Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, Paraffka, Sambor, wp44, man, Michał, KubaP, sasho, traszkawita, lolekanabolek, koziorozka

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

    • CommentAuthorJK
    • CommentTime15-10-2008
     
    Szanowni Państwo
    Śledzę artykuły na temat rozliczeń mediów we Wspólnotach i tak jak inni
    respondenci, którzy zadają te same pytania od lat, nie rozumiem zasad rozliczeń.
    W mojej wspólnocie zaliczki na niektóre media zbierane są wg ilości osób w
    lokalu. Taki system zbierania zaliczek rozumiem, chodzi tu o zachowanie
    płynności finansowej. Można ustalić zaliczki wg ilości osób, ilości kotów, czy
    też ilości naczyń do zmywania, ważne żeby ustalić kwoty potrzebne do pokrycia
    należności za zużytą wodę. Nie mogę natomiast zrozumieć rozliczania tych
    zaliczek, biorąc jako podstawę ilość osób w lokalu. Nie widzę logiki w tych
    rozliczeniach, tym bardziej, że wszystkie zaliczki są zbierane razem na jedno
    konto. Jeżeli np. z braku funduszy będę wpłacał mniejsze kwoty zaliczek, to w
    jaki sposób księgowa ustali że zapłaciłem za wodę, a za centralne nie, lub
    odwrotnie. Według uwl podstawą ponoszonych kosztów jest udział w nieruchomości i
    to ma !
    sens.
    W moim budynku jest tylko jeden licznik co. i jeden ogólny licznik poboru
    zimnej wody. W lokalach nie ma liczników, podzielników ciepła co i ccw.
    Administrator rozlicza właścicieli wg wskazań liczników głównych, nie
    rozgraniczając wody „wspólnej” zimnej i ciepłej jak również ogrzewania
    pomieszczeń wspólnych, zaliczając wszystko do kosztów lokali.
    Centralne ogrzewanie liczone jest na m2 powierzchni lokali (bez m2
    pomieszczeń przynależnych), co odpowiada w przybliżeniu wartościom udziałów,
    natomiast koszt pobranej wody i ścieków dzielony jest na osoby, którą to ilość
    właściciele podają do zebrania sprawozdawczego. O ile powierzchnia lokalu podana
    jest dokładnie (akt notarialny), to ilość osób w lokalu zależy od inwencji ich
    właścicieli, i nie jest możliwa do weryfikacji.
    Jaka jest zależność deklarowanej ilości osób, do faktycznego zużycia wody?
    Na dodatek, za punkt odniesienia Administrator podaje normy zużycia wody, wg
    rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 r. i twierdzi, że
    taki system rozliczeń go obowiązuje. W tej ustawie można wyczytać, że normy te
    stosują się do zakładów dostarczających wodę i tylko w przypadku braku
    liczników głównych, lub ich awarii. Nadmieniam, że nie było w naszej Wspólnocie
    uchwały, o takim trybie rozliczeń mediów.
    W przypadku większych kosztów za c.o. trudno podejrzewać lokatorów że w
    zimie mają otwarte okna, chociaż nie można tego wykluczyć. Jeżeli chodzi o
    wodę, deklarowana ilość osób nie zmieniła się od sześciu lat, ale od dwóch lat
    koszty za wodę wzrosły dwukrotnie.
    Jeszcze trzy sprawy..
    1. Jeżeli właściciel wynajmie swój lokal np. prywatnej placówce oświatowej, czy
    wówczas Administrator będzie rozliczał go wg norm ww ustawy przysługującym tym
    placówkom, czy rozliczenia dotyczą właściciela lokalu, na zasadach dotyczących
    wszystkich członków Wspólnoty?
    2. W budynku naszej wspólnoty 5 lokali posiada tarasy które są jednocześnie
    stropodachem lokali niżej położonych i służą do wyłącznego użytku właściciela
    lokalu. W aktach notarialnych nie są one uwidocznione. W jakim zakresie
    Wspólnota partycypuje w remontach tarasów? Czy w tym przypadku są to
    powierzchnie wspólne czy też przynależne do lokalu?
    3. Jakie kroki należy wykonać, by odzyskać nadwyżki zaliczek od Wspólnoty?
  1. Witam,
    właściciele lokali wnoszą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłaty na pokrycie następujących kosztów:
    1) związanych z utrzymaniem lokali stanowiących odrębne nieruchomości, które przez tę wspólnotę są finansowane, jak dostawy wody do lokali i odprowadzanie ścieków, czy np. ogrzewania, jeżeli w nieruchomości zamontowano jednolity system grzewczy - sposób rozliczania tych kosztów winien być ustalony uchwałą właścicieli lokali, ponieważ brak precyzyjnych uregulowań prawnych,
    2) koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które co do zasady rozliczane są na właścicieli stosownie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

    W budynkach bez wodomierzy co do zasady powinno się stosować do rozliczeń indywidualnych
    rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 14 stycznia 2002 r. w sprawie
    określenia przeciętnych norm zużycia wody. Jest to akt wykonawczy do ustawy z dnia 7.06.2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ustawa jako odbiorcę usług definiuje bowiem każdego, kto korzysta z usług przedsiębiorstwa dostarczającego wodę na podstawie pisemnej umowy. Rozliczenia c.o. w stosunku do m2 powierzchni użytkowej tej wydają się być racjonalne. Kwestie rozliczeń kosztów związanych z utrzymaniem lokali budzi wiele sporów i kontrowersji, dlatego wspólnota winna podjąć uchwałę w tym zakresie.
    Odpowiadając na kolejne pytania:
    1) w przypadku placówki oświatowej - należy oczywiście konsekwentnie stosować rozporządzenie, na które sam administrujący się powołuje,
    2) jeżeli taras jest jednocześnie stropodachem lokalu poniżej (tzn. pod tym tarasem znajduje się lokal), to nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, do którego jest przyłączony jako pomieszczenie pomocnicze, sprawa tarasów jest jednak dalece kontrowersyjna; niewątpliwie wspólnota winna partycypować w kosztach remontu konstrukcji,
    3) odnośnie zwrotu nadwyżek - należy wystąpić o ich zwrot, można także dokonywać potrąceń wzajemnych zobowiązań (potrącać z bieżącymi należnościami);Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    • CommentAuthorJK
    • CommentTime27-10-2008
     
    Szanowna Redakcjo

    Dziękuję za odpowiedź, mam jednak wątpliwości czy zostałem dobrze zrozumiany, dlatego jeszcze raz zadaję pytania:
    1. Czy w świetle Państwa odpowiedzi mam rozumieć że tarasy są częścią wspólną?.
    2. Wystąpiłem do Wspólnoty o zwrot nadwyżek które obliczyłem wg udziałów, otrzymałem odpowiedź że obliczono mnie prawidłowo, właśnie „wg zasady”. Kto ustala takie zasady i czy są one obowiązujące bezwarunkowo?.
    3. Jakie dokumenty powinienem zgromadzić w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową w celu otrzymania zwrotu nadwyżek zaliczek od Wspólnoty?
    4. Rozliczanie mediów wg liczby osób podanej przez właścicieli lokalu jest dla mnie krzywdzące. Podawane liczby osób nie muszą odpowiadać rzeczywistości. W budynku naszej wspólnoty znajduje się:
    Lokal mieszkalny w którym jest agencja nieruchomości, zadeklarowano 1 osobę.
    Lokal mieszkalny w którym jest gabinet stomatologiczny, zadeklarowano 3 osoby.
    Lokal użytkowy który jego właściciel wynajął prywatnemu zakładowi opieki medycznej
    (przychodnia rehabilitacyjna, szkoła dla dzieci z ADHD, fundacja) zadeklarowano 14
    osób. Przed działalnością ww. placówek, za wodę płaciliśmy ok. 13 tys. zł. obecnie 25 tys.
    Jak wynika z powyższego zużycie wody ma się nijak do podawanej przez właścicieli lokali
    ilości osób.
    5. Proszę o wyjaśnienie, jeżeli wynajmę swój lokal podobnej placówce czy wówczas
    wspólnota będzie rozliczała mnie z norm zużycia wody wg „zasady” i podanej przeze mnie
    ilości osób jak również na podstawie rozporządzenia z 14 stycznia 2002 r.?
    6. Proszę o wyjaśnienie § 1. ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury
    § 1. Ustala się przeciętne normy zużycia wody dla poszczególnych odbiorców usług,
    stanowiące podstawę ustalania ilości pobranej wody w razie braku wodomierza
    głównego. Jak pisałem posiadamy taki licznik w naszym budynku.
    7. Czy właściciele lokali muszą ponosić koszty działalności gospodarczej podnajemców?. Wydaje mi się że rozliczenia dotyczą właściciela lokalu a nie jego podnajemcę.
    8. Jeżeli, jak Państwo piszecie brak jest precyzyjnych uregulowań prawnych dotyczących rozliczeń, to dlaczego administratorzy rozliczają koszty w sposób budzący kontrowersje, a nie wg udziałów co jest najbardziej sprawiedliwe?
    9. Czy prawidłowe jest zaliczenie kosztów wody i ogrzewania części wspólnej do kosztów lokali?.




    Z poważaniem
    Józef Krzysztofik
  2. Ad. 1 analizując orzecznictwo należy stwierdzić, że tarasy nie są częścią wspólną, lecz stanowią pomieszczenia pomocnicze właścicieli lokali, do których „przynależą”;


    Ad. 2 jeżeli ze sprawozdania finansowego za dany rok wynika, że koszty zarządu były niższe niż zaliczki to wówczas zarząd winien rozliczyć powstałą nadpłatę na właścicieli stosownie do wielkości posiadanych przez nich udziałów.
    Wspólnota mieszkaniowa może jednak podjąć uchwałę, w której postanowi, że powyższa nadwyżka wynikająca z rozliczenia kosztów zarządu, zostanie przeznaczona na zwiększenie przychodów w następnym roku (ale uwaga – nie można tak postanowić w przypadku nadwyżki wynikającej z rozliczenia mediów). Przed wytoczeniem powództwa proszę sprawdzić czy właściciele podjęli taką uchwałę.

    Ad 4. pisze Pan „rozliczanie mediów wg liczby osób podanej przez właścicieli lokalu jest dla mnie krzywdzące, podawane liczby osób nie muszą odpowiadać rzeczywistości” – pragnę jednak zwrócić uwagę na dwie sprawy – jedna to zasada rozliczania a druga to praktyka.
    Z Pana maila wynika, że rozliczenia nie są prawidłowe. Przepisy rozporządzenia , na które zarządzający się powołuje wprowadzają pewne kryteria sposobu rozliczeń w zależności od tego czy mamy do czynienia z gospodarstwem domowym czy zakładem usługowym,

    Ad 5. w takiej sytuacji wspólnota winna rozliczać Pana w oparciu o te same podstawy prawne jak pozostałych właścicieli.


    Ad. 9. nie można uznać za prawidłowe zaliczanie kosztów wody i ogrzewania części wspólnej do kosztów lokali.

    Na pozostałe pytania odpowiemy w możliwe najbliższym terminie.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
  3. W uzupełnieniu odpowiedzi - art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków:
    2. Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego
    lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia
    kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od
    ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-
    kanalizacyjnego.
    3. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych
    dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której
    mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania
    obciąża osobę korzystającą z lokalu w tych budynkach.
    Ustalenie sposobu rozliczeń poszczególnych właścicieli lokali leży zatem w gestii wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała winna uwzględniać przepisy tego aktu prawnego ( w tym aktów wykonawczych). Oczywiście ma Pan racje - jeżeli właściciele nie wyrazili zgody na przyjęcie stosowanego przez zarządcę sposobu rozliczeń to sprawa ta tak naprawdę nie została uregulowana.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego