Wykonanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej remontu budynku

Majka8Majka8 Użytkownik
edytowano października 2014 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam!
szukam odpowiedzi na nurtujące mnie pytanie a mianowicie chodzi mi o "wykonanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej remontu budynku" a dotyczy to nowo powstałej wspólnoty. I już wyjaśniam o co mi chodzi. Nasz wspólnota działa od początku roku 2014, niestety nasz budynek został zaniedbany przez miasto i teraz my jako wspólnota chcemy coś zacząć działać.
Nasz administrator chce wymóc na nas żebyśmy zrobili wykonanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej remontu budynku (koszt ok 12 tys zł) ..... obecnie nie zapłacił zobowiązań wobec wodociągów bo musimy zrobić projekt:shocked: czy tak może działać administrator przecież on ma dbać o sprawy finansowe czyli realizować nasze zobowiązania a nie trzymać pieniądze na koncie....
I moje pytanko czy administrator może trzymać nasze pieniądze??? Czy wykonanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej musimy zrobić jeżeli tak to w jakim czasie i czy są na to jakieś przepisy???
Z góry dziękuję za odpowiedź

Komentarze

  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Majka8: Nasz administrator
    Waszego Administratora Wy wybieraliście, czy ktoś inny ? Czy macie własny Zarząd ? Ile lokali liczy wasza wspólnota ?
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czy tak może działać administrator przecież on ma dbać o sprawy...
    Wspólnota to zespół ludzi - właścicieli lokali i ci właściciele lokali są najważniejsi we wspólnocie.
    Nie zarząd, nie zarządca, nie administrator, nie sprzątaczka, nie dozorca...
    To od was zależy jak będą wydawane wasze pieniądze, to wy sami się nimi gospodarzycie.
    Administrator czy zarządca albo zarząd ma realizować wasze decyzje, waszą wolę - a nie odwrotnie.
    Zalecam na początek uważną lekturę Ustawy o własności lokali a także Kodeksu cywilnego (rozdział o współwłasności) jeżeli to mała wspólnota (do 7 lokali). Budynek jeżeli tyle lat nie był remontowany to jeszcze rok też poczeka a wy dokładnie zapoznajcie się ze wszystkim sprawami a dopiero potem zadecydujecie co robić w pierwszej kolejności, żeby wam roboty i pieniędzy starczyło do końca.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    [cite]Majka8[/cite]Nasz wspólnota działa od początku roku 2014, niestety nasz budynek został zaniedbany przez miasto
    i teraz my jako wspólnota chcemy coś zacząć działać.
    Nasz administrator chce wymóc na nas żebyśmy zrobili wykonanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej remontu budynku (koszt ok 12 tys zł) .....
    zanim zaczniemy napisz :
    Jak duża jest ta wasza wspólnota - ile ma lokali?
    Czy macie wybrany Zarząd WM?
    Czy macie odrębne konto bankowe i dlaczego to tylko Admin ma dostęp do niego (ma podpis finansowy)
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Majka8: realizować nasze zobowiązania a nie trzymać pieniądze na koncie...
    W jaki sposób wydatkujecie pieniądze, które leżą na waszym koncie w banku ? Czy jednoosobowo Pan Administrator może się nimi rządzić ? Wpłat dokonujecie na konto wspólnoty czy na konto Pana Administratora ?
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję za zainteresowanie.
    Nasza wspólnota liczy 4 lokale a 7 nie jest wykupionych więc nadal większość ma miasto.
    Administratora wybrała pierwsza osoba która wykupiła mieszkanie a jest nią ZBM-TBS.
    Co do rachunku to dokładnie nie wiem jak jest bo każdy z nas otrzymał nr rachunku bankowego ( wydaje mi się że to są subkonta).
    Mamy wybrany zarząd i ja jestem jedna z wybranych.
    Czyli rozumiem z tego co napisaliście ze administrator nie może nas zmusić do zrobienia kosztorysu remontowego bo nie ma do tego prawa a my możemy w dowolnym momencie go zrobić? Czy dobrze zrozumiałam???

    No i chyba faktycznie nie ominie mnie lektura Ustawy o własności lokali a także Kodeksu cywilnego.....
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    Nasza wspólnota liczy 4 lokale a 7 nie jest wykupionych więc nadal większość ma miasto.
    czy te lokale łącznie mają powyżej 20% udziału w NW? Pytam , bo może u was dałoby się głosować nad uchwałami 1=1 (jedne głos = jeden właściciel lokalu)
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tak, w sumie mamy ok 42%
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    To lektura ustawy o własności lokalu dużo ci pomoże . do czytania zapraszam
  • Opcje
    citizencitizen Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Majka8: Nasza wspólnota liczy 4 lokale a 7 nie jest wykupionych więc nadal większość ma miasto
    Czyli liczba lokali w Waszej Wspólnot jest 11, a nie 4 (właścicielem siedmiu lokali jest miasto).
    Majka8: Czyli rozumiem z tego co napisaliście ze administrator nie może nas zmusić do zrobienia kosztorysu remontowego

    Administrator nie może Was do niczego zmusić, bo to on jest Waszym pracownikiem, któremu wspólnota płaci za wykonywanie określonych obowiązków opisanych w umowie, którą zarząd wspólnoty z nim podpisał. Inna sprawa, ze może Wam coś doradzać i jeżeli jest to człowiek z doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami, to może warto z jego rad skorzystać

    A tak na marginesie: jeżeli jesteś w zarządzie wspólnoty, to lektura UoWL jest obowiązkowa :smile:
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP wolałabym żeby tak było bo chyba w takim przypadku administracja ma 1 głos za wszystkich pozostałych ale chyba się nie da.....
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Majka8 - rzeczywiście przeczytaj natychmiast ustawę, jest link po lewej stronie.
    Kilka praktycznych uwag. Jesteście 11-lokalową wspólnotą mieszkaniową, w której jest pięciu właścicieli, w tym jeden tzw. większościowy - MIASTO.
    Ale to jest dobra sytuacja ponieważ możecie skorzystać z art. 23a tej ustawy i przed każdym glosowaniem żądać glosowanie wg zasady jeden właściciel równa się jeden glos. Wówczas trzy wasze glosy stanowią większość w 5-cio osobowej grupie wszystkich właścicieli. Jako Zarząd sprawdź na jakiej podstawie ZBM u was administruje. Przypuszczam ,że na "kartę rowerową". Taki moloch jak ZBM-TBS to relikt przeszłości, będziecie u nich jedynie jeszcze jednym skoroszytem na półce. W tak malej wspólnocie powinniście sami sobą zarządzać, jedynie na umowę zlecenie przekazać finanse jakiejś księgowej.
    administrator nie może nas zmusić
    To jest wasz pracownik, ja bym go już zwolnił.
    Jeżeli w swoim mieszkaniu chcesz przeprowadzić remont to też zlecasz wykonanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej? Poniekąd tak, bierzesz kartkę papieru wypisujesz przedsięwzięcia i obok przewidywaną symulację kosztów. Te koszty np. remontu budynku zdobędziesz po wykonaniu kilku telefonów do ewentualnych wykonawców, i wybierzecie najlepszą ofertę.
    nr rachunku bankowego ( wydaje mi się że to są subkonta).
    Podejrzewam ,że ZBM korzysta ze swojego konta, bo tak im wygodniej. Zalożycie swoje konto.Masz wątpliwości -pytaj.:bigsmile:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    [cite] Majka8:[/cite]KubaP wolałabym żeby tak było , bo chyba w takim przypadku administracja ma 1 głos za wszystkich pozostałych ale chyba się nie da.....
    ależ da się trzeba tylko przed każdym głosowaniem zgłosić wniosek o takim sposobie głosowania ..
    [b]Art. 23.[/b] UoWL
    1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
    
    2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
    
    2a. [b]Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej[/b] nie jest równa 1 albo większość udziałów [b]należy do jednego właściciela[/b] bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, [b]wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.[/b]
    
    3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.
    
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czyli rozumiem z tego co napisaliście ze administrator nie może nas zmusić do zrobienia kosztorysu remontowego bo nie ma do tego prawa a my możemy w dowolnym momencie go zrobić? Czy dobrze zrozumiałam???
    Tak. Funkcji administratora to nawet ustawa nie przewiduje, to jest stanowisko pomocnicze, najczęściej prowadzi księgowość i zajmuje się sprawami bieżącej konserwacji itp.
    Martwi mnie co innego:
    Administratora wybrała pierwsza osoba która wykupiła mieszkanie a jest nią ZBM-TBS.
    Mamy wybrany zarząd i ja jestem jedna z wybranych.
    Jeżeli przy sprzedaży (wyodrębnianiu) pierwszego lokalu, miasto wpisało w umowie (w AN) że ZBM-TBS sprawuje zarząd (administruje) to prawdopodobnie macie tzw. zarząd powierzony. Ten niby wybrany wtedy (w którym ty jesteś) nie jest zarządem lecz tylko "listkiem figowym". Chyba, że była przeprowadzona zmiana sposobu zarządu w obecności notariusza, lub ten niby wybrany administrator (administratora się nie wybiera tylko ewentualnie zatrudnia na umowę), nie jest zarządem powierzonym.
    Należy sprawdzić co masz wpisane w swoim AN kupna lokalu odnośnie sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.
    Wtedy dopiero można coś konkretnego doradzić.
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    citizen.... dziękuje za porady ..... jak na razie nasz administrator trochę się obija a sprawa dotyczy dachu który był wyremontowany jeszcze przed założeniem wspólnoty i od maja z nimi się użeram żeby w końcu wymusili na wykonawcy dokonanie napraw w ramach reklamacji.... ach szkoda słów..... więc nie wiem czy są "doświadczeni" bo jest to twór po administracyjny i tryb postępowania z ludźmi pozostał.... no nic czeka mnie lektura a później wizyta u administratora...

    Nowy doklejony: 28.10.14 09:42
    o rany jest tego tyle....
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano października 2014
    Majka8 - zajrzyj do swojego Aktu notarialnego, czy jest tam wzmianka o sprawowaniu zarządu? To ważne.
    Nie chcę tu tworzyć "teorii spiskowe", ale coś mi się wydaje ,że ZBM ma już tą dokumentację i teraz nie wie jak ją rozliczyć.
  • Opcje
    citizencitizen Użytkownik
    edytowano października 2014
    Bardzo celna uwaga gecona i Kowala: sprawdź, co masz w AN wpisane odnośnie zarządu.

    Jeśli rzeczywiście się okaże, że jesteście prawidłowo wybranym zarządem właścicielskim, to jako zarząd możecie rozwiązać umowę z administratorem (warunki rozwiązania tej umowy, np. okres wypowiedzenia, powinny być opisane w tej umowie) i zawrzeć umowę z innym administratorem.
    Do rozwiązania umowy z administratorem i zawarcia nowej nie jest Wam, jako zarządowi, potrzebna uchwała właścicieli, gdyż to zarząd jest władny (jeżeli w uchwalonym planie gospodarczym są przewidziane pieniądze na wynajęcie firmy administrującej) zawierać i rozwiązywać tego typu umowy.

    UWAGA: prawdopodobnie za chwilę pojawi się wpis tutejszego mądrali, który twierdzi, ze umowy z administratorami rządzą się innymi prawami, niż np umowy podpisywane przez zarząd z firmami sprzątającymi, hydraulikami itd, ale nie traktuj tego jako wpis merytoryczny, tylko jako miejscowy folklor :bigsmile:
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W akcie notarialnym kupna mieszkania nie mam nic wpisane w sprawie zarzadu.... ja wykupywałam mieszkanie razem z gruntem.
    Z tego co się orientuję to gmina nie chciała się zgodzić na prowadzenie naszej wspólnoty przez prywatna firmę dlatego trafiliśmy do ZBM
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2014
    Polska folklorem stała ... to jest tradycja tego narodu ....
    a tu mamy przykład co Zarząd może
    [b]Jeśli[/b] rzeczywiście się okaże, że jesteście prawidłowo wybranym zarządem właścicielskim, to jako zarząd [b]możecie rozwiązać umowę z administratorem [/b](warunki rozwiązania tej umowy, np. okres wypowiedzenia, powinny być opisane w tej umowie) i [b]zawrzeć umowę z innym administratorem[/b].
    
    zawrzeć możecie ale wybór Administratora należy do właścicieli lokali
  • Opcje
    citizencitizen Użytkownik
    edytowano października 2014
    Majka8: gmina nie chciała się zgodzić na prowadzenie naszej wspólnoty przez prywatna firmę dlatego trafiliśmy do ZBM

    Spróbuj się zorientować, w jaki sposób "gmina nie chciała się zgodzić na prowadzenie naszej wspólnoty przez prywatna firmę". Czy była uchwała właścicieli w tej sprawie?
    Jeżeli jesteście zarządem właścicielskim i nie było takiej uchwały, to nie musicie się pytać gminy (jako jednego z właścicieli) kogo zarząd zatrudni jako administratora.

    No widzisz -tak jak myślałem, nie trzeba było długo czekać na wpis naszego mądrali. Cytowane teksty w tej sprawie w innych watkach (no bo przecież nie przepisy prawne) pochodzą prawdopodobnie z jego dzienniczka.

    Kolejnym etapem "dyskusji" w jego wykonaniu bedą teraz inwektywy pod moim adresem :wink:
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP: wybór Administratora należy do właścicieli lokali
    Jeżeli Zarząd WM zatrudnia Pana Administratora (pieniądze na ten cel uchwalili właściciele lokali), to czyni to niezgodnie z obowiązującymi przepisami(!?) czy własnym widzimisię... ?
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano października 2014
    Majka8 -tak przypuszczałem. Jesteście dużą wspólnota mieszkaniową w której na podstawie art. 18.3 Ty z Zarządem sprawujecie "władzę".
    gmina nie chciała się zgodzić na prowadzenie naszej wspólnoty przez prywatna firmę
    (...) Proponuję Ci, żebyście wzięli się do roboty i "wstrząsnęli" administratorem, najlepiej pismem o rozwiązaniu umowy. I przejdźcie się do banku (ze sobą weźcie uchwalę o waszym wyborze do Zarządu - zażądajcie ją w trybie natychmiastowym od administratora, a jak nie to podpowiemy jak ją sporządzić) i sprawdźcie czyje jest konto i kto ma do niego dostęp. Majka poczujcie się właścicielami, a nie petentami w gminie. Służę radą.
    wybór Administratora należy do właścicieli lokali
    Jak u Ciebie tak jest KubaP, to mi to nie przeszkadza, u Majki też tak będzie bo np. trzech członków Zarządu to większość właścicieli, i co mają tworzyć UCHWAŁĘ. Obudź się , PRL się skończył 25 lat temu.
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    Majka8Majka8 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    pierwszy lokal został wykupiony jakoś pod koniec listopada a my jako kolejni od stycznia ..... z tego co zapamiętałam, to była mowa o stawkach remontowych,i ze my jesteśmy duża wspólnotą..... niestety nie mam jak się zapytać tej pierwszej osoby jak to dokładnie było bo wyjechała ale może podpytam inna osobę która zajmuje się nami w ZBM .... a jeśli chodzi o uchwalę tą pierwsza co do wybrania administratora to nie wiem w jakich okolicznościach to się odbyło gdyż jako pierwsza wykupująca została wybrana do zarządu gdzie jest nadal ze mną.

    O rany jest tego wiele, muszę siąść na spokojnie przeczytać ustawy..... wasze wskazówki są dla mnie początkiem do zagłębienia się w wspólnotę... dziękuje
  • Opcje
    piastowskapiastowska Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Całą dokumentacje wspólnoty musi mieć ten obecny administrator. Każdy właściciel ma prawo do wglądu do tej dokumentacji, a Ty jako zarząd tym bardziej. Radziłabym pójść do administratora i kazać sobie pokazać tę dokumentację, w tym wszystkie uchwały. Żeby na spokojnie to wszystko przejrzeć, to dokumenty które uznasz za stosowne każ sobie skserować (masz do tego prawo), na pewno nie będzie duzo tych dokumentów. Powodzenia
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano października 2014
    Majka - masz ciężką sprawę, ale warto się za nią wziąć, żeby w przyszłości nie przepłacać.
    Musisz poznać swoje prawa i główne zasady funkcjonowania wspólnoty - podejmowanie uchwał, głosowanie 1=1, gdzie macie konto i jakie, jakie macie wydatki stałe itp.
    https://forum.zarzadca.pl/wiki/
    https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
    https://forum.zarzadca.pl/wiki/sprawozdanie_finansowe

    Dobrze, żebyś nie była sama, zmobilizuj do pomocy innego członka zarządu lub sąsiada.
    Jak już poznacie podstawy umówcie się na poważną rozmowę z administratorem. O zmianie zasad funkcjonowania, o innych relacjach.
    Nie wiedzieliście co i jak, więc dobrze, że administrator prowadził sprawy wspólnoty, ale teraz to się powinno zmienić.
    Na początek zmiana akceptacji wydawanych pieniędzy. Wg. ustawy konieczna jest do tego zgoda co najmniej dwu członków zarządu. Nie do pomyślenia są samodzielne decyzje wydatkowe administratora.
    Może się okazać, że wszystko pójdzie gładko i zaczniecie fajnie współpracować. A jak nie pójdzie gładko, to poszukacie nowego administratora. Ale może do tego nie dojdzie
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] koziorozka:[/cite]Na początek zmiana akceptacji wydawanych pieniędzy. Wg. ustawy konieczna jest do tego zgoda co najmniej dwu członków zarządu. Nie do pomyślenia są samodzielne decyzje wydatkowe administratora.
    Jakiej ustawy?
    Zobowiązanie wspólnota zawarła w chwili podpisania umowy, na przykład na dostawy wody, sprzątanie nieruchomości wspólnej, przeglądy kominiarskie, roboty budowlane itp. Do podpisania takiej umowy są potrzebne podpisy 2 członków zarządu (jeżeli zarząd jest kilkuosobowy).

    Ale dokonanie płatności z tytułu zawartej umowy to nie jest czynność z zakresu reprezentacji wspólnoty, więc wcale nie jest tak, że ustawa wymaga podpisu 2 członków zarządu pod każdym przelewem. Podpisują osoby, które widnieją na bankowej karcie wzorów podpisów.
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Podpisują osoby, które widnieją na bankowej karcie wzorów podpisów
    A kto to jest jak nie członkowie Zarządu?
    W praktyce bywa z tym problem, ponieważ w banku jest wymagana JEDNOCZESNA OBECNOŚĆ tych osób, natomiast przy umowach wystarczy okazać pełnomocnictwo drugiej osoby. Ale dzisiaj nie wyobrażam sobie innego konta niż e-konta. Chociaż w małych miejscowościach mogą być problemy z dostępem do Internetu.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Kowal:[/cite]
    Podpisują osoby, które widnieją na bankowej karcie wzorów podpisów
    A kto to jest jak nie członkowie Zarządu?
    np.: Zarząd WM i osoby upoważnione
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP - bądź precyzyjny w wypowiedziach.
    Zarząd WM i osoby upoważnione
    osoby upoważnione przez WŁAŚCICIELI w formie uchwały. I taką uchwałę bank zażąda. Jest rzeczą nie do pomyślenia ,żeby Zarząd odpowiedzialny przed właścicielami , upoważniał osoby spoza swojego grona do dysponowania pieniędzmi WM.
    Oczywiście taką osobą może być np. administrator albo księgowa. Jest to logiczne, po to się ich zatrudnia. Ale to jest bardzo RYZYKOWNE, szczególnie jeśli właściciele nie określą górnego limitu operacji. Dochodzenie roszczeń wymaga współpracy wszystkich członków WM, a z tym różnie bywa.

    Nowy doklejony: 29.10.14 19:51
    Admin - dziękuję za interwencję. Ten wątek po wycięciu personalnych wstawek ma sens i będzie pomocny.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite]Kowal[/cite]Admin - dziękuję za interwencję. Ten wątek po wycięciu personalnych wstawek ma sens i będzie pomocny.
    przecież sam byłeś autorem wielu personalnych stawek ....samokrytyka???
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.