Uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych
Gość Zarzadca.pl
Użytkownik
W mojej wspólnocie podjęto decyzję o naliczaniu wynagrodzenia zarządcy nie wg wielkości udziałów , czyli wielkości mieszkania,a dla każdego właściciela mieszkania po równo, czyli ci co mają mieszkania o pow. 65 m2 płacą tyle samo co właściciele małych mieszkań np o pow .27 m2, tak jak ja . Czy to jest prawidłowe i zgodne z przepisami, bo mi się wydaje <br />że nie! Co robić w takiej sytuacji , proszę o pomoc !
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Cały problem polega na tym czy ta uchwała się już uprawomocniła czy też nie . Podjęte przez wspólnotę uchwały po uprawomocnieniu się /po 6-ciu tygodniach od dnia podjęcia takiej uchwały tzw termin zawity / stanowią jakby wewnętrzne prawo obowiązujące we wspólnocie . Prawomocną uchwałę wspólnota może po przez podjęcie uchwały anulującej uchylić tą uchwałę .
Tak jak "Zarządca" wskazał po prostu należy ją w w/w wymaganym terminie zaskarżyć .
Moim zdaniem UoWL w podanych poniżej artykułach wskazuje jak powinni uczestniczyć właściciele poszczególnych lokali w kosztach zarządu i na tej podstawie chyba można by było tą uchwalę zaskarżyć :
Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Art. 12.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Art. 13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Już ci w innym wątku wskazałam abyś zapoznał się z treścią ustawy o własności lokali (UoWL), ( a ty to olałeś) a tam jest napisane :
1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Są wspólnoty, które przyjmują datę dnia w którym oddano pierwszy głos... uchwała z dnia ...
Wariant drugi to data, gdzie uchwała uzyskała ustawową większość....
Inną sprawą jest termin jej obowiązywania... w treści uchwały wpisują na końcu ...2. Uchwała obowiązuje od dnia ....
Kuba piszesz że znasz dwa warianty uważam że powinieneś je jakoś rozgraniczyć
pierwszy wariant moim zdaniem dotyczy sytuacji kiedy to wspólnota na zebraniu podjęła większością głosów uchwałę i z chwilą jej uchwalenia obowiązuje 6-cio tygodniowy termin jej zaskarżenia . Termin jej obowiązywania z dniem podjęcia uchwały
drugi dotyczy sytuacji kiedy to wspólnota nie uzyskała na zebraniu większości głosów i głosowanie nadal biegnie po przez indywidualne głosowanie tej uchwały . Termin jej powinien obowiązywać z chwilą uzyskania większości albowiem do chwili kiedy nie ma takiej większości nie możemy mówić o jakiejkolwiek uchwale . Nie ma uchwały nie ma co zaskarżać . termin jej obowiązywania z dniem podjęcia uchwały czyli NIE z chwilą oddania pierwszego głosu bo jak pisze "Polonus" na zebraniu nie doszło do jej uchwalenia tylko z dniem kiedy uzyskała większość czyli została uchwalona
Polonus teraz odnośnie Waszego pisma do Zarządcy o uchylenie wymienionej uchwały myślę że powinniście skorzystać z art 31 ust. b UoWL z treści tego artykułu wynika że zebranie zwołuje się na wniosek właścicieli więc Zarządca nie powinien tu dyskutować i ociągać się z odpowiedzią gdyż wolą właścicieli których bądź co bądź reprezentuje i jest przez nich opłacany jest takie zebranie zwołać .
Art. 31.
Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Powinniście wystąpić z
wnioskiem o zwołanie zebrania w trybie tego właśnie artykułu 31 ust. b
podając konkretnie datę godzinę i miejsce spotkania /podając datę musicie uwzględnić terminy wskazane przez UoWL odnośnie powiadomienia innych właścicieli lokali , aby nie odrzucili wam tego wniosku z uwagi na zbyt krótki termin dotyczący powiadomienia innych właścicieli /
podając konkretny cel czyli
1 uchylenie w/w uchwały jako nie zgodnej z UoWL,
2 podjęcie nowej uchwały określającej koszty zarządcy zgodnie z udziałami / na zebraniu wskazać artykuły UoWL mówiące właśnie o takim zgodnym z UoWL naliczaniu kosztów zarządcy/
do wniosku załączyć listę właścicieli którzy to chcą zwołania zebrania celem wykazania że macie ponad 10% udziałów .
Nowy doklejony: 10.05.12 02:14
Kuba P dobrze Ci odpisał najgorsze w tym wszystkim jest to że UoWL nigdzie nie określił okresu w jakim głosowanie indywidualne nad daną uchwałą ma być przeprowadzone więc należy dopuścić że jest to całkiem legalne i nie ma tu mowy o jakiejkolwiek manipulacji .
co innego jest określenie "uchwała z dnia ....."
a co innego "uchwała obowiązuje od dnia ...."
Wpisywanie formułki "uchwała z dnia" - również w przypadku poddania jej pod głosowanie na zebraniu - nic nie wnosi, a jest ryzykowne: nigdy nie ma pewności, czy uchwała zostanie przyjęta na zebraniu. Jeżeli nie uzyska większości, to zapis "uchwała z dnia" stanie się nieaktualny, a przez to mylący.
Uchwały warto za to numerować i prowadzić ich rejestr, wraz z datą przyjęcia / wejścia w życie oraz trybem i wynikami głosowania.
"Data uchwały" to data rozpoczęcia głosowania przez właścicieli lokali.
"Uchwała obowiązuje od dnia ...", to dzień, w którym uchwała uzyskała ustawowa większość i można ją wprowadzić do obrotu.
I to by było na tyle ....:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
na zebraniu uchwała nie uzyskała ustawowej większości, ale uchwałę już głosowano i jest to uchwała z dnia zebrania , głosowana w trybie mieszanym, będzie obowiązywać po uzyskaniu ustawowego wymogu.
Za datę podjęcia uchwały przyjmuje się datę oddania ostatniego głosu przesądzającego o jej rozstrzygnięciu.
Odnośnie terminów sądowych (art. 25 Uowl) w odniesieniu do uchwał podjętych z udziałem głosów zebranych obiegowo (rozumiem, że o to pytasz), to dla każdego właściciela obowiązująca jest ta data - w której dowiedział się on o istnieniu danej uchwały. W skrajnym przypadku dla każdego właściciela może to być inna data. Jeżeli był informowany korespondencyjnie lecz nie odbierał poczty patrz zapisy o skutecznym doręczeniu...
Reasumując:
Każda uchwała z udziałem głosów zbieranych indywidualnie obowiązuje od dnia jej podjęcia,
ale termin do jej zaskarżenia biegnie indywidualnie dla każdego właściciela od dnia uzyskania przez niego informacji o tak podjętej uchwale.
Termin zaskarżania w odniesieniu do uchwał podjętych w człości na zebraniu jest jednakowy dla wszystkich właścicieli i biegnie od daty zebrania.
Również uważam, tak jak Posesja, że wpisywanie w nagłówku formułki "uchwała z dnia..." jest błędem, bo nigdy z góry nie wiadomo jak rozłoży się głosowanie właścicieli, a czasowa jego sekwencja we wspólnocie NIE JEST OKREŚLONA. W związku z tym o wiele lepiej moim zdaniem będzie, jeśli zarząd po podjęciu uchwały przez właścicieli dopisze nawet odręcznie podliczając głosy: "stwierdzono podjęcie w dniu..."
Pozdrawiam
W tej dacie uchwały nie było,, taka "uchwała"
"nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem jest uchwałą nieistniejącą, nie mogło być uwzględnione powództwo o jej uchylenie. Nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423). Mając powyższe na uwadze należy podzielić pogląd skarżącego, iż uchwała wspólnoty mająca charakter uchwały nieistniejącej nie jest uchwałą wiążącą, wywołującą skutki w obrocie"
por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 marca 2012 r, sygn. akt: I ACa 88/12, orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1571-i-aca-8812-uchwala-nieistniejaca-nie-podlega-zaskarzeniu
Innym zagadnieniem ( często mylonym z datą uchwały) jest fakt, kiedy uchwała wchodzi do obiegu prawnego (obowiązuje) i to jest data uzyskania ustawowego rozstrzygnięcia, gdy nie ma zakreślonego terminu w treści uchwały.
Aby ustrzec się przed różnymi interpretacjami, należny w treści uchwały jednoznacznie zapisać od kiedy będzie obowiązywała
( taką szczególną uchwałą jest np. Plan gospodarczy ( na podstawie której niektóre WM wyliczają wymiar comiesięcznych zaliczek) - głosowany w marcu , uzyskanie ustawowej większości w listopadzie ( bardzo duża wspólnota )
Za uchwałę nieistniejąca można uznać tę, która jest na etapie "projektu" - np. dołączona do zawiadomienia o zebraniu. lub nie uzyskała ustawowego rozstrzygnięcia...
Określenie "Uchwała z dnia" oznacza, że w tym dniu uchwała została przyjęta, a nie wydrukowana, omówiona na zebraniu czy poddana pod głosowanie.
Patrz na przykład: "Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali." Również projekt uchwały "w dniu rozpoczęcia głosowania" nie jest jeszcze uchwałą, lecz projektem, który nie uzyskał jeszcze ustawowego rozstrzygnięcia.
Wprowadzanie twojej daty nie ma sensu: jeżeli glosowanie rozpoczęto na zebraniu, to datą rozpoczęcia głosowania jest data zebrania; jeżeli głosowanie odbywa się wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów, to datą rozpoczęcia głosowania jest data oddania pierwszego głosu. Po co to wpisywać w nagłówku "uchwały", skoro uchwały jeszcze nie ma? W tym miejscu jest to informacja zbędna, wręcz myląca. Ważna jest tylko data podjęcia i data obowiązywania (jeżeli są to daty różne).
"...W uzasadnieniu do jednego z wyroków Sąd Najwyższy stwierdził, że w przypadku zgłosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów, uchwała zostaje podjęta z chwilą kiedy zagłosowała za nią większość (liczona wg udziałów lub głosów), ale zaczyna obowiązywać z chwilą zakończenia głosowania (zbierania podpisów), jeżeli z treści uchwały nie wynika późniejszy termin obowiązywania. Każdy z właścicieli ma prawo głosować, więc nie można pominąć nikogo..." - https://forum.zarzadca.pl/discussion/414/waznosc-uchwaly/
"...Przeprowadzenie głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów powinno obejmować wszystkich właścicieli, uprawnionych do oddania głosu. Nie ma w tym przypadku znaczenia fakt, iż nawet przy sprzeciwie na podjęcie uchwały przez pozostałych właścicieli, uchwała byłaby przyjęta wymaganą większością. Każdy z właścicieli ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzie rzeczą wspólną. Odjęcie tego prawa poprzez uniemożliwienie niektórym z właścicieli możliwości oddania głosu jest naruszeniem prawa, a uchwała podjęta w opisany w stanie faktycznym sposób nie ma żadnej mocy wiążącej. Nie można bowiem mówić o podjęciu uchwały, gdy nie wszyscy uprawnieni wypowiedzieli się co do jej treści. Dlatego też uchwała podjęta w taki sposób nie posiada mocy prawnej..." - http://e-prawnik.pl/domowy/prawo-mieszkaniowe/wspolnota/odpowiedzi/waznosc-uchwaly-podejmowanej-w-trybie-obiegowym.html
"...obie kasacje ograniczają się do kwestii tzw. uchwał nieistniejących. Nie jest to pojęcie ustawowe, lecz określenie, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. przykładowo orzeczenia Sadu Najwyższego: z dnia 9 października 1972 r., II Cr 171/72, OSNC 1973, nr 7 - 8, poz. 135, w którym podjętą w takich warunkach uchwałę uznano co prawda za "bezskuteczną", ale odpowiada to obecnie używanemu pojęciu uchwały nieistniejącej; z dnia 14 kwietnia 1992 r., I CRN 38/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 45; z dnia 4 lutego 1999 r., II CKN 804/ 98, OSNC 1999, nr 10, poz. 171, czy z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94, OSNC 1994, nr 12, poz. 241). Wprawdzie judykaty te wydawane były na tle uchwał organów spółdzielni lub organów spółek, ale niewątpliwie zachowują swój walor odpowiednio także na gruncie uchwał podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
W sprawie niniejszej jest bezsporne, że uchwała nr 6/XII/2001 podjęta została,,, z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.), obowiązującego w pozwanej Wspólnocie. Oznacza to, że taka uchwała w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem prawidłowo została zakwalifikowana przez Sąd Apelacyjny na podstawie art. 189 k.p.c. jako uchwała nieistniejąca..." - Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/05
p.s. moja prośba osobista aby PaniB. nie komentowała mojego wpisu bo jej pogląd na temat głosowań nie tylko ja znam.
Podobnie kto ma odpowiadać za wstrzymanie przez sąd uchwały i zarazem nie wskazanie źródła finansowania kasy wspólnoty - sądy wstrzymują , właściciele nie płacą , a dostawcy odcinają usługi .... to jest dopiero paranoja .... za 3-5 lat jak zapadnie wyrok ostateczny, kto ma pokryć straty????
W trzecim cytacie nie ma żadnego "nonsensu z orzecznictwa".
jak samo środowisko prawnicze nie jest zgodne i nie wypracowało jednego stanowiska i głupoty wypisuje
a ty Posesjo od czasu do czasu je cytujesz...
Napisałeś: Cała ta parada to cytat z jednego orzeczenia.
Ustawa określa, jaką część kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ponosi właściciel.
Wynagrodzenie zarządcy naliczać można w sposób dowolny. Ważne, żeby kwota wynagrodzenia była ujęta w Planie Gospodarczym i uzyskała zgodę większości.
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Art. 12.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Art. 13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
art 14
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Wiesz co Posesja nie obrażając nikogo bo nie jest moim zamiarem obrazić kogokolwiek dynda mi to czy ktoś napisze że "UoWl mówi" czy "UoWL określa" , dla mnie jeżeli chodzi o tą ustawę jest to jedno i to samo i ważne jest aby doradzić coś komuś kto tu zwraca się o pomoc a nie sprzeczać się o jedno słowo , ale niech będzie po twojemu
w artykule 12 UoWL
ustawa OKREŚLA w jakim stosunku właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
w artykule 13 UoWL
ustawa OKREŚLA między innymi że właściciel musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
w artykule 14 UoWL
ustawa OKREŚLA że w szczególności na koszty zarządu nieruchomością wspólną właściciele ponoszą wydatki związane z wynagrodzeniem członków zarządu lub zarządcy.
Reasumując
Tak więc ustawa /UoWL/ OKREŚLA że
Właściciele ponoszą wydatki na wynagrodzenie zarządcy z uwagi na fakt , że muszą uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej , a wysokość tych kosztów jest zależna od wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej
Nowy doklejony: 13.05.12 12:15
Polonus również Cię pozdrawiam i życzę Ci abyś nie musiał z tych porad korzystać .
I ta kwota (2000 zł) umieszczona w planie gospodarczym musi być rozliczona z właścicielami wg ich udziałów co jest oczywiste.
Zaskarżanie uchwały o której mowa w pierwszym wpisie jest bez sensu. Sąd stwierdzi, że wynagrodzenie zarządcy właściciele mogą sobie ustalać dowolnie bo takie ich ustawowe prawo, natomiast rozliczenie tego wynagrodzenia wewnątrz wspólnoty powinno się odbywać według udziałów ale uchwała tego nie dotyczy więc sąd oczywiście odrzuci pozew jako bezzasadny.
Zarząd wysyła odwołanie do zarządcy żeby anulował uchwałę???????????
Ociąga się? Na jego miejscu wogóle bym Wam nie odpowiedział.
To jest chore co się dzieje w waszej wspólnocie.
Nie chodzi mi o słowo, że ustawa "określa", a nie "mówi", tylko o meritum. Otóż nie jest prawdą twoje twierdzenie, że ustawa mówi "jak powinno się naliczać wynagrodzenie zarządcy". Jeżeli uważasz inaczej, wskaż przepis ustawy.
Ustawa mówi jedynie, jak ten koszt powinien być rozliczany pomiędzy właścicieli.
Ja trzymam się wątku. Przy okazji (za jednym wpisem) usiłuję wyjaśnić problemy innego usera >polonus< - to jest zła porada!
Zdzisław w pierwszym wejściu napisał: Odpowiadam po raz drugi: jest to zgodne z przepisami bo właściciele mają takie ustawowe prawo ustalać wynagrodzenie zarządcy nawet wg. zaćmienia księżyca (cokolwiek by to nie oznaczało).
I tego dotyczy ta uchwała. Więc ona wcale nie jest nieistniejącą ani nie jest niezgodna z UoWL.
Nowy doklejony: 13.05.12 14:29
Zwracam honor Posesja faktycznie błąd mój polegał na niezrozumieniu sensu Twojego wpisu . W moim poście do którego się odniosłeś powinno być
... jak też wskazaliśmy UoWl jako zbiór artykułów mówiących jak powinno się rozliczać koszty wynagrodzenia zarządcy wewnątrz wspólnoty pomiędzy właścicielami ....