Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

kasander, Zarządca, blazejh, wp44, tajfun, elan124, cTnt, Ange-lisica, Haneczka, man, KubaP, koziorozka, wspólnotowiec1, WM_Renata, przemo, Do-da, ijan, jadwiga_b, Armika

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Jesteśmy nową, dużą (20 lokali) wspólnotą. Mamy uchwalony regulamin porządkowy i uchwalony regulamin rozliczania dostawy mediów. Czy wspólnota powinna mieć również uchwalony Statut wspólnoty?
  2. Nie, wspólnota nie musi mieć statutu. Żaden przepis prawa tego nie wymaga. Mimo to, niektóre wspólnoty przyjmują statut. Osobiście przestrzegam przed tym.
    O ile opowiadam się za regulaminami (porządku domowego, rozliczeń ciepła, mediów itp.), to jestem przeciwny uchwalaniu statutów.
    W zasadzie wszystkie sprawy są uregulowane w ustawie o własności lokali i innych ustawach (Kodeks cywilny, Prawo budowlane, ustawa o gospodarce nieruchomościami itp.). Przepisywanie ustaw do statutu jest bez sensu. Z kolei, jeśli statut opracowują amatorzy (a tak najczęściej się dzieje), to łatwo mogą popaść w konflikt szczegółowych rozwiązań z przepisami prawa. W razie jakichkolwiek rozbieżności i tak ważniejszy od statutu jest przepis prawny. Statutu nikt nie sprawdza (jak w przypadku osób prawnych robi to sąd rejestrowy), więc jego wartość merytoryczna jest wątpliwa.

    Lepiej przyjąć kilka uchwał, regulujących konkretne zagadnienia, niż porywać się na wszechogarniający dokument, którego z powodu objętości i skomplikowanej struktury później nikt nie przeczyta. Wspólnota mieszkaniowa to nie partia polityczna ani wielka korporacja. Lepiej upowszechniać wśród właścicieli znajomość ustawy o własności lokali i zachęcać do aktywności, włączać do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, niż tworzyć tomy dokumentów.

    Statut nie jest punktem odniesienia dla innych uchwał właścicieli. To taka sama uchwała, jak każda inna.
    "brak jest w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która uzależniałaby ocenę prawidłowości kwestionowanej uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu." - wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15.02.2006, I Aca 778/05
  3. statut jest niekonieczny , wszystkie zasady działalności Wspólnoty określa
    Ustawa o własności lokali a w sprawach nieokreślonych w UoWL obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego .
    wszelkie inne zasady wewnętrzne wspólnoty można umieścić w Regulaminie .
  4. Wielkie dzięki za cenną poradę - będzie trochę mniej roboty w "wymyslaniu" zasad funkcjonowania wspólnoty.
  5. Zgadzam się wypowiedziami poprzedników, przygotowanie poprawnego pod względem prawnym statutu jest bardzo trudne a jak wykazuje doświadczenie, w razie konfliktu we wspólnocie, strony bardzo często to wykorzystują.Przeczytaj: 'Ustawa o Własności Lokali ' ----- 'Zarządca.PL'
    •  
      CommentAuthorwmp4
    • CommentTime28-10-2009
     
    owner , bez urazy , ale powiedz jak ty to zrobiłeś . kiedy dzisiaj rano koło 6.30 odpowiadałem na post kuby2 ,
    mój post był pierwszy . potem za kilkadziesiąt minut odpowiedział kuba2 . jeszcze około godziny 12 -13 były trzy wpisy .
    nagle teraz otwieram wątek i co widzę , twój wpis jest przed moim a godzina wpisu jest ta sama :) .
    to nie to żebym się czepiał albo mi zależało na kolejności wpisów , ale pytam z ciekawości :) .
    •  
      CommentAuthorowner
    • CommentTime28-10-2009 zmieniony
     
    Coś Ci się pomyliło. Nie piszę postów o 6:30. Ten, o którym mówisz, był napisany 11 godzin temu (Twój: 10 godzin temu). Teraz jest 19:14, a więc wtedy było po godz. 8 rano. Kiedy go opublikowałem, był pierwszą odpowiedzią na pytanie kuby2.

    Wydaje mi się, że trochę mnie przeceniasz.
    Potrafię wiele, ale na kolejność postów na tym forum nie mam wpływu.
  6. Mam takie pytanko. W naszym statucie jest zapis za zmiana sposobu zarządu jest możliwa przy 2/3 oddanych głosów czyli jakies 66%. Czy zwykła uchwałą możemy ten punkt w statucie zmienic na 50%plus?
  7. mario78:Mam takie pytanko. W naszym statucie jest zapis za zmiana sposobu zarządu jest możliwa przy 2/3 oddanych głosów czyli jakies 66%. Czy zwykła uchwałą możemy ten punkt w statucie zmienic na 50%plus?

    Statut nie jest dokumentem obowiązkowym we wspólnocie. Jeżeli jest on z jakiś powodów potrzebny właścicielom lokali, to mogą go sobie . uchwalić i mieć. Zapisy statutu nie mogą być jednak sprzeczne z obowiązującym prawem, w tym sprzeczne z zapisami UoWL. Ustawa ta mówi jasno (art. 18), że zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwały właścicieli podejmowane są większością liczona udziałami. Nie można więc statutem wspólnoty wprowadzać jakiegoś wziętego z księżyca zapisu o konieczności 2/3 oddanych głosów.
    W waszym przypadku zatwierdziłbym uchwałą właścicieli (większość liczona udziałami ZA) nowy statut, w którym nie ma sprzecznych z prawem zapisów.
  8. W naszym statucie jest zapis za zmiana sposobu zarządu jest możliwa przy 2/3 oddanych głosów

    Tak jak napisał citizen, taki zapis jest bezprawny, więc postępujcie tak, jakby go nie było.
    Oczywiście, możecie go "unieważnić" uchwałą, ale to strata czasu.

    Ja to bym cały statut unieważniła, bo
    1) to taka sama uchwała, jak każda inna
    2) statut to najczęściej tekst bez żadnego znaczenia
    •  
      CommentAuthorgecon
    • CommentTime1-04-2015 zmieniony
     
    to taka sama uchwała, jak każda inna

    Zgadza się, więc tym bardziej tak samo jak inne uchwały wymaga przestrzegania jej zapisów.
    Proszę nie zapominać, że zgodnie z orzecznictwem nawet uchwała niezgodna z prawem ale niezaskarżona obowiązuje rzekomo.
    statut to najczęściej tekst bez żadnego znaczenia

    Jak wyżej - jeżeli bez znaczenia to dlaczego w zasadzie prawie każda wspólnota statut uchwałą ma przyjęty?
    Skoro wspólnota jest osobą ustawową, nieposiadającą osobowości prawnej, do której jednak stosuje się przepisy jak do osób prawych, jest tzw. „ułomną osobą prawną” a zgodnie z art. 38 k.c. - osoba prawna działa poprzez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie (co potwierdza poniższa uchwała SN) - stwierdzenie, że Statut Wspólnoty jest nic nieznaczącym świstkiem papieru byłoby nieuzasadnioną deprecjacją woli właścicieli, którzy taki Statut przyjęli uchwałą.
    Statut ma za zadanie nie określać ponownie obowiązki i prawa właścicieli zapisane w w ustawie ale głównie sposób zarządzania NW, bardziej szczegółowe kompetencje zarządu czy uszczegółowienie jakiegoś specyficznego dla danej wspólnoty zagadnienia nieopisanego nigdzie.
    Istotne fragmenty z uzasadnienia SN:
    Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07
    "...Zgodnie z jednym stanowiskiem prezentowanym w literaturze, wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną, a zatem, w myśl art. 331 k.c., jest osobą ustawową, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych.
    Osobowość prawna to normatywna cecha jednostek organizacyjnych, którym ustawa nadała przymiot osoby prawnej; osoba taka ma oczywiście podmiotowość (zdolność prawną).
    Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. To stwierdzenie jest oczywiste[...]
    Interpretując art. 22 ust. 2 u.w.l. trzeba mieć na względzie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331 k.c.), zarząd wspólnoty powinien być zatem postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej. Organ każdej osoby prawnej działa w granicach kompetencji wyznaczonych treścią ustawy i statutu (por. art. 38 k.c.), przy czym w określonym zakresie może działać samodzielnie, natomiast w odniesieniu do pewnych czynności niezbędne jest uzyskanie zgody w formie uchwały (por. np. art. 230 k.s.h.). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej stanowi odpowiednik organu osoby prawnej, z mocy ustawy upoważniony jest do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu (art.22 ust. 1 u.w.l.), natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą być podejmowane jedynie na podstawie uchwały właścicieli, o której mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l.
    Reasumując, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną), należy jednak podkreślić, że charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych..."
    •  
      CommentAuthorEgzo
    • CommentTime1-04-2015 zmieniony
     
    mario78:Mam takie pytanko. W naszym statucie jest zapis za zmiana sposobu zarządu jest możliwa przy 2/3 oddanych głosów czyli jakies 66%. Czy zwykła uchwałą możemy ten punkt w statucie zmienic na 50%plus?

    Możecie zmienić zwykłą uchwałą. Przepisy u.o.w.l. o uchwalaniu uchwał większością głosów są przepisami bezwzględnie obowiązującymi, w/w zapis jest nieważny z mocy prawa. Jednak dla porządku, jak chcecie, to możecie ten zapis skasować nową uchwałą podjętą w zwykłym trybie. Tylko nie twórzcie jakichś nowych wynalazków typu "50% plus", oprzyjcie się na zapisach ustawowych.
    •  
      CommentAuthorcdn
    • CommentTime1-04-2015
     
    W tym wątku sprawa podejmowania zbędnych uchwał w sprawie "statutu wspólnoty mieszkaniowej" została obszernie i wyczerpująco omówiona. Podejmowanie zbędnych, nic nie znaczących prawnie uchwał ws. "statutu" to przerost formy nad treścią i strata czasu. To przejaw sztucznej aktywności niewyżytych działaczy społecznych, którzy dla zaspokojenia swoich ambicji "prawotwórczych" powinni sobie zarejestrować stowarzyszenie lub spółdzielnię i tam się wyżywać w tworzeniu takich gniotów.

    Statut nie jest ważniejszy od innych uchwał i nie ma wymogu, żeby uchwały były zgodne ze statutem. Zgadzam się ze stwierdzeniem, że to jest taka sama uchwała, jak inne. W dowolnym momencie wspólnota może podjąć uchwałę, regulującą daną sprawę inaczej, niż statut i w tej sprawie będzie obowiązywała nowsza regulacja, a poprzednią (dla porządku) należałoby uchylić.

    W sprawie zmiany sposobu zarządu żaden statut nie ma nic do powiedzenia, bo jest to uregulowane w ustawie o własności lokali. Tu nie ma marginesu na lanie wody i bicie statutowej piany. Notariusz nie będzie się opierał na "statucie", tylko na przepisach ustawy.Jest Ci smutno? Jest Ci źle? Pomyśl o Rosjanach z kredytami we frankach.
    •  
      CommentAuthorEDDIE
    • CommentTime1-04-2015 zmieniony
     
    Chyba mylimy statut wspólnoty z jej regulaminem. Dość często we wspólnotach są nieporozumienia w nazewnictwie.
    Wspólnota, ponieważ z mocy prawa podlega UWL oraz przepisom KC, które są przepisami nadrzędnymi w każdej wspólnocie, może wszelkie inne sprawy dotyczące wewnętrznych kwestii wspólnoty ustalić i określić w postaci regulaminu wspólnoty.
    Sprawa zmiany sposobu zarządu zawarta jest w UWL i nie może być przedmiotem ustaleń wspólnoty, ani w formie uchwały, ani decyzji zarządu.>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Przed kliknięciem "wyślij odpowiedź" pomyśl, co twój post wnosi do tematu? <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
  9. Chyba mylimy statut wspólnoty z jej regulaminem

    Nie,nie mylimy. I statut, i regulamin to takie same uchwały, jak wszystkie inne. Nazywanie ich inaczej, to przerost formy nad treścią.
  10. Taka uchwała może ewentualnie regulować kwestie związane z organizacją głosowania, zebrań, oczywiście regulamin rozliczeń ciepła, wody jest konieczny, ale jeżeli
    chodzi o postanowienia odnoszące się do samych właścicieli, to naprawdę trudno sporządzić tak, który nie naruszy prawa.Przeczytaj: 'Ustawa o Własności Lokali ' ----- 'Zarządca.PL'
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime2-04-2015 zmieniony
     
    koziorozka: Ja to bym cały statut unieważniła,
    ja też bym go unieważnił i wprowadził REGULAMIN WM


    koziorozka:
    Chyba mylimy statut wspólnoty z jej regulaminem

    Nie,nie mylimy.
    I statut, i regulamin to takie same uchwały, jak wszystkie inne.
    Nazywanie ich inaczej, to przerost formy nad treścią.
    nie wiem skąd ta nieznośność tematu to tak jakby porównać słownictwo: kodeks , ustawa , rozporządzenie .... wszystkie z nich to zbiór zasad , ale diametralnie się różnią .
    Statutów we wspólnocie się nie stosuje, ale Regulaminy a i owszem np Regulamin porządku domowego , regulamin rozliczania energii cieplnej , itp.'UoWL ';' UoGN' ;'pozory mylą '
    •  
      CommentAuthorEDDIE
    • CommentTime4-04-2015 zmieniony
     
    koziorozka:
    Chyba mylimy statut wspólnoty z jej regulaminem

    Nie,nie mylimy. I statut, i regulamin to takie same uchwały, jak wszystkie inne. Nazywanie ich inaczej, to przerost formy nad treścią.


    Myleniem rozumiałem nazywanie regulaminu statutem. To jest właśnie przerost formy nad treścią.

    Chyba mamy to samo na myśli...>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Przed kliknięciem "wyślij odpowiedź" pomyśl, co twój post wnosi do tematu? <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
    •  
      CommentAuthorWSPD
    • CommentTime13-01-2017
     
    Przejąłem administrowanie małą wspólnotą w której od momentu utworzenia wspólnoty był utworzony statut.
    Zawarte w nim jest min. iż każdy lokal posiada jeden głos punktowy podczas głosowania w uchwałach,
    w przypadku normalnych uchwał decyduję większość głosów przy 2/3 obecności. Statut nie jest ustanowiony
    u notariusza, ani sądownie czy w związku z tym ma on rację bytu?
  11. WSPD: Statut nie jest ustanowiony u notariusza, ani sądownie czy w związku z tym ma on rację bytu?

    Nie ma racji bytu w kwestiach, które zmieniają zapisy ustawy. A jeśli tak jest, to stanowi pomieszanie z poplątaniem i nie mając żadnej przydatnej wartości komplikuje funkcjonowanie wspólnoty oraz dyskwalifikuje jako dokument.
    Należy go uchylić uchwałą i tym samym wykluczyć z obiegu prawnego wspólnoty, albo... w ogóle nie brać pod uwagę.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-01-2017 zmieniony
     
    WSPD:Przejąłem administrowanie małą wspólnotą w której od momentu utworzenia wspólnoty był utworzony statut.
    Zawarte w nim jest min. iż każdy lokal posiada jeden głos punktowy podczas głosowania w uchwałach,
    w przypadku normalnych uchwał decyduję większość głosów przy 2/3 obecności.


    Statut nie jest ustanowiony u notariusza, ani sądownie czy w związku z tym ma on rację bytu?
    co wg ciebie oznacza "mała wspólnota"? bo ja rozumiem do 7 lokali.

    Autor tego dokumentu nie miał zielonego pojęcia jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa i jakie obowiązuje w nich prawo.

    Statutów we wspólnotach nie stosuje sie , bo uważam że taki dokument by stanowić prawo we wspólnocie powinien być zarejestrowany w sądzie lub uchwalony w obecności notariusza jako zamiana zasad zarządu nieruchomością.
    Dlatego uważam, że we wspólnocie stosuje się Regulaminy ( różnego rodzaju) . Powinieneś dążyć do zamiany uchylenia statutu i napisanie , uchwalenie Regulaminu bez tych wadliwych zapisów.

    Zapisy regulaminowe nie mogą zmieć zapisów ustawowych np ws głosowania .'UoWL ';' UoGN' ;'pozory mylą '
  12. WSPD: Zawarte w nim jest min. iż każdy lokal posiada jeden głos punktowy podczas głosowania w uchwałach,
    w przypadku normalnych uchwał decyduję większość głosów przy 2/3 obecności.
    Takie zapisy są nic nie warte, to bajdurzenia.
    Ten niby statut jest nic nieznaczącym świstkiem papieru.
    Należy poinformować właścicieli, że od teraz będzie stosowane prawo we wspólnocie a nie jakieś zapiski.
    Nie potrzeba do tego żadnych uchwał bo w małej wspólnocie nie podejmuje się ich co wynika z samej już definicji uchwały.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime13-01-2017 zmieniony
     
    kasander Nie potrzeba do tego żadnych uchwał bo w małej wspólnocie nie podejmuje się ich co wynika z samej już definicji uchwały.
    zapytam, a co sie podejmuje? ,
    jaki dokument potwierdza, że właściciele "małej WM" coś postanowili i to obowiązuje tej społeczności wspólnotowej?'UoWL ';' UoGN' ;'pozory mylą '
    •  
      CommentAuthorelan124
    • CommentTime13-01-2017
     
    Kasander: Nie potrzeba do tego żadnych uchwał bo w małej wspólnocie nie podejmuje się ich
    I słusznie, bo w małej wspólnocie podejmuje się decyzje.
    • CommentAuthorkoziorozka
    • CommentTime13-01-2017 zmieniony
     
    WSPD - właściciele żyją zgodnie i nieruchomość jest zadbana? Jak tak, to nie psuj tego. Ich sprawa, jak się dogadują.
    Ty masz służyć radą, pomagać a nie zmieniać coś, co dobrze funkcjonuje.
    Zakładam, że to mała wspólnota wg. prawa.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime7 dni temu
     
    I słusznie, bo w małej wspólnocie podejmuje się decyzje.
    czy decyzje są dowodem w sprawie i w jakiej formie , "odcisku stopy"'UoWL ';' UoGN' ;'pozory mylą '
    •  
      CommentAuthorelan124
    • CommentTime7 dni temu
     
    KubaP: Czy decyzje są dowodem w sprawie
    Są. W formie odcisku "stopy"... :bigsmile:
    •  
      CommentAuthorWSPD
    • CommentTime7 dni temu
     
    W tej wspólnocie (małej do 7 mieszkańców) było podejmowanych wiele uchwał
    i zgodnie z prawem decyduje jednomyślność. Ktoś kilka lat temu stworzył ten status chcąc walczyć
    z sytuacją kiedy jedna osoba blokowała uchwałę bez podania przyczyny lub na złość innym.
    Ale czy ten zapis faktycznie jest zgodny z prawem.
  13. jedna osoba blokowała uchwałę bez podania przyczyny
    Ale to nie ma znaczenia.
    Uchwały czyli wola większości właścicieli lokali (min. 50,01%) są potrzebne do czynności przekraczających zarząd zwykły w dużych wspólnotach.
    W małych wspólnotach do czynności przekraczających zarząd rzeczą zwykłą potrzebna jest zgoda wszystkich (100%) właścicieli. Więc obojętnie czy były to "uchwały" czy nie, jeżeli jeden z właścicieli nie był ZA - to i tak jedyną drogą uzyskania 100% zgody była droga sądowa.
    Mówi o tym rozdział Kodeksu cywilnego o współwłasności.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime7 dni temu zmieniony
     
    WSPD:W tej wspólnocie (małej do 7 mieszkańców) było podejmowanych wiele uchwał
    i zgodnie z prawem decyduje jednomyślność. Ktoś kilka lat temu stworzył ten statust chcąc walczyć
    z sytuacją kiedy jedna osoba blokowała uchwałę bez podania przyczyny lub na złość innym.

    Ale czy ten zapis faktycznie jest zgodny z prawem.
    to nie ma znaczenia , bo żaden sąd nie będzie rozpatrywał prawidłowość podejmowanych uchwał ( decyzji) tymi kategoriami ze statutu lecz zapisami k.c. ( dział współwłasność, art 199) i k.p.c.

    Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli'UoWL ';' UoGN' ;'pozory mylą '
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego