większość udziałów
zez
Użytkownik
jak rozpatrzyć taką sprawę .
W naszej wspólnocie większość udziałów ma pewna firma ok.40 % .Kolejne 30 % na rodzina tj. prezes jego małżonka ,syn i córka wspomnianej firmy , a kolejne 30 % udziałów 8 samodzielnych współwłaścicieli posiadających po jednym mieszkaniu. Nie możemy odwołać Zarządu wspólnoty bo Zarządczynią jest córka prezesa tej firmy notabene firmy deweloperskiej. Na zebraniu w dniu 31.03. nie dopuszczono nas mimo zgłoszenia pisemnego (22,5% udziałów) do głosowania jeden lokal jeden głos ( zgodnie z art. 23pkt. 2a) UoWL. Według Zarządczyni może tu być jedynie zastosowane głosowanie według udziałów. Nie respektowane było nasze żądanie takiego liczenia głosów. Zaskarżyliśmy do sądu uchwały dotyczące absolutorium i odwołania zarządu w których np. licząc głosy jeden lokal jeden głos wygraliśmy 7 do 5- ciu a głosy liczone były według udziałów jak zarządził zarządca rozłożyły się 75 do 25 % na jego korzyść. Zarząd liczył jednak głosy według udziałów bo zawsze będzie miał większość bojąc się oddać sprawowanie władzy.
Czy można w tej sprawie odnieść się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku I Aca 195/05 mówiący ,że sześciu właścicieli lokali posiadających łącznie 22,67 % udziałów miało prawo zastosować sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli niedysponujących większością udziałów i stosuje się je "na żądanie" którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie.
Czy można tu oprzeć się także na wyroku Sądu Najwyższego II CSK 47/06 z dnia 26 kwietnia 2006 r. mówiące o tym, że dla ochrony praw mniejszości stosuje się głosowanie jeden głos jeden lokal w przypadku gdy właściciele mieszkań (więcej niż 20 %) nieposiadających większości udziałów a stanowiących często większość użytkowników (co miało miejsce w naszym przypadku) a nie mieli by jakiegokolwiek wpływu na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Liczenie głosów według udziałów powodowało by narzucanie im w każdej sprawie woli poprzez dominującego dotychczasowego właściciela. Wyrok ten także podkreśla to ,że nie stosowanie głosowania jeden lokal jeden głos podważało by cel ustawowy o własności lokali i sens działania wspólnot mieszkaniowych, których zadaniem miało być przede wszystkim realizowanie interesów właścicieli mieszkań zajmujących swoje lokale w nieruchomości i harmonijne zarządzanie nią a nie realizowanie interesów tylko jednego właściciela posiadającego większość udziałów, często nie mieszkającego w nieruchomości ( tak jak w naszym przypadku) i zainteresowanego przede wszystkim sprawowanie władzy absolutnej.
Czy ma tu także zastosowanie wyrok Sądu Apelacyjnego z Warszawy z dnia 07.03.2007 r. I ACa 1033/06.w którym stwierdził, że powiązani ze sobą właściciele posiadający większość udziałów we wspólnocie mieszkaniowej ( np. rodzinnie) nie mogą narzucać pozostałym członkom wspólnoty swojej woli. Gwarantuje to zasada jeden głos na jednego właściciela. W przypadku tego wyroku dwie spółki mające większość we wspólnocie (22 % i 42 % co stanowi razem więcej niż 50 % ) i mające tych samych wspólników w zarządach. Pierwotnie była to jedna spółka lecz aby wykazać , że nie mają udziału większościowego przekraczającego 50 % podzielili się na dwie mniejsze spółki.
Jest to dość złożona sprawa lecz myślę że wspomniane wysoki sądów umożliwia nam zmianę zarządu i prawidłowe sprawowanie zarządu nad wspólnotą przez ich rzeczywistych mieszkańców. Proszę o komentarz i ocenę .
W naszej wspólnocie większość udziałów ma pewna firma ok.40 % .Kolejne 30 % na rodzina tj. prezes jego małżonka ,syn i córka wspomnianej firmy , a kolejne 30 % udziałów 8 samodzielnych współwłaścicieli posiadających po jednym mieszkaniu. Nie możemy odwołać Zarządu wspólnoty bo Zarządczynią jest córka prezesa tej firmy notabene firmy deweloperskiej. Na zebraniu w dniu 31.03. nie dopuszczono nas mimo zgłoszenia pisemnego (22,5% udziałów) do głosowania jeden lokal jeden głos ( zgodnie z art. 23pkt. 2a) UoWL. Według Zarządczyni może tu być jedynie zastosowane głosowanie według udziałów. Nie respektowane było nasze żądanie takiego liczenia głosów. Zaskarżyliśmy do sądu uchwały dotyczące absolutorium i odwołania zarządu w których np. licząc głosy jeden lokal jeden głos wygraliśmy 7 do 5- ciu a głosy liczone były według udziałów jak zarządził zarządca rozłożyły się 75 do 25 % na jego korzyść. Zarząd liczył jednak głosy według udziałów bo zawsze będzie miał większość bojąc się oddać sprawowanie władzy.
Czy można w tej sprawie odnieść się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 września 2005 roku I Aca 195/05 mówiący ,że sześciu właścicieli lokali posiadających łącznie 22,67 % udziałów miało prawo zastosować sposób liczenia głosów korzystny dla właścicieli niedysponujących większością udziałów i stosuje się je "na żądanie" którego zgłoszenie wywiera skutek automatycznie.
Czy można tu oprzeć się także na wyroku Sądu Najwyższego II CSK 47/06 z dnia 26 kwietnia 2006 r. mówiące o tym, że dla ochrony praw mniejszości stosuje się głosowanie jeden głos jeden lokal w przypadku gdy właściciele mieszkań (więcej niż 20 %) nieposiadających większości udziałów a stanowiących często większość użytkowników (co miało miejsce w naszym przypadku) a nie mieli by jakiegokolwiek wpływu na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Liczenie głosów według udziałów powodowało by narzucanie im w każdej sprawie woli poprzez dominującego dotychczasowego właściciela. Wyrok ten także podkreśla to ,że nie stosowanie głosowania jeden lokal jeden głos podważało by cel ustawowy o własności lokali i sens działania wspólnot mieszkaniowych, których zadaniem miało być przede wszystkim realizowanie interesów właścicieli mieszkań zajmujących swoje lokale w nieruchomości i harmonijne zarządzanie nią a nie realizowanie interesów tylko jednego właściciela posiadającego większość udziałów, często nie mieszkającego w nieruchomości ( tak jak w naszym przypadku) i zainteresowanego przede wszystkim sprawowanie władzy absolutnej.
Czy ma tu także zastosowanie wyrok Sądu Apelacyjnego z Warszawy z dnia 07.03.2007 r. I ACa 1033/06.w którym stwierdził, że powiązani ze sobą właściciele posiadający większość udziałów we wspólnocie mieszkaniowej ( np. rodzinnie) nie mogą narzucać pozostałym członkom wspólnoty swojej woli. Gwarantuje to zasada jeden głos na jednego właściciela. W przypadku tego wyroku dwie spółki mające większość we wspólnocie (22 % i 42 % co stanowi razem więcej niż 50 % ) i mające tych samych wspólników w zarządach. Pierwotnie była to jedna spółka lecz aby wykazać , że nie mają udziału większościowego przekraczającego 50 % podzielili się na dwie mniejsze spółki.
Jest to dość złożona sprawa lecz myślę że wspomniane wysoki sądów umożliwia nam zmianę zarządu i prawidłowe sprawowanie zarządu nad wspólnotą przez ich rzeczywistych mieszkańców. Proszę o komentarz i ocenę .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zwracam uwagę na zapis - na każde zadanie.
Pozdrawiam.
Istotny jest tutaj status tej firmy. Czy jest to osoba prawna np. spółka z o.o. czy też, tzw. firma, to osoba fizyczna (np. prezes lub inny członek rodziny) prowadządza działalnośc na pod określoną nazwą. Wówczas ta osoba fizyczna jest właścicielem tych 40% (a nie firma) plus ileś tam procent ze wspomianych 30% "rodzinki". Wówczas należałoby sprawdzić czt te 40% firmy + procent "właściciela-członka rodziny" przekracza 50%. Jeżeli taka sytuacja nie zachodzi tylko "firma" to osoba prawna, głosowanie może odbyć się wg zasady jeden właściciel = jeden głos, ale uchwała o takim głosowaniu musi być podjęta większością udziałów. I tutak koło się zamyka. Myślę, żę przywołany wyrok Sądu Apelacyjnego dotyczy sytuacji, w której jedne właściciel posiada większość (ponad 50%) udziałów.
I ACa 195/05 z dnia 22 września 2005 r.
http://www.zarzadca.pl/content/view/668/94/
II CSK 47/06 z dnia 26 kwietnia 2006 r.
http://www.zarzadca.pl/content/view/667/94/
I ACa 1033/06 z dnia 7 lutego 2007 r.
http://www.zarzadca.pl/content/view/669/94/
1. firma ok.40 % - czy prezes jest większościowym wspólnikiem firmy?
2. Jaki udział posiada prezes jako osoba fizyczna w kolejnych 30%?
Powiem więcej: specjalnie tak zrobili, żeby nie można było głosować metodą 1:1.
I nic się nie da z tym faktem zrobić.
Zostaje niewielka szansa na sądowe zwycięstwo w przypadku niektórych uchwał skrajnie niekorzystnych dla mniejszych właścicieli.
I zostaje... niestety wyprowadzić się, gdyby się okazało, że żyć się z nimi nie da...
Wiem, że nie takiej chciałeś rady...
Przywracasz mi wiarę w sprawiedliwość...
To nie ja tylko "zez" wskazał ten wyrok. Tu masz jego treść: http://www.zarzadca.pl/content/view/669/94/
Zależny od udowodnienia wzajemnych zależności. Sąd nie jest też związany wspomnianym wyrokiem.
"Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością reprezentuje zarząd, który także prowadzi sprawy spółki. Członkami zarządu mogą być osoby powołane spośród wspólników lub spoza ich grona. Sposób reprezentacji spółki przez zarząd wieloosobowy jest określony w umowie spółki, a w braku takiego postanowienia, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem. Za zgodą wszystkich członków zarząd spółki może powołać prokurenta, a prawo do jego odwołania przysługuje każdemu członkowi zarządu." http://krs.cors.gov.pl/Rejestr.aspx
z wyroku 1033/06: "w wypadku zarządu wieloosobowego do składania oświadczeń woli w imieniu spółki upoważnieni są dwaj członkowie zarządu działający łącznie, lub jeden członek zarządu działający łącznie z prokurentem. Żadna ze spółek nie udzieliła prokury " - czyli ta prokura ma tu chyba znaczenie.
Stan faktyczny i prawny, mimo podobieństwa był jednak odmienny od przedstawionego w zapytaniu. Istota rozstrzygnięcia sprowadzała się do ustalenia, że ta sama osoba podejmuje decyzje w obu spółkach, które są bardzo ściśle powiązane kapitałowo (powiązane w znaczeniu prawnym! - sąd w uzasadnieniu przywołał art. 4 kodeksu spółek handlowych).
W omawianej sprawie natomiast większośc udziałów należy do „firmy” i osób fizycznych, prezesa firmy, jego żony, córki i syna.
Moim zdaniem analizę należy rozpocząc od zbadania struktury owej „firmy”, która jak rozumiem jest spółką kapitałową? Jeżeli tak, to w jaki sposób rozkładają się udziały, jak wygląda reprezentacja. Może się np. okazac, że prezes firmy, którego głos jest decydujący (np. ma więcej niż połowę udziałów w spółce) jest równocześnie właścicielem lokalu jako osoba fizyczna o udziale, który wraz z udziałem nieruchomości stanowiących własnośc spółki jest większościowy.
Wówczas rzeczywiście mielibyśmy sytuację analogiczną do tej rozpoznawanej w wyroku.
Ta sama osoba podejmuje decyzje w spółce i jako właściciel lokalu – w konsekwencji ta sama osoba decyduje o sprawach wspólnoty – jest więc właścicielem „większościowym”.
Proszę w szczególności sprawdzic jakie są powiązania kapitałowe, a ponieważ same powiązania rodzinne nie powinny mieć wpływu na wynik tej sprawy. Czy żona, córka, syn pełnią jakieś role w spółce, są udziałowcami? Czy udziały ma prezes, a jeżeli jak to ile?
Jakie udziały są związane z właśnością lokali prezesa jako osoby fizycznej, żony, cóki i syna, jaki dokładnie jest udział spółki w nieruchomości wspólnej?
40%
11%
Razem 51% - właściciel większościowy w opisanej sytuacji