Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną

Gość Zarzadca.pl

Dzień dobry!<br />Czy firma zajmująca się obsługą nieruchomości może ustalić jakąś karę za rezygnację z korzystania z ich usług (coś na wzór kary za przedterminowe rozwiązanie umowy z przedsiębiorstwem telekomunikacyjnym)?<br /><br />Pozdrawiam

citizen

W uchwale z odnośnika jest mowa o zmianie sposobu zarządu na zarząd właścicielski (potocznie mówi sie na to "powstanie wspólnoty mieszkaniowej"), czyli MDM jako poprzedni zarząd ma obowiązek przekazania nowemu zarządowi, sprawowanemu przez właścicieli lokali w budynku, całej dokumentacji technicznej i finansowej nieruchomości oraz rozliczenia funduszy celowych (np. funduszu remontowego).

Pytanie Wolfganga sugeruje, że chodzi o jakąś umowę z firmą zarządzającą. Jeśli była taka umowa tej firmy z poprzednim właścicielem, to nie dotyczy ona nowego właściciela nieruchomości, więc nie może być mowy o karach

KubaP

[cite] citizen:[/cite]W uchwale z odnośnika jest mowa o zmianie sposobu zarządu na zarząd właścicielski (potocznie mówi sie na to "powstanie wspólnoty mieszkaniowej"),

To jest kolejna cegiełka aby administratora wybierał ogól właścicielei lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały.

citizen

citizen:W uchwale z odnośnika jest mowa o zmianie sposobu zarządu na zarząd właścicielski (potocznie mówi sie na to "powstanie wspólnoty mieszkaniowej"),

KubaP:To jest kolejna cegiełka aby administratora wybierał ogól właścicielei lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały.

Muszę tu zaprotestować: zacytowałeś mnie, ale całkowicie niezgodnie z "duchem" mojej wypowiedzi:
1. w zacytowanej uchwale jest mowa o zmianie sposobu zarządu i o wprowadzeniu zarządu właścicielskiego (czyli tzw powstanie wspólnoty mieszkaniowej
2. zdecydowanie uważam, że administrator nie musi być wybierany na drodze uchwały właścicieli, gdyż jest to czynność nie przekraczająca zwykłego zarządu. Zarząd podpisuje umowę z administratorem (przez niektórych zwanych zarządcą) na podobnej zasadzie jak podpisuje umowę z firmą sprzątającą lub hydraulikiem sprawującym "opiekę" (naprawy, dyżury itd) nad nieruchomością. Jeżeli właściciele zadecydują, że chcą to uczynić w formie uchwały - nie ma przeciwwskazań, ale nie ma też takiej konieczności
3. Wolfgang się pytał czy mogą być kary dla wspólnoty za zrezygnowanie z zawartych przez poprzedni zarząd umów. Nie ma to nie wspólnego z tybem wybierania administratora

KubaP

[cite] citizen:[/cite]

citizen:W uchwale z odnośnika jest mowa o zmianie sposobu zarządu na zarząd właścicielski (potocznie mówi sie na to "powstanie wspólnoty mieszkaniowej"),

KubaP:To jest kolejna cegiełka aby administratora wybierał ogól właścicielei lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały.

Muszę tu zaprotestować: zacytowałeś mnie, ale całkowicie niezgodnie z "duchem" mojej wypowiedzi:

to nie protestuj, tylko sprostuj swoją wypowiedź ... aby odbiór społeczny był według twoich oczekiwań.

1. w zacytowanej uchwale jest mowa o zmianie sposobu zarządu i o wprowadzeniu zarządu właścicielskiego (czyli tzw powstanie wspólnoty mieszkaniowej

nie jest to prawda , bo wspólnota powstaje z mocy prawa, a nie w związku czy dokonano wyboru Zarządu właścicielskiego czy powierzenia zarządu nieruchomością (18.1)

2. zdecydowanie uważam, że administrator nie musi być wybierany na drodze uchwały właścicieli,
gdyż jest to czynność nie przekraczająca zwykłego zarządu.

a skąd ta rewelacja , kto tak zadecydował, bo z ustawy to nie wynika... nie ma katalogu czynności zwykłego zarządu oraz katalog czynności przekraczających zarząd zwykły jest katalogiem otwartym ( Art.22.3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności

Wybór przez ogół właścicieli lokali ma jedna zaletę - wiedzą kto dysponuje ich danymi osobowymi .... co przy wyborze przez Zarząd, nie zawsze ma to miejsce , gdy w skali roku dochodzi 2-3 krotnej zmiany podmiotu administratorskiego...

3. Wolfgang się pytał czy mogą być kary dla wspólnoty za zrezygnowanie z zawartych przez poprzedni zarząd umów.
Nie ma to nie wspólnego z trybem wybierania administratora

wszytko zależy od spisanej umowy . Jak jest tam o karach to one mogą być egzekwowane... umowa dalej obwiązuje i wybór nowego składu Zarzadu WM tego automatycznie nie zmienia.

citizen

citizen:
1. w zacytowanej uchwale jest mowa o zmianie sposobu zarządu i o wprowadzeniu zarządu właścicielskiego (czyli tzw powstanie wspólnoty mieszkaniowej

KubaP: nie jest to prawda , bo wspólnota powstaje z mocy prawa, a nie w związku czy dokonano wyboru Zarządu właścicielskiego czy powierzenia zarządu nieruchomością (18.1)

Weź głęboki oddech i przeczytaj jeszcze raz (proponuję tym razem - ze zrozumieniem), to co napisałem: w zacytowanej uchwale jest mowa o zmianie sposobu zarządu i o wprowadzeniu zarządu właścicielskiego

To co napisałem w nawiasie i zawierało skrót "tzw" (co oznacza "tak zwane") było po to, by skrótowo (ale zrozumiale) powiedzieć, co w praktyce oznacza taka zmiana sposobu zarządzania nieruchomością. Nie ma co tu się popisywać banalnymi prawdami, że "wspólnota powstaje z mocy prawa", bo to raczej wszyscy wiemy.

Co do innych Twoich tez, nie chce mi się z Tobą dyskutować, bo jak już wcześniej napisałem wiecznie szukasz zaczepek. Ja w taką grę nie mam zamiaru wchodzić i miej sobie ostatnie słowo, bo zdaje się że na tym Ci najbardziej zależy.

Gość Zarzadca.pl

(1) Zaproponowany projekt wymaga, w/g mnie, przebudowy, (a) w podstawie prawnej brak przywołania art.18. ust. 2a., (b) uchwała ma dotyczyć , nie (!) [ cyt:]( z projektu uchwały) ,, że odwołuje się zarząd sprawowany przez ……….. ” lecz (!) uchwala się zmianę , ustalonego w trybie art. 18. ust.1. (u.ow.l.) sposobu zarządu nieruchomością wspólną. (c) projekt uchwały musi mieć odniesienie do zapisów konkretnej ( obowiązującej ) umowy , której zapisy, uchwałą właściciele postanawiają zmienić. <br /><br />(2). Omówienia uchwały.<br /> ,,Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie , o której mowa w art.18. ust. 1. lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza , to dopiero wtedy ,obowiązują zasady określone w przepisach rozdziału 4 ustawy o własności lokali.” ( J.K.)

cdn

Jacek:

w podstawie prawnej brak przywołania art.18. ust. 2a.

To prawda, ale nie ma wymogu, żeby w uchwałach właścicieli podawać jakąkolwiek podstawę prawną podjęcia uchwał.
Jacek:

uchwala się zmianę , ustalonego w trybie art. 18. ust.1. (u.ow.l.) sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Uchwala się zmianę sposobu zarządu? Przecież w projekcie napisano to samo, tylko innymi słowami:

zmienia się sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną

Jacek:

projekt uchwały musi mieć odniesienie do zapisów konkretnej ( obowiązującej ) umowy , której zapisy, uchwałą właściciele postanawiają zmienić.

Właściciele zmieniają nie umowę, lecz ustanowiony umową sposób zarządu. Ustawa nie wymaga zmiany umowy.

KubaP

[cite] citizen:[/cite]. Nie ma co tu się popisywać banalnymi prawdami, że "wspólnota powstaje z mocy prawa", bo to raczej wszyscy wiemy.

dobrze, że dodałeś "raczej" , bo nie wszyscy wiedzą ... nawet w banku ING nie wiedzą i żądają AN załażenia wspólnoty .

[cite] citizen:[/cite]bo jak już wcześniej napisałem wiecznie szukasz zaczepek.

ja niczego nie szukam , to ty zawsze widzisz w moich wpisach podteksty i szukasz zwady ze mną.

cdn

dobrze, że dodałeś "raczej" , bo nie wszyscy wiedzą ... nawet w banku ING nie wiedzą i żądają AN załażenia wspólnoty .

I bardzo dobrze, że żądają. (Ale nie "założenia wspólnoty", tylko wyodrębnienia lokalu.) Bo niby skąd mają wiedzieć, że w jakiejś nieruchomości został jakiś lokal wyodrębniony i "z mocy prawa" powstała wspólnota?

KubaP

[cite] cdn:[/cite]

dobrze, że dodałeś "raczej" , bo nie wszyscy wiedzą ... nawet w banku ING nie wiedzą i żądają AN załażenia wspólnoty .

I bardzo dobrze, że żądają.
(Ale nie "założenia wspólnoty", tylko wyodrębnienia lokalu.)

chyba wiem czego żądają, bo pytałem w źródełku, w banku ING.
Gdy to usłyszałem to parsknąłem śmiechem ...

[cite] cdn:[/cite]Bo niby skąd mają wiedzieć, że w jakiejś nieruchomości został jakiś lokal wyodrębniony i "z mocy prawa" powstała wspólnota?

a co to ich obchodzi czy ktoś coś wyodrębnił czy nie . Ja im okazałem nadanie regonu i nr NIP Wspólnoty ... to im powinno wystarczyć ...

Okazania aktu kupna / sprzedaży lokalu żądali tylko przy nadaniu REGONU i to rozumiem.Tu zaczyna się "rejestracja" wspólnoty

cdn

Jak składasz wniosek o nadanie NIP, to urząd skarbowy też żąda załączenia kserokopii aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu. Mimo tego, że masz już Regon, a więc w innym urzędzie państwowym (statystycznym) już składałeś kopię AN i urząd wydając zaświadczenie o nadaniu Regonu potwierdził istnienie wspólnoty. To cię nie dziwi? Bank ING nie jest tu wyjątkiem w swoich żądaniach.

KubaP

[cite] cdn:[/cite]Jak składasz wniosek o nadanie NIP, to urząd skarbowy też żąda załączenia kserokopii aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu.

Nie ,bo ja nie miałem takich przeżyć .
Wypełniłem wniosek NIP2 o nadanie NIP dołączyłem Regon i po tygodniu przysłali nr NIP na adres wskazany we wniosku.

Bank ING nie jest tu wyjątkiem w swoich żądaniach.

JEST ...WYJĄTKIEM Z REGUŁY ... w innych nie było takich problemów np .PKO BP czy Banku Spółdzielczym, a żądanie umowy o administrowanie uważam za kuriozum ...

cdn

Wypełniłem wniosek NIP2 o nadanie NIP dołączyłem Regon

A do wniosku o Regon nie dołączałeś aktu notarialnego wyodrębnienia lokalu?

KubaP

nie kłóć się ze mną , tylko czytaj moje wpisy. Nie ma zamiaru ich powtarzać dla twojej wygody.

Okazania aktu kupna / sprzedaży lokalu żądali tylko przy nadaniu REGONU i to rozumiem.

Gość Zarzadca.pl

Prezentowany projekt posiada pewien błąd praktyczny. Podjęcie uchwały w/g zaproponowanego wzoru, może doprowadzić do bardzo niekorzystnej sytuacji dla właścicieli lokali t/j dłuższego lub krótszego okresu braku zarządu wspólnoty. [Przykład : ] ,,Załóżmy, że ponad 50% właścicieli zagłosowało skutecznie i uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomości wspólnej zapadła . Część z właścicieli ucieszonych , że (stary przykry) zarząd został odwołany wyszła ,, oblać” sukces a pozostali na zebraniu właściciele nie posiadają już w sumie ponad 50 % udziałów i nie wybiorą , w dniu odwołania starego zarządu, nowego zarządu zgodnie z dyspozycjami wynikającymi z art. 20. ustawy ."] (J.K.)

cdn

Jacek:

ponad 50% właścicieli zagłosowało skutecznie

A czy może wystąpić sytuacja, że 50% właścicieli zagłosuje nieskutecznie? Nowomowa prawników...

Na czym polega "błąd praktyczny"? Uchwała dotyczy zmiany sposobu zarządu z powierzonego na "właścicielski". Wybór zarządu wspólnoty wymaga podjęcia odrębnej uchwały. Wpisywanie składu zarządu wspólnoty do aktu notarialnego i dalej do KW powoduje zaśmiecanie księgi wieczystej. Co zrobisz z wpisem w KW, że zarząd wspólnoty to Jan Kowalski i Stanisław Nowak po zmianie składu zarządu?

Czy ty serio uważasz, że właściciele lokali są idiotami? Że odwołają zarząd powierzony i nie wybiorą zarządu wspólnoty, zostając bez reprezentacji? Ile znasz takich przypadków w realu? Bo ja nie znam żadnego.

KubaP

cdn nie przekręcaj wpisów jak cytujesz

ponad 50% właścicieli zagłosowało skutecznie i uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomości wspólnej zapadła

a twoja wersja to

50% właścicieli zagłosowało skutecznie

Raczej więcej, niż 50%, bo wymagana jest większość głosów.

cdn

OK, poprawka naniesiona: ponad 50%.
KubaP, co sądzisz o meritum?

Gość Zarzadca.pl

.(1).[ Cyt:] ,,nie ma wymogu, żeby w uchwałach właścicieli podawać jakąkolwiek podstawę prawną .". Zgoda ale skoro zaczęło się [ cyt:] ,, Działając na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku ( Dz. U. z 2000 roku, Nr 85, poz. 90 z późn. zm.) " . To podawanie wybiórczo przepisów stosowanych jest niedokończeniem projektu wzoru.<br />(2). [Cyt: ] ,,Uchwala się zmianę sposobu zarządu? Przecież w projekcie napisano to samo, tylko innymi słowami." Zgoda. Ale podany w § 1 projektu uchwały zapis zrozumiały jest tylko dla osób bardzo dobrze znających język prawny. <br />(3)[Cyt:] ,,Właściciele zmieniają nie umowę, lecz ustanowiony umową sposób zarządu. Ustawa nie wymaga zmiany umowy." Naprawdę? Umowa, o której rozmawiamy, to umowa opisana art. 7,8 i 9 (uowl) . W umowie tej zapisu o sposobie zarządu dokonuje się zgodnie z art.8. ust. 2.. Podjęta uchwała w trybie ( art.18. ust.2a.) działa jak aneks do umowy. Czy tak nie jest? (J.K)

cdn

Podjęta uchwała w trybie ( art.18. ust.2a.) działa jak aneks do umowy. Czy tak nie jest? (J.K)

Nie. Właściciele podejmują uchwałę o zmianie sposobu zarządu, a nie o zmianie umowy sprzedaży lokalu.
Przecież ta umowa to jest umowa wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu, czyli umowa między sprzedającym (obecnie najczęściej jest nim deweloper), a kupującym. Uchwałą właścicieli lokali nie można zmienić tej umowy, można natomiast zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Gość Zarzadca.pl

Gratuluję wnikliwości ale zaproponowany projekt uchwały jest nieco ,,niedopieszczony”.[Cyt:] ,, Przecież ta umowa to jest umowa wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu, czyli umowa między sprzedającym, a kupującym.” Nie tak do końca . Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali , w której jednocześnie określono sposób zarządu nieruchomością wspólną, jest umową łączoną Jedna część tej umowy dotyczy przeniesienia; praw własności do lokalu i praw z tym związanych (ma odniesienie do mienie), natomiast druga część tej umowy, dotyczy w szczególności sposobu zarządu cwn. ( ma odniesienie do; uprawnień i obowiązków określonego zarządu wspólnoty mieszkaniowej). Moje zdanie [cyt:] ,, Podjęta uchwała w trybie ( art.18. ust.2a.) działa jak aneks do umowy.” . To nie jest domaganie się aneksowania wszystkich umów nabycia lokali w danej nieruchomości ale zapisanie w projekcie uchwały, o zmianie sposobu zarządu , że druga część umowy traci aktualność.(J.K.)

Gość Zarzadca.pl

Polecam lekturę <br />Sygn. akt I CSK 1047/14<br />WYROK<br />W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ<br />Dnia 15 stycznia 2016 r.<br />Sąd Najwyższy w składzie:<br />SSN Antoni Górski (przewodniczący) SSN Marta Romańska SSN Karol Weitz (sprawozdawca)

gecon

Lektura tego wyroku nic nie wnosi do tematu wątku.
Wyrokiem tym SN uchylił uchwałę wspólnoty i stwierdził, że do głosowania nad zmianą sposobu zarządu nie jest wymagane pełnomocnictwo notarialne lecz rodzajowe a z racji braku w aktach pełnomocnictw (za 30 właścicieli !!! ) nakazał ponownie Sądowi Apelacyjnemu ustalić treść pełnomocnictw i ocenić wynikający z nich zakres umocowania jednego pełnomocnika.
Z uwagi na fakt iż ta uchwała została podjęta po ponownym głosowaniu wynikiem:

...poparli ją właściciele reprezentujący 50,40 % udziałów, a przeciwko byli właściciele reprezentujący 1,09 % udziałów...

- "ważny jest każdy przecinek w pełnomocnictwie" - decyzja SN jest zasadna.
Wypada sobie, czyli nam właścicielom we wspólnotach, życzyć - aby wszyscy sędziowie byli tak rzetelni przy rozpatrywaniu ważności uchwał właścicieli.

blazejh

Elegancki wywód sędziów SN co roli do pełnomocnika, który głosując w imieniu reprezentowanego właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Więc nie musi był umocowany notarialnie do aktu głosowania tylko dlatego, że uchwała jest protokołowana przez notariusza.


Ciekawsza jest sprawa przyczyny złożenia kasacji przez spółkę!!!

Przecież w dwóch instancjach spółka wygrała, a wspólnota dwa razy przegrała. Dwa razy stwierdzono nieważność uchwały!

Czyli chodzi o pieniądze. Moim zdaniem w spółce połapali się, że wyrok apelacyjny jest wadliwy i jest podstawa do kasacji.
Skwapliwie wnieśli kasację (rozpatrzoną prawie dwa lata po apelacji), oczywiście wygrali ją, sprawa wróciła do sądu apelacyjnego.

Efekt? Moim zdaniem najszybciej za rok-dwa będzie prawidłowy wyrok.
Właściciele pewnie skołowani, czekają na zakończenie procedur sądowych i nie podejmą trzeci raz uchwały. Więc zarządca powierzony za pomocą kruczka prawnego i przy pomocy spółki F na długi czas ma spokój. Może kasować wspólnotę która go nie chce.