Co powinna zawierać uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Komentarze

• Opcje

  • Ukryj

  gecon Użytkownik

  listopada 2014 edytowano listopada 2014

  Art. 22.2 nie zawiera wymogu wskazania strony, więc to stwierdzenie sądu mija się z prawdą.
  Wybór wykonawcy remontu nie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły. Jeżeli uchwała zawiera zgodę na wykonanie remontu do określonej kwoty i pełnomocnictwo do zawarcia umowy z wybranym przez zarząd wykonawcą, to jest prawidłowa.
  Jeżeli sądy oczekują, że na zebraniach wspólnot będą wybierane firmy remontowe, kominiarze, ochroniarze, serwisanci, sprzątaczki, to jest to pomysł z kosmosu. Niech sądy nie tworzą nowego prawa, które nie ma podstaw w ustawie.

  Tego rodzaju wnioski są całkowicie błędne, wynikające prawdopodobnie z pobieżnego przeczytania tekstu i niezrozumienia zagadnienia. Poniższy fragment z linkowanego artykułu o tym świadczy:
  

  "...W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że każde rozporządzenie rzeczą wspólną przekracza zarząd zwykły... Wspólnoty mieszkaniowe z reguły nie mają większych problemów z właściwym zakwalifikowanie danej czynności i zwykle ich podejmowanie przez zarząd poprzedzone jest podjęciem stosownej uchwały. Jednak szkopuł tkwi we właściwym jej sformułowaniu, zwykle w treści takich uchwał brak podstawowych elementów, które spełniałyby wymogi ustawy, na co sądy, do których trafiają sprawy o uchylenie uchwał coraz częściej zwracają uwagę....
  Przepisy ustawy o własności lokali, choć dość lakoniczne, jeżeli chodzi o proceduralne kwestie związane z podejmowaniem uchwał, to jednak dają istotne wskazówki odnośnie tego, co winna uchwała zawierać. Art. 22 ust. 2 stanowi, że: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”
  Sama zatem zgoda nie wystarczy, ponieważ jak to wynika z cytowanego przepisu konieczne jest również udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy, ponadto, jak wskazuje orzecznictwo należy także wskazać elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne. Tego rodzaju pełnomocnictwo ma bowiem charakter rodzajowego, w przypadku którego aktualny pozostaje pogląd Sądu wyrażony w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1998 roku (sygn. akt: II CKN 866/97), gdzie wskazane zostało, iż pełnomocnictwo rodzajowe winno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.
  A zatem, w przypadku umów – podmiot, z którym ma być zawarta, kwotę zobowiązania, oczywiście konieczne jest ścisłe określenie przedmiotu takiej umowy – oznacza to, ze wykluczona jest blankietowa forma uchwały..."

  - http://www.zarzadca.pl/komentarze/2476-co-powinna-zawierac-uchwala-wspolnoty-mieszkaniowej
• Opcje

  • Ukryj

  cdn Użytkownik

  listopada 2014 edytowano listopada -1

  gecon:

  Tego rodzaju wnioski są całkowicie błędne, wynikające prawdopodobnie z pobieżnego przeczytania tekstu i niezrozumienia zagadnienia.

  Jeżeli piszesz o swoim komentarzu, to się zgadzam. Mój komentarz dotyczył innego fragmentu artykułu, który przecież zacytowałem. Podaję szerszy fragment:

  W wyroku z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I ACa 149/09) Sąd Apelacyjny w Gdańsku stwierdził, że „uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta". Przyjął przy tym za niedopuszczalne ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta, ponieważ prowadzi to do tego, że współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

  Wynika z tego, że to ogół właścicieli miałby wskazywać w uchwale nazwisko osoby lub nazwę firmy, z którą zarząd może zawrzeć umowę o remont, w przeciwnym razie byłoby to "obejście prawa". Jakiego prawa? Art. 22.2 ustawy? Gdzie w tym artykule jest wymóg wskazania w uchwale podmiotu, z którym zarząd ma zawrzeć umowę?
  
  Uchwała ma określać przedmiot umowy (np. zakres i rodzaj robót remontowych) oraz maksymalny koszt. Wybór wykonawcy to zadanie zarządu. Jeśli miałoby się to odbywać na zebraniach, to w większości wspólnot nie wykonano by żadnego remontu - albo z powodu niskiej frekwencji, albo braku zgody większości na określonego wykonawcę.
  
  Sądy wymyślają sobie jakieś zasady, nie mające podstaw ustawowych i usiłują je narzucać właścicielom. To nie jest ich rola.
• Opcje

  • Ukryj

  Zarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL

  listopada 2014 edytowano listopada -1

  Z jednym chyba wszyscy musimy się zgodzić: zwykle uchwały są niewłaściwie redagowane, mowa w nich o udzieleniu zgody na jakąś czynność, ale brak pełnomocnictwa dla zarządu do jej dokonania - mimo, że wyraźnie o takim wymogu stanowi art. 22 ust. 2 uwl.
  
  Co do elementów takiego pełnomocnictwa czy uchwały - to musimy się też zgodzić, że jest to pełnomocnictwo rodzajowe. A zatem jak w przypadku pełnomocnictwa do głosowania - należy wskazać w nim rodzaj czynności.
  
  Wątpliwości natomiast może budzić kwestia zakresu tego uszczegółowienia, z drugiej strony, dlaczego to zarząd a nie właściciele miałby podejmować decyzję o tym jakiego oferenta wybrać, gdy idzie, np. o remont budynku, na który biorą kredyt na kilkadziesiąt lat.
  Ale żeby latać co chwilę z uchwałą w sprawie wyrażenia zgody na powieszenie reklamy , bo stawki nie wystarczą, koniecznie trzeba wskazywać osobę, która reklamę będzie wieszać - to może być lekka przesada, choć pewnie zależy od punktu widzenia.
  
  
  Czy upoważnienie do głosowania nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania wymaga, aby wskazać w niej każdy element tego sprawozdania, moim zdaniem nie.
  Nie należy popadać w przesadę, ale pewne istotne elementy muszą być w uchwale zawarte, niekiedy informacja o osobie, która ma być drugą stroną umowy ma znaczenie, niekiedy nie ma żadnego.

  ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II
  
• Opcje

  • Ukryj

  cdn Użytkownik

  listopada 2014 edytowano listopada -1

  Zarządca:

  zwykle uchwały są niewłaściwie redagowane, mowa w nich o udzieleniu zgody na jakąś czynność, ale brak pełnomocnictwa dla zarządu do jej dokonania - mimo, że wyraźnie o takim wymogu stanowi art. 22 ust. 2 uwl.

  Ustawa wymaga zgody ogółu właścicieli w formie uchwały na każdą czynność przekraczającą zarząd zwykły, ale pełnomocnictwa wyłącznie do zawierania umów przekraczających zwykły zarząd, a nie na "dokonanie jakiejś [czytaj: dowolnej] czynności" przekraczających zz:
  

  Art. 22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

  Zarządca:

  dlaczego to zarząd a nie właściciele miałby podejmować decyzję o tym jakiego oferenta wybrać, gdy idzie, np. o remont budynku, na który biorą kredyt na kilkadziesiąt lat.

  Bez przesady - nie każdy remont jest termomodernizacją, żeby się zadłużać na kilkadziesiąt lat. Często kredyt jest tylko uzupełnieniem środków własnych z FR i jego spłata trwa kilka lat.
  
  Uchwała ze zgodą i pełnomocnictwo do zawarcia umowy o określonej wysokości zobowiązania (koszt remontu) jak najbardziej tak, ale wskazywanie nazwy wykonawcy umowy o remont to wymysł sędziów, wykraczający poza ich kompetencje. Taki warunek nie ma podstaw prawnych.
  
  Pomijam fakt, że czasami zdarza się zmiana wykonawcy w trakcie remontu lub przed jego rozpoczęciem - wówczas potrzebna byłaby kolejna uchwała, na ten sam remont, z tymi samymi warunkami finansowymi. Pytanie - po co to komu?