garaż na gruncie współnoty

katarynka06katarynka06 Użytkownik
Mam problem z wspólnotą, której jestem członkiem.
Około 25 lat temu z własnych środków wybudowałam garaż na gruncie należącym wówczas do PGR Skarbu Państwa. Obecnie jest to grunt należący do wspólnoty, w której jestem właścicielem mieszkania i budynku gospodarczego. Garaż nie jest ujęty w ewidencji gruntów (wtedy nie było konieczne zgłaszanie). Obecnie zarząd wspólnoty chce sprzedać działkę, na której znajduje się mój garaż i jeszcze 3 innych członków.
Proszę o odpowiedź na pytania:
1) czy zarząd musi to zrobić w trybie przetargu ?
2) czy mamy prawo pierwszeństwa/ pierwokupu ?
3) czy zarząd może nas zmusić do wykupu całej działki (nas interesuje ewentualnie grunt pod garażem) ?
4) co w przypadku gdy zarząd sprzeda działkę osobie trzeciej (spoza wspólnoty) ?
5) czy należy mi się jakieś odszkodowanie z tytułu utraty nieruchomości?

Za odpowiedź z góry dziękuję

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Czy w budynku znajdują się jeszcze lokale niewyodrębnione? Czy grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym?

    Na jakiej podstawie wybudowano garaż, czy wydana została może decyzja administracyjna w trybie nieobowiązującej już ustawy o gospodarce gruntami?
    Mam na myśli art. 24 ust. 3 ustawy, na mocy którego Skarb Państwa mógł wyłączać lokale z przedmiotu współwłasności, co więcej nie ma znaczenia tutaj czy zostały one zaadaptowane przed, czy po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. W wyroku z 19 lipca 2006 roku (VI ACa 1105/05, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie orzekł, że decyzja, o jakiej mowa w art. 24 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami wywołuje skutek w postaci zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości wspólnej objętej tą decyzją, a tym samym wyłącza tę część z nieruchomości wspólnej pozostającej w dyspozycji właścicieli lokali.


    Niezależnie już od powyższej decyzji, to widzę tu analogię ze sprawą, którą rozpatrywał katowicki Sąd Apelacyjny (wyrok z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 324/10 (niepubl.).

    Sąd rozpoznawał apelację w sprawie o uchylenie uchwały, którą upoważniono zarządcę do wydawania decyzji w odniesieniu do garaży położonych na gruncie stanowiącym własność gminy i oddanym w użytkowanie wieczyste właścicielom lokali wyodrębnionych.

    Garaże te zostały wybudowane przez osoby fizyczne na mocy zawartych z gminy umów dzierżawy terenu. Na gruncie tym znajduje się także budynek wielorodzinny, wyodrębniono w nim lokale, przy czym gmina nie wydzieliła działek zabudowanych garażami. W konsekwencji cały teren, również ten zabudowany garażami, znajduje się w użytkowaniu wieczystym właścicieli lokali wyodrębnionych. Ponadto, nie wliczono powierzchni garaży do powierzchni użytkowej budynku. Właściciele lokali uznali zatem, że w takiej sytuacji pomieszczenia te stanowią nieruchomość wspólną a wyrazem takiego stanowiska była podjęta uchwała w przedmiocie upoważnienia zarządcy do wydawania decyzji w sprawie garaży. Uchwałę zaskarżyła gmina i sprawę przed sądami obu instancji wygrała. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Apelacyjny wskazał, że gminie służy prawo własności do niewyodrębnionych lokali niezależnie od tego, czy wyodrębniając lokale w nieruchomości wliczyła powierzchnię użytkową garaży do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali a kwestia wadliwości w zakresie obliczenia wielkości udziałów nie skutkuje przeniesieniem ich własności.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    katarynka06katarynka06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wszystkie lokale we wspólnotach są wyodrębnione. Grunt, na którym stoi garaż, nie "przynależy" do żadnego z mieszkań. Jest zarządzany przez Zarządcę, którym jest była Spółdzielnia Mieszkaniowa. Jest to część terenu nieopodal budynków mieszkalnych. Jeżeli chodzi o to czy są w użytkowaniu wieczystym, to nie wiem, napewno nie przez członków wspólnoty. Są to grunty bo byłych PGR, oddane w użytkowanie Spółdzielni Mieszkaniowej (która opłaca podatek lokalny).
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Na jakiej podstawie te garaże zostały wybudowane? Ktoś wyraził na to zgodę? Zawarto umowę? Czy była jakaś decyzja administracyjna?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    katarynka06katarynka06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Garaże były samowolką, jak to swego czasu bywało - PGR pozwolił i wybudowano. Było to w latach 78-80. NIe było żadnej umowy, ani decyzji
  • Opcje
    pejterpejter Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie płacisz za niego żadnych opłat? Podatków od nieruchomości?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Skoro PGR pozwolił, to nie było samowolki, no chyba, że budowlana?

    Czyją własnością jest ten grunt, bo nie rozumiem:
    [cite] katarynka06:[/cite] Są to grunty bo byłych PGR, oddane w użytkowanie Spółdzielni Mieszkaniowej (która opłaca podatek lokalny).


    Kto je oddał w użytkowanie spółdzielni, przecież nie wspólnota mieszkaniowa, jaki jest obecnie stan prawny tego gruntu, czy właściciele mają w nim udziały?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    katarynka06katarynka06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sprawdziłam księgę wieczystą, grunt, na którym jest położony garaż jest własnością Spółdzielni Mieszkaniowej, która zarządza moją Wspólnotą. Został oddany w Użytkowanie SM w 1998 r. przez Agencję Nieruchomości Rolnych.
    W ewidencji gruntów na mapce garaż jest uwidoczniony, w księdze wieczystej jest sam grunt . Dowiedziała się też, że póki co napewno nie dojdzie do sprzedaży, gdyż KW jest obciążona hipoteką, a tej SM w najbliższym czasie nie jest w stanie spłacić.
    Pozostaje mi jeszcze ustalić czy można zasiedzieć garaż na gruncie spółdzielni. Jesli by był własnością SP to nie było by problemu bo stoi od 1973roku.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No to nie rozumiem, w jaki sposób wspólnota chce sprzedać grunt, który do niej nie należy.
    Wspólnota może działać tylko na swojej działce - jaka to działka możesz sprawdzić też sprawdzić bez kłopotu.
    http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html
    Katarynka - przeczytaj jeszcze raz swój pierwszy post i skoryguj fakty.
    To, że spółdzielnia zarządza wspólnotą nie ma znaczenia, bo wspólnota zawsze może zmienić zarządcę.
  • Opcje
    katarynka06katarynka06 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Streszczając:
    Właścicielem gruntu, na którym stoi garaż jest Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest zarządcą wspólnoty (jestem jej członkiem). W ewidencji gruntów na mapce jest garaż, w księdze wieczystej nie ma, jest sam grunt. Garaż został wybudowany w 1973 r. sprawdziłam dokładnie. Teraz tylko pytanie, czy można starać się o zasiedzenie garażu, gdy stoi on na gruncie SM.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano maja 2012
    Tylko w złej wierze, ponieważ od początku osoba, która postawiła garaż wiedziała, że grunt nie jest jej własnością. Ponadto, skoro była jakaś zgoda, to możemy mówić o posiadaniu zależnym a nie samoistnym.


    Art. 172 kc

    § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

    § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.