wypowiedzenie umowy o administrowanie
Haluśka
Użytkownik
Dzień dobry,
Proszę o wyrozumiałość, gdyż jest to mój debiut na forum.
Mam takie pytanie:czy można uchwałą wspólnoty mieszkaniowej anulować wypowiedzenie umowy o administrowanie?
Zarząd Wspólnoty wypowiedział umowę o administrowanie za rażące naruszenie prawa tj.niestosowanie się do przepisów
u w l.
Na zebraniu zwołanym przez administratora na wniosek grupy właścicieli uchwałą anulowano wypowiedzenie umowy.
Umowę z zakładem obsługi nieruchomości podpisał Zarząd
Proszę o wyrozumiałość, gdyż jest to mój debiut na forum.
Mam takie pytanie:czy można uchwałą wspólnoty mieszkaniowej anulować wypowiedzenie umowy o administrowanie?
Zarząd Wspólnoty wypowiedział umowę o administrowanie za rażące naruszenie prawa tj.niestosowanie się do przepisów
u w l.
Na zebraniu zwołanym przez administratora na wniosek grupy właścicieli uchwałą anulowano wypowiedzenie umowy.
Umowę z zakładem obsługi nieruchomości podpisał Zarząd
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Następny krokiem powinno być odwołanie Zarządu WM lub zmiana składu Zarządu.
Wypowiedzenie umowy jest czynnością całkowicie inną, niezależną i niezwiązaną z uchwałami właścicieli.
Poza tym uchwały właścicieli nie są obowiązujące dla firmy zewnętrznej (administrującej).
Administrator podpisał umowę. Jak chce się ją rozwiązać, to się ją wypowiada. Rozumiem, że zarząd to zrobił.
Teraz trzeba by podpisać nowa umowę. A kto ją podpisze w imieniu wspólnoty? Tylko członkowie zarządu są upoważnienie.
Pracownik (administrator) dostał wypowiedzenie i odwołuje się do właścicieli. Bardzo mi się nie podoba. Podejrzewam, że głównie chodzi mu o wasze pieniądze.
Kto z nim ma w przyszłości współpracować, jak zarząd nie chce? Kto będzie kontrolować jego pracę?
Nie wiem czy zarząd zrobił dobrze, czy źle. Jednak póki nie wybierzecie innego powinniście raczej z nim współpracować a nie z administratorem.
która wcześniej pracowała z administratorem w dawnym MZBM-ie.
Na wniosek nowego zarządu głosowano anulowanie wypowiedzenia umowy.
Wypowiedzenie umowy było konsekwencją tego, że administrator wchodził w kompetencje zarządu np:
zlecił wykonanie audytu energetycznego bez wiedzy i zgody właścicieli i zarządu, uchwałę termomodernizacyjną podpisał swoim nazwiskiem jako
zarząd wspólnoty, złożył podpisał wniosek o kredyt z premią z BGK do banku który od początku nam narzucił-
to tylko niektóre z poczynań administratora.Denerwowała nas bierność odwołanego zarządu, ale teraz z obecnym zarządem z poparciem gminy
49% udziałów części wspólnej to on będzie zarządzał wspólnotą.Dodam ,że ma dostęp do rachunków
wspólnoty, chociaż w umowie o administrowanie jest prowadzenie ewidencji wyciągów i przelewów bankowych.
Nie wiem teraz co mamy robić , czy jest jakieś z tej sytuacji?
Bo tu nie chodzi o firmę zewnętrzną, ale o zmiane decyzji Zarzadu wspólnoty .
Przez takie porady jak :gecon: Wspólnoty bujają się po Sądach latami.
Uchwały właścicieli lokali stanowią prawo we wspólnocie. Obowiązują także Zarząd wspólnoty .
a nie denerwowała was/ciebie bierność poszczególnych właścicieli lokali ? (art.27 uowl), że "wrzód afery " narastał .... aż po pewnym czasie pękł ....
Czy nie chcecie robić termomodernizacji? .... w tym temacie (premii), kto pierwszy ten lepszy ....
Samo podpisanie umowy "TAK" , ale co do wyboru z kim, to są zdania podzielone.....
.... A jak większość właścicieli będzie miała inne zdanie (uchwała właścicieli lokali) niż Zarząd WM , to która decyzja jest ważniejsza ? Ogółu właścicieli lokali czy Zarządu WM.?
Administrator nie jest pracownikiem Zarządu WM i na jego utrzymaniu , tylko pracownikiem Wspólnoty a utrzymuje go ogół właścicieli lokali.
Z tego co wiem to uchwały dotyczą wyłącznie( a może nie?) spraw wykraczających poza zakres zwykłego zarządu.
Poruszyłeś bardzo ciekawy problem. Czy jeżeli dana sprawa lezy w zakresie zwyklego zarzadu, można decyzje zarządu zmienić uchwałą właścicieli?
O wykonanym audycie dowiedzieliśmy się z rozliczenia rocznego , zarząd twierdził, że był zrobiony bez jego wiedzy, nie było podjętej uchwały w tej sprawie,administrator zdecydował samodzielnie.Gmina nie partycypowała w kosztach audytu.
Blok mamy docieplony, dlatego większość właścicieli lokali jest przeciwna ponownej modernizacji.
Mieliśmy duże zastrzeżenia do pracy zarządu,każdy nam radził żeby zmienić zarząd, ale nie mieliśmy na kogo zmienić.
Były chętne osoby, ale nie z tym administratorem.
Dlatego bardzo proszę o pomoc, czy taką uchwałę zaskarżyć do sądu,czy to wypowiedzenie umowy ma moc prawną?
Sprawdziłam nowy zarząd nie podpisał nowej umowy o administrowanie.
Jeżeli w przypadku Haluśki zarząd rozwiązał umowę z administratorem (miał do tego prawo), to nie może być ten fakt anulowany przez uchwałę właścicieli. Trzeba zawrzeć nową umowę (i oczywiście właściciele mogą podjąć uchwałę zobowiązującą zarząd, by był to ten sam administrator lub ktoś inny).
Nawiasem mówiąc, jest dla mnie niezrozumiałe, dlaczego właściciele lokali chcą mieć do czynienia z takim administratorem, który popełnia przestępstwa (mam na myśli fakty przytoczone przez Haluśkę: "administrator wchodził w kompetencje zarządu np: zlecił wykonanie audytu energetycznego bez wiedzy i zgody właścicieli i zarządu, uchwałę termomodernizacyjną podpisał swoim nazwiskiem jako zarząd wspólnoty, złożył podpisał wniosek o kredyt z premią z BGK do banku który od początku nam narzucił"
Jeżeli właściciele lokali w uchwale podejmą decyzje inna niż Zarząd , to Zarząd WM ma ją wykonać, a jak nie, to niech się poda do dymisji.
Umowa zawarta o administrowanie jest umową szczególną . Porównywanie jej do umów związanych firmą sprzątająca, konserwatorem, firmami remontowymi itd jest wielkim nierozumieniem ze względu na rolę jaką spełnia we wspólnocie Administrator i do jakich informacji wrażliwych ( np. dane osobowe) ma się dostęp.
nie rozumiesz, bo masz przekaz jednostronny , nie wiesz co ma do powiedzenia Administrator , jakie były warunki, przesłanki, które sprawiły, że doszło do tego do czego doszło . Problem ze zrozumieniem tkwi w szczegółach sprawy, a jednostronnym przekazie.
To jakieś kuriozum ... kto ma największą władzę we wspólnocie ?
...a niby dlaczego nie.? Jak taka jest wola większości właścicieli lokali ... Zarząd jest od wykonywania woli właścicielei lokali zawartych w uchwałach, a nie działaniu wbrew ich woli.
Nie rozumiem twojej tezy MarcoPolo:, czyżby Zarząd WM maił wykupiony parkiet, co jest dobre, a co złe dla właścicielei lokali, a zwłaszcza w tak szczególnej kwestii jak wybór Administratora ( nie mylić z podpisaniem / rozwiązaniem umowy w tym przypadku Zarząd jest tylko reprezentantem umowy miedzy Wspólnotą a Administratorem a nie między Zarządem WM a Administratorem) ?
1) Ktoś fakturę za audyt podpisał i przelew z konta wm wykonał. Jeśli zarząd upoważnił administratora do robienia przelewów, to zarząd popełnił błąd.
2) Gmina płaci zaliczki inaczej niż pozostali właściciele? Zarząd nie zajął się windykacją?
Jak widzisz, w tych dwu punktach to zarząd zawalił sprawę, olał swoje obowiązki. To zarząd dopuścił do tego, że administrator poczuł się zarządcą (notarialnym), to zarząd nie kontrolował wydatków itp.
Póki nie znajdziesz ze dwu osób, które mają czas, chęć i trochę oleju w głowie, by być dobrym zarządem, kierować a nie potakiwać, to odpuść, bo sama nic nie przewalczysz.
Może być też tak, że to ty do końca nie ogarniasz mętliku prawno-organizacyjnego w twojej wspólnocie. Może jednak gmina płaci tak, jak wszyscy właściciele, więc siłą rzeczy zapłaciła swoją część za audyt? Ale to szczegół.
Póki nie znajdziesz sojuszników wśród sąsiadów nic nie zdziałasz, tylko nerwy stracisz
ale nie mogę pogodzić się z tym,że administrator decyduje za nas,
nie stosuje się do przepisów prawa tj:ustawy o wl.
Nasza wspólnota to większość ludzie starsi, przekonani, że zarząd to administrator
i to on podejmuje ostateczne decyzje.
KubaP napisał,że to przekaz jednostronny.
To prawda,ale to co piszę to fakty, sprawdzone,potwierdzone dokumentami.
Nic nie usprawiedliwia łamanie prawa.
Audyt był już kilka razy aktualizowany, bo audytor uwzględnił okna i drzwi do wymiany,
a one były dopiero wymieniane.
Każda aktualizacja to kilka tys.zł- wszystko z pieniędzy wspólnoty.
Dowiedzieliśmy się również po fakcie.
Podmiot wykonujący modernizację też ma wybrać administrator,
chociaż proponowaliśmy uchwałę w tej sprawie.
Wcale się nie dziwię , że się upiera przy administrowaniu .Bierze za administrowanie 3-krotnie więcej za metr , niż wszyscy inni sprawdzeni,
którzy wysłali nam swoje oferty.Wypowiedzenie umowy to była dla nas szansa na zmianę.
dlatego tak ważne jest wysłuchanie drugiej strony w sprawie ...
ja bym mu nie zapłacił ...i tyle
Zależnie od tego, czy czynność jest ZZ, czy przekracza ZZ wspólnota uchwałą może:
1) Upoważnić admina do dokonania czynności przekraczającej ZZ, lub
2) Uznać, że czynność wymaga uprzedniej uchwały wspólnoty, mimo, że nie jest to przekraczająca ZZ
Bez 1) admin nie może działać.
Bez 2) admin może działać, ale jak mu uchwalą 2) to nie może.
Czyli, że wszystko może być ZZ? Na przykład.
Jako, że wspólnota nie ma co robić, postanawia: 1) Uchylić obowiązywanie ustawy o własnościach lokali. 2) Ustalić, że klatka schodowa jest odrębnym lokalem. 3)Zobowiązać każdego właściciela lokalu na parterze do nocowania po pięć osób przyprowadzonych przez zarząd wspólnoty.
Jeszcze kilka przykładów?
Oczywiście że może uchwalić - kto właścicielom zabroni takiej radosnej twórczości?
Nie sieję, jak to określiłeś, zamętu. Zwracam tylko uwagę, że wbrew Twoim twierdzeniom właściciele w uchwałach mogą tylko to, na co zezwala im ustawa. Warto o tym nie zapominać.
Wręcz przeciwnie - art. 18 ust. 1 zezwala (daje prawo) na taką właśnie "radosną twórczość".
Zarząd nie jest "podmiotem zawierającym", tylko reprezentującym wspólnotę (podmiotem wykonującym wolę właścicieli lokal na podstawie pełnomocnictwa ).
To nie jest umowa zawarta między Zarządem wspólnoty a Administratorem lecz Wspólnotą Mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd WM a Administratorem.
Administrator nie jest pracownikiem Zarządu WM lecz całej Wspólnoty.
Zarząd reprezentuje WM na zewnątrz. Jeżeli zarząd składa oświadczenie o rozwiązaniu umowy (komukolwiek), <b>to takie oświadczenie jest ważne niezależnie od tego, czy wspólnota w uchwale zastrzegła sobie wyłączne prawo w tym zakresie, czy nie</b>. Jeżeli zarząd wypowiedział umowę naruszając postanowienia uchwały, to jest to, powiedzmy, powód do odwołania zarządu, natomiast <b>nie zmienia to ważności wypowiedzenia i to niezależnie od tego, czy admin wie, że wypowiedzeniem zarząd naruszył postanowienia uchwały czy nie</b>.
Moim zdaniem to miał na myśli [cite]MarcoPolo[/cite] mimo braku prezyzji. Jeżeli "podmiot" zastąpić przez "organ" wszystko będzie się zgadzać. Umowa zostaje rozwiązana po okresie wypowiedzenia. Dopóki trwa okres wypowiedzenia zarząd moze złożyć oświadczenie o cofnięciu wypowiedzenia i jeżeli to cofnięcie zostanie przyjęte (<b>i tylko w takim przypadku</b>) umowa dalej obowiązuje. Więc jeżeli w okresie wypowiedzenia WM podejmie uchwałę zobowiązującą zarząd do cofnięcia wypowiedzenia, to zarząd ma obowiązek złożyć odpowiednie oświadczenie. W takiej sytuacji "anulowanie rozwiązania umowy" to wygodny skrót myślowy.
No to już rozumiem. Ty po prostu twierdzisz, że Ciebie (i Twoje wspólnoty pewnie też) nie obowiązuje kodeks cywilny, prawo budowlane, ustawa o księgach wieczystych itd.
Ok. Przegłosujcie, że klatka schodowa jest samodzielnym lokalem, wyciągnij odpowiednie zaświadczenie od starosty i wpisz ten "lokal" do KW. Wtedy przyznam Ci rację i publicznie powiem, że jesteś wielki.
Zasady logiki też Cię nie obowiązują?
W umowie (zwykle na końcu) jest opisane, jak te konkretna umowę można wypowiedzieć.
Częste warunki:
a) na piśmie (w nagłówku zwykle jest słowo wypowiedzenie)
b) z wyprzedzeniem (zwykle 2-3 miesięcznym)
To pismo musi być podpisane przez upoważnione osoby.
Jak takie pismo zostało administratorowi wręczone, to klamka zapadła, wypowiedzenia nie można "anulować".
Np; panuje opinia że można uchwałą określić granice NW .
Natomiast rzeczywiście nie można z NW wyłączyć np. schodów, nawet jeśli prowadzą do jednego tylko lokalu.
Wspólnota może podjąć uchwałę o granicy NW,ale muszą wyrazić na to zgodę wszyscy właściciele lokali w umowie między właścicielami lokalu a wspolnotą.Jeśli ten warunek nie jest spełniony ostateczną decyzje podejmuje sąd.
Taki jest mój pogląd. Mogę sie mylić . Ale jak widać poglądy mogą być różne.
przecież demokracja - to władza ludu. Tylko we WM , gdzie "szarogęsią" się zarządcy powstają projekty idiotycznych uchwał takich jak np. wybór administratora, przepraszam zarządcy licencjonowanego , który swoją wszechstronną wiedzą służy fachową pomocą właścicielom. Właściciele - dajcie te pieniądze zarządowi właścicielskiemu, zrobia to dwa razy lepiej. A czy w ramach tych pieniędzy, wezmą do pomocy księgową czy administratora ich sprawa. To rzeczywiście jest kuriozum. Nie wróżę tej WM sukcesów.
@wszyscy
Ładny przykład tego, gdy dwóch ma po 50% racji i nie ma się o co szarpać.
Nowy doklejony: 19.07.14 17:09 A czy zarząd może zmienić własną decyzję? Jak najbardziej może. Więc uchwałę WM "w sprawie zmiany" należy rozumieć w ten sposób, że uchwała jest wezwaniem zarządu do zmiany decyzji. Czy zarząd może zignorować zdanie większości? Może. Ale raczej skończy się na zmianie zarządu.
Mam kilka ciekawych spostrzeżeń jak niektórym " ekspertom" tego forum zmieniały sie poglądy od 2009 roku.
Myslę że gdzies za miesiąc skończę .
Uprawnienia Zarządu WM, to nie to samo co Zarządu w SM.
oraz spraw organizacyjnych Wspólnoty, związanych z działalnością Zarządu np. "Regulamin pracy Zarządu".
zgodnie z zapisem umowy ,podpisana przez zarząd który póżniej odwołano, wybrany zarząd nie podpisał nowej umowy
to czy okres tego wypowiedzenia " biegnie''?
Czy jest jakiś sposób ponad 30% udziałów zobowiązało zarząd do przejęcia kontroli na kontem wspólnoty?
Pismo pozostało bez odpowiedzi.
Oczywiście okres wypowiedzenia biegnie. To jakieś nieporozumienie a nawet horror. Kto do tej pory dysponował kontem właścicieli (wspólnoty) jeżeli nie zarząd? Kto na jakiej podstawie zawładnął waszymi pieniędzmi, że teraz macie problem aby odzyskać kontrolę nad nimi?
30% nie wystarczy. Chyba, że są warunki do głosowania 1:1. Wtedy może. Dwa, zarząd można zobowiązać, ale nie można zmusić do realizacji zobowiązania. Można jedynie odwołać. Jakie pismo?
@gecon Testy należy pisać ze zrozumieniem, po przemyśleniu, co się chce powiedzieć. Z tego powodu zmianę poglądów należy zaznaczyć, a ewentualną pozorną sprzeczność wyjaśnić.
Na zebraniu są wyczytywani właściciele,którzy mają nawet niewielkie zaległości np.100zł, natomiast są lokale komunalne których najemcy nie płacą po kilka lat,
o nich nikt nie mówi i nie wiemy czy gmina pokrywa za nich zaliczki.
Zarząd wybrany na ostatnim zebraniu nie chce słyszeć o tym żeby kontrolować wypłaty i faktury ,zatwierdzać je.
Bardziej dociekliwi właściciele są teraz nękani.
Około 80-letnia kobieta,której córka pomaga nam tj:dostarczyła nam u wl,pomaga nam redagować pisma itp,nie ma teraz życia.
Dozorcy i pracownicy administracji dokuczają jej,robią jej na złość,a pod adresem córki wypowiadane są grozby.
Chcieliśmy zatrudnić prawnika(na umowę- zlecenie)ale nowy zarząd,który ma poparcie ok.18% lokali wyodrębnionych+gmina nie zgadza się.
Chcemy coś zmienić,chcemy żeby była przestrzegana ustawa o własności lokali,ale nie wiemy jak to zrobić,do kogo się zwrócić o pomoc.
Głosować 1:1nie możemy, bo liczba udziałów NW jest równa 1, nie ma większościowego właściciela,a zmianę sposobu głosowania też musimy podjąć większością głosów.
Zebrania właścicieli są w gronie własnym i informacje o zadłużeniu właścicieli lokali są jak najbardziej na porządku dziennym. czy to w postaci wykazu puszczonego wśród uczestników zebrania , czy czytane punkt po punkcie ...
Jest tak jak napisałam wcześniej.Nie można wyrywać z kontekstu części wypowiedzi.
Nie przeszkadza mi to, że są wyczytywane nazwiska zadłużonych nigdy nie zalegałam z opłatami,
ale o to , że Gmina powinna być traktowana jak wszyscy właściciele.
Chciałabym wiedzieć czy gmina płaci za swoje lokale tak jak każdy właściciel.
Gdybym nie potrzebowała pomocy to by mnie tu na forum nie było, nie wiedziałam , że to może być odebrane jako smęcenie.
Niektóre podpowiedzi okazały się dla mnie pomocne za nie bardzo dziękuję.
Uważam ,że jak kogoś to nudzi to nie musi czytać ,ani odpowiadać.
i tak jest w normalnych wspólnotach, że Gmina jest traktowana na równi z innymi właścicielami,
jak zalega .... jest pozywana do Sądu.
To jak jest traktowana Gmina zależy od właścicieli lokali tworzących wspólnotę , a nie od innych ciemnych mocy..(Art. 27 UoWL)
ty nie potrzebujesz pomocy , ale kopa do działania, bo nikt ci z forum nie sprawdzi czy twoja Gmina zalega czy nie ...
a może były tylko populistyczne ?,
nawet ich nie sprawdziłaś w realu ... ślepo przyjęłaś je, za dobrą monetę , za lek na twoje zło ... czas pokaże, ile były warte.
A jak ma być stosowana ta ustawa o własności lokali , według czyjego JA...Ego ...
Najlepiej zacząć od prywatnej porady prawnej i własnej edukacji w temacie wspólnot mieszkaniowych....
I bardzo dobrze , bo to udział w NW stanowi i sile głosu, a nie czyjeś wizje z wirtualnego Świata właścicielskiego,
Przecież nikt z forum Ci nie zmieni , nie odwoła ze składu Zarządu członka, sami sobie wybraliście "lemingów" to teraz cierpieć trzeba .... napisałaś wniosek o odwołanie tych "niewłaściwych"
Jak już zbierzecie garść dowodów, że zarządca nie działa prawidłowo, a zarząd nie reaguje, iść do sądu po ustanowienie zarządu przez sąd. Zawnioskować o powołanie zarządu i ustanowienie regulaminu działania zarządu. Zawnioskować o wypowiedzenie umowy obecnemu zarządcy.
Inaczej nic się nie da zrobić.
Mając zebrane powyższe dowody oraz dowody na wewnęrzny konflikt można uzyskać orzeczenie, że zarząd jest wybierany następująco: jedna osoba ustanawiana przez gminę, jedna przez malych udziałowców trzymających z gminą, trzecia przez waszą "opozycję. Z orzeczeniem, że potrzebna jest jednomyślność zarządu.
Sprawa podstawowa. <b>Każdy</b> członek WM ma prawo do wglądu we <b>wszystkie</b> dokumenty, które dotyczą WM.
Art. 276 kodeksu karnego:
<i>Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, <b>ukrywa lub usuwa dokument</b>, którym <b>nie ma prawa wyłącznie rozporządzać</b>, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.</i>
Zagrozić, że jeżeli nękanie się nie zakończy, o sprawie nękania zostanie powiadomiona prokuratura.
Wiem, że to wszystko, to wytaczanie całej baterii czołgów, ale albo się postawicie i zaczną się z wami liczyć, albo was zdepczą.