizacji ustawy o SM zmienił się przepis w sprawie możliwości podjęcia uchwały o przejściu pod rządy uwl (obecny art. 24¹, który został wprowadzony nowelizacją usm z dnia 3 czerwca 2005 r.)

Kiedyś było: "w zakresie ich praw i obowiązków"
Teraz jest: w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną".
Ta zmiana w ustawie spowodowała zwrot w orzecznictwie. Przepis ten daje właścicielom możliwość podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu i wykreśleniu z Kw wpisu o sprawowaniu zarządu przez spółdzielnię jako zarządu powierzonego w trybie art. 18.1 uwl (taką pozycję spółdzielni daje art. 27 usm).

Skoro ustawa o SM używa pojęcia "nieruchomość wspólna", które występuje wyłącznie we wspólnotach, to wspólnota istnieje. "Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową". Tę wspólnotę tworzą: właściciele lokali wyodrębnionych oraz spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lokali niewyodrębnionych.

Ale to jest najmniej ważne, bo to tylko aspekt formalny: wspólnota istnieje, ale nie działa, bo usm wyłącza działanie przepisów ustawy o własności lokali. Ważne jest to, że jeśli właściciele podejmą uchwałę, o której mowa w art. 24¹, to następnie mogą zmienić sposób zarządu (powołać zarząd wspólnoty) i tym samym pozbawić spółdzielnię sprawowania zarządu powierzonego.

GRZECH

udostępnić dać, pożyczyć
Jakie dokumenty chcesz?

owner

Z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23.12.2008 r., I ACa 540/08:

W niniejszej sprawie istotne znacznie ma przede wszystkim nowelizacja z 3 czerwca 2005 r., która dodała art. 24¹. Wspomnieć przy tym jeszcze trzeba, że wcześniej ustawą z 19 grudnia 2002 r. O zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz nielicznych innych ustaw (Dz. U. Nr 240, poz. 2058) został uchylony art. 25 USM który utracił moc z dniem 15 stycznia 2003 r. Dodany nowelizacją z 3 czerwca 2005 r. art. 24¹ USM stanowi zaś w znacznej części powtórzenie obowiązującego pierwotnie art. 25 USM.

Przepis ten jednak różni się od art. 25 USM tym, że pozwala właścicielom lokali podjąć uchwałę, że nie tylko w zakresie ich praw i obowiązków, ale także w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej zwana: UWL). Nadto przepis ten zawiera odmienności co do obliczania większości i uprawnień do zwoływania zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia tej uchwały.

Powołana zmiana oznacza zatem, że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym właściciele lokali mogą - co do zasady - podjąć uchwałę, że do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy UWL Poddanie przez właścicieli lokali sytuacji prawnej ustawie o własności lokali skutkuje tym, że w pełnym zakresie zastosowanie znajdują przepisy tej ustawy. Stosownie też do regulacji zawartej w ustawie o własności lokali, niezależnie od tego czy chodzi o wspólnotę z art. 19 czy z art. 20, możliwe jest powierzenie zarządu (administrowania) nieruchomością wspólną zarządcy (art. 18 UWL. W ten sposób więc może dojść do pozbawienia spółdzielni zarządu wykonywanego jako zarząd powierzony - art. 27 ust. 2 USM, skoro regulacja z art. 18 UWL daje właścicielom lokali możliwość wyboru sposobu zarządu, w tym w szczególności co do podmiotu, któremu zostanie powierzony zarząd.

Link do wyroku: http://www.zarzadca.pl/content/view/618/94/

GRZECH

owner, tak czytałem wyrok i... zadumałem się.
wiele razy rozmawiałem z notariuszem, który przekształca mieszkania w SM, i zawsze twierdzi, że dopuki w nieruchomości jest "stan mieszany" praw do lokalu to zarządzać będzie SM.

Przetrawię to co napisałeś.

owner

[cite] GRZECH:[/cite]wiele razy rozmawiałem z notariuszem, który przekształca mieszkania w SM, i zawsze twierdzi, że dopuki w nieruchomości jest "stan mieszany" praw do lokalu to zarządzać będzie SM.

Obawiam się, że notariusz bazuje na nieaktualnym stanie prawnym.
To dziwne, skoro jak piszesz "przekształca mieszkania w SM".

Poznałem niedawno zarządcę, który "przejął wspólnotę" od spółdzielni na podstawie uchwały właścicieli. Spółdzielnia zaskarżyła uchwały, ale przegrała.
Takie sytuacje rzeczywiście się zdarzają w całej Polsce, to nie jest tylko hipoteza.

Karola

potrzebuje dokumentów dot. statusu nieruchomości, budżetu z ost. dwóch lat, książkę oboiektu budowlanego, wszystko co jest niezbędne do soprządzenia planu zarządzania

owner

Jaki to ma związek z tematem, omawianym w tym wątku?

Karola

to jest chyba pytanie retoryczne?! z góry wiadomo że z poruszanym przez Was wątkiem nie ma nic wspólnego. Nie trzeba sie nawet zastanawiać.. grzech zapytał jakie dokumenty potrzebuje od zarządcy.. więc odpisałam..

gonia

Karola, co to za plan zarządzania?
Kim jest wasz zarządca?

Echo1

Musze to poczytać na spokojnie i ułożyć sobie w głowie.

a-z

Nie jesteś wlaścicilem, więc albo zabierz ze sobą rodzica, albo zaopatrz się w pełnomocnictwo.

A swojego zarządcę postrasz:

Zgodnie treścią art. 276 Kk (Kodeksu karnego), kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Karola

muszę zrobić plan zarządzania nieruchomością na zaliczenie przedmiotu, więc potrzebuje wszystkich informacji odnoście nieruchomości (status, książkę obiektu budowlanego, budżet z ostatnich dwóch lat), niestety zarządca nie bardzo chce udostępnić informacje, chociaż to jest jego obowiązek.. nie wiem co robić..

owner

zarządca nie bardzo chce udostępnić informacje, chociaż to jest jego obowiązek.

Ma obowiązek udostępnić dokumenty właścicielom, a Ty nim nie jesteś. Tobie nie musi udostępnić niczego, nawet nie powinien.
a-z dobrze Ci radzi - idź do zarządcy z ojcem lub matką albo weź od nich pełnomocnictwo. Zarządcę możesz straszyć wtedy, gdy odmówi Ci dostępu do dokumentów po okazaniu pełnomocnictwa (chociaż i wtedy będą to tylko strachy na Lachy). Ale to powinnaś wiedzieć, skoro studiujesz zarządzanie nieruchomościami.

owner

Stan prawny nieruchomości poznasz z księgi wieczystej. Księgi są jawne, każdy ma prawo wglądu do nich oraz pobrania odpisu za opłatą.
Jeśli chodzi o plany gospodarcze z poprzednich lat, to rodzice powinni je mieć w domu, jak wszyscy właściciele. KOB - tylko u zarządcy.

Karola

byłam u zarządcy sama, wczoraj był ojciec( rodzice są właścicielami), nawet podanie napisałam, niestety zarządcy nie było, ojciec zostawił podanie sekretarce,która powiedziała że" jak zrozumie treść podania to oddzwoni.. "

a odnośnie pełnomocnictwa- wstarczy podanie z podpisami rodziców, czy musi być potwierdzenie do notariusza??

a-z

Nie musi być notariusz.

Karola

owner- o co ci chodzi?? dobrze wiem że nie musi mi udostępnić dokumentów, ma taki obowiązek tylko w przypadku właściciela, problem polega na tym że zarządca powiedział że rodzice są właścicielami jedynie lokalu, a współwłaścicielami całej nieruchomości i może podać info odnośnie lokalu.., a to mnie w ogóle nie obchodzi, bo muszę zrobić plan zarządzania na następne 5 lat całego budynku

mam odpis z KW, plan zagospodarowania przestrzennego, potrzebuje ksiżkkę obiektu budowlanego, budżet z ost. dwóch lat, i inne dokumenty, które posiada jedynie zarządca.
Rodzice nie mają planów gospodarczych z poprzednich lat

owner

[cite] Karola:[/cite]dobrze wiem że nie musi mi udostępnić dokumentów, ma taki obowiązek tylko w przypadku właściciela

Ale zaczęłaś tak, jakbyś tego nie wiedziała:

[cite] Karola:[/cite]mam problem z zarządca, czy może ktoś mi poradzić co mogę zrobić jeżeli zarządca nie chce udostępnić mi dokumentów dotyczących nieruchomości??

Tobie nie wystarczy wgląd do dokumentów, potrzebujesz ich kopii. Kserokopie niektórych dokumentów wspólnoty pewnie musisz załączyć do planu zarządzania. Jeżeli wspólnota ma zarząd, spróbuj porozmawiać z członkami zarządu.
Oczywiście, każdy właściciel lokalu ma prawo wglądu do wszystkich dokumentów nieruchomości wspólnej, więc zarządca albo jest leniwy, albo ma bałagan w dokumentacji. A na pewno nie przejawia dobrej woli.
Trudno coś poradzić, bo pewnie zależy Ci na czasie, a ewentualny proces rodziców z zarządcą może zakończyć się zbyt późno. Jesteś w tej sprawie petentem - to Tobie zależy, zarządcy jak widać nie. Może trzeba więcej dyplomacji? Ostatecznie można rozważyć zmianę nieruchomości - może w innej wspólnocie (u krewnych, znajomych) będzie łatwiej?