rozliczenie wywozu nieczystości stałych
jack
Użytkownik
z powodów zawodowych jestem poza miejscem zamieszkania ( poza lokalem)
wiekszą część roku kalendarzowego,
w związku z tym jak powinno wyglądać prawidłowe rozliczenie wspólnoty
mieszkaniowej ze mną z tytułu wywozu nieczystości
stałych ( śmieci ) , których de facto "nie wytwarzam".Czy jakieś
przepisy ,czy praktyka reguluje takie sytuacje
bowiem wywóz smieci jest usługą a nie kolejnym podatkiem tak sądzę i powinien być w miarę rzetelnie rozliczany
Byłbym wdzięczny za informację w tej sprawie
wiekszą część roku kalendarzowego,
w związku z tym jak powinno wyglądać prawidłowe rozliczenie wspólnoty
mieszkaniowej ze mną z tytułu wywozu nieczystości
stałych ( śmieci ) , których de facto "nie wytwarzam".Czy jakieś
przepisy ,czy praktyka reguluje takie sytuacje
bowiem wywóz smieci jest usługą a nie kolejnym podatkiem tak sądzę i powinien być w miarę rzetelnie rozliczany
Byłbym wdzięczny za informację w tej sprawie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Proszę miec również na uwadze, że mimo niezamieszkiwania w lokalu, w niektórych gminach nałożono na właściciela obowiązek ponoszenia kosztów wywozu nieczystości.
W związku z tym, sąd apelacyjny w Poznaniu przyjął *), że ten koszt jest częścią kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Jeśli przyjąć taką argumentację, to należy rozliczać ten koszt zgodnie z ustawą o własności lokali, czyli według udziałów. Zwolennicy takiego podejścia podkreślają, że w zakresie rozliczeń współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, przepisy ustawy o własności lokali mają pierwszeństwo przed przepisami innych ustaw. Prawo miejscowe jest aktem niższego rzędu, niż ustawa, więc tym bardziej nie może narzucić wspólnotom ich wewnętrznych rozliczeń innych, niż wynikające z uwl.
Zgodnie z tym stanowiskiem, za wywóz nieczystości stałych płacić powinni wszyscy współwłaściciele według udziałów, niezależnie od faktu, czy przebywają w lokalu, czy nie.
Podobnie, jak to jest z innymi kosztami zarządu NW: ubezpieczeniem budynku, oświetleniem klatki schodowej, konserwacją windy i anteny zbiorczej itp.
*) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13.12.2006 I ACa 589/06
Łatwiej to zobrazować na przykładzie rozliczania c.o. Ustawa z dnia 10.04.1997 roku Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r., Nr 89, poz. 708 z póżn. zm.) zawiera wytyczne w jaki sposób należy rozliczać centralne ogrzewanie i bez wątpienia jest bardziej szczegółowa od ustawy o własności lokali, zatem ma przed nią zastosowanie.
Gdyby uznać, zgodnie z wykładnią poznańskiego Sądu, że rozliczenia c.o. w przypadku nieopomiarowania lokali, to koszt zarządu nieruchomością wspólną i rozliczać go następnie wg. udziałów lub m2 , to taki sposób rozliczenia, w pewnych sytuacjach, nie będzie zgodny z tym aktem.
Art. 45 a pkt 9 powyższej ustawy stanowi mi.in., że "wybrana przez wspólnotę metoda rozliczania powinna uwzględniać współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej" , ponadto wskazuje się w nim również na możliwość rozliczania tego kosztu przy uwzględnieniu kubatury lokalu.
Można zatem zgodzić się z poglądem przedstawionym w tym orzeczeniu, ale pod warunkiem, że uznanie danego kosztu za koszt zarządu nieruchomością wspólną, nie jest jednoznaczne z koniecznością rozliczania go wg. udziałów.
W takim razie, kto może uznać dany koszt za koszt zarządu nieruchomością wspólną?
W nieruchomości, która jest wspólnotą mieszkaniową obowiązuje ustawa o własności lokali. To ona ma pierwszeństwo.
Ustawa: prawo energetyczne jest aktem równorzędnym i nie można jego uznawać za akt wyższej rangi, jeśli jest mowa o rozliczeniach kosztów dla wspólnoty mieszkaniowej.
Ustawa precyzyjnie określa sposób rozliczania kosztów - udziałem, a w sytuacji, kiedy nie jest możliwe ustalenie faktycznego zużycia, bo nie ma opomiarowania mediów i trudno wykazać rzeczywiste koszty dla danego lokalu, należy taki koszt rozliczyć zgodnie z ustawą o własności lokali.
Ustawa: prawo energetyczne jest aktem równorzędnym i nie można jego uznawać za akt wyższej rangi, jeśli jest mowa o rozliczeniach kosztów dla wspólnoty mieszkaniowej".
Oczywiście, że prawo energetyczne i uwl to akty równorzędne, ale prawo energetyczne jest bardziej szczegółowe w kwestii rozliczeń c.o. niż uwl. Przy wykładni należy zatem stosować zasadę lex specialis derogat legi generali. Zgodnie z nią prawo o większym stopniu szczegółowości, które pochodzi z aktów prawnych o tej samej mocy, np. z dwóch ustaw, obowiązujących w tym samym czasie, należy stosować przed prawem ogólniejszym.
"W takim razie, kto może uznać dany koszt za koszt zarządu nieruchomością wspólną"?
W określonych sytuacjach taką decyzję może podjąć wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały.
Jeszcze raz wrócę do tego zdania, ponieważ wcześniej nie podniosłam pewnej sprzeczności, która z niego wynika. Fakt uznania kosztu za koszt zarządu nieruchomością wspólną obliguje do rozliczenia zgodnie z uowl, czyli zgodnie z posiadanym udziałem.
Z tym się zgadzam, ale nie w odniesieniu do przykładu wcześniej podanego.
Przykład dotyczył rozliczenia kosztów c.o. - stąd to przywołanie ustawy prawo energetyczne.
Skoro wspólnota, a właściwie lokale nie posiadają opomiarowania, precyzyjne rozliczenie tych lokali ustalające zużycie w nich ciepła, nie jest możliwe.
Poza tym grzejniki i inne części instalacji c.o. występują w częściach wspólnych nieruchomości, a budynek ogrzewany jest cały, nie tylko lokale właścicieli, a więc koszty zużycia ciepła dotyczą całego budynku.
Koszty c.o. są kosztami ogrzewania lokali i kosztami ogrzewania nieruchomości wspólnej ( właśnie te drugie stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną).
Przy braku opomiarowania nie ma możliwości podziału tychże kosztów na lokalowe i nieruchomości wspólnej, a skoro tak się dzieje pozostaje uznać je za koszty nieruchomości wspólnej - zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13.12.2006 I ACa 589/06.
Gdyby nie występował element ogrzewania części wspólnych nieruchomości można byłoby spokojnie stosować ustawę prawo energetyczne, ale my mamy w tych kosztach element kosztów nieruchomości wspólnej, bez możliwości precyzyjnego ich wyliczenia.
Faktura za ogrzewanie jest wystawiana na wspólnotę i brak możliwości precyzjnego ustalenia, jaka część wystawionego rachunku dotyczy nieruchomości wspólnej, przesądza o konieczności rozliczenia całej kwoty jako kosztu zarządu nieruchomościa wspólną. Przecież z identyczną sytuacją mamy do czynienia w przypadku faktur za wodę i w przypadku faktur za nieczystości stałe.
W takim razie, moje następne pytanie: w jakich albo czym określonych sytuacjach? :-)
Uważam, że to nie wspólnota uznaje, ale określona sytuacja (brak opomiarowania) wymusza takie rozwiązanie, a ponieważ to właśnie uowl określa jednoznacznie, w jaki sposób te koszty powinny być rozliczone, dlatego ma pierwszeństwo przed ustawą prawo energetyczne.
Podzielam jednak także pogląd, że uznanie danego kosztu za koszt zarządu obliguje do rozliczania go stosowanie do wielkości udziałów (choc w orzecznictwie można spotkac odmienne zapatrywanie na tę kwestię) i dlatego powstaje wątpliwośc - skoro prawo energetyczne dopuszcza możliwośc rozliczania co wg. kubatury, to taki sposób wykładni uwl wyklucza, a to już w pewnych sytuacjach może prowadzic do uchylenia uchwały podjętej w oparciu o wyrok poznańskiego Sądu.
W budynku, w którym częśc lokali ma zdecydowanie większą kubaturę (np. lokale użytkowe na parterze), regulamin rozliczeń winien uwględniac taką różnicę. Nie możemy jednak zapominac, że poznański Sąd orzekał w danym stanie faktycznym i jego orzeczenie wiąże wyłącznie strony procesu. Byc może w nieruchomości tamtej wspólnoty taki sposób rozliczenia c.o. był uzasadniony, ale nie można, moim zdaniem przyjmowac takiej wykładni jako wytycznych dot. rozliczeń w każdym przypadku. Ponadto, rozliczanie kosztu wody wyłącznie wg. udziałów, z wykluczeniem danych o liczbie osób też nie wydaje się właściwe, skoro przepisy dopuszczają taką metodę rozliczeń.
Wspólnota podejmuje uchwałę w razie spełnienia określonych przesłanek, co reguluje art. 22, ust., pkt. 8 uwl: "ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną".
Kwestie rozliczeń c.o. (pewne zasady ogólne) zostały jednak uregulowane w ustawie Prawo energetyczne.
Mnie intryguje inne zagadnienie. Czy wspólnota ma prawo zlikwidować już istniejące opomiarowanie c.o. W budynku, w którym mieszkam mierniki ciepła zainstalowano wiele lat temu, jeszcze przed wykupem lokali. Obecnie część niezadowolonych lokatorów (zbyt wysokie rachunki za c.o?) postanowiła w drodze uchwały zlikwidować w/w mierniki. Czy jest to zgodne z obowiązującym prawem? Czy w razie podjęcia uchwały o likwidacji mierników wszyscy lokatorzy są zobowiązani do podporządkowania się jej, czy można zażądać rozliczania c.o. na dotychczasowych zasadach? I wreszcie czy jest szansa na zaskarżenie takiej uchwały, zakładając, że w istniejącym stanie (wspólnota powstała już po wprowadzeniu rozliczeń miernikami) jej treść przekraczałaby zarząd częścią wspólną.
Instalacja c.o. stanowi nieruchomość wspólną. Wspólnota ma prawo zmienić zasady rozliczania c.o., jeżeli podejmie taką uchwałę. Każdemu właścicielowi służy prawo jej zaskarżenia w terminie 6 tygodni od podjęcia.
O tym, czy jest sens, każdy musi zdecydować sam.
Trzeba pokryć koszty c.o.
Jeśli jedni będą pokrywać w mniejszej kwocie, to inni w większej.
Naczynia połączone...
Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
Moim zdaniem właścicielowi przysługuje ustawowe prawo do rozliczania stosownie do rzeczywistego zużycia.
Rzeczywiste zużycie wskazują jedynie ciepłomierze, a nie podzielniki kosztów.
- powtarzalności siły (momentu) przytwierdzenia, każdego podzielnika do grzejnika, czyli sprzężenia cieplnego.
- dokładności pomiaru temperatury, czyli od rodzaju i jakości elementów służących do pomiaru temperatury w podzielniku elektronicznym.
Vademecum rozliczeń podzielników kosztów centralnego ogrzewania
http://je.pl/v8f1
W mojej wspolnocie zarządca stwierdził,że bardzo treudno będzie rozliczyc nieczystości wg ilości osób w lokalu ponieważ jest to nowe osiedle i spora grupa nie jest zameldowana,ponadto z jego doświadczenia wynika,że nie uzyskamy wiarygodnych informacji ile osób mieszka w lokalu. Wg m2 byłoby to niesprawiedliwe ponieważ mamy takie przypadki ,że w lokalu 40m2 mieszkają 4 osoby ,a w 70m2 jedna osoba.Proponuje rozliczać wywóz nieczystości wg zuzytej wody.Czy to ma sens ?
Zgadzam się ze stwierdzeniem, że: Metoda naliczania opłat za wywóz śmieci od ilości osób jest najbardziej rozpowszechniona i spotyka się z dużą aprobatą właścicieli jako najbardziej "sprawiedliwa", ale w praktyce stwarza mnóstwo komplikacji:
1) trzeba zawierzyć deklaracjom ludzi, które nie zawsze są prawdziwe
2) nie ma podstaw prawnych żądania od właścicieli oświadczeń o ilości osób mieszkających w lokalu, więc jeśli właściciel nie złoży takiego oświadczenia dobrowolnie, trudno go do tego zmusić
3) przy zmianie ilości mieszkańców w lokalu trzeba przeliczać opłaty - nie tylko właścicielowi tego lokalu, ale i pozostałym (szczególnie dotyczy to mniejszych wspólnot)
4) niektórzy twierdzą, że koszt wywozu śmieci, jako nie dających się opomiarować, jest kosztem zarządu nieruchomością wspólną i należy rozliczać wyłącznie według udziału.
Każda metoda ma swoje zalety i wady. Metodzie "od osób" można zarzucić również to, że wcale nie jest "sprawiedliwa", bo jedno niemowlę przysparza więcej odpadów, niż troje dorosłych, którzy w mieszkaniu przebywają krótko, bo długo pracują. Myślę, że ta dyskusja nigdy się nie skończy. Chyba, że właściciele zawrą oddzielne umowy o wywóz i będą mieli osobne pojemniki.
Umowa między administratorem 200 WM, a firmą YYY świadczącą usługi w danym mieście.
Cena wywozu (przykładowa) 7 zł/m-c od osoby zgłoszonej do firmy.
Na koniec każdego miesiąca administrator wysyła mailem info o ilości osób w każdej wspólnocie w zamian YYY wystawia 200 faktur (podane osoby x 7 zł).
Ilość osób w danej wspólnocie to suma ilości osób u każdego właściciela.
W tym konkretnym przypadku sa to osoby zamieszkałe w lokalu.
Jeśli się nie popełni błędu, to nie ma różnic i nie ma co rozliczać...
Jak będzie zgodne z bazą to po wrzuceniu śmietnik zważy ile kg przybyło po wrzuceniu śmieci i dopisze do konta danego właściciela.
Może za 15 -20 lat w inteligentnych budynkach tak będzie...
Teoretycznie wszystkie zamieszkałe osoby należy zameldować, w przeciwnym razie mamy do czynienia z wykroczeniem.
"Metoda naliczania opłat za wywóz śmieci od ilości osób jest najbardziej rozpowszechniona i spotyka się z dużą aprobatą właścicieli jako najbardziej "sprawiedliwa", ale w praktyce stwarza mnóstwo komplikacji:
1) trzeba zawierzyć deklaracjom ludzi, które nie zawsze są prawdziwe
2) nie ma podstaw prawnych żądania od właścicieli oświadczeń o ilości osób mieszkających w lokalu, więc jeśli właściciel nie złoży takiego oświadczenia dobrowolnie, trudno go do tego zmusić
Brak podstaw prawnych do żądania od właściciela lokalu, aby ten informował wspólnotę mieszkaniową o tym ile osób przebywa w jego lokalu nie przesądza o niemożności dokonywania rozliczeń w oparciu o te dane. Zarządzający może je bowiem uzyskać z innych źródeł, w szczególności ze zbioru danych administrowanych przez gmin
Więcej w artykule:
http://www.zarzadca.pl/content/view/673/32/
Dlaczego jest najbardziej rozpowszechniona?
Ano dlatego, że przyjmuje się sposób rozliczenia nieczystości stałych niezgodny z uowl, a obowiązujący w rozliczeniach z gminą.
Dlaczego, tak się dzieje?
Nie wiem, ale uważam, że wynika to z małej znajomości głównego obowiązującego aktu prawnego we wspólnocie mieszkaniowej- uowl. Z niego wyraźnie wynika obowiązek uczestniczenia w kosztach nieruchomości wspólnej zgodnie z posiadanym udziałem. Taki jest przepis i takie prawo obowiązuje, w przypadku braku opomiarowania mediów, a więc i możliwości ustalenia kosztów lokalowych.
Dane dotyczące liczby osób winny być aktualizowane w gminie, ale właściciele w rzeczywistości nie dopełniają obowiązku meldunkowego.
Wtedy będą protesty właścicieli, że nie chcą płacić za nieobecnych.
Metoda rozliczeń kosztów "od ilości osób" jest najtrudniejsza dla zarządu wspólnoty, a dane są najmniej wiarygodne, zmienne i nieweryfikowalne.
Dziwnym trafem, ta właśnie metoda jest najbardziej ulubiona przez właścicieli lokali...