Niezalogowany (Zaloguj się) lub (Zarejestruj się)
Nie pamiętasz hasła? | Masz nieaktywne konto?

Załóż nowy wątek

Aby pisać na forum, musisz się zarejestrować. Zarejestruj się

Masz już konto? Zaloguj się

Pomagają na forum

Najbardziej pomocni w miesiącu

KubaP, Zarządca, Egzo, koziorozka, wp44, tajfun, Haneczka, leszekkk, wixtra, Lysy, azygnerski, t66, ANNAMARIA, trader

Najaktywniejsi w miesiącu

Telefony alarmowe

Szukaj zarządcy / Przeglądaj katalog

Zarządca popularne tagi

Zarzadca.eu - Serwis społecznościowy wspólnot mieszkaniowych

Zarzadca.eu jest częścią serwisu Zarządca Portal Informacyjny
(wspólnoty mieszkaniowe, wspólnota mieszkaniowa)

  1. Witam wszystkich użytkowników.
    Mam pewien problem w swojej wspólnocie mieszkaniowej (5 mieszkań i lokal użytkowy). Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku przylegającym jedną ścianą do budynku mieszkalnego, ma osobny dach i osobne wejście, a właścicielem lokalu od niedawna jest właściciel jednego z mieszkań w tymże bloku. Tenże właściciel domaga się od wspólnoty, aby ta wyremontowała mu dach lokalu i pomalowała (ociepliła) ściany zewnętrzne, z pieniędzy funduszu remontowego. I tu pojawia się pytanie czy wspólnota jest zobligowana do wykonywania remontu elementów tego lokalu użytkowego, który jest przecież własnością prywatną z osobną księgą wieczystą? Gdzie jest granica nieruchomości wspólnej, czy jest to jedynie ściana graniczna pomiędzy budynkiem a lokalem? Czy dach i ściany lokalu też stanowią część wspólną, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa?
    •  
      CommentAuthorelan124
    • CommentTime15-10-2013
     
    Paciu266: Lokal użytkowy znajduje się w osobnym budynku
    Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
    • CommentAuthorkoziorozka
    • CommentTime15-10-2013 zmieniony
     
    6 lokali to jest tzw. mała wspólnota. Was obowiązuje Kodeks Cywilny - na wszystkie większe remonty musi się zgodzić 100% właścicieli.
    Granica części wspólnej nigdzie nie jest dokładnie opisana - ustawa mówi o tym ogólnie (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali)
    http://www.zarzadca.eu/wiki/granica_czesci_wspolnej
  2. elan124: Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
    Tak oba budynki leżą na jednej działce.Każdy lokal ma osobną księgę wieczystą.

    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się, aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego.Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
  3.  
    Paciu266:
    elan124: Czy ten osobny budynek i budynek wspólnoty leżą na jednej działce z KW ?
    Tak oba budynki leżą na jednej działce.Każdy lokal ma osobną księgę wieczystą.

    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się,
    aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego. Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.
    No, to macie niefortunną sytuację ... lokal użytkowy też należy do wspólnoty ...

    Jeżeli w uchwale jest zapis, że remont dachu będzie cząstkowy dachu; ograniczający się do cześć nad lokalami mieszkalnymi, to nie musicie naprawiać dachu nad lok. użytkowym.
    Inaczej należałoby go wyremontować.

    Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.

    Art.2 . 5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

    ART.3 .5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
    UoWL ; UoGN ;
    • CommentAuthorkoziorozka
    • CommentTime15-10-2013 zmieniony
     
    Paciu - nikt ci dokładnie nie powie, jak powinniście to rozwiązać.
    Ja bym z sąsiadem próbowała się dogadać, negocjować - np. ocieplenie całego budynku (łącznie z lokalem użytkowym), ale dach niech sobie sam zrobi. Albo odwrotnie.
    Jak się skłócicie to z sądu latami nie wyjdziecie i koszmarna atmosfera się zrobi - to na pewno. A co sąd postanowi, trudno przewidzieć. Może wam nakazać wszystko na wspólny koszt wyremontować.
    Poczytaj w tym linku który ci dałam np. o balkonach i tarasach - koszmarne wygibasy prawne w orzecznictwie.
  4. KubaP: Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.

    Właśnie cały czas się zastanawiam i wg mnie jedyną częścią wspólną jest ściana pomiędzy budynkiem mieszkalnym a lokalem użytkowym. Przecież zgodnie z UoWL nieruchomością wspólną są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A dach i mury lokalu użytkowego nie służą nikomu innemu jak tylko właścicielowi tego lokalu.

    Nowy doklejony: 15.10.13 18:00
    Koziorozka:) jakby to było takie łatwe się dogadać to byśmy to już dawno zrobili. A atmosfera od początku jest koszmarna. Odkąd się wprowadził, a w zasadzie obecnie wynajmuje mieszkanie, to są same problemy ( zajęty strych, samowolna wymiana grzejników na większe bo niby zimno, a teraz ten lokal użytkowy- który wg mnie nadaje się do rozbiórki, a nie do jakiegokolwiek remontu)
  5. W wąskim budynku szczytowej ściany też nie ocieplisz, bo służy tylko jednemu lokalowi?
    Ten lokal użytkowy nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem mieszkalnym?
    Tak czy owak na forum nikt nie przewidzi, jakby ta sprawa skończyła się w sądzie.
    •  
      CommentAuthoriga
    • CommentTime15-10-2013 zmieniony [Ważne]
     
    Paciu266
    Doprecyzuje: Podjęliśmy jednogłośnie uchwałę w sprawie remontu dachu budynku mieszkalnego, a właściciel lokalu użytkowego domaga się, aby w ramach tego remontu wykonać także remont dachu jego lokalu użytkowego.Wszystko za pieniądze z funduszu remontowego.

    No,jeżeli płacił na fundusz remontowy swoim udziałem (lokal mieszkalny i lokal użytkowy) ,to należy, albo zwrócić mu pieniądze z FR który wpłacał za lokal użytkowy i niech sam sobie zrobi remont dachu,albo wyremontować oba dachy.
  6.  
    Paciu266:
    KubaP: Musicie się zastanowić, które elementy lokalu użytkowego są częściami wspólnymi.

    Właśnie cały czas się zastanawiam i wg mnie jedyną częścią wspólną jest ściana pomiędzy budynkiem mieszkalnym a lokalem użytkowym.

    Przecież zgodnie z UoWL nieruchomością wspólną są części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
    A dach i mury lokalu użytkowego nie służą nikomu innemu jak tylko właścicielowi tego lokalu.

    To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,
    a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.

    Uważam, że właściciel lokal użytkowego ma racje i należy w planach remontowych przewidzieć zadane prace. UoWL ; UoGN ;
  7. koziorozka: W wąskim budynku szczytowej ściany też nie ocieplisz, bo służy tylko jednemu lokalowi?
    Ten lokal użytkowy nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem mieszkalnym?

    Budynek z lokalem jest doklejony do ściany szczytowej, nie jest związany konstrukcyjnie.

    KubaP: To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.

    A to nie był mój tok myślenia tylko Ustawa o Własności Lokali.Z tym się nie mogę zgodzić, że dach służy jedynie właścicielom lokali na ostatniej kondygnacji, dach jest elementem konstrukcyjnym budynku więc jest częścią wspólną. I to jest jasne.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime15-10-2013 zmieniony
     
    Paciu266:Budynek z lokalem jest doklejony do ściany szczytowej, nie jest związany konstrukcyjnie.
    KubaP: To nie tak , bo idąc twoim tokiem myślenia to dach na budynku mieszkalnym służy ostatniej kondygnacji i tylko tym właścicielom lokali , co je na niej posiadają, nie powinny być częścią wspólna,a tak przecież nie jest, to wszytko jest częścią wspólną.

    A to nie był mój tok myślenia tylko Ustawa o Własności Lokali.
    Z tym się nie mogę zgodzić, że dach służy jedynie właścicielom lokali na ostatniej kondygnacji,
    dach jest elementem konstrukcyjnym budynku więc jest częścią wspólną. I to jest jasne.
    a dach nad lokalem użytkowym , nie jest elementem konstrukcyjnym?

    Lokal użytkowy ma wszystkie cztery ściany odrębne od pozostałych nieruchomości budynkowych? UoWL ; UoGN ;
  8. Mnie przekonuje post igi - jak sąsiad płacił zaliczki z powierzchni tego lokalu użytkowego, to ma prawo do korzystania z nich w takim samym zakresie jak pozostali, czyli proporcjonalnie.
  9. Mnie przekonuje post igi - jak sąsiad płacił zaliczki z powierzchni tego lokalu użytkowego, to ma prawo do korzystania z nich w takim samym zakresie jak pozostali, czyli proporcjonalnie.

    Z tym mógłbym się zgodzić, tylko że dach na lokalu nadaje się w całości do remontu tzn wymiana więźby i pokrycia a koszt tego w znacznym stopniu przewyższa wpływy z zaliczek na fundusz remontowy. Z jego zaliczek wystarczyłoby jedynie na wymianę samego pokrycia.

    a dach nad lokalem użytkowym , nie jest elementem konstrukcyjnym?

    Lokal użytkowy ma wszystkie cztery ściany odrębne od pozostałych nieruchomości budynkowych?


    Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu a nie budynku mieszkalnego. A lokal ma swojego właściciela-jednego, więc co do tego lokalu mają inni mieszkańcy?
    Lokal przylega jedną ścianą do budynku mieszkalnego i to jest jedyny element który łączy go z budynkiem.
    •  
      CommentAuthorelan124
    • CommentTime15-10-2013
     
    Paciu266: Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu
    ... należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej.
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime16-10-2013
     
    Paciu266:Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu, a nie budynku mieszkalnego.

    a jakie to ma znaczenie jaki jest lokal , a jakby odwrócić sytuację ...
    do budynku składającego się z lokali użytkowych jest przystawiony lokal mieszkalny , to co wtedy?

    Może inaczej a jakby wszystkie lokale były parterowe , stały obok siebie , to co wtedy ? każdy sobie by naprawiał dach? UoWL ; UoGN ;
  10. Dach nad lokalem jest elementem konstrukcyjnym lokalu

    Uważam, że dach jest elementem konstrukcji budynku, niezależnie od tego, czy pod tym dachem jest jeden czy 10 lokali.
  11.  
    W pierwszej kolejności należy zauważyć, że nie można zbyt dosłownie interpretować pojęcia „użytku” w oderwaniu od funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości, zawsze trzeba mieć na uwadze szerszy kontekst. W tym przypadku koniecznym jest uwzględnienie definicji nieruchomości lokalowej i budynkowej, co pozwoli ustalić zakres prawa własności właściciela lokalu użytkowego oraz współwłasności (części wspólnych)...

    W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że pojęcie nieruchomości budynkowej (budynku) należy traktować jednolicie w systemie prawnym jako "obiekt budowlany", który odpowiada określeniu budynku w prawie budowlanym, jest trwale związane z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2011 r. , sygn. akt I CSK 484/10).



    Przedmiotem odrębnej własności na gruncie ustawy o własności lokali może być jedynie część budynku, czyli lokal, a nie nieruchomość budynkowa, dlatego też zgodnie z brzmieniem art. 2 ust.5 zd. 1 : „Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku”.






    Więcej na ten temat w artykule: "Dach to część budynku"

    na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:


    http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3070-porada-prawna-dach-to-czesc-budynkuPrzeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorblazejh
    • CommentTime29-09-2017 zmieniony
     

    Z tym mógłbym się zgodzić, tylko że dach na lokalu nadaje się w całości do remontu tzn wymiana więźby i pokrycia a koszt tego w znacznym stopniu przewyższa wpływy z zaliczek na fundusz remontowy. Z jego zaliczek wystarczyłoby jedynie na wymianę samego pokrycia.


    To są szczegóły drugoplanowe. Dla ciebie punktem wyjścia jest układ, że remontujesz obydwa dachy. Albo że oddajesz pieniądze facetowi i robi z drugim dachem co chce. Pomimo że ten jego dach nie jest jego lecz też wspólny.

    Czyli przecinasz linie ewentualnych sporów.
  12. Niestety, ale można spotkać się z takim poglądem, że skoro dach "służy" właścicielowi jednego lokalu, to nie jest częścią wspólnej nieruchomości, że to nie jest współwłasność. Takie interpretacje wynikają z dosłownego rozumieniu przepisów i to w oderwaniu od innych norm.Przeczytaj: Ustawa o Własności Lokali ----- Zarządca.PL
    •  
      CommentAuthorKubaP
    • CommentTime3-11-2017 zmieniony
     
    Zarządca:Niestety, ale można spotkać się z takim poglądem, że skoro dach "służy" właścicielowi jednego lokalu, to nie jest częścią wspólnej nieruchomości,
    że to nie jest współwłasność. Takie interpretacje wynikają z dosłownego rozumieniu przepisów i to w oderwaniu od innych norm.
    Pierwsze słyszę, że ktoś mógł wymyślić takie kuriozum.

    Dach jest elementem budynku jak elewacja , kanalizacja, klatka schodowa czy korytarze piwniczne , ect .
    Chroni budynek przed opadami i utratą ciepła z budynku. UoWL ; UoGN ;
Wyślij odpowiedź
    Login Hasło
  • Formatuj odpowiedź jako
 
 
Regulamin | Polityka prywatnosci | Pomoc | Kontakt | Reklama | Zaproś znajomego