Sprawozdanie finansowe

Marcin88Marcin88 Użytkownik
edytowano stycznia 2015 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam, niedługo mamy zebranie wspólnoty i właśnie dostaliśmy sprawozdanie finansowe i dziwią mnie tam dwie pozycję, czyli należności i zobowiązania.

Należności:
rozrachunki z dostawcami: 230 zł
rozrachunki z właścicielami: 74 232 zł

Zobowiązania:
rozrachunki z dostawcami: 140 789 zł
rozrachunki z właścicielami: 697 zł

Mamy zarządce od developera i tenże developer nie płacił czynszów za swoje mieszkania w innym etapie inwestycji, wiec mam pytanie czy tutaj jest wszystko ok???
(...)

Komentarze

  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Macie 74,2 tys zł należności od właścicieli i 140,8 tys. zobowiązań wobec dostawców (woda, ciepło?).
    Kto jest Wam winien - nie wiadomo.
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano stycznia 2015
    Skąd takie należności? Przecież opłaty wnosi się z góry do 10-tego - chyba, że połowa ludzi u was nie płaci. Jak duża jest wasza wspólnota? I te rozliczenia międzyokresowe - prowadzicie jakąś inwestycję? Co pani księgowa ujmuje w pozycji "przychody z nieruchomości wspólnej"? Pożytki? Reklamy, wynajem pomieszczeń? Czy po prostu zaliczki właścicieli lokali?
    Powinien wypowiedzieć się jakiś księgowy, ale jak dla mnie, to te liczby jakoś nie korelują.

    Edit: ups! w międzyczasie już się wypowiedział księgowy :)
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Marcin88:[/cite]No kto.... pewnie developer, ehhh czyli sytuacja się powtarza. Ma pewnie z 40-60% mieszkań jeszcze....
    Jeśli ma aż tyle lokali, to by wyjaśniało te ogromne należności.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano stycznia 2015
    [cite] Marcin88:[/cite]


    Należności:
    rozrachunki z dostawcami: 230 zł
    rozrachunki z właścicielami: 74 232 zł

    Zobowiązania:
    rozrachunki z dostawcami: 140 789 zł
    rozrachunki z właścicielami: 697 zł


    Pozycja "należności" oznacza zobowiązania wobec wspólnoty, ze sprawozdania zatem wynika, że na koniec roku obrachunkowego zaległości właścicieli wobec wspólnoty (czyli należności wspólnoty) wynoisły 74, 232 zł. - to całkiem sporo, jak wygląda windykacja?

    230 zł. to zapewne jakaś nadpłata w rozzrachunkach z usługodawcami.


    Z kolei pozycja "zobowiazania" to Wasze "długi" , jednak tylko w potocznym znaczeniu, ponieważ niektóre z nich nie będą jeszcze wymagalne, mam na myśli faktury, który zostały wystawione w grudniu, ale termin płatności jeszcze nie nadszedł (bo były płatne w styczniu).
    Innymi słowy zobowiązania mogą być wymagalne i niewymagalne jednak wszystkie wykazuje się w sprawozdaniu.




    Rozliczenia międzyokresowe czynne to rozliczenia udokumentowane w jednym okresie, ale dotyczą innych okresów, np. ubezpieczenia, prenumeraty. Ze sprawozdania wnioskuję, że w nieruchomość wyposażona jest w jednolity system ogrzewania, wszystkie koszty ciepła oraz dostaw wody zostały ujęte w świadczeniach międzyokresowych czynnych, zastanawia mnie dlaczego, myślę że należałoby to z zarządcą wyjaśnić. Warto to uczynić przed zebraniem.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Przez kilka tygodni i już takie zobowiązania?

    Czy macie kotłownię olejową?
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Może tak być, choć nie każdy deweloper musi być od razu oszustem, dlatego zawsze warto podejrzenia rozwiać i sprawdzić dokumentację, warto to zrbić przed zebraniem żeby było wiadomo na czym się stoi.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Macie 74,2 tys zł należności od właścicieli i 140,8 tys. zobowiązań wobec dostawców (woda, ciepło?).
    Dzięki, ale ja nie trawię języka, w którym "macie" oznacza "brakuje wam" :smile:
    U mnie by to było tak: brakuje nam 74,2 tys zł (od 15 właścicieli, którzy nie wpłacili zaliczek) oraz mamy 140,8 tys zł do zapłacenia za ...
  • Opcje
    EgzoEgzo Użytkownik
    edytowano stycznia 2015
    [cite] Marcin88:[/cite]Tak w ogóle, to jeżeli odejmiemy od zobowiązań należności od tych "właścicieli" i jeszcze odejmiemy środki z rachunku bankowego, to wychodzi, że nawet jak developer to spłaci, to wspólnota ma 25 tys. do tyłu (dobrze liczę??), czyli niedoszacowanie czynszów, albo jakaś machlojka.
    Niestety nie da się tego tak prosto podsumować, ponieważ istotna jest też struktura zobowiązań. Jak wcześniej napisał Zarządca, zobowiązania mogą mieć różne terminy wymagalności, nawet dosyć odległe, więc takie proste saldo wszystkich kwot, które wymieniłeś będzie nieco sztuczne. Np. jeżeli macie do zapłacenia fakturę na 20 tys. zł jakiemuś dostawcy, to zostanie ona wykazana w pozycji "zobowiązania", ale ta faktura może mieć termin płatności za 6 miesięcy, a do tego czasu wpływy z zaliczek mogą pokryć niedobór finansowy, więc może nie macie żadnych tyłów finansowych. Może... Z tym, że jeżeli deweloper nie płaci za swoje lokale (bezprawnie), to w tej pozycji wtopa jest oczywista.

    Tak naprawdę, żeby był pełny obraz to powinniście jeszcze dostać rachunek przepływów - tylko kto we wspólnocie będzie w stanie to rozszyfrować, oprócz księgowej? Niepotrzebnie prowadzona jest u was pełna księgowość, jak w przedsiębiorstwie - to powoduje, że bez wiedzy specjalistycznej trudno połączyć w jedną całość różne dane. Fakt, że takie dane przekazuje się wam w ostatnim momencie przed zebraniem wskazuje, że deweloperowi zależy, żeby nikt się w tym nie połapał. Pozostaje tylko głosować za odrzuceniem sprawozdania zarządu, a jeżeli deweloper ma większość udziałów, to można głosować 1=1 i skutecznie to odrzucić.
  • Opcje
    KowalKowal Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Niepotrzebnie prowadzona jest u was pełna księgowość, jak w przedsiębiorstwie - to powoduje, że bez wiedzy specjalistycznej trudno połączyć w jedną całość różne dane. Fakt, że takie dane przekazuje się wam w ostatnim momencie przed zebraniem wskazuje, że deweloperowi zależy, żeby nikt się w tym nie połapał
    Przecież oto chodzi. Wmówić ludziom ,że obowiązuje ustawa o rachunkowości, i kręcić lody. A na zebranie przyjdzie deweloper, bez księgowej, i powie, że on się na tym nie zna i robi to fachowiec.
    Pozostaje tylko głosować za odrzuceniem sprawozdania zarządu, a jeżeli deweloper ma większość udziałów, to można głosować 1=1 i skutecznie to odrzucić.
    I wybrać zarząd właścicielski, wyrzucić zarządcę, porządnie sprawdzić finanse i ewentualnie przygotować wniosek do Prokuratury lub Pozew sądowy.
    Marcin88 - a coś w waszej WM uchwalaliście:bigsmile:
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Sposób prowadzenia ewidencji pozaksiegowej ustalają właściciele lokali w formie uchwały, ponieważ czynności przekracza zakres zwykłego zarządu. Zarządca nie może samodzielnei takich kwestii ustalać, musicie to mówić na zebraniu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano stycznia 2015
    [cite] Zarządca:[/cite]Sposób prowadzenia ewidencji pozaksiegowej ustalają właściciele lokali w formie uchwały, ponieważ czynności przekracza zakres zwykłego zarządu. Zarządca nie może samodzielnei takich kwestii ustalać, musicie to mówić na zebraniu.
    nie może , ale .... wzór ustala oprogramowanie komputerowe :bigsmile:, jakim dysponuje Zarządca , które jest napisane do ustawy o rachunkowości, a nie do ewidencji pozaksięgowej WM ...

    takim typowym stosowanym przez wspólnoty to wzór
    https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
    zwłaszcza przykład 2
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    a-za-z Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dlaczego odrzucać sprawozdanie? Czy jest ono nieprawidłowo zrobione? A może nierzetelnie?
    To że się treść nie podoba, to nie wina sprawozdania tylko rzeczywistości. To ona skrzeczy.

    Czy zobowiązania są przeterminowane? Nie wiadomo.
    Należności na pewno są wszystkie przeterminowane...
  • Opcje
    kondzio713kondzio713 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    witam mam nie jasnosci z rozliczenia -sprawozdania rocznego naszej wspolnoty a chodzi mi o to ze kolejny raz ,w tamtym roku tez wystapilo nie dokladne zaksiegowanie kwot z nadwyzek funduszu remontowego w sprawozdaniu rocznym -mamy wspolnote 5 miesz +jedno niewykupione i drugi budynek to 6 mieszkan pelnej wlasnosci z tym ze FR jest podzielony, pozostale rozrachunki wspolne.
    nie umiem dojsc do tego jak obliczac fundusz i pozostale oplaty.
    moze ktos mi podesle jakis wzor lub zechce zerknac na sprawozdanie ?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    To jedna wspólnota mieszkaniowa, dwa budynku, oddzielone fundusze remontowe, każdy budynek ma swój fundusz, tak?

    W takiej sytuacji zawsze będzie problem z rozliczeniam, bo to niezgodne z prawem.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano lutego 2015
    kondzio - tu masz przykładowe sprawozdania https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
    Jeżeli przypuszczenie Zarządcy jest prawdziwe (ja też nie zrozumiałam twojego opisu sytuacji), że rozliczacie się niezgodnie z prawem, to nikt z zewnątrz ci nie pomoże. Tylko wy (wspólnota) wiecie, jakie zasady, wzór przyjęliście.
  • Opcje
    kondzio713kondzio713 Użytkownik
    edytowano lutego 2015
    tak jedna wspolnota wszystko wspolne poza funduszem remontowym - w sumie nam to bardzo odpowiada bo tamten budynek czesto naduzywal fund rem do remontow a mysmy zostawali z pusta kasa ..wiec dla tego kilka lat temu padlo o rozdzieleniu fund. rem, ale tak jak pisalem inne oplaty sa wspolne -utrzym itd.tyle ze nie umiem sie za bardzo doczytac-troche to czarna magia jak na razie mam nadzieje..ale chodzi o to ze sasiadka wytkala administratorowi ze robi bledy.
    zastanawia mnie jak ksiegowa zazadcy moze robic bledy w rachunkach i czy w nie ma wiecej w takim razie bledow?

    Nowy doklejony: 09.02.15 17:38
    o to super rozliczenie to nasze zawiera tylko glowne skladniki bez wyszczegolnienia co i za ile pytanie czy nasz administr. musi to opisywac szczegolowo ??
    Na ostatnim zebraniu dałem wniosek że zarząd chce mieć kod dostępu do wgladu do konta bankowego wspólnoty - i chyba stałem się wrogiem naszej administracji.. a wiem z tut forum że mamy jako zarząd prawo posiadać taki ów wgląd.
  • Opcje
    koziorozkakoziorozka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czy nasz administr. musi to opisywac szczegolowo ??
    Sprawozdanie sporządza zarząd wspólnoty i robi to tak szczegółowo, jak chce.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada -1
    kondzio713: Na ostatnim zebraniu dałem wniosek że zarząd chce mieć kod dostępu do wgladu do konta bankowego wspólnoty - i chyba stałem się wrogiem naszej administracji.. a wiem z tut forum że mamy jako zarząd prawo posiadać taki ów wgląd
    Ta sytuacja jest chora!
    Nie dziwi zatem, że pojawia się tyle niejasności.
    Co to za twór jest ta "administracja"?
    Przecież to zarząd wspólnoty jest organem wspólnoty jako osoby prawnej.
    To zarząd w imieniu właścicieli kieruje wszystkimi sprawami wspólnoty.
    Także kontem zarządza zarząd a nie jakaś administracja.
    A tu okazuje się, że zarząd musi się prosić aby mieć dostęp do swojego majątku (właścicieli).
    To należy jak najszybciej zmienić, przywrócić właściwe stosunki prawne i kompetencyjne we wspólnocie bo inaczej konflikty będą narastały.
    mamy wspolnote 5 miesz +jedno niewykupione i drugi budynek to 6 mieszkan pelnej wlasnosci
    jedna wspolnota wszystko wspolne poza funduszem remontowym
    Zarządca: W takiej sytuacji zawsze będzie problem z rozliczeniam, bo to niezgodne z prawem.
    No właśnie. Jeżeli poza zarządem zatrudniliście jeszcze pracowników administracji i taki bajzel jest to należy tę administrację zwolnić i poszukać takiego jednego administratora który będzie się cokolwiek znał na wspólnotach i będzie mu się chciało coś zrobić.
  • Opcje
    kondzio713kondzio713 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Administruje nasza wspólnotkę pewna firma z naszego miasta -Katowic firma X
    Ja jako drugi powołany czlonek zarządu jestem charytatywnie zresztą, pierwszym przewodniczącym jest "starszy Pan" -to inny temat w każdym razie dość długo i od samego początku On był całym zarządem.
    Od kiedy dostałem wotum zaufania zacząłem drążyć sprawy prowadzone przez naszego administratora czyli firme X i w końcu po roku zostały nam pieniądze na F.R bo jakoś przedtem było wieczne zero- ale to już ogarniam powoli.
    Teraz tak: Sprawozdanie sporządza nam firma X -taką zastałem sytuację od kiedy wstąpiłem do WM-czyli wykupiłem mieszkanie.
    FR został podzielony bo jest kredyt zaciągniety na drugi budynek na ocieplenie i żeby tamten budynek nie spłacał swojego kredytu naszym FR został FR podzielony.
    Nie wiem czy to zgodne z prawem czy nie, w każdym razie nie nikną nam pieniądze z FR na poczet sąsiadów.
    Chciałem odłączyć nasz budynek od tamtej Wm i poszukać jednej osoby z licencją do WM ale podobno że jesteśmy związani z tamtym budynkiem gruntem..trzeba by zapłacić geodecie zrobić nowe mapki itd -w sumie niemożliwe.
    Ogólnie zamieszanie tatalne ...nie umiem sobie ogarnąć..
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    gecon:
    to zarząd wspólnoty jest organem wspólnoty jako osoby prawnej
    Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, ale wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną. Jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Wspólnota posiada zdolność prawną (może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania) oraz zdolność sądową (może pozywać i być pozwana), ale nie ma osobowości prawnej.

    Nowy doklejony: 13.02.15 01:18
    kondzio713:
    jest kredyt zaciągniety na drugi budynek na ocieplenie i żeby tamten budynek nie spłacał swojego kredytu naszym FR został FR podzielony
    Kredyt zaciągnęła wspólnota mieszkaniowa, a nie "drugi budynek". Zabezpieczeniem kredytu jest fundusz remontowy wspólnoty oraz cesja praw z polisy ubezpieczeniowej wspólnoty. Jeżeli właściciele lokali z drugiego budynku nie będą spłacać kredytu, bank ściągnie spłatę z wpłat wszystkich właścicieli na Fundusz remontowy, bez rozróżnienia na budynek nr 1 i nr 2. Wasze wewnętrzne podziały funduszu remontowego nie dość, że są niezgodne z prawem, to są nieistotne dla zobowiązań, zaciąganych przez wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli zabraknie pieniędzy na koncie wspólnoty na spłatę kredytu, komornik zapuka do drzwi poszczególnych właścicieli lokali, bo przecież:
    Art. 17 Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomości.
    Czyli: jeżeli wspólnota nie ma kasy, jej zobowiązania spłacają właściciela ze swojego portfela według udziału w nieruchomości wspólnej, a nie według Waszych wewnętrznych ustaleń o podziale Funduszu remontowego. Spłacają więc właściciele z obu budynków.

    Nowy doklejony: 13.02.15 01:20
    Ja jako drugi powołany czlonek zarządu
    Powołany, a nie wybrany? Przez kogo zostałeś "powołany"?
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano lutego 2015
    gecon: to zarząd wspólnoty jest organem wspólnoty jako osoby prawnej
    cdn: Zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej, ale wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną.
    Proponuje ci P.....a założyć nowe forum pt. "Nieprawidłowo postawione przecinki w tekstach ustaw" i możesz sobie tam dyskutować z aptekarską dokładnością np. o tym, że "ułomna osoba fizyczna" nie jest osobą fizyczną lecz tworem kosmicznym.
    Dla potrzeb tego forum i tych szukających tu porad, wystarczającą jest informacja - zwłaszcza w zupełnie innym wątku pobocznym a nie związanym z osobowością prawną wspólnoty - ogólne stwierdzenie, że wspólnota jest osobą prawną w odróżnieniu od osoby fizycznej jaką jest właściciel w tej wspólnocie. Podawanie za każdym razem pełnej definicji i znaczenia tego wyrażenia jest bez sensu - podnieca tylko takich jak ty więc nie miej pretensji, że nie wszystkich to rajcuje.
    „..W orzecznictwie dominuje pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego - ułomną osobą prawną, o której mowa 331 § 1 k.c..."
    - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt I CSK 379/12
    "...Na skutek zmiany prawa (patrz art. 33 1 Kodeksu cywilnego) i wydanego w związku z tym orzecznictwa, w tym orzecznictwa Sądu Najwyższego, zmienił się status wspólnoty mieszkaniowej, którą zalicza się w wyniku tych zmian do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, do których stosuje się przepisy, jak do osób prawnych.
    W uchwałach Sądu Najwyższego i orzecznictwie sądów administracyjnych nazywa się wspólnotę mieszkaniową „osobą ustawową”..."
    http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/audyt/aktualnosci/Wspolnota-mieszkaniowa-a-ustawa-o-rachunkowosci/463.html
  • Opcje
    kondzio713kondzio713 Użytkownik
    edytowano lutego 2015
    Podział FR jest u nas jedynym słusznym i sprawdzającym się rozwiązaniem i się sprawdza


    Powołany -na zebraniu wspólnoty poprzez głosowanie członków wspolnoty itd.

    Nowy doklejony: 13.02.15 23:02
    Kredyt zaciągnęła wspólnota mieszkaniowa, a nie "drugi budynek". Zabezpieczeniem kredytu jest fundusz remontowy wspólnoty oraz cesja praw z polisy ubezpieczeniowej wspólnoty.

    Nie dokońca to tak jest..
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.