Jak zapis w akcie notarialnym
krzychu
Użytkownik
Mam kolejne pytanie związane z podziałem i udziałem w gruncie. Sytuacja wygląda nastepujaco :Ze wzgledu na ukształtowanie terenu mieszkania położone na parterze są bardzo nisko, tak że bezpośrednio z balkonu można zejść na działke .Blok jest w kształcie litery G , tak więc postanowiliśmy oddzielić działki za pomoca palisad i oddac w użytkowanie te działki przylegajace bezpośrednio do nisko połóżonych balkonów włascicielom mieszkań . Ale teraz zastanawiamy się jak to prawnie zrobić ( jesteśmy jeszcze przed przekazaniem ustanowienia własności w formie aktu notarialnego) . Ludzie chcieliby mieć to zapisane w akcie notarialnym , ale czy my mamy prawo przekazać działkę około 35m2 konkretnej osobie, przeciez grunt stanowi część wspólną wszystkich mieszkańców. A może zapis w akcie dotyczący zrzeczenia sie wszystkich na rzecz tej konkretnej osoby - ale to chyba jest nierealne aby inni chcieli sie zrzec prawa do udziału w części wspólnej. Prosze o radę .
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie ma dla mnie praktycznej możliwości zapisania tego gruntu w akcie notarialnym wszystkim parterowiczom.
Jedyny rozsądny sposób to umowa wynajmu części wspólnej od wspólnoty .
Z tym, że za wyłączne korzystanie z części wspólnej należy się wspólnocie wynagrodzenie.
Póki co, nie ma jeszcze aktów notarialnych, więc nie ma też wspólnoty. Sugerujesz, że o tym powinni zdecydować późniejsi właściciele, już po powstaniu wspólnoty?
Zgadzam się z Wwwinylem, że wynagrodzenie należne jest wspólnocie mieszkaniowej. Proszę zauważyc, ze świadomośc właścicieli rośnie i to co dotychczas było uważane za normę, w niedalekiej przyszłości może zostac uznane za bezprawie. Na razie nie wypowiadał się na ten temat wprost Sąd NAjwyższy.
Na ten temat w artykule Deweloper nie może dysponować nieruchomością wspólną
"W umowach o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokali deweloperzy niekiedy zamieszczają oświadczenia dotyczące ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Istota takiego zapisu sprowadza się do tego, że za odpowiednią opłatą na rzecz zbywcy nabywca lokalu miałby uzyskać prawo do wyłącznego korzystania z części działki w formie miejsca parkingowego lub ogródka przydomowego. Taka praktyka, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, jest niedopuszczalna, ponieważ deweloper nie ma uprawnień do dysponowania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali. Zapisy te na gruncie przepisów cyt. ustawy są nieskuteczne zarówno w odniesieniu do tzw. małych wspólnot, jak i tych, w których położonych jest więcej niż 7 lokali. "
http://www.zarzadca.pl/content/view/626/45/
Pytanie: czy zapis w pierwszym akcie wywiera skutek prawny również wobec każdego następnego nabywcy, także wobec tego, który takiego zapisu w swoim akcie nie posiada? Czy obok zmiany przeznaczenia części NW mamy tu do czynienia również z ustanowieniem swoistego sposobu zarządu NW (w odniesieniu do części gruntu)?
To każdy z "parterowiczów" ma swoją wyodrębnioną działkę geodezyjną?
Wielkości 35 m2?
Bo przecież nie można być włascicielem kawałka działki geodezyjnej.
Wątpliwość polega na tym, że ta umowa jest zawierana przez dewelopera i nabywców lokali, a nie przez ogół współwłaścicieli gruntu. A przecież, po zawarciu pierwszego aktu notarialnego, deweloper nie jest już jedynym właścicielem gruntu...
Czy wymagana jest forma aktu notarialnego?
art. 4 ust. 2 uwl stanowiący, że: Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali, odnosi się wyłącznie do wyodrębniania lokali a nie, np. do ustanawiania prawa do wyłącznego korzystania. W piśmiennictwie, zwrócili na ten problem R. Strzelczyk (notariusz):
" Należy jednak pamiętać, że art. 4 ust. 2 WłLokU określa strony umów o ustanowienie odrębnej własności lokali. Nie dotyczy on innych umów, w szczególności umów o ustaleniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, takich jak choćby umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych. Zawarcie takich umów - po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu - wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób przewidziany w Rozdziale 4 WłLokU. Nieskuteczne są przeto, spotykane niekiedy w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność kolejnych lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do samodzielnego korzystania z konkretnych miejsc postojowych. Pozostawiają one nabywców w błędnym przekonaniu, że nabywają dodatkowe uprawnienia, których faktycznie nie nabywają, chyba że deweloper działa w granicach udzielonego mu w tym zakresie pełnomocnictwa".
Własność lokali. Komentarz, R. Strzelczyk, A. Turlej, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2007, s. 124 - 125.
Sądzę, że kierując się taką wykładnią niektórzy deweloperzy w aktach notarialnych zawierają upoważnienia do ustalenia sposobu korzystania. Podkreślenia wymaga, że sposób korzystania ujawnia się w księdze wieczystej.