Jak zdobyć informacje od administratora

kondanikondani Użytkownik
edytowano września 2009 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam,
Dopiero kupilismy mieszkanie w bloku. Administratorem budynku jest firma powołana z ramienia dewelopera. W umowach podpisanych przy kupnie mamy napisane że przez 1 rok nie możemy zmienić administratora budynku. I tutaj mam pytanie. W jaki sposób i na mocy jakich praw możemy kontrolować takiego administratora pod względem płatności za prąd, gaz, wodę kanalizację. Niestety w poprzednich dwóch budynkach administrator ten po roku działalności pozostawił po sobie długi w związku z tym chciałbym ich przypilnowac i kontrolować. Bardzo proszę o rady i wskazówki tutaj na forum lub też na e-mail kondani@o2.pl.

Dziękuję za wszystkie podpowiedzi.

Pozdrawiam,

Daniel

Komentarze

  • Opcje
    KubaKuba Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nowy zarząd możecie powołać w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli.

    Z ustawy o własności lokali:

    "Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani."

    "Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. "



    ustawa o własności lokali: http://www.zarzadca.pl/content/view/12/29/
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] kondani:[/cite]Administratorem budynku jest firma powołana z ramienia dewelopera. W umowach podpisanych przy kupnie mamy napisane że przez 1 rok nie możemy zmienić administratora budynku.
    Idź ze swoim aktem notarialnym do powiatowego rzecznika praw konsumenta - adres znajdziesz w Internecie. Uważam, że taki zapis ma wszelkie dane, by go uznać za klauzulę zakazaną.

    Powinniście zwołać zebranie z udziałem notariusza i podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu (notariusz musi tę uchwałę zaprotokołować) i rozwiązaniu umowy z zarządcą. Drugą uchwałą powołajcie zarząd wspólnoty, który przejmie zarządzanie nieruchomością. Notarialnie narzucony zarządca niech się odwołuje do sądu.
  • Opcje
    kondanikondani Użytkownik
    edytowano września 2009
    Dziękuję za wasze rady.

    Dokładnie pkt. umowy brzmi tak:

    "Strony ustalają, że w umowie Przyrzeczonej Wykonawca wskaże imiennie podmiot, który obejmie tymczasowy zarząd Nieruchomością Wspólną (zwany dalej Zarządcą) na okres roku od uzyskania przez Wykonawcę prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Budynku. Po upływie powyższego okresu. Zarządca przekaże zarząd Nieruchomością Wspólną zarządowi wspólnoty mieszkaniowej."

    Czy w tym przypadku bez problemu odwołamy Zarządce i będziemy mogli powołać nowego?

    Dodam że dopiero się tam wprowadzam więc podejrzewam że dopóki nie będziemy mieli aktów notarialnych (i tu pytanie bo na mieszkanie mamy odzdzielnie a na garaże oddzielnie) zapewne obu to zabardzo nie możemy powojować.


    pzdr,

    Daniel
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Cytat pochodzi z umowy przedwstępnej. Czy ta umowa jest sporządzona w formie aktu notarialnego?
    Możecie się nie zgodzić na taki zapis w akcie notarialnym kupna mieszkania!
    Kupujecie mieszkanie, zarządca to dodatkowa usługa, którą Wam chce wcisnąć deweloper. Zarządzanie nieruchomością po sprzedaży lokali to nie jest problem dewelopera - on chce mieć dodatkowy dochód już po zakończeniu inwestycji i przeprowadzeniu transakcji sprzedaży.
    Możecie sobie wybrać sposób zarządu, jaki będzie Wam odpowiadał. Jeżeli nikt się nie zgodzi na narzuconego zarządcę, to deweloper ustąpi. Teraz już nie jest tak łatwo znaleźć kupców na mieszkania.
  • Opcje
    kondanikondani Użytkownik
    edytowano listopada -1
    tak dokładnie to jest umowa przedwstępna i nie była sporządzona w formie aktu.
    Ale żeby zrobić to oczym Pan pisze to musiałbym skontaktować się ze wszystkimi osobami które chcą kupic tam mieszkania a takiej możliwości nie mam :/

    no i teraz pytanie czy już po podpisaniu umowy kupna możemy w jakiś sposób z tym walczyć - kontrolować administratora


    Czy Wspólnota może powstać jeżeli nie mamy jeszcze aktów notarialnych na mieszkania?

    pzdr,

    Daniel
  • Opcje
    kondanikondani Użytkownik
    edytowano listopada -1
    siedze i czytam wszystkie posty na tym forum i mam jeszcze kilka pytan.

    Rozumiem ze jezeli podpiszemy umowy z powyższym zapisem to tak jakbyśmy wybrali zarząd.

    Jeżeli tak będzie to chciałbym zadać pytanie.
    Co oznacza dla nas (jakie możemy podjąc działania) w związku z art. 29 pkt 3
    Czy jeżeli zarządca (zarząd) nie dotrzyma obowiązków wynikających z art 29, pkt 1b to czy możemy taki zarząd odwołać bądź też skierować sprawę do sądu na podstawie art 26 pkt 1?

    Dziękuję i pozdr,

    DAniel
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano września 2009
    Czy Wspólnota może powstać jeżeli nie mamy jeszcze aktów notarialnych na mieszkania?
    Nie, wspólnotę tworzą właściciele wszystkich lokali z danej nieruchomości.
    Wspólnota powstaje z chwilą przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego oraz wpisania tego prawa do księgi wieczystej.
    Dopóki nie jest sprzedany żaden lokal, nie ma wspólnoty.
    Rozumiem ze jezeli podpiszemy umowy z powyższym zapisem to tak jakbyśmy wybrali zarząd.
    Tak, zarządca notarialny ma prawie dokładnie takie same kompetencje, jak zarząd wspólnoty. Ponieważ jednak zakres jego kompetencji może być poszerzony umową notarialną, wszystko zależy od treści zapisów w akcie notarialnym.Zdarza się, że są tam wpisywane czynności, przekraczające zarząd zwykły. Jest to prawnie dopuszczalne, bo umowa właścicieli ma pierwszeństwo przed przepisami ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością.

    Art. 29.3 ustawy o własności lokali: "Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu."

    Oznacza to, że każdy właściciel ma prawo żądać wszelkich informacji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz wglądu do wszystkich dokumentów wspólnoty: do dokumentacji technicznej budynku, protokołów przeglądów okresowych, zawartych przez zarządcę umów na rzecz wspólnoty, wszystkich faktur, wyciągów bankowych, protokołów odbioru robót, protokołów zebrań właścicieli lokali, uchwał, rozliczeń mediów i innych opłat itp., itd.

    Jeśli zarządca licencjonowany nie przestrzega przepisów prawa, standardów zawodowych lub nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy, każdy z właścicieli lokali ma prawo złożyć na niego skargę do Ministra Infrastruktury. Skargi rozpatruje Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, powołana przez ministra. Może ona zaproponować ministrowi udzielenie zarządcy kary - od upomnienia aż do pozbawienia licencji.

    W razie popełnienia przestępstwa lub przysporzenia szkody wspólnocie, zarządca ponosi odpowiedzialność karną lub cywilną.
    Komentarz edytowany owner
  • Opcje
    TomTomTomTom Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeżeli potraficie zorganizować się przed upływem roku i powołać zarząd to możecie to nie ma ograniczeń, aby tak zrobić.
    Klauzule niedozwolone Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
    Postanowienie uznane za niedozwolone:

    Numer wpisu: 1642
    "Sprzedający zobowiązuje się odpłatnie prowadzić na koszt Kupującego zarząd i administrację przedmiotowej nieruchomości (budynku i gruntu), począwszy od dnia przekazania lokalu Kupującemu do użytkowania oraz przez okres 36 miesięcy od momentu ustanowienia odrębnej własności dla ostatniego lokalu mieszkalnego na osiedlu Chabrowym 2 etap. Powyższe obowiązki Sprzedający może przenieść na osobę trzecią."

    Numer wpisu: 1480
    „ Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.”

    Numer wpisu: 1389
    " Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie fukncję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej...."
  • Opcje
    kondanikondani Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję Wam bardzo za odpowiedzi.

    Jak wynika z calej tej dyskusji to dopóki nie będę miał aktu notarialnego to nie jestem członiem WM. Jak dobrze rozumiem nie moge w żaden sposób wpływac na zarządcę powołanego przez Dewelopera (oczywiście na mocy pkt z umowy którą podpisałem kupując mieszkanie).

    Oznacza to (jak dobrze rozumiem) że deweloper przez ten czas (do momentu popdpisania aktów przez większość kupujących) ma pełne prawo decydowania o wszystkim - ustalaniu kosztów, podejmowaniu uchwał itd, itp.

    To w takim razie jeszcze inne pytanie.

    Czy w jakiś sposób mogę wpłynąć lub skontrolować Zarządcę wcześniej czy dopilnował wszystkich obowiązków (tzn. wyrobienie NIP, regon, itp, itd).

    Dziękuję za odpowiedzi.

    Daniel
  • Opcje
    TomTomTomTom Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dopóki nie ma pierwszego aktu notarialnego to jest tylko własność dewelopera a nie ma wspólnoty a tym samym nie ma możliwości wyrobienia Regonu, a potem NIPu nie ma podejmowania uchwał itd. Z podpisaniem pierwszego aktu notarialnego to wszystko się zmieni. Zgodnie z art. 29 ustawy o własności lokali "Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu". Będziecie mieli prawo kontroli wszystkich dokumentów dotyczących budynku wspólnoty i związanych z waszą wspólnotą.
  • Opcje
    kondanikondani Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję TomTom za potwierdzenie moich hipotez :)

    Dlaczego tak próbuję wszystko doprecyzować i wyjaśnić - już tłumaczę.

    Jetem w trakcie kupowania mieszkania od dewelopera. Obok stoją już dwa bloki (są to oddzielne wspólnoty) które jak przejmowały zarząd od Zarządcy po roku to nagle okazywało się że wspólnota ma już długi (narazie nie ustaliłem z jakiego tytułu). W związku z tym chciałbym uniknąć takiej sytuacji gdy będziemy przejmować zarząd nad naszą wspólnotą.
    Kupując mieszkanie de facto akt notarialny będę miał dopiero po ok 6 miesiącach więc przez ten czas nie będę w stanie w żaden sposób kontrolować poczynań Zarządcy który będzie miał pełne poparcie (bo dopóki większość nowych mieszkańców nie podpisze aktów to deweloper będzie miał większość).

    Jeżeli mógłbym jeszcze zadać pytanie.

    Co w tym czasie powinien zrobić Zarządca, jakich rzeczy powinien dopilnować. Spodziewam się że po tym pół roku czekania na akt i skontrolowaniu Zarządcy może się okazać że dużo rzeczy powinno być zrobione a nie jest. Chciałbym poprostu wiedzieć na co zwrócić uwagę jak już będę miał prawo do kontroli Zarządcy.

    Mam nadzieję że nie męczę za bardzo.

    Dziękuję i pozdrawiam,

    Daniel
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano września 2009
    "Strony ustalają, że w umowie Przyrzeczonej Wykonawca wskaże imiennie podmiot, który obejmie tymczasowy zarząd Nieruchomością Wspólną (zwany dalej Zarządcą) na okres roku od uzyskania przez Wykonawcę prawomocnego pozwolenia na użytkowanie Budynku. Po upływie powyższego okresu. Zarządca przekaże zarząd Nieruchomością Wspólną zarządowi wspólnoty mieszkaniowej."

    Moim zdaniem skuteczność takiego zapisu jest wątpliwa. O osobie zarządcy decydują właściciele lokali a nie deweloper na podstawie upoważnienia w umowie przedwstępnej. Ponadto, czym innym jest sposób zarządu a czym innym wybór osoby zarządcy - jeżeli nawet w aktach znajdzie się zapis o powierzeniu zarządu, to w każdej chwili, bez konieczności udziału notariusza, wspólnota może odwołać zarządcę i na jego miejsce powołać innego.

    Na marginesie - cytowane powyżej klauzule nie mają odniesienia do tej sytuacji, zapisy zakwestionowano z powodu czasu trwania zarządu ( trzy lata i dłużej), UOKiK przyjmuje się, że okres jednego roku jest wystarczający (nie jest za długi).

    I jeszcze jedna uwaga - umowa deweloperska jest umową przedwstępną zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, mimo niezachowania formy aktu notarialnego (tak orzecznictwo).

    Proszę w szczególności naciskać na windykację i sprawdzić sposób rozliczenia dewelopera.

    Najważniejsza jest windykacja, wezwania do zapłaty, pozwy. Jeżeli zarządca nie będzie miał umocowania do reprezentowania wspólnoty przed sądem w umowie - konieczna uchwała w tej sprawie. Może powinien Pan na to już teraz zwrócić uwagę.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    W uzupełnieniu orzeczenie n.t. :zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu
    http://www.zarzadca.pl/content/view/648/94/
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.