głosowanie nad pozwoleniem wymiany garażu na większy
tomandr
Użytkownik
Witam
Na początek scharakteryzuję sytuację. Kamienica z dużym podwórkiem w żaden sposób nie podzielonym między właścicieli i lokatorów, na którym są komórki, działki ogrodnicze, jeden garaż blaszany (mój, kupiłem go z mieszkaniem i komórką). W kamienicy jest 8 mieszkań z czego 5 jest wykupionych a 3 miasto wynajmuje. Chciałem wymienić garaż na większy (obecne jego wymiary to 3m x 4,5m a po wymianie miałby 4m x 5m). Garaż stoi w takim miejscu, że zmiana jego gabarytów nie spowoduje jakiejkolwiek uciążliwości w korzystaniu z podwórka przez lokatorów czy właścicieli. Zarządca mojej wspólnoty twierdzi, że aby wymienić garaż trzeba to poddać pod głosowanie i głosować muszą wszyscy właściciele i lokatorzy. Jeżeli nie zgodzi się choćby jedna osoba to nie będę mógł wymienić garażu. Ja twierdzę, że wystarczy mi większość głosów WŁAŚCICIELI żebym mógł to zrobić. Kto ma rację, ja czy zarządca? Z góry dziękuję za odpowiedzi (proszę o bardziej obszerne odpowiedzi niż: - ty masz rację - lub - zarządca ma rację.)
Tomasz
Na początek scharakteryzuję sytuację. Kamienica z dużym podwórkiem w żaden sposób nie podzielonym między właścicieli i lokatorów, na którym są komórki, działki ogrodnicze, jeden garaż blaszany (mój, kupiłem go z mieszkaniem i komórką). W kamienicy jest 8 mieszkań z czego 5 jest wykupionych a 3 miasto wynajmuje. Chciałem wymienić garaż na większy (obecne jego wymiary to 3m x 4,5m a po wymianie miałby 4m x 5m). Garaż stoi w takim miejscu, że zmiana jego gabarytów nie spowoduje jakiejkolwiek uciążliwości w korzystaniu z podwórka przez lokatorów czy właścicieli. Zarządca mojej wspólnoty twierdzi, że aby wymienić garaż trzeba to poddać pod głosowanie i głosować muszą wszyscy właściciele i lokatorzy. Jeżeli nie zgodzi się choćby jedna osoba to nie będę mógł wymienić garażu. Ja twierdzę, że wystarczy mi większość głosów WŁAŚCICIELI żebym mógł to zrobić. Kto ma rację, ja czy zarządca? Z góry dziękuję za odpowiedzi (proszę o bardziej obszerne odpowiedzi niż: - ty masz rację - lub - zarządca ma rację.)
Tomasz
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie ma racji jedynie, że muszą glosować właściciele i lokatorzy. Za nich glosuje właściciel, czyli miasto:bigsmile:.:bigsmile:
Ustawa o własności lokali: Poza tym ewentualna zmiana udziałów (w omawianym przypadku nie miałoby to miejsca, bo chodzi o grunt) wymaga zmian w księgach wieczystych (nieruchomości wspólnej oraz w KW lokali), a nie w aktach notarialnych.
tomandr, co do głosowania, to Ty masz rację. We wspólnocie głosują wyłącznie właściciele lokali, a nie lokatorzy (najemcy lokali komunalnych). Jednym z właścicieli jest gmina i ona ma prawo głosu jak każdy właściciel. W dużej wspólnocie do przyjęcia uchwały wystarczy większość udziałów. Nie jest prawdą, że jest konieczna zgoda wszystkich właścicieli (o lokatorach niech zarządca zapomni - on chyba nawet nie wie, kto mu płaci). Zgoda wyrażona w uchwale wystarczy, żeby zająć część wspólnego gruntu. Garaż jest pomieszczeniem przynależnym, położonym na gruncie wspólnym, który jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali i nadal tak będzie, również po powiększeniu garażu. Nie ma potrzeby nabywania kawałka gruntu na własność. Nie ma też wymogu, żeby taki grunt dzierżawić od wspólnoty - chyba, że taka będzie wola właścicieli.
tomandr - Domniemywam (jeżeli się mylę to mnie popraw), że podwórko waszej kamienicy stanowi grunt na którym jest ona położona i w świetle przepisów uowl (art. 3.2) stanowi ona część wspólną waszej nieruchomości. Jaki jest Twój udzial w nieruchomości wspólnej wskazał owner - art.3.3. Masz to zapisane w swoim akcie notarialnym. Załóżmy ,że masz mieszkanie 60 m2 + 2m 2 komórki + 13,5 m2 garażu = 75,5 m2 calkowitej pow. użytkowej i stanowi to 755/10000 części wspólnej. Zamierzasz zwiększyć ten udzial poprzez zwiększenie powierzchni garażu, równie dobrze móglbyś to zrobić poprzez powiększenie powierzchni mieszkania, np. kosztem strychu czy też korytarza.Do tego potrzebna jest zgoda wlasciciela terenu, czyli wspólnoty. Przekonasz się o tym jak zlożysz papiery w administracji budowlanej. Gdybyś zamierzał jedynie np. ogrodzić swój garaż płotem 1 m od ścian garażu, to móglbyś "wydzierżawić" od wspólnoty te 2x3+2x4,5 = 15 m2 terenu i posadzić tam n p. marchewkę. W takim wypadku, ten teren przestalby być częścią wspólną, bo slużylby tylko tobie. W każdej chwili wspólnota moglaby wypowiedzieć umowę na dzierżawę.W takim wypadku wystarczy uchwala większości. Ale ty chcesz na stale zabudować ten dodatkowy teren, musisz go więc kupić od wspólnoty, ten większy garaż to więcej o 6,5 m2 twojej własności. To zwiększenie wartości twojej nieruchomości.Wspólnota może się zgodzić na to za frico, a może żądać "rekompensaty", wszystko zależy od stosunków w waszej kamienicy. Jeżeli będziesz chciał to zalegalizować, to musisz dokonać wlaściwych wpisów w KW lokalu swojego, zmieniających udzial na 820/10000. Nie będę się spieral co do aktu notarialnego, być może nie jest to konieczne. Ale pociągnie to za sobą konieczność dalszych zmian w pozostalych KW lokali i tu niestety wg mnie wymagana jest jednomyślność. Najlepiej upewnić się u notariusza.Jeżeli zarządca mówi o jednomyślności, to na czymś się opiera. Ja myślę ,że opiera się na prawie. Nie przypuszczam ,żeby mial w tym jakiś interes.Ja nie mam nagranej wypowiedzi zarządcy, że muszą głosować również lokatorzy, więć traktuję to jako twoje przejęzyczenie. Chyba ,że był wówczas pijany albo zamroczony.Ale jedno jestem pewny - :bigsmile:wie kto mu płaci.
tomandr - Miej na uwadze, że jeżeli nie uregulujesz spraw formalnych, wlasnościowych - kiedyś może nastąpić zmianą koniunktury we Wspólnocie i nakaz rozbiorki garażu.:bigsmile:
Skupiłem się na sprawie gruntu - zajęcie części gruntu wspólnego nie ma wpływu na wielkość udziałów i nie wymaga zgody wszystkich. Ale oczywiście masz rację co do powiększenia garażu jako pomieszczenia przynależnego i tym samym zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu tomandra: to wymaga zmiany udziałów, a więc i zgody wszystkich właścicieli oraz wpisów w księgach wieczystych. Mój błąd. :shamed: Jeżeli przestałaby to być część nieruchomości wspólnej, to wspólnota nie miałaby prawa podejmować uchwał w tej sprawie. Ale fakt wydzierżawienia części gruntu nie powoduje, że ta część przestaje być wspólną własnością. Tak samo jak fakt wydzierżawienia kawałka elewacji na reklamę nie powoduje zmiany właściciela tej części elewacji. Własnością odrębną tomandra jest jedynie garaż, a nie grunt pod nim. Powiększenie garażu nie wymaga wykupienia gruntu. Zresztą to nie ma sensu, bo dojazd do garażu i tak będzie przebiegać przez grunt wspólny. Po co mu ten kawałek pod garażem na odrębną własność, skoro pozostała część gruntu pod garażem jest nadal wspólna?
Wydaje mi się, że nie masz racji, ale wyjaśnijmy to.
Jaki jest status tego garażu? Czy z jego powierzchnią związane są udziały w nieruchomości wspólnej? Raczej wątpliwe skoro jest blaszany.
Czy to nie jest tak, że kupił Pan po prostu garaż blaszany - jako ruchomość? Jakie są zapisy w akcie notarialnym.
Ja naprawdę nie widzę co w tym jest dziwnego. Gdyby ten garaż był na sąsiedniej dzialce, to w akcie notarialnym "musialaby być " slużebność przejazdu, a skoro jest na dzialce ,której wspólwlaścicielem jest tomandr , to korzysta on z prawa wspólwlasności jak i pozostali wspólwlaściciele, którzy muszą dojść do swoich komórek, ogródków. W budynku wielopiętrowym wszyscy w pionie "zajmują" wspólną część nieruchomości, i co z tego wynika.Nic, teorytycznie każdy z nich jest na swoim gruncie.I po co im ten kawalek jako odrębna własność? Skończ z doktrynalnym podejściem do przepisów.Podwórko w tej kamienicy jest częścią wspólną nieruchomości, za wyjątkiem tych "kawalków" na garaż tomadra, komórki, być może ogródki wlaścicieli,które nią nie są z definicji części wspólnej.
To są akademickie rozważania i łapanie za slówka. Oczywiście jedynie sprzedaż zmienia wlaściciela.
tomandr - to są tylko rady, upewnij się w administracji budowlanej oraz u notariusza.:bigsmile:
Jak wytykam niekonsekwencje lub nieścisłości w twoich postach, to są to "akademickie rozważania".
A twoje jakie są? Bazarowe? Bo zwroty kolokwialne i wewnętrznie sprzeczne?
Jestem pewny, że Tomandr nie chce kupować gruntu pod garaż, bo nie jest mu to potrzebne żeby postawić i korzystać z garażu.
Do tego potrzeba mu zwykłej większości głosów w uchwale o wyłącznym użytkowaniu gruntu o powierzchni równej powierzchni garażu.
Jest jedno ale. Można to rozstrzygnąć także za pomocą umowy quoad usum, która stanowi porozumienie, w którym właściciele ustalają sposób w jaki będą korzystali z przedmiotu, stanowiącego współwłasność ustalając, że każdy z nich korzysta na zasadzie wyłączności z określonej części rzeczy.
Być może to zarządca Tomandra tą umowę miał na myśli, bo do umowy quoad usum musi być zgoda wszystkich właścicieli.
A czemu to tomandr potrzebuje wogóle zgody wspólwłaścicieli? Przecież korzysta ze swojej wspólwłasności w sposób nieutrudniający innym (jak twierdzi)? Postawi większy garaż i i nic się nie stanie! Takie i podobne rady tylko szkodzą.
tomandr jak kupował garaż to w jego cenie byla wartość gruntu pod tym garażem. On kupuje 6,5 m2 części wspólnej, gdyby powiększał swoje mieszkanie o kawałek korytarza to też kupowalby jego kawalek (i grunt pod nim).
dywagacje ownera to bicie piany. Oczywiście na czas umowy o dzierżawę nie jest to częśc wspólna nieruchomości. Ona ponownie nią się staje po wypowiedzeniu umowy.
Poczekajmy co powie tomandr po spotkaniu z zarzadcą.:bigsmile:
UMOWA SPRZEDAŻY
Par. 1
Pan Marek jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość, lokalu mieszkalnego.... lokal ten składa się z pokoi, kuchni, WC i przedpokoju wraz z przynależnymi do tego lokalu: komórką murowaną oraz garażem "blaszak" o łącznej powierzchni 78,86 m2.
- w działach III i IV KW wpisów nie ma,
- z własnością przedmiotowego lokalu i przynależnymi do tego lokalu - komórką i garażem związany jest udział wynoszący 7886/50793 części we wspólnych częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w działce gruntu, na której posadowiony jest budynek,
- stan prawny opisanej wyżej nieruchomości nie zmienił się a w szczególności przedmiotowy, stanowiący odrębną nieruchomość...nie występują w stosunku do niego żadne ograniczenia...
Dalej są paragrafy nieistotne tzn. o tym, że ja to wszystko od pana Marka kupuję itd.
Eddie
Właśnie o to mi chodzi, nie chcę kupować gruntu chcę tylko postawić tam trochę większy garaż.
Panowie
Nie mam pojęcia na jakiej zasadzie pan Marek postawił ten garaż. Podwórko jest własnością wspólnoty i wszyscy mają prawo do korzystania z niego (teren na ogródki podzielili ludzie nieformalnie tzn. ja mam ten kawałek ty tamten i tak jest od lat i nikt się nie czepia, każda komórka jest przydzielona do lokalu). Ostatnio jeden z lokatorów wykupił od miasta mieszkanie i nie zmieniał każdemu aktu notarialnego, nie przypominam sobie, żeby ktokolwiek powiadamiał mnie o zmianie moich udziałów w nieruchomości. Co do zbierania głosów to kiedyś chciałem "domurować" do kamienicy pokój wraz z garażem (moje mieszkanie jest na parterze i od podwórka) i kazali mi zbierać podpisy od wszystkich właścicieli i lokatorów.
Reasumując
Co mam w końcu zrobić żeby zrobić to co chcę zrobić? :-)
Nie zmienia się aktów notarialnych, które przecież dokumentują tylko dokonanie transakcji i dzisiaj są dokumentami historycznymi, nie odzwierciedlają zmian, jakie zaszły w stanie prawnym nieruchomości. Takie zmiany są odnotowywane w księdze wieczystej nieruchomości.
Wyodrębnienie (wykupienie od gminy) kolejnego lokalu nie ma wpływu na wielkość udziałów, ponieważ lokale niewyodrębnione mają już przypisane udziały, ich powierzchnia użytkowa "bierze udział" w obliczaniu udziałów wszystkich lokali, zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych. Cytowałem art. 3.3 zdanie drugie: Z przytoczonego aktu notarialnego wynika, że powierzchnia garażu jest wliczona do powierzchni użytkowej Twojego lokalu, zatem zwiększenie tej powierzchni spowoduje, że zwiększy się Twój udział w nieruchomości wspólnej, a zmniejszą się udziały wszystkich pozostałych właścicieli lokali. Taka zmiana wymaga ich zgody, czyli musisz uzyskać zgodę 100% właścicieli lokali - nie na zajęcie większego kawałka gruntu, który nadal pozostanie wspólną własnością (również pod wszystkimi komórkami i ogródkami), lecz na zmianę udziałów, spowodowanych powiększeniem garażu. Zgoda powinna być wyrażona w formie aktu notarialnego - na zebraniu albo indywidualnie w biurze notariusza. Brak zgody wszystkich uniemożliwi legalne powiększenie garażu.
Następny krok, to zmiana udziałów w księgach wieczystych: nieruchomości wspólnej (gruntu z budynkiem) oraz w księgach wszystkich lokali. Podstawą zmian w KW jest ta umowa właścicieli o zmianie udziałów, sporządzona w formie aktu notarialnego, o której pisałem wcześniej. Koszty tych zmian poniesiesz Ty.
Biorąc pod uwagę, jakie czekają Cię trudności i koszty, musisz rozważyć, czy to Ci się opłaca.
Co to znaczy "domurować"? To znaczy powiększyć jego powierzchnię o powierzchnię części wspólnej. Jest to identyczna sytuacja jak z blaszanym garażem. Musisz "dokupić, a właściwie kupić prawo do wyłączności tego gruntu. Wspólnota może Ci to "sprzedać" za 0 zł, może zażądać ceny rynkowe. Do tego potrzebna jest jedynie większość właścicieli. I to może nieformalnie funkcjonować przez lata. Nie dokonasz zmian w swojej KW, nie będzie potrzeby zmian w pozostałych. Do momentu w którym zgoda we WM "pryśnie" i ktoś "niezadowolony" zażąda przywrócenia jego prawa do wspólkorzystania z części wspólnej. I w sądzie wygra, bo takie jest prawo.
Jeżeli nie wierzysz zarządcy, to idź po informację do Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej i po radę do notariusza.
Szkoda ,że eksperci tego forum zamącili Ci w umyśle, bo rozu
Twój wniosek jest bezpodstawny. Tytułu własności do gruntu nie da się wyssać z palca.
Czy wiesz, co to znaczy kupić nieruchomość gruntową? Żeby kupić kawałek gruntu, który dotychczas jest częścią większej nieruchomości, trzeba grunt podzielić, wyodrębnić z niego działkę geodezyjną (która uzyska swój numer w ewidencji gruntów i budynków) i przenieść jej własność na kupującego. To zaś skutkuje tym, że w akcie notarialnym tomandra musiałby pojawić się zapis, że oprócz lokalu, garażu i komórki jest on właścicielem nieruchomości gruntowej (i tu numer działki geodezyjnej). Pomijam już kwestię koniecznego dostępu tej działki budowlanej do drogi publicznej - o tym też nie ma ani słowa w akcie tomandra.
Teoretycznie jest możliwe, że na zakup tej działki gruntu mógł być sporządzony odrębny akt notarialny, ale wówczas obejmowałby on zarówno grunt, jak i garaż, który na nim stoi. Skoro zaś o garażu jest mowa w akcie notarialnym lokalu to znaczy, że garaż stoi na gruncie wspólnym. Taki akt opisuje lokal i pomieszczenia przynależne do lokalu, również te, które są położone poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek z lokalem tomandra (art. 2.4 uwl)
To nie jest nic nadzwyczajnego, to wręcz norma we wspólnotach: komórki i garaże, będące częściami składowymi odrębnych lokali, są posadowione na wspólnym gruncie. Ten blaszak mógł być postawiony jeszcze przed powstaniem wspólnoty, mógł też powstać potem - to nie ma znaczenia dla jego obecnego stanu prawnego. Stan prawny jest określony w akcie notarialnym oraz w KW lokalu: jest on częścią odrębnego lokalu, a grunt pod nim jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali.
Dzięki jeszcze raz za odpowiedzi. Jak coś się dowiem to napiszę o tym.
Napisałem ci wczoraj, że dla Ciebie najlepszym rozwiązaniem jest (w przypadku, gdy nie chcesz kupować gruntu pod garaż, który to zabieg wymagać będzie zgody 100% właścicieli) uchwalenie zgody na korzystanie przez Ciebie gruntu pod powiększony garaż. No coś takiego potrzebujesz zwykłej większości przy głosowaniu..
PS Zastanawia mnie, w jaki sposób w AN dotyczącym zakupu nieruchomości jest umieszczony garaż blaszak będący majątkiem ruchomym, a nie ma słowa o gruncie pod nim...?
W takiej sytuacji grunt ten stanowiłby odrębną nieruchomość od tej, na której stoi budynek ( z innym numerem kw).
Trochę dziwi mnie przyjęcie, że blaszak stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu, skoro jak rozumiem nie jest trwale z gruntem związany (np. jak kiosk), ale to tak na marginesie.