Najem
Kupno i sprzedaż
Zarządzanie nieruchomościami
Forum
Oferty
Zaloguj się
Zarejestruj się
Moje konto
Wyloguj się

O tym jak sąd kasę wspólnoty mieszkaniowej ratował

Gość Zarzadca.plGość Zarzadca.pl Użytkownik
edytowano listopada 2012 w Zarządzanie Nieruchomościami
Skoro pozew dotyczył uchylenia uchwały w sprawie CZASOWEGO wykorzystania środków z funduszu remontowego na pokrycie kosztów procesu przeciwko deweloperowi, to co ma do tego legitymacja wspólnoty w sprawie dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi? Rozpatrując pozew, sąd powinien sprawdzić, czy są spełnione ustawowe przesłanki do uchylenia uchwały:<br /><br />Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Komentarze

  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada 2012
    Niewątpliwie możliwość sfinansowania kosztów procesu przeciwko deweloperowi zagrażała interesom dewelopera, ale to oczywiste: wspólnota występowała przeciwko jednemu z właścicieli, więc istniał konflikt interesów większości z interesem tego właściciela (dewelopera). Ale nie jest to żaden argument przeciwko uchwale. W przeciwnym razie wspólnoty przegrywałyby wszystkie procesy przeciwko właścicielom – dłużnikom, wytoczone w celu dochodzenia zaliczek, zatwierdzonych uchwałą. Każda taka uchwała "narusza interesy" dłużnika, który by uznał, że w jego interesie jest płacić mniej albo nie płacić w ogóle. Podobnie pokrycie kosztów procesu ze środków wspólnych byłoby niemożliwe, bo przecież te środki "pochodzą również z wpłat dłużnika", a dłużnik zapewne wyraźnie by się temu sprzeciwiał. Używanie takich argumentów przez sąd to kompromitacja.

    Nie wiem, co miał sąd okręgowy na myśli twierdząc, że uchwała naruszyła "przepis ustawy" (nie podając, o jaki przepis chodzi!) - przecież ustawa o własności lokali w ogóle nie wspomina o funduszu remontowym.

    Wymowa tego orzeczenia jest taka: mimo, ze właściciele utworzyli fundusz remontowy w drodze uchwały, nie mogą inną uchwałą zmienić - nawet czasowego - przeznaczenia swoich pieniędzy. Czy mogą fundusz zlikwidować? Zapewne zdaniem sądu nie mogą, bo naruszyłoby to tajemniczy "przepis ustawy".

    Uważam, że jest to kolejny przypadek tworzenia prawa przez sądy, które nie zostały do tego powołane.

    Nowy doklejony: 15.11.12 10:18
    [cite] Sąd Okręgowy w Suwałkach:[/cite]wydatek na koszty sądowe z całą pewnością nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym określonych w art. 14 pkt 1 u.w.l.. Brak jest też podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów sądowych poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest związany z nieruchomością wspólną.
    Sąd okręgowy w podkreślonej części stwierdza nieprawdę. Koszt dochodzenia roszczeń o usunięcie wad w nieruchomości wspólnej oczywiście jest związany z nieruchomością wspólną. Nie jest natomiast związany z z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, czyli leży poza zakresem kompetencji wspólnoty. Z takim powództwem mogli wystąpić tylko właściciele lokali, zaś wspólnota mieszkaniowa jedynie po przelaniu przez właścicieli swoich praw na wspólnotę. Wówczas wspólnota mogłaby pokryć koszt dochodzenia roszczeń, a następnie odzyskałaby je po wygraniu procesu.

    Być może zdaniem sądu nawet wówczas WM nie mogłaby ponieść takiego kosztu, skoro "właściciele nie przewidzieli [go] w planie finansowo – gospodarczym i nie uwzględnili przy podejmowaniu uchwały ustalającej wysokość zaliczek obciążających każdego z właścicieli lokali". Tym bardziej, że zdaniem sądu "zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu a jej wysokość powinna być określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów." Zatem jeśli nawet wspólnota posiada wolne środki poza funduszem remontowym, to też nie może ich wydać na koszty sądowe, bo zaliczki były zbierane na inne cele.

    Czy to oznacza, że jeśli wspólnota nie ujmie kosztów sądowych (np. w dochodzeniu należnych wspólnocie zaległych zaliczek od właścicieli) w planie gospodarczym lub innej uchwale podjętej już w trakcie okresu rozliczeniowego, zwiększającej wysokość zaliczek o kwotę przeznaczoną na pokrycie kosztów sądowych - to nie może pokryć tych kosztów, bo to przekracza prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną? Czy zatem wspólnoty powinny "na wszelki wypadek" ujmować koszty sądowe w uchwale przyjmującej Plan gospodarczy nawet wówczas, jeśli właściciele nie mają zaległości i żaden proces się nie szykuje? A co jeśli w trakcie roku właściciel zaskarży uchwałę, a wspólnota nie ma ujętych kosztów sądowych w PG? Czy może wynająć pełnomocnika procesowego, żeby bronić uchwały przed sądem?
    Komentarz edytowany Posesja
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ...Nie jest natomiast związany z z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, czyli leży poza zakresem kompetencji wspólnoty.
    Z takim powództwem mogli wystąpić tylko właściciele lokali, zaś wspólnota mieszkaniowa jedynie po przelaniu przez właścicieli swoich praw na wspólnotę...
    Czy to oznacza, że jeśli wspólnota nie ujmie kosztów sądowych (np. w dochodzeniu należnych wspólnocie zaległych zaliczek od właścicieli) w planie gospodarczym lub innej uchwale podjętej już w trakcie okresu rozliczeniowego, zwiększającej wysokość zaliczek o kwotę przeznaczoną na pokrycie kosztów sądowych - to nie może pokryć tych kosztów, bo to przekracza prawidłowe gospodarowanie nieruchomością wspólną? Czy zatem wspólnoty powinny "na wszelki wypadek" ujmować koszty sądowe w uchwale przyjmującej Plan gospodarczy nawet wówczas, jeśli właściciele nie mają zaległości i żaden proces się nie szykuje? A co jeśli w trakcie roku właściciel zaskarży uchwałę, a wspólnota nie ma ujętych kosztów sądowych w PG? Czy może wynająć pełnomocnika procesowego, żeby bronić uchwały przed sądem?
    Dziwnie brzmi zdziwienie zarządcy licencjonowanego uważającego się za doradcę forum.
    Przecież z treści przytoczonego orzeczenia wynika dość jednoznacznie "co należy robić"?
    Wielokrotnie o tym już były dyskusje, że nie we wszystkich sprawach wspólnota może podejmować decyzje w formie uchwał lecz tylko takich które dotyczą zarządu nad NW.
    Kolejny sąd wskazuje prawidłową - zgodną z prawem - drogę co powinno wreszcie być zrozumiałe.
    Jak można się pytać kto w takim razie ma pokryć koszty gdy.... skoro sąd wyraźnie stwierdził: "... tylko właściciele lokali, zaś wspólnota mieszkaniowa jedynie po przelaniu przez właścicieli swoich praw na wspólnotę..."
    Co w tym stwierdzeniu jest niejasne? Jak można tego niezrozumieć, zarzucać sądowi kłamstwo i kompromitację?
    Jest to bardzo ważny wyrok, przywracajacy wiarę w poszanowanie prawa własności każdego właściciela a nie większości w sprawach które wykraczają poza zarząd NW.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie zarzucałem kłamstwa, lecz nieprawdę (dostrzegasz różnicę?), w tym zdaniu sądu:
    Koszt ten [koszt dochodzenia roszczeń o usunięcie wad w nieruchomości wspólnej] nie jest związany z nieruchomością wspólną
    Skoro cytujesz:
    Z takim powództwem mogli wystąpić tylko właściciele lokali, zaś wspólnota mieszkaniowa jedynie po przelaniu przez właścicieli swoich praw na wspólnotę.
    ...to sprawdź autora. To ja napisałem, a nie sąd.
    Przypomnę, że sąd nie rozpatrywał pozwu wspólnoty przeciwko deweloperowi, lecz pozew dewelopera przeciwko wspólnocie o uchylenie uchwały o CZASOWEJ zmianie przeznaczenia części środków z FR.

    Argumentacja sądu dotyczyła nie tylko tego, że pieniądze mogłyby być wydane na koszty sądowe w postępowaniu przeciwko deweloperowi, ale ze pieniądze z FR mogą być wydane wyłącznie na cel, dla którego fundusz remontowy został utworzony. Gdyby środki z FR miały być przeznaczone na pokrycie bieżących płatności (np. za dostawy ciepła) - czy taka uchwała byłaby zgodna z prawem?

    Pozostałe pytania również podtrzymuję. Proszę o opinie innych użytkowników.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Myślę, że wymowa tego orzeczenia jest inna, tu tak naprawdę nie chodziło o to, że wspólnota nie może zmienić przeznaczenia środków, ale bardziej o to, że zamierzała wystąpić p-ko deweloperowi z roszczeniami bez uprzedniego dokonania cesji, taki jest wydźwięk tego artykułu, poza tym przeczytaj uzasadnienie tego wyroku, które znajduje się na stronie

    http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1812-i-aca-41012-fundusz-remontowy
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Posesja: Czy mogą fundusz zlikwidować?
    Jasne że mogą, mogą zlikwidować część lub całość funduszu, wolą większości oddają pieniądze wszystkim właścicielom, zgodnie z ich wpłatami.
    Nie sądzę, aby mogli przekwalifikować wydatkowanie FR na inny cel niż remonty bez zgody wszystkich właścicieli.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]przeczytaj uzasadnienie tego wyroku
    Przeczytałem przed napisaniem komentarza... I niestety, artykuł wiernie oddaje wymowę uzasadnienia wyroku. Bezpieczniej wziąć kredyt z banku, niż pożyczyć z FR.
    [cite] Tsuda:[/cite]Jasne że mogą, mogą zlikwidować część lub całość funduszu, wolą większości oddają pieniądze wszystkim właścicielom, zgodnie z ich wpłatami.
    Nie sądzę, aby mogli przekwalifikować wydatkowanie FR na inny cel niż remonty bez zgody wszystkich właścicieli.
    Przecież cel został określony uchwałą. Dlaczego inną uchwałą nie można tego zmienić? Nawet czasowo? Bo chodziło tylko o wewnętrzną pożyczkę z funduszu.
    A zlikwidować fundusz można uchwałą, czy też za zgodą wszystkich?
    I jeszcze jedno: jaką widzisz podstawę prawną tezy o konieczności zgody wszystkich na zmianę uchwały?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Uważam, że wszystko zależy od sytuacji w danej wspólnocie - niekiedy będzie można nawet fundusz zlikwidować a środki przeznaczyć na inny cel, niekiedy to naruszy interesy właścicieli czy zasady zarządzania.

    W opisanym stanie faktycznym właściciele zamierzali bez uprzedniego dokonania cesji przeznaczyć środki na przegrany proces, choć z drugiej strony sąd wcale nie musiał tej uchwały uchylać, wystarczyło, skoro tak bardzo dba o pieniądze wspólnoty, wspomnieć w uzasadnieniu, że po cesji na rzecz wspólnoty będzie można dochodzić roszczeń.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]z drugiej strony sąd wcale nie musiał tej uchwały uchylać, wystarczyło, skoro tak bardzo dba o pieniądze wspólnoty, wspomnieć w uzasadnieniu, że po cesji na rzecz wspólnoty będzie można dochodzić roszczeń.
    Dokładnie! Pozew dotyczył uchylenia uchwały, a nie jej EWENTUALNYCH skutków finansowych.
    Przecież wspólnota jeszcze nie wniosła pozwu z roszczeniem z tytułu rękojmi, dopiero planowała.
  • Opcje
    TsudaTsuda Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Duża wspólnota większością głosów może zlikwidować fundusz lub jego część i zwrócić wszystkim wpłacone przez nich kwoty. W takiej sytuacji nikt nie może czuć się poszkodowany. Każdy może zdecydować o dalszym ich przeznaczeniu. Wychodzę z założenia FR jest funduszem celowym a zgromadzone środki na FR są własnością właścicieli.

    W przypadku wspólnoty z wyroku procedura działania powinna być tego typu:
    - Wspólnota podejmuje pierwszą uchwałę o zwiększeniu zaliczki o nowy koszt "Sprawy sądowe" poprzez dokonanie jednorazowej wpłaty w wysokości np. 7 000zł
    - Wspólnota podejmuje drugą uchwałę o likwidacji FR w kwocie 7 000zł
    - Wspólnota przeksięgowuje 7 000zł na kartotekach właścicieli jako "nadpłata do zwrotu"

    Właściciele mają do wyboru albo dokonać jednorazową wpłatę na koszty sądowe albo wykorzystać "nadpłatę do zwrotu".

    Deweloper dostaje przelew na swoje konto (zwrot nadpłaty), deweloper musi dokonać wpłaty na koszty sądowe w tej samej wysokości wynikającej z pierwszej uchwały. Dla pozostałych właścicieli to zabieg czysto księgowy. Efekt ten sam, ale sąd miałby problem z ratowaniem kasy:bigsmile:
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    witam jestem nowym forumowiczem i proszę o pomoc
    na koncie eksploatacyjnym wspólnota (duża) ma długi między innymi c.o. Na odrębnym funduszu remontowym sporo kasy. część współwłascicieli, ja też chcemy aby czasowo pożyczyć pieniądze z fr na pokrycie długu do puki nie przestaniemy być obciążani za C.O. a potem z konta eksploatacyjnego je zwrócić. Podobno tak nie można. czytam wyrok z 15.11.2012 i nic nie rozumiem w jednym miejscu sąd pisze nie wolno w drugi sugeruje "Zatem należało rozważyć dopuszczalność podjęcia uchwały łączącej się ze zmianą przeznaczenia w trakcie roku rozliczeniowego środków zgromadzonych na tym funduszu na inne cele, związane z zarządem nieruchomością wspólną, z tej przyczyny, iż zaliczka uiszczona na poczet pozostałych kosztów zarządu (w ramach funduszu eksploatacyjnego) okazała się niewystarczającą np. z powodu pojawienia się trudnych do przewidzenia innych kosztów, nie ponoszonych w poprzednich okresach rozliczeniowych, a których możliwości powstania właściciele nie przewidzieli w planie finansowo – gospodarczym i nie uwzględnili przy podejmowaniu uchwały ustalającej wysokość zaliczek obciążających każdego z właścicieli lokali tworzących Wspólnotę." Znacie może odpowiedź Przeczytałem też różne wypowiedzi na forum ale nie są jednoznaczne.
  • Opcje
    PosesjaPosesja Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Można, tylko jest potrzebna uchwała o zmianie przeznaczenia środków z FR. Najlepiej zapisać takie postanowienie na stałe w regulaminie funduszu remontowego.
    Bezsensowna jest sytuacja, jeśli wspólnota z jednej strony traci płynność finansową i grożą jej odsetki lub kary umowne, a z drugiej strony trzyma sporą gotówkę na koncie funduszu remontowego. To jest nieracjonalne i sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki.

    Jakie są powody deficytu w eksploatacji bieżącej? Niedoszacowane zaliczki, kosztowne awarie czy zadłużenie właścicieli?
    Plan gospodarczy należy dostosowywać do zmieniającej się sytuacji. Jeżeli zaczyna brakować pieniędzy na bieżące wydatki, należy podjąć uchwałę o zmianie planu - podwyższeniu zaliczek na eksploatację bieżącą. Poza tym pilnować płatności i szybko podejmować działania windykacyjne. Jeżeli wspólnota będzie musiała zapłacić odsetki za zwłokę lub poniesie inne dodatkowe koszty, ma prawo dochodzić odszkodowania od właścicieli-dłużników, którzy spowodowali te trudności.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    chcemy aby czasowo pożyczyć pieniądze z fr na pokrycie długu
    Możecie to zrobić, ale nie decyzją zarządu, tylko uchwałą wspólnoty
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję za odzew.Powodem w przeważajączej części były niedoszacowane zaliczki na C.O. Na 2012 zostaliśmy na zaliczkach z 2011, a w październiku były podwyżki. Dłużnicy też . Nie było problemu do puki firma zarządzająca płaciła rachunki z fr ale o tym nikogo nie informowała. Oczywiście po skończonym sezonie grzewczym, kiedy na eksploatacyjnym przybyło pieniędzy przeżucała z powrotem. Wydało się kiedy chcieliśmy wymieniać drzwi w klatkach schodowych i brakowało na fr . Proponowaliśmy zachować takie postępowanie firmy zarządzającej,ale za przyzwoleniem (uchwałą) i obowiązkiem informowania Wspólnoty o takich działaniach, ale przeciwstawia się temu jeden z członków zarządu (Zarząd dwu osobowy), twierdząc, że to nie dozwolone powołując się na sprawę z Suwałk i blokuje przyjęcie takiej uchwały na Walnym nie dopuszczając jej do porządku zebrania. Jedno zebranie padło z powodów procedyranych. A od stycznia płacimy karne odsetki. Nie możemy też uchwalić nowych zaliczek.
    A przy okazji czy musimy jednorazowo wyrównać zaległości między rzeczywistymi kosztami a należnymi zaliczkami?
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak masz zaległości, to abo szybko spłacasz, albo wspólnota powinna doliczać odsetki ustawowe
    Decyzja należy do właściciela
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]Proponowaliśmy zachować takie postępowanie firmy zarządzającej,ale za przyzwoleniem (uchwałą) i obowiązkiem informowania Wspólnoty o takich działaniach,

    ale przeciwstawia się temu jeden z członków zarządu (Zarząd dwu osobowy), twierdząc, że to nie dozwolone powołując się na sprawę z Suwałk i blokuje przyjęcie takiej uchwały na Walnym nie dopuszczając jej do porządku zebrania. Jedno zebranie padło z powodów procedyranych.
    a co taki jeden członek Zarzadu ma do gadania ? Ja bym go wymienił , za to , że nie chce się słuchać ogółu .

    Ten wyrok sądowy, jaki by nie był , Was nie dotyczy .

    On nie zatwierdza programu zebrania właścicieli lokali, tylko przybyli i reprezentowani na zebraniu właściciele .
    Taką uchwalę możesz zgłosić przed zatwierdzeniem programu zebrania .

    Wspólnota to nie spółdzielnia mieszkaniowa i ostateczny program zebrania właścicieli jest zatwierdzany na zebraniu.
    A od stycznia płacimy karne odsetki. Nie możemy też uchwalić nowych zaliczek.
    A przy okazji
    czy musimy jednorazowo wyrównać zaległości między rzeczywistymi kosztami a należnymi zaliczkami?
    to uchwalcie wyższe stawki zaliczki np. o 10% przez rok. podnieście normy zaliczkowe ...
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    komu doliczać odsetki, współwłascicielom?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]komu doliczać odsetki, współwłascicielom?
    oczywiście, że właścicielom lokali, bo to oni utrzymują swoją własność, a jak nie dorośli do tego, to niech płacą
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    DO KubaP Włąśnie z takiego powodu padło walne radca prawny podniósł fakt, że nie ma projektu uchwały w porządku,a taka uchwała złożona przed zatwierdzeniem porządku może być zaskarżona do sądu przez nieobecnego na zebraniu wspólnika bo nie miał informacji że taka uchwała będzie głosowana
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]DO KubaP
    Włąśnie z takiego powodu padło walne radca prawny podniósł fakt,
    że nie ma projektu uchwały w porządku, a taka uchwała złożona przed zatwierdzeniem porządku może być zaskarżona do sądu przez nieobecnego na zebraniu wspólnika
    bo nie miał informacji że taka uchwała będzie głosowana

    A skąd taki buc się u was na zebraniu wziął ?

    Uchwały zapadają w taki oto sposób 
    Art. 23.
1. [b]Uchwały właścicieli lokali [b]są podejmowane [/b]
[color=#f00][b]bądź na zebraniu,[/b] 
[b]bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;[/b] [/color]
[b][color=#00f]uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, 
częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania[/color].[/b]

    resztę zostawię bez komentarza, bo bym musiał użyć mocnych słów ...

    PS .
    Włąśnie z takiego powodu padło walne
    jakie walne ... we wspólnocie nie ma walnych zebrań są tylko zebrania właścicieli lokali a jedno z nich ustawodawca nazwał zebranie sprawozdawcze i określił w jakim terminie ma się odbyć , reszta zebrań jest w rękach właścicieli lokali ...
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Co do podejmowania zgoda ale co do znalezienia się jej w pożądku to już chyba inna sprawa? CZY NIE ? KubaP dzięki za cierpliwość dla nowicjusza.:confused:

    Nowy doklejony: 20.03.13 19:27
    Buca przywlókł członek Zarządu (obrońca FR) aby blokować projekty uchwał których nie było w zawiadomieniu o Walnym.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]Co do podejmowania zgoda
    ale co do znalezienia się jej w porządku to już chyba inna sprawa?
    CZY NIE ?
    Nie . Uchwała która zostanie zgłoszona na zebraniu jest głosowana w systemie mieszanym ( chyba, że jest na zebraniu reprezentowanych więcej niż 50 % i wszyscy zagłosują ZA jej przyjęciem)

    Nieobecni właściciele (gdy za uchwała zagłosowało mniej niż ponad 50% właścicieli ) głosują w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd WM.

    Buca przywlókł członek Zarządu (obrońca FR)
    aby blokować projekty uchwał których nie było w zawiadomieniu o Walnym.
    A czy większość zgodziła się na jego obecność , przecież to obca osoba , a brudy pierze się we własnym gronie ...
    Ja bym zgłosił wniosek aby opuścił zebranie właścicieli lokali ...
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ta o FR nie była jedyną jaką chciałem wprowadzić do porządku zebrania
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]Ta o FR nie była jedyną jaką chciałem wprowadzić do porządku zebrania
    na przyszłość jak ktoś coś zakazuje niech poda podstawę prawną , wskaże dowód ...

    Poczytaj ustawę o wlasnosci lokali link masz tu UoWL ( mojej w stopce )
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    wielgunio: zaliczka uiszczona na poczet pozostałych kosztów zarządu (w ramach funduszu eksploatacyjnego) okazała się niewystarczającą np. z powodu pojawienia się trudnych do przewidzenia innych kosztów, nie ponoszonych w poprzednich okresach rozliczeniowych
    Powodem w przeważajączej części były niedoszacowane zaliczki na C.O.
    A od stycznia płacimy karne odsetki. Nie możemy też uchwalić nowych zaliczek.
    komu doliczać odsetki, współwłascicielom?
    Hm.
    To nie jest taka prosta rzecz jak piszą niektórzy:
    - wspólnota powinna doliczać odsetki ustawowe
    - oczywiście, że właścicielom lokali
    Z wpisów nie wynika żeby jakikolwiek właściciel zalegał z opłatami.
    Powodem długu jest złe oszacowanie wysokości zaliczek.
    Za zaproponowanie właścicielom określonej wysokości zaliczki ( w miarę najbardziej zbliżonej do planowanych wydatków) do przyjęcia w planie gospodarczym odpowiedzialny jest zarząd wspólnoty.
    Za bieżące monitorowanie i wymóg ewentualnej korekty w trakcie roku rozrachunkowego również odpowiada zarząd wspólnoty (art. 21 - kieruje....).
    Właściciel np. trzech lokali przebywajacy w Holandii (wynajmuje) otrzymał od zarządu sprawozdanie wraz z zatwierdzonym planem gopspodarczym i wg. tego płaci wszystkie zaliczki terminowo. Jak myślicie - co zrobi gdy po roku okazuje się że ktoś coś zawalił i musi dopłacić odsetki karne nie za swoje winy? Oczywiście zapłaci (do wys. udziału) bo to jego obowiązek ale napewno tak tego nie zostawi.
    Jeżeli zaległość (dlug) powstała na NW to wydaje mi się że naliczanie odsetek karnych właścicielom nie jest dobrym rozwiązaniem.
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oczywiście WALNE to skrót myślowy
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    Ja zrozumiałem, że odsetki karne płaci WM od nieterminowych opłat faktur .

    A te karne odsetki musi pokryć każdy właściciele do wysokości posiadanego udziału.

    bezradny.gif

    [cite] wielgunio:[/cite]Oczywiście WALNE to skrót myślowy
    używaj właściwego słownictwa
    bo z tego mogą tylko wynikać kłopoty we wspólnocie
    zawsze stroną jest właściciele lokalu nie mieszkaniec, użytkownik czy najemca .
    a zebrania są właścicieli lokali, a nie walne ...
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    do biedron_ki Sprawa odsetek jest drugożędna istota polega na tym czy można pożyczać z FR na inne cele np pokrycie rachunków za C.O. Jak się odnieść do wyroku sądu z Suwałk.

    Nowy doklejony: 20.03.13 19:53
    odnośnie odsetek dobrze zrozumiałeś
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] wielgunio:[/cite]do biedron_ki Sprawa odsetek jest drugożędna istota polega na tym
    czy można pożyczać z FR na inne cele np pokrycie rachunków za C.O.
    wg mnie jak jest uchwała włascicielei lokali to pożyczać można

    Jak się odnieść do wyroku sądu z Suwałk.
    ten wyrok nie ma nic wspólnego z bieżącym zarządzaniem NW
    tylko roszczeniami wobec dewelopera , a to inna bajka, nie do tego wątku
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Bardzo dziękuję wszystkim za wyczerpujące porady
  • Opcje
    biedron_kabiedron_ka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czy można pożyczać z FR na inne cele np pokrycie rachunków za C.O.
    Tylko w jednym przypadku właściciele mogą uchwałą tak zrobić.
    Jeżeli FR jako koszty zarządu rozliczany jest udziałami (płacone zaliczki) i koszty c.o. lokali właścicieli zostały zaliczone uchwałą także do kosztów zarządu i są rozliczane również udziałami. Każde inne rozliczanie (pożyczanie?) tych dwóch odrębnych zupełnie "mediów" (FR i c.o. lokali) wyklucza manewr przerzucania nadwyżek z jednego na drugie. Oczywiście fizycznie jest to możliwe, wielu zarządców prawdopodobnie tak robi nawet zarządu o tym nie informując a tym bardziej właścicieli.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano marca 2013
    [cite] biedron_ka:[/cite]
    czy można pożyczać z FR na inne cele np pokrycie rachunków za C.O.
    Tylko w jednym przypadku właściciele mogą uchwałą tak zrobić.

    Jeżeli FR jako koszty zarządu rozliczany jest udziałami (płacone zaliczki) i koszty c.o. lokali właścicieli zostały zaliczone uchwałą także do kosztów zarządu i są rozliczane również udziałami.

    Każde inne rozliczanie (pożyczanie?) tych dwóch odrębnych zupełnie "mediów" (FR i c.o. lokali) wyklucza manewr przerzucania nadwyżek z jednego na drugie.
    Oczywiście fizycznie jest to możliwe, wielu zarządców prawdopodobnie tak robi nawet zarządu o tym nie informując a tym bardziej właścicieli.
    Ty wcale Biedron_ka nie czujesz tematu dobani.gif
    foch.gifWyjaśnij nam co ma udział w NW do korzystania przez Wspólnotę (nie przez właściciela lokalu) ze środków zgromadzonych na FR . foch.gif w celu regulowania bieżących płatności za EC?

    Przecież one i tak z powrotem wrócą z konta bieżącego na FR, po rozliczeniu mediów na poszczególnych właścicieli....

    cwaniak.gifKorzyść dla właściciela lokalu ... nie będzie musiał pokrywać dodatkowych koszów za odsetki karne naliczone za brak zapłaty za faktury ...

    Nowy doklejony: 21.03.13 12:18
    [cite] wielgunio:[/cite]Ta o FR nie była jedyną jaką chciałem wprowadzić do porządku zebrania


    Wyrok SN V CSK 52/10

    "Przepisy ustawy o własności lokali w ogóle zresztą nie zawierają rygorystycznych reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali i obradowania na takim zebraniu (zob. w szczególności wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132 i z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06, "Monitor Prawniczy" 2007, nr 4, s. 173).
    Lege non distinguent należy zatem przyjąć, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które – jak w niniejszej sprawie – nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę)."
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    wielguniowielgunio Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Bardzie przekonują mnie wypowiedzi KubyP.
    Nie piszę o przeksięgowaniu i rozliczeniu na koniec roku "pożyczki" z FR na pokrycie kosztów zarządu lecz o takim sposobie gospodarowania funduszem aby nie narażać wspólnoty na karne odsetki za media
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.