Urządzenia w części wspólnej

podbudąpodbudą Użytkownik
edytowano października 2010 w Zarządzanie Nieruchomościami
Czy AWRSP mogła przekazać gminie urządzenia z części wspólnej nieruchomości - dokładnie piece z kotłowni zajmującej 1/3 część piwnicy w budynku 30-rodzinnym. Zdarzenie miało miejsce w 2000r. Mieszkania sprzedawano od 1994r do 14-07-2000r. a przekazania dokonano na podstawie protokółu zdawczo-odbiorczego spisanego rzekomo 30 czerwca 2000r. między Agencją a gminą. W protokóle wymieniony jest dyr. Agencji ale brak jego podpisu imiennej pieczęci oraz pieczęci agencji.
«13

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem nie, o ile w budynku zainstalowano jednolity system grzewczy i urządzenia są konieczne do ogrzewania, stanowią one częśc składową nieruchomości.
    Artykuł na ten temat:
    "Jeżeli budynki ogrzewane są jednolitym systemem grzewczym kotłownia wraz z urządzeniami stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 46 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Bez wątpienia odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej spowodowałoby niemożność jej użytkowania. Należy mieć także na uwadze treść art. 191 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.:
    Więcej:
    http://zarzadca.pl/komentarze/544-kotlownia-jest-czescia-skladowa-nieruchomosci.html

    Pomocne orzecznictwo:
    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego, II Wydział Cywilny Odwoławczy we Wrocławiu z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt: II Ca 274/09:
    "Uznając sporne pomieszczenie kotłowni za nie służące wyłącznie do użytku uczestnikowi postępowania .... Sąd Rejonowy oprał się na dowodzie z opinii biegłych .... Beigli w treści opinii wskazali, że kotłownia stanowi część instalacji ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania. Jest wspólna dla całej nieruchomości, zasila te isntalacje w każdy z lokali w energię cieplną. Została ona wybudowana do obsługi wszystkich nieruchomości lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości. Fakty te decydują że nie sposób uznać pomieszczenia kotłowni za przynależne do konkretnej nieruchomości lokalowej. Pomieszczenie to nie może służyć zaspokajaniu potrzeb tylko tylko uczestnika postępowania .... Uznając pomieszczenie za składnik części wspólnych stanowiących współwłasność właścicieli wydzielonych nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy orzekł zgodnie z nakazem prawa materialnego, a to przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym, jeżeli więc pomieszczenie kotłowni służy do użytku wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych, to nie może być częścią składową nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania.... W kontekście zarzutu apelacji wskazującego na naruszenie przez Sąd rejonowy przepisu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali wskazać należy na wypowiedź Sądu Najwyższego wyjaśniającą pojęcie pomieszczenia przynależnego. Sąd Najwyższy potwierdził, że kategoria "pomieszczenia przynależnego" ..., jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza więc pojęcie rzeczy składowej według Kodeksu cywilnego. Jednocześnie S.N. potwierdził, że pomieszczenie przynależne może być częścią składową nieruchomości lokalowej, gdy służy wyłącznie do użytku właściciela tej nieruchomości lokalowej (tak uzasadnienie wyroku SN, sygn. III RN 153/01 z dnia 2002.10.03-LEX nr 76824).
    Za bezzasadne należy uznać zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 618 kpc w zw. z art. 212 kc i art. 211 kc w zw. z art. 623 kpc. Wskazać należy, że zarzuty te pomijają treść przepisów ustawy o własności lokali, które zastosował Sąd Rejonowy, a które skutkowały uznaniem spornego pomieszczenia kotłowni za część wspólną. "
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ljohnljohn Użytkownik
    edytowano października 2010
    Witam , mam pytanie ostatnio ksiegowa zarzadcy robi przelewy jednemu panu co jest na naszej wspólnocie osoba odpowiedzialna za naprawy i niepokoi mnie sytuacja na naszym koncie , poniewaz mam dostep elektroniczny do naszego konta , rachunków , przelewów i ksiegowosci , i co mnie nie pokoi to to ze ten gosciu co mam naprawiac jakies awarie na naszej wspólnocie był usunac awarie pradu w dwóch klatkach a na koncie w zestawienu zapłaty jest informacja ze : awaria dopływu pradu do klatki z numerem i mieszkaniem , a ksiegogo tłumaczy mi ze w domu napraw to czesc wspolna wspolnoty
    Pytanie to czy instalacja w mieszkaniu to czesc wspolna czy tylko na klatkach i skrzynki elektryczne , bo mi to smierdzi ze ta pani od zarzadcy czyli ksiegowa przelewa pieniazki z naszego kata do tego pana piszac numer klatki i mieszkania , prosze mnie na kierowac czy to zgodne
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Część wspólna inst. elektrycznej kończy się na liczniku. Jak licznik jest w głębi lokalu, to może się zdarzyć, że wm płaci też za naprawę odcinka położonego w mieszkaniu.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przewody, doprowadzające zasilanie do lokalu, służą wyłącznie właścicielowi tego lokalu i zgodnie z ustawą nie należą do nieruchomości wspólnej - są własnością właściciela lokalu. Również wtedy, gdy przebiegają przez części wspólne (np. klatkę schodową).
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]Przewody, doprowadzające zasilanie do lokalu, służą wyłącznie właścicielowi tego lokalu i zgodnie z ustawą nie należą do nieruchomości wspólnej - są własnością właściciela lokalu. Również wtedy, gdy przebiegają przez części wspólne (np. klatkę schodową).
    Służyć mogą , co nie oznacza, że właściciel ma pełną "władzę" nad nimi.
    Wszelkie koszty ich naprawy ponosi właściciel lokalu, ale ich naprawa jest wykonywana "na warunkach" postawionych przez wspólnotę (w częściach wspólnych), bo ma w tym "interes".
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W mojej wm uprościliśmy sobie życie i określiliśmy granice części wspólnej na liczniku elektr i za zaworem c.o. i wodomierzem. Nie mamy więc kłopotu z legalizacją, wymianą, sprawdzaniem prawidłowości działania itp.
    Gdyby w budynku jeden lokal miał 2 kaloryfery a drugi np. 7, to takiego rozwiązania bym nie polecała.
  • Opcje
    andczyandczy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy AWRSP mogła przekazać gminie urządzenia z części wspólnej nieruchomości
    Dodał bym tu jeszcze jedno pytanie: w jaki sposób "odzyskać" kotłownię? Jak się do tego zabrać?
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] koziorozka:[/cite]W mojej wm uprościliśmy sobie życie i określiliśmy granice części wspólnej na liczniku elektr i za zaworem c.o. i wodomierzem. Nie mamy więc kłopotu z legalizacją, wymianą, sprawdzaniem prawidłowości działania itp.
    Uchwalić można wszystko, ale taka uchwała jest niezgodna z ustawą.
    Wspólnota nie może inaczej, niż ustawodawca określać granic nieruchomości wspólnej - ani ich poszerzać, ani zawężać.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]Uchwalić można wszystko, ale taka uchwała jest niezgodna z ustawą.
    Wspólnota nie może inaczej, niż ustawodawca określać granic nieruchomości wspólnej - ani ich poszerzać, ani zawężać.
    To właściciele lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały wyznaczają granice nieruchomości wspólnej.
    To już przerobione przed Sądem.
    [cite] koziorozka:[/cite]Wmojej WM uprościliśmy sobie życie i określiliśmy granice części wspólnej na liczniku elektr i za zaworem c.o. i wodomierzem. Nie mamy więc kłopotu z legalizacją, wymianą, sprawdzaniem prawidłowości działania itp..
    Masz racje i tak trzymać.
  • Opcje
    czajnik5czajnik5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] weles1478:[/cite]To właściciele lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały wyznaczają granice nieruchomości wspólnej
    Oczywiście jest to całkowita bzdura. Gdyby tak było w rzeczywistości, to byłaby możliwa sytuacja, w której właściciele lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały mogliby wyznaczyć granice nieruchomości wspólnej pomiędzy moją kuchenką z piekarnikiem i zlewozmywakiem, albo pomiędzy moim łóżkiem i szafką nocną.
    [cite] koziorozka:[/cite]W mojej wm uprościliśmy sobie życie i określiliśmy granice części wspólnej na liczniku elektr
    Rzeczywiście, Koziorozka - uprościliście sobie sprawę. Dopóki nie pojawi się ktoś dociekliwy, albo ktoś, kto nie ma najmniejszej ochoty płacić za naprawę przewodu od zacisku na WLZ do licznika indywidualnego, to macie spokój - którego zresztą Wam serdecznie życzę. : )
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    gdy ustalaliśmy granice części wspólnej rozważaliśmy za i przeciw takiemu nieortodoksyjnemu rozwiązaniu. Plusy zwyciężyły, ale oczywiście mam świadomość, że jak ktoś twardo zaprotestuje, to będziemy musieli się wycofać. Poza tym dla bezpieczeństwa i tak oddzielnie przegłosujemy legalizację wodomierzy na koszt wm. I to z dużym marginesem bezpieczeństwa, ze 3 x po 6 tygodni ;)
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Księgowa NIE MA nic do określania. To zarząd podejmuje decyzję odnośnie wydatkowania pieniędzy. I to zarząd ma obowiązek odpowiadać za swoje decyzje.
    Księgowa tylko zapisuje w sposób księgowy zdarzenia gospodarcze. Nie kreuje ich.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] weles1478:[/cite]To właściciele lokali poprzez podjęcie stosownej uchwały wyznaczają granice nieruchomości wspólnej.
    Granica nieruchomości wspólnej to granica własności - oddziela to, co jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali, od tego, co jest własnością indywidualną, odrębną. Tego się nie da zmienić uchwałą.
    Nie można uchwalić, że od dzisiaj mieszkanie Kowalskiego oraz jacuzzi Nowaka będą należały do wszystkich.
    To znaczy uchwalić można, ale to nie zmieni sytuacji prawnej.

    Uchwała o granicach nieruchomości wspólnej to nie jest regulacja stanu prawnego, lecz jego opis.
  • Opcje
    czajnik5czajnik5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]Uchwała o granicach nieruchomości wspólnej to nie jest regulacja stanu prawnego, lecz jego opis
    OK, tylko tak się zastanawiam, na co komu uchwała opisująca stan prawny? Równie dobrze, jak uchwała o granicach nieruchomości, może powstać uchwała o obrotach sfer niebieskich (De revolutionibus Orbium Caelestium). Stwierdzimy w niej zapewne, że Ziemia kręci się wokół Słońca.

    Mnie uchwała kojarzy się raczej z dokumentem, który wyraża wolę ogółu właścicieli odnośnie np. zamierzeń, planów, udzielenia zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, planów gospodarczych, budżetów i tak dalej. Nie wydaje mi się, żeby uchwała była odpowiednim miejscem do stwierdzania, że czarne jest czarne, a białe jest białe.

    Pozdrawiam.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To nie jest dobre porównanie. Gdyby to było takie proste, fora wspólnot nie byłyby potrzebne.
    Art. 3.2 Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    Nieruchomości wspólnot mieszkaniowych są bardzo różne. Uchwała o granicach NW przekłada ogólne zapisy ustawy oraz sądowych wykładni na konkrety danej nieruchomości. Szczególnie dotyczy to np. instalacji i balkonów. Uchwała powinna określać, gdzie się zaczyna, a gdzie kończy wspólna część instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, grzewczej, gazowej i każdej innej, która jest w budynku; które elementy balkonów należą do NW, a które do właściciela lokalu. Powinna też wymieniać pozostałe elementy nieruchomości wspólnej: grunt, fundamenty, ściany nośne, stropy, klatki schodowe, dach, kominy, strych, piwnice (jeśli istnieją i nie są wyodrębnione wraz z lokalami), suszarnie, wózkarnie itp. (jeśli takie są). Także parking, osłona śmietnikowa i inne urządzenia na gruncie wspólnoty.

    To pozwala uniknąć nieporozumień, straty czasu i nerwów w razie awarii czy konieczności remontu.
    Z uchwały wynikać powinno wprost, za które elementy nieruchomości odpowiada (i koszt ponosi) wspólnota, a za które każdy z właścicieli z osobna. Taka uchwała ma znaczenie edukacyjne i porządkujące.
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Formułowanie uchwały o granicach nieruchomości wspólnej zawsze budziło moje zdziwienie. Określanie co jest wspólne a co nie jest wspólne w formie uchwały jest o tyle niefortunne, że uzależnia określenie granic od wyrażenia zgody właścicieli nieruchomości. Coś jest po prostu wspólne albo nie jest i nie zależy to w żaden sposób od zgody właścicieli.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano października 2010
    Jeśli nie będzie zgody większości właścicieli, nie będzie uchwały, a przepis ustawy i tak będzie obowiązywał. Podobnie w sytuacji, gdy jakiś punkt uchwały popadnie w kolizję z prawem. Zatem nie ma tu niebezpieczeństw.

    Rozumiem wątpliwości, ale nie ma we wspólnocie innej formy na "opisanie" takich spraw, niż uchwała.
    Co proponujesz w zamian? Szkolenie właścicieli z ustawy, orzecznictwa i piśmiennictwa? "Instrukcje" zarządu?

    Poza tym - wspólnota ma prawo podjąć każdą niesprzeczną z prawem uchwałę, dotyczącą nieruchomości wspólnej. Taka uchwała dotyczy NW, nie jest prawnie zabroniona i jeśli zostanie dobrze opracowana, nie będzie w kolizji z prawem.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] czajnik5:[/cite]
    OK, tylko tak się zastanawiam, na co komu uchwała opisująca stan prawny? Równie dobrze, jak uchwała o granicach nieruchomości, może powstać uchwała o obrotach sfer niebieskich (De revolutionibus Orbium Caelestium). Stwierdzimy w niej zapewne, że Ziemia kręci się wokół Słońca.

    Też tak uważam, moim zdaniem taka działalnośc uchwałodawcza, choc nie jest zabroniona, może doprowadzic do wielu nieprawidłowości we wspólnocie mieszkaniowej.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jakich to nieprawidłowości? I jak wielu?
    Czy regulamin porządku domowego to też zbędna uchwała?
    W nim też nie ma (nie powinno być) żadnych regulacji, a tylko zebrane w jednym miejscu omówienie obowiązujących przepisów prawnych.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2010
    W takich uchwałach zawiera się zwykle postanowienia, które naruszają przepisy bezwzględnie obowiązujące, dlatego odradzam, tak jak odradzam tworzenie statutów.
    "Jak wielu nieprawidłowości" - bardzo wielu, z inicjatywą podejmowania takich uchwał obarczonych błędami wychodziła kilka lat temu gmina ( w pewnym mieście) we wszystkich wspólnotach, w których miała udziały.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niebezpieczeństwo naruszenia przepisów istnieje przy okazji każdej uchwały. Gdybyśmy "dla ostrożności" mieli unikać wszelkiego ryzyka, powinniśmy nie podejmować żadnych uchwał, albo w ogóle nie wychodzić z domu.
    Nie przesadzajmy za bardzo z trudnościami w nazwaniu po imieniu tych części budynku, które są wspólne - to naprawdę nie są jakieś jurystyczne Himalaje.
  • Opcje
    czajnik5czajnik5 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeśli o mnie chodzi, to żaden argument nie zmieni mojego stanowiska. Dla mnie tworzenie uchwały dotyczącej stwierdzenia stanu faktycznego i następnie poddawania jej głosowaniu - kto jest za, a kto przeciw - jest bezprzedmiotowe i bezzasadne. Nie ma to absolutnie nic wspólnego z ryzykiem, ostrożnością, jurystyką, czy Himalajami.

    Pozdrawiam.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Na temat nieruchomości wspólnej pomocne piśmiennictwo:

    " W skład nieruchomości wspólnej wchodzą także znajdujące się na gruncie wspólnym części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ażeby ułatwic sprecyzowanie, o jakie części budynku i urządzenia chodzi, określic je można od strony pozytywnej: są to części budynku i urządzenia, służące do wspólnego użytku (korzystania) ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej ... Przy czym chodzi o części i urządzenia służące do wspólnego użytku ogółu właścicieli lokali (i właściciel dotychczasowego), co nie znaczy, że chodzi o elementy wspólne, z których korzystają wszyscy właściciele lokali. W każdym razie chodzi o takie części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu; por. Bończak - Kucharczyk, Własnośc, s. 48; zob. też wyr. SN z 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC, nr 6/1999, poz.113."
    por.: A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, s. 598-599.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    wodomierze i "liczniki" na c.o. służą wm do rozliczeń zaliczek, czyli mogą być zaliczone do części wspólnej. Dobrze kombinuję?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2010
    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 sierpnia 2008 r. , sygn. akt: I ACa 601/08:

    "Także zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż urządzenia pomiarowe instalowane na elementach nieruchomości wspólnej nie są częścią tej nieruchomości, ale elementem własności odrębnej, należy uznać za chybiony. Nie budzi wątpliwości, że ustawowa definicja nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie może obejmować urządzeń, które znajdują się w poszczególnych lokalach i służą do wyłącznego użytku ich właścicieli. Podkreślenia wymaga również okoliczność, że sama strona pozwana wskazywała w toku postępowania w I instancji, że uznaje urządzenia pomiarowe za własność poszczególnych właścicieli. Z jej stanowiska wynika, że treść uchwały była podyktowana chęcią zminimalizowania kosztów zakupu tych urządzeń, które byłyby znacznie wyższe, gdyby każdy z właścicieli nabywał je odrębnie. Tym samym stanowisko, że uchwała nr 6/2006 wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a przez to - jako sprzeczna z prawem - podlega uchyleniu, należało podzielić. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota zakupiła urządzenia hurtowo i obciążyła należnościami poszczególnych członków, ale brak podstaw do obciążenia tymi kosztami wspólnoty jako całości."

    Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

    http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/571-i-aca-601-08-koszty-izolacji-balkonow-ponosi-wlasciciel.html
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    andczyandczy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem nie
    Dlaczego, proszę to rozwinąć i zaproponować "naprawienie" tej sytuacji.
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wydawaloby się że definicja nieruchomosci wspólnej powinna być jasna:
    "... Art. 3.
    2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali..."

    Ale okazuje się, że sam ustawodawca nie był do końca pewien dlatego też jest :
    "...Art. 22.
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,.."

    Dlatego też nic nie stoi na przeszkodzie aby na podstawie właśnie art. 22 ust. 3 ppkt.8 takie regulacje o których pisze Koziorożka wprowadzić uchwałą właścicieli.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    Co oznacza, że katalog tych czynności może przez wspólnotę być rozszerzony o potrzeby
    jakie wynikają z uwarunkowań występujących w danej wspólnocie.


    Z tego korzystają wspólnoty, na przekór cytatologom prawnym, tego forum.
    Komentarz edytowany weles1478
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] weles1478:[/cite]
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    Co oznacza, że katalog tych czynności może przez wspólnotę być rozszerzony o potrzeby
    jakie wynikają z uwarunkowań występujących w danej wspólnocie.


    Z tego korzystają wspólnoty, na przekór cytatologom prawnym, tego forum.
    To nie wspólnota decyduje o tym, jakie czynności przekraczają zarząd zwykły, a jaki nie, lecz charakter tych czynności.
    Ustawodawca nie przedstawił pełnego wykazu tych czynności (jest to zresztą niewykonalne), ale to nie daje wspólnocie prawa do "rozszerzania" go.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] owner:[/cite]To nie wspólnota decyduje o tym,
    jakie czynności przekraczają zarząd zwykły, a jaki nie, lecz charakter tych czynności.
    Ustawodawca nie przedstawił pełnego wykazu tych czynności
    (jest to zresztą niewykonalne), ale to nie daje wspólnocie prawa do "rozszerzania" go.
    Daje prawo wspólnocie (ogółowi właścicieli ) do decydowania, czy dana czynność np. wybór administratora leży w zakresie zwykłym czy go przekracza. W mojej wspólnocie wybór administratora przekracza ten zakres.
    Do Zarządu WM należy zebranie ofert na administrowanie i podpisanie z wybranym przez ogół właścicieli lokali administratorem umowy.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano października 2010
    [align=right](...) Admin[/align]

    Wspólnota może tylko tyle, na ile zezwala jej prawo. Swoich kompetencji nie może sama poszerzyć. W szczególności nie ma uprawnień, by definiować pojęcia prawne czy kwalifikować czynności prawne - na przykład decydować o tym, co jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a co nie jest. To jest zadanie ustawodawcy, doktryny i orzecznictwa.

    Wspólnota nie tworzy prawa ani nie dokonuje jej wykładni - ona może tylko zarządzać nieruchomością wspólną.
    Orzecznictwo w tej sprawie jest powszechnie znane i było już wielokrotnie przytaczane - sprawdź na portalu: http://zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe.html
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano października 2010
    [align=right](...)Admin[/align]
    Wspólnota to nie jest żaden "trzeci rodzaj zarządzania nieruchomościami", (...) - to ogół właścicieli lokali (art. 6 uwl). Właściciele mogą ustanowić w drodze umowy notarialnej różne sposoby zarządzania swoją wspólną nieruchomością. Gwarantuje im to ustawa o własności lokali (art. 18).
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Wiesz Owner, choc się na razie się z Tobą zgadzam, to jednak pamiętam komentarz, gdzie autor dopuścił możliwośc poszerzenia katalogu spraw, które będą stanowic zakres czynności zwykłego zarządu (jak tylko znajdę zacytuję).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    "Jak już wskazano wcześniej (w dziale "zarząd nieruchomością wspólną" -->> sekcja "kwestie ogólne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną") określony w u.w.l. katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną nie jest katalogiem zamkniętym z uwagi na znajdujące się w art. 22 ust. 3 u.w.l. sformułowanie „w szczególności”.
    (...)
    Skoro zatem u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, to zasadne jest stosowanie kryterium ocennego dla zamierzonych czynności, które nie zostały wymienione w zawartym w art. 22 ust. 3 u.w.l. katalogu i następczo albo dokonywanie tych czynności samodzielnie przez zarząd, albo dokonywanie tych czynności przez zarząd po uprzednim podjęciu odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali (która to uchwała jest podejmowana według zasad przyjętych w umowie/uchwale właścicieli lokali albo według zasad określonych w u.w.l.).
    Do przepisów k.c. należałoby sięgać wówczas, gdyby katalog zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. był katalogiem zamkniętym."


    Źródło: http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/content/view/86/104/1/1/
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    [cite] owner:[/cite][align=right](...)Admin[/align]
    Wspólnota to nie jest żaden "trzeci rodzaj zarządzania nieruchomościami", (...) - to ogół właścicieli lokali (art. 6 uwl). Właściciele mogą ustanowić w drodze umowy notarialnej różne sposoby zarządzania swoją wspólną nieruchomością. Gwarantuje im to ustawa o własności lokali (art. 18).
    Między określeniem "rodzaj" a "sposób"jest wielka różnica,
    Ja nie piszę o sposobie lecz o rodzaju, o modelu zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi ,
    że po komunalnym , spółdzielczym powstał (1995 roku)
    trzeci - właścicielski rodzaj zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] weles1478:[/cite]"Jak już wskazano wcześniej (w dziale "zarząd nieruchomością wspólną" -->> sekcja "kwestie ogólne dotyczące zarządu nieruchomością wspólną") określony w u.w.l. katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną nie jest katalogiem zamkniętym z uwagi na znajdujące się w art. 22 ust. 3 u.w.l. sformułowanie „w szczególności”.
    (...)
    Skoro zatem u.w.l. zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną, to zasadne jest stosowanie kryterium ocennego dla zamierzonych czynności, które nie zostały wymienione w zawartym w art. 22 ust. 3 u.w.l. katalogu i następczo albo dokonywanie tych czynności samodzielnie przez zarząd, albo dokonywanie tych czynności przez zarząd po uprzednim podjęciu odpowiedniej uchwały przez właścicieli lokali (która to uchwała jest podejmowana według zasad przyjętych w umowie/uchwale właścicieli lokali albo według zasad określonych w u.w.l.).
    Do przepisów k.c. należałoby sięgać wówczas, gdyby katalog zawarty w art. 22 ust. 3 u.w.l. był katalogiem zamkniętym."


    Źródło: http://www.e-wspolnotamieszkaniowa.pl/content/view/86/104/1/1/

    O ten cytat mi chodziło, mam jednak wątpliwości czy w ten sposób nie dochodzi do określenia sposobu zarządu, czy nie ma tutaj zastosowania art. 18 ust. 1, dlatego nie mam przekonania do poglądu autora (o ile pamiętam jest to fragment z Własnośc lokali, Strzelczyk, Turlej) o tym, jakoby takie uregulowania można było wprowadzic uchwałą.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    [cite] Zarządca:[/cite]O ten cytat mi chodziło, [ https://forum.zarzadca.pl/discussion/2216/urzadzenia-w-czesci-wspolnej/#Item_35 ]
    mam jednak wątpliwości czy w ten sposób nie dochodzi do określenia sposobu zarządu, czy nie ma tutaj zastosowania art. 18 ust. 1,
    dlatego nie mam przekonania do poglądu autora (o ile pamiętam jest to fragment z Własnośc lokali, Strzelczyk, Turlej)
    o tym, jakoby takie uregulowania można było wprowadzic uchwałą.
    No dobra, jeszcze trochę, to nie będziesz miał przekonania, czy właściwie użyto w ustawie słowo "w szczególności" .
    Nie prościej przyjąć tak jak ono znaczy - katalog otwarty dla właścicieli lokali . Co sobie uchwalą to będą mieli.
    Granice nieruchomości wspólnej to jest wewnętrzna sprawa każdej wspólnoty.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] weles1478:[/cite]
    Granice nieruchomości wspólnej to jest wewnętrzna sprawa każdej wspólnoty.
    Nie, to nie jest sprawa wewnętrzna wspólnoty, wspólnota nie może ingerowac uchwałami w prawo własności poszczególnych właścicieli.

    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08:
    "W ocenie Sądu Apelacyjnego, elementy te służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za części nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia są przy tym zarówno deklaracje ..., jak i nieskuteczna - bo sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa - próba nowego ustalenia granic nieruchomości wspólnej dokonana w uchwale nr 7/2005."
    Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
    http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    Nie, to nie jest sprawa wewnętrzna wspólnoty,
    wspólnota nie może ingerować uchwałami w prawo własności poszczególnych właścicieli.
    To jest taki sam frazes, jak cytowane orzeczenie, które skutkuje w danej sprawie.

    Cytat z powyższego orzeczenia:

    Urządzenia pomiarowe miały być montowane w lokalach stanowiących odrębne nieruchomości
    i były przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli, przez co nie mogły stanowić części nieruchomości wspólnej.


    A, co byłoby, gdyby te urządzenia były zamontowane na części wspólnej - klatce schodowej?
    Tego sąd nie rozpatrywał, bo taki przypadek nie zaistniał, nie odniósł się do jednolitego sytemu rozliczeń
    opartego o na jednakowych warunkach technicznych (klasa urządzenia, jednakowy termin wymiany, itd),
    pominął interes wspólnoty jako płatnika za dostawę wody i odbiór ścieków, itd.

    Idąc tym tokiem myślenia i nadinterpretacji można by dojść do wniosku
    że przewody wentylacyjne też nie są częścią wspólną i wspólnocie nic do tego,
    to właściciel ma przedkładać protokoły z ich przeglądów . Ok. A co z warunkiem bezpieczeństwa ogółu właścicieli ? wynikającym z przepisów prawa budowlanego.

    Nikt nie ma zamiaru zaliczać udziału % w NW czy metrażu lokalu do części wspólnych, a tak to przedstawiasz.
    Mowa jest o urządzeniach pomiarowych służących i wspólnocie i właścicielowi lokalu.
    Komentarz edytowany weles1478
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Welles: "Granice nieruchomości wspólnej to jest wewnętrzna sprawa każdej wspólnoty."

    Granice nieruchomości wspólnej to nie jest sprawa wewnętrzna wspólnoty i sprawa ta w piśmiennictwie czy orzecznictwie nie jest i nie może byc dyskusyjna.

    Orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08, zostało przeze mnie zacytowane wyłącznie na tę okolicznośc a nie na okolicznosc czyją własnośc stanowią urządzenia pomiarowe.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Granice nieruchomości wspólnej to nie jest sprawa wewnętrzna wspólnoty
    i sprawa ta w piśmiennictwie czy orzecznictwie nie jest i nie może byc dyskusyjna.
    Dobra Ty wiesz swoje, a ja swoje i na razie tak pozostanie.
    Są różne szkoły interpretacyjne oparte na piśmiennictwie i orzecznictwie
    (np.R. Dziczka czy A. Gola. Nieruchomości, Własność lokali z komentarzem, Warszawa 2004).
    Wyrok nie jest wykładnią i zasadą obowiązująca w innych wspólnotach.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Nie znam takiego piśmiennictwa, z którego wynikałoby że wspólnota mogłaby podejmować uchwały, którymi wyznacza granice nieruchomości wspólnej.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano lutego 2011
    [cite] Zarządca:[/cite]Orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08, zostało przeze mnie zacytowane wyłącznie na tę okolicznośc a nie na okolicznosc czyją własnośc stanowią urządzenia pomiarowe.
    A mnie interesuje właśnie ta sprawa.
    Przepisy w sprawie urządzeń pomiarowych nie są ścisłe. Z jednej strony ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę daje wspólnocie prawo wstępu do lokalu w celu założenia liczników, dokonywania odczytów, a także konserwacji czy wymiany, z drugiej zaś strony - zgodnie choćby z cytowanym przez Zarządcę orzeczeniem - wodomierz w lokalu jest częścią instalacji lokalowej, a więc jest własnością odrębną.

    Nie jest zatem jasne, czyj jest wodomierz lokalowy. Przy tym jest nieistotne, gdzie on jest zamonowany - w lokalu, czy na klatce schodowej, bo w obu przypadkach jest on w tej części instalacji wodociągowej, która doprowadza wodę do lokalu, czyli mówiąc językiem ustawowym - ta część instalacji służy wyłącznie właścicielowi lokalu, zatem nie może należeć do nieruchomości wspólnej. Gdyby był zainstalowany w części wspólnej instalacji, nie byłby w stanie zmierzyć zużycia wody w lokalu.

    Czy zatem można przyjąć, że wodomierz służy nie tylko właścicielowi lokalu, ale całej wspólnocie (do odczytów i rozliczeń kosztów)? Czy wspólnota może podjąć uchwałę, że wodomierze będą legalizowane / wymieniane ze środków wspólnych? Czy będzie ona zgodna z prawem?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] owner: Czy wspólnota może podjąć uchwałę, że wodomierze będą legalizowane / wymieniane ze środków wspólnych? Czy będzie ona zgodna z prawem?

    No właśnie w sprawie I ACa 601/08 sąd taką uchwałę uchylił, wydaje mi się, choć czasami też mam takie wątpliwości, że jednak urządzenie pomiarowe jest własnością właściciela lokalu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A czy nie zależy to od okoliczności? Jeśli np. w lokalach nie było wodomierzy (zdarza się w starych budynkach), zostały one zakupione i zamontowane w lokalach na koszt wspólnoty (zgodnie z uprawnieniem, nadanym przez ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę) - to przecież z racji "miejsca pobytu" nie stają się własnością właścicieli lokali?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    No nie stają się, są nakładem wspólnoty na odrębny lokal, tylko że wspólnota nie może inwestować w cudze nieruchomości.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano lutego 2011
    To wszystko się kupy nie trzyma.
    Przecież na wymianie wodomierzy i odczytach bardziej zależy wspólnocie, niż właścicielowi lokalu.
    Dostawca wody ma możliwość wprowadzenia do umowy zapisu o tym, że wodomierz lokalowy jest jego własnością. Wspólnota - jeśli pośredniczy w dostawie - takiego prawa nie ma. Nie może zmusić właściciela do wymiany wodomierza, skoro jest on jego własnością. Nie może też odciąć dostaw dłużnikowi, bo brak podstawy prawnej. Pomimo, że wspólnota ponosi koszty całej dostawy, zaś woda jest dostarczana przez instalację wspólnoty. Za to jest zmuszona do niewolniczej (bo przymusowej i nieodpłatnej) pracy na rzecz dostawcy wody w zakresie odczytów liczników i rozliczania kosztów z faktycznymi odbiorcami.

    Czy to nie jest ograniczenie prawa własności? I zasad wolnej konkurencji? I równości wobec prawa?
    Dlaczego państwo daje taką ochronę prawną dostawcom wody (i ciepła), chociaż nie daje jej dostawcom gazu i energii elektrycznej? Dlaczego konsument przez polskiego ustawodawcę jest stawiany w pozycji niewolnika względem przedsiębiorców? Czy na pewno jesteśmy w Europie?
  • Opcje
    timbertimber Użytkownik
    edytowano lutego 2011
    Ja myslę, że sprawa jest dość jasna i niepotrzebnie "wyważamy już otwarte drzwi".
    Po kolei:

    Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę...
    Art. 2. Użyte w ustawie określenia oznaczają:
    3) odbiorca usług - każdego, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym;
    Art. 6. 1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
    5. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.
    8. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany.

    Z powyższego przepisu wynika dość jasno, że właściciela lokalu nie interesuje wodomierz - ma tylko udostępnić lokal aby ktoś go zalegalizował, zakonserwował, wymienił. Tym kimś ma być albo właściciel budynku (wspólnota) lub zarządca obiektu (spółdzielnia).
    Zasada jest taka że za zważenie towaru (usługi) odpowiedzialny jest dostawca (sprzedawca) - nikt przecież nie chodzi do sklepu z własną wagą - a więc wodomierz główny jest własnością PWiK (dostawca) a wodomierze w lokalach, wspólnoty czy też spółdzielni ("re-dostawca"). Tak wynika również ze zdania poprzedniego.

    Właścicielowi lokalu w zasadzie wodomierz do niczego (oprócz kontrolowania się) nie jest potrzebny (bo z niego nie korzysta) - on służy właścicielowi budynku lub zarządcy do rozliczenia dostarczonej wody.
    Gdy dodamy do tego defincję instalacji wodociągowej z prawa budowlanego (wodomierz jest przed punktem czerpalnym), pamiętając o tym, że instalacja jako całość służy wszystkim właścicielom w budynku - sądzę że nie powinno być wątpliwości że właściciel lokalu (użytkownik, najemca) nie jest właścicielem wodomierza i nie on odpowiada za jego legalizację czy wymianę bo to nie odbiorca końcowy ma zmierzyć (zważyć) otrzymany towar - ma zapłacić za towar (usługę) zmierzony (zważony) przez sprzedawcę (dostawcę).
    p.s. coś mi się wydaje, że wyrok I ACa 601/08 dotyczył kwestii balkonów (granic nieruchomości wspólnej) i nie ma nic wspólnego z wodomierzami
    - generalnie dyskusja kto ma płacić za wymianę (legalizację) jest bez sensu bo i tak właściciele muszą zapłacić (z jakiej szuflady to przecież nieistotne)
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Skoro jesteśmy przed Uralem to prawdopodobnie jesteśmy w Europie.Podzielam owner Twoje wątpliwości.U siebie "zaproponowałem" wymianę wodomierzy na koszt wspólnoty, przyjęte z entuzjazmem, bo "za darmo"??? A teraz jest to "mienie" wspólnoty, i wspólnota ma prawo dostępu do "swojego urządzenia". Prawdopodobnie za kilka lat ich odczyt (przewiduję,że będzie to odczyt radiowy) nie będzie żadnym problemem. Nie przesadzajmy z tym stosowaniem prawa na siłę.Kierujmy się zdrowym rozsądkiem i logiką. A pieniacze znajdą się zawsze, którzy będą szukali dziury w całym.:bigsmile:
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ja myslę, że sprawa jest dość jasna
    Tak sądzisz?
    Z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 sierpnia 2008 r. , sygn. akt: I ACa 601/08:
    Nie budzi wątpliwości, że ustawowa definicja nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie może obejmować urządzeń, które znajdują się w poszczególnych lokalach i służą do wyłącznego użytku ich właścicieli.
    instalacja jako całość służy wszystkim właścicielom w budynku
    A skąd ten wniosek?
    Rura, która doprowadza wodę wyłącznie do mieszkania sąsiada, służy również mnie i pozostałym właścicielom? Czyli na jej wymianę wewnątrz lokalu sąsiad ma obowiązek uzyskać zgodę wspólnoty w formie uchwały? :smile:
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.