Administrator części wspólnej...?
rybol
Użytkownik
Jako debiutant na tym forum serdecznie witam wszystkich forumowiczów:)
Interesuje mnie następująca kwestia:
Na naszym osiedlu są dwa bloki i każdy z nich ma swoją wspólnotę i swojego administratora. Mamy też niemały teren wspólny, w którym każdy ma swój udział (konkretny ułamek całości). Większość tej części wspólnej wciąż należy do dewelopera, ale to w tym wątku akurat mniej ważne. Obecnie nasza wspólnota planuje dokonać pewnych inwestycji na częściach wspólnych. Zaczynamy od zwykłych koszy na śmieci i już tu napotykamy na opór przedstawicieli drugiej wspólnoty, którzy twierdzą, że do części wspólnych powinien być - zgodnie z prawem! - oddzielny administrator, bo inaczej rozliczanie kosztów między wspólnotami jest nielegalne.
Wydaje się nam to grubą przesadą; nie sądzimy, żeby było konieczność zatrudniania dodatkowej osoby do zarządzania częściami wspólnymi.
Co o tym sądzicie?
Pozdrawiam,
Tomek
Interesuje mnie następująca kwestia:
Na naszym osiedlu są dwa bloki i każdy z nich ma swoją wspólnotę i swojego administratora. Mamy też niemały teren wspólny, w którym każdy ma swój udział (konkretny ułamek całości). Większość tej części wspólnej wciąż należy do dewelopera, ale to w tym wątku akurat mniej ważne. Obecnie nasza wspólnota planuje dokonać pewnych inwestycji na częściach wspólnych. Zaczynamy od zwykłych koszy na śmieci i już tu napotykamy na opór przedstawicieli drugiej wspólnoty, którzy twierdzą, że do części wspólnych powinien być - zgodnie z prawem! - oddzielny administrator, bo inaczej rozliczanie kosztów między wspólnotami jest nielegalne.
Wydaje się nam to grubą przesadą; nie sądzimy, żeby było konieczność zatrudniania dodatkowej osoby do zarządzania częściami wspólnymi.
Co o tym sądzicie?
Pozdrawiam,
Tomek
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bo jeżeli: - to nie mogą mieć jednej części wspólnej (terenu).
Proszę sprawdzić zapisy w swoim AN.
- to dość dziwne stwierdzenie.
Każda wspólnota jest samodzielna i nie ma nic wspólnego z sąsiednią.
Chyba, że jest inaczej i tworzycie tzw. kondominium.
uważam, że potrzebna jest wam umowa zawarta pomiędzy oboma wspólnotami w sprawie zarządzania częściami wspólnymi .
Chodzi o to, co, kto pokrywa i w jakim zakresie, jak są podejmowane decyzje o inwestycjach części wspólnych . Najprościej jest dzielić koszt udziałami
Administratorem tego może być, któryś z waszych dotychczasowych Administratorów .
Zrozumiałym jest, aby prowadzić odrębna ewidencja pozaksięgową dla tej części wspólnej. Mniej będzie smrodów i latania po sądach.
Sprawdź w swoim akcie notarialnym, bo bez znajomości stanu prawnego tego "niemałego terenu wspólnego" nic nie można ci doradzić.
Formalnie zarządzać taką nieruchomością powinni jej współwłaściciele zgodnie z kodeksem cywilnym (przepisy o współwłasności, art. 195-221), ale to nieżyciowe i niewykonalne przepisy. Współwłaściciele to luźna grupa osób fizycznych, których poza stosunkiem prawnym (współwłasność) nic nie łączy, nie mają żadnej organizacji podobnej do wspólnoty.
Osobny administrator nie jest potrzebny. Potrzebna jest zgoda między właścicielami lokali z obu wspólnot i porozumienie o podziale kosztów utrzymania tej trzeciej nieruchomości. Jak jest zgoda, da się zrobić wiele rzeczy, które nie śniły się naszym prawodawcom.
W swojej pierwszej wypowiedzi wyraziłem się nieprecyzyjnie. Macie rację - w tym, co nazwałem częścią wspólną, każdy mieszkaniec ma tylko pewien udział.
Rozumiem z tego, że taka umowa dotycząca części wspólnej powinna być zawarta NIE między wspólnotami i deweloperem tylko pomiędzy poszczególnymi mieszkańcami obu wspólnot i deweloperem? Jeśli tak, to co w przypadku, gdy któryś z mieszkańców się nie zgadza - czy też widnieje na tej umowie? czy taka umowa też go obowiązuje? czy taka umowa w ogóle jest ważna?
No i trudniejsza sprawa - co, jeśli deweloper, który ma większość udziałów w tej części (wspólnej), nie wyraża chęci współpracy w inwestycjach związanych z częścią wspólną? Czy to oznacza, że teoretycznie deweloper może zablokoawć tego typu inicjatywy? Z drugiej strony, czy my możemy sobie cokolwiek ustalać między mieszkańcami wspólnot, jeśli on ma większy udział?
Dodam, że na osiedlu mieszkamy już przeszło pięć lat.
Pozdrawiam
Uważam, że - Umowa ma być zawarta między obiema wspólnotami w sprawie ponoszenia kosztów i obsługi współwłasności , a wykonawcą tej umowy ma być Administrator którejś z nich , w zależności jak ustalicie.
Ten teren to przedmiot współwłasności, ma w nim udziały deweloper, który nie musi się zgadzać na inwestycje, nie oznacza jednak, że jego głos jest decydujący.
Jeżeli inwestycje będzie wykonywać wspólnota mieszkaniowa, nawet za zgodą jej członków, to w każdym sądzie deweloper doprowadzi do unieważnienia uchwał w tym przedmiocie, co jest oczywiste ze względów, o których powyżej.
Jeżeli inwestycja pochodzić będzie od współwłaścicieli, to należałoby w pierwszej kolejności wyjaśnić czy przekracza zarząd zwykły, w takim bowiem przypadku konieczna jest zgoda wszystkich, także dewelopera, a w razie jej braku można wystąpić do sądu. Montaż koszy na śmieci to zarząd zwykły, więc o ile ten deweloper nie ma większości udziałów w tym gruncie, to jego sprzeciw nie będzie miał tutaj większego znaczenia, o ile tę większość zbierzecie.
Z czyjej kasy te kosze mają być zakupione ? Odrębna zrzutka współwłaścicieli z obu wspólnot?
Kto ma płacić na bieżąca konserwację i opróżnianie zainstalowanych koszy?
Teoretyzowanie w niczym nie pomaga. Zgodnie z kodeksem cywilnym nie da się zarządzać taką nieruchomością, trzeba to sobie wyraźnie powiedzieć. To jest fikcja. W realu wspólnoty sobie radzą tak, jak napisałem ja i KubaP: wspólnoty zawierają porozumienia o wspólnym ponoszeniu kosztów i o kluczu podziału tych kosztów i zarządzają "wspólnym" parkingiem, placem zabaw itp. Trzeba jakoś sobie z tym gniotem radzić, skoro parlament nic nie robi, żeby ludziom ułatwić życie.
Nie ma co martwić się na zapas. Jeżeli któryś z właścicieli lokali zaskarży uchwałę i doprowadzi do jej uchylenia, wtedy wspólnoty będą się martwić. W rzeczywistości są to bardzo rzadkie przypadki.
W omawianym przypadku jest impas, bo deweloper ma większość udziałów. Nawet nie można iść do sądu, bo art. 199 kc wymaga, żeby wnioskodawcy mieli za sobą co najmniej 50% udziałów.
No właśnie, chyba impas - i nie jest to wesoła konkluzja.