ZMIANA ZARZĄDCY - jak przeprowadzić

magggosmagggos Użytkownik
edytowano października 2012 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam,
proszę o poradę jak sprawnie i bez uszczerbku na WM zmienić zarządcę.
Jakie konsekwencje może ponieść Zarząd jeśli część mieszkańców nie będzie zgadzała sie z tą decyzją?!
W naszej WM - 42% posiada bank (developer "padł"), 10% Pan za długi dev i resztę ok 47% mieszkańcy. Wiem iż Zarząd może sam podjąć decyzję o zmianie - natomiast obawiam się co jeśli ta decyzja nie spotka się z akceptacją banku i Pana10%. Jesteśmy w takiej sytuacji że jeśli bank i Pan 10% zawiążą "pakt" to dwoma podpisami będą "rządzić" osiedlem.
Prosze o pomoc.

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano października 2012
    Skoro jesteście w takiej sytuacji, to musicie współpracować. Dzisiaj zarząd odwoła zarządcę w brew woli banku i tego pana a juto pan i bank odwołają zarząd. To do niczego nie prowadzi.

    A może to nie jest jakaś istotna zmiana z punktu widzenia tych właścicieli, dlaczego zarząd ma wątpliwości?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano października 2012
    magggos: Jak wynika z Twojego wpisu - macie wybrany zarząd oraz zatrudniacie jakiś pracownikow w tym m.in. administratora (mającego pewnie licencję zarządcy). Czy to jest osoba fizyczna czy firma?
    Jeżeli zarząd uważa, że administrator mimo zwracanych uwag nie wywiązuje się z nakazanych umową obowiązków to nie powinien się oglądać na nikogo tylko zwolnić i zatrudnić takiego co mu się będzie chciało. Nie powinno też być problemów z wytłumaczeniem się przed właścicielami (a zwłaszcza z największym czyli bankiem) w razie ewentualnych pytań przy rażącym naruszaniu obowiązków "pracowniczych" przez zatrudnionego administratora.
    Natomiast pewne 'ale' - budzi zasygnalizowana w wątku wątpliwość, że nie wszyscy mogą być tego samego zdania.
    Może generalnie ten administrator robi co do niego należy tylko niektórym właścicielom "podpadł"?
    Proszę przybliżyć może powody dla których część właścicieli chce zwolnienia administartora/zarządcy - w końcu taki administrator na nic nie ma wpływu, on o niczym nie decyduje bo głos decydujący mają właściciele za pośrednictwem zarządu.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2012
    [cite] magggos:[/cite] Wiem iż Zarząd może sam podjąć decyzję o zmianie .
    A skąd o tym wiesz ,
    bo ja twierdzę, że o zmianie administratora / zarządcy NW winien decydować ogól właścicieli lokali podejmując stosowną uchwałę,
    a na dodatek moją teorie potwierdzają ostatnio cytowane na tym forum orzeczenia sądowe.
  • Opcje
    magggosmagggos Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie będę się kłócić o zmianę zarządcy przez zarząd vs orzecznictwo sądowe - bo moja wiedza nie jest w tym temacie imponująca:) Natomiast dla mnie jako Zarządu sytuacja jest własnie wtedy najbardziej komfortowa jeśli zdobędziemy %większość w uchwale i odpowiedzialność nie będzie spoczywała tylko na mnie. Pamiętając że "sukces ma wielu ojców a porażka pozostaje samotna"...
    Osiedle 3-4letnie - poza granicami Wrocławia, mieszkańcy bardzo wymagający, za 40gr/m dla Zarządcy. Mieszkań 120. Jeśli chodzi o naszą WM to mieszkańców aktywnych jest ok 22 co stanowi jakieś 15-18% - i ta owa liczba chce zmiany Zarządcy. Który to "podpadł", który każe długo czekać na ew. drobne naprawy, przygotowywanie ew. uchwał i generalnie jest już tak że jak pada deszcz czy świeci słońce to wina Zarządcy... Mieliśmy duże problemy finansowe wynikające z braków wpłat od developera jak i części mieszkańców - oczywiscie to tez wina Zarzadcy. Ich winą jest także opieszałość komorników, sądów itp. Z ich pomocą i solidarnością pozostałych mieszkańców wyszliśmy na prostą - bardzo pilnuję sprawy z dłużnikami - 1tyś i uchwała na dłużnika.
    Tak naprawdę to trochę u nas Alternatywy 4 :)) nawet nie wiem jak ogarnąć temat w poście
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2012
    Który to "podpadł", który każe długo czekać na ew. drobne naprawy,
    a dlaczego nie wybierzecie spośród tych
    mieszkańców aktywnych jest ok 22 co stanowi jakieś 15-18%
    konserwatora NW , jest na miejscu , doglądnie co trzeba , będzie miał lepszy kontakt z Administratorem ....

    Przy tak dużym osiedlu jest on niezbędny , zwłaszcza jak widać właściciele słabo dbają o wspólna własność.
    Osiedle 3-4letnie - poza granicami Wrocławia, mieszkańcy bardzo wymagający, za 40gr/m2 dla Zarządcy.
    to on na dojazdy do was nie zarobi ...

    Nie rozumiem co "mieszkańcy" mają do gadania, gdzie są właściciele lokali z tego osiedla
    Tak naprawdę to trochę u nas Alternatywy 4 hura.gif nawet nie wiem jak ogarnąć temat w poście
    Przecie to Wy sami sobie stworzyliście takie Alternatywy bis ....chcecie rządzić, wymagać jak dla lokali czynszowych, a nie posiadacie podstawowej wiedzy jak działają wspólnoty.

    Jak pies narobi na chodnik to właściciel tego czworonoga winien posprzątać, a nie dzwonić do Zarządcy, że chodnik brudny i nic On z tym nie robi....

    Zarządca to nie chłopiec do bicia wg zasady właścicieli lokali - płacę to wymagam ....
  • Opcje
    Pani BeataPani Beata Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    Do maggos:
    Jeżeli macie zarząd osobowy, to odwołanie administratora odbywa się poprzez rozwiązanie z nim umowy (zwolnienie go) przez zarząd.
    Należy pamiętać, że odpowiedzialność (w tym procesową) za pracę administratora ponosi właśnie zarząd wspólnoty. Zarząd również kontroluje pracę administratora. Poza tym administrator wykonuje tylko te funkcje "zwykłego zarządu nieruchomością", które zarząd osobowy przekaże mu w umowie. Zarząd nie może przekazać administratorowi więcej kompetencji niż posiada sam. Zresztą wolna wola - nie ma obowiązku zatrudniania administratora. Jeżeli zarząd czuje się na siłach - może wszystkie funkcje "zwykłego zarządu" pełnić sam (UoWL, art 22. pkt. 1).
    To kilka najważniejszych przyczyn dla których administratora nie powinno powoływać się uchwałą (chociaż istnieją wspólnoty, które to robią.
    Swoją drogą fajnie by było być takim administratorem - wyobraźcie sobie: właściciele powołali go uchwałą, zarząd nie ma jak go zwolnić i jeszcze musi ponosić za niego pełną odpowiedzialność - żyć nie umierać). Poza tym sprawa nadrzędna. Uchwała właścicieli nie dotyczy podmiotów zewnętrznych, a administrator jest właśnie takim podmiotem dla wspólnoty.

    Zatem prawidłowo administratora zatrudnia i zwalnia zarząd: odpowiednio zawierając lub rozwiązując z nim umowę.

    Jeżeli jednak właściciele we wspólnocie nie są zadowoleni z pracy administratora zatrudnionego przez zarząd, a ten pomimo skarg nie chce go zmienić na lepszego, to właściciele mogą "w każdej chwili" odwołać zarząd i powołać w jego miejsce taki, który będzie liczył się z ich zdaniem.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    To kilka najważniejszych przyczyn dla których administratora nie powinno powoływać się uchwałą (chociaż istnieją wspólnoty, które to robią.
    Swoją drogą fajnie by było być takim administratorem - wyobraźcie sobie: właściciele powołali go uchwałą, cwaniak.gif
    zarząd nie ma jak go zwolnićbezradny.gif i jeszcze musi ponosić za niego pełną odpowiedzialność - żyć nie umierać).
    Jak nie ma jak go zwolnić ? zwołuje zebranie właścicieli lokali i podejmuje uchwalę o zmianie administratora .
    Robi to w świetle reflektorów a nie przy "zielonym stoliku"...

    To jest jeden punt widzenia ...
    Mamy sytuację , gdzie wybrany zarząd , amatorski, zaczyna swoje rządy i "nakazuje" administratorowi łamać obwiązujące prawo np. zakazuje udostępniania dokumentów wspólnoty właścicielom lokali .
    Oczywiście administrator tego zakazu nie wykonuje, bo jest profesjonalistą i udostępnia dokumenty wspólnoty właścicielom lokali. Powstaje w ten sposób konflikt : Administrator - Zarząd WM.

    Co robi Zarząd WM ... zwalnia administratora bo to jeden z usługodawców, jak np. osoba sprzątająca. Co za różnica kto nim będzie ...
    W życie wspólnoty wkrada się chaos.... właściciele tracą orientacje, kto administruje częściami wspólnymi, są odsyłania przez członków Zarząd do nieznanych osób, itd.

    Właściciele zwołują zebranie ogółu właścicieli lokali . Po wysłuchaniu stron ... zmieniają skład Zarządu WM. "Stary" Administrator powraca , życie wspólnotowe wraca do normy.

    Uchwała wybierająca administratora jest dla właścicieli lokali "polisą bezpieczeństwa", że oszołomy z Zarządu WM (nie jest to marginesowy przypadek co wynika z wpisów na forum)
    nie doprowadzą do destabilizacji życia wspólnotowego zmieniając co parę miesięcy administratora wg własnego widzimisię.

    I to by było tyle w tym temacie
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    Pani Beata: Jeżeli macie zarząd osobowy...
    - bardzo proszę o wyjaśnienie co to za nowe pojęcie "zarząd osobowy". Czyżby chodziło o to, że złożony z osób (fizycznych czy prawnych?) i jaki w takim razie jeszcze inny może być zarząd - towarowy? nieosobowy? wirtualny?
    Trzymajmy się prawa dobrze, a nie wymyślajmy co rusz nowe określenia niemające uzasadnienia.
    Pani Beata: ...fajnie by było być takim administratorem - wyobraźcie sobie: właściciele powołali go uchwałą...
    - co to za jakieś b.....e? To stwarzanie sztucznych nieistniejących w rzeczywistości zdarzeń i dorabianie do tego 'ideologii". Jak można administratora powoływać uchwałą?
    Administratora, jeżeli już to się zatrudnia a nie powołuje. Jeżeli we wspólnocie jest zarząd powierzony to decyzje podejmują właściciele (bo podmiot obcy nie jest reprezentantem właścicieli), jeżeli zarząd wybrany to zarząd wykonuje czynności techniczne związane z podpisaniem umowy po decyzji oczywiście właścicieli, którzy muszą wyrazić chęć wydawania dodatkowych pieniędzy na kolejnego "zarządzającego".
    Pani Beata: Zatem prawidłowo administratora zatrudnia i zwalnia zarząd...
    To jest nieprawda! Administratora zatrudnia wspólnota a umowę z nim podpisuje zarząd.
    Pani Beata; Jeżeli jednak właściciele we wspólnocie nie są zadowoleni z pracy administratora...to ... mogą "w każdej chwili" odwołać zarząd...
    Tej b....i nawet nie godzi się komentować! "Jeżeli nauczyciele nie są zadowoleni z pracy woźnego w szkole to mogą przecież odwołać dyrektora". :confused:
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada 2012
    [cite] Pani Beata:[/cite]Do maggos:

    Swoją drogą fajnie by było być takim administratorem - wyobraźcie sobie: właściciele powołali go uchwałą, zarząd nie ma jak go zwolnić i jeszcze musi ponosić za niego pełną odpowiedzialność - żyć nie umierać).

    Tu mam wątpliwości. Do kwestii nieuregulowanych w ustawie o własności lokali, na zasadzie odesłania z art. 1 ust. 2 uwl "w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego".

    Moim zdaniem w omawianej sprawie powinno stosować się przepisy kodeksu cywilnego regulujące stosunek zlecenia, a zatem również i art. Art. 738

    § 1. Przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonanie zlecenia osobie trzeciej tylko wtedy, gdy to wynika z umowy lub ze zwyczaju albo gdy jest do tego zmuszony przez okoliczności. W wypadku takim obowiązany jest zawiadomić niezwłocznie dającego zlecenie o osobie i o miejscu zamieszkania swego zastępcy i w razie zawiadomienia odpowiedzialny jest tylko za brak należytej staranności w wyborze zastępcy.

    § 2. Zastępca odpowiedzialny jest za wykonanie zlecenia także względem dającego zlecenie. Jeżeli przyjmujący zlecenie ponosi odpowiedzialność za czynności swego zastępcy jak za swoje własne czynności, ich odpowiedzialność jest solidarna.

    Administrowanie mieści się w zakresie zarządzania nieruchomości, czyli należałoby uznać, że zarząd zleca część swoich obowiązków osobie trzeciej. Z przepisu wynika, że może to zrobić, o ile wynika to z umowy (z zarządem nie zawiera się umowy, więc ta przesłanka odpada), zwyczaju (takie jest zwyczaj we wspólnotach, ale pytanie czy chodzi tu generalny zwyczaj we wspólnotach czy o zwyczaj w tej konkretnej wspólnocie), albo jest do tego zmuszony przez okoliczności (bo, np. nie jest w stanie prowadzić samodzielnie wszystkich spraw).

    Jeżeli spełnione są te przesłanki, tzn. którakolwiek, a przynajmniej ta trzecia - zwykle jest, to wystarczy powiadomić właścicieli, że zarząd zlecił administrowanie, uchwała nie jest potrzebna.

    Taki zastępca jest odpowiedzialny wobec zarządu a zarząd wraz z administratorem wobec właścicieli solidarnie. Ta odpowiedzialność jest ograniczona wyłącznie do odpowiedzialności za brak należytej staranności w razie braku zawiadomienia.

    Czy to masz na myśli Pani Beato?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    Administrowanie mieści się w zakresie zarządzania nieruchomości, czyli należałoby uznać, że zarząd zleca część swoich obowiązków osobie trzeciej. Z przepisu wynika, że może to zrobić, o ile wynika to z umowy (z zarządem nie zawiera się umowy, więc ta przesłanka odpada), zwyczaju (takie jest zwyczaj we wspólnotach, ale pytanie czy chodzi tu generalny zwyczaj we wspólnotach czy o zwyczaj w tej konkretnej wspólnocie), albo jest do tego zmuszony przez okoliczności (bo, np. nie jest w stanie prowadzić samodzielnie wszystkich spraw).

    Jeżeli spełnione są te przesłanki, tzn. którakolwiek, a przynajmniej ta trzecia - zwykle jest, to wystarczy powiadomić właścicieli, że zarząd zlecił administrowanie, uchwała nie jest potrzebna.
    masło maślane na potrzeby własne .... interpretacja nie uprawniona .... chodzi o to żeby napisać, że
    uchwała nie jest potrzebna.
    co jest niekorzystne dla ogółu właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę


    :cactus2:
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Nie, nie chodzi o to żeby napisać, że uchwała nie jest konieczna. Chodzi o to żeby ustalić podstawę prawną. Jeżeli będzie uchwała, to zarząd winien być z odpowiedzialności zwolniony (idąc przedstawionym przez mnie tokiem rozumowania).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Z odpowiedzialności przed właścicielami, ale nie wobec prawa.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    Jeżeli będzie uchwała, to zarząd winien być z odpowiedzialności zwolniony
    z jakiej odpowiedzialności ?
    Zarząd WM ma obowiązek i ponosi odpowiedzialność za nadzór nad realizacją umowy i ustalenie zakresu usług do wykonania przez administratora.
    Ogól właścicieli lokali ograniczył się tylko do wyboru podmiotu ( uchwała), który będzie wspomagał zarządzanie nieruchomością wspólną za ich kasę.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada 2012
    [cite] Posesja:[/cite]Z odpowiedzialności przed właścicielami, ale nie wobec prawa.

    No właśnie.
    Jeżeli zarząd chciałby takiej odpowiedzialności przed właścicielami uniknąć, to powinien zadbać o uchwałę, czy tak?
    Czyli wyboru zarządcy (ze wskazaniem osoby zarządcy) wtedy dokonuje wspólnota, idąc dalej wybór zarządcy i zwolnienie się od odpowiedzialności wymaga uchwały, czy tak? A gdy się zarząd z odpowiedzialności nie zamierza się zwalniać, to uchwały nie trzeba.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    [cite] Zarządca:[/cite]Jeżeli Zarząd WM chciałby takiej odpowiedzialności przed właścicielami uniknąć, to powinien zadbać o uchwałę, czy tak?
    Uchwalę o zwolnieniu z odpowiedzialności za wybór administratora?...

    Kto twoim zdaniem jest "zatrudniającym" Zarząd WM ...?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.