zmiana umowy z zarządzania na administrowanie i konsekwencje prawne

oczkooczko Użytkownik
edytowano listopada 2014 w Zarządzanie Nieruchomościami
Wspólnota mieszkaniowa podpisała umowę o zarządzanie w 2007roku . Kolejne uchwały ,które były podpisywane w ramach zarządzania wskazywały ,że zarządca reprezentuje nieruchomość przed instytucjami i windykuje należności również od właścicieli dla nieruchomości. W 2010 roku aneksem ( bez uchwały)zarządca wprowadza zmianę w umowie z zarządzania na administrowanie .W 2014 roku na podstawie uchwały z 2008 roku czyli wtedy gdy jeszcze był zarządcą ,skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie. Moje pytanie brzmi: na jakiej podstawie prawnej admnistrator ma prawo funkcjonować jako zarządca skoro sam zmienił swoje kompetencje z zarządcy na administratora? CZy można wnieść sprzeciw do Śądu w sprawie. Ja od roku jestem w zarządzanie tej nieruchomości i nie wyrażam zgody na to aby administrator licytował mieszkania naszych właścicieli tym bardziej,że zadłużenie nie jest w cale duże. Noszę się z zamiarem zmiany administratora ale co na dzień dzisiejszy?
«13

Komentarze

  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Oczko. Tu są specjaliści od takich tematów. Ale twój tekst jest strasznie " nieprofesionalny".
    Jeszcze raz opisz wszystko. Jaki macie zarząd ( art 20 czy 18.1 UoWL) . Czy w ogóle znasz tą ustawe? A napewno wiele osób Ci pomoże. ( ja nie ).
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Wspólnota mieszkaniowa podpisała umowę o zarządzanie w 2007roku
    Kto podpisał tę umowę w imieniu wspólnoty?
    Czy mieliście już wtedy zarząd wspólnoty?
    W 2010 roku aneksem ( bez uchwały)zarządca wprowadza zmianę w umowie z zarządzania na administrowanie
    No i kto podpisał ten aneks w imieniu wspólnoty?
    W 2014 roku na podstawie uchwały z 2008 roku czyli wtedy gdy jeszcze był zarządcą, skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie.
    I co sąd przyjął jego pozew, bez uchwały właścicieli z 2014 roku wyrażającej zgodę na sprzedaż tego konkretnego lokalu na podstawie art. 16 UoWL???
    CZy można wnieść sprzeciw do Śądu w sprawie
    Jeżeli sąd "niegramotny" to należy podjąć jako zarząd, wszelkie kroki aby wycofać ten pozew.
    na jakiej podstawie prawnej admnistrator ma prawo funkcjonować jako zarządca skoro sam zmienił swoje kompetencje z zarządcy na administratora?
    Na takiej na jaką mu pozwoliliście jako właściciele.
    nie wyrażam zgody na to aby administrator licytował mieszkania naszych właścicieli
    Czy ten administrator jeszcze pracuje u was? Jako zarząd nie zwolniliście go jeszcze.
    Może on ma powiązania z czyścicielami kamienic?
    p.s. niektórzy zarządcy zaraz tu okrzykną mnie obrońcą uciśnionych właścicieli niepłacących ale temat wątku jest inny. Jeżeli to prawda, to to co wyprawia ten zarządca/administrator woła o pomstę do nieba.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    aneks podpisał poprzedni zarząd (jednoosobowy). Ja jestem właścicielem na tej nieruchomości od 4 lat a od roku zarządem i próbuję to poprostować ,nie jest łatwo bo zarządca (administrator) to Gmina (ZGM) Jeszcze raz : czy ten aneks (zamiana zarządzania na administrwanie) bez uchwały jest zgodny z prawem?

    Nowy doklejony: 25.11.14 20:29
    Sąd przyjął pozew bo to jedna sitwa..Jesteśmy niedużum miastem (około 80000 mieszkańców) i Gmina nabija kabzę radcom prawnym
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    80000 czy 8000
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    80.000

    Nowy doklejony: 25.11.14 20:40
    tajfun. ok.Dziękuję. Napiszę dokładniej. Chciałbym napisać oficjalne pismo do Sądu o niezasadność pozwu - to po pierwsze, po drugie podważyć aneks ,w którym ZGM zmienia zarządzanie na administrowanie ( to przekracza zwykły zarząd i potrzebna jest uchwała do tego ,której oczywiście nie ma. Mam rację???

    Nowy doklejony: 25.11.14 20:46
    Zarządca(ZGM) przyjął uchwałę w 2008 roku, że tylko on ma prawo podejmować decyzję w takich sprawach i pełnomocnictwo jest nieodwołalne. Wtedy na wspólnocie większość miała Gmina (ZGM) i pisała sobie co chciała.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Spróbuj odpowiedzieć na pytania Gecona.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Kto podpisał tę umowę w imieniu wspólnoty?
    Czy mieliście już wtedy zarząd wspólnoty?

    Umowę podpisał poprzedni zarząd (zarząd jednoosobowy wspólnoty- jeden z właścicieli
    No i kto podpisał ten aneks w imieniu wspólnoty?
    Aneks podpisał ten sam zarząd co umowę
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Sąd przyjął pozew bo to jedna sitwa..
    Jakie było żądanie pozwu i kto podpisał pozew w imieniu wspólnoty?
    Zarządca(ZGM) przyjął uchwałę w 2008 roku, że tylko on ma prawo podejmować decyzję w takich sprawach i pełnomocnictwo jest nieodwołalne.
    To jest horror - ZGM nie miał prawa przyjmować jakiejkolwiek uchwały, uchwały podejmują właściciele lokali a nie ZGM.
    No ale tak było i chyba jeszcze jest w większości gmin.
    aneks podpisał poprzedni zarząd (jednoosobowy). Ja jestem właścicielem na tej nieruchomości od 4 lat a od roku zarządem i próbuję to poprostować ,
    Jak duża jest ta wasza wspólnota? Ile ma lokali wszystkich a ilu właścicieli?
    Jeżeli to był budynek gminy to z chwilą powstania wspólnoty (wykupienia pierwszego lokalu) zapewne było określone w AN że zarząd NW sprawuje ZGM. Czy później była uchwała protokołowana przez notariusza o zmianie sposobu zarządu? W jaki sposób ten pierwszy jednoosobowy zarząd został wybrany?
    Jeszcze raz : czy ten aneks (zamiana zarządzania na administrwanie) bez uchwały jest zgodny z prawem?
    Jeżeli aneks podpisał w imieniu wspólnoty zarząd (jednoosobowy) to nie jest to niezgodne z prawem tym bardziej, że w tę stronę taka zmiana niewiele zmienia, gorzej by było gdyby z administrowania na sprawowanie zarządu.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    gecon:
    I co sąd przyjął jego pozew, bez uchwały właścicieli z 2014 roku wyrażającej zgodę na sprzedaż tego konkretnego lokalu na podstawie art. 16 UoWL???
    Do licytacji lokalu na podstawie prawomocnego nakazu zapłaty nie jest potrzebna uchwała, tylko pełnomocnictwo procesowe dla administratora oraz umowa o administrowanie (kpc). Art. 16 uwl to inna procedura, bardzo rzadko i zupełnie niepotrzebnie wykorzystywana przez wspólnoty do windykacji długów.
    tajfun:
    Spróbuj odpowiedzieć na pytania Gecona.
    Przecież na część już odpowiedział:
    aneks podpisał poprzedni zarząd (jednoosobowy).
    Zmiana "zarządzania" na "administrowanie" bez zmiany sposobu zarządu to zupełnie rzecz nieistotna. Jeśli zarówno przed, jak i po aneksie mieliście zarząd właścicielski (art. 20 uwl), to zapomnij o tej zmianie słowa. Powinieneś sprawdzić, czy administrator (był nim zarówno przed, jak i po aneksie) miał pełnomocnictwo procesowe, udzielone przez zarząd wspólnoty - albo w samej umowie, albo w oddzielnym dokumencie. Skoro sąd przyjął pozew to znaczy, że administrator wykazał swoje umocowanie.
    czy ten aneks (zamiana zarządzania na administrwanie) bez uchwały jest zgodny z prawem?
    Oczywiście, że tak. Zostaw to w spokoju i zajmij się rzeczami ważnymi.
    Nie rozumiem, dlaczego tak bronisz tego dłużnika? Co tu chcesz "prostować"?
    Jeżeli dług istnieje (skoro był sądowy nakaz zapłaty to znaczy, że dług istnieje), to twoim obowiązkiem jako zarządu jest ściągnięcie zaległych opłat. Chyba, że sam zapłacisz za dłużnika.
    Zarządca(ZGM) przyjął uchwałę w 2008 roku, że tylko on ma prawo podejmować decyzję w takich sprawach i pełnomocnictwo jest nieodwołalne.
    Do czasu podjęcia innej uchwały w tej sprawie.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    I co sąd przyjął jego pozew, bez uchwały właścicieli z 2014 roku wyrażającej zgodę na sprzedaż tego konkretnego lokalu na podstawie art. 16 UoWL???

    Ten właściciel dostał z sądu nakaz zapłaty. To nie jest ktoś kto uchyla się odpłacenia. Po prostu ma chwilowy problem z kasą i płaci ile może. Przede wszystkim nie Gmina będzie decydować o naszych sprawach tym bardziej,żę mamy (właściciele- osoby fizyczne) większość udziałów na wspólnocie
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Do licytacji lokalu na podstawie prawomocnego nakazu zapłaty nie jest potrzebna uchwała
    A gdzie autor wątku napisał że już był wystawiony nakaz zapłaty? Teraz napisał - sorry.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Sąd przyjął pozew bo to jedna sitwa..
    Nie znasz ustawy o własności lokali, nie rozumiesz pełnomocnictwa procesowego, nie stawiasz żadnych zarzutów sędziom o naruszenie procedury, ale zaliczyłeś sąd do "sitwy" - żałosne. Populizm uprawiaj sobie w rodzinie i w polityce, ale nie w zarządzaniu nieruchomością. Tu liczą się kompetencje i odpowiedzialność.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jakie było żądanie pozwu i kto podpisał pozew w imieniu wspólnoty?
    W imieniu wspólnoty nikt nie podpisał, podpisał tylko administrator, W pozwie załączono uchwałę ( o której napisałam dość niejasno)
    Kolejne uchwały ,które były podpisywane w ramach zarządzania wskazywały ,że zarządca reprezentuje nieruchomość przed instytucjami i windykuje należności również od właścicieli dla nieruchomości.
    . Pozew to nakaz zapłaty no i oczywiście 700 zł kosztów sądowych

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:14
    Jeżeli aneks podpisał w imieniu wspólnoty zarząd (jednoosobowy) to nie jest to niezgodne z prawem tym bardziej, że w tę stronę taka zmiana niewiele zmienia, gorzej by było gdyby z administrowania na sprawowanie zarządu.

    No ale jes tróżnica w odpowiedzialności zarządcy a administratora?
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    nie wyrażam zgody na to aby administrator licytował mieszkania naszych właścicieli
    To nie administrator licytuje, tylko komornik pod nadzorem sądu.
    A gdzie autor wątku napisał że już był wystawiony nakaz zapłaty?
    A gdzie napisał, że złożył pozew na podstawie art. 16 uwl?
    skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie.
    Kolejność jest taka: pozew o nakaz zapłaty, wniosek o egzekucję komorniczą ze wskazaniem egzekucji z lokalu.
    Może niech autor wątku wyjaśni, czy był wydany przez sąd nakaz zapłaty, czy też w pozwie administrator powoływał się na art. 16 uwl. W drugim przypadku bez uchwały pozew nie zostałby przyjęty.

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:17
    Odpowiedź wreszcie jest:
    Pozew to nakaz zapłaty no i oczywiście 700 zł kosztów sądowych
    oczko:
    No ale jes tróżnica w odpowiedzialności zarządcy a administratora?
    Nie ma żadnej różnicy, jeśli sposób sprawowania zarządu jest w obu przypadkach taki sam (właścicielski).
    Przeczytałeś w ogóle ustawę o własności lokali?

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:20
    W imieniu wspólnoty nikt nie podpisał, podpisał tylko administrator, W pozwie załączono uchwałę
    No, i wszystko jasne. Jeśli uchwała właścicieli lokali zawierała pełnomocnictwo procesowe dla administratora, to mógł on podpisać pozew sam.

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:21
    Czy twoje zdanie w sprawie obrony dłużnika podziela większość właścicieli lokali we wspólnocie?
    Większość mierzona udziałami w nieruchomości wspólnej?
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jak duża jest ta wasza wspólnota? Ile ma lokali wszystkich a ilu właścicieli?
    Jeżeli to był budynek gminy to z chwilą powstania wspólnoty (wykupienia pierwszego lokalu) zapewne było określone w AN że zarząd NW sprawuje ZGM. Czy później była uchwała protokołowana przez notariusza o zmianie sposobu zarządu? W jaki sposób ten pierwszy jednoosobowy zarząd został wybrany?

    Lokali jest 9 .Właścicieli jest 6 a 3 to najemcy.Mamy większość udziałow. Nie wiem czy były takie uchwały ale pójdę jutro do ZGM-u i zapytam.
    Jednoosobowy zarząd podejrzewam ,że wybrali na zebraniu rocznym.Wtedy było tylko dwóch właściceli (trzeci to gmina)
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    gecon:
    Jeżeli to był budynek gminy to z chwilą powstania wspólnoty (wykupienia pierwszego lokalu) zapewne było określone w AN że zarząd NW sprawuje ZGM.
    Niekoniecznie. I wcale nie jest to potrzebne, żeby pierwotny właściciel nieruchomości nią zarządzał po powstaniu wspólnoty.
    oczko, czy ty jako zarząd wspólnoty zapoznałeś się z zawartością księgi wieczystej nieruchomości gruntowej? Zwłaszcza Działem III?
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Czy twoje zdanie w sprawie obrony dłużnika podziela większość właścicieli lokali we wspólnocie?
    Większość mierzona udziałami w nieruchomości wspólnej?
    Mamy większość udziałow ale nie rozmawiałam z nimi jeszcze o tym.Sprawa jest dzisiejsza.

    Jestem bardzo zaskoczona tym ,że w taki łatwy sposób można wyłgać się od odpowiedzialności. Najpierw podejrzewam ,że ZGM naobiecywał "gruszek na wierzbie a póżniej po podpisaniu umowy wycofał się po "angiesku"(aneksem)mając nadal wszelkie pełnomocnictwa a odpowiedzialności prawie żadnej
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jestem bardzo zaskoczona tym ,że w taki łatwy sposób można wyłgać się od odpowiedzialności.
    Nie rozumiem, z jakiej odpowiedzialności? Za co?
    Zapamiętaj, ze odpowiedzialność sprzed aneksu niczym się nie różniła od tej po aneksie. Nikt się nie wyłgał, bo nie było z czego.
    Odpowiedzialność za podjęte działania, za wywiązywanie się z zawartej umowy administrator ponosi i tak. Z tego go rozliczaj, a nie z ze zmiany wyrazu w umowie.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    cdn napisał:
    No, i wszystko jasne. Jeśli uchwała właścicieli lokali zawierała pełnomocnictwo procesowe dla administratora, to mógł on podpisać pozew sam.
    Naprawdę? Uważasz że można uchwałą dać administratorowi pełnomocnictwo procesowe ww wszystkich sprawach , jeśli tego nie zawiera umowa pomiędzy zarządem a administratorem?
    .W 2014 roku na podstawie uchwały z 2008 roku czyli wtedy gdy jeszcze był zarządcą ,skierował sprawę do sądu przeciwko jednemu z właścicieli nieruchomości chcąc sprzedać jego mieszkanie.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dlaczego "we wszystkich sprawach"? Nie musi być we wszystkich.
    Musi być zawarta umowa o zarządzanie / administrowanie, obejmująca windykację należności. Do tego pełnomocnictwo procesowe - jego zakresu nie znamy, ale pewnie było wystarczające, skoro sąd je uznał.

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:36
    Na marginesie: do udzielenia pełnomocnictwa procesowego nie była potrzebna uchwała, wystarczy dokument, podpisany przez zarząd wspólnoty. Sprawdzone w praktyce sądowej.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niekoniecznie. I wcale nie jest to potrzebne, żeby pierwotny właściciel nieruchomości nią zarządzał po powstaniu wspólnoty.
    oczko, czy ty jako zarząd wspólnoty zapoznałeś się z zawartością księgi wieczystej nieruchomości gruntowej? Zwłaszcza Działem III?

    Czego dotyczy III część KW?

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:46
    Nie rozumiem, z jakiej odpowiedzialności? Za co?
    Zapamiętaj, ze odpowiedzialność sprzed aneksu niczym się nie różniła od tej po aneksie. Nikt się nie wyłgał, bo nie było z czego.
    Odpowiedzialność za podjęte działania, za wywiązywanie się z zawartej umowy administrator ponosi i tak. Z tego go rozliczaj, a nie z ze zmiany wyrazu w umowie.

    to po co to zmieniał? I nie tylko to. Posłuchaj, wiesz tylko tyle ile napisałam ( więcej czy mniej jasno). Dla mnie sprawa jest jednym wielkim naciągactwem bo niestety twór wspólnot mieszkaniowych to coś w miarę nowego a zarządy wybierane spośród właścicieli jeszcze kilka lat temu to ludzie "za karę" pełnili te funkcje i nie mieli zielonego pojęcia o tym.Jako administrator też musi mieć licencję zarządcy?

    Nowy doklejony: 25.11.14 21:54
    No, i wszystko jasne. Jeśli uchwała właścicieli lokali zawierała pełnomocnictwo procesowe dla administratora, to mógł on podpisać pozew sam.

    Jeszcze raz ...nie dla administratora tylko zarządcy.Administratorowi nikt nie udzielił takiego pełnomocnictwa.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jako administrator też musi mieć licencję zarządcy?
    Od 1 stycznia 2014 licencje zarządcy nieruchomości nie są wymagane.
    Kiedy jeszcze były, dotyczyły osób fizycznych, a nie osób prawnych czy jednostek organizacyjnych - jak ZGM.
    twór wspólnot mieszkaniowych to coś w miarę nowego
    Nowego? Ustawa o własności lokali obowiązuje od 20 lat - czy to mało?
    to po co to zmieniał?
    Nie on zmieniał, tylko Wy zmienialiście. Zmianę umowy podpisały obie strony, również wspólnota, reprezentowana przez zarząd.
    Może pracownikom ZGM wydawało się, że taka zmiana coś znaczy, ale się mylili - nic nie znaczy.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    jeszcze jedno pytanie: a w pozwie napisane jest,że zarząd wspólnoty jest powodem w sprawie a zarządem jestem ja a ze mną nikt tego nie konsultował i to też jest OK?
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeszcze raz ...
    Przeczytaj ustawę o własności lokali. Zwłaszcza zauważ różnicę między sposobem zarządu opartym na art. 18 ust. 1, a art. 20 ustawy.
    U Was zarząd był i jest właścicielski (art. 20). Bez tego to strata czasu, bo nie masz pojęcia, co piszesz.

    Nowy doklejony: 25.11.14 22:00
    w pozwie napisane jest,że zarząd wspólnoty jest powodem w sprawie
    Na pewno nie. Powodem jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd, a administrator jest pełnomocnikiem procesowym wspólnoty.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Kiedy jeszcze były, dotyczyły osób fizycznych, a nie osób prawnych czy jednostek organizacyjnych - jak ZGM.

    No nie tak do końca.Spólki zo.o które zarządzały wspólnotami musiały mieć licencjonowanych zarządców na etacie. Skoro uwolnili ten zawód to rzeczywiście nawet szewc może zarządzać.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Odpowiedz, dlaczego tak ci zależy na obronie dłużnika?
    Dlaczego dłużnik nie płaci na bieżąco?
    Dlaczego nie zapłacił po otrzymaniu rozliczenia rocznego, wezwania do zapłaty, wreszcie sądowego nakazu zapłaty?
    Dlaczego bronisz dłużnika, a nie interesów większości?
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ok, przeczytam. dzięki
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Boję się, że gmina (ZGM) dalej sprawuje zarząd NW w waszej wspólnocie.
    Należałoby sprawdzić AN pierwszego kupowanego lokalu (lub KW nieruchomości).
    Dlaczego ten właściciel nie zgłosił sprzeciwu do nakazu zapłaty - odbyłby się normalny proces i można byłoby sprawę wyjaśnić, chociaż przy istniejących układach jeżeli sąd akceptuje uchwałę sprzed sześciu lat, gdy zupełnie inna sytuacja prawna wspólnoty wtedy była, akceptuje pozew o nakaz zapłaty dużej wspólnoty który podpisał nie zarząd ale administrator czy też pełnomocnik bez pełnomocnictwa zarządu o właścicielach już nie mówiąc, to coś tu nie gra mimo wszystko.
    Ja wiem, że sądy akceptują pełnomocnictwo administratora - u mnie miałem też podobny przypadek, że załączona była umowa o administrowanie, sędziowie jak byk napisali, że administrator sprawuje zarząd wspólnoty mimo, że zarząd udzielił pełnomocnictwa radcy prawnemu.
    Tylko pytanie jest takie - skoro ustawowym reprezentantem wspólnoty jest zarząd (art. 21) to jeżeli nie chce reprezentować wspólnoty to rezygnuje z funkcji lub wystawia pełnomocnictwo prawnikowi ryzykując, że w razie nieszczęścia właściciele nie zechcą pokryć takiego samowolnego wydatku. Nie rozumiem tej akceptacji sądów dla administratora który przecież nie zarządza majątkiem właścicieli, nie sprawuje zarządu, umowa o administrowanie nie jest umową o zarządzanie. To tak jakby woźny w szkole z pominięciem dyrektora ukarał nauczyciela, czy mógł reprezentować szkołę przed sądem. Chore to jest bo jak widać na tym tle jest sporo nieporozumień.
    a w pozwie napisane jest,że zarząd wspólnoty jest powodem w sprawie a zarządem jestem ja a ze mną nikt tego nie konsultował i to też jest OK?
    To jest chore!
    Dalej się dziwię dlaczego sąd taki pozew przyjął?
    Powodem może być w tym wypadku tylko wspólnota reprezentowana przez zarząd ale nie zarząd (reprezentowany przez administratora)!
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Spólki zo.o które zarządzały wspólnotami musiały mieć licencjonowanych zarządców na etacie.
    Niekoniecznie na etacie. Ale to przeszłość. Ty pytałeś o teraźniejszość:
    Jako administrator też musi mieć licencję zarządcy?
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Przecież cały czas pisałam o tym ,że uchwałą jest wybrany zarząd
    Odpowiedz, dlaczego tak ci zależy na obronie dłużnika?
    Dlaczego dłużnik nie płaci na bieżąco?
    Dlaczego nie zapłacił po otrzymaniu rozliczenia rocznego, wezwania do zapłaty, wreszcie sądowego nakazu zapłaty?
    Dlaczego bronisz dłużnika, a nie interesów większości?

    Posłuchaj , zadajesz pytanie na które Ci nie odpowiem. Obyś nie musiał w życiu sam sobie na nie odpowiedzieć?
    Mam rękę na pulsie. Wspólnota z tego tytułu nie ma długów

    Nowy doklejony: 25.11.14 22:15
    Boję się, że gmina (ZGM) dalej sprawuje zarząd NW w waszej wspólnocie.
    Należałoby sprawdzić AN pierwszego kupowanego lokalu

    Proszę wyjaśnij mi skróty :NW i AN. Mamy 4 dni do wniesienia sprzeciwu do Sądu.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Jeżeli nie minęło jeszcze 14 dni od otrzymania tego nakazu właściciel powinien wnieść sprzeciw do tego samego sądu.
    W sprzeciwie od nakazu zapłaty należy wskazać wszystkie twierdzenia, okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Sprzeciw wnosi się na formularzu. Jeżeli zaległości nie ma, należy podać, że wskazany w pozwie (nakazie) dług nie istnieje lub że został już uregulowany.
    NW - nieruchomość wspólna
    AN - akt notarialny kupna lokalu
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    GECON bardzo Ci dziękuję. Wiele informacji ,które napisałeś wykorzystam bo mam zamiar pomóc sąsiadowi i zrobić troszkę porządku z administratorem.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Życzę powodzenia bo walka będzie ciężka - jak to z układami gminnymi.
    I nie zrażaj się - bo sądy (sędziów) też można krytykować.
    "...Trybunał przypomniał, że zgodnie z utrwalona linią orzeczniczą wolość słowa jest jedną z głównych podstaw demokratycznego społeczeństwa, warunkiem jego rozwoju i samorealizacji jednostki. Z zastrzeżeniem ust. 2 art. 10 Konwencji wolność słowa nie może ograniczać się do informacji i poglądów, które są odbierane przychylnie albo postrzegane jako nieszkodliwe lub obojętne, ale odnosi się również do wypowiedzi, które obrażają, oburzają, wprowadzają niepokój. Takie są wymogi pluralizmu, tolerancji i otwartości na inne poglądy, bez których demokratyczne społeczeństwo nie istniej (zob. Oberschlick v. Austria, wyrok z dnia 23 maja 1991 r., § 57 Seria A nr 204oraz Nielsen and Johnsen v. Nowary, skarga nr 23118/93, 43, ECHR 1999-VIII)..."
    - wyrok Czwartej Sekcji ETPCz z dnia 16 grudnia 2008 r. skarga nr 53025/99
    "...Trzecia władza, jak każda władza w demokratycznym państwie, podlega ocenie publicznej. Może więc podlegać krytyce. Dyskutować można o każdym obszarze działania każdej władzy. Wolność słowa w wolnych mediach oznacza m.in. swobodę wypowiedzi również na temat funkcjonowania organów sprawiedliwości..."
    - Rzeczpospolita - były prezes TK Marek Safjan.
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    gecon:
    walka będzie ciężka - jak to z układami gminnymi.
    Gdzie masz ślad dowodu na gminne "układy"?
    W układzie (z dłużnikiem) jest jednoosobowy zarząd, który broni dłużnika, a nie interesów wspólnoty jako całości.

    Nakaz zapłaty zawiera pouczenie o możliwości wniesienia sprzeciwu przez dłużnika. Jeśli oczko nawet tego nie przeczytał, to marne ma szanse jako obrońca uciśnionych.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Gdzie masz ślad dowodu na gminne "układy"?
    Wystarczy poczytać uważnie wpisy oczka (np. chcąc sprzedać jego mieszkanie) i wiedzieć jak funkcjonuje życie gminne a zwłaszcza na styku gmina-dawne zasoby gminne-administracja zasobami-referendarze-itd... Mieszkania to najbardziej chodliwy towar, z największym przebiciem.
    Jeśli oczko nawet tego nie przeczytał..
    oczko dość uważnie to przeczytała i wydaje mi się, że ma duże szanse wygrać z lokalnymi układami.
    Mamy 4 dni do wniesienia sprzeciwu do Sądu
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Gdyby przeczytała, to nie musiałaby pytać i dziękować za to, co jest w nakazie zapłaty.
    Wystarczy poczytać uważnie wpisy oczka (np. chcąc sprzedać jego mieszkanie)
    Nie wystarczy poczytać, żeby oskarżać.
    To nie wspólnota ani nie administrator "sprzedaje", tylko komornik sądowy przeprowadza licytację.
    Jak oczko wygra, to wspólnota przegra. Taki zarząd należy odwołać jak najszybciej, bo działa na szkodę wspólnoty.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    komornik sądowy przeprowadza licytację
    Gdzie tu jeszcze do komornika? Spokojnie.

    oczko chyba wyraźnie napisała:
    Wspólnota z tego tytułu nie ma długów
    Więc po co ten lament?
    Właściciel lokalu to nie najemca wykorzystujący bezradność Państwa i mający wszystko w nosie, że należy go natychmiast pozbawić własności. Ciekawe kto (z gminy?) sobie upatrzył ten lokal? Tu jeszcze nie Rosja, chociaż zaczynam mieć wątpliwości.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Właściciel lokalu to nie najemca wykorzystujący bezradność Państwa i mający wszystko w nosie, że należy go natychmiast pozbawić własności. Ciekawe kto (z gminy?) sobie upatrzył ten lokal? Tu jeszcze nie Rosja, chociaż zaczynam mieć wątpliwości.

    Gecon.Jest tak jak napisałeś. Żadna włada czy inna jednostka nie będzie nam mówiła co mamy zrobić z naszą własnością i łapy precz od naszego.Administrator jest nam potrzebny do załatwiania spraw budowlano-technicznych i tu jego rola się kończy. Wiele tematów nie poruszyłam bo nie o spowiedż mi chodzi ale porażają mnie teksy uchwał ,które zostały po podpisywane przez poprzedni zarząd (Pani nauczycielka- bardzo spolegliwa osóbka).Gmina zabezpieczyła się po uszy pełnomocnictwami(czytam w treści ,że nieodwołalnymi), uchwałami a radca prawny kierujący sprawę do sądu to koleżka z gminy,który prowadzi również windykacje. Podniosłam na zebraniu sprawę opłacania w zaliczce usług radcy prawnego .Spokojnie można go wynająć w momencie potrzeby wspólnoty.Tematów jest wiele.Całe szczęście ,żęprzeznami dodatkowe wybory lokalne, bo porzednia władza nie otrzymała większoci w wyborach.

    Nowy doklejony: 26.11.14 08:53
    Należałoby sprawdzić AN pierwszego kupowanego lokalu (lub KW nieruchomości).

    Gecon,podpowiedz mi proszę czego mam szukać w tym akcie notarialnym?

    Nowy doklejony: 26.11.14 08:54
    lub w KW bo ją mam w domu.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czego mam szukać w tym akcie notarialnym?
    czy jest wzmianka o zarządzaniu nieruchomością ? kto ją sprawuje i na podstawie jakiego paragrafu? te dane trzeba sprawdzić w pierwszym akcie jaki wyodrębnił lokal twojej wspólnocie.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziękuję.Na pewno jest taka wzmianka.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] oczko:[/cite]dziękuję.Na pewno jest taka wzmianka.
    podaj konkretna treść tego zapisu z AN ( bez nazw podmiotu)
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    [cite] oczko:[/cite]Żadna włada czy inna jednostka nie będzie nam mówiła co mamy zrobić z naszą własnością i łapy precz od naszego.
    Dla jasności sprawy: mieszkanie dłużnika jest jego prywatną własnością, a nie wspólnoty.
    Gmina zabezpieczyła się po uszy pełnomocnictwami(czytam w treści ,że nieodwołalnymi), uchwałami a radca prawny kierujący sprawę do sądu to koleżka z gminy,który prowadzi również windykacje. Podniosłam na zebraniu sprawę opłacania w zaliczce usług radcy prawnego.
    - Jeżeli jesteś teraz w zarządzie, to wytłumacz kolegom i koleżankom z zarządu, że możecie zwolnić administratora/zarządcę (ZGM) sami, jako zarząd, po prostu wypowiedzcie im umowę.
    - Gdyby ZGM był mocno oburzony wypowiedzeniem (może miał zarządzanie/administrowanie powierzone uchwałą?), to dla świętego spokoju możecie przeprowadzić głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej, wypowiadającą zarządzenie ZGM-mowi i upoważniającą zarząd do podpisania aktu wypowiedzenia - chociaż wg. mnie to nadmierna ostrożność. No ale, jeżeli obawiasz się lokalnych "układów", to tak zróbcie. Przegłosowanie takiej uchwały w 9 lokalowej wspólnocie można załatwić w trybie obiegowym (bez zwoływania zebrania) w ciągu 20 minut. Gminie, jako członkowi wspólnoty, taką uchwałę również należy przedłożyć do głosowania, ale jak rozumiem wy i tak macie większość, więc nie ma obawy o wynik. O podjęciu uchwały w trybie obiegowym należy powiadomić wszystkich właścicieli na piśmie, gminę zwłaszcza.
    - Radzę również sprawdzić to, o czym piszą gecon i KubaP, bo może nie zdajesz sobie sprawy, że macie wpisany do KW zarząd powierzony i nadal sprawuje go gmina - nie musi tak być, ale może. Moim zdaniem, z opisu sprawy na to nie wygląda, ale takie rzeczy trzeba wiedzieć na pewno.
    - Jeżeli nie macie doświadczenia w prowadzeniu spraw technicznych nieruchomości i księgowych wspólnoty (a wygląda na to, że nie macie), to zatrudnijcie nowego administratora, z dobrymi referencjami.
    - Nowy admin niech przejmie dokumentację wspólnoty i nieruchomości od ZGM-u.
    - Daj sobie spokój z dociekaniem sensu zamiany słów w umowie o zarządzanie, bo jeżeli nie macie zaufania do ZGM, to zamiast dzielić włos na czworo, trzeba się z nimi po prostu rozstać.[/quote]
    Ten właściciel dostał z sądu nakaz zapłaty. To nie jest ktoś kto uchyla się odpłacenia. Po prostu ma chwilowy problem z kasą i płaci ile może.
    - Wspólnota może po prostu cofnąć pozew i po sprawie. Sąsiad ze swojej strony niech zrobi tak, jak powyżej radzą forumowicze, a zarząd niech napisze pismo do sądu, że wspólnota negocjuje z pozwanym ratalną spłatę długu a pozwany reguluje bieżące należności w miarę jego możliwości finansowych i w związku z tym wspólnota cofa pozew. Tylko nie piszcie, że zrzekacie się roszczenia! Bo to oznaczałoby waszą osobistą odpowiedzialność materialną za straty jakie poniesie wspólnota.
    - Jednocześnie z w/w pismem, do sądu należy wysłać (można w tej samej przesyłce) pisma o cofnięciu pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu i ZGM-owi (zależnie kto je przedłożył - jeżeli wszyscy, to cofnąć wszystkie pełnomocnictwa). Kopie pism o cofnięciu pełnomocnictwa doręczyć (za podpisem lub listem poleconym) tym, którym je cofnięto.
    - Do powyższych pism wysyłanych do sądu, jako załączniki należy przedłożyć kopię uchwały wspólnoty o powołaniu was jako zarządu wspólnoty, oraz kopie pism o cofnięciu pełnomocnictw z dowodem doręczenia ZGM-owi i radcy prawnemu.
    - Z ostrożności możecie przedtem przeprowadzić we wspólnocie głosowanie nad uchwałą cofającą te sławne "nieodwołane pełnomocnictwa" - w trybie takim samym jak opisałem wcześniej.

    Pamiętaj, zarządem jesteście wy, ZGM to wasz pracownik.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Ten właściciel dostał z sądu nakaz zapłaty.

    To nie jest ktoś kto uchyla się odpłacenia.
    Po prostu ma chwilowy problem z kasą i płaci ile może.
    to przecież można spisać ugodę: dłużnik - Wspólnota , ale trzeba rozmawiać , a nie unikać jak ognia swojego długu , on jest i będzie dopóki nie spłaci się go.
    Nie da się żyć na cudzy rachunek ....
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    EGZO. BARDZO DZIĘKUJĘ ZA WYCZERPUJĄCĄ i PROFESJONALNĄ ODPOWIEDŻ.

    Nowy doklejony: 26.11.14 11:47
    MAM jeszcze jedno pytanie. skoro uchwała w 2008 roku udzielono zarządcy pełnomocnictw ( na post art.22 ustawy o wł lokali- taki zapis jest w uchwale)Czy teraz odwolując pełnomocnictwo to również potrzebna jest uchwała? czy to przekracza zwykły zarząd?
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Pełnomocnictw procesowych? Art. 22 mówi także o tym, że czynności zwykłego zarządu zarząd wykonuje samodzielnie, więc napisz bardziej precyzyjnie. Najlepiej gdybyś zacytowała uchwałę, bo mieliśmy już na forum wiele nieporozumień - pod koniec dyskusji, po ciągnięciu pytającego za język, okazywało się, że chodzi o coś innego, niż było opisane na początku.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada -1
    uchwała nr.....
    z dnia.....
    właścicieli lokali przy ul.....
    w sprawie: udzielenia zarzący- Gminie miejskiej w ...... Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej pełnomocnictwa do działania w sprawach sądowych i administracyjnych

    Właścicele lokali działając na [podst art 22 ustawy o wła lokali postanawiają.....

    1.Udzielają gminie miejskiej w ...... nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej....
    W szczególności pełnomocnictwo niniejsze obejmuje umocowanie do występowania w imieniu wspólnoty we wszystkich sprawach o uchylenie uchwał wspólnoty oraz dochodzenie wszelkich należności od członków wspólnoty i ich dłużników
    Pełnomocnictwo jest nieograniczone i może być odwołane wyłącznie w razie rozwiązania umowy o zarzadzanie.
    Pełnomocnictwo niniejsze upoważnia do udzielania pełnomocnictw dalszych"
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    Sprytnie was załatwili. Sugeruję błyskawiczne wypowiedzenie umowy o zarządzanie ZGM-owi, najlepiej jutro (nic na tym nie stracicie, weźmiecie sobie innego admina), dla pewności drogą odpowiednio sformułowanej uchwały wspólnoty (za jednym zamachem umieścić w uchwale również odwołanie pełnomocnictwa z dniem rozwiązania umowy). Można by toczyć batalię o uznanie, że nie było podstaw do udzielenia nieodwołalnego pełnomocnictwa, ale to potrwałoby dłużej niż okres wypowiedzenia umowy o zarządzanie, lepiej po prostu pozbyć się ich raz na zawsze.
    P.S.
    Z treści uchwały tylko po tytule można ustalić, że to jest pełnomocnictwo do występowania przed sądami, a sam tytuł to moim zdaniem za mało - chyba że odpowiedni tekst kryje się w miejscu wykropkowanym.
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    wykropkowałam tylko miejscowość.Reszta jest .

    Nowy doklejony: 26.11.14 17:12
    acha,chyba wiem o które "kropki" chodzi:
    [quote]Właścicele lokali działając na [podst art 22 ustawy o wła lokali postanawiają.....
    [/quote]
    co następuje" i tu już dalej jest tekst, który napisałam powyżej.
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    To w takim razie sąsiad w sprzeciwie może próbować podnosić kwestię braku umocowania procesowego ZGM-u a co za tym idzie także radcy prawnego, którego ZGM umocował w sprawie, ponieważ o znaczeniu pełnomocnictwa decyduje jego treść a nie tytuł, a w treści brak jednoznacznego umocowania do reprezentowania wspólnoty przed sądami. Nie daję gwarancji, że sąd to uwzględni, ale im więcej argumentów tym lepiej. Poza tym fakt, że wspólnota udzieliła pełnomocnictwa komuś, nie oznacza, że wam jako zarządowi nie wolno wystąpić osobiście przed sądem - będzie komedia, ale wolno :)

    P.S. chodzi o wykropkowanie w miejscu: "nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej....". Co tu jest dalej?
  • Opcje
    oczkooczko Użytkownik
    edytowano listopada 2014
    ...wspólnoty mieszkaniowej przed sądami, organami administracji publicznej ,organami egzekucyjnymi we wszystkich postępowaniach sądowych, administracyjnych i egzekucyjnych w sprawach związanych z działalnością wspólnoty mieszkaniowej"

    a teraz napiszę Ci punkt 2 uchwały, ... tak na deser....:confused::cool:

    "Wspólnota mieszkaniowa zatwierdza wszelkie czynności sądowe i administracyjne podjęte do chwili obecnej w imieniu wspólnoty przez Gminę Miejską w .... -ZGM"

    Taka jest treść całej uchwały. Ja dziś złożyłam już cofnięcie nakazu w Sądzie bo termin nas goni.

    Nowy doklejony: 26.11.14 17:58
    NIECH SIĘ DZIEJE!!!! OD 01.12.2014. JEST PODJĘTA UCHWAŁA ,ŻĘ WCHODZĄ INWESTORZY Z OCIEPLENIEM BUDYNKU. MUSZĘ POZBIERAĆ WSZYSTKIE INFORMACJE OD WAS I ..NAJCHĘTNIEJ TO ZŁOŻYŁABYM WYPOWIEDZENIE ALE CO Z TYM OCIEPLENIEM. tERMIN REALIZACJI MAJĄ DO 30.04.2015 ROKU
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.