co z tym zrobić?????
69serduszko
Użytkownik
Witam serdecznie,moje pytanie???.Niedawno zakupiłam mieszkanie które znajduje sie w przybudówce innego budynku.Z tym budynkiem łączy mnie jedynie jedna ściana i klatka schodowa(aczkolwiek mam też drugie samodzielne wyjście od strony ogrodu)pozatym mamy oddzielne dachy.Do czego zmierzam,zawiązana jest tam wspólnota mała.Poprzedni własciciel równiez do niej nalezał-wiec siła rzeczy ja teraz też należe.PYTANIE Czy musze należeć do tej wspólnoty?????Po drugie sa pobierane pieniazki na fundusz remontowy.W tej chwili nie jest jeszcze powiedziane na co.Ale jeżeli beda sobie naprawić dach,a wiem że jest to konieczna dlaczego ja mam pokrywać tego koszty-(JA MAM ODREBNY DACH KTÓRY JEST JUŻ ZROBIONY)Jak to sie ma wszystko do mojej sytuacji.Prosze o odpowiedz.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ile lokali ma wspólnota ?
Czy macie wybrany zarząd?
Kto zarządza nieruchomością?
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Nieważne, ile macie dachów - jeżeli obie części budynku (Twoje mieszkanie i budynek obok) są położone na tej samej działce gruntu i mają tę samą macierzystą księgę wieczystą, to stanowią jedną nieruchomość. Zatem wszyscy właściciele lokali tworzą jedną wspólnotę mieszkaniową.
Mam dla Ciebie złą wiadomość: w świetle ustawy sprawa wygląda tak, że na remont dachu sąsiedniego budynku Ty musisz płacić, ale na remont "Twojego" dachu Twoi sąsiedzi płacić nie muszą, bo ten dach służy wyłącznie Tobie:
Art. 3.2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Z jakich środków sfinansowano remont Pani dachu - kto zapłacił wspólnota mieszkaniowa czy tylko poprzedni właściciel?
Treść Kodeksu masz tutaj: http://isap.sejm.gov.pl/Download?id=WDU19640160093&type=3
Taka wspólnota nie powołuje zarządu - w zarządzaniu uczestniczą wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Wasz zarząd nie jest zarządem wspólnoty, nie ma żadnych ustawowych kompetencji. Podatki to inna sprawa: każdy właściciel mieszkania czy domu płaci podatek od nieruchomości, to normalne. Podaj dwie daty:
1) kiedy "facet" sprzedał pierwsze mieszkanie w budynku szkoły?
2) Kiedy powstała przybudówka, w której mieszkasz?
Co do ksiąg wieczystych - w przypadku nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej są 2 rodzaje ksiąg:
1) macierzysta (dotycząca gruntu i budynku lub budynków sprzed sprzedaży pierwszego lokalu), z której są wyłączane poszczególne lokale z chwilą sprzedaży aktem notarialnym (nieruchomości lokalowe);
2) księgi wieczyste, zakładane dla poszczególnych lokali, sprzedawanych na odrębną własność.
W każdej wspólnocie jest tak samo: jest księga macierzysta oraz księgi poszczególnych lokali (mieszkań lub lokali użytkowych). Zatem fakt, że masz osobną księgę wieczystą nie przesądza, czy należysz do wspólnoty. Sprawdź, czy w księdze macierzystej jest zapis o wyłączeniu Twojego lokalu i czy figurujesz w niej jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej (udział w nieruchomości wspólnej masz też wpisany w akcie notarialnym).
Jeżeli TAK, to razem z właścicielami lokali w dużym budynku jesteście jedną wspólnotą (sama zresztą tak twierdzisz) i masz obowiązek ponosić koszty utrzymania wspólnych części nieruchomości. W tej sytuacji mój poprzedni post zachowuje swoją aktualność w całości (również co do kosztów remontu dachów).
Jeżeli by się jednak okazało, że Twoja przybudówka nigdy nie była częścią tej sąsiedniej nieruchomości, to nie jesteście wspólnotą i mieszkańcy każdego z budynków rozliczają się odrębnie, utrzymują tylko swój dom. Ale jest to mało prawdopodobne.
jeżeli przybudówka i budynek obok są położone na INNYCH działkach gruntu i mają INNE księgi wieczyste (chodzi o KW macierzystą budynku - nie mylić z księgami wieczystymi mieszkań sąsiadów) , to stanowią one wtedy INNE nieruchomości. Zatem nie byłaby Pani wówczas członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Musi Pani dotrzeć do księgi wieczystej macierzystej budynku obok i sprawdzić czy obok innych właścicieli został tam wskazany Pani udział mieszkania w tej nieruchomości. Jeżeli TAK to jest Pani członkiem wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli nie to nie jest Pani członkiem tej wspólnoty mieszkaniowej.
Suma udziałów budynku musi wynosić 1 lub 100%.
Pani mieszkanie może mieć np 14% lub (lub inaczej o.14) udziału w nieruchomości.
Czy w akcie notarialnym zakupu mieszkania jest podany jakikolwiek udział związany z nieruchomością. Ile on wynosi?
Sytuacja wcale nie jest gorsza. Żaden Sąd nie zmusi do płacienia za dach nad jednym mieszkaniem temu jednemu właścicielowi, nakazując jednocześnie dopłacanie temu właścicielowi za remont nad dachem innych współwłaścicieli - byłoby to naruszenie zasad współżycia społecznego. Taki numer na pewno nie przejdzie.
Z przedstawionego opisu wynika, że zakupione zostało tylko mieszkanie o pow. 46.25 m2 a nie cała przybudówka. Części wspólne nieruchomości pod tym dachem przybudówki na pewno się znajdą.
Poza tym zgodnie z art. 199 k.c. do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli a remont dachu jest taką czynnością
W sytuacji, gdy liczba lokali nie jest większa niż siedem zarząd nieruchomością wspólną przybiera postać tzw. bezpośredniego zarządu właścicielskiego, co oznacza , że właściciele lokali są obowiązani do współdziałania w podejmowaniu i realizacji czynności zarządzania nieruchomością wspólną i w tym zakresie winni się kierować zasadami prawidłowego zarządu. W sprawach które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli - jednomyślność.
Proszę uwarunkować zgodę na partycypację w remoncie od oświadczenia wszystkich innych współwaścicieli co do statusu dachu -tj. że wszyscy współwaściciele również będą partycypować w remontach dachu przybudówki. Poza takim oświadczeniem i ze względu na specifikę nieruchomości warto podjąć uchwałę o granicach nieruchomości wspólnej, w której -tam gdzie są wątpliwości - określicie co jest wspólne i uwzględnicie w niej cały dach nieruchomości.
Podjęcie takiej decyzji nie zmieni stanu prawnego. Nie da się decyzją wspólnoty "uchylić" wyraźnych zapisów ustawowych (art. 3.2 uwl). Taka decyzja będzie sprzeczna z prawem. Nie trzeba nawet zaskarżać jej do sądu, wystarczy, że któryś z właścicieli się rozmyśli i nie wpłaci na remont dachu przybudówki. Wspólnota nie wygra sprawy o windykację tej bezprawnie ustanowionej opłaty.
Art. 19. Jeżeli liczba lokali (...) nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Tylko w tym zakresie przepisy kodeksowe "wyłączają działanie" przepisów rozdziału 4 ustawy o własności lokali, konkretnie od art. 19 do art. 33. Wszystkie inne przepisy uwl obowiązują również w małych wspólnotach.
Problem w tym, że uchwały w dużych wspólnotach dotyczą spraw przekraczających zarząd zwykły. Uchwały są przyjmowane większością udziałów, podczas gdy w tych samych sprawach w małych wspólnotach wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). To nie jest to samo. Ponieważ rozmawiamy o aspektach prawnych działania wspólnot mieszkaniowych, dla uniknięcia nieporozumień należy używać określeń ustawowych.
Jest Pani zatem współwłaścicielem. Może zaproponować wspólnocie podpisanie umowy typu quoad usum:
I CZ 66/00 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2000 r. :
"Zasadą jest, że współwłaścicielom przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy. Niemniej jednak w określonych sytuacjach każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (por. uch. całej Izby Cywilnej SN z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62 - OSNCP 1964/2/22). Treścią tej decyzji może być wydzielenie części rzeczy do wyłącznego użytku niektórym współwłaścicielom. W razie braku możliwości wyjednania zgody wszystkich współwłaścicieli na takie wydzielenie do wydania orzeczenia właściwy jest sąd stosownie do treści art. 199-204 kc, nade wszystko zaś art. 206 kc. W sprawach takich właściwy jest tryb postępowania nieprocesowego. "
Idąc tym tokiem rozumowania za wszystkie prace w dobudowanej części budynku płaciłaby 69serduszko czyli takie jak ocieplenie, czy nawet opłaty związane z gruntem pod tą częścią budynku, czy ubezpieczenie tej części budynku, bo też "służą wyłącznie do użytku". Na szczęście współwłasność na tym na pewno nie polega.
Wykładania prawa nie sprowadza się bowiem jedynie do analizy literalnego brzmienia przepisów.