Sprzedaż miejsca postojowego bez KW
frulik
Użytkownik
Witam,
Jestem w Zarządzie MW liczącej 110 mieszkań. Pod budynkiem jest garaż (miejsca postojowe oddzielone liniami) na 100 pojazdów.
Developer Przy jednym lokalu usługowym miał 16 miejsc, które przez 5 lat wynajmował. W między czasie lokal wraz z miejscami został sprzedany osobie prywatnej.
Miejsca są przynależne do lokali (tak samo loggie, ogródki, piwnice), a sam garaż nie ma oddzielnej KW (nie jest odrębnym lokalem).
Teraz ten nowy właściciel sprzedaje same miejsca innym właścicielom we wspólnocie.
Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.
Czy ten właściciel nowy ma prawo sprzedać takie miejsca (część wspólną) ?
Jestem w Zarządzie MW liczącej 110 mieszkań. Pod budynkiem jest garaż (miejsca postojowe oddzielone liniami) na 100 pojazdów.
Developer Przy jednym lokalu usługowym miał 16 miejsc, które przez 5 lat wynajmował. W między czasie lokal wraz z miejscami został sprzedany osobie prywatnej.
Miejsca są przynależne do lokali (tak samo loggie, ogródki, piwnice), a sam garaż nie ma oddzielnej KW (nie jest odrębnym lokalem).
Teraz ten nowy właściciel sprzedaje same miejsca innym właścicielom we wspólnocie.
Dwa miejsca są już sprzedane (notarialnie) i w jednym przypadku już są zmiany w KW naniesione.
Czy ten właściciel nowy ma prawo sprzedać takie miejsca (część wspólną) ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To może zależeć od treści aktów notarialnych
U nas zapisy w aktach nie dają prawie żadnej swobody w zbywaniu miejsc. Mamy kilka dość kontrowersyjnych powiedziałbym ograniczeń.
Ale my to raczej wyjątek. Co mówią akty u was w tej kwestii? Może nic?
Jest np coś takiego:
PRzedstawiciel spółki oraz kupujący oświadczają, iż niniejszą umową dokonują podziału do korzystania opisanej w 1.1 tego aktu nieruchomości w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 13 przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, stanowiącej balkon o pow. 2,7m2 oraz miejsca parkingowego nr 47......
Jeśli to nie to, to czego mam szukać ? Akt na 30 stron.
U nas jest o tym w tym samym paragrafie w którym jest wymienione kto z czego korzysta.
Powinno być coś o "umowie przenoszącej pomiędzy stronami prawo do korzystania z przypisanych miejsc postojowych".
Może być wskazanie kto może być stroną tej umowy.
U nas jest wyraźne zastrzeżenie że umowa taka stanowi zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, o ile jest zawarta w formie aktu notarialnego.
Wasz akt może też w ogóle nie regulować omawianej kwestii.
Dodatkowo moja ADM twierdzi, że tylko notariusz może powiedzieć czy się da czy nie, a że zmianę w KW dokonuje sąd to też tylko na podstawie aktu. Jakoś nie chce mi się wierzyć, że w sądzie nikt nie sprawdza czy akt jest zgodny z przepisami. Jeżeli coś takiego ma miejsce, to gdzie można w sądzie o to spytać i jak ?
Ogromnie jestem ciekaw doświadczeń innych forumowiczów w związku z takimi halami jak nasze, ponieważ kwestia zbywania użytkowania takich miejsc jest tylko jedna z wielu budzących wątpliwości.
Wiem, że w moim rodzinnym mieście jest co najmniej jedna taka garażowa jak nasze, ale nie słyszałem o żadnej drugiej, a w mieście w którym teraz mieszkam jest tylko jedna taka na pewno i to jest akurat nasza. Cała reszta to hale będące wyodrębnionymi nieruchomościami na własnej KW.
Chodzi o to żeby nie sprzedawał tych miejsc? A może o to, ze powinien je przekazać wspólnocie?
Intencja jest taka, aby było wszystko zgodnie z przepisami prawa.
Niestety rozmowa z developerem (pomimo, że miejsca są już w rękach prywatnych, to jest to osoba (rodzina najbliższa) developera i biuro sprzedaży dewelopera wszystko załatwia) nic nie wnosi, na każde pytanie o podstawę sprzedaży odpowiadają w stylu "chce pan utrudniać ?". Jedyne co im się wymskło po 20 minutowej jałowej rozmowie, to to to, że cyt. "załatwiliśmy notariusza, który to zrobi".
Z tego co wiem, to już dwa miejsca zostały tak sprzedane i sąd nie miał nic przeciwko i wpisał do KW (to wiem z rozmowy z jednym właścicielem, który kupił).
Co ten notariusz w takim razie sprzedawał, jeżeli nie udziały i co ulegało zmianie w kw? Czy sprzedaż tych miejsc miała wpływ na udziały sprzedającego?
co właściwie tym aktem notarialnym kupił nabywca ?
czy ten obszar, gdzie są te miejsca postojowe jest ograniczony ścianami, jest brama wjazdowa ?
§6. Stawający wnoszą do Sądu Rejonowego w Piasecznie IV Wydział Ksiąg Wieczystych — o dokonanie w dziale III księgi wieczystej kw. nr ………:
1. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — numer wpisu 10 (dziesięc) — poprzez wykreślenie uprawnienia właściciela lokalu niemieszkalnego nr 10 położonego przy ulicy Pawiej nr 10 do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nr 10 — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania,
2. zmiany wpisu sposobu korzystania z Nieruchomości Wspólnej, objętej tą księgą wieczystą — w ten sposób, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 11 położonego w budynku przy ulicy Pawiej nr 10 —oprócz miejsca parkingowego nr 11 — przysługuje prawo do wyłącznego i bezpłatnego korzystania z części Nieruchomości Wspólnej stanowiącej miejsce parkingowe nr 10, usytuowane na kondygnacji podziemnej budynku — na podstawie dokumentowanej niniejszym aktem zmiany umowy o podział do korzystania.
Jak pisałem na początku umowa dotyczy przeniesienia pomiędzy właścicielami lokali prawa do korzystania z przypisanych im miejsc postojowych.
Zbycie tego prawa stanowi zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Stąd mowa jest o zmianie wpisu sposobu korzystania z nw.
Warto sobie uzmysłowić że ta hala ma status prawny suszarni czy pralni, z tym że jest też quod usum. Nie ma KW hali, nie ma udziałów.
Sąsiedzi nie musieli wiedzieć o tej sprzedaży, ale w moim akcie jest zastrzeżenie, że "zmiana taka nie będzie jednak mogła naruszać praw do wyłącznego korzystania właścicieli innych lokali przy ul. ....".
na jakiej podstawie sprzedający zwalania nabywce z ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania MP? jednak jest to szwindel ...
bezpłatne korzystanie to chyba nie to samo co brak ponoszenia kosztów bieżącego utrzymania ?
bezpłatne korzystanie tzn. (jak dla mnie ) nieponoszenie żadnych kosztów , nawet bieżący typu sprzątanie MP, opłata wieczystego użytkowania / podatek od nieruchomości, ect.
Dla mnie te opłaty są pożytkiem dla WM i powinna być między WM a uprawnionym do korzystania, zawarta umowa ws ponoszenia bieżących kosztów utrzymania MP.
Eksploatacja hali garażowej to jedno, a użytkowanie stanowiska to co innego.
Zbywca złożył oświadczenie do administracji o fakcie zbycia użytkowania, co spowodowało że opłatę eksploatacyjną przerzucono ze zbywcy na nabywcę. Była mowa o tym że opłata przechodzi na nabywcę.
Wysokość zaliczki na eksploatację hali powinna mieć i pewnie ma związek z wysokością kosztów ponoszonych na utrzymanie hali. Nie ma tu bezpośredniego związku z konstrukcją prawną użytkowania stanowiska postojowego.
Stąd stwierdzenie w tym akcie że korzystanie jest nieodpłatne jest zgodne z prawem.
Jeśli chcesz to ogarnąć, to zacznij od stosowania prawidłowego nazewnictwa. Nie można w twojej hali sprzedać MP.
Hmmmm... Tu jest organicznie dla części wspólnej, z której wyodrębniono MP do wyłącznego korzystania przez konkretne osoby.
MP dalej jest to cześć wspólna jako teren (nie ma z nim związanego udziału) , z którego nie wszyscy mogą korzystać , tylko osoby, którym zostały przydzielone.
Osoby, które korzystają z MP kupiły sobie ten przywilej od dewelopera, jako pierwszego właściciela i mogą to prawo zbywać na inne podmioty.
nie rozumiem dlaczego z tym garażem wielostanowiskowym nie jest związany żaden udział ?
Czyżby ten garaż nie miał trwałych ścian? nie spełniał tych zapisów?
Znasz może przyczyny dla których nie utworzono tej hali jako odrębnej nieruchomości?
Z drugiej strony jeżeli byłaby to odrębna nieruchomość, czyli nie część wspólna, to nikt by tym nie zarządzał (nie sprzątał, nie płacił za światło) itp, więc tak jest chyba lepiej i tak.
Forma prawna hali nie ma wpływu na koszty jej utrzymania. W każdej hali zrobi się ciemno, gdy nie wkręcisz jarzeniówek.
Uwaga na przyszłość: jesienią wejdzie nowela dla hal garażowych do ustawy o własności lokali - ona nie obejmie naszych hal w żadnym zakresie. Przy najmniej w mojej opinii u nas niczego ona nie zmieni. Nawet przy bardzo twórczej interpretacji w przypadku sporów sądowych, zastosowanie nowych przepisów nie będzie miało miejsca dla hal niewyodrębnionych. No chyba, że sędziom się będzie wszystko pierniczyło jak piszącym w tym wątku.
Przecież ten garaż to część nieruchomości wspólnej. Jak nieruchomość wspólna może mieć udziały w nieruchomości wspólnej?
Jaki udział ma klatka schodowa, strych, wózkownia lub suszarnia? A jaki ma grunt pod budynkiem wspólnoty?
jest jedna brama i garaż jest całkowicie zamknięty ścianami dookoła (okien też nie ma). Co jakiś czas są słupy (co by mieszkania nie spadły na pojazdy :)
problemowe miejsca znajdują się zarówno przy ścianach, jak i na środku (są zrobione pośrodku dwie alejki (oczywiście tylko farbą) i między nimi miejsca postojowe także i te też są na sprzedaż.
Developer dał ciała , pomijając ten lokal - garaż wielostanowiskowy .
co na to grupy szturmowe TWA ?
Są garaże podziemne, które nie są lokalami - i nie muszą być. Podobnie, jak piwnice czy inne pomieszczenia, są one częścią nieruchomości wspólnej. Tak właśnie jest w omawianym przypadku.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/2004:
a co ten wyrok mnie obchodzi? zresztą wyrwany kontekstu kila sformułowań , On nie dotyczy mnie.
Wyrok ten dotyczył tego co jest do lokalu mieszkalnego przynależne i jakie pomieszczenia w tym przypadku są brane pod uwagę przy ustalaniu udziału związanego lokalem ,
a nie czy garaż wielostanowiskowy trwale wyodrębniony ścianami ma mieć udział czy nie.
ale to jest szczegół ...
najważniejsze, że się cdn podparłeś cytatem z orzecznictwa .:smartass:
:zakaz: cdn za dużo myślisz o " Rosjanach z kredytami we frankach." i stąd ten mętlik :smartass:
Nie chcę roztrząsać, co developer powinien zrobić wiele lat temu, a chcę wiedzieć, czy ta sprzedaż i kupno są zgodne z prawem.
nie miał takiego prawa , wystarczy, że ktoś kto nie ma MP zaskarży podział udziałów / doniesie do Gminy, która zbiera podatki ( bo przy nowym podziale jemu udział się zmniejszy) i będziecie musieli jako Wspólnota dokonać nowego podziału z uwzględnieniem garażu wielostanowiskowego.
Garaż wielostanowiskowy jest lokalem trwale wydzielony ścianami , więc jest samodzielnym lokalem , dodatkowo to lokal użytkowy (niemieszkalny)
( podatek od nieruchomości to coś 17 zł /m2) więc zgodnie z UoWL powinien mieć przydzielony udział . Zatajenie tego faktu to przestępstwo.
Mnie się wydaje że deweloper chciał obniżyć cenę sprzedażny ( do lokali użytkowych trzeba dodać 23 % Vat-u, a nie 8 % jak się sprzedaje z mieszkaniem) , dlatego stworzył taką poczwarę prawną hybrydową .
kombinujesz jak koń pod górę , zamiast przyjąć to co nakazuje prawo ....
dlatego w KW WA5M/00426694/5 masz zapis o służebności nieodpłatnej
ciekaw jestem jak sprzedadzą MP osobie spoza Wspólnoty? np.: z sąsiedniego budynku na przeciw ?
a z tym garażem, że nie ma KW - czy gdzieś to zgłaszać w takim razie ? jeżeli tak, to w jaki sposób ?
Nowy doklejony: 03.06.15 14:40
wydaje mi się, że garaż jest wliczany do udziałów całkowitych (tak jak klatki), więc podatek też jest płacony. tyle, że ten udział nie jest przypisany do lokalu żadnego i nie ma odrębnej KW.
Nowy doklejony: 03.06.15 15:41
Powierzchnia garażu nie wchodzi do udziału części wspólnej, garaż nie ma odrębnej księgi wieczystej. Jeśli chodzi o podatki to Wspólnota nie płaci podatków, Właściciele sami we własnym zakresie płacą podatki od nieruchomości.
frulik Co Ty wypisujesz? :shocked: Nie ma możliwości, zeby był udział w nieruchomości wspólnej, nieprzypisany do żadnego lokalu!
Przeczytaj w ustawie, jak jest wyliczany udział w nieruchomości wspólnej: Ani powierzchnia gruntu, ani powierzchnia innych elementów składowych nieruchomości wspólnej nie ma wpływu na wielkość udziału. Wpływ ma wyłącznie powierzchnia lokalu oraz powierzchnia pomieszczeń przynależnych do lokalu. Wszystkie pomieszczenia przynależne muszą być wpisane do aktu notarialnego i następnie do KW lokalu.
Sprzedać można lokal lub udział w lokalu. Nie można sprzedać kawałka posadzki, więc nie sprzedano "miejsca postojowego", które jest w nieruchomości wspólnej. "Sprzedano" prawo używania określonego miejsca postojowego.
Napisałem poprawioną treść "Powierzchnia garażu nie wchodzi do udziału części wspólnej, garaż nie ma odrębnej księgi wieczystej. Jeśli chodzi o podatki to Wspólnota nie płaci podatków, Właściciele sami we własnym zakresie płacą podatki od nieruchomości.", a tej powyższej nie da się usunąć.
załóżmy, że sprzedano prawo do używania - czy to zgodne z prawem w tym przypadku ?
Co do samodzielności hali jako lokalu niemieszkalnego.
O samodzielność deweloper wnioskuje do starosty. Starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności albo go nie wydaje.
Dla hali zdarzy się czasem że nie wyda. Z przyczyn rożnych. Wtedy mamy halę niewyodrębnioną i deweloper nic na to nie poradzi. Rzadki przypadek, ale ja znałem dwa, teraz już trzy.
Także deweloper o niczym nie decyduje, bez przesady. Starosta też nie wydaje decyzji uznaniowej tylko stosuje przepisy.
Podstawą do wydania samego zaświadczenia jest oczywiście art 2 ust 2 i 3 ustawy.
Nie ma obowiązku wyodrębniania hal garażowych.
Z punktu widzenia późniejszego zarządzania, dla wspólnoty to dużo lepsza sytuacja, gdy garaż wielostanowiskowy jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie odrębnym lokalem.
"Nie ma obowiązku wyodrębniania hal garażowych.
Z punktu widzenia późniejszego zarządzania, dla wspólnoty to dużo lepsza sytuacja, gdy garaż wielostanowiskowy jest częścią nieruchomości wspólnej, a nie odrębnym lokalem."
Pełna zgoda. Chociaż jest pewien problem na tle podatku od nieruchomości, ale to odrębna bajka.
Wg mnie deweloper postąpił rewelacyjnie, oszczędza wam koszmaru prawnego, jakim jest garaż wielostanowiskowy z własną KW. W praktyce nie da się w ogóle nim zarządzać. Tu zobacz czego uniknęliście.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/garaz
Nie można sprzedać ani części NW ani sprzedać prawa do użytkowania elementu NW. Ale to tylko opinia moja ( niedouczonego Tajfuna).
Kto to jest "Zarząd lub zarządca budynku" w świetle ustawy o własności lokali?
Czy tych wpisów nikt z redakcji nie weryfikuje? To nawet w Wikipedii jest lepiej, niż na "specjalistycznym" portalu.
tajfun: Grunt jest częścią NW, a przecież część gruntu można sprzedać.
Prawo używania każdy może zbyć. Na jakiej podstawie tego zabronisz?
Takie jest moje zdanie. Zresztą jest na to wyrok SN.
tajfun: ...czyli nie jest właścicielem. Zastanów się, co piszesz. I co z tego? To nie dotyczy sytuacji, omawianej w tym wątku. Dopóki jesteś posiadaczem prawa do używania, ponosisz koszty utrzymania tego miejsca, możesz to miejsce wynająć lub odstąpić (za opłatą) prawo używania.
Garażem się nie zarządza, tylko kroi kasiorę na utrzymanie część wspólnych
KubaP: Nie masz racji.
Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to wspólnota nim nie zarządza. Ale zarządzają nim współwłaściciele lokalu garażowego.
Jeżeli garaż jest częścią NW, to wspólnota zarządza nim podobnie, jak całą nieruchomością wspólną.