sprawozdanie finansowe i kalkulacja kosztów

ewkaewka Użytkownik
proszę o pomoc,

otóż po naszej interwencji zarządca w końcu przedstawił sprawozdanie za 2008r., w którym to zawarł dosyć dziwne jak dla mnie pozycje, budzi wątpliwość: koszty organizacyjne-znaczki????
czyż to nie koszt działalności zarządcy?dodam,że korespondencja jest do nas dostarczana raczej do skrzynek bezpośrednio, przez pracowników zarządcy,
dodatkowe zabezpieczenia kominów???-budynek jest jeszcze na gwarancji - nikt z nami tego nie konsultował
zakup zabawek na plac zabaw, ich transport i montaż???-o ile podzielamy wyposażenie placu zabaw, to czy takie rzeczy nie przekraczają zwykłego zarządu?
no i koszty bankowe???nasze środki wędrują na konto zarządcy, ponieważ wspólnota nie ma jeszcze swojego, czy więc koszty te nie są kosztami jego przedsiębiorstwa, a nie wspólnoty?przecież nie dośc,że on sobie to wrzuca jako swój koszt, to jeszcze żąda od nas zapłaty za nie wiadomo co?

czy ktoś spotkał się z tego typu rozliczeniem?
zaznaczę,że kontakt z tym przedsiębiorstwem jest trudny tak jak uzyskanie jakichkolwiek rzeczowych informacji, mam wrażenie,że podano nam jakieś z sufitu zdjete koszty np. konserwacji hydraulicznej, elektrycznej i in. dziwnym trafem w tych samych kwotach...

z góry dziękuję za sugestie

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jaki jest sposób zarządu w Państwa wspólnocie, czy dokonaliście Państwo wyboru zarządu, czy ustanowiono zarząd w trybie art. 18 uwl ( w umowach/umowie w formie aktu notarialnego)?
    Jakie są zapisy umowy o zarządzanie zawartej z zarządcą w szczególności w zakresie dotyczącym rozliczeń i wynagrodzenia (o ile taka istnieje), kto ją zawarł w imieniu wspólnoty mieszkaniowej?
    Czy wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwały w zakresie planu gospodarczego i wysokości zaliczek?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    MajorMajor Użytkownik
    edytowano lipca 2009
    Należałoby przejrzeć dokumentację - urządzenia małej architektury - tu urządzenia do placu zabaw - to koszt inwestora-dewelopera, chyba że są inne uzgodnienia pomiędzy właścicielami a zarządem w kwestii dodatkowego wyposażenia.

    Pojęcie "obiekt małej architektury" zdefiniowane jest w art. 3 pkt 4 obowiązującego obecnie Prawa budowlanego. Przepis ten wymienia trzy grupy obiektów małej architektury:

    obiekt małej architektury – należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
    a) obiekty kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
    b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
    c) obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki;
  • Opcje
    ZNmZNm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Proszę Panią,

    Znaczki pocztowe wydane sprawy związane ze wspólnota mieszkaniową, jeśli nie wynikają z mojej umowy o zarządzanie lub administrowanie nieruchomością będą zawsze kosztem tej wspólnoty

    Tymczasowy rachunek bankowy zarządcy powstającej wspólnoty - koszty prowadzenie wyodrębnionego konta tylko do prowadzenia wspólnoty - to też koszt tej wspólnoty - podkreślam - TYLKO do prowadzenia tej wspólnoty - w innym razie to poważny problem i błąd zarządcy.

    Koszty konserwacji - trzeba umieć ocenić, która wada to wina dewelopera, a która to wynik ingerencji samego właściciela, a która może być po stronie samej wspólnoty - czyli trzy różne możliwości - trzech innych płatników danych zdarzeń technicznych.
  • Opcje
    ewkaewka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    do Zarządcy

    zarząd powierzyliśmy developerowi w drodze zapisu w księgach wieczystych, właśnie w trybie art 18,
    umowy o zarządzanie każdy podpisywał przy umowie o zakup mieszkania(co śmieszniejsze, różni właściciele maja tam różne terminy obowiązywania umowy - generalnie na okres obejmujący gwarancję instalacji, budynki itd - raz jest to rok, innym razem trzy lata),
    co do rozliczeń, umowa mówi,że przekazujemy zryczałtowana opłatę na koszty zarządu, płatną na konto zarządcy lub w jego kasie, opłata zawiera jego wynagrodzenie oraz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej(struktura tych kosztów została niedawno dopiero nam przedstawiona)
    wspólnota nie podejmowała żadnych uchwał co do planu gospodarczego, wysokości zaliczek, nie otrzymywała informacji przez 2 lata co do rozliczeń, ponadto nie udzielała absolutorium zarządcy z jego działalności, a ten sprawozdania nie przedstawił, po interwencjach w tym roku przekazał informacje zdawkowe-tabelę sprawozdania finansowego za 2008r. w podziale na grupy kosztowe, z budzącymi wątpliwości pozycjami oraz później, jednostkowe koszty na metr owych pozycji,które sam ustalił

    nie przedstawiono nam szczegółowo jakie roboty rzekomo wykonano oprócz tych, które wiemy,że zostały wykonane,
    nie było wcześniej żadnych porozumień co do wyposażenia przez wspólnotę placu zabaw, a developer zobowiązywał sie (oczywiście nie na piśmie) do stworzenia i wyposażenia placu zabaw - pytanie, czy mógł obciążyć tymi kosztami wspólnotę bez pytania o jej zdanie???

    do ZNm:
    niestety zarządca nie podzielił się z nami informacją do czego potrzebne były znaczki....

    nie możemy rachunku uznać za tymczasowy, bo wspólnota istnieje od 2 lat, a zarządca dopiero po wezwaniach w ogóle wystąpił(jak nas poinformował( dopiero o regon..., a więc nipu też jeszcze nie mamy, poza tym wiadomo,że nie mamy żadnych informacji na temat tego, czy rachunek jest wyodrębniony dla naszej wspólnoty,


    co do konserwacji - mieszkania sa na gwarancji-wszelkie niedociągnięcia i naprawy nie dot. części wspólnej są dochodzone indywidualnie,
    elementy konstrukcyjne budynku, pokrycie dachowe, elewacja, tynki i podłoża są na gwarancji 3 letniej, która nie upłynęła, jedynie instalacje nie mają już gwarancji, ale powtarzam - nikt nie przedstawił zestawienia wykonanych robót, a identyczne koszty są co najmniej podejrzane
  • Opcje
    andrzej 55andrzej 55 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Szanowna Pani!
    Zgodnie z "§8 KOMUNIKATU MINISTRA BUDOWNICTWA z dnia 6 grudnia 2006 r.w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości", Zarządca, zgodnie z pkt 2
    − nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego,
    − nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości.
    ponadto pkt 3 tegoż paragrafu stwierdza że : Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycja właścicieli nieruchomości i postanowieniami umowy o zarządzanie.
    Droga Pani.
    Do podjęcia przez Zarządcę czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art 22 pkt 2 UWL), a przyjęcie np. rocznego planu gospodarczego to czynność która przekracza zakres zwykłego zarządu (art 22 pkt 3 UWL).
    Co zrobić - podać Zarządcę do Sądu.
    Pozdrawiam.
  • Opcje
    ewkaewka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziekuję Panu za komentarz,
    owe przepisy są mi znane, możliwość sądownego załatwienia sprawy również, jesteśmy wspólnotą, która obejmuje 3 bloki, ponad 40 lokali, nie jest łatwo przekonać wszystkich, że tych uchybień jest aż tak dużo i nasze niedoinformowanie wciąż działa na naszą niekorzyść... jest niewielu nie dotkniętych ignorancją

    czy mogliby Państwo doradzić, w jaki sposób wezwać zarządcę do tego, by okazał nam pełną dokumentację wspolnoty? dosłownie wszystko od a do z...
    myślę tutaj w szczególności o zebraniu wspólnoty, na której chciałabym, aby obowiązkowo zjawił się z tą dokumentacją zarządca i właściciele,
    czy możemy zwołać takie zebranie np. w siedzibie zarządcy?
    czy do ew. wynajęcia sali jest potrzebna uchwała,bo wiąże się to z kosztami? (obawiam się,że ciężko będzie zmieścić wszystkich)czy też jest to normalna czynność organizacyjna?
    czy możemy zobowiązać zarządcę do stawienia się na owym zebraniu poza godzinami jego pracy?(dla mnie to byłoby oczywiste, bo mało kto pracuje do 15- 16...a zależy nam na jak największej liczbie obecnych)
    co więcej, skoro to zarządca, to czy mogę pisemnie wystąpić do niego, by poinformował o zwołaniu zebrania pisemnie wszystkich właścicieli(skoro opłacamy koszty organizacyjne i rzekome znaczki, papier etc), czyż to nie jego obowiązek?zależy mi na skutecznym doręczeniu informacji członkom wspólnoty, tak, by ew. podjęte uchwały były ważne.

    Dziękuję z góry za sugestie
  • Opcje
    KubaKuba Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak na zebranie zaproszeni będą zarządca i właściciele nieruchomości celem przeglądania dokumentów to gwarantuje, że nic konkretnego z tego nie wyjdzie. Najlepiej powołać grupę właścicieli i w uzgodnionym terminie przeglądać konkretne dokumenty. Z zarządcą należy ustalić termin i rodzaj dokumentów do kontroli. W mniejszej grupie macie też możliwość kontroli w miejscu przechowywania tych dokumentów - nie trzeba ich przewozić i wynajmować sali.


    Wynajęcie sali to czynność nie przekraczająca zwykłego zarządu - nie potzrebna jest do tego uchwała.
    Powiadomienia o zebraniu winny być dostarczone skutecznie czyli najlepiej listem poleconym. pozdrawiam
  • Opcje
    ewkaewka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziękuję za odpowiedź,
    czy mogę prosić o jakieś rady, gdyby zarządca zaczął nas zbywać, przesuwać termin spotkania, bądź żądał bardzo odległego terminu???(co byłoby wg mnie podejrzane)
    oprócz pisemnych wezwań oczywiście... ile czekać?jakim argumentem pogonić?
  • Opcje
    ZNmZNm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wzajemne relacje administrator / zarządca-zarząd-właściciele nieruchomości to istota prawidłowego funkcjonowania budynku. Zróbcie zebranie i wybierzecie nowy zarząd, który zleci administrowanie nowemu zarządcy - jeśli takie same odczucia ma wiekszość udziałów w budynku. Takie problemy jak "zbywanie", "przesuwanie terminów" itd itd nie powinny mieć miejsca. Macie wiekszość ?
  • Opcje
    ewkaewka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    wybór zarządu byłby związany ze zmianą sposobu zarządzania, bo powierzyliśmy zarządzanie developerowi a trybie art 18, co oznacza konieczność podjęcia uchwały w obecności notariusza(no i gdzieś musiałoby się to odbyć), lokale są wszystkie wykupione,
    generalnie odczucie ogółu było takie,że nie chcieli zmieniać zarządcy(praktycznie jest to trudna operacja, musiałaby być zgrana idealnie moim\ zdaniem w czasie,chyba za mało chętnych do zaangażowania się), lecz po prostu zmusić go do rzetelnego prowadzenia spraw wspólnoty, udzielania stosownych informacji i przejrzystości interesu...
    mam wrażenie,że utknęliśmy w martwym punkcie - wszyscy wiedzą,że jest tak jak być nie powinno, wiele rzeczy jest nie wyjaśnionych, ale jednocześnie jest jest za drogo, by narzekać, stąd może brak zapału, jedynie nieliczne jednostki angażują się widząc co się dzieje tak na prawdę,
    stąd inicjatywa, by prześwietlić poczynania zarządcy, by wiedzieć z czym mamy do czynienia,

    już nawet myślałam o tym, żeby wprost zaproponować zarządcy przejście na sposób zarządzania zarząd+on, żeby zobaczyć jaka będzie jego reakcja, tak, by wiedział,że jeśli zechcemy to i tak możemy taką uchwałę podjąć, ale może po oswojeniu się z tą myślą zadziałałby inaczej niż dotąd...
  • Opcje
    ZNmZNm Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] ewka:[/cite]praktycznie jest to trudna operacja, musiałaby być zgrana idealnie moim\ zdaniem w czasie,chyba za mało chętnych do zaangażowania się...

    zbierajcie pełnomocnictwa rodzajowe (art. 98 KC) od wlascicieli, którzy nie mogą z różnych przyczyn uczesticzyć w zebraniu. Pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy głosowania w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu - tutaj zmiany sposobu zarządu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.