cieknący dach
pucyk
Użytkownik
Pozdrawiam wszystkich forumowiczów !
mieszkam w dużej wspólnocie w październiku mija 3 lata od oddania budynku przez inwestora mieszkańcom, obecnie wystąpiły problemami z oknami dachowymi lub samym dachem do końca to nie jest ustalone po prostu na ostatnim piętrze cieknie woda do mieszkań po dużych opadach. już wcześniej mieszkańcy ostatnich pięter sygnalizowali wilgoć w mieszkaniach inwestorowi (deweloper) ale on odpowiadał że budynek będzie wysychał i problem sam sie rozwiąże ale jest coraz gorzej. na pisemne wezwania deweloper nie chce odpowiadać albo wysyła pracownika który stwierdza że w mieszkaniach nic złego sie nie dzieje. muszę zaznaczyć że po telefonach że woda cieknie przy opadach przyjeżdżają po kilku dniach gdy jest jest w miarę sucho. zarządcą jest firma powiązana rodzinnie z deweloperem - zarządca był powołany w aktach notarialnych przy zakupie. czy jest jakaś możliwość zmusić dewelopera do usunięcia usterek. czy to muszą zgłaszać mieszkańcy ostatniego piętra czy cała wspólnota. jak skutecznie dochodzić usunięcia usterek dachu od dewelopera. proszę o pomoc.
mieszkam w dużej wspólnocie w październiku mija 3 lata od oddania budynku przez inwestora mieszkańcom, obecnie wystąpiły problemami z oknami dachowymi lub samym dachem do końca to nie jest ustalone po prostu na ostatnim piętrze cieknie woda do mieszkań po dużych opadach. już wcześniej mieszkańcy ostatnich pięter sygnalizowali wilgoć w mieszkaniach inwestorowi (deweloper) ale on odpowiadał że budynek będzie wysychał i problem sam sie rozwiąże ale jest coraz gorzej. na pisemne wezwania deweloper nie chce odpowiadać albo wysyła pracownika który stwierdza że w mieszkaniach nic złego sie nie dzieje. muszę zaznaczyć że po telefonach że woda cieknie przy opadach przyjeżdżają po kilku dniach gdy jest jest w miarę sucho. zarządcą jest firma powiązana rodzinnie z deweloperem - zarządca był powołany w aktach notarialnych przy zakupie. czy jest jakaś możliwość zmusić dewelopera do usunięcia usterek. czy to muszą zgłaszać mieszkańcy ostatniego piętra czy cała wspólnota. jak skutecznie dochodzić usunięcia usterek dachu od dewelopera. proszę o pomoc.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Co do zasady uprawnienia z tytułu rękojmi na wady budynku wygasają po upływie trzech lat od daty wydania lokalu i dla każdego właściciela oczywiście termin ten biegnie indywidualnie. Nie chodzi zatem o to, kiedy przekazano budynek wspólnocie, lecz o termin wydania lokalu.
Jeżeli nastąpił upływ terminu dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi możecie Państwo jeszcze dochodzic odszkodowania na zasadach ogólnych, jednak zawsze należy udowodnic wtedy winę dewelopera.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/rekojmia_za_wady
Termin wykonywania uprawnień nie wiąże kupującego jedynie, gdy deweloper wadę podstępnie zataił.
Radzę zatem złożyc pozew z tej sprawie, ponieważ zgłoszenie wady nie przerywa biegu tego terminu.
Termin dla każdego kupującego biegnie inaczej - jest to termin trzyletni od dnia wydania rzeczy a nie termin od "wydania budynku mieszkańcom". Właściciele mogą scedowac swoje uprawnienia na wspólnotę mieszkaniową, ewentualnie sporządzic tzw. pozew zbiorowy p-ko deweloperowi.
Popieram w całej rozciągłości!
Żadne petycje, listy proszalne, zgłoszenie wady listem poleconym czy umyślnym posłańcem nic tu nie da - deweloper nadal będzie grał na zwłokę, a termin przedawnienia nadal będzie biegł.
Mam podobny problem- z cieknącym dachem, tylko okoliczności są trochę inne, ale podpinam się pod temat :-)
Jesteśmy dużą wspólnotą. Pierwszy raz cieknący dach zgłaszaliśmy w maju 2013 roku. Zarządca ciągle nas odwlekał,że a to nie ma teraz ekipy która by się podjęła naprawy, a jak kilka miesięcy minęło, to tłumaczył, że jest zimno/ ślisko i nie wiadomo co jeszcze i nikt się teraz nie podejmie naprawy... Po kilku miesiącach zgłosiłam sprawę szczebel wyżej i usłyszałam, że niedługo będzie remont bloków, więc możemy zgłosić szkodę do ubezpeiczyciela wspólnoty, a potem i tak szkoda będzie naprawiona. Tak też zrobiliśmy- wypłacono nam odszkodowanie za zacieki na ścianach (w 2012 roku całe mieszkanie przeszło generalny remont, łącznie z gładziami gipsowymi). Przyszło lato 2014, zaczął się remont budynków wspólnoty, a kiedy się kończył, znów zaczeliśmy się kilkakrtonie upominać o naprawę dachu i ponownie każdy zaczął nas zwodzić. W końcu przyszedł łaskawie fachowiec, i niby naprawił... w grudniu przyszły ulewy i okazało się, że znów cieknie! Znów telefon do Zarządcy, który oczywiście ponownie nas olał- koniec stycznia i dalej nic w naszej sprawie nie zostało zrobione.
W maju miną 2 lata odkąd zgłaszamy sprawę zarówno zarządcy jak i na zebraniach przy wszystkich lokatorach, każdy doskonale zna nasz problem. Ręce mi opadają, nie mam pojęcia jak rozwiązać tą sprawę. W jaki sposób można dociec swoich praw? Płacimy sporo podwyższony teraz fundusz remontowy , a dach jak cieknął tak dalej cieknie. Czy Zarządca jest bezkarny? Kto ponosi odpowiedzialność? Nie wiem czy to jest istotne, ale dodam, że dach jest nowy, tzn ma 6 lat i z tego co mi wiadomo to od początku był problem z cieknącym dachem w tym miejscu (wcześniej tu nie mieszkałam).
Moje drugie pytanie... Odszkodowanie dostaliśmy rok temu, zeskrobaliśmy odchodzący tynk, od nowa wygipsowaliśmy i pomalowaliśmy (nie wiem co się dzieje z wełną mineralną, która ciągle jest zamaczana??? ), a więc szkoda była usunięta. Naprawa dachu też de facto była zrobiona ze strony Wspólnoty. W grudniu znów zalało, od nowa mamy ten sam zaciek, farba puchnie robią się purchle i farba pęka i odpada. Czy znów mogę zgłaszać sprawę do ubezpieczyciela wspólnoty? Czy tylko raz się taką rzecz zgłasza?
Bardzo proszę o odpowiedź.
Pozdrawiam,
Klaudia
Ubezpieczyciel będzie miał roszczenia do wspólnoty, czyloi za każdym razem obciąży wspólnotę za straty w twoim mieszkaniu.
Niestety do niektórych przemawiają tylko widoczne straty na koncie bankowym.
Mamy ubezpieczone mieszkanie i wspólnota też jest ubezpieczona. Tyle że rok temu przed remontem budynków dostaliśmy odszkodowanie za szkodę... i teraz też mogę zgłosić szkodę z tego samego tytułu co rok temu?
Nawet jeśli dostaniemy te odszkodowanie po raz drugi, to jednak ciągle za nami się ciągnie ten zaciek... już raz było to naprawiane, wiadomo, ze wiąże się to z remontem pomieszczenia... chyba nikt tego nie lubi? Wolałabym nie mieć odszkodowań i nie mieć cieknącego dachu... Dlatego pytanie- kto jest odpowiedzialny za tą sytuację? Zarządca? Czy kodeks/ regulamin przewiduje w takiej sytuacji jakąś karę? Czy w ogóle jest jakiś przepis, który ma zmusić do działania osobę odpowiedzialną za tą sytuację?
W sobotę mamy spotkanie wspólnoty i nie chcę po raz "enty" słuchać obiecanek zarządcy, który chcę się wykazać (tylko słownie i tylko na zebraniach) w obecności swojej przełożonej, nie chcę, zeby mi znowu mydlono oczy. Chciałabym podeprzeć swoje racje jakimś przepisem... Czy jest taki?
Co do odpowiedzialności zarządcy - zależy, jaki macie sposób zarządu: powierzony aktem notarialnym zarządcy (firmie zarządzającej), czy właścicielski. Czy macie zarząd wspólnoty, wybrany uchwałą właścicieli lokali?
Regulamin wewnętrzny wspólnoty, przyjęty uchwałą, nie jest podstawą dochodzenia roszczeń od zarządcy. Taką podstawą jest zawarta z zarządcą umowa o wykonywanie usługi zarządzania lub administrowania nieruchomością wspólną lub fakt powierzenia zarządu.
Mamy zarząd wspólnoty wybrany uchwałą większości- tyle wiem. Właścicielką mieszkania jestem od 2 lat, a zarządca jest na swoim stanowisku o wiele dłużej, także nie wiem na jakich zasadach był wybierany ten człowiek. Mniemam, że na takim stanowisku powinien być człowiek, który wie o swojej pracy o wiele więcej niż przeciętny właściciel lokalu, np ja... u nas jest odwrotnie- w razie problemów, czy załatwienia czegoś należy tylko i wyłącznie liczyć na siebie, bo zarządca tylko odbija piłeczkę, więc nie wiem za co dostaje wynagrodzenie miesięczne?? strasznie mnie to denerwuje, bo to nie pierwszy raz jak mam z tym człowiekiem problem- na niego działa tylko postraszenie jego przełożoną (i to też nie zawsze). Ludzie w naszej wspólnocie są osobami starszymi, nie widzą problemu, bo też nie mają pojęcia jak powinien działać prawdziwy zarząd, wydaje się im, że skoro był remont przeprowadzony to jest to dobry zarządca, a są w błędzie, bo przecież to oni sami uchwalili decyzję o remoncie. 2 lata temu po wykupie mieszkania adaptowaliśmy 2 dodatkowe pomieszczenia, oczywiście było z tym mnóstwo zachodu i papierologii, ale żeby dla zarządcy było problemem sporządzenie uchwały dotyczącej zgody na sprzedaż tych dwóch pomieszczeń, to już przegięcie! ze sporządzeniem takiej uchwały odwlekał nas 3 miesiące!!! i jeszcze dłużej by to trwało, ale po prostu nakrzyczałam na tego człowieka, bo mi nerwy puściły- na drugi dzień uchwała była gotowa.. ale takich sytuacji było o wiele więcej... dorzucę, że o sprzedaży pomieszczeń gospodarczych nie miał pojęcia bladego, sami musieliśmy w różnych instytucjach się dowiadywać co i jak... a jak nie zgadzały się numery działek na mapce, to kazał nam koerektorować, czyli fałszować dokumenty!!! (oczywiście tego nie zrobiliśmy). Dodam, że ten człowiek na swojej pracy kompletnie się nie zna i dowiódł to już wiele razy, nie tylko przed nami, ale również na zebraniach wspólnoty...
Do czego zmierzam.. To nie jest kompetentna osoba na tym stanowisku i nie mam bladego pojęcia w jaki sposób się tu znalazła???? Ludziom mydli oczy , że poprzez przetarg będzie wybierana ekipa do remontu, a potem się okazuje, ze szef tej ekipy na pół roku przed przetargiem wiedział, ze to on będzie wykonawcą... nie rozumiem jak ten człowiek się utrzymał tyle lat na stanowisku zarządcy, i przez tyle lat dostaje pieniądze ZA NIC!!! masz problem człowieku- to nie do zarządcy, który powinien się nim zająć- tylko licz na siebie. W jaki sposób można zmienić zarządcę? Rozumiem, że poprzez głosowanie... na zebraniu powinnam wystąpić z taką inicjatywą? boję się jednakże, że nie wszyscy mnie porą, bo to w dużej większośći ludzie po 70- tce, dla nich nie ma problemu.. bo jak wcześniej wspomniałam- nie wiedzą, że praca zarządcy nie polega na nicnierobieniu :-/
W takim razie na co wydacie pieniądze, czy zrobicie remont taki czy owaki decydują członkowie zarządu lub całą wspólnota uchwałami. Administrator te decyzje wykonuje. Pogadaj z członkami zarządu. Pierwszy raz słyszę, żeby administrator miał w swoich obowiązkach sporządzanie projektów uchwał. A może to jednak jest zarządca?
Żeby poznać swoje prawa musisz wiedzieć na czym stoisz. Jaki masz zarząd? Właścicielski czy powierzony?
Tu masz podpowiedzi https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad Zarządcę na innego zarządcę czy administratora?
Chodzi mi o zmianę tego zarządcy na innego.
Nie rozumiem co na zebraniach właścicieli robią osoby obce, niebędące właścicielami?
Czy byli zaproszeni? Jeżeli była potrzeba żeby udzielili jakiś wyjaśnień lub właściciele mieli pytania do nich to należało to przewidzieć w porządku zebrania i podziękować za udział a następnie prowadzić zebranie tylko i wyłącznie właścicieli. Życie pokazuje że jeżeli jest inaczej czyli "ogon merda psem" i zebraniami rządzi "administrator licencjonowany" to takie "patologie" stają się przyczyną wszelkich konfliktów.
Zacznij od tego, że k o n r e t n i e odpowiesz na pytanie, które ci zadałam.
Jaki masz zarząd - właścicielski czy powierzony?
Mam identyczny problem z cieknącym dachem i nic nie robiącym z tym zarządem jak Golebica.Tylko ,że moja sprawa trwa od miesiąca a ja juz jestem kłębkiem nerwów i nie mam zamiaru długo czekać. Ide do adwokata bo z ludźmi ze wspólnoty nie ma o czym rozmawiać -PGR w głębokim PRL.
Golebica a jak się rozwiązała Twoja sprawa?
Bo zgodnie z prawem (art. 21 UoWL) za kierowanie sprawami wspólnoty odpowiada zarząd.
Jak widać z Twoich wpisów wszystkie Twoje zgłoszenia kierowane były do niewłaściwej osoby i efekt jest jaki jest.
Dopóki jako właściciele a dokładnie zarząd nie zwolni tego administratora/zarządcy (do tego nie potrzeba uchwały tylko wypowiedzenie mu umowy) - nie będzie dobrze w Waszej wspólnocie.
Po drugie musicie jako właściciele zmienić skład zarządu na ludzi z jajami a tych dupków co są wyrzucić.
Natomiast w Twojej sprawie abyś co rusz nie była zalewana - należałoby mimo wszystko uruchomić PINB.
To jest twoje abecadło we wspólnocie . Tam są opisane twoje prawa, ale i obowiązki oraz jak funkcjonuje (zasady ogólne) Wspólnota.
Ja jest Zarząd to nie ma Zarządcy!!!!! Jest Administrator ... https://forum.zarzadca.pl/komentarz/52803/
Administratorem może być osoba fizyczna jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą
Czas wybrać się do Administratora i popytać , czas spotkać się z Zarządem WM i też zapytać .... a knuć , domniemać , ect
piszesz nieprawdę, co do roli jaka spełniają
zajrzyj do ustawy o własności lokali , i zacznij pytać o dokumenty wspólnoty do okazania , porozmawiaj z Zarządem WM
Ja z miłą chęcią naprawiłabym ten dach sama, ale usłyszałam od zarządu, że nie mam do tego prawa ( i wcale się nie dziwię, bo jest to część wspólna) a jedynym rozwiązanie jest sąd.
Sąsiedzi mają to w gdzieś , bo większość z nich mieszka na dole, a ich komentarze w stylu : "zycie jest brutalne","to wam się leje nie nam" lub " a ile wy tu mieszkacie, że juz remont chcecie" sprawiają że mam wrazenie że mieszkam z debilami. Nie przychodzą na zebrania tylko dzwonią do siebie i wzajemnie nakręcają.
Do adwokata pójdę jedynie po poradę i pomoc w napisaniu wniosku do sądu- na więcej mnie nie stać.
Mieszkam tam dwa miesiące,a już mam ich wszystkich dosyć.
"Warto jednak spróbować załatwić tę sprawę na drodze administracyjnoprawnej, tj. zgłosić ją we właściwym inspektoracie nadzoru budowlanego – o tym, kto ma roboty wykonać zdecyduje organ z urzędu w drodze decyzji. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości - określając termin wykonania tego obowiązku - w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym."
Więcej na ten temat w artykule: "Nadzór budowlany nakaże naprawić wadliwy taras"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2474-nadzor-budowlany-nakaze-naprawic-wadliwy-taras
TakaJa - i chcesz żeby sąd zmusił WM do uchwalenia remontu dachu? Nawet jak zatrudnisz mec. Giertycha lub mec. Kalisza nic nie osiągniesz. A ile to było pieniędzy? 200, 500 zł czy tylko 88,40 zł? I co ubezpieczyciel pozwał WM do sądu? Nie, bo dla niego takie sprawy to duperele, i gra nie warta tych paru groszy. Teraz to Ty żartujesz albo Twój Zarząd. Teraz rozumiem ,że złożysz wniosek do sądu żeby Ci pozwolił wejść na dach i usunąć przeciek? Napraw tą nieszczelność rolką papy i jeżeli dalej chcesz się z ludźmi kłócić podaj wszystkich do sądu o zwrot kosztów. Może Cię nie zlinczują?
Co do PINB. Zarządca gdybyś choć raz był w PINB i przy okazji przeczytał Prawo Budowlane to byś tak nie pisał. A wskazany przez ciebie artykuł na portalu Zarządca to felieton publicystyczny i to anonimowy.Ja specjalnie zadałem proste pytanie I nie otrzymałem jasnej odpowiedzi, chyba ,że była taka -
że dach mi przecieka? Takie pisemko wyląduje w najbliższej niszczarce. Mialo by szanse gdyby TakaJa zglosila zerwanie dachu przez nawałnicę. Wówczas to Inspektor wydałby NIEZWLOCZNIE decyzję o ewakuacji budynku WSZYSTKIM i sprawa by ruszyła.
TakaJa - Tak jest w większości WM w RP.
Nie, nie ląduje w niszczarce, wręcz przeciwnie - nadzór wydaje określone nakazy, orzecznictwo sądów administracyjnych rozpatrujących skargi wspólnot mieszkaniowych na tego rodzaju postanowienia jest bardzo bogate.
Pomocne orzecznictwo:
Z uzasadnienia wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 15.04.2010 roku, sygn. akt: II SA/Rz 858/09:
"Przepisy K.p.a. oraz przepisy Konstytucji RP powołane przez skarżącą nie zostały przez organy egzekucyjne naruszone. H. G. wyraziła w skardze niezadowolenie z faktu nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Zły stan budynku grozi stronie uszczerbkiem na zdrowiu, a nawet utratą życia. Opinia skarżącej potwierdza prawidłowy kierunek działań organów nadzoru budowlanego. Podjęte przez te organy czynności egzekucyjne mają na celu doprowadzenie budynku Wspólnoty Mieszkaniowej do stanu zgodnego z normami techniczno – budowlanymi. Grzywna w celu przymuszenia ma zmusić właściciela budynku do wykonania decyzji administracyjnej wydanej na podstawie powołanego przez skarżącą art. 66 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r., Nr 1567, poz. 1071 ze zm.). Jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa wykonana ciążący na niej obowiązek, to H. G. będzie mogła w spokoju użytkować lokal w budynku przy ul. S. Nie reagowanie organów nadzoru budowlanego na zaistniały stan naruszałoby ich ustawowe obowiązki. Innymi słowy, wszczęcie postępowania egzekucyjnego skarżąca powinna traktować jako sposób doprowadzenia budynku do stanu prawidłowego, a więc umożliwiającego bezpieczne zamieszkiwanie."
z uzasadnienia wyroku WSA w Gdańsku z dnia 27.06.2007 roku, sygn. akt: II SA/Gd 203/07:
"Podstawę prawną wydania decyzji organu zarówno I jak i II instancji w przedmiocie nakazu usunięcie nieprawidłowości w budynku przy ul. W. stanowił m.in. przepis art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Zgodnie z w/w przepisem wyłącznie na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Obowiązek ten mógł spoczywać - w zależności od swojego charakteru - wyłącznie na właścicielu lub wyłącznie na zarządcy obiektu budowlanego albo równocześnie na obu tych osobach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny. Nie ma zatem możliwości rozszerzenia wskazanego obowiązku na inne podmioty."
z uzasadnienia wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 15.02.2012 roku, sygn. akt: II SA/Wr 556/11
"Należy zauważyć, że przedmiotem postępowania egzekucyjnego w niniejszej sprawie jest wykonanie ostatecznej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. z dnia [...] r. Nr [...], wydanej na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), którą nakazano M.G., B.W., R.W., M.M., A.M., B.B., T.B. i Gminie W. - współwłaścicielom budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W. - w którym występują nieprawidłowości w stanie technicznym:
1. przeprowadzenie okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane w zakresie sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
2. sporządzenie ekspertyzy technicznej budynku - wskazującej nieprawidłowości w stanie technicznym elementów budynku, w szczególności odnoszącej się do konstrukcji i pokrycia zadaszenia budynku, podłączeń i nieprawidłowości przewodów kominowych, zagrożeń wynikających z uszkodzeń ściany zewnętrznej - zarysowań, odkształceń ściany zewnętrznej - z podaniem sposobu ich usunięcia.(...)
Grzywna w celu przymuszenia jest środkiem dyscyplinującym do wykonania określonego obowiązku. Jest ona środkiem, który z uwagi na dolegliwość natury finansowej powinna realnie wpływać na samodzielne jego wykonanie przez zobowiązanego. W sytuacji zatem, gdy obowiązek nie jest wykonany, jak w rozpoznawanej sprawie, a grzywna może być nałożona tylko raz, wymierzenie jej w kwocie 8000 zł – w ocenie Sądu – jest uzasadnione."
2. Czegokolwiek - nie. Np. nie możesz urządzić sobie miejsca do parkowania czy grilla tuż pod oknem sąsiada.
A tak ogólnie - w małej wspólnocie, jak ludzie żyją zgodnie, umieją się dogadać, to wszystko mogą zrobić.
Jak ze sobą nie rozmawiają, to przepisy też im nie pomogą, a ludzie będą wojować ze sobą bez sensu.