Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

blazejh, koziorozka, Haneczka, gab, KubaP

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Co może grozić zarządowi za finansowanie drogi (współwłasność kodeksowa właścicieli lokali z czterech wspólnot mieszkaniowych) z środków wspólnoty.
    Sytuacja wygląda tak, że wszystkie cztery w/w wspólnoty maja tego samego administratora który pełni rolę zarządu w dwóch z czterech wspólnot.
    Łączna ilość właścicieli ułamkowych drogi przekracza 100 (nie wiem ilu jest dokładnie). Nasz administrator koszty utrzymania drogi "wrzucił" w koszt zarządu nieruchomością wspólną tych czterech wspólnot według udziałów (bo tak najłatwiej).

    Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności. Gospodarowanie cudzym terenem, nawet koniecznym do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej.
    W uzasadnieniu SN stwierdził: "Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali. "

    W związku z tym czy powinniśmy tolerować taki sposób zarządzania drogą? Co może za to grozić?
    •  
      CommentAuthorEDDIE
    • CommentTime20-03-2011
     
    Jeśli droga jest własnością obcą, to nie możecie tolerować zarządzania drogą jak częścią wspólną.
    Jak widzę piszesz, że droga stanowi współwłasność właścicieli czterech wspólnot, więc stanowi część wspólną. Koszty jej utrzymania powinny być rozliczane tak jak piszesz, czyli zgodnie z udziałami tych wspólnot.>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Przed kliknięciem "wyślij odpowiedź" pomyśl, co twój post wnosi do tematu? <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
  2. Jak widzę piszesz, że droga stanowi współwłasność właścicieli czterech wspólnot, więc stanowi część wspólną.

    Nie, to nie jest nieruchomość wspólna żadnej ze wspólnot.
    To jest odrębna nieruchomość, nienależąca do żadnej wspólnoty i niezwiązana z własnością żadnego lokalu.
    Udział w tej nieruchomości można sprzedać niezależnie od lokalu i związanego z nim udziału w NW.
    Jest to zatem zwykła współwłasność "kodeksowa", rządząca się przepisami kodeksu cywilnego.
    zgodnie z udziałami tych wspólnot.

    Wspólnoty nie mają żadnych udziałów w tej nieruchomości.
    Udziały mają osoby fizyczne, które są właścicielami lokali w czterech różnych wspólnotach.
    •  
      CommentAuthorEDDIE
    • CommentTime21-03-2011
     
    W takim razie administrator nie miał prawa rozliczać kosztów utrzymania tej drogi w koszt zarządu nieruchomością wspólną.
    Pytanie powstaje, jak w takim razie rozliczać te koszty i kto ma to przeprowadzać? Czyżby załatwić to miała umowa między administratorem, a wszystkimi współwłaścicielami drogi zawarta poza wspólnotą?>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Przed kliknięciem "wyślij odpowiedź" pomyśl, co twój post wnosi do tematu? <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
  3. EDDIE:W takim razie administrator nie miał prawa rozliczać kosztów utrzymania tej drogi w koszt zarządu nieruchomością wspólną.

    Zgadza się.
    EDDIE:Pytanie powstaje, jak w takim razie rozliczać te koszty i kto ma to przeprowadzać?
    Współwłaściciele tej nieruchomości - to są ich koszty.

    EDDIE:Czyżby załatwić to miała umowa między administratorem, a wszystkimi współwłaścicielami drogi zawarta poza wspólnotą?

    Administrator czy zarządca nie ma do tego żadnego tytułu - on został najęty do zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ma natomiast żadnego stosunku prawnego ze współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, na której jest położona droga.

    Pisałem już o tym wielokrotnie - obecne rozwiązania prawne (przepisy o współwłasności kodeksu cywilnego) nie przystają do obecnej sytuacji na deweloperskich osiedlach mieszkaniowych (i nie tylko - o czym piszę dalej), na których tak zwane tereny zewnętrzne (zewnętrzne wobec nieruchomości wspólnych) należą do bardzo wielu współwłaścicieli. Na innym forum omawiana była sprawa osiedlowej drogi wewnętrznej, która miała ponad 400 (czterystu) współwłaścicieli! Jest zupełnie nierealne zarządzanie taką nieruchomością w trybie zarządu bezpośredniego przez ogół współwłaścicieli na mocy kodeksu cywilnego.

    Są podejmowane różne próby obejścia tych przepisów, np. przez zakładanie stowarzyszeń czy spółdzielni.
    Są to pomysły nietrafne, ponieważ:

    1) członkostwo w organizacjach społecznych jest dobrowolne, nie można zmusić współwłaściciela do wstąpienia,

    2) stowarzyszenie nie ma żadnego tytułu prawnego do nieruchomości - może działać jedynie w imieniu współwłaścicieli, np. na podstawie pełnomocnictw indywidualnych lub umowy powierzenia zarządu - tylko po co do zarządzania drogą powoływać pośrednika (stowarzyszenie), skoro taką samą umowę można zawrzeć bezpośrednio z profesjonalną firmą zarządzającą?

    3) do podjęcia decyzji przekraczających zarząd zwykły (np. wydatki na remont drogi, oświetlenie, odśnieżanie) wymagana jest i tak zgoda wszystkich współwłaścicieli niezależnie od tego, czy jest stowarzyszenie, czy go nie ma,

    4) nieodpłatne przekazywanie (darowizna) udziałów w drodze na rzecz stowarzyszenia przez poszczególnych współwłaścicieli prowadzą do częściowego zmniejszenia stopnia rozproszenia współwłasności, ale nie rozwiązuje problemu podejmowania ważniejszych decyzji; przekazanie zaś wszystkich udziałów i skupienie własności w jednym ręku jest nierealne.

    Trzeba wziąć pod uwagę, że przy sprzedaży lokali ich właściciele albo będą zapominać o swoim udziale w innej nieruchomości (drodze), albo ich kontrahenci (nabywcy lokali) nie będą chcieli nabyć udziału w drodze, wiedząc, jakie to rodzi koszty utrzymania i trudności w zarządzaniu. Zatem po latach nieuchronnie dojdzie do takiej sytuacji, że mimo wielu zmian właścicieli lokali we wspólnotach na osiedlu, udziały w drodze nadal będą własnością pierwotnych nabywców lokali - tych, którzy kupowali je od dewelopera. Ten fakt będzie dodatkowo komplikował zarządzanie takimi nieruchomościami i windykację opłat na koszty utrzymania drogi od współwłaścicieli (trudności z ustaleniem miejsca pobytu). Wynika to z faktu, że udział w drodze nie jest związany z własnością lokalu.

    Ten problem dotyczy:
    1) garaży wielostanowiskowych, będących wyodrębnionymi lokalami,
    2) terenów osiedli, niewchodzących w skład nieruchomości wspólnych żadnej wspólnoty (drogi wewnętrzne, parkingi, place zabaw),
    3) wspólnej infrastruktury na osiedlach domów jednorodzinnych (drogi wewnętrzne, kanalizacja zewnętrzna od granicy indywidualnej działki do przyłącza na kolektorze, podobnie wodociąg).

    Zjawisko się nasila, ponieważ powstaje coraz więcej takich osiedli i garaży.
    Jak dotychczas, ministerstwo infrastruktury oficjalnie nie widzi problemu - twierdzi, że obecnie obowiązujące przepisy są wystarczające i dobrze służą ochronie własności.
    •  
      CommentAuthorEDDIE
    • CommentTime22-03-2011
     
    Jak dotychczas, ministerstwo infrastruktury oficjalnie nie widzi problemu - twierdzi, że obecnie obowiązujące przepisy są wystarczające i dobrze służą ochronie własności.



    To wyjątkowa krótkowzroczność:sad:

    Wystarczyłoby na konkretnych warunkach zezwolić na zarządzanie takimi drogami przez wspólnoty, czyli nieruchomościami nie będącymi częściami wspólnymi WM. Zarządzanie czyli dysponowanie nimi, ponoszenie kosztów utrzymania, korzystanie z nich, finansowanie remontów itp.>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Przed kliknięciem "wyślij odpowiedź" pomyśl, co twój post wnosi do tematu? <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
  4. Zarządzanie, taką drogą jest praktycznie niemożliwe - to wiem.
    Łożyć na utrzymanie tej drogi musimy.
    Odpowiadamy, za to co przydarzy się na drodze np. skutki upadku na źle odśnieżonej drodze.
    Moje pytanie brzmi co nam grozi (zarządowi) za tolerowanie finansowania drogi (współwłasność kodeksowa) z funduszy wspólnoty.
    Przecież trzeba w jakiś sposób zbierać środki na remonty, odśnieżanie i ubezpieczenie.
  5. Jacek_K:Zarządzanie, taką drogą jest praktycznie niemożliwe - to wiem.
    Łożyć na utrzymanie tej drogi musimy.
    Odpowiadamy, za to co przydarzy się na drodze np. skutki upadku na źle odśnieżonej drodze.
    Moje pytanie brzmi co nam grozi (zarządowi) za tolerowanie finansowania drogi (współwłasność kodeksowa) z funduszy wspólnoty.
    Przecież trzeba w jakiś sposób zbierać środki na remonty, odśnieżanie i ubezpieczenie.


    Czy wszyscy właściciele lokali - członkowie wspólnoty mają w tej drodze udziały?
    Mogą być duże problemy z windykacją, jeżeli dłużnik zarzut nienależnych naliczeń podniesie w procesie, sąd go uwzględni.
    Poza tym każdy sąd uchyli uchwały dotyczące tej kwestii, w razie ich zaskarżenia.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorIKSI
    • CommentTime26-03-2011
     
    Nie wszystko jest tutaj jasne. Każda nieruchomość ma swojego. Droga również. Istnieje chyba ustawowy obowiązek właściwego utrzymania nieruchomości przez włascicela. Jeżeli wspólnota nie jest właścicelem tzn że właścicel aby wywiązać się ze swojego obowiązku mógłby naliczać opłaty za korzystanie z tej drogi???
  6. Mam pytanie czy coś się zmieniło w stanie prawnym od czasu ostatniego wpisu? Może powstała jakaś linia orzecznictwa?
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego