NIEUCZCIWY zarządca
KARI
Użytkownik
Witam wszystkich,
gdzie można się udać i wytoczyć sprawę nieuczciwemu zarządcy??? Mamy z nim umowę (już teraz została złożone wypowiedzenie) na określoną stawkę z metra kwadratowego, a podczas sprawdzania dokumentów przez komisję rewizyjną okazało się, że faktury są wystawiane na większą kwotę. Zarządca tłumaczy się tym, że pobiera jeszcze jakąś opłatę za garaże, ale nie ma na to żadnego aneksu ani umowy. Oprócz tego co miesiąc zarządca wystawiał nam fakturę za konserwacje na sporą sumę. I znów to samo, zarządca twierdzi, że umowa była ustna, ale nie potrafi wskazać osoby, z którą taką umowę zawarł. Dodam tylko, że ów zarządca przez długi czas był jednocześnie jednym z członków zarządu wspólnoty co jest chorą sytuacją i nie wiem jak mieszkańcy mogli do tego dopuścić (mieszkam w danej wspólnocie od roku, a ten paradoks miał miejsce od kilku lat).
Do tego wszystkiego dodam fakt, że co miesiąc płacimy na fundusz remontowy i powinna być na nim odłożona spora suma, a nie ma NIC. Na osiedlu nie dzieje się nic, na co te pieniądze mogłyby iść. Oprócz tego umowy, które zarządca zawierał z firmą ochroniarską, od sprzątania i innymi były dla nas mocno niekorzystne.
Udało się obalić stary zarząd, powołać nowy, ale jako członek tej wspólnoty chciałabym pociągnąć do odpowiedzialności takiego nieuczciwego zarządcę i nie wiem od czego zacząć. Przecież taka osoba nie powinna czuć się bezkarnie.
gdzie można się udać i wytoczyć sprawę nieuczciwemu zarządcy??? Mamy z nim umowę (już teraz została złożone wypowiedzenie) na określoną stawkę z metra kwadratowego, a podczas sprawdzania dokumentów przez komisję rewizyjną okazało się, że faktury są wystawiane na większą kwotę. Zarządca tłumaczy się tym, że pobiera jeszcze jakąś opłatę za garaże, ale nie ma na to żadnego aneksu ani umowy. Oprócz tego co miesiąc zarządca wystawiał nam fakturę za konserwacje na sporą sumę. I znów to samo, zarządca twierdzi, że umowa była ustna, ale nie potrafi wskazać osoby, z którą taką umowę zawarł. Dodam tylko, że ów zarządca przez długi czas był jednocześnie jednym z członków zarządu wspólnoty co jest chorą sytuacją i nie wiem jak mieszkańcy mogli do tego dopuścić (mieszkam w danej wspólnocie od roku, a ten paradoks miał miejsce od kilku lat).
Do tego wszystkiego dodam fakt, że co miesiąc płacimy na fundusz remontowy i powinna być na nim odłożona spora suma, a nie ma NIC. Na osiedlu nie dzieje się nic, na co te pieniądze mogłyby iść. Oprócz tego umowy, które zarządca zawierał z firmą ochroniarską, od sprzątania i innymi były dla nas mocno niekorzystne.
Udało się obalić stary zarząd, powołać nowy, ale jako członek tej wspólnoty chciałabym pociągnąć do odpowiedzialności takiego nieuczciwego zarządcę i nie wiem od czego zacząć. Przecież taka osoba nie powinna czuć się bezkarnie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak już wszystko dokładnie policzycie (do 3 lat wstecz), to się zastanowicie, jakie macie szanse na wygranie w sądzie sprawy o wyłudzenie konkretnej sumy
Tak czy owak gratuluję, że wzięliście się do roboty i porządków we wm
http://www.administrator24.info/zarzadcy-pisza/id108,Kary-dyscyplinarne-dla-zarzadcow-nieruchomosci.html
Jeżeli brak faktury w dokumentacji, to należało odprowadzić podatek, w deklaracji winny się znaleźć dane kontrahenta.
Czy rzeczywiście znajdują się w nieruchomości garaże? Jeżeli tak, to czy zarząd aprobował rachunki wystawione na wyższe kwoty i wypłacała wynikające z nich wynagrodzenie? Czy to wynagrodzenie wykazywano w sprawozdaniach i wspólnota je zatwierdzała?
Zatem doszło do zawarcia umowy w sposób dorozumiany.
Czy zarządca dysponował samodzielnie rachunkiem wspólnoty mieszkaniowej, bo jeżeli nie, to proszę z roszczeniami wystąpić do zarządu.
W jaki sposób tłumaczy brak środków na funduszu remontowym, czy ten brak znajduje odzwierciedlenie w sprawozdaniach finansowych?
A tak na marginesie, co to za twór ta Komisja Rewizyjna ? jakie ona ma uprawnienia wynikające z zapisów ustawowych i jak to się ma do do tego - ustawy o własności lokali - co warte wnioski przedstawione przez komisję rewizyjną?
Ja już masz zamiar działać zgodnie z prawem to rób to, ale nie wybiórczo....:devil:
Teoretycznie masz racje, ale.... tu bardziej chodzi o odczucie i stwierdzenie co dla mnie, jako właściciela lokalu, jest dobre, czy to co sugeruje KR, czy to co zrobił Zarządca/Zarząd/Administrator ?
Co taka typowa księgowa z budżetówki może wiedzieć o ewidencji pozaksięgowej wspólnoty? Niewiele.
Ona zawsze będzie oceniać przez pryzmat ustawy o rachunkowości a nie uchwał WM !!! (Wierz mi, bo to przerabiałem na własnej skórze . - biegły księgowy)
Każdy właściciel lokalu powinien brać udział w takiej kontroli a nie jakaś grupa właściciela sformalizowana pod nazwą Komisja Rewizyjny WM.
Innym dylematem jest aspekt ile taka KR będzie chciała dowieść , że ktoś dokonał przestępstwa, a ile wyjaśnić sprawę do końca. Talka grupa właścicieli może co najwyżej sprawdzić dokumenty i przedstawić rozbieżności, ale nie wnioski np. o odwołaniu Zarządu czy rozwiązaniu umowy z Zarządca/administratorem. Te uprawnienia ma ogół właścicieli czyli każdy właściciel z osobna.
Ostateczny osąd należy do Sądu, bo inaczej, to mamy do czynienie z linczem społecznym.
Ja już trochę żyje na tym świecie i zawsze ktoś chciał za mnie decydować co jest dobre a co jest złe .
Zawsze kończyło się to na moją niekorzyść .
Od kilkunastu lat wziąłem sprawy w swoje ręce i sam dokonuję wyborów co jest dla mnie i mojej rodziny dobre a co złe
i sam kontroluję sprawy, bo w szczegółach tkwi obraz całości, nie tylko w ramie czyli różnych pozaustawowych komisjach długoterminowych.
Bo takie ciała mają wpisane w ustawowe zapisy prawne.
Wspólnota to nie stowarzyszenie , to nie jest podmiot w rozumieniu ustawy o działalności gospodarczej i na pewno wspólnota to nie jest spółdzielnią mieszkaniową bis , ale ... jak ktoś chce powielać błędy przeszłości to jego sprawa i niech oddaje się na laskę różnorodnych komisji pozaustawowych.
Wyraziłem podgląd, który nie jest zabroniony przez żadne prawo. Pominęła , bo zarządzanie przez wspólnoty jest kolejną forma - nową- zarządzania nieruchomościami wielolokalowymi o czym niewielu pamięta powołują różne pozaustawowe ciała wspólnotowe..
W pierwszej kolejności należy zapoznać się ze sprawozdaniami finansowymi, wtedy wiele powinno się wyjaśnić.
mireczka na podstawie tego co napisałaś, to jesteście mała wspólnotą do 7 lokali ( 4 własnościowe + 2 TBS). Obowiązują was przede wszystkim zapisy Kodeksu Cywilnego - Dział IV - Współwłasność . art. od 195.
Nie musicie mieć Zarządu , bo zarządzacie wszyscy razem . Kto wam narzucił Zarządcę?
z tego co rozumiem to:
1. mała wspólnota - 4 odrębne lokale
2. zarządca działajacy na podstawie umowy
3. musi zostać wykonany remont dachu bo do wszystkiego dochodzi jeszcze nadzór budowlany (zabytek)
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, bo wspólnota liczy do siedmiu lokali (wynika to z art.19 UWL). W takiej sytuacji zgodnie z Art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Ponieważ remont dachu jest czynnością zwykłego zarządu, zatem jeżeli większość zdecydowała o konieczności jego wykonania to jesteś obowiązana partycypować w wydatkach wg posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej (art.12 ust.2, art.17 UWL).
Trudna sytuacja materialna nie zwalnia Cię z obowiązku ponoszenia wydatków na nieruchomość wspólną.
Sprawą dyskusyjną może być zarzadca. Zgodnie z art.200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Ponieważ Art. 205 k.c. dopuszcza sytuację, że współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy, to tym samym ogranicza możliwość sprawowania zarządu przez osobę nie będącą właścicielem. Należy zapoznać się z tym, czy umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną przez inny podmiot (literatura nazwała go administratorem) została podpisama przez wszystkich ówczesnych właścicieli lokali (w dniu zawarcia umowy). Nie będzie on zarządcą w rozumieniu art.18 ust.1 UWL, gdyż przy 4 lokalach, jak wyżej wskazałam, regulacjie zostały zawarte w k.c. i k.p.c.
PS.
art.200 k.c. daje Ci podstawę do zweryfikowania wykonawcy naprawy dachu, ceny i zakresu. Może kontrola przyniesie jakieś oszczędności.
Taką umowę na remont dachy powinni podpisać wszyscy właściciele lokali, chyba, że umowa o zarządzanie (podpisana przez wszystkich właścieli lokali) swoim zakresem obejmuje takie działania
a w niektórych sytuacjach, gdy jest ustanowiony przez Sąd ( np. na wniosek właścicieli) to Zarządcą sądowym ( nie mylić z przymusowym)
Zarządca nieruchomości może być:
- zarządcą sądowym
- zarządcą przymusowym
- administratorem
- zarządcą, któremu zarząd nieruchomością powierzono w sposób określony w art.18 ust.1 UWL
- innym, któremu nazwę zdefiniowano w umowie o zarzadzanie nieruchomością (art.185 ust.2 UGN), np. Zleceniobiorcą, Wykonawcą, etc.
można też pełnić funkcję Zarządcy nieruchomości.
Podwyżki dla zarządcy nie rozumiem, chyba że jest związana z inflacją.
Nie powiem Ci nic pocieszającego, bo dopóki piątka właścicieli się nie dogada, to nic się nie zmieni. Ty, jako osoba mająca zaległości w opłatach masz na to minimalny wpływ.
* podejrzewam, że sądowy, bo jest dopiero od roku.
no to masz problem
Musisz sprawdzić podstawy istnienia zarządcy w waszej wspólnocie (czy umowa jest ważna, ewentualnie wystąpić o stwierdzenie istnienia stosunku prawnego do sądu, może ktoś Ci pomoże)
Jest art.16 UWL, który naraża Cię na utratę "dachu nad głową".
Art. 16.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Jeżeli ktoś chce "przejąć" Waszą nieruchomość to trzeba szukać pomocy prawnej.
ten art.16 z UoWL nie ma zastosowania w małych wspólnotach .
Lalunia przestań mącić w głowie zagubionej kobiety , ta solidarność kobieca ma dwa obrazki jak widzę
właśnie udowodniłeś wszystkim swój totalny brak kompetencji.
Ustawa o własności lokali ma zastowowanie do wszystkich wspólnot, małych i dużych.
Jedynie Rozdział 4, Zarząd nieruchomością wspólną (UWL), stosuje się na mocy art.19 UWL do wspólnot powyżej siedmiu lokali.
Ustawa dotyczy wszystkich wspólnot mieszkaniowych.
:smile:
dla małych zarezerwowany jest kodeks cywilny i kpc .
Zaczynam wątpić czy twoje zdanie; - odzwierciedla prawdę.
Czy ty na pewno jesteś właścicielką lokalu i współwłaścicielką części wspólnych tego pałacu? Kto był poprzednim właścicielem i kto kupił od niego cały pałac?
Jeżeli jesteś właścicielką to przecież ty go zatrudniałaś (chyba że sąd wam go przydzielił?) więc do kogo masz pretensje?
Tego już całkiem nie rozumiem - ty jako właściciel w malej wspólnocie nie znasz szczegółów kredytu jaki zaciągasz? To wyjątkowa nieodpowiedzialność.
Dlaczego ty chodzisz do zarządcy po prośbie?
Dlaczego nie wezwałaś go do złożenia wyjaśnień, to twój przecież "pracownik"?
Źle wiesz - w twojej wspólnocie zarządzacie wszyscy właściciele a nie zarządca.
To jakaś paranoja - opłaty ustalacie wy, właściciele a nie zarządca.
Czy ty masz AN kupna swojego lokalu określający także twój udział w częściach wspólnych czyli całym pałacyku?
Jeżeli tak jest, czyli jesteś właścicielem to zacznij wreszcie czuć się jak właściciel lokalu i jeden ze współwłaścicieli pałacyku - lektura jednego działu kodeksu cywilnego i kawałka UoWL nie powinna ci zająć dużo czasu.
Nikt nie może sprzedać całego pałacu bez twojej zgody jako jednego z jego współwłaścicieli więc przestań panikować - chyba że jest inaczej, że jesteś tylko lokatorem mieszkania w pałacu.
mireczka - dach to ważna sprawa ...ale i duży wydatek remontowy .... Ty jako właścicielka, masz prawo wglądu do dokumentów wspólnoty w tym i umowy kredytowej , jak znasz jaki bank użyczył kredytu to idź do nich, okaż swój akt notarialny i przeglądnij sobie umowę. Najlepiej wybierz się do banku z prawnikiem lub radca prawnym.
Żaden NB nie mógł wam narzucić zarządcy! Należy sprawdzić kto go zatrudnił jako administratora i na jakiej zasadzie, czy gmina czy TBS czy kto inny.
@sorry gecon, jak pisałam mój post, to sie ukazał wcześniej Twój z tym samym pytaniem
Prawdopodobnie jeden jest bez pomieszczeń przynależnych ale to tylko przypuszczam.
Czyli wielkość całego pałacu (wszystkich lokali i przynależnych piwnic) to 7 900 m a twój lokal ma 111,6 m tak?
Jeżeli tak to twój udział jest rzędu 0,18% - więc kto ma te wszystkie sale balowe w pałacu?
Kto figuruje jako sprzedający w twoim AN?
1. 111.65m2
2. 146.30m2
Tak?
Czyli razem udział 0.3264 (32.64%)
Mimo wszystko coś nie tak bo w takim razie dla TBS pozostaje ok 28%.
Gmina nie ma nic?
Jeżeli tak jest rzeczywiście to mireczka - ty z córką i ten właściciel (z 170m) macie razem ponad 64% udziałów a więc "pałac jest wasz!" - wy rządzicie.
Tego zarządcę -administratora powinniście stawiać na baczność.
Natomiast minusem tego jest to, że jako wielcy udziałowcy ponosicie zdecydowaną większość comiesięcznych kosztów ( w takim samym procencie) także remontu dachu. Jeżeli NB nałożył na was jako na wspólnotę obowiązek naprawy dachu to nie ma zmiłuj się - trzeba płakać i płacić.
Hm - może w końcu okazać się, że ten zarządca wcale źle nie myśli?!
Inną kwestią jest kredyt. Zaciągnięcie kredytu (chociażby na remont) wymaga zgody wszystkich właścicieli zgodnie z art.199 k.c.
Jest to sposób finansowania, a nie utrzymania nieruchomości w niezmienionym stanie. Decyzja o jego zaciągnięciu nie mieści się w zakresie zwykłego zarządu.
On załatwia za was formalności - kredyt zaciągacie wy właściciele cała szóstka solidarnie. To wy jako właściciele decydujecie o wysokości kredytu.
1. chyba za dużo energii tracisz na to "latanie" a za mało na budowanie "koalicji" z sąsiadami. Jeden jest okropny. A inni? Dogadajcie się, bo inaczej nic nie zdziałasz. Masz duży udział (32.64%), więc jak dogadasz się z kimś, kto ma około 20%, to zrobicie w tym budynku co chcecie.
2. koniecznie odpowiedz na pytanie Piastowskiej, jak się u was znalazł zarządca? Zatrudniliście go (właściciele), czy może ktoś (sąd?) go wam narzucił?
I koniecznie na spokojnie przeczytaj jeszcze raz ten wątek, żeby - tak jak pisze Gecon - zmienić myślenie. TylkoTy i inni właściciele decydujecie, bierzecie kredyt, zatrudniacie administratora. Nikt inny, tylko wy.