umowy
reason
Użytkownik
Witam
Chciałbym was zapytać kto jest stroną umów o dostarczenie wody,energii,wywozu nieczystości w sytuacji gdy współwłaściciele tej nieruchomości powierzyli zarząd tą nieruchomością w umowie osobie prawnej
Dziękuję
Chciałbym was zapytać kto jest stroną umów o dostarczenie wody,energii,wywozu nieczystości w sytuacji gdy współwłaściciele tej nieruchomości powierzyli zarząd tą nieruchomością w umowie osobie prawnej
Dziękuję
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
reprezentowana przez Zarząd WM ( dwóch człnków zarzadu)
lub Zarządcę jeszeli zarząd jest sprawowany na podstawie art, 18.1 UoWL
Czy można poprosić podstawy prawne w odniesieniu do wody,energii i śmieci?
dziękuję
np. USTAWA z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, np prawo energetyczne, ...
A co, twoim zdaniem stroną powinien być administrator / czy zarządca nieruchomości ?
Z tego przepisu wynika,że zarządca rzeczy wspólnej jest stroną umowy!
Myślę,że podobnie jest w innych przepisach i to zaraz sprawdzę!
Zarządca nieruchomości to nie to samo co zarządca nieruchomości wspólnej.
Zważ na to, że we wspólnocie zarządcą części wspólnej jest ogół właścicieli lokali
Zważ na to, że we wspólnocie zarządcą części wspólnej jest ogół właścicieli lokali
Chciałeś napisać że wspólnota jest zarządcą nieruchomości?
Tylko,że u mnie w KW zarządcą jest Pan T.N. a nie W.M
Jak widzę masz pewną koncepcję albo umowy już zostaly podpisane w imieniu WM przez administratora lub zarządcę licencjonowanego (niestety częsty przypadek we wspólnotach) i szukasz potwierdzenia prawomocności tego faktu. Otóż, powtarzam po raz durgi: stroną każdej umowy o które się pytałeś jest zawsze wspólnota mieszkaniowa bez względu na sposób sprawowania zarządu.
Dla jasności: właścicielem budynku jest wspólnota a zarządca budynku (to nie to samo co zarządca nieruchomości) jest nim np. spółdzielnia.
Poniżej podstawy prawne:
"... z UoWL: Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową ..."
"...z Prawa budowlanego:
art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
11) prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych..."
- co do wody:
"...Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków
Art. 2. Użyte w ustawie określenia oznaczają:
3) odbiorca usług - każdego, kto korzysta z usług wodociągowo-kanalizacyjnych z zakresu zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków na podstawie pisemnej umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym;
Art. 6. 1. Dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług.
4. Umowa, o której mowa w ust. 1, może być zawarta z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, do której ma być dostarczana woda lub z której mają być odprowadzane ścieki, albo z osobą, która korzysta z nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
5. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą..." - ( zarządca budynku! ).
- co do energii:
"...Ustawa - Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997
Art. 1
1. Ustawa określa zasady kształtowania polityki energetycznej państwa, zasady i warunki zaopatrzenia i użytkowania paliw i energii, w tym ciepła...
Art. 3
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
8) zaopatrzenie w ciepło, energię elektryczną, paliwa gazowe - procesy związane z dostarczaniem ciepła, energii elektrycznej, paliw gazowych do odbiorców,
13) odbiorca - każdego, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym
Art. 4j
Odbiorcy paliw gazowych lub energii mają prawo zakupu tych paliw lub energii od wybranego przez siebie sprzedawcy.
Art. 5
1. Dostarczanie paliw gazowych lub energii odbywa się, po uprzednim przyłączeniu do sieci, o którym mowa w art. 7, na podstawie umowy sprzedaży i umowy o świadczenie usług przesyłania lub dystrybucji albo umowy sprzedaży, umowy o świadczenie usług przesyłania lub dystrybucji i umowy o świadczenie usług magazynowania paliw gazowych lub umowy o świadczenie usług skraplania gazu..."
- co do śmieci:
"...USTAWA z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
Art. 1. Ustawa określa:
1) zadania gminy oraz obowiązki właścicieli nieruchomości, dotyczące utrzymania czystości i porządku;
Art. 2
1) Ilekroć w ustawie jest mowa o:
4. właścicielach nieruchomości - rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością,
3) Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.
Art. 5
1) Właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez:
3. zbieranie powstałych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych zgodnie z wymaganiami określonymi w uchwale rady gminy, o której mowa w art. 4, oraz pozbywanie się tych odpadów w sposób zgodny z przepisami ustawy i przepisami odrębnymi; obowiązek ma odpowiednie zastosowanie także w przypadku gromadzenia nieczystości ciekłych w zbiornikach bezodpływowych,
Art. 6
1) Właściciele nieruchomości, przy wykonywaniu obowiązku określonego w art. 5 ust. 1 pkt. 3 obowiązani są do udokumentowania korzystania z usług wykonywanych przez zakład będący gminną jednostką organizacyjną lub przedsiębiorcę posiadającego zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie zbierania, transportu, odzysku lub unieszkodliwiania odpadów komunalnych lub w zakresie opróżniania zbiorników bezodpływowych i transportu nieczystości ciekłych, przez okazanie umowy i dowodów płacenia za takie usługi.
3) W przypadku, gdy właściciele nieruchomości nie udokumentują korzystania z usług, o których mowa w ust. 1, obowiązki określone w art. 5 ust. 1 przejmuje w trybie wykonania zastępczego gmina..."
- dla mnie osobiście zapis art. 2 ust. 4 ppkt. 3 (o budynku wielolokalowym) jest niezgodny z prawem bo żadna ustawa nie daje takich uprawnień sprawującym zarząd, chyba, że chodzi tylko o czysto techniczną stronę egzekwowania obowiązków wynikajacych z utrzymania czystości na terenie nieruchomości).
Kodeks cywilny:
"...Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.
Art. 535. (202) Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę..."
UoWL: WM jako tzw. "ułomna osoba prawna"
"...Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie..."
Reasumując: wszelkie umowy zawierane przez wspólnotę powinny być podpisane przez zarząd w dużych a w małych przez wszystkich właścicieli lub przez upoważnionego przez wszystkich.
W kwestii kto jest stroną takiej umowy, czyli kto ma zdolność do zawarcia umowy decydują przepisy prawa cywilnego. Prawo energetyczne tej kwestii nie rozstrzyga.
Niekiedy jednak stroną umowy może być zarządca - np. zarządca przymusowy, czy zarządca ustanowiony przez sąd na podstawie art. 203 kodeksu cywilnego.
Ponadto, tak jak już napisał KubaP - zarządca rzeczy wspólnej to nie to samo, co zarządca budynku.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 roku, sygn. akt: I ACa 589/06:
"Zgodzić się również należy, co do zasady ze stanowiskiem skarżącej, że nie jest tak, iż wspólnota mieszkaniowa w żadnym przypadku nie może podejmować uchwał w przedmiocie opłat za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę a tym bardziej za ścieki i wywóz śmieci w zakresie związanym z poszczególnymi lokalami mieszkalnymi. W tym względzie należy przywołać stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale i jej uzasadnieniu z dnia 19 maja 2006 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 28/06.W myśl tej uchwały, wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w sytuacji kiedy w lokalach będących własnością członków wspólnoty mieszkaniowej nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez każdego z właścicieli poszczególnych lokali, to cała instalacja cieplna, w tym oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest z mocy art. 22 ust. 2 i 3 ustawy czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymagającą odpowiedniej treści uchwały właścicieli lokali."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=564&Itemid=94
Pytanie wyraźnie określało sytuację - zarząd został powierzony uchwałą właścicieli.
Kwestia kto podpisuje taką umowę w imieniu strony jest drugorzędna.
Zawsze stroną umowy nawet w sytuacji zarządcy przymusowego jest Wspólnota Mieszkaniowa bo to WM dostarczana jest woda a nie zarządcy przymusowemu. (pomijam przypadki umów indywidualnych co oczywiste).
a zarząd częścią wspólnymi odbywa się na podstawie art. 18.1, a to już inny świat we wspólnocie...
Wprowadziłeś nas w błąd zatajając te informacje o wpisie notarialnym (KW)...
To i tak nie zmienia faktu, że stroną wszelkich umów jest Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez pana TN,
a nie Zarząd wspólnoty
Jest taki bogaty, aby płacić cudze długi i odpowiadać za nie finansowo?
A zarządca ustanowiony przez sąd? Orzecznictwo jednoznacznie wskazuje, że zawiera umowy we własnym imieniu, pozywa i jest pozywany, no chyba, ze przyjmiemy, że jest to orzecznictwo nieaktualne.
Jednak w sytuacji, gdy nie dojdzie do wyodrębnienia lokali - musi zawrzeć we własnym imieniu.
We "własnym imieniu" to oznacza, że to Wspólnota mieszkaniowa zawiera takie umowy jako odbiorca usług dostarczanych do nieruchomości....
Deweloper nie może wyodrębniać natomiast lokali wobec braku zgody wszystkich.
Nie ma wspólnoty, jest współwłasność.