UMOWA O ZARZĄDZANIE (ADMINISTROWANIE) NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ

PlzarzadcaPlzarzadca Użytkownik
edytowano czerwca 2009 w Zarządzanie Nieruchomościami
Umowę sporządzono w oparciu o najnowsze orzecznictwo.
Omówienie do umowy: http://www.zarzadca.pl/content/view/630/49/

UMOWA O ZARZĄDZANIE (ADMINISTROWANIE) NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
zawarta w dniu ................................ roku w ..................................,
pomiędzy:
Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w ...... ....................przy ul. ..................................., dla której Sąd Rejonowy ............. ........Wydział Ksiąg Wieczystych urządził i prowadzi księgę wieczystą KW Nr ....., reprezentowaną przez Zarząd w osobach:
1) ........................................................... ,
2) ............................................................ ,
3) ............................................................ ,

- zwaną dalej w treści umowy Wspólnotą Mieszkaniową

a
..................prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą.........................., z siedzibą przy ................................ w ..........................................,

NR REGON: .....................

NR NIP : ......................
- zwanym dalej Zarządcą,

o treści następującej:

§ 1
1. Zarządca oświadcza, iż posiada uprawnienia do prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami wydane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, tj. świadectwo nadania licencji zawodowej numer .............i odpowiada zawodowo za wykonanie niniejszej umowy. Oświadcza ponadto, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
2.Przedmiotem umowy jest świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.
3.Strony stwierdzają że nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej składa się z działki gruntu oraz domu mieszkalnego - stosownie do treści zapisów w dziale I księgi wieczystej KW nr: .................................,prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Warszawie, Wydział Ksiąg Wieczystych oraz stosownie do treści wypisu z rejestru gruntów.

§ 2
1. Zarządca ponosi pełną odpowiedzialność za zarządzanie nieruchomością wspólną zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa . Zobowiązany jest wykonywać czynności na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej kierując się zasadą ochrony jej interesu, zgodnie ze standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru oraz zasadami etyki zawodowej.
2. Zarządcę obowiązuje tajemnica zawodowa obejmująca wszelkie informacje związane z zarządzaniem nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej, które mogłyby w jakikolwiek sposób naruszyć interesy właścicieli nieruchomości. Obowiązek ten spoczywa na zarządcy również po ustaniu wykonywania czynności, chyba że został z niego zwolniony przez sąd lub inny właściwy organ.
3. Zarządca obowiązany jest zapewnić właścicielom nieruchomości warunki do swobodnego składania oświadczeń, zachowania tajemnicy, a także bezpieczne przechowywanie całej dokumentacji dotyczącej dokonywanych czynności, gwarantujące zachowanie tajemnicy zawodowej, w tym ochronę danych osobowych.
4. Obowiązkiem Zarządcy jest dbanie o zachowanie tajemnicy zawodowej przez jego pracowników, na zasadach obowiązujących jego samego.
5. Do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:
a) prowadzenie aktualnego wykazu lokali i ich właścicieli oraz przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
b) reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa
c) prowadzenie i aktualizowanie spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
d) prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej w sposób prawem przewidziany,
e) opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących między innymi:
* - bezpieczeństwa p/poż.,
* - porządku domowego,
* - kontroli dostępu do budynku,
* - zgłaszania oraz usuwania usterek,
* - sposobu nawiązywania kontaktu w przypadkach nagłych, nie cierpiących zwłoki oraz zwykłego kontaktu,
f) sprawowanie nadzoru nad pracą osób i podmiotów świadczących pracę lub usługi na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej,
g) kontrola wykonania i rozliczanie umów o dostawę energii elektrycznej, zimnej wody i odprowadzenia ścieków, wywozu śmieci, domofonu oraz innych umów zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową,
h) negocjowanie i przedkładanie Wspólnocie Mieszkaniowej ofert firm w zakresie świadczenia usług na jej rzecz,
i) windykacja należności stanowiących należności, pożytki oraz inne przychody z nieruchomości wspólnej,
j) rozliczanie wpłaconych przez właścicieli zaliczek na pokrycie:
- kosztów zarządu nieruchomością wspólną - raz w roku, na koniec roku obrachunkowego - stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej
- kosztów dostarczania wody i ciepła bezpośrednio do lokali mieszkalnych i użytkowych oraz kosztów wywozu nieczystości - w sposób i w terminach wynikających z regulaminu rozliczeń zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali,
k) prowadzenie na własny koszt dla nieruchomości wspólnej określonej przez Wspólnotę Mieszkaniową ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej - w sposób określony w uchwale właścicieli lokali,
l)sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego oraz innych sprawozdań i deklaracji, jeżeli przepisy nakładają na Wspólnotę Mieszkaniową (lub jej Zarząd) taki obowiązek,
ł) odczyty i rozliczanie wskazań wodomierzy i ciepłomierzy zainstalowanych w lokalach i w nieruchomości wspólnej,
m) sporządzenie projektu rocznego planu gospodarczego oraz przygotowywanie informacji o zrealizowaniu rocznego planu gospodarczego, z podziałem kosztów na poszczególnych właścicieli,
n) udzielanie każdemu z właścicieli na jego żądanie wyczerpujących informacji o sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną i rozliczeniach,
o) przechowywanie, zabezpieczenie i archiwizowanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej,
p) organizacja zebrań właścicieli lokali, w tym powiadamianie o ich terminach, przygotowanie miejsca na zebranie i kart do głosowania oraz powiadamianie właścicieli lokali o treści uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów,

§ 3
W przypadku zmiany cen umownych lub urzędowych za media lub inne wykonywane usługi Zarządca dokona stosownych przeliczeń opłat i powiadomi w zawiadomieniu o nowych wysokościach zaliczek wszystkich właścicieli lokali oraz wynikłych z tych zmian różnicach w przypadających im do zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i opłat za media dostarczane do lokali

§ 4
1. Zarządca zobowiązuje się do wykonania wszelkich czynności koniecznych do należytego wykonania przedmiotu umowy za wynagrodzeniem w wysokości ..............zł (słownie złotych .......................) miesięcznie.
2.Wynagrodzenie Zarządcy z tytułu wykonania niniejszej umowy płatne jest na podstawie wystawionego przez Zarządcę rachunku (faktury) do dnia 10-go każdego miesiąca.
3. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania przez Zarządcę obowiązków wynikających z niniejszej umowy ten ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do Wspólnoty Mieszkaniowej.
4. Zarządca nie może czerpać innych korzyści z zarządzania nieruchomością wspólną oprócz wynagrodzenia określonego niniejszą umową.

§ 5
1. W przypadku nagłej awarii, przekraczającej zakres bieżącej konserwacji, zagrażającej bezpieczeństwu ludzi i mienia, a także groźby powiększenia szkody, Zarządca może samodzielnie do kwoty 1000 zł. zlecić usunięcie awarii i jej skutków.
2. Zarządca ma obowiązek niezwłocznie powiadomić Wspólnotę Mieszkaniową o zdarzeniu, o którym mowa w ustępie poprzednim.

§ 6
Zarządca nie jest upoważniony do podejmowania w odniesieniu do nieruchomości wspólnej jakichkolwiek czynności przekraczających zakres niniejszej umowy.

§ 7
Po zakończeniu niniejszej umowy Zarządca obowiązany jest do:
1) sporządzenia w terminie jednego miesiąca protokółu zdawczo - odbiorczego dotyczącego:
* stanu technicznego nieruchomości,
* stanu prawnego nieruchomości,
* stanu zobowiązań i wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej,
* rozliczenia finansowego.
2) przedłożenia w terminie jednego miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego.
3) niezwłocznego wydania majątku Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości.

§ 8
Niniejsza umowa zawarta jest na czas nieokreślony z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca dla każdej ze stron.

§ 9
Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 10
W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dziennik Ustaw z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. ( Dziennik Ustaw z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz kodeksu cywilnego.


§ 11
Umowę sporządzono w dwóch egzemplarzach po jednym dla każdej ze stron.


Załączniki:

1) świadectwo nadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości,

2) polisa ubezpieczenia OC zarządcy nieruchomości,

2) wpis do ewidencji działalności gospodarczej Zarządcy,

3) zaświadczenie o nr NIP Zarządcy,

4) zaświadczenie o nr Regon Zarządcy.


Opracował:
Zarządca Portal Informacyjny
www.zarzadca.pl
«1

Komentarze

  • Opcje
    janjan Użytkownik
    edytowano listopada -1
    właśnie nowy zarządca z którym mamy zamiar zawrzeć umowę przepisał właśnie tą umowe z internetu i wręcza ją do podpisu zarządom poszczególnych wspólnot.ja uważam że nowy zarządca powinien umowe o zarządzanie wsp. zawrzeć i opracować wsp[ólnie z zarządem ./czy tak?/prosze napiszcie mi czy ten załączony projekt umowy jest do zaakceptowania czy nie kryją sie tam jakieś sztuczki .pozdrawiam.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] jan:[/cite]właśnie nowy zarządca z którym mamy zamiar zawrzeć umowę przepisał właśnie tą umowe z internetu i wręcza ją do podpisu zarządom poszczególnych wspólnot.
    Ja uważam, że nowy zarządca powinien umowę o zarządzanie wsp. zawrzeć i opracować wspólnie z zarządem ./czy tak?/
    Proszę napiszcie mi czy ten załączony projekt umowy jest do zaakceptowania
    czy nie kryją się tam jakieś sztuczki .
    Masz racje. Zawsze daje się projekt umowy o zarządzanie /administrowanie do akceptacji zarządowi WM , przynajmniej tak było w naszej wspólnocie.
    Nie ma dwóch identycznych wspólnot, więc nie może być jednego oryginalnego wzoru umowy , chociaż trzon umowy praktycznie się nie zmienia.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    To standardowa umowa, każda wspólnota ma jakieś potrzeby, sposób organizacji, które należy uwględnic.
    Jest to umowa o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.
    Zarządca może wykonywać jedynie czynności z tej umowy wynikające, zatem to zarząd dokonuje płatności, zawiera umowy w imieniu wspólnoty.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Według art. 353-1 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

    Uważam, że poniższy zapis jest niezgodny z art. 21 UoWL i powinien być nieważny (usunięty).
    "...§ 2
    5. Do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:
    b) reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa ..."

    Natomiast poniższe zapisy budzą wątpliwości ponieważ to właściciele we wspólnocie opracowują reguły funkcjonowania swojej wspólnoty a zarząd i zarządca/administartor ma być ich wykonawcą. Owszem może przedstawiać propozycje dlatego sformułowanie że opracowuje wydaje mi się niefortunne.
    "...
    e) opracowanie zgodnie z obowiązującymi przepisami regulaminów dotyczących między innymi:
    * - porządku domowego,
    * - kontroli dostępu do budynku,
    * - zgłaszania oraz usuwania usterek,
    * - sposobu nawiązywania kontaktu w przypadkach nagłych, nie cierpiących zwłoki oraz zwykłego kontaktu..."

    W ponizszym zapisie należałoby zmienić i dodać stwierdzenie: "sporządza i przedstawia zarzadowi do zatwierdzenia"
    l)sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego oraz innych sprawozdań i deklaracji, jeżeli przepisy nakładają na Wspólnotę Mieszkaniową (lub jej Zarząd) taki obowiązek,

    Zmieniłabym też zapis § 6 na następujący:
    Zatrudniony zarządca jest pomocnikiem zarządu, wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze, bez prawa do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu i bez prawa do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali - nie sprawuje zarządu, nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę.

    Taki zapis pozwala uniknąć nieporozumień kompetencyjnych w dalszej działalności.
    Tyle moich uwag, jeżeli są nietrafne nie pogniewam się na rzeczową argumentację.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]
    Uważam, że poniższy zapis jest niezgodny z art. 21 UoWL i powinien być nieważny (usunięty).
    "...§ 2
    5. Do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:
    b) reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, na podstawie odrębnego pełnomocnictwa ..."



    W pkt. 6 omówienia wzoru umowy:

    Zarządca (administrator) może, na podstawie znowelizowanego art. 87 § 1 k.p.c. reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym, o ile przedmiot sprawy dotyczy zarządu nieruchomością wspólną (pełnomocnikiem może osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia).


    Zapis ten nie stoi zatem w sprzeczności z art. 21 uowl, o ile dotyczy czynności objętych umową, np. windykacja należności.[/quote]
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Moje zastrzeżenie do dyskutowanego tu wzorca umowy wynika m.in. z poniższej uchwały SN. Proszę zwrócić uwagę, że mowa jest o zarządcy któremu powierzono zarząd (art. 18) a nie tylko zatrudniono do zarządzania i SN inaczej to traktuje. We wzorcu mamy właśnie normalną umowę-zlecenie o zarządzaniu/administrowaniu więc tym bardziej chyba taki zarządca/administrator nie jest uprawniony do reprezentowania właścicieli.
    Ja nie wiem, czy portal: http://www.zarzadca.pl/content/view/630/49/ - może być źródłem prawa uznawanym przez orzecznictwo?

    "...UCHWAŁA SN z dnia 21 stycznia 2009 r.
    Sygn. akt III CZP 129/08
    Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy.
    Uzasadnienie
    Sąd Najwyższy przyjął pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c.,
    Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a.
    Nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.l. dla określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy. Uprawnienie zarządu w znaczeniu podmiotowym do reprezentowania wspólnoty płynie z samej uchwały powołującej ten organ i znajduje uzasadnienie w teorii organów osoby prawnej (art. 38 w związku z art. 331 k.c.), podczas gdy zarządca w rozumieniu art. 18 u.w.l. jest tylko przedstawicielem wspólnoty i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 k.c., art. 86 i 87 k.p.c..). Ponadto, w art. 33 u.w.l. zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawnych, nie dotyczy on natomiast przedstawicielstwa procesowego. Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu. Samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy..."
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2010
    Ta uchwała dotyczy innej kwestii - zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 uwl nie jest organem wspólnoty, dlatego jego umocowanie nie wynika z mocy prawa, tak jak ma to miejsce w przypadku zarządu w rozumieniu art. 20 uwl.
    Pomocne piśmiennictwo:
    "Począwszy od 5 lutego 2005 roku, tj. od wejścia w życie ustawy z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw ... pełnomocnikiem może byc także osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w jego zakres (...) Przez zarządzanie czyimś majątkiem lub interesami należy rozumie wykonywanie czynności administrowania oddanym w zarząd mieniem, kierowanie pracą innych ludzi, prowadzenie spraw bieżących, dbanie o utrzymanie mienia i interesów w dobrym stanie, a także - w zależności od umowy - pomnażanie dochodów, egzekwowanie wierzytelności (...) W piśmiennictwie podejmuje się próby oddzielenia zarządu majątkiem od zarządu interesami przez wskazanie, że w pierwszym wypadku chodzi o administrowanie nieruchomością, a w drugim o prowadzenie "interesu..."
    Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. T. Ereciński, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, pod red. T. Erecińskiego, LexisNexis, Warszawa 2007, s. 254 - 255
    Komentarz edytowany Zarządca
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2010
    [cite] biedron_ka:[/cite] We wzorcu mamy właśnie normalną umowę-zlecenie o zarządzaniu/administrowaniu
    To nie jest umowa zlecenie, lecz inna umowa nazwana, umowa o zarządzanie.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano października 2010
    Art. 21.
    1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
    2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
    3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.


    więc to Zarząd podpisuje umowę w imieniu Wspólnoty, a nie podpisuje Wspólnota reprezentowana przez Zarząd
    po za tym jak Wspólnota może coś zlecić, skoro nie jest osobowością, Wspólnota może jedynie uchwalić, nadając tym samym pełnomocnictwo Zarządowi do wykonania czynności.

    mam rację?
    Komentarz edytowany themoth
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    to Zarząd podpisuje umowę w imieniu Wspólnoty, a nie podpisuje Wspólnota reprezentowana przez Zarząd
    Wspólnota zawiera umowę. Podpisuje zarząd za wspólnotę. Działania zarządu są działaniami wspólnoty.
    po za tym jak Wspólnota może coś zlecić, skoro nie jest osobowością, Wspólnota może jedynie uchwalić, nadając tym samym pełnomocnictwo Zarządowi do wykonania czynności.
    mam rację?
    Nie masz racji. Może nie wspólnota, ale niejeden właściciel lokalu we wspólnocie jest osobowością. :smile:
    Skoro zarząd zleca, to znaczy, że zleca wspólnota. Zarząd nie działa w swoim własnym imieniu, jest organem wspólnoty.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    owner: niejeden właściciel lokalu we wspólnocie jest osobowością
    Skoro zarząd zleca, to znaczy, że zleca wspólnota :bigsmile:
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano października 2010
    Skoro zarząd zleca, to znaczy, że zleca wspólnota.
    skoro Zarząd zleca, to znaczy że zleca w imieniu wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa.

    2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

    składa oświadczenie woli za wspólnotę (umowa to jest w pewnym sensie oświadczeniem woli), nie ma nigdzie w UoWL wzmianki o oświadczeniu woli przez wspólnotę, tylko za wspólnotę
    3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
    Zarząd składa oświadczenie, nie Wspólnota

    wydaje mi się, że się jednak nie mylę co potwierdziłem załączonymi ustępami.

    Wspólnota może podpisać umowę z Zarządcą ale tylko w rozumieniu art18.1, czyli notarialnie podpisują umowę właściciele bo Zarząd Właścicielski wtedy nie istnieje.
  • Opcje
    janjan Użytkownik
    edytowano listopada -1
    w §1 p.2 projektu przedstawionej umowy jest zapis o zarządzaniu nieruchonością wspólną na podstawie uchwały o zarządzaniu nieruchomościami a pomija się ustawę o własności lokali.czy to jest prawidłowe?
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano października 2010
    jan: w §1 p.2 projektu przedstawionej umowy jest zapis o zarządzaniu nieruchonością wspólną na podstawie uchwały o zarządzaniu nieruchomościami a pomija się ustawę o własności lokali.czy to jest prawidłowe?
    tak, jest to prawidłowe ponieważ UoWL mówi w art.18 ust.1 o zawarciu umowy o zarządzanie przed notariuszem pomiędzy WŁAŚCICIELAMI A ZARZĄDEM (osoba fizyczna lub prawna) taka umowa była by zawarta na podstawie UoWL,
    tymczasem powyższa umowa jest to czynność prawna wcale nie wymagana przez Ustawę o WL, ten cały zakres Zarząd może wykonywać samodzielnie (jest tylko jego wolą że pod-zleca te zadania Administratorowi/Zarządcy) w imieniu Wspólnoty.
    Art. 18.
    1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
  • Opcje
    janjan Użytkownik
    edytowano listopada -1
    jeśli umowa jest zawarta z firmą to świadectwo licencyje posiada firma czy pracownik tej firmy posiadający takie uprawnienia licencyje./budowlane/ spotkałem się z projektem umowy o zarządzanie gdzie firma w punkcie umowy wymienia tylko jednego pracownika który takie uprawnienia posia..widocznie firma takich uprawnień nie posiada tylko zatrudniony jeden pracownik tej firmy.a co się stanie jak ten pracownik będzie na absencji chorobowej.urlop szpital itp.pozdrawiam.
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] jan:[/cite]jeśli umowa jest zawarta z firmą to świadectwo licencyje posiada firma czy pracownik tej firmy posiadający takie uprawnienia licencyje./budowlane/ spotkałem się z projektem umowy o zarządzanie gdzie firma w punkcie umowy wymienia tylko jednego pracownika który takie uprawnienia posia..widocznie firma takich uprawnień nie posiada tylko zatrudniony jeden pracownik tej firmy.a co się stanie jak ten pracownik będzie na absencji chorobowej.urlop szpital itp.pozdrawiam.

    Art. 191
    2. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nadaje licencje zawodowe w zakresie
    pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub licencje zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, osobom które spełniły wymogi określone odpowiednio w art. 182 lub art. 187.

    Art. 187
    1. Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
    1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
    2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów
    wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
    3) posiada wyższe wykształcenie;
    4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami;
    5) odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
    2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyŜsze, których program uwzględnia co
    najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami.
    2a. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie
    zarządzania nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.
    3. Osoba nie posiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową zarządcy nieruchomości po spełnieniu warunków
    wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.


    UoGN i wszystko jasne
  • Opcje
    janjan Użytkownik
    edytowano listopada -1
    jasne jasne.to znaczy że umowe o zarządzanie moge podpisać /nie koniecznie z firmą która takiego pracownika zatrudnia - lecz tylko z tym pracownikiem który takie uprawnienia posiada.
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    jan - zadałeś proste pytania, ale uzyskane odpowiedzi narobiły tyle zamieszania, że nic nie wyjaśniły. Wg mnie to biedronka trafiła w sedno, w pełni podzielam jej opinię.
    Mamy trzy rodzaje zarządu:
    1. zarząd właścicielski
    2. zarząd umowny
    3. zarząd przymusowy
    Rozumiem,że u ciebie jest Zarząd właścicielski, który nie chce dalej sprawować tej zaszczytnej funkcji. Jeżeli właściciele nie mogą się dogadać istnieje możliwość przyznania zarządu przymusowego (art.26) Ryzykowne.
    Drugi wariant - umowa w formie aktu notarialnego właścicieli powierzająca zarząd osobie fizycznej lub prawnej.
    Nie ma wówczas Zarządu, zarządca działa zgodnie ze standardami zawodowymi, kierując się interesem wspólnoty. Ograniczeniami są ewentualne zapisy umowy i środki finansowe zawarte w Planie Gospodarczym. To on podpisuje umowy, podejmuje decyzje i za te decyzje odpowiada m.in swoim OC. Zostanie rozliczony w czasie zebrania rozliczeniowego. Jeżeli jest OK, nie ma problemów. jeżeli nie - obowiązuje ta sama forma notarialna odwołania. Trudno sobie wyobrazić formę wręczenia wypowiedzenia.Natomiast prawdopodobnie chodzi Ci o umowę o administrowanie (czynności pomocne do zarządzania). Wówczas jest to poprawny wzór umowy, do przedyskutowania i doprecyzowania. Uwagi biedronki bardzo słuszne
    Zatrudniony zarządca jest pomocnikiem zarządu, wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze, bez prawa do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu i bez prawa do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali - nie sprawuje zarządu, nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę.
    Lepiej się zabezpieczyć przed zbytnią autonomią zarządcy (osobiście uważam, że ten tytuł jest mylący).:bigsmile:
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano listopada -1
    umowę w imieniu wspólnoty Zarząd Wspólnoty podpisuje z firmą reprezentowaną przez swój Zarząd. Natomiast firma aby mieć uprawnienia do wykonywania czynności "licencjonowanego zarządcy" musi zatrudniać pracownika posiadającego aktualną licencję (wydana na podstawie UoGN), który odpowiada zawodowo za wykonywane czynności. Cywilnie odpowiada ciągle Zarząd rzeczowej firmy jako strona umowy.
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak zauważyłam, "zarządca" nie rozróżnia podstawowej kwestii.
    Nie jest ważne jaki tutuł nosi umowa - ważna jest treść umowy i zawarte w niej stwierdzenia (każdy prawnik-cywilista to potwierdzi).
    Umowa zawarta o administrowanie z administratorem/zarządcą (chociażby miał licencje zarządcy nieruchomości) jest umową zleceniem jak każda inna.
    W UoWL pojęcie "zarządca" występuje tylko przy wyznaczaniu wynagrodzenia.
    We wszystkich innych okolicznościach ustawy występuje zwrot: "zarząd lub zarządca któremu powierzono zarządzanie na podstawie art. 18 ust. 1".
    Ten zwrot jest jednoznaczny, oznacza że taka umowa o administrowanie zawarta z jakimś tam zarzadcą nie nadaje mu uprawnień "zarządcy któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18". On jest zatrudniony na tej samej zasadzie jak firma sprzątająca, dozorca, ochroniarz czy księgowa. Nie ma żadnych uprawnień decyzyjnych czy reprezentacyjnych. Tak zatrudniony zarządca nie ma nawet prawa zwoływać zebrania, co najwyżej może roznieść zawiadomienia o zebraniu podpisane przez zarząd wspólnoty.
    Proszę zwrócić uwagę że SN w swojej uchwale (nie ma nic do rzeczy że dotyczy innej ale podobnej interpretacyjnie sprawy) nawet zarządcy któremu notarialnie powierzono zarządzanie (art. 18) nie daje uprawnień do reprezentowania właścicieli. A skoro tak, to tym bardziej parkingowy, sprzątaczka czy administrator zatrudniony do prac pomocniczych takich uprawnień mieć nie może. Większość tak zatrudnionych administratorów albo tego nie rozumie albo nie może się z tym pogodzić - że jakże to tak, mam licencję, mam firmę, mam OC i mam prawo rządzić we wspólnocie.... i wszyscy mają mnie słuchać.
    Stąd wynikały moje uwagi do tej umowy, bo one jeżeli nie zostaną uwzględnione to prędzej czy później będą przyczyną kłopotów i konfliktów.
    Cieszę się, że "MirekL" odgadł moje intencje, zrozumiał istotę zagadnienia - nawiasem mówiąc bardzo istotnego, będącego - co widać chociażby z lektury wątków na różnych forach wspólnotowych - przyczyną i zalążkiem wielu konfliktów narastających w niektórych wspólnotach niczym tocząca się kula śniegowa.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]Jak zauważyłam, "zarządca" nie rozróżnia podstawowej kwestii.
    Nie jest ważne jaki tutuł nosi umowa - ważna jest treść umowy i zawarte w niej stwierdzenia (każdy prawnik-cywilista to potwierdzi).
    Umowa zawarta o administrowanie z administratorem/zarządcą (chociażby miał licencje zarządcy nieruchomości) jest umową zleceniem jak każda inna.


    Nie, nie jest to umowa zlecenie, lecz umowa nazwana, której elementy przedmiotowo istotne zostały wyraźnie określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
    Pomocne orzecznictwo:

    z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, III CZP 69/07:

    "Reasumując stwierdzić należy, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2 u.g.n., powoduje skutki określone w art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n. "
    Treść orzeczenia na stronie czasopisma:

    http://zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/471-iii-czp-69-07-umowa-o-zarzadzanie-nieruchomoscia-zawarta-przez-osobe-bez-licencji-jest-niewazna.html
    [cite] biedron_ka:[/cite]
    W UoWL pojęcie "zarządca" występuje tylko przy wyznaczaniu wynagrodzenia.
    We wszystkich innych okolicznościach ustawy występuje zwrot: "zarząd lub zarządca któremu powierzono zarządzanie na podstawie art. 18 ust. 1".
    Ten zwrot jest jednoznaczny, oznacza że taka umowa o administrowanie zawarta z jakimś tam zarzadcą nie nadaje mu uprawnień "zarządcy któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18". On jest zatrudniony na tej samej zasadzie jak firma sprzątająca, dozorca, ochroniarz czy księgowa. Nie ma żadnych uprawnień decyzyjnych czy reprezentacyjnych. Tak zatrudniony zarządca nie ma nawet prawa zwoływać zebrania, co najwyżej może roznieść zawiadomienia o zebraniu podpisane przez zarząd wspólnoty.

    Zgadam się i moje poprzednie wypowiedzi nie przeczą tej tezie.

    Zarządca - administrator, nie sprawując zarządu powierzonego, podobnie jak adwokat, czy radca prawny, rzecznik patentowy, etc. może być pełnomocnikiem procesowym - o ile otrzyma takie umocowanie.
    Pełnomocnictwa może udzielić zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

    [cite] biedron_ka:[/cite]
    Proszę zwrócić uwagę że SN w swojej uchwale (nie ma nic do rzeczy że dotyczy innej ale podobnej interpretacyjnie sprawy) nawet zarządcy któremu notarialnie powierzono zarządzanie (art. 18) nie daje uprawnień do reprezentowania właścicieli. ..On jest zatrudniony na tej samej zasadzie jak firma sprzątająca, dozorca, ochroniarz czy księgowa. Nie ma żadnych uprawnień decyzyjnych czy reprezentacyjnych.

    Oczywiście, że nie daje - chyba, że takiego udzielą mu właściciele - jeżeli udzielą może byc pełnomocnikiem procesowym, tak jak adwokat, rzecznik patentowy i ten zarządca - administrator. Sprzątaczka nie może być pełnomocnikiem, bo ograniczenia wynikają z art. 87 kpc.
    Przecież Sąd Najwyższy rozpatrywał sprawę, w której zarządca z art. 18 nie otrzymał umocowania uznając, że wynika ono z mocy ustawy.
    Jeżeli otrzyma - może reprezentować wspólnotę mieszkaniową.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządca - nadal poruszasz się w innej rzeczywistości, innym wymiarze
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządca - Cytujesz orzecznictwo SN, które dotyczy innej sytuacji. Sam tytuł jest mylący
    " umowa o zarządzanie nieruchomością przez osobę bez licencji jest nieważna". Ja rozumiem Twoją "soladarność korporacyjną" , ale to orzeczenie jest w innym kontekście. Kodeks cywilny rozróżnia: umowę o dzieło i umowę zlecenie. W umowie zleceniu pracodawca określa obowiązki i może je ograniczyć np. jedynie to nadzoru. I to wszystko. Taka jest jego wola, i za to będzie płacił.:bigsmile:
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Umowa o zarządzanie to umowa nazwana, nie umowa zlecenie, nie umowa o dzieło, natomiast w umowie zleceniu pracodawca nie występuje.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dalej "Zarządca" tkwi w błędzie.
    Zarządca/administrator zatrudniony na "zwykłą" (nie notarialną art 18) umowę nie może być pełnomocnikiem wspólnoty w sądzie bo ten właśnie art. 87 kpc nie pozwala mu na to. Taki zarządca/administrator nie sprawuje "zarządu majątkiem właścicieli" ani nie ma "oddanego w zarząd żadnego mienia". Zarząd swoim majątkiem właściciele powierzyli wybranemu zarządowi i tylko umową notarialną mogą to zmienić. Natomaist zarządcę/administratora zatrudnili do pomocy i nikt mu nic nie powierzył. Właściciele nie mają obowiązku zawierać umowy z wszelkimi szykanami UoGN natomiast jeżeli chcą aby zatrudniony zarządca ponosił odpowiedzialność cywilną, karną i dyscyplinarną to taka umowa powinna być zawarta zgodnie z art. 185 UoGN i tyle - jest w tej sprawie przeciez uchwała SN.
    Oto fragment nie przytoczony przez "Zarzadcę" fragment tej uchwały:
    "...Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).
    Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. ustawy, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy..." - sygn. akt III CZP 69/07.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Pomocne piśmiennictwo:
    "Począwszy od 5 lutego 2005 roku, tj. od wejścia w życie ustawy z 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw ... pełnomocnikiem może byc także osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w jego zakres (...) Przez zarządzanie czyimś majątkiem lub interesami należy rozumie wykonywanie czynności administrowania oddanym w zarząd mieniem, kierowanie pracą innych ludzi, prowadzenie spraw bieżących, dbanie o utrzymanie mienia i interesów w dobrym stanie, a także - w zależności od umowy - pomnażanie dochodów, egzekwowanie wierzytelności (...) W piśmiennictwie podejmuje się próby oddzielenia zarządu majątkiem od zarządu interesami przez wskazanie, że w pierwszym wypadku chodzi o administrowanie nieruchomością, a w drugim o prowadzenie "interesu..."
    Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. T. Ereciński, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, pod red. T. Erecińskiego, LexisNexis, Warszawa 2007, s. 254 - 255
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Umowa o zarządzanie to umowa o zarządzanie. SN nie tworzy przepisów prawa, w tym wypadku użył określenia "umowa nazwana" - bardzo mądre określenie , w innym wypadku nazwał Wspólnotę Mkieszkaniową " osobą ustawową" - tez nieźle. Znajdź w przepisach prawnych te definicje!
    poprawiam pracodawca na zleceniodawca.:bigsmile:
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2010
    [cite] biedron_ka:[/cite]Dalej "Zarządca" tkwi w błędzie.
    Zarządca/administrator zatrudniony na "zwykłą" (nie notarialną art 18) umowę nie może być pełnomocnikiem wspólnoty w sądzie bo ten właśnie art. 87 kpc nie pozwala mu na to. Taki zarządca/administrator nie sprawuje "zarządu majątkiem właścicieli" ani nie ma "oddanego w zarząd żadnego mienia".

    Spróbuję inaczej to wyjaśnic:
    art. Art. 21.1 uwl:

    "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali."

    Jeżeli zatem wspólnota powołała zarząd, to tylko ten zarząd może ją reprezentowac na zewnątrz, jest to jak rozumiem dla wszystkich oczywiste, nie może zatem upoważnic administratora, czy adwokata do zawarcia umowy w imieniu tej wspólnoty, bo administrator i adwokat nie są jej organem.

    Zarząd może jednak upoważnic adwokata czy administratora, np. do prowadzenia sprawy o zapłatę zaległych zaliczek, co nie stoi w sprzeczności z tym przepisem.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] MirekL:[/cite]Umowa o zarządzanie to umowa o zarządzanie. SN nie tworzy przepisów prawa, w tym wypadku użył określenia "umowa nazwana" - bardzo mądre określenie , w innym wypadku nazwał Wspólnotę Mkieszkaniową " osobą ustawową" - tez nieźle. Znajdź w przepisach prawnych te definicje!
    poprawiam pracodawca na zleceniodawca.:bigsmile:

    Umowa nazwana - w tym znaczeniu oznacza, że jest to zupełnie odrębny typ umowy, niż zlecenie, co wbrew pozorom ma ogromne znaczenie.
    Umowa nazwana- czyli stypizowana w ustawie, jak o dzieło, rachunku bankowego, sprzedaży, etc.
    Istnieją też umowy nienazwane, dotychczas uważano, że do umowy o zarządzanie stosujemy przepisy kc. o zleceniu ( Art. 750 k.c.:
    "Do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu").

    Czy umowa zlecenie może byc zawarta w sposób dorozumiany ? Może.
    A umowa o zarządzanie nie może - musi byc na piśmie, jeżeli nie - jest nieważna, itd.

    Ale odbiegamy już od tematu - pełnomocnictwo procesowe w myśl art. 87 kpc nie wymaga zawarcia umowy o zarządzanie w rozumieniu ugn, moze to byc np. zlecenie.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zaliczek dotyczących tylko kosztów zarządu nieruchomości wspólnej.
    Wspólnocie nic do zaliczek za lokale właścicieli - z nich ma obowiązek się rozliczyć na koniec roku.

    Nie wiem, nigdzie nie jest to określone precyzyjnie choć praktykowane że do pojedynczych, jednorazowych czynności
    zarząd może udzielić komuś pełnomocnictwa - osobiście uważam, że bez zgody właścicieli zarząd może robić to na co mu pozwala UoWL (czynności zwykłego zarządu) - a czy dana czynność jest zwykłego zarządu to już inna sprawa.
  • Opcje
    janjan Użytkownik
    edytowano listopada -1
    MirekL;no widzisz na te moje proste pytania w większości nie otrzymałem odpowiedzi.proponuje aby wszyscy którzy s \ię wypowiedzieli na ten temat jeszcze raz przeczytali moje pytania. bo dotychczas jak nie ro0zumiałem pewnych spraw, tak nie rozumie w dalszym ciągu.no ale niektórzy pofilozofowali. pozdrawiam jan.
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Podpisuję się w całości pod tym co napisał już "themoth"
    [cite] jan:[/cite]jasne jasne.to znaczy że umowe o zarządzanie moge podpisać /nie koniecznie z firmą która takiego pracownika zatrudnia - lecz tylko z tym pracownikiem który takie uprawnienia posiada.
    [cite] themoth:[/cite]umowę w imieniu wspólnoty Zarząd Wspólnoty podpisuje z firmą reprezentowaną przez swój Zarząd. Natomiast firma aby mieć uprawnienia do wykonywania czynności "licencjonowanego zarządcy" musi zatrudniać pracownika posiadającego aktualną licencję (wydana na podstawie UoGN), który odpowiada zawodowo za wykonywane czynności. Cywilnie odpowiada ciągle Zarząd rzeczowej firmy jako strona umowy.
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano listopada -1
    to Zarząd podpisuje umowę w imieniu Wspólnoty, a nie podpisuje Wspólnota reprezentowana przez Zarząd
    a ja dodatkowo się podpisuję pod tym co wcześniej napisałem
    oraz pod tym co napisała powyżej Tsuda o podpisywaniu :crazy::clap::crazy:
  • Opcje
    PytamPytam Użytkownik
    edytowano listopada -1
    moje spostrzeżenie dot. szczegółu umowy tj. pkt. 5, podpunkt g :
    dodałabym do "wywozu śmieci" rozliczenie wg Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta i Gminy , na podst. art. 4 ust.1 ustawy z dn. 13.IX.1996 o utrzymaniu czystości i porządku w gminach Dz. U z 2005 Nr 236, poz. 2008

    moja uwaga jest podyktowana faktem, iż w mojej wspólnocie śmieci sa rozliczane wg metrów kwadratowych mieszkania, co jest dla mnie ewidentną kolejną bzdurą prowadzącą do wypaczeń...
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    A to coś nowego?
    Regulamin utrzymania porządku w gminach.... dotyczy odpowiedzialności właściciela i zasad wywozu (usuwania) nieczystości z terenu posesji (nieruchomości) znajdujacych się w obrębie miasta czy gminy.
    Natomiast to jak będą rozliczani właściciele w nieruchomości z gromadzonych w części wspólnej śmieci z poszczególnych lokali jest ich sprawą do ustalenia w odpowiednio podjętej uchwale. Przytaczałam już orzecznictwo (z którym niektórzy nie mogą się pogodzić) - jak powinno się rozliczać poszczególnych właścicieli gdy nie można określić ile śmieci danego właściciela jest w ogólnej puli śmieci zgromadzonych w śmietniku części wspólnej. Każdy sposób jest niesprawiedliwy dlatego też SN zasugerował jak powinno być to rozliczane aby było zgodne z obowiązujacym prawem.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]Przytaczałam już orzecznictwo (z którym niektórzy nie mogą się pogodzić)
    Ci "niektórzy" to całkiem spora grupa wspólnot mieszkaniowych i właścicieli lokali w Polsce.
    Chyba nawet większość wspólnot nie może (albo nie chce) się pogodzić z tym "orzecznictwem".
    [cite] biedron_ka:[/cite]Każdy sposób jest niesprawiedliwy dlatego też SN zasugerował jak powinno być to rozliczane aby było zgodne z obowiązujacym prawem.
    Jeśli to tylko sugestia, to można ją chyba zignorować?
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Pewnie źle się wyraziłam o tej sugestii skoro orzeczenia brzmiały w zasadzie jednoznacznie a UoWL określa też jednoznacznie sposób ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólnej przez właścicieli:

    "...W takiej sytuacji przyjęto już wcześniej w orzecznictwie, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Innymi słowy przyjęto w orzecznictwie, że składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach (zob. uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 OSNC 1998/1/4 z glosą częściowo aprobującą). Wskazane urządzenia, jako nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy.
    Uznanie urządzenia w postaci instalacji cieplnej służącej do ogrzewania zarówno poszczególnych lokali jak i pozostałych części budynku, za nieruchomość wspólną oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 1 ustawy..." - Uchwała SN z dnia 19 maja 2006 r. Sygn. akt III CZP 28/06

    "...Stanowisko Sądu Najwyższego i jego podstawy, które Sąd Apelacyjny podziela w pełnym zakresie, znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci..." - Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/06
    ============
    Może ilość niekórych się zmniejszy?
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]"Stanowisko Sądu Najwyższego i jego podstawy, które Sąd Apelacyjny podziela w pełnym zakresie, znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci..." - Wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/06

    Może ilość niekórych się zmniejszy?
    Po tym wyroku na pewno zmniejszy się ilość wierzących w kompetencje sędziów z Poznania.
    Pomyśl sama - przecież to są wierutne bzdury.

    O tym dziwacznym, sprzecznym z prawem i zdrowym rozsądkiem wyroku poczytaj tutaj: http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=37741#37741

    ...i tutaj: http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=53800#53800
    Przedstawioną tam swoją opinię o wyroku podtrzymuję w całej rozciągłości.
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W tamtej dyskusji niepotrzebnie rozciągasz ten wyrok na uznawanie kranów za część nieruchomości wspólnej. Przecież ten wyrok dotyczył można powiedzieć nie rzeczy ale systemowego sposobu rozliczania całości utrzymania danej instalacji. Oczywistym jest, że każdy sposób tzw. szacunkowy jest niesprawiedliwy dlatego też uważam uzasadnienie tak uchwały SN(dotyczącej ciepła) jak i wyroku poznańskiego za najbardziej zbliżony do sprawiedliwego podziału. Każde inne rozwiązanie powoduje szereg niekończących się konflikótw czego przykładem do niedawna były windy. Czy według osób, a co z psami, jak liczyć niemowlęta a jak nienarodzone jeszcze osoby, dlaczego ci na parterze itd, itd..... .
    Skoro UoWL przewiduje dwa sposoby pnoszenia kosztów
    - według zużycia
    - według udziałów
    nie widzę potrzeby mnożenia innych karkołomnych nieraz (śmieci wg. zużycia zimnej wody) sposobów rozliczeń.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]
    Skoro UoWL przewiduje dwa sposoby pnoszenia kosztów
    - według zużycia
    - według udziałów
    nie widzę potrzeby mnożenia innych karkołomnych nieraz (śmieci wg. zużycia zimnej wody) sposobów rozliczeń.
    Stereotypy mylenia jednak trzymają się ...

    A tak na marginesie, co masz przeciwko rozliczaniu kosztów wywozu odpadów wg zużycia zimnej wody?
    Lepsze to i sprawiedliwsze niż rozliczanie ich na osoby .
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nic nie mam tak jak nic nie mam do rozliczania wind według numerów butów właścicieli i ich odwiedzajacych gości.
    Pisałam dosć jasno 32 minuty temu dlaczego okreslony w UoWL sposób ponoszenia kosztów i opłat przez właścicieli jest najbardziej zbliżony do sprawiedliwego. Nie oznacza to, że wlaściciele nie mogą sobie ustalić (uchwalić) jaki chcą sposób rozliczania. Wszystko dobrze dopóki któryś właściciel się nie postawi i wtedy trzeba się wytlumaczyć dlaczego inny niż przyjęty w UoWL sposób ponoszenia kosztów ma byc obowiazujący.
  • Opcje
    weles1478weles1478 Użytkownik
    edytowano października 2010
    [cite] biedron_ka:[/cite]Nic nie mam tak jak nic nie mam do rozliczania wind według numerów butów właścicieli i ich odwiedzajacych gości.
    Pisałam dosć jasno 32 minuty temu dlaczego okreslony w UoWL sposób ponoszenia kosztów i opłat przez właścicieli jest najbardziej zbliżony do sprawiedliwego.
    Nie oznacza to, że wlaściciele nie mogą sobie ustalić (uchwalić) jaki chcą sposób rozliczania.
    Wszystko dobrze dopóki któryś właściciel się nie postawi i wtedy trzeba się wytlumaczyć dlaczego
    inny niż przyjęty w UoWL sposób ponoszenia kosztów ma byc obowiazujący.
    Czyli niczego nie masz do powiedzenia , potwierdzasz tylko to co inni napisali na własna modłę.
    Stereotypy myślowe... wchodź dalej w mir domowy właścicieli, pytaj o ilość osób zamieszkujących, szpieguj... może życie czegoś ciebie nauczy...
    [cite] biedron_ka:[/cite]Wszystko dobrze dopóki któryś właściciel się nie postawi i wtedy trzeba się wytlumaczyć dlaczego
    inny niż przyjęty w UoWL sposób ponoszenia kosztów ma byc obowiazujący.
    O tym pisałem tu https://forum.zarzadca.pl/discussion/2229/obciazenie-konta-wlasciciela-przez-zarzad/#Item_29
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tylko do welesa 1478.
    Bardzo proszę o nieprzekręcanie moich wypowiedzi.
    Wynika z nich jednoznacznie zupełnie odwrotna interpretacja od tej odczytanej przez ciebie.
    Jakieś widzę problemy z rozumieniem czytanych tekstów?
    Jasno z nich wynika że jestem zdecydowaną przeciwniczką włażenia z butami do lokali właścicieli skoro UoWl ani KC na to nie zezwala.
    Przeczytaj uważnie jeszcze raz moje posty zanim cokolwiek d.... zaczniesz wypisywać.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] biedron_ka:[/cite]W tamtej dyskusji niepotrzebnie rozciągasz ten wyrok na uznawanie kranów za część nieruchomości wspólnej.
    Ja niczego nie rozciągam, tylko przedstawiam na przykładach "logikę" rozumowania sędziów z Poznania:
    Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci.
    To znaczy, że jak nie ma wodomierzy, czyli "pomierników" zużycia zimnej wody (cokolwiek miałoby to znaczyć), to cała instalacja wodociągowa i kanalizacyjna jest wspólna. Ani to nie jest logiczne, ani zgodne z ustawą.
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z całym szacunkiem owner - z orzeczeń wynika że sąd rozstrzygnął aby uniknąć niepotrzebnych dywagacji i napięć jak rozliczać takie media i żeby ktoś nie wpadł na pomysł aby zimną wodę rozliczać np. wedlug numerów (sorry) kołnierzyków. Przecież jeżeli nie można wyliczyć ile właściciel zużył w swoim lokalu np. zimnej wody to należy traktować całość instalacji itd.... i rozliczać tak jak nakazuje UoWL. Uważam, że użyte przez sądy sformułowania "całość instalacji" mają na celu - nie wiem czy to dobrze zabrzmi ale: uprawomocnienie takiego rozliczania jak koszty wspólne. Podobnie było z windami i aż specjalny wyrok musiał potwierdzić właśnie takie rozliczanie o jakim dyskutujemy.
    Uważam, że jest to dobre rozwiązanie - "mniejsze zło".
    Inną sprawą są rzeczy czysto techniczne określające granice danej instalacji co zrozumiałe nad czym nie ma co dyskutować bo określają to przytoczone rozporządzenia.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z całym szacunkiem biedron_ka, nie przeczytałaś tamtych dyskusji albo nie zrozumiałaś z nich wiele.
    To ustawa o własności lokali określa, co jest własnością wspólną, a co odrębną. Tego nie można zmienić ani uchwałą właścicieli, ani wyrokiem sądu.

    Sąd poznański poszedł na skróty - przy okazji innej sprawy pozwolił sobie na daleko idące wnioski ogólne, do których nie ma podstaw w obowiązującym prawie. Ten wyrok to nie tylko przejaw "tworzenia prawa" przez sąd - to kompromitacja sądu.
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarząd podpisuje umowę w imieniu Wspólnoty, a nie podpisuje Wspólnota reprezentowana przez Zarząd
    po za tym jak Wspólnota może coś zlecić, Zlecić mogą mieszkańcy - każdy w wielkości udziału, a Wspólnota to może jedynie uchwalić, nadając tym samym pełnomocnictwo Zarządowi do wykonania czynności. Czym dowodzę że tylko Zarząd może podpisać umowę z Administratorem (nie dotyczy art.18.1 UoWL)

    nie może być inaczej...
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano października 2010
    [cite] themoth:[/cite]Zlecić mogą mieszkańcy - każdy w wielkości udziału, a Wspólnota to może jedynie uchwalić (...) nie może być inaczej...
    Nie tylko może być - JEST inaczej.
    Po pierwsze - mieszkańcy nie mają prawa niczego uchwalać. Uchwały podejmują właściciele lokali.
    Po drugie - mylisz się co do podmiotowości wspólnoty:
    "Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana."
    Ten przepis ustawy nadaje wspólnocie podmiotowość - zdolność prawną i sądową. To wspólnota zaciąga zobowiązania i nabywa prawa - między innymi w drodze umów. To wspólnota jest stroną tych umów, zarząd ją reprezentuje jako jej organ. Zarząd wykonuje wolę wspólnoty. Podobnie jest w stowarzyszeniach czy spółkach.

    Państwo polskie zawiera umowę w sprawie dostaw gazu z Rosją, ale podpisuje ją (na przykład) Minister Gospodarki.
    Zawieranie umowy to czynność prawna, podpisywanie to czynność techniczna (złożenie podpisu).
    Trudno, żeby wspólnota jako abstrakcyjna "osoba ustawowa" złożyła podpis pod umową. Nie mogą zrobić tego również wszyscy właściciele, ponieważ w dużych wspólnotach od tego jest zarząd.
  • Opcje
    themoththemoth Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie mogą zrobić tego również wszyscy właściciele, ponieważ w dużych wspólnotach od tego jest zarząd.
    i dlatego uważam że umowę zawiera Zarząd w imieniu Wspólnoty
    mieszkańcy nie mają prawa niczego uchwalać
    masz rację, miałem na myśli właścicieli, źle się wysłowiłem.
    Trudno, żeby wspólnota jako abstrakcyjna "osoba ustawowa" złożyła podpis pod umową. Nie mogą zrobić tego również wszyscy właściciele...
    to wg ciebie w jaki sposób zawierana jest umowa z Zarządcą na podstawie a18.1 UoWL?

    bo jak wiesz

    1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

    nie jest to problem dla wspólnoty podpisać umowę (czy to notarialną, czy też inną), powiedzmy że jest to trudne i wymaga mobilizacji, ale nie jest niewykonalne, dlatego na remont dachu czy elewacji - zgodzę się że - Wspólnota reprezentowana przez Zarząd podpisuje umowę, jednak jeżeli chodzi o Administrowania (które jest czynnością polegającą na wyręczaniu Zarządu - nie wspólnoty - z jego obowiązków) to ZARZĄD PODPISUJE UMOWĘ, A NIE WSPÓLNOTA REPREZENTOWANA PRZEZ ZARZĄD.
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    to wg ciebie w jaki sposób zawierana jest umowa z Zarządcą na podstawie a18.1 UoWL?
    A kto Ci powiedział, że jest to umowa z zarządcą?
    To jest umowa między właścicielami.
    nie jest to problem dla wspólnoty podpisać umowę (czy to notarialną, czy też inną), powiedzmy że jest to trudne i wymaga mobilizacji, ale nie jest niewykonalne,
    Wspólnotę mieszkaniową utożsamiasz z ogółem właścicieli, ale jest to też odrębny podmiot prawny. Zwróć uwagę:
    "Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali."
    na remont dachu czy elewacji - zgodzę się że - Wspólnota reprezentowana przez Zarząd podpisuje umowę, jednak jeżeli chodzi o Administrowania (które jest czynnością polegającą na wyręczaniu Zarządu - nie wspólnoty - z jego obowiązków) to ZARZĄD PODPISUJE UMOWĘ, A NIE WSPÓLNOTA REPREZENTOWANA PRZEZ ZARZĄD.
    Chyba się trochę zaplątałeś. Umowę z administratorem też zawiera wspólnota i ona za nią płaci.

    Stroną umów dotyczących nieruchomości wspólnej ZAWSZE jest wspólnota mieszkaniowa = to ona zawiera umowę.

    Jeśli jest zarząd, to on ją podpisuje - albo samodzielnie (w sprawach zwykłego zarządu, bez uchwały), albo po uzyskaniu zgody i pełnomocnictwa uchwalonych przez właścicieli (w sprawach przekraczających zwykły zarząd).
    Jeśli jest zarządca z art. 18.1, to on podpisuje umowy. Zakres jego uprawnień wynika z umowy, ustawy i pełnomocnictw uchwalonych przez właścicieli.

    Złożenie przez zarząd podpisu pod umową to forma złożenia oświadczenia woli. Ale to jest wola wspólnoty, za którą działa zarząd:
    Art. 21. 2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
    Wspólnota mieszkaniowa na zewnątrz działa wyłącznie poprzez zarząd:
    Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.