ZARZĄDCA UNIEWAŻNIA UCHWAŁĘ WSPÓLNOTY !!!!!!!!!!!!!!!!!!

szewc01szewc01 Użytkownik
edytowano czerwca 2012 w Wolne tematy
Zarządca nieruchomości /usługodawca/ od dłuższego czasu działa wręcz na szkodę Wspólnoty. Zainteresowanych odsyłam do wątków: 1/ Zarządca przeciw Wspólnocie
2/ Kary umowne-korekta noty obciążeniowej.
W marcu br. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła Uchwałę w sprawie: przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego zarządu nieruchomości za rok 2011 i udzielenia absolutorium Zarządcy. Członkowie Zarządu indywidualnie zbierali głosy. 82,3 % głosów opowiedziało się za nie przyjęciem Uchwały, co jednoznacznie negatywnie oceniło pracę zarządcy. W dniu 17 kwietnia Uchwała wraz z oryginalnymi kartami do głosowania została przekazana zarządcy, z prośbą o pisemne powiadomienie członków Wspólnoty. Ponieważ przez następne tygodnie powiadomienia nie zostały przesłane, Zarząd ponownie wezwał maillem zarządcę do tej czynności. W dniu 30 maja br. otrzymano maillem odpowiedź, że powiadomienia zostały wysłane pocztą w dniu 28 maja. Faktycznie jednak w dniu 1 czerwca powiadomienia zostały osobiście wrzucone do skrzynek pocztowych.
ZARZĄDCA POWIADOMIŁ, ŻE UCHWAŁA JEST NIEWAŻNA Z POWODÓW FORMALNYCH, GDYŻ JEST "ZARZĄDCY" A POWINNO BYĆ "ZARZĄDOWI".
W TEN SPOSÓB USŁUGODAWCA WSPÓLNOTY SAMOISTNIE "UNIEWAŻNIŁ" NIEKORZYSTNĄ DLA SIEBIE UCHWAŁĘ !!!!!!!!!!!!!!!!!! PODAJĄC LOKATOROM TAKĄ INTERPRETACJĘ .
JEST TO CHYBA KURIOZUM NA SZCZEBLU KRAJU ??????????????????????? ZARZĄDCA NIE POTRZEBUJE SĄDU DO OCENY PRAWNEJ UCHWAŁY !!!!!

BARDZO PROSZĘ O RZECZOWY KOMENTARZ, SZCZEGÓLNIE W KWESTII DALSZEGO POSTĘPOWANIA WOBEC ZARZĄDCY.
Nadmieniam, że zarządca zdaje sobie sprawę, że Wspólnota rozwiąże z nim Umowę, ale to co robi jest niespotykane.
Dziękuję za uwagę.
«1

Komentarze

  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Niestety, z przykrością ale trzeba przyznać, że ten wasz zarządca a dokładnie administrator ma po części rację.
    To co jako właściciele i ten Wasz niegramotny zarząd zrobiliście to jest też niestety kuriozalna sytuacja rzadko spotykana we wspólnotach chociaż w takim układzie (niegramotny zarząd - administrator - niegramotni właściciele) najczęściej zawsze.
    Po pierwsze zarządcy nie udziela się absolutorium - równie dobrze mogliście podejmować uchwałę o wyborze zarządcy na wójta okolicznej gminy.
    Po drugie to zarząd składa sprawozdanie ze swojej działalności i to zarząd jest oceniany przez właścicieli.
    Wy postawiliście to na głowie i dziwicie sie że głowa boli.
    Jeżeli pracownik zatrudniony przez właścicieli - tak jak w waszym przypadku administrator/zarządca - otrzymał jednoznacznie negatywną ocenę swojej pracy to takiemu pracownikowi daje się wypowiedzenie (jeżeli łamie prawo to natychmiast) lub rozwiązuje umowę z firmą zarządzajacą a nie bawimy się w jakieś upominania, mailowanie, utarczki z właścicielami czy lokatorami. Co tu można radzić, spytać się trzeba.
    Dlaczego jeszcze nie rozwiązaliście tej umowy?
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Absolutorium udziela się zarządowi a nie administratorowi, bo taką funkcję pełni ta osoba w waszej wspólnocie.
    Członkowie Zarządu powinni złożyć wypowiedzenie administratorowi zgodnie z tym co jest wpisane w umowie o administrowanie.
    Nie potrzebujecie do tego żadnej uchwały.
    Przeczytaj opinię z linka o kompetencjach zarządu i administratora: https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/33/uprawnienia-zarzadu-do-wyboru-zarzadcy-administratora-i-podpisania-z-nim-umowy

    Jaka jest treść tej części waszej umowy o administrowanie, która mówi o wypowiedzeniu?
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję za zainteresowanie tematem.
    Jedno pytanie - Uchwała została podjęta większością głosów, i jej ewentualną zgodność z prawem powinien rozstrzygnąć Sąd. Zarządca sam ocenił kształt prawny Uchwały i powiadomił o swojej decyzji właścicieli !!!!!!!!!!!!!!!!
    Nie dodałem tego poprzednio:
    Zarządca zwołał w marcu roczne zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej i w pisemnych zawiadomieniach wyraźnie określił treść Uchwały: przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego zarządu nieruchomości za rok 2011 i udzielenia absolutorium Zarządcy.

    SZEWC01 do TSUDY
    Z Umowy o zarządzanie:
    1/ Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków umowy na 6 miesięcy naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres 6 miesięczny jest okresem wypowiedzenia..
    2. W przypadku odstąpienia-rozwiązania umowy przez Zarząd Wspólnoty w okresie wypowiedzenia, Zarządcy przysługuje odszkodowanie w wysokości określonej w sposób proporcjonalny za okres skróconego wypowiedzenia przeliczając jako iloczyn dni pozostałych do dnia zakończenia umowy i stawki dniówkowej.

    Umowa została podpisana z poprzednim Zarządem / wciśnięta dziadkom do podpisania/.
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Natychmiast podjąć uchwałę o nowym wynagrodzeniu zarządcy/administratora w wysokości np. 0,1 grosz od metra (uzasadnić notorycznym przekraczaniem uprawnień) od najbliższego dnia wypłaty (chyba że w umowie znowu jest jakiś kruczek o wynagrodzeniu). Jeżeli ma rozum i honor powinien sam złożyć wymówienie natychmiastowe. W drugim kroku złożyć normalne wypowiedzenie z tym, że dobrze by było wynegocjować zdecydowanie krótszy okres wypowiedzenia za porozumieniem. Dobry negocjator (znający przepisy) spośród właścicieli z łatwością powinien sobie z takim czymś poradzić.
    Administrator nie zwołuje też zebrań - proszę zapoznać się z UoWL.
    Dla jasności obrazu nie powinniście używać w ogóle nazwy zarządca (nawet jak ma licencję) ponieważ on jest administratorem w sytuacji gdy macie wybrany zarząd spośród właścicieli.
    Macie klasyczną sytuację wielokrotnie opisywaną na forum gdzie ogon kręci psem - na własne życzenie zresztą.
    Umowa nie była podpisywana z jakimiś dziadkami czy gospodyniami tylko z zarządem wspólnoty jako reprezentantem właścicieli (WM). Obecny zarząd (mógł renegocjować warunki) w równym stopniu odpowiada za tą umowę jak poprzedni i każdy następny.
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC01 do DAARKA
    Sugestia ciekawa z obniżeniem wynagrodzenia. Czy ktoś był w podobnej sytuacji i jak się to sprawdziło ?
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Uchwałą nie da się zmniejszyć wynagrodzenia zarządcy. Wynagrodzenie jest określone w umowie, a uchwała nie jest dla zarządcy wiążąca. Do zmiany zapisu w umowie o wynagrodzeniu potrzebna jest zgoda obu stron. Gdyby można było jednostronnie zmieniać warunki umowy, zarządca mógłby sobie np. sam podwyższyć wynagrodzenie.
  • Opcje
    Pani BeataPani Beata Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Witam
    Odnosząc się do postów "szewc01" zauważam, że oczywiście nie istnieje żaden obowiązek uchwalania absolutorium dla ZARZĄDCY (Administratora), a nawet jeżeli sobie coś takiego wymyślono w pewnej wspólnocie, to i tak nie uchwalenie tego absolutorium dla administratora nie wiąże się z żadną sankcją. Po prostu nic nie znaczy, gdyż uchwała to wewnętrzna sprawa właścicieli we współnocie i nie wiąże podmiotu zewnętrznego - admnistratora. Jego wiąże umowa cywilno prawna ze wspólnotą reprezentowaną przez zarząd. Przy okazji (na poboczu wątku) zwrócę uwagą po raz kolejny na bzdurę jaką jest powoływanie Zarządcy uchwałą Wspólnoty. Mam nadzieję, że tego nie zrobiliście, bo to najczystsza forma analfabetyzmu współnotowego. Nie da się bowiem w następstwie podjęcia takiej uchwały przymusić administratora do jej realizacji... Wynagrodzenie administratora wynika z umowy cywilno prawnej, chociaż zostało określone na podstawie uchwały właścicieli (roczny plan gospodarczy). Jeżeli z dotychczasowym administratorem jak piszesz nie da się dalej pracować, to Zarząd może ( i powinien) po prostu jak najszybciej rozwiązać z admnistratorem umowę (w trybie przewidzianym w tejże umowie). W Waszym wypadku "szewc01" będzie to jak piszesz 6 miesięcy i nie potrzeba pytać o to właścicieli. Czym szybciej tym lepiej. Na koniec nie polecam bronić za wszelką cenę uchwały o absolutorium dla administratora bo to czyste pośmiewisko (przepraszam, ala tak myślę). Po prostu zapomnijcie o niej i więcej jej nie podejmujcie.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niekoniecznie masz rację. Czasami nie jest to zbyt dokładnie sprecyzowane w umowie, a czasami tak zapisane, że można obniżyć.
    Zatem jakie są zapisy w tej umowie?
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    zwrócę uwagą po raz kolejny na bzdurę jaką jest powoływanie Zarządcy uchwałą Wspólnoty.
    [align=right](...) admin[/align] bo nikt ani w tym ani w innym wątku nigdy nie twierdził, że administratora czy zarządcę zatrudnia się czy zwalnia z pracy uchwałą bo jego uchwały właścicieli nic a nic nie obchodzą. Każdy to wie (no może nie każdy) więc zaśmiecanie forum takimi stwierdzeniami jest zbędne.
    Wynagrodzenie jest określone w umowie
    - no oczywiście, że najczęściej jest np. 0,50 zł od metra a zmiana wymaga aneksu do umowy, lub coś w tym stylu. Obowiązkiem zarządu jest wykonanie woli właścicieli i przedstawienie administratorowi odpowiedniej propozycji (nie do odrzucenia) o zmianie wynagrodzenia. Dlatego pisałem, że "oblatany" właściciel z łatwością wyperswaduje takiemu administratorowi konieczność podporządkowania się nowym warunkom lub rezygnacji. To są naprawdę bardzo proste sprawy do przeprowadzenia aby być w zgodzie z zapisami umowy, prawa a głównie UoWL - bo wola właścicieli jest najważniejsza.
    Gdyby można było jednostronnie zmieniać warunki umowy, zarządca mógłby sobie np. sam podwyższyć wynagrodzenie
    - no niestety takie przypadki sie zdarzają i w mojej wspólnocie adminstrator corocznie sam sobie podwyższa wynagrodzenie (dla zakumflowania tylko nieznacznie o 10 gr /metr każdorazowo), mimo zapisów w umowie o aneksie a durnowaty zarząd nie wie o co chodzi i czego ja się czepiam.
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Obowiązkiem zarządu jest wykonanie woli właścicieli i przedstawienie administratorowi odpowiedniej propozycji (nie do odrzucenia) o zmianie wynagrodzenia. Dlatego pisałem, że "oblatany" właściciel z łatwością wyperswaduje takiemu administratorowi konieczność podporządkowania się nowym warunkom lub rezygnacji.
    Z łatwością? Nikomu się nie uda nakłonić zarządcy do wyrażenia zgody na obniżenie stawki do jednej dziesiątej grosza, jak proponujesz. To w ogóle niewykonalne. Po co w ogóle podejmować niewykonalną uchwałę? Po co zarząd ma wychodzić z taką propozycją? Przecież wiadomo, że bez zgody zarządcy umowa nie zostanie zmieniona, a zgody na taką zmianę na pewno nie będzie.

    Jeżeli współpraca jest trudna lub niemożliwa, należy po prostu wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Żadne atrapy nic tu nie pomogą, zarząd i tak będzie musiał złożyć wypowiedzenie umowy. Im prędzej, tym lepiej - okres wypowiedzenia jest makabrycznie długi.
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Zarządca nieruchomości /usługodawca/ od dłuższego czasu działa wręcz na szkodę Wspólnoty
    - ja do tej konkretnej sytuacji się odnosiłem. To naprawdę jest prosta sprawa, wyperswadowanie takiemu kryształowo czystemu i uczciwemu administratorowi obopólne porozumienie i rozwiązanie umowy bez sześciomiesięcznego bezhołowia.
    Nowe warunki płacowe sa jednym z argumentów (wiadomo że nie do zaakceptowania dlatego takie są).
    jeżeli zarządca nie odpowiada wspólnocie, to można mu wypowiedzieć umowę.
    - bardzo odkrywcze spostrzeżenie. O tym właśnie cały czas dyskutujemy co zrobić żeby nie trzeba było czekać 6 miesięcy bo fakt, że właściciele nie chcą takiego adminstratora wyrazili dość jasno.
    Komentarz edytowany daarek
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, skoro jego wysokość określono w umowie.
    Ta umowa obowiązuje zarówno zarządcę, jak i wspólnotę - to są równorzędni partnerzy, właściciele lokali nie mają jakiejś nadrzędnej pozycji w tym stosunku wyłącznie dlatego, że podejmują uchwały.
    Podjęcie uchwały w przedmiocie obniżenia wynagrodzenia niewiele zmieni - może tylko tyle, że taka stawka zacznie obowiązywać po wygaśnięciu obecnej umowy (lub postanowienia w przedmiocie wysokości wynagrodzenia).
    Zdecydowanie odradzam podejmowanie takich działań, jeżeli zarządca nie odpowiada wspólnocie, to można mu wypowiedzieć umowę.

    Podjęcie uchwały o braku absolutorium dla zarządcy, czy o wynagrodzeniu w sytuacji, gdy obowiązuje stawka określona w umowie to zbędne działania.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, skoro jego wysokość określono w umowie.
    Poprawiłbym na:
    Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, jeśli jego wysokość określono w umowie.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] daarek:[/cite]To naprawdę jest prosta sprawa, wyperswadowanie takiemu kryształowo czystemu i uczciwemu administratorowi obopólne porozumienie i rozwiązanie umowy bez sześciomiesięcznego bezhołowia.
    Nowe warunki płacowe sa jednym z argumentów (wiadomo że nie do zaakceptowania dlatego takie są).
    Powiedz, jak byś to zrobił. I dlaczego to jest takie proste. A jeszcze lepiej: ile razy to ci się już udało.
    Proponujesz zarządcy wynagrodzenie w wysokości 0,1 grosza/m2. Zarządca nie wyraża na to zgody. Co dalej?
    Jak rozwiązać umowę za porozumieniem stron (= za zgodą zarządcy), jeżeli zarządca się na to nie zgadza?
    Jeżeli chcesz podnieść zarzut "działania na szkodę wspólnoty", to na to trzeba mieć dowody - co nie jest takie proste. Tym bardziej, że w omawianym przypadku zarząd nie jest za bardzo kompetentny.
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Chciała by dusza do raju.
    Dwa razy i to nie się udało, ale zostało wypracowane, to nie ma tak hop siup.
    Może posłuchajmy i poczekajmy co wlaściciele mają do powiedzenia a nie tylko jedna ( w tym wypadku ta "gorsza" - jak wynika z wpisów - zainteresowana strona).
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] daarek:[/cite]nie ma tak hop siup.
    Trzeba było tak pisać od początku.
    szewc01, zapamiętaj: nie ma tak hop siup.
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dobry negocjator (znający przepisy) spośród właścicieli z łatwością powinien sobie z takim czymś poradzić.
    - czym jest taki wpis (na początku) jak nie określonym warunkiem sukcesu danego przedsięwzięcia.
    szewc01 zrozumiał to doskonale, ale jak zwykle niektórzy mają ze wszystkim ciągle problemy.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    [cite] daarek:[/cite]szewc01 zrozumiał to doskonale, ale jak zwykle niektórzy mają ze wszystkim ciągle problemy.
    daarek, niepotrzebnie zaczynasz być niegrzeczny. Przytyki osobiste są nie na miejscu, przecież dyskutujemy o sprawie, a nie o sobie - prawda?
    Wprowadzasz w błąd pisząc, że to "naprawdę jest prosta sprawa" - bo nie jest prosta. Ani tego nie udowodniłeś w praktyce, ani nie potrafisz wykazać choćby teoretycznie, że jest to takie łatwe. Żaden negocjator nic tu nie pomoże, jeśli nie ma poważnych argumentów. Jedyne wyjście to wypowiedzenie umowy.

    Proces o "działanie zarządcy na szkodę wspólnoty" będzie trwał o wiele dłużej, niż 6 miesięcy wypowiedzenia, a jego wynik jest bardzo niepewny.
    Niech wspólnota sama oceni, co jest dla niej lepsze: rozstać się bezboleśnie z niechcianym zarządcą po pół roku, czy znosić go jeszcze przez kilka lat procesu.

    Nowy doklejony: 04.06.12 14:04
    [cite] a-z:[/cite]
    Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, skoro jego wysokość określono w umowie.
    Poprawiłbym na:
    Zarządcy nie wiąże uchwała w przedmiocie wynagrodzenia, jeśli jego wysokość określono w umowie.
    Uchwała o wynagrodzeniu zarządcy nie wiąże zarządcy niezależnie od tego, czy jest ono określone w umowie, czy nie jest określone (nawiasem mówiąc: co to za umowa, która nie określa wysokości wynagrodzenia?). Jedyna możliwość to zapis w umowie z zarządcą, że zmiana jego wynagrodzenia będzie określana uchwałami właścicieli - bez dodatkowych warunków i ograniczeń (np. co do minimalnej stawki za 1m2 lub minimalnej kwoty miesięcznej). Zgoda na taki zapis oznaczałaby, że zarządca zgadza się z góry i "w ciemno" na każde warunki finansowe, jakie uchwalą właściciele - tylko wtedy uchwała w tej sprawie będzie wiążąca dla zarządcy.

    Jednak takiego zarządcy należałoby się pozbyć, bo jeśli nie potrafi dopilnować swoich podstawowych interesów, to można mieć poważne wątpliwości, czy dopilnuje interesów cudzych, czyli wspólnoty.
    Komentarz edytowany Posesja
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC01 do forumowiczów !

    z Umowy o zarządzaniu /styczeń 2009/:
    1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
    2/ Zarządca wykonuje wyżej wymienione czynności bezpośrednio, a czynności zwykłego zarządu /wszystkie lub część z nich/ w tym czynności zastępstwa prawnego, może także zlecić osobie albo osobom fizycznym lub prawnym na podstawie umowy, zawieranej przez zarządcę samodzielnie.

    W odniesieniu do komentarzy, można domniemać, że z zapisów umowy istnieje możliwość podjęcia uchwały o obniżeniu zarządcy wynagrodzenie np. do 1 grosza za m.kw. Obecnie zarządca dostaje 70 gr, a ta kwota jest wpisana w uchwałę o przyjęciu planu gospodarczego za 2012 r.
    Czy w świetle powyższego można podjąć uchwałę o obniżeniu wynagrodzenia do jakiejś minimalnej stawki ?? a jeśli nie to chociaż do tych 60 groszy określonej w umowie.
    Ponadto jak prawnie rozumieć pkt 2, bo nie na darmo zapewne zarządca go umieścił w tym miejscu ???

    Bardzo proszę o komentarze. Natomiast wracając do źródłowego wątku: zarządca sam stwierdził nieważność uchwały i powiadomił o tym pisemnie członków wspólnoty - co można z tym zrobić /przypominam, że wcześniej zwołał zebranie roczne : paragraf 2 Umowy o zarządzanie: Wspólnota Mieszkaniowa zleca Zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje. paragraf 3: czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną obejmują w szczególności: pkt 13:przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej "
    i w powiadomieniach wskazał podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium dla ZARZĄDCY.

    Umowa o zarządzanie jest wielce niekorzystna dla Wspólnoty i to rozumiemy z biegiem czasu i na tym się uczymy. Dlatego proszę o konkretne komentarze w przedmiotowych sprawach.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    można domniemać, że z zapisów umowy istnieje możliwość podjęcia uchwały o obniżeniu zarządcy wynagrodzenie np. do 1 grosza za m.kw.
    Tak! Taki zapis w umowie oznacza zgodę zarządcy w ciemno na każde warunki finansowe. :bigsmile:
    Możecie uchwalić dowolną kwotę (lub stawkę za m2) wynagrodzenia.
    zarządca sam stwierdził nieważność uchwały i powiadomił o tym pisemnie członków wspólnoty
    Zarządca nie ma racji: uchwała jest ważna, tylko nie wywiera skutków prawnych. Wymóg głosowania uchwały w sprawie absolutorium - jak już pisali poprzednicy - dotyczy zarządu wspólnoty, a nie zarządcy. Ten przepis ustawy dotyczy zarządcy tylko wtedy, gdy sprawuje on zarząd powierzony (jest ustanowiony zarządcą na mocy aktu notarialnego). Ale wtedy nie ma zarządu wspólnoty, a u Was jest i to zarząd podlega ocenie właścicieli.

    Zwoływanie zebrań to kompetencja zarządu wspólnoty.
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC01 do POSESJI !!
    Dziękuję za komentarz

    Rozumiem, że w ciemno Wspólnota może podjąć Uchwałę określając np. znikome wynagrodzenie ?? czy pkt 2 Umowy nie zawiera jakichś kruczków ???
    A co z faktem, że zarządca powiadomił pisemnie członków wspólnoty o nieważności Uchwały - przekroczył swoje kompetencje i co mu za to można zrobić ???
    Jeżeli chodzi o kompetencje w zwoływaniu zebrań, to jak podałem ma to zapisane w umowie zredagowanej kiedyś przez zarządcę ??? Przez lata był Panem na naszych włościach !!
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    W naszym prawodawstwie istnieje tzw swoboda zawierania umów. Czyli strony mogą sobie w umowie wpisać co im się żywnie podoba. Natomiast muszą trzymać się jednej zasady, że nie mogą to być zapisy sprzeczne z prawem a konkretnie z ustawami (art. 353 kpc).
    Zapis w art. 2 jest niezgodny z prawem (tak jak i ten o zwoływaniu zebrań) ponieważ z mocy UoWL to zarząd wspólnoty ma uprawnienia do wykonywania czynności zwykłego zarządu samodzielnie a nie zatrudniony dozorca, sprzątaczka czy administrator. Zarząd może oczywiście zlecić wykonanie niektórych z tych czynności administratorowi ale musi to być wyszczególnione dokładnie jakiej i nie mogą to być zasadnicze ale raczej pomocnicze czyli np. upoważniają go do realizacji faktur (płatności) związanych z normalnym funkcjonowaniem wspólnoty. Nie rozumiem o jakie zastępstwo prawne chodzi w tej umowie - to jakiś absurd, pozostałość z czasów spółdzielni chyba. Administrator (ten wasz zarządca) nie może też zawierać żadnych umów samodzielnie - kto może reprezentować osoby prawne ( a taką (ułomną) jest WM) określa UoWL (art. 21) i Kc (art.. 38) i nikt inny chyba, że właściciele w umowie przy 100% zgodzie zmienią te zapisy ustawowe (chociaż mam ku temu wątpliwości czy im wolno poza sytuacją art. 18 ust.1). Administrator/zarządca nie jest organem wspólnoty.
    Uchwała powinna być o treści że właściciele z dniem ... ustalają (po co obniżają?) wynagrodzenie zatrudnionego adminstratora. Mogą to uzasadnić choć nie muszą, że np zmienił się zakres obowiązków albo przytaczane już przekraczanie kompetencji itp.
    Wracam do sugerowanej wcześniej prostej sprawy bo takie zapisy w umowie wręcz ułatwiają całe negocjacje i jeżeli adminstrator nie jest frajer to podpisze zgodę na zwolnienie np. do 2 tygodni nawet czy od jutra. Nie ma co dłużej takiego gościa trzymać i już powinien być znaleziony następca który by Wam pomógł też to wszystko przeprowadzić.
    Obniżenie stawki do 60 gr nic Wam nie daje, nie ma żadnego sensu (już lepiej wtedy podwyższyć mu na 80 gr, może się zreflektuje?) nic nie uzyskujecie, problem dalej będzie się pogłębiał. Stawka ma być "zaporowa" aby nikt rozsądny na nią się nie zgodził i sam zrezygnował. Taka "operacja" mimo że prosta to nie hop siup o którym pisałem - to musi robić ktoś kto ma głowę na karku i oczy dookola głowy...ale po co ja to piszę i zdradzam kuchnię negocjacji zarządcom. :bigsmile:
    A co z faktem, że zarządca powiadomił pisemnie członków wspólnoty o nieważności Uchwały - przekroczył swoje kompetencje i co mu za to można zrobić ???
    Przekroczył kompetencje to za mało powiedziane. Administrator/zarządca nie ma prawa nawet dyskutowac na temat uchwał podejmowanych przez właścicieli - owszem czasami powinien coś doradzić ale nie decydowac, która uchwała jest uchwałą a która nie. Jest to wystarczający powód do natychmiastowego wywalenia na zbity... tym bardziej ze od jakiegoś czasu ma miejsce panoszenie się tego gościa.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    [cite] daarek:[/cite]W naszym prawodawstwie istnieje tzw swoboda zawierania umów. Czyli strony mogą sobie w umowie wpisać co im się żywnie podoba. Natomiast muszą trzymać się jednej zasady, że nie mogą to być zapisy sprzeczne z prawem a konkretnie z ustawami (art. 353 kpc).
    Sprostowanie: chodzi nie o kpc, lecz o art. 353 ze znaczkiem 1 kc (kodeksu cywilnego):
    Art. 353^1. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
    [cite] daarek:[/cite]Nie rozumiem o jakie zastępstwo prawne chodzi w tej umowie - to jakiś absurd, pozostałość z czasów spółdzielni chyba.
    Prawdopodobnie chodzi o zastępstwo procesowe. Zarządca / administrator może być pełnomocnikiem procesowym wspólnoty, jeżeli obejmuje to umowa o zarządzanie i jeżeli otrzymał pełnomocnictwo procesowe od wspólnoty.
    [cite] daarek:[/cite]Administrator (ten wasz zarządca) nie może też zawierać żadnych umów samodzielnie - kto może reprezentować osoby prawne ( a taką (ułomną) jest WM) określa UoWL (art. 21) i Kc (art.. 38) i nikt inny chyba, że właściciele w umowie przy 100% zgodzie zmienią te zapisy ustawowe (chociaż mam ku temu wątpliwości czy im wolno poza sytuacją art. 18 ust.1). Administrator/zarządca nie jest organem wspólnoty.
    Trzeba być konsekwentnym. Skoro mówimy o osobach prawnych, to organ osoby prawnej (tu: zarząd wspólnoty) może udzielić pełnomocnictwa do reprezentacji - w tym do zawierania umów.
    Kodeks cywilny:
    Art. 33^1. § 1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
    Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie...
    Wspólnota mieszkaniowa jest właśnie takim przypadkiem: jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawna, ale ustawa (uwl) przyznała jej zdolność prawną. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości wspólnej i zarząd może ją zawrzeć w imieniu wspólnoty, to może też udzielić pełnomocnictwa w tym zakresie.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2012
    [cite] szewc01:[/cite]SZEWC01 do POSESJI !!
    Dziękuję za komentarz

    Rozumiem, że w ciemno Wspólnota może podjąć Uchwałę określając np. znikome wynagrodzenie ?? czy pkt 2 Umowy nie zawiera jakichś kruczków ???
    A co z faktem, że zarządca powiadomił pisemnie członków wspólnoty o nieważności Uchwały - przekroczył swoje kompetencje i co mu za to można zrobić ???
    Jeżeli chodzi o kompetencje w zwoływaniu zebrań, to jak podałem ma to zapisane w umowie zredagowanej kiedyś przez zarządcę ??? Przez lata był Panem na naszych włościach !!



    Wydaje mi się, że przytoczonym zapisie jest błąd, następuje odwołanie do planu gospodarczego, jednak zapisano, że

    "Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę. "

    Czy rzeczywiście chodzi tu o powierzchnię użytkową określoną w planie gospodarczym? Proszę to sprawdzić.

    Mam pewne wątpliwości, ponieważ wydaje mi się, że właściciele nie mogą podejmować tej uchwały w każdej chwili, uważam, że na ten rok wynagrodzenie określono. Poza tym ustalanie stawki w kwocie 0,1 zł. za m2 ma na celu ominięcie prawa, konkretnie przepisów dotyczących rozwiązywania umów. Wspólnota może mieć spore kłopoty w przyszłości, jeżeli zarządca ją pozwie.

    Sąd mógłby uznać, że zastosowanie ma tutaj art. 58 par. 1 i 2 kodeksu cywilnego:

    § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

    § 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Poza tym ustalanie stawki w kwocie 0,1 zł. za m2 ma na celu ominięcie prawa
    Poza tym strony ustaliły w umowie, że o wysokości wynagrodzenia decyduje jedna ze stron uchwałą.
    Zarządca się na to zgodził - gdzie tu jest omijanie prawa? Po co wypowiadanie umowy, skoro zmiana wynagrodzenia w formie uchwały jest zgodna z umową?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2012
    [cite] szewc01:[/cite]
    A co z faktem, że zarządca powiadomił pisemnie członków wspólnoty o nieważności Uchwały - przekroczył swoje kompetencje i co mu za to można zrobić ???
    Jeżeli chodzi o kompetencje w zwoływaniu zebrań, to jak podałem ma to zapisane w umowie zredagowanej kiedyś przez zarządcę ??? Przez lata był Panem na naszych włościach !!

    Najlepiej rozstrzelać i ściąć a głowę nicponia umieścić przed wejściem do klatki schodowej ku przestrodze!


    Proszę mi wybaczyć, ale trudno się powstrzymać, za dużo emocji i potem wychodzą takie rzeczy jak, np. udzielanie absolutorium zarządcy czy ustalanie wynagrodzenia w kwocie 0,01 zł. za m2.
    Pewnie zarządca też te negatywne emocje podsyca oczywiście. Moim zdaniem trzeba w pierwszej kolejności złożyć wypowiedzenie, tak aby do końca roku mieć temat załatwiony.

    Nowy doklejony: 05.06.12 14:47
    [cite] Posesja:[/cite]
    Poza tym ustalanie stawki w kwocie 0,1 zł. za m2 ma na celu ominięcie prawa
    Poza tym strony ustaliły w umowie, że o wysokości wynagrodzenia decyduje jedna ze stron uchwałą.
    Zarządca się na to zgodził - gdzie tu jest omijanie prawa? Po co wypowiadanie umowy, skoro zmiana wynagrodzenia w formie uchwały jest zgodna z umową?

    Mam na myśli wysokość stawki, nikt nie uwierzy, że to na poważnie. Stawka musiałaby być bardziej rozsądna.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Do Posesji:
    - oczywiście dziękuję za sprostowanie "czeskiego błędu" - dotyczy art. 353 k.c.
    Prawdopodobnie chodzi o zastępstwo procesowe
    - nawet jesli chodzi prawdopodobnie to takie zastępstwo procesowe nie może być udzielone "na potem" w umowie.
    Wymagane jest określenie do jakiej sprawy i w jakim zakresie - jest na ten temat wyrok chyba nawet SN.
    zarząd wspólnoty) może udzielić pełnomocnictwa do reprezentacji
    - bardzo proszę o podanie takiej podstawy prawnej, że zarząd może samodzielnie zadecydować (zmienić wolę właścicieli!), kto może reprezentować właścicieli jeżeli właściciele określili w uchwale taki a nie inny sposób reprezentowania.
    Skoro: Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie...
    to UoWL w art. 21 określa sposób reprezentacji dość jednoznacznie.
    organ osoby prawnej (tu: zarząd wspólnoty) może udzielić pełnomocnictwa do reprezentacji - w tym do zawierania umów
    - pisałem o tym - nie jest to calkowitą prawdą - bo zarząd nie może umieszczać w umowie z administratorem, że powierza mu wykonywanie czynności zwykłego zarządu (a o tym jest w tej dyskutowanej umowie) bo mu tego robić nie wolno!
    Zarząd może oczywiście zlecić wykonanie niektórych z tych czynności administratorowi ale musi to być wyszczególnione dokładnie jakiej i nie mogą to być zasadnicze ale raczej pomocnicze
    Mam na myśli wysokość stawki, nikt nie uwierzy, że to na poważnie. Stawka musiałaby być bardziej rozsądna
    - ależ to nie chodzi o rozsądne obniżenie stawki.
    Stawka ma być "zaporowa" aby nikt rozsądny na nią się nie zgodził i sam zrezygnował
    .
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Jeżeli stawka ma być tak niska, że "nikt rozsądny by się na nią nie zgodził i sam zrezygnował", to moim zarządca może sprawę w sądzie wygrać.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    szewc01 - przypuszczam ,że podpisaliście umowę z licencjonowanym zarządcą. Podaj na forum jego numer licencji. To będzie największa kara, takiego idiotyzmu w umowie jeszcze nie widzialem
    z Umowy o zarządzaniu /styczeń 2009/:1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę. Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
    Oprócz gazetowych kącików satyry powinno to być cytowane w poważnych publikacjach o zarządzaniu.
    [align=right](...) admin[/align]
    Natychmiast podjąć uchwałę o nowym wynagrodzeniu zarządcy/administratora w wysokości np. 0,1 grosz od metra (uzasadnić notorycznym przekraczaniem uprawnień) od najbliższego dnia wypłaty (chyba że w umowie znowu jest jakiś kruczek o wynagrodzeniu).
    To normalny babol.Wiesz ,że gdzieś dzwoni,ale nie wiesz w ktorym kościele.Sposób dobry na zarządcę powierzonego, ktorego nie można odwolać ze względu na trudność jego notarialnego odwolania (np.brak quorum wlaścicieli na zebraniu).
    - bardzo proszę o podanie takiej podstawy prawnej, że zarząd może samodzielnie zadecydować (zmienić wolę właścicieli!), kto może reprezentować właścicieli jeżeli właściciele określili w uchwale taki a nie inny sposób reprezentowania.
    Skoro: Art. 38. Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie...
    to UoWL w art. 21 określa sposób reprezentacji dość jednoznacznie.
    Proszę podać podstawę prawną ,że zarząd tego nie może zrobić.Poczytaj sobie o pelnomocnictwach.Ale ze zrozumieniem.
    Zarządca - zanim coś wpiszesz to przemyśl to.
    Czy rzeczywiście chodzi tu o powierzchnię użytkową określoną w planie gospodarczym? Proszę to sprawdzić.
    Nie wiem co autor mial tu na myśli? Popelnili jakieś wykroczenie czy przestępstwo?
    Mam pewne wątpliwości, ponieważ wydaje mi się, że właściciele nie mogą podejmować tej uchwały w każdej chwili, uważam, że na ten rok wynagrodzenie określono.
    Jak przeczytasz jeszcze raz uowl to te wątpliwości winny ustąpić.
    Poza tym ustalanie stawki w kwocie 0,1 zł. za m2 ma na celu ominięcie prawa, konkretnie przepisów dotyczących rozwiązywania umów. Wspólnota może mieć spore kłopoty w przyszłości, jeżeli zarządca ją pozwie.
    A ja mam tu pewne wątpliwości ,czy wiesz o czym piszesz.
    Jeżeli stawka ma być tak niska, że "nikt rozsądny by się na nią nie zgodził i sam zrezygnował", to moim zarządca może sprawę w sądzie wygrać.
    Wygrać to znaczy co osiągnąć? Chyba nie rozumiesz roli sądów w naszym kraju? One nie ustalają stawek we WM.:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC 01 DO SZANOWNYCH FORUMOWICZÓW !!
    Bardzo dziękuję za zainteresowanie tematem. Jednakże - jak widać opinie /prawne/ na ten sam temat są rozbieżne. W dalszym ciągu nie mamy jakiegoś wyrazistego stanowiska, jak prawnie skrócić okres wymówienia /6 miesięcy/ czy też jakie konsekwencje prawne może ponieść zarządca wobec jego opisanego postępowania. To, że należy z nim rozwiązać umowę to oczywiste.
    Wobec cytowanych powyżej punktów Umowy o zarządzanie jest wg Zarządu Wspólnoty jest jakaś furtka do obniżenia mu wynagrodzenia, ale czy realna ?? Nadmieniam, że w stwierdzeniu "zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy" dotyczy faktu, że zawsze z początkiem roku, w uchwale zatwierdzającej plan gospodarczy jest wzmianka: wynagrodzenie Zarządcy: /obecnie w 2012 r./ 0,70 gr/m. kw. Zapis tego jednak nie precyzuje, więc można domniemać, że w każdej chwili można dokonać korekty tego wynagrodzenia poprzez podjęcie Uchwały.
    Czy w tym przypadku nie było by lepszym rozwiązaniem podjęcie Uchwały o obniżeniu mu wynagrodzenia np. o 50% z uwagi na ........................., co jest poważnym traktowaniem sprawy i ma swoje uzasadnienie. Wtedy nawet skrócenie czasu wypowiedzenia poniżej 6 miesięcy, nie pociąga już takich kosztów Wspólnoty, a może sam zrezygnuje ?? Znając jednak jego butę i chamstwo będzie walczył wszelkimi sposobami. MUSIAŁO BY BYĆ TO JEDNAK PRAWIE 100% PEWNE DZIAŁANIE.
    Zacytuję jeszcze jeden paragraf Umowy o zarządzanie z 2009 r.- czy jest zgodny z prawem ?
    "Wspólnota mieszkaniowa zleca zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje"
    BYĆ MOŻE UMOWA O ZARZĄDZANIU OBCIĄŻONA JEST BŁĘDAMI PRAWNYMI, CO MOŻE CZYNIĆ JĄ NIEWAŻNĄ, BĄDŹ WYMAGA SPISANIA NOWEJ ??
    ZARZĄD WSPÓLNOTY CHĘTNIE NAWIĄŻE TEŻ PRYWATNĄ KORESPONDENCJĘ W TYCH SPRAWACH !.

    PONOWNIE ZACHĘCAM DO LEKTURY NASZYCH WĄTKÓW: ZARZĄDCA PRZECIW WSPÓLNOCIE - KOREKTA NOTY OBCIĄŻENIOWEJ, KTÓRE WIĄŻĄ SIĘ Z OBECNYM TEMATEM.

    CZY PRAKTYCZNIE NA TAKIEGO ZARZĄDCĘ NIE MA SKUTECZNYCH DZIAŁAŃ PRAWNYCH ?? O KONIECZNOŚCI JEGO WYRZUCENIA NIE WSPOMINAM !
    DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ !!
  • Opcje
    daarekdaarek Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    Nowy doklejony: 06.06.12 10:45
    [cite] daarek:[/cite]Wszedłeś na forum na którym prym wiodą w zdecydowanej większości zarządcy licencjonowani, mający mniej lub więcej czasu na przesiadywanie na forum i oczekujesz porady jak skutecznie pozbyć się niechcianego przez właścicieli zarządcy.
    Można z dużą dozą prawdopodobieństwa założyć że niejeden z nich robi tak samo lub podobnie - jak widać niejednokrotnie z ich wzajemnej kłótni tu na forum i braku ustaleń czasami nawet w podstawowych sprawach - jeżeli się mylę to chwała im za to.
    Musisz wziąść na to poprawkę, że odpowiedzi będą zawsze w jakimś stopniu nieobiektywne z racji naturalnej, czysto zawodowej solidarności.
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
    I to jest zapis którego się spodziewałem (czasami spotykam się z takimi błędami zarządców/administratorów).
    Zatem jak się okazuje w tym przypadku uchwała walnego wiąże zarządcę.
    Należy wypowiedzieć.
    Należy znaleźć 100.000 argumentów za obniżeniem wynagrodzenia i obniżyć.
    Jak nie zrezygnują wcześniej, to dostaną mało pieniędzy. Jak pójda do sądu to nie dosyć że KIEDYŚ, to jeszcze MOŻE wygrają.
    Trzeba być bardzie bezczelnym i bardziej chamskim od nich.
    Znam praktyczny przypadek, ze to zadziałało.
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC01 do A-Z
    Jak wspomniałem, różne są opinie na ten temat. Rozumiem, że są duże szanse !. Ale jakie mogą być zagrożenia ?
    Następna kwestia: wystarczy, że Zarząd przygotuje fizycznie treść Uchwały i dokona indywidualnego zbierania głosów ? czy trzeba powiadamiać o tym zarządcę, czy tylko można go postawić przed faktem dokonanym ? pytam, żeby nie było potem niespodzianek prawnych.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Uchwała to decyzja właścicieli, nie zarządcy.
    Ale do wypowiedzenia umowy uchwała nie jest potrzebna, to jest sprawa w kompetencjach zarządu wspólnoty.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Moim zdaniem stawka nie może wynosić 0,01 zł. , obniżenie wynagrodzenie musi być wyważone, np. do kwoty 0, 4 za m2 zamiast obecnych 0,6 zł.
    Zarządcę trzeba powiadomić o podjętej uchwale, ponieważ stanowi podstawę dokonywania naliczeń, powinien otrzymać zawiadomienie, które będzie mógł między innymi "podpiąć" w swojej księgowości, dołączyć do zawartej umowy.
    Czy w tym roku właściciele pojęli już uchwałę w przedmiocie wynagrodzenia? Czy zacytowany fragment umowy nie zawiera błędów? Chodzi mi o to odwołanie do planu gospodarczego, może to mieć znaczenie,gdyby przyjąć, że wynagrodzenie określane jest każdorazowo w planie gospodarczym i takie obowiązuje w danym roku obrachunkowym.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządcę trzeba powiadomić o podjętej uchwale
    ...po fakcie, czyli po rozstrzygnięciu wyniku głosowania.
    Każdą uchwałę można zmienić, również tę o Planie gospodarczym. Decyduje wola większości właścicieli.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2012
    Po fakcie zawiadomieniem podpisanym przez zarząd.

    Odnośnie uchwał, to zawsze można coś zmienić, jednakże nie każda zmiana ma wpływ na prawa i obowiązki właścicieli, czy tym bardziej osób trzecich.
    Uważam, że zapis o planie gospodarczym należałoby wyjaśnić.

    Istotna jest też informacja w jaki sposób nastąpiło określenie wynagrodzenia w tym roku.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC 01 do ZARZĄDCY !
    Tak jak podałem powyżej. W uchwale dotyczącym tegorocznego planu gospodarczego jest wzmianka o wynagrodzeniu dla zarządcy tj. 70 gr/m.kw /60 gr było ujęte w Umowie o zarządzanie z 2009 r./.
    Natomiast jest interpretacja podanego również wcześniej zapisu w umowie o zarządzaniu : "zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy" - tu problem, czy można zmienić wynagrodzenie np. w tej chwili ??
    Dziękuję
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    edytowano listopada -1
    szewc01 - jeżeli rzetelnie zacytowaleś warunki umowy, a szczegolnie
    "zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy"
    to sprawa jest "prawie jednoznaczna". Trzeba być "analfabetą prawnym" żeby "wymyślić taką umowę.
    Ewentualna sprawa w sądzie jest "prawie" pewnie wygrana, prawie bo mamy tam następny babol - " w formie uchwaly ogólu wlascicieli" - ogółu to znaczy wszystkich???
    A na końcu , nie zwalaj winy jedynie na złego zarządcę, głównym winowajcą jest Zarząd, nad ktorym nie chcę się dalej znęcać.
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano czerwca 2012
    szewc01: Jednakże - jak widać opinie /prawne/ na ten sam temat są rozbieżne.

    Opinie są zbieżne, ale wynik zależny jest od ścieżki którą sami wybierzecie:
    - wypowiadasz umowę z zachowaniem 6 miesięcznego - rezultat przewidywalny w 100%
    - obniżasz wynagrodzenie do np 0.40-0.50zł/m2 - pozytywny wynik ewentualnego sporu w postępowaniu sądowym - szanse 90/10
    - obniżasz wynagrodzenie do np 0.01zł/m2 - pozytywny wynik ewentualnego sporu w postępowaniu sądowym - szanse 40/60
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC 01 do MIRKA L
    Powtarzam przytoczony wyżej pełny tekst z Umowy o zarządzanie z 2009 r.:

    1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.

    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.

    2/ Zarządca wykonuje wyżej wymienione czynności bezpośrednio, a czynności zwykłego zarządu /wszystkie lub część z nich/ w tym czynności zastępstwa prawnego, może także zlecić osobie albo osobom fizycznym lub prawnym na podstawie umowy, zawieranej przez zarządcę samodzielnie.

    W ciągu 3 lat, corocznie w kolejnej Uchwale o przyjęciu planu gospodarczego, był zapis o podwyżkach dla zarządcy / od 60 gr/m. kw. do obecnych 70 groszy. Z uwagi na nikłe zainteresowanie ze strony mieszkańców przybyciem na zebranie Wspólnoty, zarządca zbierał głosy indywidualnie i nigdy nie miał 100 % właścicieli. Nie było to dla niego żadną przeszkodą prawną aby pobierać wyższe wynagrodzenie. Rozumując tym tokiem należy chyba uznać, że zapis "ogółu właścicieli" nie dotyczy sytuacji aby wymagany był 100 % głos; raczej jest to niefortunnie sformułowane. Gdyby zarządca chciał wystąpić przed Sądem powołując się na ten zapis to zaprzeczył by chyba sam sobie ?.

    Czytając forum jestem coraz bardziej przekonany, że chyba z dużym prawdopodobieństwem pozytywnego skutku można zarządcy obniżyć uposażenie, ale chyba w jakichś rozsądnych granicach np. o 50 %, co i tak by dużo dawało przed ewentualnym skróceniem czasu wypowiedzenia i wytrąciło mu wskazywane wyżej sugestie o "niepoważnym" traktowaniem sprawy, czy innych cytowanych przepisów.

    Poniekąt zgadzam się z krytycznymi uwagami wobec Zarządu Wspólnoty, przyjmuję krytykę typu : nieporadny, mało skuteczny zarząd, itd.itd. Należy jednak powiedzieć co to jest Zarząd ?. W naszym wypadku kilku lokatorów, którzy zgodzili się zastąpić poprzedni / dziadków, którzy sami zrezygnowali, wyprowadzili się, czy zmarli/ - chętnych nie było !!!. Żaden z obecnych członków Zarządu nie ma żadnego doświadczenia w tym zakresie, więc łatwo taki Zarząd krytykować za "nieskuteczne, czy nieudolne działania". Jest jednak chęć i determinacja aby coś zmienić pozytywnego. Stąd własna inicjatywa, kontakty z innymi wspólnotami, fora internetowe / jak ZARZĄDCA EU./ itd. Dopiero wchodząc w temat widać różne błoto, a nawet bagno, czego nie dostrzega nie będąc zainteresowany sprawami Wspólnoty. Dodaję, że są wokół nas Wspólnoty zarządzane przez naszego Pana X, które również mają Zarządy. I co ??? Ich rola jest żadna, są bo są !! Niczym się nie interesują, bo się to jakoś kręci - są zadowoleni, że Pan X wszystko robi / ???/. Nie wiedzą nawet jakie mają konta, ile jest tam pieniędzy, jakie są koszty, jakie faktury są płacone i za co ?? - A SĄ NAPRAWDĘ RÓŻNE i w tym problem.
    jak widać z tego wątku w jednakowych tematach jest wiele opinii od osób, które zapewne są znawcami tematu. Więc proszę nie wymagać od naszego Zarządu, że czyni tak a nie inaczej i z jakim skutkiem. Jest to nauka, która zapewne przyniesie efekty.
    Dlatego też dziękuję również za słowa krytyki i liczę na dalszą pomoc.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie
    Ten fragment umowy jest podstawą wątpliwości Zarządcy co do możliwości zmiany wynagrodzenia przed końcem bieżącego okresu rozliczeniowego ("roku finansowego"). Owszem, kwota wynagrodzenia miesięcznego jest zapisana w umowie - ale dotyczyło to roku zawarcia umowy, czyli roku 2009!
    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
    A ten fragment nie zawiera zastrzeżenia, że zmiana wprowadzona uchwałą będzie obowiązywać dopiero od następnego roku, zatem w razie przyjęcia uchwały, zmiana wejdzie w życie z dniem podjęcia uchwały lub z dniem, określonym w uchwale - np. od pierwszego dnia następnego miesiąca.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Wydaje mi się, że te dwa fragmenty należy rozpatrywać łącznie a nie w oderwaniu, wynagrodzenie na ten rok finansowy zostało już określone, co więcej je podniesiono.
    Zwracam tylko uwagę na problem, który należy wziąć pod uwagę.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    SZEWC 01 do Szanownych Forumowiczów:
    Jak widać są rozbieżności w ocenie treści w Umowie.
    Z góry dziękuję za kolejne, merytoryczne komentarze.

    Nowy doklejony: 10.06.12 18:04
    Bardzo dziękuję za komentarze. Ponieważ czas nagli, proszę jeszcze o jakieś ciekawe opinie.
    Dziękuję.
  • Opcje
    tajgitajgi Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ja nie jestem zarządcą, a członkiem zarządu i moja opinia w sprawie zapisu umowy ad. wynagrodzenia jest taka, że niestety nie radziłabym obniżać stawki w ciągu roku.
    Uważam, że cały paragraf mówiący o wynagrodzeniu :
    "1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy."

    jest całością.
    Skupianie się na wyrwanym z kontekstu ( jak dla mnie ) zadaniu , ponieważ pasuje do mojej wizji jest kuszące, ale może się skończyć aferą.
    Według mojej skromnej opinii jedynym rozsądnym i nie budzącym żadnych zastrzeżeń wyjściem jest wręczenie administratorowi wypowiedzenia, jakoś te 6 miesięcy wytrzymacie a nie będzie z tego później żadnych kwasów. Poza tym szkoda czasu na zbieranie głosów, liczenie , jeszcze trzeba sensownie treść uchwały napisać...skoro piszesz, że zarząd niegramotny to okres wypowiedzenia szybciej minie niż to zrobicie.
    Też poprzedni zarząd mojej wspólnoty pozostawiał nam różne "fajne" umowy z kontrahentami i niestety chociaż nóż się w kieszeni otwierał na niejeden zapis w tych umowach trzeba było zagryźć zęby, wręczyć wypowiedzenia i tyle. Nikt nas za to po sądach nie włóczy, bo umowa została rozwiązana jak należy.

    Nowy doklejony: 10.06.12 19:51
    Zdanie mówiące o tym, że zmiana wysokości wynagrodzenie następuje w formie uchwały i nie wymaga aneksu do umowy - moim zdaniem oznacza tylko tyle, że kiedy wspólnota przyjmie uchwałą propozycję planu gospodarczego to zarządca/administrator jako podstawę do wystawienia rachunku za zarządzanie "bierze" stawki z nowego planu, a nie z aneksu ponieważ go nie ma, bo nie musi - jak to jest napisane w umowie.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2012
    Moim zdaniem duże znaczenie ma dotychczasowa praktyka, jak w poprzednich latach strony regulowały tę kwestię, czy podejmowano dodatkową uchwałę, czy po prostu to, co było ustalane w planie obowiązywało, zarządca wystawiał faktury a zarząd je przyjmował i płacił.
    Oczywiście sąd może mieć, np. takie zdanie jak Posesja, czy Darek, ale moim zdaniem może na tę kwestię spojrzeć inaczej, wynik procesu nie jest pewny, oczywiście ewentualnego, gdyby zarządca wystąpił do sądu o wyrównanie mu wynagrodzenia, najlepiej wypowiedzieć umowę a na przyszłość zawierać bardziej korzystne dla wspólnoty.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    szewc01szewc01 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządca może wystąpić do Sądu o wyrównanie wynagrodzenia i prawdopodobnie nic więcej nie wskura - czy są inne praktyki ?
    Dlatego też warto np. Uchwała obniżyć mu wynagrodzenie, którego ewentualne, chociaż wątpliwe wyrównanie można mu zapłacić po procesie - jeżeli wygra.
    Wspólnota w zasadzie nic nie traci ??
    dziękuję za komentarze
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wspólnota poniesie koszty sądowe - jeżeli przegra.
    Czyli nie tylko opłaty sądowe, ale i koszty zastępstwa procesowego (wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego).
    Zdanie mówiące o tym, że zmiana wysokości wynagrodzenie następuje w formie uchwały i nie wymaga aneksu do umowy - moim zdaniem oznacza tylko tyle, że kiedy wspólnota przyjmie uchwałą propozycję planu gospodarczego to zarządca/administrator jako podstawę do wystawienia rachunku za zarządzanie "bierze" stawki z nowego planu, a nie z aneksu ponieważ go nie ma, bo nie musi - jak to jest napisane w umowie.
    Nie dopisuj do umowy czegoś, czego w niej nie ma. Umowa nic nie mówi, czy to ma być uchwała ws. PG, czy inna uchwała ws. wynagrodzenia zarządcy - i dobrze, bo tych spraw umowa nie może regulować. To właściciele decydują, jaką uchwałą określą to wynagrodzenie. Każdą uchwałę można zmienić, plan gospodarczy również. Proszę nie wmawiać czytelnikom, że wynagrodzenie zarządcy można zmienić tylko w górę, a zmiana w dół oznacza przegraną w sądzie. Zarządca sam sobie związał ręce, ubezwłasnowolnił się. Z góry zgodził się na każdą uchwałę w sprawie jego wynagrodzenia - jaka by ona nie była.
    1/ Zarządca wykonuje czynności za wynagrodzeniem w wysokości ustalonej uchwałą wspólnoty na dany rok finansowy. Strony ustalają,że w bieżącym roku finansowym wynagrodzenie powyższe wynosi 60 gr za 1 m kw. powierzchni użytkowej określonej w planie gospodarczym 994,80 zł/ miesięcznie słownie ........., płatne do 10 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni pobranego z rachunku bankowego wspólnoty przez Zarządcę.
    Zmiana wysokości wynagrodzenia następuje w formie uchwały ogółu właścicieli bez konieczności spisania aneksu do umowy.
    Kwota określona w tym punkcie dotyczyła roku, w którym umowa została zawarta, czyli roku 2009. Co rok może być inna kwota, określona uchwałą. W roku 2009 było to 60 groszy za 1 m2, a w roku 2012 może być 30 groszy/m2.
    trzeba było zagryźć zęby, wręczyć wypowiedzenia i tyle
    To jest wyjście najbardziej asekuranckie (najbezpieczniejsze), ale często najdroższe. Jeżeli nie wypróbowałeś drogi sądowej, to nie masz możliwości porównania - już nigdy się nie dowiesz, czy to było takie straszne i czy wspólnota miała z góry sprawę przegraną.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wspólnota w zasadzie nic nie traci ??
    Do kosztów przegranej, które ci podał Posesja dolicz jeszcze odsetki ustawowe
  • Opcje
    tajgitajgi Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zdanie mówiące o tym, że zmiana wysokości wynagrodzenie następuje w formie uchwały i nie wymaga aneksu do umowy - moim zdaniem oznacza tylko tyle, że kiedy wspólnota przyjmie uchwałą propozycję planu gospodarczego to zarządca/administrator jako podstawę do wystawienia rachunku za zarządzanie "bierze" stawki z nowego planu, a nie z aneksu ponieważ go nie ma, bo nie musi - jak to jest napisane w umowie.


    Nie dopisuj do umowy czegoś, czego w niej nie ma. Umowa nic nie mówi, czy to ma być uchwała ws. PG, czy inna uchwała ws. wynagrodzenia zarządcy - i dobrze, bo tych spraw umowa nie może regulować. To właściciele decydują, jaką uchwałą określą to wynagrodzenie. Każdą uchwałę można zmienić, plan gospodarczy również. Proszę nie wmawiać czytelnikom, że wynagrodzenie zarządcy można zmienić tylko w górę, a zmiana w dół oznacza przegraną w sądzie. Zarządca sam sobie związał ręce, ubezwłasnowolnił się. Z góry zgodził się na każdą uchwałę w sprawie jego wynagrodzenia - jaka by ona nie była.

    Po pierwsze niczego nie dopisuję do cudzej umowy !
    Po drugie proszę mi nie wmawiać, że komuś coś wmawiam !W którym miejscu napisałam, że stawki można tylko podnosić ? W którym miejscu napisałam, że obniżenie stawek oznacza przegraną w sądzie ?
    Bardzo proszę nie wmawiać mi wmawiania !
    Napisałam za to, że nie jestem zarządcą tylko członkiem zarządu i jak rozumiem to skłoniło szanowną Posesję do nadinterpretacji ?
    Wyraźnie napisałam również, że jest to moja osobista opinia i to wszystko.
    Dalej uważam, że wypowiedzenie jest najprostszym wyjściem i najskuteczniejszym. Bujanie się z uchwałą itd. liczenie na to, że sami zrezygnują..a jeśli nie zrezygnują ? Kto ma dostęp do konta? Bo jak znam życie to zarządca sam sobie przelewa wynagrodzenie. Nie rozumiem po co się tak użerać moim zdaniem wspólnocie się to nie przysłuży. Wypowiedzenie to jest 100% skuteczności, zapewne później z nowym już zarządcą/administratorem podpisuje się nową.
    Nowy administrator zajmuje się dbaniem o wspólnotę, a zarząd może grzebać w tematach poprzedniego zarządcy i jeśli okaże się, że zarzuty i dowody się nadają do sądu to się sądzić.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.