Dłuznik, licytacja komornicza - sprawa skrajnie trudna (beznadziejna?)
szaro-bura
Użytkownik
Pokrótce.
Mamy we wspólnocie osobę, która nie placi za nic
(fundusz remontowy, eksploatacja- w tym woda)
Zaczęło się to od 2005 roku - brak wpłat, gdy już dochodziło do licytacji osoba ta wpłacała 200 - 500zł co
zatrzymywało licytację i po jakimś czasie braku wpłat wspólnota znowu musiała występować do sądu.
Od 2010 roku zero wpłat w ogóle - licytacje komornicze nieskuteczne, nikt nie chce mieszkania, które ma lokatora.
Ta osoba zadłuzona jest maksymalnie. Na hipotece coś pięciu wierzycieli, do sądu zwróciło się o zaspokojenie swoich
roszczeń następnych pięciu. Dłuznik nie wykazuje żadnego majątku i żadnego dochodu (dwie firmy podarowane synowi
i córce,Trzy samochody również. Czwarty zlicytował komornik z innego województwa).
Wspólnota straciła płynność finansową.
Żeby zapobiec np. odcięciu wody ludzie zrzucając się każdorazowo na kolejną ratę spłaty długów wspólnoty.
Nie mamy żadnej nadziei na odzyskanie długu (35.000 zł razem z odsetkami)
Chcemy się pozbyć dłuznika, by nie zwiększało się jeszcze zadłużenie.
Chcieliśmy wdrozyć procedurę wykluczenia dłużnika przewidywaną przez ustawę o wspólnotach.
Ale obawiamy się, że znowu nikt nie stanie do licytacji.
Mieszkanie zostało wycenione przez rzeczoznawcę bardzo wysoko
biorąc pod uwagę lokalizację, stan budynku itp. (być może dlatego, że mieszkanie
jest luksusowo wykonczone). Ostatnia cena wywoławcza (ileś tam procent oszacowania, nie pamiętam)
dopiero odpowiada cenie takiego mieszkania na rynku (śledzę ogloszenia w prasie).
Komornik z ceny zejść nie chce (twierdzi, że nie może).
Był rozważany zakup mieszkania przez wspólnotę (nierealne - nie dostaniemy kredytu),
Założmy, że mieszkanie kupimy. Co w tej sytuacji z lokatorami.
Ustawa o wspólnotach mówi, że takiej osobie nie nalezy się lokal zastępczy (socjalny).
Ale są też ustawy wyższego rzędu, które pewnie jednak nie pozwalają na eksmisję na bruk,
więc zostalibyśmy z mieszkaniem, za które musielibyśmy płacić koszty eksploatacji i fundusz remontowy
(co de facto i tak robimy zrucając się od czasu do czasu jakąś tam kwotą).
Nie wiem o co pytać.
Sytuacja wydaje się bez wyjścia.
Ma ktoś może jakiś pomysł?
Mamy we wspólnocie osobę, która nie placi za nic
(fundusz remontowy, eksploatacja- w tym woda)
Zaczęło się to od 2005 roku - brak wpłat, gdy już dochodziło do licytacji osoba ta wpłacała 200 - 500zł co
zatrzymywało licytację i po jakimś czasie braku wpłat wspólnota znowu musiała występować do sądu.
Od 2010 roku zero wpłat w ogóle - licytacje komornicze nieskuteczne, nikt nie chce mieszkania, które ma lokatora.
Ta osoba zadłuzona jest maksymalnie. Na hipotece coś pięciu wierzycieli, do sądu zwróciło się o zaspokojenie swoich
roszczeń następnych pięciu. Dłuznik nie wykazuje żadnego majątku i żadnego dochodu (dwie firmy podarowane synowi
i córce,Trzy samochody również. Czwarty zlicytował komornik z innego województwa).
Wspólnota straciła płynność finansową.
Żeby zapobiec np. odcięciu wody ludzie zrzucając się każdorazowo na kolejną ratę spłaty długów wspólnoty.
Nie mamy żadnej nadziei na odzyskanie długu (35.000 zł razem z odsetkami)
Chcemy się pozbyć dłuznika, by nie zwiększało się jeszcze zadłużenie.
Chcieliśmy wdrozyć procedurę wykluczenia dłużnika przewidywaną przez ustawę o wspólnotach.
Ale obawiamy się, że znowu nikt nie stanie do licytacji.
Mieszkanie zostało wycenione przez rzeczoznawcę bardzo wysoko
biorąc pod uwagę lokalizację, stan budynku itp. (być może dlatego, że mieszkanie
jest luksusowo wykonczone). Ostatnia cena wywoławcza (ileś tam procent oszacowania, nie pamiętam)
dopiero odpowiada cenie takiego mieszkania na rynku (śledzę ogloszenia w prasie).
Komornik z ceny zejść nie chce (twierdzi, że nie może).
Był rozważany zakup mieszkania przez wspólnotę (nierealne - nie dostaniemy kredytu),
Założmy, że mieszkanie kupimy. Co w tej sytuacji z lokatorami.
Ustawa o wspólnotach mówi, że takiej osobie nie nalezy się lokal zastępczy (socjalny).
Ale są też ustawy wyższego rzędu, które pewnie jednak nie pozwalają na eksmisję na bruk,
więc zostalibyśmy z mieszkaniem, za które musielibyśmy płacić koszty eksploatacji i fundusz remontowy
(co de facto i tak robimy zrucając się od czasu do czasu jakąś tam kwotą).
Nie wiem o co pytać.
Sytuacja wydaje się bez wyjścia.
Ma ktoś może jakiś pomysł?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Tego lokatora da się w końcu eksmitować, można eksmitować do pomieszczenia zastępczego, to zupełnie wykonalne, wskazuje je właściciel lokalu, albo gmina. Jeżeli gmina nie wskaże - ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.
to będzie zdany sam na siebie w poradzeniu sobie z zamieszkującymi mieszkanie czy też zostanie po zakupie "wprowadzony przez komornika
w stan posiadania" czyli obejmuje w posiadanie mieszkanie puste
(prawnik zarządcy mówił o takiej możliwośći, ale prawnik zarządcy
mówił wiele innych rzeczy, z ktorych część okazała się nieprawdą, więc nie wiem czy w to wierzyć czy nie).
Problemem rzeczywistych i uciążliwych braków w finansach.
Ale nie tylko - ludzie mają dosć dlużnika, który afiszuje się swoją zamożnością (formalnie nic do niego nie należy),
drwiąc sobie glośno (np. na klatce schodowej) z reszty właścicieli (np. że cala rodzina bierze kąpielk kilka razy dziennie
na ich koszt) i głosno stwierdzając - będę tu mieszkał do końca życia - nic mi nie zrobicie.
Poza tym we wspólnocie mieszkają osoby mało zamożne, wręcz ubogie.
Zaciskają zęby i płacą co do złotówki swoje należności - a tutaj taka historia...
Nie widzę innego wyjścia tylko szukanie na własną rękę kupca.
Gdyby było wiadomo, że komornik "wprowadzi go w stan posiadania"
czyli odda mu mieszkanie puste (tak jak mówi prawnik Zarządcy)
sprawa byłaby zdecydowanie prostsza.
Jeżeli były właściciel nie opuści dobrowolnie mieszkania po wezwaniu, nowy właściciel lokalu będzie musiał wnieść pozew do sądu o eksmisję. Dopiero po wyroku wkroczy komornik w celu wyegzekwowania go.
Nie ma przeszkód, żebyście sami szukali chętnych do udziału w licytacji. Powiadomcie biura nieruchomości, kancelaria prawne, specjalizujące się w nieruchomościach, dajcie ogłoszenia w internecie: fora regionalne, portale społecznościowe itp.
PS.
Chyba za często używasz entera i tniesz wiersze tekstu.
Art. 16.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat
lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi
domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie
z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa
może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie
przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomo-
ści.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu
zastępczego
Zależy mi na wytłumaczeniu pkt. 2
Niby wszysko jasne, ale obawiam się, że pkt. 2 jest ograniczany przez jakieś ustawy wyższego rzędu.
Jeżeli mamy szukać nabywcy, który nie ma zaplecza w postaci kancelarii prawnej musi być
on dokładnie poinformowany co może a czego nie może zrobić nabywając mieszkanie, ktore ma lokatorów.
Żeby się potem nie okazało, że chcąc pozbyć się lokatorów musi im kupić mieszkanie.
Dysponujesz chyba jakąś fałszywą wersją ustawy
Lokal socjalny - lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie; (ustawa o ochronie praw lokatorów.., art. 2.1 pkt 5); Bez przesady, wystarczy, że wskaże pomieszczenie tymczasowe. Ale nie musi tego robić - to jest obowiązek gminy.
Przeczytaj ten wywiad: LINK - z poprawkami z 2011 roku dot. zmiany przepisów kpc dot. eksmisji (zwłaszcza art. 1046 par. 4-5 kpc)
Co to jest pomieszczenie tymczasowe? A co jak gmina takim nie dysponuje?
Czy ktoś nie może być eksmitowany do pomieszczenia tymczasowego (np. osoba niepełnosprawna, rodzina z dziećmi) i musi być eksmitowana do lokalu socjalnego?
W kolejce do lokali socjalnych czeka w tej chwili 6500 osób, gmina takimi nie dysponuje, w ostatnim roku przyznano ich aż ..... osiem.
(sąsiadka siostry stara się o taki lokal stąd wiem).
Nowy doklejony: 27.11.14 13:50
jeszcze raz przepraszam - szybciej piszę niż czytam.
Na wiele moich pytań jest odpowiedź w zalinkowanym artykule.
Nowy doklejony: 27.11.14 13:59
Należy wystąpić do sądu o eksmisję. W przypadku wyroku sądu orzekającego eksmisję bez wskazania lokalu socjalnego, zgodnie z art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.) wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie (art. 1046 § 5).
Kiedy tytuł wykonawczy daje prawo do mieszkania socjalnego?
Komu przysługuje takie prawo (zamiast prawa do pomieszczenia tymczasowego)
A co jeżeli gmina nie wskazuje pomieszczenia tymczasowego przez długi czas?
Czy nabywca lokalu musi się liczyć z tym, że będzie czekał lata?
KIedy eksmisję przeprowadza się np. do schroniska dla bezdomnych?
Niektóre kategorie osób wymienia ustawa o ochronie praw lokatorów, np. sąd nie może odmówić prawa do lokalu socjalnego kobiecie w ciąży, małoletniemu, obłożnie chorym, bezrobotnym itp. W innych przypadkach o prawie do lokalu socjalnego decyduje sąd i umieszcza odpowiedni zapis w wyroku.
Lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe, ani okres ochronny przed eksmisją XI-III nie przysługuje, gdy powodem opróżnienia lokalu jest "stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego".
Przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza art. 13-19: LINK Maksimum 6 miesięcy. Jeśli w tym czasie gmina nie wskaże pom. tymczasowego, komornik eksmituje dłużnika do noclegowni.
Pomieszczenie tymczasowe też jest przyznawane na określony czas, minimum 1 m-c, maks. 6 m-cy. Jest to czas na znalezienie sobie lokum przez dłużnika.
Nowy doklejony: 27.11.14 15:12 O lokalu socjalnym już pisałem. Pomieszczenie tymczasowe przysługuje prawie wszystkim (również tym, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego), bo zasadą jest, że nie można eksmitować na bruk. Pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie itp. - patrz wyżej. Takich można od razu eksmitować do noclegowni.
Jak eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, to do czasu wyprowadzki można wyegzekwować kasą od gminy.
Jak eksmitowanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego (decyduje o tym sąd), to wszystko zależy od komornika. Może nic nie robić, a może wyprowadzić eksmitowanego do noclegowni.
http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/788792,eksmisje-na-bruk-skala-zjawiska-w-polsce-rpo-zada-wyjasnien.html
http://nieruchomosci.dziennik.pl/artykuly/396982,nowa-ustawa-o-lokatorach-eksmisje-do-hal-fabrycznych.html
Nikt nie kupi lokalu o jakim piszę na licytacji komorniczej z lokatorem
Miałam nadzieję, że szukając kupca będzie go można uspokoić, że to nie to nie będzie aż taki duży kłopot.
A okazuje się, że może być ogromny.
Czy ktoś wie co w praktyce oznacza, że "komornik wprowadza nabywcę w posiadanie lokalu".
Daje klucze którymi można otworzyć lokal?
Czy ktoś wie jakie mogą być powody dla jakich komornik po drugiej licytacji
nie chce już schodzić z ceną wywoławczą w dół?
Może gdyby cena była zdecydowanie niższa niż wolnorynkowa, ktoś by się jednak
zdecydował, ale tak - nie ma szans.
Nowy doklejony: 28.11.14 00:46 Tak, ale trzeba to wziąć pod uwagę przy kalkulacji szans powodzenia. Jednak licytacje się odbywają i mieszkania są na nich kupowane, chociaż nie zawsze. Musisz znaleźć takich, którzy będą chcieli. Licytacja to okazja cenowa, niektórzy takich okazji szukają.
W ostatnim czasie w mieście gdzie mieszkam ceny poleciały na łeb na szyję a rzeczoznawca dokonuje wyceny biorąc pod uwagę
wcześniej przeprowadzone transakcje podobnych mieszkań. Może za jakieś rok czy dwa będzie miało sens zwrócić się o nową wycenę.
Trzeba dać ogloszenia w internecie, że szuka się osób zainteresowanych kupnem mieszkania
i wznowić licytację komorniczą (obecnie zawieszoną na rok) jak będzie paru poważnie zainteresowanych kupnem.
Problemem jest, że wcześniej - tzn. przed wszczęciem postępowania komorniczego zainteresowani nie będą mogli
obejrzeć mieszkania (a jest co oglądać - mieszkanie wykończone jest luksusowo).
Ciekawa jestem co dzieje się w sytuacji gdy przeprowadzane jest postępowanie komornicze,
zainteresowany ogląda mieszkanie, kupuje a po licytacji okazuje się, że kupił mieszkanie kompletnie
zdewastwane, bo zdewastowali go dotychczsowi właściciele.
Zdarzają się takie przypadki?