zmiana umowy z zarządzania na administrowanie i konsekwencje prawne
oczko
Użytkownik
Wspólnota mieszkaniowa podpisała umowę o zarządzanie w 2007roku . Kolejne uchwały ,które były podpisywane w ramach zarządzania wskazywały ,że zarządca reprezentuje nieruchomość przed instytucjami i windykuje należności również od właścicieli dla nieruchomości. W 2010 roku aneksem ( bez uchwały)zarządca wprowadza zmianę w umowie z zarządzania na administrowanie .W 2014 roku na podstawie uchwały z 2008 roku czyli wtedy gdy jeszcze był zarządcą ,skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie. Moje pytanie brzmi: na jakiej podstawie prawnej admnistrator ma prawo funkcjonować jako zarządca skoro sam zmienił swoje kompetencje z zarządcy na administratora? CZy można wnieść sprzeciw do Śądu w sprawie. Ja od roku jestem w zarządzanie tej nieruchomości i nie wyrażam zgody na to aby administrator licytował mieszkania naszych właścicieli tym bardziej,że zadłużenie nie jest w cale duże. Noszę się z zamiarem zmiany administratora ale co na dzień dzisiejszy?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeszcze raz opisz wszystko. Jaki macie zarząd ( art 20 czy 18.1 UoWL) . Czy w ogóle znasz tą ustawe? A napewno wiele osób Ci pomoże. ( ja nie ).
Czy mieliście już wtedy zarząd wspólnoty?
No i kto podpisał ten aneks w imieniu wspólnoty? I co sąd przyjął jego pozew, bez uchwały właścicieli z 2014 roku wyrażającej zgodę na sprzedaż tego konkretnego lokalu na podstawie art. 16 UoWL???
Jeżeli sąd "niegramotny" to należy podjąć jako zarząd, wszelkie kroki aby wycofać ten pozew.
Na takiej na jaką mu pozwoliliście jako właściciele.
Czy ten administrator jeszcze pracuje u was? Jako zarząd nie zwolniliście go jeszcze.
Może on ma powiązania z czyścicielami kamienic?
p.s. niektórzy zarządcy zaraz tu okrzykną mnie obrońcą uciśnionych właścicieli niepłacących ale temat wątku jest inny. Jeżeli to prawda, to to co wyprawia ten zarządca/administrator woła o pomstę do nieba.
Nowy doklejony: 25.11.14 20:29
Sąd przyjął pozew bo to jedna sitwa..Jesteśmy niedużum miastem (około 80000 mieszkańców) i Gmina nabija kabzę radcom prawnym
Nowy doklejony: 25.11.14 20:40
tajfun. ok.Dziękuję. Napiszę dokładniej. Chciałbym napisać oficjalne pismo do Sądu o niezasadność pozwu - to po pierwsze, po drugie podważyć aneks ,w którym ZGM zmienia zarządzanie na administrowanie ( to przekracza zwykły zarząd i potrzebna jest uchwała do tego ,której oczywiście nie ma. Mam rację???
Nowy doklejony: 25.11.14 20:46
Zarządca(ZGM) przyjął uchwałę w 2008 roku, że tylko on ma prawo podejmować decyzję w takich sprawach i pełnomocnictwo jest nieodwołalne. Wtedy na wspólnocie większość miała Gmina (ZGM) i pisała sobie co chciała.
Umowę podpisał poprzedni zarząd (zarząd jednoosobowy wspólnoty- jeden z właścicieli Aneks podpisał ten sam zarząd co umowę
To jest horror - ZGM nie miał prawa przyjmować jakiejkolwiek uchwały, uchwały podejmują właściciele lokali a nie ZGM.
No ale tak było i chyba jeszcze jest w większości gmin.
Jak duża jest ta wasza wspólnota? Ile ma lokali wszystkich a ilu właścicieli?
Jeżeli to był budynek gminy to z chwilą powstania wspólnoty (wykupienia pierwszego lokalu) zapewne było określone w AN że zarząd NW sprawuje ZGM. Czy później była uchwała protokołowana przez notariusza o zmianie sposobu zarządu? W jaki sposób ten pierwszy jednoosobowy zarząd został wybrany?
Jeżeli aneks podpisał w imieniu wspólnoty zarząd (jednoosobowy) to nie jest to niezgodne z prawem tym bardziej, że w tę stronę taka zmiana niewiele zmienia, gorzej by było gdyby z administrowania na sprawowanie zarządu.
tajfun: Przecież na część już odpowiedział: Zmiana "zarządzania" na "administrowanie" bez zmiany sposobu zarządu to zupełnie rzecz nieistotna. Jeśli zarówno przed, jak i po aneksie mieliście zarząd właścicielski (art. 20 uwl), to zapomnij o tej zmianie słowa. Powinieneś sprawdzić, czy administrator (był nim zarówno przed, jak i po aneksie) miał pełnomocnictwo procesowe, udzielone przez zarząd wspólnoty - albo w samej umowie, albo w oddzielnym dokumencie. Skoro sąd przyjął pozew to znaczy, że administrator wykazał swoje umocowanie. Oczywiście, że tak. Zostaw to w spokoju i zajmij się rzeczami ważnymi.
Nie rozumiem, dlaczego tak bronisz tego dłużnika? Co tu chcesz "prostować"?
Jeżeli dług istnieje (skoro był sądowy nakaz zapłaty to znaczy, że dług istnieje), to twoim obowiązkiem jako zarządu jest ściągnięcie zaległych opłat. Chyba, że sam zapłacisz za dłużnika. Do czasu podjęcia innej uchwały w tej sprawie.
Ten właściciel dostał z sądu nakaz zapłaty. To nie jest ktoś kto uchyla się odpłacenia. Po prostu ma chwilowy problem z kasą i płaci ile może. Przede wszystkim nie Gmina będzie decydować o naszych sprawach tym bardziej,żę mamy (właściciele- osoby fizyczne) większość udziałów na wspólnocie
Nowy doklejony: 25.11.14 21:14
No ale jes tróżnica w odpowiedzialności zarządcy a administratora?
Może niech autor wątku wyjaśni, czy był wydany przez sąd nakaz zapłaty, czy też w pozwie administrator powoływał się na art. 16 uwl. W drugim przypadku bez uchwały pozew nie zostałby przyjęty.
Nowy doklejony: 25.11.14 21:17
Odpowiedź wreszcie jest: oczko: Nie ma żadnej różnicy, jeśli sposób sprawowania zarządu jest w obu przypadkach taki sam (właścicielski).
Przeczytałeś w ogóle ustawę o własności lokali?
Nowy doklejony: 25.11.14 21:20 No, i wszystko jasne. Jeśli uchwała właścicieli lokali zawierała pełnomocnictwo procesowe dla administratora, to mógł on podpisać pozew sam.
Nowy doklejony: 25.11.14 21:21
Czy twoje zdanie w sprawie obrony dłużnika podziela większość właścicieli lokali we wspólnocie?
Większość mierzona udziałami w nieruchomości wspólnej?
Lokali jest 9 .Właścicieli jest 6 a 3 to najemcy.Mamy większość udziałow. Nie wiem czy były takie uchwały ale pójdę jutro do ZGM-u i zapytam.
Jednoosobowy zarząd podejrzewam ,że wybrali na zebraniu rocznym.Wtedy było tylko dwóch właściceli (trzeci to gmina)
oczko, czy ty jako zarząd wspólnoty zapoznałeś się z zawartością księgi wieczystej nieruchomości gruntowej? Zwłaszcza Działem III?
Jestem bardzo zaskoczona tym ,że w taki łatwy sposób można wyłgać się od odpowiedzialności. Najpierw podejrzewam ,że ZGM naobiecywał "gruszek na wierzbie a póżniej po podpisaniu umowy wycofał się po "angiesku"(aneksem)mając nadal wszelkie pełnomocnictwa a odpowiedzialności prawie żadnej
Zapamiętaj, ze odpowiedzialność sprzed aneksu niczym się nie różniła od tej po aneksie. Nikt się nie wyłgał, bo nie było z czego.
Odpowiedzialność za podjęte działania, za wywiązywanie się z zawartej umowy administrator ponosi i tak. Z tego go rozliczaj, a nie z ze zmiany wyrazu w umowie.
Musi być zawarta umowa o zarządzanie / administrowanie, obejmująca windykację należności. Do tego pełnomocnictwo procesowe - jego zakresu nie znamy, ale pewnie było wystarczające, skoro sąd je uznał.
Nowy doklejony: 25.11.14 21:36
Na marginesie: do udzielenia pełnomocnictwa procesowego nie była potrzebna uchwała, wystarczy dokument, podpisany przez zarząd wspólnoty. Sprawdzone w praktyce sądowej.
Czego dotyczy III część KW?
Nowy doklejony: 25.11.14 21:46
to po co to zmieniał? I nie tylko to. Posłuchaj, wiesz tylko tyle ile napisałam ( więcej czy mniej jasno). Dla mnie sprawa jest jednym wielkim naciągactwem bo niestety twór wspólnot mieszkaniowych to coś w miarę nowego a zarządy wybierane spośród właścicieli jeszcze kilka lat temu to ludzie "za karę" pełnili te funkcje i nie mieli zielonego pojęcia o tym.Jako administrator też musi mieć licencję zarządcy?
Nowy doklejony: 25.11.14 21:54
Jeszcze raz ...nie dla administratora tylko zarządcy.Administratorowi nikt nie udzielił takiego pełnomocnictwa.
Kiedy jeszcze były, dotyczyły osób fizycznych, a nie osób prawnych czy jednostek organizacyjnych - jak ZGM. Nowego? Ustawa o własności lokali obowiązuje od 20 lat - czy to mało? Nie on zmieniał, tylko Wy zmienialiście. Zmianę umowy podpisały obie strony, również wspólnota, reprezentowana przez zarząd.
Może pracownikom ZGM wydawało się, że taka zmiana coś znaczy, ale się mylili - nic nie znaczy.
Przeczytaj ustawę o własności lokali. Zwłaszcza zauważ różnicę między sposobem zarządu opartym na art. 18 ust. 1, a art. 20 ustawy.
U Was zarząd był i jest właścicielski (art. 20). Bez tego to strata czasu, bo nie masz pojęcia, co piszesz.
Nowy doklejony: 25.11.14 22:00 Na pewno nie. Powodem jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd, a administrator jest pełnomocnikiem procesowym wspólnoty.
No nie tak do końca.Spólki zo.o które zarządzały wspólnotami musiały mieć licencjonowanych zarządców na etacie. Skoro uwolnili ten zawód to rzeczywiście nawet szewc może zarządzać.
Dlaczego dłużnik nie płaci na bieżąco?
Dlaczego nie zapłacił po otrzymaniu rozliczenia rocznego, wezwania do zapłaty, wreszcie sądowego nakazu zapłaty?
Dlaczego bronisz dłużnika, a nie interesów większości?
Należałoby sprawdzić AN pierwszego kupowanego lokalu (lub KW nieruchomości).
Dlaczego ten właściciel nie zgłosił sprzeciwu do nakazu zapłaty - odbyłby się normalny proces i można byłoby sprawę wyjaśnić, chociaż przy istniejących układach jeżeli sąd akceptuje uchwałę sprzed sześciu lat, gdy zupełnie inna sytuacja prawna wspólnoty wtedy była, akceptuje pozew o nakaz zapłaty dużej wspólnoty który podpisał nie zarząd ale administrator czy też pełnomocnik bez pełnomocnictwa zarządu o właścicielach już nie mówiąc, to coś tu nie gra mimo wszystko.
Ja wiem, że sądy akceptują pełnomocnictwo administratora - u mnie miałem też podobny przypadek, że załączona była umowa o administrowanie, sędziowie jak byk napisali, że administrator sprawuje zarząd wspólnoty mimo, że zarząd udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu.
Tylko pytanie jest takie - skoro ustawowym reprezentantem wspólnoty jest zarząd (art. 21) to jeżeli nie chce reprezentować wspólnoty to rezygnuje z funkcji lub wystawia pełnomocnictwo prawnikowi ryzykując, że w razie nieszczęścia właściciele nie zechcą pokryć takiego samowolnego wydatku. Nie rozumiem tej akceptacji sądów dla administratora który przecież nie zarządza majątkiem właścicieli, nie sprawuje zarządu, umowa o administrowanie nie jest umową o zarządzanie. To tak jakby woźny w szkole z pominięciem dyrektora ukarał nauczyciela, czy mógł reprezentować szkołę przed sądem. Chore to jest bo jak widać na tym tle jest sporo nieporozumień.
To jest chore!
Dalej się dziwię dlaczego sąd taki pozew przyjął?
Powodem może być w tym wypadku tylko wspólnota reprezentowana przez zarząd ale nie zarząd (reprezentowany przez administratora)!
Posłuchaj , zadajesz pytanie na które Ci nie odpowiem. Obyś nie musiał w życiu sam sobie na nie odpowiedzieć?
Mam rękę na pulsie. Wspólnota z tego tytułu nie ma długów
Nowy doklejony: 25.11.14 22:15
Proszę wyjaśnij mi skróty :NW i AN. Mamy 4 dni do wniesienia sprzeciwu do Sądu.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty należy wskazać wszystkie twierdzenia, okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Sprzeciw wnosi się na formularzu. Jeżeli zaległości nie ma, należy podać, że wskazany w pozwie (nakazie) dług nie istnieje lub że został już uregulowany.
NW - nieruchomość wspólna
AN - akt notarialny kupna lokalu
I nie zrażaj się - bo sądy (sędziów) też można krytykować. - wyrok Czwartej Sekcji ETPCz z dnia 16 grudnia 2008 r. skarga nr 53025/99
- Rzeczpospolita - były prezes TK Marek Safjan.
W układzie (z dłużnikiem) jest jednoosobowy zarząd, który broni dłużnika, a nie interesów wspólnoty jako całości.
Nakaz zapłaty zawiera pouczenie o możliwości wniesienia sprzeciwu przez dłużnika. Jeśli oczko nawet tego nie przeczytał, to marne ma szanse jako obrońca uciśnionych.
To nie wspólnota ani nie administrator "sprzedaje", tylko komornik sądowy przeprowadza licytację.
Jak oczko wygra, to wspólnota przegra. Taki zarząd należy odwołać jak najszybciej, bo działa na szkodę wspólnoty.
oczko chyba wyraźnie napisała: Więc po co ten lament?
Właściciel lokalu to nie najemca wykorzystujący bezradność Państwa i mający wszystko w nosie, że należy go natychmiast pozbawić własności. Ciekawe kto (z gminy?) sobie upatrzył ten lokal? Tu jeszcze nie Rosja, chociaż zaczynam mieć wątpliwości.
Gecon.Jest tak jak napisałeś. Żadna włada czy inna jednostka nie będzie nam mówiła co mamy zrobić z naszą własnością i łapy precz od naszego.Administrator jest nam potrzebny do załatwiania spraw budowlano-technicznych i tu jego rola się kończy. Wiele tematów nie poruszyłam bo nie o spowiedż mi chodzi ale porażają mnie teksy uchwał ,które zostały po podpisywane przez poprzedni zarząd (Pani nauczycielka- bardzo spolegliwa osóbka).Gmina zabezpieczyła się po uszy pełnomocnictwami(czytam w treści ,że nieodwołalnymi), uchwałami a radca prawny kierujący sprawę do sądu to koleżka z gminy,który prowadzi również windykacje. Podniosłam na zebraniu sprawę opłacania w zaliczce usług radcy prawnego .Spokojnie można go wynająć w momencie potrzeby wspólnoty.Tematów jest wiele.Całe szczęście ,żęprzeznami dodatkowe wybory lokalne, bo porzednia władza nie otrzymała większoci w wyborach.
Nowy doklejony: 26.11.14 08:53
Gecon,podpowiedz mi proszę czego mam szukać w tym akcie notarialnym?
Nowy doklejony: 26.11.14 08:54
lub w KW bo ją mam w domu.
- Jeżeli jesteś teraz w zarządzie, to wytłumacz kolegom i koleżankom z zarządu, że możecie zwolnić administratora/zarządcę (ZGM) sami, jako zarząd, po prostu wypowiedzcie im umowę.
- Gdyby ZGM był mocno oburzony wypowiedzeniem (może miał zarządzanie/administrowanie powierzone uchwałą?), to dla świętego spokoju możecie przeprowadzić głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, wypowiadającą zarządzenie ZGM-mowi i upoważniającą zarząd do podpisania aktu wypowiedzenia - chociaż wg. mnie to nadmierna ostrożność. No ale, jeżeli obawiasz się lokalnych "układów", to tak zróbcie. Przegłosowanie takiej uchwały w 9 lokalowej wspólnocie można załatwić w trybie obiegowym (bez zwoływania zebrania) w ciągu 20 minut. Gminie, jako członkowi wspólnoty, taką uchwałę również należy przedłożyć do głosowania, ale jak rozumiem wy i tak macie większość, więc nie ma obawy o wynik. O podjęciu uchwały w trybie obiegowym należy powiadomić wszystkich właścicieli na piśmie, gminę zwłaszcza.
- Radzę również sprawdzić to, o czym piszą gecon i KubaP, bo może nie zdajesz sobie sprawy, że macie wpisany do KW zarząd powierzony i nadal sprawuje go gmina - nie musi tak być, ale może. Moim zdaniem, z opisu sprawy na to nie wygląda, ale takie rzeczy trzeba wiedzieć na pewno.
- Jeżeli nie macie doświadczenia w prowadzeniu spraw technicznych nieruchomości i księgowych wspólnoty (a wygląda na to, że nie macie), to zatrudnijcie nowego administratora, z dobrymi referencjami.
- Nowy admin niech przejmie dokumentację wspólnoty i nieruchomości od ZGM-u.
- Daj sobie spokój z dociekaniem sensu zamiany słów w umowie o zarządzanie, bo jeżeli nie macie zaufania do ZGM, to zamiast dzielić włos na czworo, trzeba się z nimi po prostu rozstać.[/quote]
- Wspólnota może po prostu cofnąć pozew i po sprawie. Sąsiad ze swojej strony niech zrobi tak, jak powyżej radzą forumowicze, a zarząd niech napisze pismo do sądu, że wspólnota negocjuje z pozwanym ratalną spłatę długu a pozwany reguluje bieżące należności w miarę jego możliwości finansowych i w związku z tym wspólnota cofa pozew. Tylko nie piszcie, że zrzekacie się roszczenia! Bo to oznaczałoby waszą osobistą odpowiedzialność materialną za straty jakie poniesie wspólnota.
- Jednocześnie z w/w pismem, do sądu należy wysłać (można w tej samej przesyłce) pisma o cofnięciu pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu i ZGM-owi (zależnie kto je przedłożył - jeżeli wszyscy, to cofnąć wszystkie pełnomocnictwa). Kopie pism o cofnięciu pełnomocnictwa doręczyć (za podpisem lub listem poleconym) tym, którym je cofnięto.
- Do powyższych pism wysyłanych do sądu, jako załączniki należy przedłożyć kopię uchwały wspólnoty o powołaniu was jako zarządu wspólnoty, oraz kopie pism o cofnięciu pełnomocnictw z dowodem doręczenia ZGM-owi i radcy prawnemu.
- Z ostrożności możecie przedtem przeprowadzić we wspólnocie głosowanie nad uchwałą cofającą te sławne "nieodwołane pełnomocnictwa" - w trybie takim samym jak opisałem wcześniej.
Pamiętaj, zarządem jesteście wy, ZGM to wasz pracownik.
Nie da się żyć na cudzy rachunek ....
Nowy doklejony: 26.11.14 11:47
MAM jeszcze jedno pytanie. skoro uchwała w 2008 roku udzielono zarządcy pełnomocnictw ( na post art.22 ustawy o wł lokali- taki zapis jest w uchwale)Czy teraz odwolując pełnomocnictwo to również potrzebna jest uchwała? czy to przekracza zwykły zarząd?
z dnia.....
właścicieli lokali przy ul.....
w sprawie: udzielenia zarzący- Gminie miejskiej w ...... Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej pełnomocnictwa do działania w sprawach sądowych i administracyjnych
Właścicele lokali działając na [podst art 22 ustawy o wła lokali postanawiają.....
1.Udzielają gminie miejskiej w ...... nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej....
W szczególności pełnomocnictwo niniejsze obejmuje umocowanie do występowania w imieniu wspólnoty we wszystkich sprawach o uchylenie uchwał wspólnoty oraz dochodzenie wszelkich należności od członków wspólnoty i ich dłużników
Pełnomocnictwo jest nieograniczone i może być odwołane wyłącznie w razie rozwiązania umowy o zarzadzanie.
Pełnomocnictwo niniejsze upoważnia do udzielania pełnomocnictw dalszych"
P.S.
Z treści uchwały tylko po tytule można ustalić, że to jest pełnomocnictwo do występowania przed sądami, a sam tytuł to moim zdaniem za mało - chyba że odpowiedni tekst kryje się w miejscu wykropkowanym.
Nowy doklejony: 26.11.14 17:12
acha,chyba wiem o które "kropki" chodzi:
[quote]Właścicele lokali działając na [podst art 22 ustawy o wła lokali postanawiają.....
[/quote]
co następuje" i tu już dalej jest tekst, który napisałam powyżej.
P.S. chodzi o wykropkowanie w miejscu: "nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej....". Co tu jest dalej?
a teraz napiszę Ci punkt 2 uchwały, ... tak na deser....:confused::cool:
"Wspólnota mieszkaniowa zatwierdza wszelkie czynności sądowe i administracyjne podjęte do chwili obecnej w imieniu wspólnoty przez Gminę Miejską w .... -ZGM"
Taka jest treść całej uchwały. Ja dziś złożyłam już cofnięcie nakazu w Sądzie bo termin nas goni.
Nowy doklejony: 26.11.14 17:58
NIECH SIĘ DZIEJE!!!! OD 01.12.2014. JEST PODJĘTA UCHWAŁA ,ŻĘ WCHODZĄ INWESTORZY Z OCIEPLENIEM BUDYNKU. MUSZĘ POZBIERAĆ WSZYSTKIE INFORMACJE OD WAS I ..NAJCHĘTNIEJ TO ZŁOŻYŁABYM WYPOWIEDZENIE ALE CO Z TYM OCIEPLENIEM. tERMIN REALIZACJI MAJĄ DO 30.04.2015 ROKU