Członek Zarządu WM - administrator
Npmm
Użytkownik
Czy członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może być jednocześnie administratorem tej wspólnoty?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To znaczy wtedy, gdy chodzi o wynagrodzenie za pracę w zarządzie lub wynagrodzenie za administrowanie.
___________________________________
Post nr 11.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
Niesamowite! :shocked:
Nie uważasz, że to był przerost formy nad treścią w dziedzinie zarządzania nieruchomością wspólną?
No właśnie! Dokonałeś "przełomowej rzeczy", chociaż równie dobrze mogłeś palcem w bucie nie kiwnąć w tym kierunku.
Jako wybrany przez właścicieli zarząd jednoosobowy możesz czynności zarządu zwykłego sprawować samodzielnie, czyli ustawa Tobie nie nakazuje podpisywania umowy o administrowanie samemu ze sobą, ani zlecania go komuś innemu, ponieważ czynności administrowania wchodzą w skład zarządu zwykłego.
Wystarczyłoby, aby wspólnota uchwałą przyznała Tobie wynagrodzenie, za samodzielne pełnienie wszystkich czynności zarządu zwykłego.
Nie.
To są absurdy made by MirekL. :jumping:
___________________________________
Post nr 12.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
...ale trudno ustalić je, na poziomie niższym, niż to wynika z uzgodnień pomiędzy stronami : Wspólnotą - reprezentowaną przez co najmniej dwóch członków zarządu i Administratorem /Zarządca NW
Ja jestem zwolennikiem, aby kwestie wyboru i wynagrodzenia administratora/zarządcy NW unormowane było uchwałą właścicieli lokali.
Zbyt ważna jest to funkcja w strukturach wspólnoty, aby decyzje o jego wyborze i wynagrodzeniu decydowało "wąskie grono członków Zarządu"; niejednokrotnie "nawiedzonych" członków zarządu.
Moim zdaniem zarząd jednak nie może ustalic wynagrodzenia wyższego niż wynikające z planu gospodarczego, ponieważ przekracza w ten sposób zarząd zwykły.
Gdy zmienialiśmy administratora nie byliśmy pewni, czy nowego może wybrać sam zarząd czy właściciele uchwałą. Narada z pełnomocnikiem gminy i jej wynik: jak nowy będzie tańszy lub taki sam jak stary, to sam zarząd. Jak wybierzemy droższego, to uchwała, bo przekroczymy plan gospodarczy. Czyli logika górą
Też mi autorytet - pełnomocnik Gminy!.
Zawsze będziecie balansować na poziomie bylejakości i niskiego poziomu obsługi, że o profesjonalizmie nie wspomnę.
Niskie wynagrodzenie to i niska jakość usług. Bo co można świadczyć za 0,30 gr/m2 administrowania - prowadzenie buchalterii?
Każdy, powtarzam, każdy plan gospodarczy można zmienić uchwałą właścicieli lokali. w każdej chwili.
Do tego nie jest potrzebny pełnomocnik Gminy :bigsmile: tylko większość właścicieli lokali - wg zasady "nic o nas bez nas".:fingersear:
a niby dlaczego ? przecież plan gospodarczy to tylko plan. Planowane koszty utrzymania nieruchomości w roku obrachunkowym.
Czy takie samo stanowisko preferujesz przy zakupie energii cieplnej , prądu do NW, wywozu odpadów, dostawy wody, odbioru ścieków itd.?
Te pozycje też są w planie gospodarczym i nikt tego nie poprawia w trakcie roku jak usługodawcy podnoszą ceny na swe usługi.
Więcej elastyczności Panie Kolego.
A to sobie żyj, ale nie pisz tak, aby z tekstu wynikało, że Pełnomocnik Gminy to coś lepszego od większości właścicieli lokali i w pierwszej kolejności trzeba z nim a potem z pozostałymi właścicielami .
Czy porady, które serwujesz tu na forum też z nim konsultujesz?
Zarządca administrujący nieruchomością wykonuje część obowiązków zarządu, za które zarząd mógłby pobierać od wspólnoty wynagrodzenie. Rozumiem to tak, że zlecając administrowanie zarząd przenosi na administratora prawo do części swojego wynagrodzenia stosownie do zakresu zleconych czynności.
Ustalenie wynagrodzenia zarządu ( a więc i administratora, który wykonuje część jego obowiązków) stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymaga uchwały właścicieli lokali. Stoję jednak na stanowisku, że nie musi to być odrębna uchwała, wystarczy plan gospodarczy.
Zatem mamy tutaj do czynienia z odmienną sytuacją niż opłaty za dostawy mediów.
Oczywiście założenia planu gospodarczego mogą się różnić od rzeczywistości, pytanie o tę różnicę - bo to ona jest moim zdaniem wyznacznikiem tego czy nastąpiło przekroczenie zarządu zwykłego czy nie.
Oczywiście, wspólnota może zatwierdzić także czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale może też odmówić zatwierdzenia.
Ja nie pytam o różnicę, bo uważam, że ma to drugorzędne znaczenie .
Pytanie, które stawiam to czy Zarząd WM potrafi udokumentować tę różnicę między planem gospodarczym ( na plus i minus), a jego wykonaniem; potrafi się obrobić na zebraniu sprawozdawczym, że wzrost wydatków na administratora / zarządce NW jest uzasadniony, jakie z tego tytułu wspólnota osiągnęła korzyści, itp
No to mnie osłabiłeś , w teorii można , wszystko można udowodnić jak się chce. Jeżeli Zarząd WM jest "leniwy" to niech płaci administratorowi z własnej kieszeni czy w ramach przyznanego mu wynagrodzenia. Ja przynajmniej takich wspólnot nie znam, gdzie to Zarząd WM zatrudnia sobie administratora. Zawsze w umowie występuje jako strona wspólnota reprezentowana przez Zarząd. Te wspólnoty, o których coś niecoś wiem, mają odrębne pozycje w zaliczce : utrzymanie zarządu WM i Utrzymanie administratora / zarządcy NW.
Ja wychodzę z założenia, że plan gospodarczy nie ogranicza pola manewru Zarządowi.
Plan gospodarczy służy do ustalenia wysokości zaliczek , które mają płacić właściciele i tylko tyle.
Plan gospodarczy to nie ustawa budżetowa, tu reżimów w jego wykonaniu / lub nie, nie ma.
Tylko właściciele budżetowi (Gmina, WAM) wmawiają, że planu gospodarczego nie wolno przekroczyć z wiadomych przyczyn - rządzą się tym co dostaną lub zbiorą.
Przecież po to są zebrania sprawozdawcze wspólnot, aby na nich decydować i oceniać , kto za co ma zapłacić.
W mojej wspólnocie oprócz planu gospodarczego, podejmowana jest uchwała o stawkach służących do naliczenia indywidualnych zaliczek.
<BLOCKQUOTE>Czy członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może być jednocześnie administratorem tej wspólnoty</BLOCKQUOTE>
Odpowiedź jest chyba jasna - TAK.
Do wypowiedzi haneczki nie chcę się odnosić, (...) usunięto ADMIN. Mogę jedynie doradzić, haneczko - idź do najbliższego US i zgłoś dodatkowe Twoje dochody z tytułu pełnienia zaszczytnej funkcji członkini Zarządu. I sobie porozmawiamy.
Już kiedyś się spierałem z wszechwiedzącym ownerem,że jest Zarząd lub zarządca. owner wyjaśnił mi wówczas opierając się na zasadach logiki matematycznej, że jedno nie wyklucza drugiego. Teoretycznie nie, praktycznie tak.Jeżeli właściciele uchwalą wynagrodzenie dla Zarządu i doddatkowe koszty na administrowanie, to ich sprawa, ich pieniądze. Wydaje się logicznym, że w pzrypadku gdy Zarząd działa za friko, zleca admionistrowanie (nie zarządzanie) za pieniądze, którymi dysponuje w ramach planu gospodarczego.<IMG title=:bigsmile: alt=:bigsmile: src="/extensions/Vanillacons/smilies/standard/bigsmile.gif">
No.... ale jednak się odniosłeś, miruś.
Rozumiem, że to jest oczywista oczywistość Twoich możliwości. Naprawdę nie stać Ciebie na więcej??? <IMG title=:shocked: alt=:shocked: src="/extensions/Vanillacons/smilies/standard/shocked.gif">
<BLOCKQUOTE><CITE>MirekL:</CITE>Mogę jedynie doradzić, haneczko - idź do najbliższego US i zgłoś dodatkowe Twoje dochody z tytułu pełnienia zaszczytnej funkcji członkini Zarządu. I sobie porozmawiamy.</BLOCKQUOTE>
Nie możesz mi doradzać, bo ja Ciebie o to nie proszę.
Także sobie nie porozmawiamy.......
___________________________________
Post nr 18.
Lubię rzetelną ewidencję. <IMG title=:winkkiss: alt=:winkkiss: src="/extensions/Vanillacons/smilies/love/winkkiss.gif">
Zarząd wspólnoty współpracuje z administratorem i na odwrót, tak przynajmniej być powinno. Jeśli są jakieś rozdźwięki i nieporozumienia, to atmosfera robi się raczej ciężka, a o szkodach nie wspomnę.
Administrartor z racji swojej funkcji i wiedzy (uwiarygodnionej licencją) staje się przewodnikiem, a jednocześnie przyjacielem.
Tak wiem, że to teoria i pobożne życzenia, bo życie wygląda nieco inaczej.....
Ale ADMIN to zawsze ADMIN - można powiedzieć, że ojciec, opiekun, osoba czuwająca, tolerancyjna, a przede wszystkim życzliwa, więc (kutfa!) nie rozumiem, dlaczego nie mogę
Nie rozumiem, dlaczego miruś może napisać:
a ja już nie mogę mirusiowi odpowiedzieć w tym wątku:
https://forum.zarzadca.pl/discussion/727/wybor-administratora-a-art-22-pkt-3-uowl/#Item_0
????
Z natury nie cierpię ograniczania swobody wypowiedzi, a dyskryminacji tym bardziej.
Tracę chęć i motywację, szczególnie tam, gdzie MOC ADMINA doskwierać mi zaczyna.
__________________________________
Post nr 24.
Lubię rzetelną ewidencję. :winkkiss:
Ograniczenia narzuca nam Regulamin Rozdział II "Zasady korzystania z Forum i Wiki" a Użytkownicy forum korzystają z magicznego "zgłoś" przy każdym poście.
Czy za złamanie uowl grożą jakieś konsekwencje? Jak nikt się nie przeciwstawi, to nie grożą.
Wysokość wynagrodzenia dla administratora jest najczęściej ujęta w rocznym planie gospodarczym. Jeżeli takiej stawki ta nie ma, to zarząd ma zarządzać tak, by nie przekroczyć wysokości całego zaplanowanego budżetu. Jak zarządza nieudolnie, to przekracza.
Czy chodzi o to, żeby zarząd mógł samodzielnie, bez uchwały, podwyższyć tę kwotę? Ustawa w art. 22 ust. 3 pkt 1 mówi o zarządcy z art. 18 ust. 1, czyli sprawującym zarząd powierzony. U Was jest administrator i ten przepis go nie dotyczy. Ale to właściciele decydują o wysokości kosztów przez przyjęcie uchwały o rocznym planie gospodarczym (art. 22.3 pkt 2) i wysokości zaliczek na te koszty (art. 22.3 pkt 3). Wydawanie ponad to, co zatwierdzili właściciele - i to nie na nieprzewidziane, nagłe przypadki, jak usuwanie awarii czy remont dachu po huraganie - narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ale konsekwencją może być odwołanie zarządu, nic więcej.
Udzielanie takiego pełnomocnictwa zarządowi "w ciemno", bez określenia warunków czy kwot, jest nieroztropne. Właściciele z góry godzą się zapłacić administratorowi tyle, ile zarząd zechce mu podwyższyć wynagrodzenie. Taka uchwała pewnie by poległa w sądzie w razie zaskarżenia.
Chyba, że w uchwale chodzi o to, żeby zarząd mógł obniżyć wynagrodzenie administratora? Jeżeli tak, to OK. Ale do cięcia kosztów i przysparzania oszczędności dla wspólnoty zarząd nie potrzebuje uchwały. Może to robić samodzielnie.
a) eksploatację 0,50zł/m2 i b)wynagrodzenie dla zarządcy 0,80zł/m2.
I teraz machloje są następujące:
1. w umowie między nami a zarządcą, jako wynagrodzenie za administrowanie widnieje kwota 0,56zł/m2 - nie została podjęta żadna uchwała o podniesieniu wynagrodzenia do 0,80zł/m2
2. Na sprawozdaniach wynagrodzenie dla zarządcy jest ujęte albo tylko w taki sposób: wynagrodzenie dla zarządcy 0,80zł/m2 i nie ma łącznej kwoty, albo jet podana tylko łączna kwota, a nie ma podanej stawki 0,80 zł/m2 - uważam, że powinno być jedno i drugie.
Uważam, że jest to manipulacja. Nie ma uchwały o zmianie wynagrodzenia na wyższe. Nikt na zebraniach głośno nie mówi, że wynagrodzenie dla nich wynosi 0,80zł - w ogóle ten temat nie jest poruszany. Mówi się o tym tylko wówczas, kiedy w sprawozdaniu jest łączna kwota i pani omawiając za miniony rok mówi: " i wynagrodzenie dla zarządcy 40761,60".
U nas 70% właścicieli to starsi ludzie, nic nie rozumieją ze sprawozdań, na zebraniach temat wynagrodzenia jest skrzętnie omijany, nie rozmawia się o nim w czasie przeszłym, ani jakie będzie w kolejnym roku. Jest wyszczególnione jako łączna kwota lub jako stawka na sprawozdaniu i później jest udzielane absolutorium dla Zarządu i koniec.
Czy w takim razie nasz admin na prawo pobierać 0,80zł/m2 skoro w umowie ma 0,56 zł powołać się np. na to, że na sprawozdaniach jest ujęta albo stawka, albo łączna kwota i skoro zostało udzielone absolutorium i nikt się nie sprzeciwił to wszystko jest ok?
Czy to jest związane z długiem wewnętrznym wspólnoty - dłużnikami właścicielami , czy może z podpisywaniem umów na obsługę nieruchomości nie mających pokrycia w zbieranych zaliczkach ?
Nie można podjąć takiej uchwały , bo to jest czynność przekraczająca zwykły zarząd i nie leży w kompetencjach Zarządu WM
a co to za dziwoląg zaliczki ??????
tu masz pokazane jak powinna wyglądać zaliczka we wspólnocie https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
plan gospodarczy nie stanowi kosztów we WM . On pokazuje jakie są planowane koszty utrzymania nieruchomości w danym roku obrachunkowym.
Do naliczenia zaliczek służy uchwała w sprawie "stawek służących do naliczenia zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości" (bardzo przydatna w sądzie przy windykacji ). W niej umieszcza się stawki jednostkowe funduszy celowych (np. wymiana wodomierzy; zadania do wykonania w latach przyszłych np. remont dachu,)
logika Kalego ...żadna z tych decyzji nie utrzyma się w sądzie, bo za wykonaną prace należy się wynagrodzenie odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. W każdym sądzie wygra administrator obniżkę swojego wynagrodzenia przy pozostawieniu tego samego zakresu obowiązków.
1. Skoro w umowie jest kwota 0,56 zł/m2, to nie ma powodu płacenia administratorowi więcej - zarząd nie prawa podpisywać faktury na wyższą kwotę
2. To, jakie tematy są poruszane na zebraniach, zależy od właścicieli.
3. Wydaje mi się, że źródło Waszych kłopotów tkwi w tym, że ani właściciele ani zarząd nie interesuje się wystarczająco tym, co dzieje się w we wspólnocie. W tej sytuacji "rządy" przejął Wasz pracownik, czyli administrator.
Rada: niech właściciele zaczną aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu swoją własnością, a administratora albo doprowadzić "do pionu" albo zwolnić i zatrudnić lepszego
albo nie ma w umowie zapisów, że wynagrodzenie co rocznie będzie podnoszone o wskaźnik inflacji lub o wskaźnik płacy minimalnej?
bez konieczności spisywania aneksów?
Ty byś się zgodził na obniżkę swojego wygrodzenia przy tym samym zakresie obowiązków?
Odniosłem się do twoich błędnych tez i założeń .
Nie odpowiedziałeś mi na pytanie
Rzeczywistość jest brutalna, tylko ty sama możesz to zmienić. Nie gadaniem, ale działaniem.
Rada jest tylko jedna - weź sprawy w swoje ręce, nikt inny za ciebie tego nie zrobi. Pogadaj z sąsiadami, namów ich, by głosowali na ciebie, wejdź do zarządu. Innego sposobu nie ma. Jeżeli tego nie zrobisz, nie wejdziesz do zarządu, to sobie odpuść, olej, bo szkoda twojego czasu i nerwów. Nic nie zmienisz.
1.Zarząd nasz wspólnotowy nie ma prawa samodzielnie podnieść wynagrodzenia dla zarządcy.
2. Jeśli zarządca ma w umowie stawkę za zarządzanie 0,56 zł/m2 i nie ma żadnego aneksu do tej umowy, mówiącego o tym, że wynagrodzenie zwiększa się ze stopą inflacji, czy corocznie proporcjonalnie o jakiś %, nie ma uchwały podnoszącej tą stawkę tzn, że skoro pobierają od nas stawkę 0,80zł/m2 to robią to bezprawnie, albo inaczej - skoro nasz zarząd podpisuje adminowi fakturę na wyższą kotę, niż tę która widnieje w umowie, to również robi to bezprawnie i działa tym samym na szkodę WM??
3. Admin bierze więcej niż ma na umowie, przynajmniej od 6 lat - kogo za to wziąć za fraki, kto ma za to odpowiedzieć - Zarząd, który podpisuje adminowi faktury?? Jak wyegzekwować i od kogo pieniądze pobrane bezprawnie - średnio 7000 zł/rocznie.
Tak, zgadza się właściciele nie interesują się tym co się dzieje w WM, nasz zarząd wespół z adminem skutecznie od lat mydlą wszystkim oczy.
taki zapis może być w umowie, nie musi być to w anaksie
Wydaje się mało prawdopodobne, żeby zarządca pobierał wyższe wynagrodzenie bezpodstawnie, ale różnie bywa.
Bez aneksowania umowy, administrator nie ma podstaw do pobrania większego wynagrodzenia. Jeśli by tak było, jaki sugeruje koziorozka, a po zmianie nowy zarząd wypłaci adminowi tyle, ile jest w umowie, to admin jest na przegranej pozycji. Jego roszczenie o wyższą wypłatę w sądzie nie ma szans.
Ta więc, czekam na jej wyjaśnienie.
Plan gospodarczy WM mówi ile w danym roku obrachunkowym PLANUJE się wydać na utrzymanie nieruchomości .
Nie wolno tego utożsamiać, że jest to upoważnienie do wydawania kasy, ot tak sobie.
Zarząd musi się z tego rozliczyć , gdy przekracza planowane wydatki i gdy ich nie realizuje np. koszty energii cieplnej, plan remontów NW.
Podstawą do wydawania kasy wspólnotowej są zawarte umowy !!!!