Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

Egzo, KubaP, MarcoPolo, koziorozka, Zarządca, czajnik5, trader, citizen, a-z, Stasiu, Haneczka, WMP9, cezar138, tomnatom, zadowolony, marco-999, elan124, Aquart, bogrem, MagdaA, Alicia, TreVar, Aneta83, jurekszach, pegi2000, badi, sssylwek, wm.poznan, swircyk, neusia, kanalia, Cheops, stonka, abwehrstelle_breslau, krzysiek11, romanzg, aniawaw82, helenkam, ajor3, Gość Zarzadca.pl

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    • CommentAuthorszczecin8
    • CommentTime22-10-2009 zmieniony
     
    w wielu wątkach tutaj pojawiały się głosy, iż zarząd wspólnoty może sam, bez uchwały, wypowiedzieć umowę o zarządzanie z administratorem. tymczasem orzecznictwo SN wskazuje, że wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały WM. mam więc pytanie z czego wynika uprawnienie zarządu wspólnoty do wypowiedzenia umowy o zarządzanie? zarząd został upoważniony do jej zawarcia uchwałą, natomiast nie było w uchwale już mowy o prawie do jej wypowiedzenia. czy istnieją jakieś orzeczenia w sprawie takiej interpretacji?
  1.  
    szczecin8:w wielu wątkach tutaj pojawiały się głosy, iż zarząd wspólnoty może sam, bez uchwały, wypowiedzieć umowę o zarządzanie z administratorem.

    Zarząd zawiera umowę zlecenie z osobą np. posiadającą licencję zarządcy, ale faktycznie nie jest to umowa o zarządzanie tylko o wykonywanie czynności zarządu zwykłego, które zawarte są w tej umowie.
    szczecin8: tymczasem orzecznictwo SN wskazuje, że wybór zarządcy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały WM. mam więc pytanie z czego wynika uprawnienie zarządu wspólnoty do wypowiedzenia umowy o zarządzanie?

    Masz chyba na myśli wybór administratora?
    W sytuacji, gdy wspólnota ma wybrany zarząd zatrudnia zarządcę jako administratora, przekazując mu umową wykonywanie zleconych czynności.
    To zarząd w imieniu wspólnoty podpisuje z nim tę umowę, będąc jej reprezentantem i właśnie z tego faktu wynikają uprawnienia do wypowiedzenia (rozwiązania )
    umowy. Zarząd podpisywał - zarząd wypowiada w imieniu wspólnoty.
    szczecin8: zarząd został upoważniony do jej zawarcia uchwałą, natomiast nie było w uchwale już mowy o prawie do jej wypowiedzenia. czy istnieją jakieś orzeczenia w sprawie takiej interpretacji?

    W sytuacji, gdy zarząd został upoważniony do zawarcia umowy o administrowanie uchwałą, musi również być uchwała upoważniająca zarząd do jej wypowiedzenia.
    Następnie może już spokojnie wypowiedzieć umowę, reprezentując wspólnotę, bo posiada w tym zakresie stosowną uchwałę.
    Są sytuacje, w których zarządcy/administratorzy nie przyjmują wypowiedzenia lub zwlekają w czasie, wiedząc doskonale o tym, że skoro wspólnota wyraziła zgodę uchwałą na zawarcie z nimi umowy przez zarząd , to samo wypowiedzenie, które złoży im zarząd nie ma mocy prawnej bez uchwały wspólnoty.
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime22-10-2009 zmieniony [Blog]
     
    W sytuacji, gdy wspólnota ma wybrany zarząd zatrudnia zarządcę jako administratora, przekazując mu umową wykonywanie zleconych czynności. (...)

    W sytuacji, gdy zarząd został upoważniony do zawarcia umowy o administrowanie uchwałą, musi również być uchwała upoważniająca zarząd do jej wypowiedzenia.

    Jeśli przyjąć, że zawarcie umowy o administrowanie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej leży w jego kompetencjach (z czym się zgadzam), to nie zmienia tego fakt podjęcia uchwały przez właścicieli o "upoważnieniu" zarządu do zawarcia tej umowy. Takie upoważnienie nie było potrzebne, zarząd mógł i bez niego taką umowę zawrzeć. Zatem uchwała nie nadaje zarządowi nowych uprawnień. A skoro tak, to rozwiązanie tej umowy nie wymaga wcześniejszej uchwały, upoważniającej do tego zarząd.

    Jeśli zwróci się do wspólnoty jeden z właścicieli z pytaniem, czy wspólnota zgadza się na to, by wynajął on sobie hydraulika do naprawy baterii umywalkowej, a wspólnota wyrazi na to zgodę uchwałą, to jeszcze nie znaczy, że powstała między nimi jakaś trwała zależność w tej sprawie i że do zwolnienia hydraulika właściciel też będzie potrzebował zgody wspólnoty i że w braku takowej zwolnienie hydraulika przez właściciela lokalu nie będzie miało mocy prawnej.
    •  
      CommentAuthorZarządca
    • CommentTime22-10-2009 zmieniony
     
    Szczecin 8 wyraźnie podkreślił, że w orzecznictwie można się spotkać z poglądem, że zlecenie administrowania to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
    To nie jest jednak pogląd jednolity, ale pytanie dotyczy właśnie takiej sytuacji.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  2. bardzo dziękuję za powyższe opinie. wklejam poniżej tezę wyroku, który wzbudził moje wątpliwości na tym polu:

    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r. VI ACa 479/2004

    Czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną (zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy - zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 tej ustawy.
    •  
      CommentAuthorwwwinyl
    • CommentTime23-10-2009
     
    Widzę, że sąd zarządzanie nazywa administrowaniem.
    Jak zwał, tak zwał.
    Zarząd nie może powierzyć żadnej osobie fizycznej ani prawnej zarządzania w oparciu o 18.1.
    To może zrobić tylko wspólnota.
    Ale zarząd może powierzyć usługi administrowania administratorowi bez powoływania się na ww. artykuł.
  3. czyli dobrze rozumiem, że zarządzanie przez administratora obok zarządu nie jest tożsame z administrowaniem?
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime23-10-2009 zmieniony [Blog]
     
    szczecin8:Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r. VI ACa 479/2004
    Czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną (zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy - zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 tej ustawy.

    Jest oczywiste, że "powierzenie zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali" jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły.
    Co więcej - powierzenie odbywa się w drodze umowy, zawartej w formie aktu notarialnego, a więc za zgodą wszystkich właścicieli lokali, a nie w drodze uchwały, czyli tylko większością głosów.

    Jednak w pierwszym poście tego wątku pytałeś o uprawnienie zarządu wspólnoty (powołanego uchwałą na podstawie art. 20 uwl) do wypowiedzenia umowy z zarządcą / administratorem - a to zupełnie inna sytuacja. Jeżeli jest zarząd wspólnoty z art. 20, to nie ma mowy o zarządzie powierzonym na mocy art. 18.1 ("zarządcy notarialnym").

    Uprawnienie zarządu wspólnoty wynika z ustawy o własności lokali:
    Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. (...)
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

    Uważam, że zawarcie takiej umowy jest czynnością zwykłego zarządu, zatem zarząd wspólnoty może zarówno zawrzeć taką umowę, jak i ją wypowiedzieć.
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime23-10-2009
     
    szczecin8:czyli dobrze rozumiem, że zarządzanie przez administratora obok zarządu nie jest tożsame z administrowaniem?

    Nie jest tożsame z zarządzaniem.
    Zgodnie z ustawą o własności lokali są 3 sposoby zarządzania nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej.

    Nieruchomość może być zarządzana:
    1) przez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
    2) przez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
    3) przez zarządcę przymusowego wyznaczonego przez Sąd.

    Zgadzam się z poglądem majkowej w tej kwestii. Więcej: http://je.pl/ihy0
    .
  4. teraz wszystko jasne. jeszcze raz dziękuję za pomoc w tej sprawie. pozdrawiam
  5. Zarządca:Szczecin 8 wyraźnie podkreślił, że w orzecznictwie można się spotkać z poglądem, że zlecenie administrowania to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
    To nie jest jednak pogląd jednolity, ale pytanie dotyczy właśnie takiej sytuacji.


    Wydaje mi się, że należy jasno i wyraźnie rozgraniczyć dwa pojęcia. Pierwszym jest , zazwyczaj odpłatne, powierzenie zarządu osobie lub firmie, czyli zarządcy - i to w moim mniemaniu przekracza zwykły zarząd. Drugim, jest podpisanie umowy z administratorem, czyli podmiotem wspierającym zarząd i wspólnotę w bieżących obowiązkach, ale nie mającym mocy decyzyjnej (uprawnień zarządu). I to może zrobić zarząd w ramach zwykłych czynności zarządu, o ile wspólnota przewidziała w planie gospodarczym budżet na opłacenie administratora.
  6. jQ:
    Wydaje mi się, że należy jasno i wyraźnie rozgraniczyć dwa pojęcia. Pierwszym jest , zazwyczaj odpłatne, powierzenie zarządu osobie lub firmie, czyli zarządcy - i to w moim mniemaniu przekracza zwykły zarząd. Drugim, jest podpisanie umowy z administratorem, czyli podmiotem wspierającym zarząd i wspólnotę w bieżących obowiązkach, ale nie mającym mocy decyzyjnej (uprawnień zarządu). I to może zrobić zarząd w ramach zwykłych czynności zarządu, o ile wspólnota przewidziała w planie gospodarczym budżet na opłacenie administratora.


    Zawarcie umowy z administratorem wymaga jednak uchwały, głównie z powodu kosztów, dlatego jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.
    Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  7. Ale uchwała nie musi mówić o nazwie administratora, zatem wybór należy do zarządu.
  8. Moim zdaniem nie musi, tak jak wybór wykonawcy remontu.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  9. Wydaje mi się, że w tym tkwi kompromis.
    WM podejmuje decyzje czy zarząd ma zarządzać samemu czy z pomocą administratora, a wyboru administratora dokonuje zarząd.
  10.  
    wwwinyl:Wydaje mi się, że w tym tkwi kompromis.
    WM podejmuje decyzje czy zarząd ma zarządzać samemu czy z pomocą administratora, a wyboru administratora dokonuje zarząd.

    Nie.
    Wspólnota podejmuje uchwałę dotyczącą wyrażenia zgody na zatrudnienie administratora i w tej uchwale może również udzielić zgody i pełnomocnictwa zarządowi do samodzielnego wyboru administratora . Jeśli takiej zgody nie udzieli, to zarząd nie nie ma w tym zakresie uprawnień.

    Zarząd zawsze zarządza samodzielnie w zakresie czynności zarządu zwykłego, a administrator jedynie wykonuje czynności zlecone przez zarząd, które nie mają nic wspólnego z funkcją zarządzania jako taką, czyli podejmowaniem decyzji.
  11. Haneczka: "Wspólnota podejmuje uchwałę dotyczącą wyrażenia zgody na zatrudnienie administratora i w tej uchwale może również udzielić zgody i pełnomocnictwa zarządowi do samodzielnego wyboru administratora . Jeśli takiej zgody nie udzieli, to zarząd nie nie ma w tym zakresie uprawnień. "
    Nie zgadzam się z tym, czy dokonując wyboru firmy sprzątającej, albo kancelarii adwokackiej zarząd też musi się zwracać do ogółu właścicieli?
    Haneczka: "Zarząd zawsze zarządza samodzielnie w zakresie czynności zarządu zwykłego, a administrator jedynie wykonuje czynności zlecone przez zarząd, które nie mają nic wspólnego z funkcją zarządzania jako taką, czyli podejmowaniem decyzji"

    Z tym się zgadzam.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  12. Zarząd zawsze zarządza samodzielnie w zakresie czynności zarządu zwykłego, a administrator jedynie wykonuje czynności zlecone przez zarząd, które nie mają nic wspólnego z funkcją zarządzania jako taką, czyli podejmowaniem decyzji.

    Precyzuję na wyrost: mówimy o decyzjach w imieniu wspólnoty.
    W końcu administrator podejmuje również decyzje w ramach swojej organizacji pracy.

    Z pierwszą częścią oczywiście (podobnie jak zarządca) się nie zgadzam.
  13.  
    Zarządca:
    Haneczka: "Wspólnota podejmuje uchwałę dotyczącą wyrażenia zgody na zatrudnienie administratora i w tej uchwale może również udzielić zgody i pełnomocnictwa zarządowi do samodzielnego wyboru administratora . Jeśli takiej zgody nie udzieli, to zarząd nie nie ma w tym zakresie uprawnień. "

    Nie zgadzam się z tym, czy dokonując wyboru firmy sprzątającej, albo kancelarii adwokackiej zarząd też musi się zwracać do ogółu właścicieli?

    Dokonując wyboru firmy sprzątającej działa w zakresie czynności zarządu zwykłego, więc nie potrzebuje w tym zakresie w ogóle uchwały właścicieli.
    W przypadku wyboru kancelarii adwokackiej - wybiera tę kancelarię na mocy uchwały wyrażającej przez wspólnotę zgodę na zatrudnienie prawnika i udzielającej mu pełnomocnictw do zawarcia tej umowy - to jest już zakres czynności przekraczających zarząd zwykły.

    Zarządca:Zawarcie umowy z administratorem wymaga jednak uchwały, głównie z powodu kosztów, dlatego jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły.

    Zdaje się, że w tym jesteśmy zgodni. Zatrudnienie administratora wymaga uchwały wspólnoty, ale zgoda na zatrudnienie to jedno, a pełnomocnictwo do zawarcia umowy to drugie.
    Art. 22 .2.
    2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

    Dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły wymaga spełnienia dwóch warunków jednocześnie:
    - wyrażenia zgody;
    - udzielenia zarządowi pełnomocnictw do zawarcia umowy.
    Jeśli nie zostanie udzielone zarządowi pełnomocnictwo w zakresie zawarcia umowy z wybranym przez zarząd administratorem, to zarząd tej czynności dokonać nie może, ponieważ nie jest to zgodne z art.22.2.

    wwwinyl:Ale uchwała nie musi mówić o nazwie administratora, zatem wybór należy do zarządu.

    Zarządca:Moim zdaniem nie musi, tak jak wybór wykonawcy remontu.

    Wybór wykonawcy remontu również odbywa się na podstawie uchwały, którą wspólnota podejmuje na podstawie art.22.2.
    Uchwałą udziela zgody na wykonanie remontu w określonej kwocie (wydatek) i udziela zarządowi pełnomocnictw do zawarcia umowy z wybranym przez zarząd wykonawcą.
    Jeśli takiego zaznaczenia nie ma w uchwale, to nie spełnia ona warunków art.22.2.
    Zarząd wykonjąc czynności przekraczające zarząd zwykły musi mieć nie tylko zgodę na dokonanie danej czynności, ale też pełnomocnictwo do zawierania umów dotyczących tej czynności.
  14. Analizując orzecznictwo dochodzę jednak do wniosku, że Sądy nie podchodzą aż tak drobiazgowo do tematu, jeżeli właściciele wyrazili zgodę na remont, czy zlecenie administrowania, to nikt już nie będzie wymagał, aby w uchwale dodatkowo udzielać pełnomocnictwa do zawarcia umowy z wybranym wykonawcą, czy administratorem, ponieważ mieści się to w zakresie zarządu zwykłego.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  15. Wybór wykonawcy remontu również odbywa się na podstawie uchwały, którą wspólnota podejmuje na podstawie art.22.2.

    Wybór wykonawcy remontu nie jest czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd, zatem art. 22.2 go nie dotyczy...
  16.  
    Zarządca:Analizując orzecznictwo dochodzę jednak do wniosku, że Sądy nie podchodzą aż tak drobiazgowo do tematu, jeżeli właściciele wyrazili zgodę na remont, czy zlecenie administrowania, to nikt już nie będzie wymagał, aby w uchwale dodatkowo udzielać pełnomocnictwa do zawarcia umowy z wybranym wykonawcą, czy administratorem, ponieważ mieści się to w zakresie zarządu zwykłego.

    Przyznam, że jestem zdziwiona takim podejściem do tematu i zaczynam się zastanawiać, czy tutaj chodzi o ograniczenie praw właścicieli poprzez utrzymywanie ich w nieświadomości o wpływie decydowania na sprawy dotyczące wspólnoty, której są członkami.
    Jeśli tak jest, to pytam: komu, tak bardzo na tym zależy????

    Art.22.2 wymaga udzielenia zgody i pełnomocnictwa właścicieli do zawarcia umów przy podejmowaniu czynności przekraczających zarząd zwykły.
    Zapis przy podejmowaniu jakiejkolwiek uchwały może być dwojakiego rodzaju:

    1. właściciele udzielają zgody na określoną czynność , o określonym planowanym wydatku oraz udzielają pełnomocnictwa do zawarcia umów niezbędnych do wykonania uchwały z wykonawcami wybranymi przez zarząd.
    2. właściciele udzielają zgody na określoną czynność, o określonym planowanym wydatku oraz udzielają pełnomocnictwa do zawarcia umów niezbędnych do wykonania uchwały po przedstawieniu właścicielom ofert i wybraniu wykonawcy przez właścicieli.
    We wszystkich decyzjach wspólnoty, a więc w podjemowanych przez nią uchwałach musi być wyrażona zgoda i pełnomocnictwo do zawarcia umów, w innym przypadku uchwała nie ma mocy prawnej.

    Najwyższą władzą we wspólnocie są właściciele - to oni zarządzają nieruchomością wspólną na podstawie podjemowanych uchwał i ich wola jest tutaj ostatecznie ważna i musi być brana pod uwagę. Zarząd jest jedynie wykonawcą woli właścicieli.
    Podobnie sprawa ma się z wyborem administratora - to ostatecznie wspólnota, czyli ogół właścicieli decyduje i z ich zdaniem nie można się nie liczyć, albo wprowadzać w błąd twierdząc, że jest to czynność zarządu zwykłego, a więc zarząd może to zrobić samodzielnie.
    To nie tak. Ów zarząd, jako reprezentant ogółu właścicieli i przez nich wybrany, ma obowiązek liczyć się z ich wolą i takim przeprowadzeniem sprawy, który będzie satysfakcjonował właścicieli - to ich pieniądze i ostateczna decyzja należy do nich.
    Gdy właściciele wyrażą zgodę na zatrudnienie administratora, to jednocześnie mogą udzielić zarządowi zgody na samodzielny jego wybór i pełnomocnictwa do zawarcia z nim umowy.
    Mogą wyrazić zgodę na zatrudnienie administratora, ale jednocześnie udzielą pełnomocnictwa do zawarcia z nim umowy po przedstawieniu przez zarząd ofert i wybraniu administratora przez wspólnotę.

    Nie ma żadnego prawnie określonego katalogu czynności zarządu zwykłego, a w nim nie istnieje zapis, iż administratora zatrudnia i wybiera zarząd wspólnoty w ramach tych czynności.

    wwwinyl:
    Wybór wykonawcy remontu również odbywa się na podstawie uchwały, którą wspólnota podejmuje na podstawie art.22.2.

    Wybór wykonawcy remontu nie jest czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd, zatem art. 22.2 go nie dotyczy...

    Naprawdę???? To jest to twierdzenie sprzeczne z ustawą o własności lokali.
    Decyzję o remoncie podejmuje wspólnota, podjętą uchwałą na podstawie art.22.2. i to właśnie w tej uchwale wspólnota wyraża swoją zgodę oraz udziela zarządowi pełnomocnictw do zawarcia umów na jej wykonanie. Bez tych pełnomocnictw uchwała jest wadliwa, a zarząd nie może podjąć czynności jej wykonania.
    Pełnomocnictwo może być poprzedzone zgodą na samodzielny wybór wykonawcy lub też wspólnota może sobie zażyczyć wybranie wykonawcy po przedstawieniu ofert przez zarząd i dopiero udzielić pełnomocnictwa do zawarcia z określonym wykonawcą.
    Czy taki bieg spraw nie jest możliwy i zgodny z prawem właścicieli? To, że nie jest praktykowany - to już zupełnie inna historia.
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime5-11-2009
     
    Art.22.2 wymaga udzielenia zgody i pełnomocnictwa właścicieli do zawarcia umów przy podejmowaniu czynności przekraczających zarząd zwykły.

    Kluczem do sprawy jest ocena, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie rzeczą wspólną, czy ją przekracza? Ja uważam, że decyzja o wyborze nowego administratora (podobnie, jak każdego innego dostawcy wspólnoty, przy uchwalonym PG, przewidującym środki na ten cel) jest czynnością zwykłego zarządu. Ty masz odmienne zdanie.
    Zarząd jest jedynie wykonawcą.

    To jest nieprawda. Wykonawcą może być kominiarz, księgowa lub elektryk. Zarząd jest organem wspólnoty, ma ustawowo zagwarantowaną pozycję - posiada kompetencje własne, niewymagające zgody ogółu właścicieli:
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
  17. Czy taki bieg spraw nie jest możliwy i zgodny z prawem właścicieli?

    Owszem, jest możliwy, ale wówczas nie mówmy o wymogu (obowiązku nałożonym przez prawo), lecz o możliwości.

    Jeśli taka praktyka miałaby się rozciągnąć na wszystkie sprawy zarządu zwykłego, to po co powoływać zarząd, skoro i tak wszyscy właściciele będą decydować o wszystkim? Realizacja tego pomysłu to rezygnacja z ustawy o własności lokali i dążenie w kierunku przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego o współwłasności. Ale ustawę stworzono dlatego, że dostrzeżono poważne mankamenty przepisów kodeksowych; po to, żeby umożliwić sprawniejsze zarządzanie w sprawach błahych, rezerwując ogółowi właścicieli decyzje w sprawach ważniejszych (głównie: przeznaczenie środków finansowych, poziom kosztów, rozliczenie zarządu) oraz prawo kontroli zarządu, możliwości zawieszenia lub odwołania zarządu (lub poszczególnych jego członków) w każdej chwili, bez konieczności uzasadnienia.
    czy tutaj chodzi o ograniczenie praw właścicieli poprzez utrzymywanie ich w nieświadomości o wpływie decydowania na sprawy dotyczące wspólnoty, której są członkami.
    Jeśli tak jest, to pytam: komu, tak bardzo na tym zależy????

    ...i kto za tym stoi?! :)
    Przecież dyskutujemy. Czy mam prawo mieć inne zdanie, niż Ty, bez podejrzewania mnie o spisek i niecne intencje? Mam i będę się tego trzymał. :D
  18.  
    Jeśli tak jest, to pytam: komu, tak bardzo na tym zależy????


    ...i kto za tym stoi?! :)


    I najważniejsze pytanie: a komu to wisi?... :-)

    A teraz powaznie:
    Decyzję o remoncie podejmuje wspólnota, podjętą uchwałą na podstawie art.22.2. i to właśnie w tej uchwale wspólnota wyraża swoją zgodę oraz udziela zarządowi pełnomocnictw do zawarcia umów na jej wykonanie. Bez tych pełnomocnictw uchwała jest wadliwa, a zarząd nie może podjąć czynności jej wykonania.


    Tu zgoda.

    Pełnomocnictwo może być poprzedzone zgodą na samodzielny wybór wykonawcy lub też wspólnota może sobie zażyczyć wybranie wykonawcy po przedstawieniu ofert przez zarząd i dopiero udzielić pełnomocnictwa do zawarcia z określonym wykonawcą.


    Traktowanie albo - albo jest Twoją nadinterpretacją. Najczęściej (i słusznie) wspólnota nie wypowiada się na temat wykonawcy.
    Powód podał owner.
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
    •  
      CommentAuthorgonia
    • CommentTime6-11-2009
     
    podoba mi się Wasza dyskusja, pozdrawiam
  19. Przytoczę jeszcze raz zamieszczone już w podobnym temacie moje zdanie na omawiany temat w całości aby nie odsyłać do innej strony.
    Nie zgodzę się z owner'em który jak mantrę powtarza art. 22 ust 1 i z tego wyciąga wniosek, że zarządowi wolno wszystko czego nie zawiera art. 22 ust. 3. I tu jest merytoryczny błąd w takim podejściu.
    Często propagowana przez Pana J. Gdańskiego teza, że administratora wybierać może sam zarząd bez zgody właścicieli to demagogia(!). Pan Gdański jako prezes spółdzielni chce aby zarząd we wspólnocie był ważniejszy od ogółu właścicieli jak w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych a to nie to samo! Tylko w spółdzielni zarząd może podejmować sam decyzje nie pytając mieszkańców i do tego P. Gdański chce również sprowadzić decyzje ogółu właścicieli co nie jest zgodne z duchem ustawy o własności lokali.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z ustawą uwl takie podejście czyni zakres czynności przekraczających zwykły zarząd wymieniony w ustawie za zamknięty(!) i prawdę mówiąc odbiera właścicielom jakikolwiek inny wpływ na działania zarządu wspólnoty w jakichkolwiek innych sprawach poza wymienionymi w ustawie(!) Takie podejście jest niemożliwe do przyjęcia z prostej przyczyny ponieważ ustawodawca nie zamknął katalogu czynności przekraczających zarząd zwykły pisząc "w szczególności" (!) To znaczy, że właściciele mogą dowolnie kształtować ten zakres poprzez podejmowanie stosownych uchwał. Natomiast jeżeli współwłaściciele nie ingerują w tę materię to zarząd może wybrać administratora dowolnie w zakresie zwykłego zarządu. Natomiast jeżeli właściciele chcą mieć na to wpływ i określają w uchwale konkretnego administratora to zarząd taką uchwałę powinien bezwzględnie zrealizować. I bezzasadna jest argumentacja, że nie można narzucać zarządowi z kim ma współpracować. Jako podmiot wykonawczy zarząd ma obowiązek realizować uchwały właścicieli ponieważ ogół właścicieli jest instytucją nadrzędną nad zarządem(!). Bezzasadna jest również argumentacja Pana Gdańskiego przy której obstaje owner zgodnie z którą jednostka nadrzędna nie może wchodzić w kompetencje instytucji niższego rzędu np. Prezydent nie może odwołać poszczególnych ministrów bo to leży w kompetencji premiera. Zgodzę się, że tak jest ale Wspólnota Mieszkaniowa nie jest jednostką PUBLICZNĄ i podział kompetencji z tego wynikający jest inny! Natomiast jest na pewno jest czymś w rodzaju spółki a tutaj obowiązuje zasada, że to co postanowią akcjonariusze jest święte dla zarządu czy to mu się podoba czy nie! Nie można posługując się ustawą o spółdzielniach odbierać właścicielom wpływu na działania zarządu! Wobec tego po co w ogóle ustawa o własności lokali od razu działajmy zgodne z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych!
    Również uwl w art. 1 ust. 2 nie odsyła do ustawy o spółdzielniach ale do kodeksu cywilnego!
    Natomiast kodeks cywilny w żadnym stopniu nie ogranicza właścicieli do decydowania o współwłasności a wręcz przeciwnie.
    I taka powinna być interpretacja zakresu zwykłego zarządu zgodnie z którym może działać zarząd.
  20. jako legalistka bardzo się cieszę, że parę lat temu tego nie wiedziałam i jednego administratora zwolniliśmy a nowego zatrudniliśmy (my = zarząd) własną decyzją. Bo to była bardzo dobra decyzja, a z uchwałą (po poprzednich koszmarnych awanturach, kiedy próbowano odwołać 2 członków zarządu) by raczej nie przeszła.
    Poza tym pozostaję w przekonaniu, że uowl jest w zakresie zarządu zwykłego niejasny, więc prawa nie złamałam :wink:
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime8-12-2010
     
    Publikowanie identycznych postów w różnych wątkach to zwykły spam.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime9-12-2010 zmieniony
     
    Zarząd jest jedynie wykonawcą.

    To jest nieprawda. Wykonawcą może być kominiarz, księgowa lub elektryk. Zarząd jest organem wspólnoty, ma ustawowo zagwarantowaną pozycję - posiada kompetencje własne, niewymagające zgody ogółu właścicieli:
    Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

    Nie zgadzam się z tym poglądem.
    Zarząd wspólnoty jest jedynie wykonawcą woli ogółu właścicieli lokali wyrażanych w uchwałach właścicieli lokali.
    Nie ma katalogu czynności zwykłych zarządu, a katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest katalogiem otwartym.
    art.22.3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

    nic nie stoi na przeszkodzie uzupełnić ten katalog o wybór administratora / zarządcy NWUoWL ; UoGN ;pozory mylą
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime9-12-2010
     
    Nie ma katalogu czynności zwykłych zarządu

    Ale to chyba nie znaczy, że takie czynności nie istnieją? Czy też bez ustawowego katalogu nic nie ma prawa istnieć? :smile:

    Nie jest prawdą, że wspólnota może uchwałą "uzupełnić ten katalog [spraw przekraczających zarząd zwykły] o wybór administratora / zarządcy NW". Wspólnota nie ma uprawnień, by dokonywać prawnej kwalifikacji jakichkolwiek czynności. Od "uzupełniania" treści ustaw jest ustawodawca, a od kwalifikacji prawnej - sądy.

    Wspólnota może natomiast podjąć uchwałę zobowiązującą zarząd do uzyskania zgody ogółu właścicieli na wybranie administratora / zarządcy. Ale jeżeli w danej wspólnocie takiej uchwały nie ma, to zarząd może sam dokonać tego wyboru.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime9-12-2010 zmieniony
     
    Ale to chyba nie znaczy, że takie czynności nie istnieją?
    Czy też bez ustawowego katalogu nic nie ma prawa istnieć? :smile:

    I kto to pyta? Dziwne jak ze zmianą tematu zmieniają się poglądy.

    Czy czynności jakie wykonuje zarząd muszą być poparte przepisami wykonawczymi? Nie .
    Takie przepisy tworzą właściciele lokali poprzez podejmowanie stosownych uchwał.
    Nie jest prawdą, że wspólnota może uchwałą "uzupełnić ten katalog [spraw przekraczających zarząd zwykły] o wybór administratora / zarządcy NW".
    Wspólnota nie ma uprawnień, by dokonywać prawnej kwalifikacji jakichkolwiek czynności.
    Od "uzupełniania" treści ustaw jest ustawodawca, a od kwalifikacji prawnej - sądy.

    Pozwolę sobie mieć odmienne zdanie, poparte praktyką życiowa. To i owo na ten temat czytałem.
    Uchwały właścicieli lokali uzupełniają te katalogi, które ustawodawca pozostawił otwarte.
    Takie stanowisko wyraził ostano SN - czytałem gdzieś na forum.
    Sądy są od tego by stwierdzić ( w przypadku zaskarżenia takiej uchwały) , czy dana czynność mieści się w kompetencjach ogółu właścicieli lokali, czy nie.
    Można by rzec, że nic nie uprawnia wspólnoty do tworzenia katalogu czynności zwykłego zarządu.UoWL ; UoGN ;pozory mylą
  21. Moim zdaniem takie przekwalifikowanie czynności zarządu ze zwykłego na przekraczający zwykły to byłoby już określenie sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 uwl i stworzenie oryginalnego modelu zarządzania.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime12-12-2010
     
    Zarządca:Moim zdaniem takie przekwalifikowanie czynności zarządu ze zwykłego na przekraczający zwykły to byłoby już określenie sposobu zarządu w rozumieniu art. 18 uwl i stworzenie oryginalnego modelu zarządzania.

    Przekręcasz moje wypowiedzi i zaprzeczasz sam sobie . Powołujesz się na orzeczenia sądowe z który jasno wynika,
    że wspólnota ma możliwość uzupełniania, a nie przenoszenia, ustawowych katalogów związanych z czynnościami przekraczających zwykłego zarząd i nie ma to nic wspólnego z art. 18.1. UoWL.
    Art 18.1 ma związek z niepowołaniem Zarządu wspólnoty, a nie katalogiem przekraczających czynności zwykłego zarządu.UoWL ; UoGN ;pozory mylą
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime12-12-2010
     
    KubaP:Art 18.1 ma związek z niepowołaniem Zarządu wspólnoty, a nie katalogiem przekraczających czynności zwykłego zarządu.

    To może sprawdźmy:
    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

    Art. 18.1 daje właścicielom lokali możliwość określenia sposobu zarządu inaczej, niż to robi ustawa. Można wówczas między innymi wprowadzić inny katalog spraw wymagających zgody ogółu właścicieli (szerszy lub węższy, niż w ustawie), można też określić inne organy wspólnoty, ich wzajemne relacje, uprawnienia właścicieli itp. Przypomnę, że mówimy o umowie właścicieli, czyli zgodnym oświadczeniu woli wszystkich właścicieli lokali. Jeśli jednak właściciele tego nie zrobią, to mają obowiązek stosować przepisy rozdziału 4 ustawy. W tym - powołać zarząd wspólnoty.

    Zatem art. 18.1 daje możliwość niepowoływania zarządu wspólnoty, jednak pod warunkiem określenia nietypowego (nieustawowego) sposobu zarządu, albo przynajmniej powierzenia zarządzania aktem notarialnym osobie fizycznej lub prawnej.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-12-2010
     
    Zatem art. 18.1 daje możliwość niepowoływania zarządu wspólnoty, jednak pod warunkiem określenia nietypowego (nieustawowego) sposobu zarządu, albo przynajmniej powierzenia zarządzania aktem notarialnym osobie fizycznej lub prawnej.
    Masło maślane na własne potrzeby. Po prostu gdybanie... a może by tak odwrócić powody niepowoływania Zarządu WM

    "Zatem art. 18.1 daje możliwość niepowoływania zarządu wspólnoty, jednak pod warunkiem powierzenia zarządzania aktem notarialnym osobie fizycznej lub prawnej albo przynajmniej określenia nietypowego (nieustawowego) sposobu zarządu."UoWL ; UoGN ;pozory mylą
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego