czy ta uchwała ma moc prawną
zbigszuk
Użytkownik
W dokumentach wspólnoty znalazłem uchwałę z 2002r.ktora nakazuje płacenie zaliczek administracyjnych iremontowych za piwnice.Mamy je wpisane w akcie notarialnym jako przynależne.WTym czasie na 20 mieszkań było wykupionych 4.W dokumencie tym jest napisane: Za przyjęciem uchwały głosowało 90,10%,przy 0 głosóprzeciwko.Czy ta uchwała została uchwalona prawidłowo,jeśli nie czy muszę się do niej dostosować.Co z zaliczkami które totej pory płaciliśmy?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1) czy uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, jeżeli tak - to czy powiadomiono właścicieli o jej treści?
2) czy obciążano właścicieli piwnic w sposób w niej wskazany?
Z ustawy o własności lokali:
"mała wspólnota"
Art. 19
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
"duża wspólnota"
Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Niezależnie od uchwały, identyczne zapisy są w ustawie.
Zatem merytorycznie jest OK.
Nie płacicie "za piwnice", lecz od udziałów, które zależą od powierzchni użytkowej lokalu. Powierzchnię tę liczy się łącznie z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do lokalu (w Twoim przypadku: piwnic).
Zresztą, jeżeli wszystkie piwnice mają taką samą powierzchnię, to nie ma znaczenia, czy będziecie płacić "za piwnice", czy nie - Wasze udziały będą takie same.
Wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną określają właściciele. To oni decyduję, czy będzie ona liczona od przypadających udziałów czy np. od powierzchni użytkowej lokalu. W mojej Wspólnocie płacimy zaliczki od powierzchni użytkowej lokalu.
Takiego żądania nie było. Rozważasz hipotetyczną sytuację, która zresztą nie ma żadnego znaczenia dla oceny ważności uchwały. Minęło 7 lat i uchwały nie można podważyć. Nawet nie widzę powodu, bo jest literalnie zgodna z ustawą.
Co do zawiadamiania o zebraniach (sugerujesz, że mogło być nieprawidłowe, chociaż nie ma żadnych dowodów) i innych sprawach proceduralnych - Sąd Najwyższy ocenił to inaczej:
Zatem musiałbyś wykazać, że:
1) były nieprawidłowości
2) miały wpływ na treść uchwały (przy ówczesnej strukturze właścicielskiej to nierealne).
Ze swoimi dowodami i pozwem ws.zaskarżenia uchwały musiałbyś się zmieścić w sześciu tygodniach od daty zebrania (lub dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie obiegowym). Teraz to tylko wróżenie z fusów. Uchwała została przyjeta i jest ważna. Wiemy, że nie ma żadnych powodów, by uznać uchwałę za niezgodną z prawem. I to wystarczy, niczego nie trzeba udowadniać. Jeżeli już, to Ty musiałbyś udowodnić swoje podejrzenia. Stawiasz tezę, że uchwała jest nieważna, a przecież:
"Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne." (Art. 6 kodeksu cywilnego). To nieprawda.
Ustawa o własności lokali jednoznacznie określa, że właściciele lokali ponoszą koszty według udziałów: Ustawy nie możecie zmienić uchwałą wspólnoty.
Twierdzisz , że uchwała jest zgodna z ustawą (chociaż zbędna, bo udział właściciela jest jednoznacznie zdefiniowany w ustawie) oraz została przyjęta prawidłowo - przygniatającą większością głosów. I być może tak było. W swoim wątku wskazałem na ewentualne inne możliwe sytuacje, wymagające sprawdzenia. Znam przypadek, kiedy w 2002 roku "podjęto" uchwałę w drodze indywidualnego zbierania głosów z tym, że ograniczono sie w zbieraniu głosów tylko do jednego właściciela, który posiadał blisko 70% udziałów i zagłosował za uchwałą. Uznano, że to wystarczy do skuteczności podjetej uchwały. W sierpniu br. (a więc po 7 latach) sąd uznał, że uchwała ta nie została podjęta, w skazując w uzasadnieniu m.in. poza nieprawidłowościami związanymi ze zbieraniem głosów, na możliwość głosowania jeden właściciel = jeden głos, co mogłoby mieć wpływ na wynik głosowania.
Nie ma podstaw do twierdzenia, że "uchwała nie została podjęta", jeśli oddano za nią 70% głosów.
Zasadę głosowania 1 właściciel = 1 głos wprowadza się w sytuacji występowania we wspólnocie właściciela większościowego na żądanie właścicieli, posiadających co najmniej 1/5 udziałów. Jeżeli nie zgłoszono takiego żądania, nie można kwestionować głosowania według udziałów. Takie żądanie jest prawem, a nie obowiązkiem właścicieli. Nie można więc czynić im zarzutu, że z tego prawa nie skorzystali ani też mieć pretensji do właściciela większościowego, że ich do tego nie namówił i dobrowolnie nie zrezygnował ze swojej dominującej pozycji. Wyciąganie z tych karkołomnych spekulacji wniosku o nieistnieniu uchwały jest absurdem.
Można wymyślić jeszcze kilka innych hipotetycznych sytuacji, które mogły wystąpić - np. że powinno się odbyć w tej sprawie zebranie, a nie indywidualne zbieranie głosów - ale to nie ma nic do rzeczy, bo obie formy głosowania są równoprawne.
Decyduje wola większości właścicieli. Jeżeli jest właściciel, posiadający większość udziałów, a inni nie zgłoszą żądania, by głosować 1=1, to za wspólnotę będzie decydował ten jeden właściciel. Nic sądom do tego, że właściciele nie potrafią lub nie chcą zadbać o własne interesy. Dopóki nie są ubezwłasnowolnieni.
Jeśli chce się mieć równe prawa z innymi właścicielami, trzeba kupić mieszkanie w innym budynku
Kiedy uchwała jest podjęta? Wtedy, gdy oddali za nią głosy właściciele, posiadający łącznie ponad 50% udziałów. Oznacza to, że dalsze zbieranie głosów nie zmieni wyniku głosowania - uchwała już zapadła. W tym momencie można zbieranie głosów można przerwać. Pytanie każdego właściciela o jego stanowisko w sprawie uchwały jest chwalebne i godne zalecenia, ale jest to tylko dobra praktyka, a nie obowiązek prawny (niestety). Chociaż może to i dobrze, bo wielu właścicieli jest nieuchwytnych (mieszkania wynajmują, sami często przebywają za granicą) i wówczas żadnej uchwały nie można by przyjąć: na zebraniu nie - z powodu niskiej frekwencji, obiegiem też nie - bo głosy części właścicieli są nie do zdobycia. Taki wymóg zablokowałby sporą ilość wspólnot mieszkaniowych i sparaliżowałby zarządzanie.
Problem w tym, że przepisy nie regulują tak szczegółowych kwestii, jak procedury zbierania głosów, przebieg zebrań, a nawet wymagana dokumentacja z zebrań i głosowań. Ustawodawca uznał, że jest to obszar do ustalenia przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Dla uniknięcia nadużyć, warto uregulować te kwestie w uchwałach, specjalnych regulaminach czy statutach. Ale nie jest to obligatoryjne. Jeżeli prawo nie nakłada jakiegoś obowiązku, nie można czynić nikomu zarzutu, że tego nie zrobił.
Uważam, że wystarczy powiadomienie wszystkich właścicieli o prowadzonym głosowaniu indywidualnym nad uchwałą wraz z przekazaniem treści projektu uchwały oraz wezwaniem do oddania głosu (na indywidualnych kartach do głosowania lub przez złożenie podpisu np. w biurze zarządu - obojętne). Każdy z właścicieli może wówczas wziąć udział w głosowaniu. Jest to rozwiązanie praktyczne i przyzwoite. Ale przyzwoitość nie jest obowiązkowa...
Pytanie każdego właściciela o jego stanowisko w sprawie uchwały to tylko nie dobra praktyka, ale także obowiązek wynikający z normy art. 27 uwl stanowiącej, iż każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Pominięcie właściciela w głosowaniu to pozbawienie go tego zagwarantowanego ustawą uprawnienia.
Czy owo "pozbawienie prawa" jest wystarczającą podstawą do stwierdzenia, że "uchwała nie została przyjęta"? Jeśli nie została zaskarżona w trybie art. 25 uwl, to obowiązuje.
Kiedy Twoim zdaniem można zakończyć zbieranie głosów? Jeśli nie wolno pomijać żadnego właściciela, bo będzie to pozbawieniem go ustawowych praw, to rozumiem, że należy walczyć do ostatniego głosu. Zatem bez głosów wszystkich właścicieli nie można zakończyć głosowania. Nie ma też podstaw prawnych do ustalenia terminu zakończenia głosowania.
Pamiętajmy, że wspólnoty to nie tylko kilkunastolokalowe kamienice, ale i całe osiedla, liczące po kilkadziesiąt tysięcy m2 powierzchni użytkowej (np. WM Poleska we Wrocławiu: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?t=4171 ).
W ten sposób nawet w banalnych sprawach można zbierać głosy do końca świata.
I jeden dzień dłużej.
Nie, ale może stanowić podstawę uchylenia uchwały. Natomiast w poruszanej przez Packa sprawie mieliśmy do czynienia z sytuacją skrajną, na tyle, że sąd uznał, iż wobec niespełnienia przesłanek z art. 23 uwl akt głosowania nie doszedł do skutku (bardzo rzadko sądy stwierdzają nieistnienie uchwały w sytuacji, gdy "za" głosowała większość).
2.Kiedy Twoim zdaniem można zakończyć zbieranie głosów? Jeśli nie wolno pomijać żadnego właściciela, bo będzie to pozbawieniem go ustawowych praw, to rozumiem, że należy walczyć do ostatniego głosu. Zatem bez głosów wszystkich właścicieli nie można zakończyć głosowania. Nie ma też podstaw prawnych do ustalenia terminu zakończenia głosowania.
Każdemu właścicielowi należy umożliwić udział w głosowaniu, co rozumiem przez powiadomienie właścicieli o rozpoczętej procedurze zbierania głosów, inną sprawą jest, czy właściciel skorzysta z tego prawa ( w praktyce: karty do głosowania nalezy doręczyć wszystkim właścicielom z informacją o terminie zakończenia głosowania).
3. Pamiętajmy, że wspólnoty to nie tylko kilkunastolokalowe kamienice, ale i całe osiedla, liczące po kilkadziesiąt tysięcy m2 powierzchni użytkowej (np. WM Poleska we Wrocławiu: http://wspolnoty.net.pl/viewtopic.php?t=4171 ).
Właściciele dużych wspólnot również mają prawo do oddania swojego głosu nad uchwałą.
- O podjęciu uchwały z udziałem głosów zebranych indywidualnie, wszyscy właściciele lokali powinni zostać powiadomieni na piśmie.
- Głosowanie w trybie indywidualnym powinno być umożliwione wszystkim członkom wspólnoty.
Przy okazji jeszcze jedna kwestia. W treści uchwały, z którą zarząd chodził po wybranych właścicielach jest zapis "uchwała podjęta dnia xx.xx.2014. Przy czym była to data, od której zaczęli zbierać podpisy. Kiedy uzyskali wymaganą większość - nie wiadomo. Czy zatem prawidłowa jest treść takiej uchwały wskazująca datę jej podjęcia zanim zebrano wymaganą większość? (dodam, że zbieranie trwało co najmniej kilka tygodni, gdyż był to okres wakacji). Czy taką uchwałę można skutecznie zaskarżyć wskazując jej np. naruszenie prawa (brak powiadomień właścicieli o podjęciu, wadliwa data, brak możliwości wypowiedzenia się w tej sprawie wszystkich właścicieli) a tym samym zatrzymać bieg terminu wypowiedzenia czy wręcz unieważnić?
- jej niezgodności z przepisami prawa
- jej niezgodności z umową właścicieli lokali
- jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- w inny sposób narusza interesy właściciela
W twoim konkretnym przypadku należy jeszcze udowodnić przed sadem, że wszystkie te nieprawidłowości przy jej podejmowaniu miały wpływ na wynik głosowania, czyli że gdyby nie popełniono błędów wynik byłby inny.
Ciężka sprawa, bo powody i dowody dla sądu słabiutkie, niestety!
Można zaskarżyć.
a) brak powiadomień właścicieli o podjęciu - sam ten fakt nie nadaje się do zaskarżenia, ale powoduje, że dla tych osób, które takiego powiadomienia nie otrzymały nie rozpoczął się bieg terminu na zaskarżenie uchwały.
b) wadliwa data - jeżeli traktować to tylko jako powód formalny, to szanse w sądzie są zerowe.
c) brak możliwości wypowiedzenia się w tej sprawie wszystkich właścicieli - to może być powodem uchylenia uchwały przez sąd, o ile zostanie wykazane, że fakt ten miał wpływ na treść podjętej uchwały (sądy orzekają tu bardzo różnie).
d) a tym samym zatrzymać bieg terminu wypowiedzenia czy wręcz unieważnić? - nie, ponieważ jak już wcześniej wyjaśniałem, zarząd może to zrobić nawet bez uchwały, więc jej unieważnienie niczego nie zmienia.
Nie napisałaś czy uchwała rzeczywiście została uchwalona (czy zyskała większość), ale ponieważ poszukujesz haczyków formalnych, to rozumiem, że już wiesz, iż uchwałę zaakceptowała wymagana większość?
Ps. Oczywiście mam świadomość, że zgodnie z ustawą mogli to zrobić "potajemnie", lecz jednak wybrali inny wariant.
Tylko jeśli większość poprze uchwałę, to głosy pozostałych i tak wyniku już nie zmienią.