nowy wybrany Przewodniczący
ważniak
Użytkownik
Witam wszystkich, dzisiaj zostałem wybrany na przewodniczącego zarządu wspólnoty. Oczywiście nic wspólnego z tym tematem nie mam, tyle tylko co przeczytałem na tym portalu.
Proszę o podpowiedzi od czego i jak zacząć.
Proszę o podpowiedzi od czego i jak zacząć.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
I tu moje pytanie, od czego zacząć jakie są procedury w przekazaniu dokumentacji i jakie instytucje muszę odwiedzić (mam na myśli np. bank itp.)
Instytucje.
obaj ze skarbnikiem na pewno do banku, najlepiej razem nie osobno
do Urzędu Skarbowego względem oświadczenia zmiany miejsca archiwizowania dokumentów księgowych możesz sam, chyba że macie biuro rachunkowe
do dostawców mediów i usług żeby zmienić adres do korespondencji na adres twój lub skarbnika, u dostawcy ciepła i wody zostawiłbym swój numer telefonu komuś z działu technicznego
Ile lokali jest w waszej wspólnocie?
Jak macie administratora, to koniecznie pogadaj. Umów się na rozmowę.
Wypytaj o problemy, poznaj jego punkt widzenia, co mu przeszkadza, co chciałby zmienić.
Jakie macie najpilniejsze sprawy, remonty,
Jakie zaległości w opłatach zaliczek. Jakie macie zwyczaje w sprawie windykacji
Potem z drugim członkiem pogadacie, czy macie podobne opinie, może inne priorytety
Musisz wiedzieć, że wg prawa
a) nie ma przewodniczącego, nie ma skarbnika. Obaj jesteście członkami zarządu z takimi samymi prawami
b) każdy przelew z konta wspólnoty wymaga zgody dwu członków zarządu. Nie ma finansowych decyzji jednoosobowych.
Jakie były powody niezadowolenia ze starego członka zarządu? Coś zrobił?
Członkowie zarządu mają równe prawa i równe obowiązki .
Decyzje podejmuje ( przy zarządzie wieloosobowym) co najmniej dwóch jego członków.
czy macie administratora ?
jak duża jest ta wasza wspólnota - ile lokali ma?
Szkoda, że chęć brylowania w rankingach wpisów zasłania konieczność pisania sensownych rad.
Zalecam jedynie rady koziorozki.
Oczywiście jest rzeczą sensowną i logiczną zrobić swojego rodzaju "specjalizację" w Zarzadzie, i nie musi to być na piśmie . wystarczy ustne porozumienie.
Gdybyście mieli administratora przypuszczam ,że nic nie musielibyście robić, bo po co byłby zatrudniony? Do pobierania kasy?
Przede wszystkim odwiedziny banku z uchwałą.
Jakie były powody niezadowolenia ze starego członka zarządu? Coś zrobił?
Zarząd był bierny nic nie robił braki w dokumentacji jedno z mieszkań nie płaci i trwa to prawie dwa lata,
a zaczęło się od tego że jednego z członków zarządu zamknęli do aresztu w osobistych(rodzinnych) sprawie, po powrocie zrezygnował od razu, na zebraniu rocznym na jego miejsce wybrali mnie ale jednocześnie chcieli zmian (mniej osób w zarządzie i poprawek w statucie), do zebrania doszło 30.05 statut został wycofany liczba osób w zarządzie zmienili do dwóch
Czy w działacie jak spółdzielnia mieszkaniowa? (przewodniczący Zarządu, skarbnik , statut - to cechy ze spółdzielni mieszkaniowej)... te cechy nie mają nic wspólnego ze wspólnotą mieszkaniową.
Powtórzę pytania:
1. ile lokali jest we wspólnocie, czy więcej niż 7?
2. czy macie administratora czy sami administrujecie?
Stary zarząd "był bierny nic nie robił" - a co jest do zrobienia?
Niepłacący właściciel - jak najszybciej wysłać do niego list polecony z potwierdzeniem odbioru. List = wezwanie do zapłaty zaległości.
a) wyliczenie zaległości + odsetki ustawowe
b) termin spłaty (np. 2 tygodnie)
c) info, że jak nie zapłaci ani nie zacznie rozmów z zarządem (namiary) w sprawie spłat, to po tym terminie wspólnota skieruje sprawę do sądu
ważniak czekam na odpowiedź od tego są uzależnione dalsze porady...
statut został wycofany bo dużo czytałem to co wy piszecie innym.
wspólnota to 36 lokali,
problemy to: dokumentacja jest niepełna, przeglądy niebyły robione parę lat no i dłużnicy (13000zł. to jest 1-10500,2-1000,3-1500,za waszymi radami już wysłane zostały pisma upominawcze). Z braku kasy też nie były robione remonty czy inwestycje(np. dach trzeba połatać czy parking odnowić, kosze kupić do segregacji, działke przekształcić z dzierżawy na własną)
administratora nie ma sami się tym zajmujemy
czyli duża WM i podlega pod UoWL
nie czekać ...albo spisują ugodę przed sadową albo do sądu .... 13.000 zł długu wewnętrznego, to sporo jak na 36 lokali .
co do dokumentacji... to najważniejsza jest ta techniczna , książka obiektu budowlanego...
przeglądy prawem przewidziane zlecić
z "pustej kasy" to i Salomon nie naleje
to są odrębne koszty właścicieli lokali, nie związane z działalnością wspólnoty
poczytaj tę bazę wiedzy https://forum.zarzadca.pl/wiki/
zapamiętaj sobie że ty jako Zarząd zajmujesz się częściami wspólnymi nieruchomości a nie wszystkim!!!!!!
Prawo nie przewiduje, ale może przewidywać uchwała właścicieli - regulamin pracy zarządu.
Nieprawdą jest, że decyzje podejmuje co najmniej dwóch członków zarządu, tylko ZARZĄD (jako organ).
Owszem, w stosunkach zewnętrznych za wspólnotę może działać dwóch członków zarządu i wszelkie oświadczenia woli są w takiej sytuacji ważne (np. podpisanie umowy).
Ale zasadniczo sprawami wspólnoty kieruje cały zarząd (art. 21 ust. 1 uowl).
W sytuacji jak u Ważniaka powołanie przewodniczącego zarządu ma sens - bo co zrobić, jeżeli np. jeden członek zarządu opowiada się za wyborem firmy sprzątającej A, a drugi za podpisaniem umowy z firmą B?
W takich sytuacjach dobrze jest aby zdanie przewodniczącego przeważało.
Poza tym przewodniczący powinien mieć prawo zwoływania formalnych posiedzeń zarządu - może w sytuacji, gdy jest tylko dwóch członków to jest trochę przesada, ale przy zarządach wieloosobowych już jak najbardziej uzasadnione.
Można sobie wyobrazić, że np. przy 5-osobowym zarządzie jeden z członków zwołuje posiedzenie, a drugi posiedzenie "konkurencyjne". Na jednym np. dwóch członków zarządu przegłosowało zawarcie umowy z firmą sprzątającą A, natomiast na drugim posiedzeniu - z firmą B. Następnie zostaje podpisana umowa (przez dwuosobowe reprezentacje) zarówno z firmą A, jak i B.
Oczywista szkoda dla wspólnoty, ale... nikt w takiej sytuacji nie jest winien...
I dlatego powoływanie przewodniczącego, prezesa zarządu, czy jak go zwał to nie jest czysta tytułomania.
reszta to typowa wirtualna akademicka dyskusja .
We wspólnocie nie powinno się powoływać funkcyjnych, którzy nie mają oparcia w obowiązującym prawie, a wprowadzają sztuczną zadymę, że coś więcej mogą
każdy członek Zarządu ma prawo zwołać posiedzenie zarządu
dlatego najlepszym składem Zarządu WM jest skład 3 osobowy , alternatywą jest odwołanie się do decyzji ogółu właścicieli lokali
Pierwsze i najważniejsze - ułóż sobie listę spraw do załatwienia zaczynając od najpilniejszych i nie myśl o tych na końcu, bo się uchetasz. Przekształcenie z wieczystego na własność jest na końcu.
36 lokali to nie jest mało - co miesiąc zaliczki za lokale, faktury do zapłacenia, jest co robić.
Najważniejsze są finanse - pilnowanie windykacji i spokojne obejrzenie bieżących kosztów z kilku ostatnich lat. Może gdzieś da się trochę oszczędzić.
Plan przeglądów - negocjowanie cen.
Lista potrzeb remontowych z zaznaczeniem, które najpilniejsze i szacunkowe koszty. Lista przekraczająca o 20% wasze możliwości finansowe do skrzynek na listy z info, że zebranie (data) w celu uchwalenia planu remontów.
Jedno jest pewne, że nikt udziałem, które jest związane z tym lokalem, nie może glosować pod uchwałami.
Najważniejsze jest przejęcie dostępu do kasy wspólnotowej - konta WM
potem należy dokonać przeglądu stanu technicznego budynku (części wspólnych) , możesz sobie dobrać do tej roboty innych właścicieli lokali , spisać zgłoszone / zauważone nieprawidłowości , wycenić je i tak zbudować plan remontów nieruchomości wspólnej.
Dostosować wymiar zaliczek do waszych potrzeb i możliwości finansowych właścicieli lokali.
Wszcząć windykację dłużników wspólnotowych, ale taką skuteczną , z twardymi dokumentami.
Przeglądnąć dokumentacje techniczną budynku , sprawdzić co brakuje i jaki jest koszt odtworzenia brakujących elementów.
Książka obiektów budowlanych - czy jest prawidłowo prowadzona , uzupełnić brakujące wpisy .
Pomyśleć o jakimś programie komputerowym do ewidencji pozaksięgowej wspólnoty mieszkaniowej.
I tak małymi krokami iść do przodu.
umówiłem się z byłym ("przewodniczącym") jutro na przekazanie.
Na co mam zwrócić szczególną uwagę i jak powinien wyglądać taki protokół morze jest jakiś wzór.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/27/przejmowanie-zarzadu-od-developera/#Item_4
http://www.budmar.biz.pl/pliki/bud_mar/ProtokolprzejeciaZarzaduNieruchomosciWspolnej.pdf
Wynajmowane mieszkanie z zadłużeniem.
Koneczna jest dyplomacja.
Nie wolno wynajmować mieszkania, do którego nie masz prawa własności. Tak więc umowa z najemcami jest bezprawna. To twój atut w rozmowie. Drugi to taki, że wynajmujący prawdopodobnie nie płaci podatku za wynajem.
Tak więc zapytaj najemców (pod jakimkolwiek pretekstem) z kim mają umowę. Potem grzeczny kontakt, że nie chcesz robić kłopotów, ale za tydzień (termin), jak dług nie zostanie uregulowany, będziesz zmuszony...
Do roboty!
koziorozka - czy Ty nie czujesz jak jesteś robiona w balona przez ważniaka , czyli KubęP?:bigsmile::bigsmile::bigsmile:Chyba ,że żądza porad jest silniejsza?
Wspólnota może dochodzić od każdego z nich naprawienia szkody, którą w ten sposób wyrządzili.
Powinna zostać podjęta uchwała całego zarządu w przedmiocie podpisania umowy remontu dachu z wykonawcą, a następnie (w wykonaniu tej uchwały zarządu) dwóch dowolnych członków zarządu może podpisać odpowiednią umowę.
No i właśnie takie rozwiązanie generuje ryzyko zaistnienia "konkurencyjnych zarządów" (jako organów wspólnoty).
Być może, tylko że życie jest życiem - członkowie zarządu mogą mieć obowiązki rodzinne/zawodowe, które wykluczają w pewnych okresach zajmowanie się sprawami wspólnoty, powołanie nowych członków zarządu może być czasochłonne (zebranie >50% udziałów pod uchwałą właścicieli, często przy ich tumiwisizmie), może wcale nie być chętnych na zajmowanie się "z doskoku" sprawami wspólnoty, część właścicieli może znać "swojego", a nie mieć zaufania do sąsiada z klatki IV - itp., itd.
W obwodzie pozostaje jeszcze art. 27 UoWL.
Między członkami zarządu a wspólnotą nie ma stosunku pracy, ani "jakby stosunku pracy". Jest uchwała o wyborze. Obie strony mogą zrezygnować z tego układu i prawo "jakby pracy" nie ma tu żadnego zastosowania.
myślałem ze to jest poważne forum dla ludzi którzy chcą coś zrobić ale nie myliłem się, mam nadzieję ze w waszych wspólnotach jest inaczej jest jakiś ład i porządek bo tu tego nie widać, dlaczego niby miało być inaczej poza wyjątkami to przecież typowi Polacy . :cry::cry::cry::cry:
2 dni się nie odzywałeś, to myszy harcują. To twój wątek, więc go pilnuj, a jak chcesz, to możesz w nim sprzątać.
I odezwij się za jakiś czas z info, co ci się udało we wspólnocie, a co wygląda na nie do ruszenia.
nie ma takiego obowiązku, żadne prawo nie opisuje, jak powinien pracować zarząd WM i jakie powinien tworzyć dokumenty .
To co opisujesz jest typowym zachowaniem się Rady Nadzorczej czy Zarzadu ze spółdzielnio mieszkaniowej.
no zabrakło przykładów prawnych to walimy życiowe i zasłona dymna w postaci "obowiązków rodzinno - zawodowych" czy przedstawianie jakie to są trudności w uchwalaniu uchwała zmieniających skald zarządu. Piotr zapomniałeś o jednym
i tak i nie, bo jest jeszcze taki zapis. który rozszerza / przenosi takie uprawnienia na pojedynczego właściciela lokalu. Chyba że Piotra pisze o władzy absolutnej podobnej do ten z SM. w żadnej sytuacji nie mozna dopuścić, aby którykolwiek członek Zarzadu WM miał większe uprawnienia .
Doprowadza to do pychy "jednostki wybranej" przez ...KOGO? oraz wprowadza podmioty zewnętrzne w błąd, które nie wiele wiedzą o działaniach wspólnot mieszkaniowych i zapadających w niej wiążących decyzji. Słyszy sie od czasu do czasu Pan Prezes wspólnoty powiedział ...czy Ja już uzgodniłam z Panem Prezesem Wspólnoty - gdzie o niczym nie wiedzieli pozostali członkowie zarzadu WM .
W ten sposób, powstaje obiegowe domniemanie, że wszytko można załatwić z Panem / Panią Prezes Wspólnoty - tak, jak to ma miejsce w SM.
to jest typowa teza, która nie ma uzasadnienia prawnego . Żaden przewodniczący / prezes Zarządu, a dwaj jego członkowie powinni zwoływać posiedzenia Zarządu , a w szczególnych przypadkach to i pojedynczy członek Zarzadu. Nie mozna tworzyć struktur we wspólnocie na wzór struktur spółdzielniach , bo to inny świat i inna bajka te wspólnoty
o tym zadecyduje ogól właścicielei lokali, a następnie sąd.
ależ jest to czysta TYTUŁOMANIA , która wprowadza więcej zamętu niż porządku w szeregach wspólnoty i nie tylko.
Piotr jest typowym Przewodniczącym / prezesem w swojej wspólnocie i zaciekle będzie bronił tego tytułu , co za prestiż -
czy jest jakaś odpowiedzialność prawna(CHODZI MI O BYŁYCH CZŁONKÓW ZARZĄDU) za nie dokonywanie przeglądów budowlanych i tym podobne,(odkąd powstała wspólnota nic nie było robione t.j.12lat).
ograniczali się do bieżących opłat i to nie koniecznie bo jakby tak naprawdę dobrze podłubać w papierach których nie mogę dostać to ciekawe co tam się znajdzie.
Grzebanie się w starych papierach nie jest konstruktywne. Co zrobisz z tą wiedzą, że 10 lat temu powinien być zrobiony przegląd a nie był?
miedzy teorią głoszona na forach a realem jest wielka przepaść faktów , to dopiero początek niespodzianek
a gdzie miał je trzymać , macie jakieś pomieszczenie wydzielone dla Zarządu WM?
donos do prokuratury, ale to tylko szarpanie nerwów , a to nie służy sprawie czyli działalności Wspólnoty
to już jest historia , która nic nie zmieni ...zaoszczędziliście trochę kasy :bigsmile: , teraz trzeba szybko wykonać bieżące przeglądy dokonać wpisu do książki obiektu budowlanego i po sprawie .
Jak już tak chcesz zaakcentować te zdarzenia z życia wspólnoty, to możesz w sprawozdaniu za rok, opisać tę sprawę, ale co to da.
jak przejmiesz dokumenty z ewidencji pozaksięgowej wspólnoty to sie dowiesz jak naprawdę było / jest .
(...) próbuje inicjować dyskusję, i bardzo dobrze, niech to forum będzie areną wymiany poglądów wynikających z osobistych doświadczeń. Ale na Miłość Boską niech nie robi z autorów wątków kompletnych id....! No to współautorze tego forum wyjaśnij forumowiczom, dlaczego ma tu miejsce rozdwojenie jaźni? Proponuję wcisnąć w lewym, górnym rogu strony link - Oferta Portalu Zarządca - wzory uchwal - Regulamin Zarządu
Nie jest to dla mnie wzorcowy dokument, ale do akceptacji przy drobnych poprawkach.
Jeżeli ktoś sprowadza rolę Zarządu właścicielskiego do roli sprzątaczki, rolę pracownika ogółu właścicieli to znaczy ,że życie WM zna tylko z Wikipedii. I tam rzeczywiście zarządcy rządzą, w myśl zasady " dziel i rządź", i żeby właścicieli przed nimi ostrzec potrzebne jest takie forum. Ale niestety mamy konflikt interesów, i dlatego glosy "wbrew linii forum" są wycinane.
Pogrupuj koszty z ubiegłego roku na 6-7 części, jak tu: https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe
Oglądaj do poduszki - może gdzieś macie niepotrzebne wydatki.
My sporo zaoszczędziliśmy na wyregulowaniu czujek włączających światło na klatce (paliły się po 7 minut) i pilnowaniu "pogodynki". Ustawialiśmy ją na 12 st. C, a po każdej wizycie panów ze SPECu wskazywała 14 st. C. Dwie awantury i pisemna reklamacja (że zażądamy zwrotu kosztów) załatwiły w końcu sprawę.
tak mamy pomieszczenie zwane biuro z szafą pancerną na właśnie takie dokumenty.
przeglądy w planie elektryczny jeszcze w tym tygodniu(30 zł lokal) morze budowlany wypali
dziękuje za radę:cool: światło na klatce pali się 10 min jutro się tym zajme, z pogodynką też zobacze. czy 23zł za podgrzanie 1m3 wody w porównaniu w waszych wspólnotach to dużo, morze jest jakiś sposób by obniżyć cenę.
(oczywiście ja i kolega z zarządu za moją namową zrezygnowaliśmy z tytułowania się PRZEWODNICZĄCY, W-CE PRZEWOD.):bigsmile:
morze macie jeszcze jakiś pomysł do oszczędzania?
Wspólnota zajmuje się częścią wspólną.
Polecam kolejną lekturę: https://forum.zarzadca.pl/wiki/granica_czesci_wspolnej
Zmiana jest nieco upierdliwa, ale jak różnica w cenie spora, to warto.