Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

citizen, koziorozka, Zarządca, Egzo, KubaP, wp44, cdn, Kowal, gecon, piastowska, trader

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1.  
    To poszczególni właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa mogą korzystać z nieruchomości sąsiedniej i zaciągać z tego tytułu zobowiązania. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności.

    Wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień, aby zajmować sąsiednie nieruchomości i zagospodarowywać je. Uchwała, upoważaniająca zarząd do takich działań, jako bezskuteczna, nie będzie miała mocy prawnej. Gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, wspólnota mieszkaniowa może, na podstawie art. 32 a ustawy o własności lokali, nabyć przyległe nieruchomości gruntowe umożliwiające spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.

    Gdy nie skorzysta z takiego uprawnienia - a spełnione zostaną przesłanki ustanowienia służebności, np. drogi koniecznej, to służebność ta zawsze będzie ustanowiona na rzecz poszczególnych właścicieli a nie na na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota nie może być adresatem służebności, jako że zostanie ustanowiona na cudzej własności, która nie mieści się w zakresie pojęcia nieruchomości wspólnej. Brak też uprawnień wspólnoty do zagospodarowywania cudzych nieruchomości (np. urządzanie na nich parkingów, placu zabaw, etc).

    Sprawa, która była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego dotyczyła kwestii granic sprawowania zarządu nieruchomością. Właściciele tworzący pozwane wspólnoty mieszkaniowe korzystali z guntów dewelopera, które zgodnie z projektem miały zostać włączone do osiedla, na plac zabaw, teren zielony, parkingi. Do tego jednak nie doszło, w konsekwencji nieruchomości tych wspólnot nie miały właściwego dostępu do drogi publicznej.

    Wspólnoty mieszkaniowe, na podstawie podjętych przez właścicieli uchwał zagospodarowały te działki, urządzono na nich plac zabaw, dokonano nasadzeń roślinności. Sąd Najwyższy orzekł, że takie działania nie są przejawem gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnoty mieszkaniowe, lecz uznał je za ingerencję w cudze prawo własności poszczególnych właścicieli. Przesądził tym samym o braku legitymacji wspólnot do występowania w tym procesie.

    W uzasadnieniu wyroku swierdził, że: „związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali".Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  2. Gdzie można znaleźć treść wyroku V CSK 143/08 ?
  3. V CSK 143/08 z dnia 8 października 2008 r.

    Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
    Problem, który wymaga rozważenia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, jak daleko sięga przewidziana w art. 17 ustawy o własności lokali odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej, ograniczona przez ustawodawcę do zobowiązań „dotyczących nieruchomości wspólnej”. W szerszym aspekcie jest to także problem zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, bowiem art. 6 w zw. z art. 17, art. 20 i nast. ustawy o własności lokali traktowane są w literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie jako przepisy o podstawowym znaczeniu przy dokonywaniu takiej oceny. Zagadnienie legitymacji biernej w postępowaniu wiąże się bowiem bezpośrednio ze zdolnością prawną strony, gdyż zdolność prawna wyznacza pole cywilnych praw i obowiązków, jakich podmiotem strona może zostać. Legitymacja w procesie jest zaś równoznaczna z uprawnieniem do występowania w danym postępowaniu w charakterze powoda (legitymacja czynna) bądź pozwanego (legitymacja bierna), co na płaszczyźnie materialnej oznacza przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego bądź interesu, którego ochrony na drodze sądowej może się domagać, a po stronie pozwanej – obiektywną zdolność bycia adresatem żądań powoda. Tym samym granice zdolności prawnej wspólnoty wyznaczać będą jednocześnie granice jej legitymacji biernej w postępowaniu wywiedzionym z art. 17 ustawy o własności lokali.
    Zagadnienie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej należy do najżywiej dyskutowanych i rozbieżnie interpretowanych w piśmiennictwie i orzecznictwie. Przegląd koncepcji zawiera uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego podjętej w poszerzonym składzie siedmiu sędziów w dniu 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC z 2008, nr 7-8, poz. 69), w której przyjęto ostatecznie, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku i której nadana została moc zasady prawnej. Pomocą w dokonaniu prawidłowej wykładni przepisów wskazywanych przez powodów służą motywy powołanej uchwały. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. W konsekwencji Sąd ten uznał, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy), jednak tylko nieruchomości potrzebnej do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.
    Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.
    Wykładnia przepisów art. 6 w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali przyjęta przez Sąd I instancji była zatem prawidłowa, a skarga kasacyjna powodów podlega oddaleniu na podstawie art. 39814 k.p.c.
    Nie może także zostać uwzględniony wniosek pozwanych o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego. Odpowiedź na skargę kasacyjną została złożona po upływie terminu przewidzianego w art. 3987 § 1 k.p.c., co powoduje, że uznana być musi za zwykle pismo procesowe, z którego złożeniem § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 1632, poz. 1349 ze zm.) nie wiąże uprawnienia do uzyskania odrębnego wynagrodzenia przez pełnomocnika.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego