Nie wybudowany budynek
dgrnet
Użytkownik
Czy developer jako właściciel nie wybudowanego budynku może korzystać z przypadających na zaprojektowane lokale udzialów w czasie głosowania? Developer ma w planie budowę jeszcze jednego budynku (wybudował i sprzedał 3). Udziały w nieruchomości wspólnej rozliczył jednak razem z nie wybudowanym budynkiem. Tak też zostały podpisane akty notarialne. Sytuacja jest taka, że ok. 50% należących do niewybudowanego budynku udziałów jego zdaniem może być użyta w głosowaniu jako niewydzielona i grozi ich użyciem w przypadku głosowania nie po jego myśli(!). Jakie argumenty prawne są możliwe do uzycia w tym przypadku?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeśli ma więcej niż 50 %, możecie skorzystać z metody głosowania 1 właściciel = 1 głos.
To co zrobił deweloper jest dla Was korzystne, bo indywidualni właściciele pokryją tylko ok. 50 % kosztów utrzymania części wspólnej. Pozostałe 50 % musi ponieść on, choć płaci rownież w imieniu nie wybudowanego budynku, a koszty dotyczą tylko 3 budynków.
Wraz z lokalem nabyłeś udział w gruncie, zatem na budowę czegokolwiek na tym gruncie deweloper musi mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Wszystko, co na nim wybuduje, będzie Waszą wspólną własnością. Zatem zyski ze sprzedaży lokali należy podzielić między współwłaścicieli gruntu: dewelopera i właścicieli wyodrębnionych lokali według ich udziałów.
Moim zdaniem problem polega na tym, czy mógł włączyc do udziałów lokale, których jeszcze praktycznie nie ma.
poszczególne udziały właścicieli we Wspólnocie są określone w KW i one obowiązują.
Udziały są policzone wraz z niewybudowanym budynkiem, tak jest wpisane do aktów notarialnych i do ksiąg wieczystych.
Błąd dewelopera, notariusza i sądu wieczystoksięgowego.
Zatem lokale zostały wyodrębnione i przeniesione prawo własności na nabywców, ale nie ma wspólnoty mieszkaniowej i żadne głosowanie nie ma sensu, bo nie wywoła skutków prawnych.
Przedmiotem powyższej umowy jest samodzielny lokal znajdujący się z istniejącym, przyjętym do użytkowania budynku, położonym na nieruchomości stanowiącej własność zbywcy (w umowie zawarto wniosek o połączenie nieruchomości). W świetle przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) oznacza to, że spełnione zostały przesłanki wyodrębnienia i zbycia tego lokalu jako odrębnej nieruchomości. Z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wiąże się odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, tj. w elementach wspólnych budynku (budynków) i prawie do gruntu. Wysokość tego udziału określają przepisy ust. 3 - 7 art. 3 powołanej ustawy, z których wynika, że swobodne kształtowanie wysokości udziału właściciela wyodrębnionego lokalu jest dopuszczalne jedynie w wypadku określonym w art. 3 ust. 6, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. W każdym innym wypadku sposób obliczania wysokości tego udziału określają przepisy ust. 3, 5 i 7 art. 3 jako bezwzględnie obowiązujące. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie, udział w nieruchomości wspólnej winien być obliczony w sposób wskazany w art. 3 ust. 3 (gdy nieruchomość jest zabudowana jednym budynkiem), bądź według reguły z art. 3 ust. 6 (gdy na nieruchomości istnieje więcej niż jeden budynek). W ocenie Sądu Okręgowego umowne ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej niezgodnie z powyższymi regułami skutkuje nieważność tych postanowień umownych, nie powoduje jednak nieważności całej umowy. Kategoryczne sformułowania tych przepisów prowadzą do wniosku, że ich treść zastępuje nieważne postanowienia umowy, wywołując w ten sposób skutek przewidziany w art. 58 § 1 kc. Taki pogląd wyraził też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 marca 2002 r. w sprawie IV CKN 896/00 (OSNC 2003/6/81) i stanowisko to Sąd Okręgowy w tym składzie podziela. Nieważność całej umowy zachodziłaby jedynie w razie ustalenia, że bez postanowień dotkniętych nieważnością umowa nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 kc), jednakże ustalenia w tym zakresie nie są dopuszczalne w postępowaniu wieczystoksięgowym, z uwagi na jego formalizm i ograniczenia dowodowe.
Sposób ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami określony w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali może być zastosowany jedynie wówczas, gdy wszystkie budynki zostały już wybudowane i przyjęte do użytkowania. Wynika to nie tylko z wykładni językowej tego przepisu ("jeżeli nieruchomość ... stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami"), ale również ze stanowczego powiązania przez ustawodawcę wysokości udziału we wspólnej nieruchomości z faktyczną powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego wraz z pomieszczeniami przynależnymi z jednej strony i faktyczną łączną powierzchnią użytkową wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi z drugiej. Konieczność ustalenia rzeczywistych powierzchni tych lokali i pomieszczeń wymaga istnienia wszystkich budynków, w przeciwnym wypadku określony w omawianym przepisie stosunek powierzchni będzie miał charakter hipotetyczny, oparty na nieweryfikowalnych w dacie wyodrębnienia lokalu przesłankach, a w pewnych sytuacjach (np. zaprzestanie budowy pozostałych budynków, wybudowania ich z inną niż planowana powierzchnią) suma ułamkowych udziałów wszystkich właścicieli nie będzie stanowić jedności. Zauważyć także należy, że żaden z pozostałych przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości - np. przewidziana w art. 22 ust. 3 pkt. 5 zmiana wysokości udziałów następuje już po dokonaniu przebudowy lub nadbudowy, stosownie do zmienionej w wyniku tego łącznej powierzchni wszystkich lokali. Mając zatem na względzie treść art. 3 ust. 5 tej ustawy i użycie w nim formy dokonanej "grunt zabudowany", jak też cel tego przepisu polegający na bezwarunkowym uzależnieniu udziału w nieruchomości wspólnej od stosunku faktycznych powierzchni lokalu wyodrębnionego i wszystkich lokali w budynkach na tej nieruchomości, a także brak w przepisach ustawy norm wskazujących ma możliwość uwzględnienia przy ustalaniu omawianego udziału powierzchni lokali jeszcze fizycznie nie istniejących, uznać należy, że ustalenia udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali było niedopuszczalne. Wobec istnienia tylko jednego budynku na wspólnej nieruchomości, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, możliwe było obliczenie tego udziału wyłącznie w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 powołanej ustawy. Konsekwencją powyższego jest nieważność postanowienia umowy w zakresie wysokości udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej, co oznacza istnienie przeszkody do wpisu [w Kw - owner] skutkującej oddalenie wniosku (art. 6269 kpc). (...)
Wszyscy po drodze - od dewelopera, notariusza po sąd wieczystoksięgowy - popełnili błędy, dokonując czynności sprzecznych z prawem.
Ale lokale zostały wyodrębnione i dokonano wpisów w Kw.
Jednak nie zgodzę się, że wspólnota może przyjąć system głosowania 1=1, bo na jakiej podstawie?
Nie ma orzeczenia sądu w sprawie tych udziałów. Suma udziałów (tych rzeczywistych i tych wirtualnych), zgodnie z projektem, pewnie daje 1 (100%).
W jakim trybie właściciele mieliby przyjąć taki tryb głosowania? W drodze uchwały, przyjętej większością udziałów? A jak określić tę większość?
Na podstawie żądania właścicieli 1/5 udziałów? A jak określić 1/5 udziałów?
Wpis o wielkości udziałów w księdze wieczystej jest sprzeczny z prawem, ale to nie znaczy, że można go ignorować. Wpis - do czasu sprostowania - obowiązuje.
Z drugiej strony - jeżeli kierować się tym wpisem, to każda uchwała, podjęta większością udziałów zgodnie z Kw będzie niezgodna z prawem.
Udziały są więc wyliczone niezgodnie z prawem.
Sąd wyodrębnił lokale, jednak nie może to przecież być równoznaczne z tym, że w związku z tym błędem deweloper utracił prawo własności. Moim zdaniem do czasu zakończenia inwestycji po prostu nie można udziałów określić.
Proszę jeszcze mieć na uwadze brzmienie art. 3 ust. 7 uwl stanowiący, że "w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej."
Obecnie wiemy już, ze suma udziałów nie jest równa 1, ponieważ przy ich obliczaniu uwzględniono nieistniejącą powierzchnię, dlatego stanowi to moim zdaniem przesłankę zastosowania art. 23 ust. 2a zd. 1 k.c.
Deweloper może samodzielnie decydować o nowych inwestycjach po powstaniu wspólnoty? Skąd wniosek, że suma udziałów nie jest równa 1? Wiesz coś, czego my nie wiemy?
No tak, masz rację, tego nie wiem (musimy wziąć pod uwagę udziały z księgi wieczystej).
Podsumowując - głosują udziałami z kw, "1 na 1" tylko, gdy deweloper ma większość lub suma nie jest równa 1 (ewentualnie, gdy podejmą taką uchwałę udziałami).
Tego czy jest równa 1 czy nie jest nie wiemy.
Zaproponowaliśmy developerowi, aby te nieistniejące udziały traktował jako nieuprawnione do głosowania. Jeżeli to zostanie zaakceptowane, problem przy następnych głosowaniach znika. Jeżeli nie, użycie nieuprawnionych głosów będzie skutkowało zaskarżeniem uchwały.
Deweloper będzie jednak musiał ponieść skutki swojej decyzji poprzez przypadające na nie wybudowany budynek koszty zarządu nieruchomością wspólną, które będzie musiał sfinansować. Oznacza to dla aktualnych współwłaścicieli 50% mniejsze opłaty do czasu powstanie lokali w nowym budynku.
Takie postawienie sprawy wynika z faktu, że poprzednio deweloper uzyskał zgodę wspólnoty na budowę budynku oraz to, że faktycznie budowę rozpoczął w tym miesiącu i wkrótce udziały wyrównają się. Z drugiej strony problem z odkręcaniem udziałów może odbić sie niekorzystnie dla wszytkich i jest trudne do przeprowadzenia sprostowanie w aktach notarialnych i księgach wieczystych.
SZANOWNI PAŃSTWO,
pozwalam sobie przypomnieć ten temat.
Czy może z perspetywy roku macie Państwo jakieś nowe przemyślenia.
Może od strony prawnej coś ruszyło dalej?
Szczególnie zależy mi na zrozumieniu kwesti źle ustalonych udziałów w księgach wieczystych z błednie naliczanymi opłatami dla naszego dewelopera przez naszego administratora.
Zapoznałem się oczywiście z przywołanym przez p. Grandy postanowieniem Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03
https://forum.zarzadca.pl/discussion/1578/ ... 4#Comment_
w którym napisane jest, że żaden z przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości oraz, że jest prawnie niedopuszczalne, aby doszło do ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej z udziałem nieistniejących lokali, które dopiero wybuduje deweloper.
Jeżeli lokal nie istnieje fizycznie, to nie można ustalić jego powierzchni użytkowej jako samodzielnego lokalu - co uniemożliwia również ustalenie łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali we wspólnocie - co z kolei uniemożliwia ustalenie udziałów we współwłasności już istniejących i sprzedawanych lokali.
W akcie notarialnym deweloper musi poświadczyć i udokumentować opis nieruchomości, w tym powierzchnię budynku lub budynków posadowionych na terenie nieruchomości wspólnoty. Podanie takich danych w odniesieniu do dopiero projektowanych lub budowanych budynków będzie stanowiło poświadczenie nieprawdy.
TAKIE ZAPISY ZNAJDUJĄ SIĘ NIESTETY W AKTACH NOTARIALNYCH MIESZKAŃ
NA NASZYM OSIEDLU !!! i jakoś sądy wpisują kolejne etapy dewelopera ??? Dlaczego?
Deweloper korzysta z tego błednego zapisu (cała działka jedna wspólnota, kolejne niewybudowane etapy/mieszkania) nadal twierdząc że ma wciąż ponad 70% przy głosowaniach ale płaci za części wspólne OCZYWIŚCIE tylko z tego co przekazał do wspólnoty.
Sąsiedzi pytali się o to ostatnio księgowego naszego admina.
http://www.e-wilanow.pl/forum/62/2199?p=25177#p25177
Co Państwa zdaniem możemy zrobić w tej sytuacji?
jak zmienić księgi? i wyegzekwować poprawne płatności?
Kolega wyliczył że każdy płaciłby czynsz niższy nawet o 100-150 pln gdyby deweloper płacił poprawnie.
Czy to jest to też podstawa do skargi na administratora do KOZy?
Z góry dziękuję za wszelkie uwagi i pomoc
Może w tym temacie polecacie kogoś z wa-wa kto podejmie się tej sprawy i ma doświadczenie?
Z wyrazami szacunku
Ada_lber
Uważam, że mało wiesz na temat funkcjonowania wspólnoty i nawet nie przeczytałeś ustawy o własności lokali.
Odrób te lekcje, a będziesz Guru we własnej wspólnocie.
Głosowanie 1-1 oznacza, że każdy właściciel posiadaj jeden głos , niezależnie od posiadanego udziału.
Proponuję jak najszybciej zmienić zarządcę przegłosowując dewelopera stosując metodę "1 na 1", powołać zarząd, wybrać administratora i poprawnie naliczać opłaty.
Orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite, proszę się zapoznać z n/w uzasadnieniem orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Krakowie, który w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r. I ACa 391/10 stwierdził, że:
"w budynku stanowiącym własność Państwa (Gminy) - pozostały nie wyodrębnione jako oddzielne "własności lokalowe", powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnie te nie stanowią przedmiotu współwłasności, lecz pozostają własnością dotychczasowego właściciela, tj. Państwa (Gminy), który - jeśli są do tego podstawy - może działać w kierunku wyodrębniania własności dalszych lokali”.
Więcej na ten temat w artykule "Powierzchnie niesamodzielne można uwzględnić w powierzchni użytkowej budynku" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1178-powierzchnie-niesamodzielne-mozna-uwzglednic-w-powierzchni-uzytkowej-budynku
Masz rację, skoro budynek nie został wybudowany, to jakby nie ma powierzchni.
To orzeczenie odnosi się do sytuacji, w której budynek jednak stoi.
Zatem deweloper nie może głosować 70 proc. , po prostu źle wyliczono udziały, głosujcie " 1 na 1".