zarządca na umowie bez uchwały o jego powołaniu - jak najszybciej odwołać?

neonpush12neonpush12 Użytkownik
edytowano grudnia 2011 w Zarządzanie Nieruchomościami
witam

niedawno poproszony zostałem o pomoc kilku osobom w sprawach ich wspólnoty. a jak się okazuje problemów mają co nie miara.

zacznijmy od tego, iż obecny zarządca (z uprawnieniami) jest bardzo nierzetelny i podejmuje decyzje bez konsultacji z właścicielami (np. zakup ciepłomierzy i obciążenie ich kwotą zakupu). członkowie wspólnoty przymierzają się do odwołania go jednak w umowie ma wpisany 3 miesięczny okres wypowiedzenia. dowiedziałem się jednak, iż został on zarządcą bez odpowiedniej uchwały właścicieli - po prostu działający wtedy zarząd podpisał z nim umowę ( dwa lata temu) i na tej podstawie działał.
właściciele mają dość takiej sytuacji i jak najszybciej chcą rozpocząć współpracę z kimś rzetelnym.

czy istnieje jakas możliwość szybszego zakończenia współpracy z obecnym zarządcą niż poprzez 3 miesięczne wypowiedzenie wiedząc iż nie było uchwały upoważniającej zarząd do podpisania z nim umowy?

Komentarze

  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Uchwała nie ma związku z okresem wypowiedzenia, który wynika z zawartej umowy.
    Zarząd miał prawo zawrzeć taka umowę bez uchwały - jeśli o to Ci chodzi.
    Poza tym, nie podważysz ważności umowy, która jest realizowana od dwóch lat.
    Nie tędy droga. Lepiej wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia, a na przyszłość nie zawierać umów z tak długim okresem. Usługa zarządzania to nie to samo, co uprawa zboża - zarządca nie musi czekać do żniw, żeby rozstać się ze wspólnotą. Nic nie uzasadnia tak długiego okresu wypowiedzenia.

    Żeby rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, trzeba mieć ważne powody i najlepiej niezbite dowody.
  • Opcje
    neonpush12neonpush12 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    po pierwsze: dziękuje za odpowiedź

    po drugie: zaskoczyło mnie Twoje twierdzenie, iż zarząd może zawrzeć umowę z zarządcą bez wcześniejszej uchwały mieszkańców. czyż nie jest to klasyczna czynność przekraczająca zwykły zarząd i uchwała mieszkańców jest obowiązkowa??
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tylko wynagrodzenie zarządcy musi być zatwierdzone uchwałą.
    Jeśli więc wcześniej był zatrudniony zarządca, którego wynagrodzenie było zatwierdzone w Planie gospodarczym i nie zostało zwiększone po zmianie zarządcy, to sam wybór osoby nowego zarządcy i zawarcie z nim umowy nie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły. Zarząd wspólnoty nie obciąża dodatkowo właścicieli, nie zmienia przeznaczenia nieruchomości wspólnej itp., zleca tylko niektóre czynności do wykonania usługodawcy. Podobnie rzecz wygląda przy zatrudnianiu elektryka do przeglądu 5-letniego lub konserwatora czy księgowej.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano grudnia 2011
    [cite] neonpush12:[/cite]czy istnieje jakas możliwość szybszego zakończenia współpracy z obecnym zarządcą
    niż poprzez 3 miesięczne wypowiedzenie wiedząc iż nie było uchwały upoważniającej zarząd do podpisania z nim umowy?
    Uważam, że nie jest to dobry czas na zmianę teraz zarządcy. Najlepiej to robić z końcem kwietnia.

    Należy mu po prostu wypowiedzieć umowę. Trzy miesiące szybko miną .
    Dobrze mieć uchwałę właścicieli lokali o wyborze administratora / zarządcy nieruchomości wspólnej ,
    bo to jest szczególna umowa(np. pracowanie na danych osobowych właścicieli lokali) i nie można jej traktować na równi z innymi umowami
    na obsługę nieruchomości / wspólnotowy.

    Uważam, że w tym przypadku jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.
    Taki administrator czy zarządca nie jest "pracownikiem" Zarządu WM lecz całej wspólnoty,
    bo umowa jest zawarta między Wspólnotą reprezentowana przez Zarząd WM a Administratorem/Zarządcą NW.
    Taka uchwała chroni interesy i wspólnoty i Administratora.

    Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest katalogiem otwartym. Każda wspólnota może ten katalog uzupełniać podejmując stosowaną uchwałę właścicieli lokali.
    Art.22 . UoWL
    3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano grudnia 2011
    administrator czy zarządca nie jest "pracownikiem" Zarządu WM lecz całej wspólnoty, bo umowa jest zawarta między Wspólnotą reprezentowana przez Zarząd WM a Administratorem/Zarządcą NW.
    Wszystkie umowy wspólnoty podpisuje zarząd, dokładnie tak samo, jak umowę z zarządcą. Dostawcy wody czy ciepła też dostarczają te media wspólnocie, a nie zarządowi. To normalne, wynika to z zasady reprezentacji: oświadczenia woli składa zarząd ZA WSPÓLNOTĘ.

    Jeżeli wspólnota chce zawrzeć umowę z biurem rachunkowym, to też musi być na to uchwała? Księgowa tez przetwarza dane osobowe.

    Jeżeli uważasz, ze przetwarzanie danych przez zarządcę wymaga zgody właściciela danych, to co ma do tego uchwała?
    Potrzebna byłaby zgoda każdego właściciela i współwłaściciela lokalu jako właścicieli danych, a nie uchwała przyjęta większością głosów. To nie wspólnota powinna wyrażać zgodę na przetwarzanie danych, lecz każdy właściciel z osobna, w indywidualnym oświadczeniu. Logicznym skutkiem takiego podejścia byłby wymóg zgody wszystkich właścicieli (100%) na zawarcie umowy z administratorem, który przecież wykonuje jedynie niektóre czynności faktyczne (bez czynności prawnych, bez podejmowania decyzji), mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu.

    Taki wniosek nie ma podstaw ani w przepisach prawnych, ani w orzecznictwie czy doktrynie. Takie rozwiązanie nie występuje też w praktyce.

    Na mocy ustawy ugn (art. 186.1) oraz standardów zawodowych, zarządca nieruchomości (z licencją) obowiązany jest do przestrzegania prawa oraz zachowania tajemnicy (w tym ochrony danych osobowych). Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności. Przetwarzanie danych osobowych jest dokonywane zgodnie z celem ustawy (uwl) oraz umowy o zarządzanie, więc nie wymaga zgody właścicieli. Warto poczytać o stanowisku Generalnego Inspektora Ochrony danych Osobowych w tej sprawie: http://www.giodo.gov.pl/364/j/pl/
    Katalog czynności przekraczających zwykły zarząd jest katalogiem otwartym. Każda wspólnota może ten katalog uzupełniać podejmując stosowaną uchwałę właścicieli lokali.
    Podasz podstawę prawną?
    Tylko sąd może dokonywać kwalifikacji prawnej danej czynności (czy przekracza zarząd zwykły), wspólnota nie ma takich uprawnień.
    Wspólnota może tylko tyle, na ile pozwala jej prawo. Nie może swoich kompetencji "domniemywać" ani tym bardziej rozszerzać czy zawężać ustawowego katalogu.
    Komentarz edytowany Posesja
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dobrze mieć uchwałę właścicieli lokali o wyborze administratora / zarządcy nieruchomości wspólnej
    Dobrze (twoja ocena, inni mogą mieć przeciwną), to nie znaczy koniecznie
    Tak jak napisał Posesja uchwała wszystkich właścicieli zatwierdza wysokość wynagrodzenia administratora, a nie jego nazwisko. To zarząd wm ma prawo do decyzji czy to będzie Kowalski czy Nowacka.
  • Opcje
    Pani BeataPani Beata Użytkownik
    edytowano grudnia 2011
    neonpush12, zarząd nie musiał mieć upoważnienia w uchwale do zawarcia umowy z administratorem. I całe szczęście, że nie było uchwały w tej sprawie.
    Dla wspólnoty to lepiej, bo teraz zarząd może wypowiedzieć umowę z administratorem natychmiast, bez podejmowania uprzednio kolejnej uchwały właścicieli
    tym razem o odwołaniu. Zresztą uchwał w tej sprawie we właściwie zarządzanej wspólnocie się nie podejmuje.
    Zatem niech zarząd umowę z administratorem rozwiąże, a na przyszlość nie stosujcie tak długiego okresu wypowiedzenia, w swoim własnym interesie.
    Pozdrawiam
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano grudnia 2011
    [cite] neonpush12:[/cite]
    czy istnieje jakas możliwość szybszego zakończenia współpracy z obecnym zarządcą niż poprzez 3 miesięczne wypowiedzenie wiedząc iż nie było uchwały upoważniającej zarząd do podpisania z nim umowy?

    Teoretycznie taka możliwość istnieje i nie chodzi tutaj o brak uchwały, ponieważ zawarcie umowy o administrowanie w mojej ocenie nie przekracza zarządu zwykłego.
    W razie rażącego naruszania zasad kontraktu zazwyczaj można go przedwcześnie zakończyć, jednak jest to bardzo ryzykowne, ponieważ ciężar udowodnienia tego faktu (naruszeń) spoczywa w takim przypadku na wspólnocie. Zatem odradzam, ponieważ z moich obserwacji wynika, że 90 proc. takich spraw jest dla wspólnot przegranych.
    Komentarz edytowany Zarządca
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.