Powierzenie zarządu

Gość Zarzadca.plGość Zarzadca.pl Użytkownik
edytowano listopada 2015 w Zarządzanie Nieruchomościami
Czy umowy, o zarządzanie nieruchomością, zawarte przed 1 styczni 2014 roku, z powołaniem się w tych umowach na byłe wymogi ustawowe :( w/g Art. 185 ugn) należy weryfikować do dzisiejszych warunków zarządzania nieruchomościami? Czy nadal ich aktualność jest niepodważalna pomimo uchylenia katalogu decyzji i czynności, które określały obowiązki zarządcy i cele zarządzania nieruchomością?J.<br /><br />P.s. Przypomnienie wykreślonych zapisów z ugn.<br />,,Zarządzenie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu:<br />1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej nieruchomości,<br />2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania,<br />3) zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego <br /> administrowania nieruchomością,<br />4) utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,<br />5) uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.,, J.
«1

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Umowy są aktualne, pewne postanowienia mogły z aktualność utracić, to zależy od treści.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Zarządca:[/cite]Umowy są aktualne, pewne postanowienia mogły z aktualność utracić, to zależy od treści.
    A jak można rozwiązać problem ukaranego zarządcy przedstawiony w sprawie. Wyrokiem NSA zobowiązano tego zarządce do podpisania umowy na podstawie ugn . Nie bardzo widzę kto taką umowę w imieniu wspólnoty może podpisać.
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Pozostaje forma uchwały właścicieli.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Zarządca zaskarżył również i ten wyrok wnosząc ......że treść obowiązków zarządcy w ramach umowy o zarządzanie została w sposób jednoznaczny uregulowana w ustawie o własności lokali, wobec czego użyte w akcie notarialnym sformułowanie "powierzenie zarządu nieruchomością" zawiera w sobie opis obowiązków i wysokość wynagrodzenia, wynikających wprost z ustawy.
    Tragedia polega na tym że ten błędny pogląd ( odzrucony przez NSA i SN w uchwale z 21 stycznia 2009) pokutuje u większości zarządców którym zarząd powierzono na podstawie art 18.1 UoWL. W mojej wspólnocie zarządca nie wiedząc jak taką umowe podpisać podpisał ją sam ze sobą.
    I doszło do takiej ciekawostki: NIe mając uprawnień do reprezentowania wspólnoty podpisal umowe na zarządzanie wspolnotą w imieniu wspólnoty , w której to umowie nadał sobie prawo do reprezentowania wspólnoty. Leży sobie ta umowa w biurku zarządcy i nikt z właścicieli o niej nie wie.I nikogo to nie interesuje.W taki sposób to ja za 1zł mogę kupić Rzym.
    Ale blazejh zauważ. Wybierasz trzech włacicieli do podpisania takiej umowu uchwałą zwykłą. I ...100% właścicieli w umowie notarialnej o sposobie zarządu NW upoważnia trzech właścicieli do podpisania takiej umowy. Dlaczego gdy wskazałem na ten zapis w umowie o sposobie zarząd to został on zakwestionowany ( chyba także przez Ciebie) . A teraz piszesz ZOSTAJE forma uchwały. W sumie nie. Zarządca zadziera kiece i leci po 260 właścicielach zbierać podpisy pod umową.
    Można to było zrobić gdy wspólnotę reprezentowało tylko dwóch właścicieli ( po pierwszym wyodrębnieniu) . Wtedy w twkiej umowie mamy tylko trzy osoby .Co zrobić teraz. Nalepiej zmienić sposób zarządu.Na co od dawna wskazują racjonalnie myśłący .
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]W mojej wspólnocie zarządca nie wiedząc jak taką umowe podpisać podpisał ją sam ze sobą.
    I doszło do takiej ciekawostki: NIe mając uprawnień do reprezentowania wspólnoty podpisal umowe na zarządzanie wspolnotą w imieniu wspólnoty , w której to umowie nadał sobie prawo do reprezentowania wspólnoty. Leży sobie ta umowa w biurku zarządcy i nikt z właścicieli o niej nie wie.I nikogo to nie interesuje.W taki sposób to ja za 1zł mogę kupić Rzym.

    Art. 108 k.c.
    Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.


    Odnośnie natomiast zawarcia umowy z zarządcą, to uważam, że upoważnienie w drodze uchwały nie wystarczy, ponieważ wspólnotę na zewnątrz mogą reprezentować wyłącznie zarząd i zarządca sprawujący zarząd powierzony.
    Konieczna była zmiana sposobu zarządu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarządca:
    Odnośnie natomiast zawarcia umowy z zarządcą, to uważam, że upoważnienie w drodze uchwały nie wystarczy, ponieważ wspólnotę na zewnątrz mogą reprezentować wyłącznie zarząd i zarządca sprawujący zarząd powierzony.
    Konieczna była zmiana sposobu zarządu.
    Upoważnienie zarządu to upoważnienie ustawowe. Wynika ono jasno z art21.1 UoWL. Zarządca natomiast nie jest organem wsplnoty. Z czego więc wynika jego upooważnienie. Pozornie z art 33 UoWL Ale SN w uchwale z 21 stycznia 2009 przy okazji rozpatrywania połnomocnictwa sądowego zarządcy ( 18.1). stwierdził że to upowaznienie musi wynikać z zapisów umowy o sposobie zarządu zawartej pomiędzy właścicielami na podstawie art18.1 lub jej zmiany na podstawie art 18.2a.
    W tym knkretnym przypadku i jak przypuszczam w kilku tysiącach innych takich zapisów po prostu nie ma. Dlatego taki konsekwentny upór zarządców . MAMY PRAWO REPREZENTOWAĆ !!! I taka ....cisza " fachowego forum".
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Sprawa jest dosyć prosta: sądy czasem rozróżniają zarządcę od zarządu z art 18.1.
    Ale jednocześnie inne sądy, jak w przykładzie z linka, zrównują jedno z drugim, ponieważ tak w kilku miejscach zrównuje ustawa o własności lokali gdy czytamy w niej: "zarząd lub zarządca...".
    Utożsamiają zarządcę z osobą prawną, której powierzono zarząd. Czyli znaczenie funkcjonalne z podmiotowym, tj, pomijają rozgraniczenie istniejące tylko w doktrynie. Powiedzmy sobie szczerze: nie wiedzą o tym rozgraniczeniu.

    Moje stanowisko: pozycja podmiotu któremu powierzono zarząd w pierwszym akcie jest tak silna, że w ogóle nie powinno być bezwzględnego wymogu zawierania z nim umowy o zarządzanie. Prawo powinno jednak precyzyjnie wskazywać istotne elementy dot. sytuacji tego podmiotu, jakie powinien zawierać akt notarialny powierzający zarząd, tj. wynagrodzenie oraz obowiązek OC.

    Ponieważ jednak pozycja osoby prawnej z art 18.1 nie jest dookreślona to mamy w praktyce trzy najczęstsze sytuacje:

    gdy umowę jednak zawarto na wszelki wypadek (robi to deweloper z jakąś firmą gdy ma 90% udziałów) - i nie ma problemu
    gdy tej umowy nie ma w ogóle, ale deweloper zadbał o w/w elementy w aktach - i w zasadzie też nie ma problemu
    gdy w aktach jest suchy zapis o powierzeniu zarządu osobie prawnej X i strony, zadowolone z firmy zarządzającej X, zauważają że jednak jest problem, coś trzeba w sytuacji podmiotu z art 18.1 doprecyzować - i wtedy pozostaje droga uchwały,

    i można dodać czwartą sytuację - gdy namiesza sąd i np. nakaże zawrzeć umowę chociaż formalnie nie ma z kim jej zawierać - znowu pozostaje droga uchwały. Niczego lepszego nie wymyślono.

    pełnomocników do podpisania z ramienia współwłaścicieli bym nie wyłaniał - zbędna procedura
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Przykład z życia wzięty (fakty podane chronologicznie)

    1. umowa o zarządzanie nieruchomością należącą do developera podpisana pomiędzy developerem i zarządcą nieruchomości przed powstaniem WM (dalej: Umowa)
    2. pierwszy akt notarialny, w którym wyodrębniono pierwszy lokal (o zgrozo garażu wielostanowiskowego), umowa sprzedaży udziału w tym lokalu, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, umowa sprzedaży tego lokalu (dalej:akt)
    3, kolejne akty notarialne z replikacją zapisów o zarządzie nieruchomością

    W treści aktu zawarto zapis, że:
    1. Strony postanawiają, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali
    2. oświadczenie pełnomocnika developera, że:
    - zarząd nieruchomością wspólną jest zarządem powierzonym zgodnie z art.18 ust.1 UWL i został powierzony Umową podmiotowi nazwanemu Zarządzająca
    - Zarządzająca będzie ponadto odpłatnie administrować budynkiem
    - Zarządzająca może powierzyć wykonywanie czynności posiadającemu licencję zawodową zarządcy nieruchomości

    Jaki zatem jest sposób zarządu w danej WM?
    Przypominam, że Umowa została podpisana przed powstaniem WM, czyli wtedy, kiedy nie obowiązywały regulacje UWL, jak również nie została załączona do aktów notarialnych, w których przedstawiciel developera oświadczył o sposobie zarządu. W księgach wieczystych brak jest zapisu o sposobie zarządu.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]Zarządca:
    Odnośnie natomiast zawarcia umowy z zarządcą, to uważam, że upoważnienie w drodze uchwały nie wystarczy, ponieważ wspólnotę na zewnątrz mogą reprezentować wyłącznie zarząd i zarządca sprawujący zarząd powierzony.
    Konieczna była zmiana sposobu zarządu.
    Upoważnienie zarządu to upoważnienie ustawowe. Wynika ono jasno z art21.1 UoWL. Zarządca natomiast nie jest organem wsplnoty. Z czego więc wynika jego upooważnienie. Pozornie z art 33 UoWL Ale SN w uchwale z 21 stycznia 2009 przy okazji rozpatrywania połnomocnictwa sądowego zarządcy ( 18.1). stwierdził że to upowaznienie musi wynikać z zapisów umowy o sposobie zarządu zawartej pomiędzy właścicielami na podstawie art18.1 lub jej zmiany na podstawie art 18.2a.
    W tym knkretnym przypadku i jak przypuszczam w kilku tysiącach innych takich zapisów po prostu nie ma. Dlatego taki konsekwentny upór zarządców . MAMY PRAWO REPREZENTOWAĆ !!! I taka ....cisza " fachowego forum".

    Art. 33 uwl daje zarządcy powierzonemu komeptencje zarządu wspólnoty, o ile umowa właścicieli lokali regulująca sposób zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi inaczej, jednak w przypadku postępowania sądowego obowiązują odmienne regulacje, ponieważ przepisy okreslają tutaj wprost, że z mocy samego prawa reprezentować wspólnotę mieszkaniowa może wyłącznie jej organ.

    Stanowi o tym art. 67. § 1 k.p.c.: Osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, o których mowa w art. 64 § 1, dokonują czynności procesowych przez swoje organy albo przez osoby uprawnione do działania w ich imieniu.

    Zarządca sprawujący zarząd powierzony nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej.

    Może być natomiast osoba uprawnioną, o ile spełni warunki określone w art. 87 par. 1 k.p.c.:

    Art. 87. [§ 1. Pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba
    sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego
    zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.


    Kodeks postępowania cywilnego jest lex specialis w stosunku do ustawy o własnosci lokali.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    blazejh:
    gdy umowę jednak zawarto na wszelki wypadek (robi to deweloper z jakąś firmą gdy ma 90% udziałów) - i nie ma problemu
    Moim zdaniem jest problem. Jesli developer ma 90% udziałów to ktoś ma pozostałe 10% . Zakładam więc że powstała już wspólnota , a w takim wypadku sam developer nie może podpisać umowy. Umowę musża podpisać wszyscy właściciele, a więc te 10% także.
    Developer może podjąć uchwałę bo ma większość, A to nie jest to samo.


    Sprawa jest dosyć prosta: sądy czasem rozróżniają zarządcę od zarządu z art 18.1.
    Ale jednocześnie inne sądy, jak w przykładzie z linka, zrównują jedno z drugim, ponieważ tak w kilku miejscach zrównuje ustawa o własności lokali gdy czytamy w niej: "zarząd lub zarządca...".
    Utożsamiają zarządcę z osobą prawną, której powierzono zarząd. Czyli znaczenie funkcjonalne z podmiotowym, tj, pomijają rozgraniczenie istniejące tylko w doktrynie. Powiedzmy sobie szczerze: nie wiedzą o tym rozgraniczeniu.
    Przyznam się szczerze że moja percepcja tego nie obejmuje.
    W orzecznictwie sądowym wiele razy podejmowana była analiza słowa zarząd. Słowo to w UoWl i nie tylko używane jest w dwóch znaczeniach.Jako wybrany zespół osób na podstawie art 20.
    Znamienny jest tu art 22.1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.Mamy tu dwa razy użyte słowo zarząd. Czynności zwykłego zarządu... Tu słowo zarządu uzyte jest w znaczeniu funkcjonalnym. Można ten fragment utożsamić z zapisem Czynności zwykłego zarządzania... Natomiast w zapisie... zarząd podejmuje samodzielnie, słowo to oznacza organ wspólnoty.Konkretne osoby. Taki organ może zawrzeć umowe na administrowanie wspólnota z zawodowym zarządcą( licencjonowanym). Może nawet w umowie użyć zwrotu powierza sie zarząd NW Panu X ...
    Ale nie jest to powierzenie zarządu na podstawie art 18.1.
    Użyty w art 18.1 zwrot ... w szczególności może powierzyć zarząd nieruchomości wspólnej osobie fizycznej lub prawnej oznacza powierzenie zarządzania ( zakresu czynności do wykonywania) a nie ustanowienie jednoosobowego zarządy funkcjonalnego , mającego charakter organu wspolnoty.Taka jest moja interpretacja tego zapisu. I dlatego ustawodawca odróżnia zarządcę z którym podpisał umowę organ wsplnoty od zarządcy któremu powierzono zarząd na podstawie art18.1.
    Różnica między tymi dwoma zarządcami jest zasadnicza.
    W pierwszym przypadku taki zarządca wcale nie musi mieć upoważnienia do reprezentacji wspólnoty ( a nawet nie może mieć) . Bo tą funkcję pełni zarząd( 20). Ale przy 18.1 takie upoważnienie ( i inne ) jest koniecznne.Zarządzanie bowiem bez takich uprawnień jest co prawda możliwe , ale bardzo trudne.Czy określenie - powierzenie zarządu - zawiera w sobie katalog czynnośc zarządzania. SN i NSA twierdzą że nie.
    Masz rację że ustawodawca nie okrełił precyzyjnie podstawowych zapisów przy powierzeniu na podstawie art18.1. ( jest to i dobre i złe) Takie zapisy można by uznać za ingerencje ustawodawcy w prawa właścicieli do samodzielnego określenia sposobu zarządu.
    Tylko że zrządcy ( 18.1) powinni dostosować swoje zarządzanie do interpretacji okreśolonych w orzecznictwie sądowym.I jesli coś trzeba poprawić to powinni to zrobić.
    NSA uważa że zarówno w jednym jak i drugim przypadku zarządca licencjonowany musi zawrzeć umowę na zarządzanie ze wsplnota w formie pisemnej pod rygorem nieważności na podstawi art185.2 UoGN.Tak że uchwała nic tu nie zmienia.

    Nowy doklejony: 13.11.15 11:26
    Zarządca:
    Art. 33 uwl daje zarządcy powierzonemu komeptencje zarządu wspólnoty, o ile umowa właścicieli lokali regulująca sposób zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi inaczej,
    To jest stanowisko lobby zarządców ( 18.1)
    Stanowisko SN i NSA jest odwrotne:
    Art 33 uwl daje zarządcy powierzonemu kompetencje zarządu wspólnoty jeśli wynika to z umowy właścicieli lokali regulującej sposób zarządu nieruchomości wspólnej.
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Art.18 ust.3 UWL
    Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.


    Należy przez to rozumieć, że jeżeli sposób zarządu określono jako powierzony w sposób określony w art.18 ust.1 UWL zatem pozostałe zapisy Rozdziału 4 UWL nie obowiązują. Art.33 wydaje się być martwy bo umowa o zarządzanie nieruchomością jest wymagalna pod rygorem nieważności dla wykonującego tę działalność, zatem winna istnieć w obrocie prawnym WM, zatem cokolwiek z niej winno wynikać.

    PS.
    "zarząd" a "zarząd nieruchomością" mają się do siebie tak jak "dłużnik" do "dłużnik zajętej wierzytelności" w postępowaniu egzekucyjnym (ustawodawca dopuszcza się definiowania zwrotów wieloczłonowych).
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    W art. 33 uwl nie chodzi o umowę o zarządzanie, tylko o umowę o sposobie zarządu zawieraną przez właścicieli lokali.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    No ale jedno idzie za drugim. Umowa o zarządzanie nieruchomością jest przeniesieniem założeń umowy (bądź uchwały) o powierzenie zarządu z art.18 ust.1 UWL.
    Bo wszystko co postanowią właściciele lokali musi znaleźć odzwierciedlenie w umowie, która jest wymagana dla "zarządcy nieruchomości" na podstawie art.185 ust.2 UGN.
    Jeżeli zawarliby w tej umowie coś więcej (lub mniej) to byłoby to wykroczenie poza umowę/uchwałę z art.18 ust.1 UWL.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ale określenie sposobu zarządu nie może być zbiorem pustym. Samo wskazanie osoby w AN nie jest określeniem sposobu zarządu. Podobnie jak wskazanie innej, osoby uchwałą nie jest zmianą sposoobu zarządu na podstawie art18.2a.
    Trodno się zgodzić z logika rozumowania. Wskazanie osoby ( powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej) bez określenia żadnych kompetencji tej osoby jest określenie sposobu zrarządu, ale już zmiana tej osoby ( jak wynika z orzecznictwa) nie jest zmiana sposobu zarządu.
    To na czym polega określenie sposobu zarządu NW przez właścicieli? Dla mnie powierzenie zarządu to powierzenie zarządzania ( zbioru praw i obowiązków) a nie wskazanie w AN osoby.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    Wskazane osoby zarządcy bez wątpienia nie jest zmianą sposobu zarządu. Powierzenie zarządzania oznacza w trybie art. 18 ust. 1 to zwykle rezygnacja z organu jakim jest zarząd.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Właściciele lokali określając sposób zarządu winni jednocześnie zadecydować kto będzie sprawował ten zarząd powierzony i za co będzie odpowiedzialny. Określenie sposobu zarządu jest przecież jednocześnie formą jego powierzenia.
    Jeżeli nie będzie to jedną czynnością to kto będzie uprawniony do podpisania umowy o zarządzanie z podmiotem zarządzającym?
    Nie będzie przecież innego organu niż zebranie właścicieli lokali do dokonania tej czynności (chyba, że zostanie wyznaczony pełnomocnik, ale w tym przypadku pełnomocnika należałoby również umocować do określonych czynności i narzucić warunki zawarcia umowy). Zatem umowa bądź uchwała z art.18 ust.1 musi określać to, czego WM będzie sobie życzyć od podmiotu zarządzającego. Jeżeli tego nie zrobi to będzie znaczyć to tyle, że podpisujący Umowę o zarządzanie podejmują arbitralnie decyzję w tym zakresie.

    Oczywiście, że zmiana podmiotu zarządzającego bądź w ogóle jego wskazanie, nie jest zmianą sposobu zarządu, ale to wszystko leży w zakresie decyzyjności właścicieli lokali.
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali... powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
    Jest deweloper, jedyny właściciel budynku. Podpisuje pierwszą umowę o wyodrębnieniu lokalu z pierwszym nabywcą a więc budynek ma już dwóch właścicieli (powstała wspólnota), którzy w tej umowie określili (a dokładnie deweloper bo nowy właściciel najczęściej nawet nie wie co to jest ta NW a o powierzeniu zarządzania pierwsze słyszy zapewne), że na podstawie art. 18 ust.1 - zarząd NW powierzony zostaje firmie XYZ zgodnie z rozdziałem IV UoWL.
    ...W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
    Gdy właściciele osiągną realną większość i zechcą to zmienić to wtedy:
    2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić...
    Pytanie czy poza tą umową przewidzianą w ustawie musi być jeszcze podpisywana jakaś umowa o zarządzanie między tą firmą dewelopera a nimi dwoma (czyli deweloperem i pierwszym właścicielem lokalu, czyli 100% właścicieli)?
    Uważam, że nie i w większości wspólnot wyodrębnionych np. z zasobów WAM, MSW itp. takich umów osobnych nie ma i funkcjonują.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie będzie przecież innego organu niż zebranie właścicieli lokali do dokonania tej czynności
    Zebranie wspólnoty nie jest organem wspólnoty.

    Nowy doklejony: 13.11.15 16:58
    Gecon:
    Pytanie czy poza tą umową przewidzianą w ustawie musi być jeszcze podpisywana jakaś umowa o zarządzanie między tą firmą dewelopera a nimi dwoma (czyli deweloperem i pierwszym właścicielem lokalu, czyli 100% właścicieli)?
    Uważam, że nie i w większości wspólnot wyodrębnionych np. z zasobów WAM, MSW itp. takich umów osobnych nie ma i funkcjonują.
    Też tak myślałem.Ale ten wyrok NSA ???
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zebranie wspólnoty nie zostało nazwane w ustawie organem niemniej jednak przyjmuje sprawozdania, omawia udzielenie absolutorium, obraduje nad planem gospodarczym, zatem dokonuje czynności, które przypadają "udziałowcom".
    Może bardziej adekwatną nazwą byłoby (relatywnie do osób prawnych) nazwanie go Walnym Zgromadzeniem Właścicieli Lokali, bo to oni podejmują również decyzję o sposobie zarządu, no ale brak jest w UWL definicji organu zatwierdzającego (organ zarządzający też jest dosyć słabo zdefiniowany). Jak nie będzie zarządu to w ogóle nie będzie żadnego organu do dokonania jakiejkolwiek czynności. Po powstaniu WM jedynie nienazwany w UWL "organ zatwierdzający" może dokonać jakichkolwiek czynności związanych z wyborem sposobu zarządu i przyszłą umową.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zebranie w mojej wspólnocie zaczęło się 24 lutego a skończyło 3 listopada. Bo właśnie tym dniu zakończono głosowanie uchwał:bigsmile::bigsmile::bigsmile:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]Zebranie w mojej wspólnocie zaczęło się 24 lutego a skończyło 3 listopada.
    Bo właśnie tym dniu zakończono głosowanie uchwał :bigsmile: :bigsmile::bigsmile:
    :bigsmile: a co za spółdzielniane praktyki !!!!!!!!!!! zebranie się kończy z chwilą ogłoszenia zakończenia zebrania przez przewodniczącego wybranego spośród obecnych na zebraniu i rozejścia się do domu właścicieli lokali lub ich pełnomocników , głosowanie nic nie ma wspólnego z terminem zakończenia zebrania.

    Kiedyś pisałem o indywidualnych kartach do głosowania i opłatach za ponowne dostarczenie kart do głosowania ... u mnie się sprawdza głosowanie trwa 2-3 tygodnie.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    KubaP: zebranie się kończy z chwilą rozejścia się do domu właścicieli lokali lub ich pełnomocników
    u mnie kończy się z chwilą ogłoszenia zakończenia przez wybranego wcześniej przewodniczącego. Ludzie po zebraniu nie rozchodzą się tak prędko, lecz gadają, jakby się nie widzieli 20 lat i nie mogą się nagadać.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Lalunia:[/cite]Zebranie wspólnoty nie zostało nazwane w ustawie organem
    wiele części ciała nie zostało nazwane organem, a jednak one są tym organem.
    [cite] Lalunia:[/cite] Może bardziej adekwatną nazwą byłoby (relatywnie do osób prawnych) nazwanie go Walnym Zgromadzeniem Właścicieli Lokali,
    uspółdzielnianie dla zasady, bo się nie przyjmuje do wiadomości, że wspólnoty mieszkaniowej stworzyły odmienny model zarządzania ; od tych już istniejących i nie ma powodu wprowadzania makaronizmów ze spółdzielczości mieszkaniowej.

    Zebrania właścicieli lokali są po prostu "zebraniami" i niech tak pozostanie . Im mniej spółdzielczości mieszkaniowej we wspólnotach tym lepiej.
  • Opcje
    MonisiaMonisia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Witam serdecznie. Jetsem przekonana ze takie pytanie juz ktos na tym forum kiedys zadał ....ale nie jestem w stanie przejrzec calego materiału wiec postanowiłam zadac pytanie. Prosze mi podpowiedziec jak mam to zrobic. Jestesmy tuz przed rocznym zebraniem. Postanowilismy wiekszościa zmienic zarzad. mamy juz listę włascicieli ktorzy są za i stosowne uchwaly ale nie wiem do kogo wysłac pismo i jekiej tresci w sprawie tego faktu. Czy do Zarzadu dotychczasowego- do kazdej osoby, czy do Firmy Zarządzającej która takie spotkanie organizuje. Zalezy mi na tym aby ta uchwała znalazła sie w porzadku zebrania. Czy moge równiez w tym pismie umiescic wszystkie drazliwe tematy ktore zarzad przed wlascicielami ukrywa? Prosze o pomoc. Dodam ze mamy podstawy do odwolania zarzadu i to dosyc powazne.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite]Lalunia[/cite]Jak nie będzie zarządu to w ogóle nie będzie żadnego organu do dokonania jakiejkolwiek czynności.
    najwyższym organem we wspólnocie jest ogół właścicieli, to oni maja władzę we wspólnocie, a każdy z nich z osobna, ma tyle, ile posiada udziału we nieruchomości wspólnej.Jak ktoś tego nie rozumie to lepiej niech się nie wypowiada w tym temacie .

    [cite] Monisia:[/cite]Witam serdecznie. Jetsem przekonana ze takie pytanie juz ktos na tym forum kiedys zadał ....ale nie jestem w stanie przejrzec calego materiału wiec postanowiłam zadac pytanie. Prosze mi podpowiedziec jak mam to zrobic. Jestesmy tuz przed rocznym zebraniem. Postanowilismy wiekszościa zmienic zarzad.

    mamy juz listę włascicieli ktorzy są za i stosowne uchwaly ale nie wiem do kogo wysłac pismo i jekiej tresci w sprawie tego faktu. Czy do Zarzadu dotychczasowego- do kazdej osoby, czy do Firmy Zarządzającej która takie spotkanie organizuje.

    Zalezy mi na tym aby ta uchwała znalazła sie w porzadku zebrania. Czy moge równiez w tym pismie umiescic wszystkie drazliwe tematy ktore zarzad przed wlascicielami ukrywa?
    nic nie rób, po prostu zgłoś taki punkt zaraz po rozpoczęciu zebrania właścicieli lokali
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Dobrze by było aby uchwała o odwołaniu zarządu znalazła się w porządku zabrania ( było nie było jest to w końcu ważna decyzja we wspólnocie) czyli także w zawiadomieniach zarządu o zebraniu bo to zarząd zarządza do czasu jego odwołania. Można w ostateczności zgłosić taką uchwałę dopiero na zebraniu i prowadzący zebranie winien ją poddać pod głosowanie.
    do kogo wysłac pismo i jekiej tresci w sprawie tego faktu.
    Nie wiem o jakie pismo Ci chodzi - we wspólnotach raczej nie praktykuje się korespondencji pisemnej bo zarząd nie ma obowiązku odpowiadać, chociaż to właśnie zarząd jest tym organem który kieruje wszystkimi sprawami we wspólnocie.
    mamy podstawy do odwolania zarzadu i to dosyc powazne.
    Właściciele mogą w każdej chwili odwołać zarząd (członków zarządu) nawet bez powodów.
    Jeżeli większość właścicieli jest za odwołaniem to nie powinno być żadnego problemu z przeprowadzeniem takiej operacji czyli odwołanie starego zarządu i powołanie nowego.
    Firma administrująca lepiej niech się do tego nie miesza - ona ma przygotować od strony technicznej zebranie i na tym jej rola się kończy. Potem jest wykonawcą poleceń zarządu i woli właścicieli.
  • Opcje
    MonisiaMonisia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Mam jeszcze jedno pytanie. Jak powinny otwierac sie drzwi do mieszkania w bloku do mieszkania czy na korytarz? czy jest jakis przepis mówiacy o tym?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] Monisia:[/cite]Mam jeszcze jedno pytanie. Jak powinny otwierac sie drzwi do mieszkania w bloku do mieszkania
    czy na korytarz?
    czy jest jakis przepis mówiacy o tym?
    Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

    http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20020750690
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] KubaP:[/cite]
    [cite] tajfun:[/cite]Zebranie w mojej wspólnocie zaczęło się 24 lutego a skończyło 3 listopada.
    Bo właśnie tym dniu zakończono głosowanie uchwał :bigsmile: :bigsmile::bigsmile:
    :bigsmile: a co za spółdzielniane praktyki !!!!!!!!!!! zebranie się kończy z chwilą ogłoszenia zakończenia zebrania przez przewodniczącego wybranego spośród obecnych na zebraniu i rozejścia się do domu właścicieli lokali lub ich pełnomocników , głosowanie nic nie ma wspólnego z terminem zakończenia zebrania.

    Kiedyś pisałem o indywidualnych kartach do głosowania i opłatach za ponowne dostarczenie kart do głosowania ... u mnie się sprawdza głosowanie trwa 2-3 tygodnie.
    Kuba P . Poczucia humoru to Ty nie masza. A jeśli nie zrozumiałeś mojego żartu to i z IQ nie za bardzo.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite] Kuba P . Poczucia humoru to Ty nie masza. A jeśli nie zrozumiałeś mojego żartu to i z IQ nie za bardzo.
    ależ mam, tak jak każda "mniejszość" ....:bigsmile:
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    OK . Przecież Walne Zgromadzenie Wspólnoty moze trwać tyle ile sejmiki w ...Oświeceniu. Czasem mniejszość czyni większość. :bigsmile:Np: mała LPR dała PISowi większość. Ale tak jak napisał wieszcz ?: Wszystko przemija , jak cień ginie . Nikną ułudy wszelkie baje.
    Rzeczywistością jest jedynie to ...co po wszystkim pozostaje.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]OK . Przecież Walne Zgromadzenie Wspólnoty .
    a co to jest WALNE Zgromadzenie Wspólnoty ?????????????
  • Opcje
    gecongecon Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Jak powinny otwierac sie drzwi do mieszkania w bloku do mieszkania czy na korytarz? czy jest jakis przepis mówiacy o tym?
    Mogą się otwierać do mieszkania i na klatkę schodową jeżeli klatka schodowa jest wystarczająco szeroka.
    "...Drzwi powinny być otwierane do mieszkania. Jeśli otwierają się na klatkę schodową, stanowią zagrożenie dla innych mieszkańców. Otwierając takie drzwi, możemy kogoś uderzyć - tłumaczy i odsyła do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W paragrafie 242 "szerokość i wysokość dróg ewakuacyjnych" czytamy, że szerokość poziomych dróg ewakuacyjnych nie może być mniejsza niż 1,4 m. "Dopuszcza się zmniejszenie szerokości poziomej drogi ewakuacyjnej do 1,2 m, jeżeli jest ona przeznaczona do ewakuacji nie więcej niż 20 osób. (...) Skrzydła drzwi, stanowiących wyjście na drogę ewakuacyjną, nie mogą, po ich całkowitym otwarciu, zmniejszać wymaganej szerokości tej drogi" - przeczytamy w rozporządzeniu..."
    http://bydgoszcz.wyborcza.pl/bydgoszcz/1,48722,16848796,Drzwi_otwierane_na_klatke__To_nielegalne__kaza_zdemontowac.html
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]
    [cite] KubaP:[/cite]a co to jest WALNE Zgromadzenie Wspólnoty ?????????????
    OK. Jesteś niereformowalny ( pod względem poczucia humoru)
    ciekawe odpowiedzi na pytania , to jak z bajki o Muminkach !? :bigsmile:
  • Opcje
    cdncdn Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Lalunia:
    Zebranie wspólnoty nie zostało nazwane w ustawie organem niemniej jednak przyjmuje sprawozdania, omawia udzielenie absolutorium, obraduje nad planem gospodarczym, zatem dokonuje czynności, które przypadają "udziałowcom".
    Sprawozdania przyjmują właściciele (w formie uchwały), a nie zebranie. Uchwałę można przyjąć również bez zwoływania zebrania.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]Kuba P. może byś się odniósł do tego wyroku NSA . Ciekawy jestem twojego zdania.
    a co ja ma się do odnoszenia, on nie dotycz mnie, czy mojej wspólnoty. Rozważania teoretyczne na temat "pietruszki" nie mają dla mnie sensu .
    Każdy podmiot w tym i wspólnota może ustanowić swego pełnomocnika, a sądom nic do tego.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] KubaP:[/cite]
    [cite] tajfun:[/cite]Kuba P. może byś się odniósł do tego wyroku NSA . Ciekawy jestem twojego zdania.
    a co ja ma się do odnoszenia, on nie dotycz mnie, czy mojej wspólnoty. Rozważania teoretyczne na temat "pietruszki" nie mają dla mnie sensu .
    Każdy podmiot w tym i wspólnota może ustanowić swego pełnomocnika, a sądom nic do tego.
    Mam do Ciebie proste pytanie.
    To po jaką cholere odnosisz sie do problemów poruszanych przez inne osoby na tym forum? Przeciez one też nie dotyczą ciebie i twojej wspólnoty.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] tajfun:[/cite]
    Mam do Ciebie proste pytanie.
    To po jaką cholere odnosisz sie do problemów poruszanych przez inne osoby na tym forum?
    Przeciez one też nie dotyczą ciebie i twojej wspólnoty.
    odpowiedź jest prosta, bo sieją "defektyzm" ... a na to mojej zgody nie ma.
    Tajfun zadajesz dziwne pytania i dostajesz dziwne odpowiedzi , czyżbyś pisał jakąś prace doktorancką ?
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Nie. Ale w związku z tym wyrokiem oraz innymi orzeczeniami mam zamiar ( juz to robię) napisać skargę do Ministerswa Infrastruktury i Rozwoju na zarządce (18.1).Między innymi chcę zapytać tą szanowną instytucję kto ze strony wspólnoty ma tak umowę podpisać.
    I takie pytanie wcale nie uważam za dziwne.
    Dziwna dla mnie jest umowa na zarządzanie jaką zawiera zarządca (18.1) ze soba , gdzie wystepuje z jednej strony w imieniu wspólnoty a w pierwszym punkcie tej umowy nadaje sobie prawo do reprezentowania wspólnoty. Dziwny dla mnie jest pogląd zarządcy który twierdzi że suchy zapis w umowie o sposobie zarządy miedzy właścicielami - powierza się zarząd NW pani Kowalskiej daje tej Kowalskiej takie same prawa jak zarządowi ( art20) .
    I parę innych rzeczy.Szkoda że na tym forum nie mogę uzyskać na takie pytania jednoznaczych odpowiedzi korespondujących z orzecznictwem sądowym.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] tajfun:[/cite]Dziwna dla mnie jest umowa na zarządzanie jaką zawiera zarządca (18.1) ze soba ,
    Myślę że podpisuje, by miec podstawę prawną do wystawienia faktury za zarządzanie NW.
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    Umowe może podpisać ta sama osoby w imieniu dwóch różnych podmiotów tylko wtedy gdy może te podmioty reprezentować Jest to zrozumiałe np: kowalska jest włacicielem hotelu i prezesem firmy budowlanej . Firma podpisuje umowe na remont hotelu. Wtedy nie ma problemu.
    Jeżeli kowalska ma firmę zarządzającą i powierzony zarząd 18.1 to taką umowe może podpisać ( także sama z sobą) ALe... musi mieć prawo do reprezentowania tej wspólnoty. Albo wynikające z umowy o sposobie zarządu ( jak wynika z orzecznictwa sądów) , albo z uchwały jak wynika z " orzecznictwa Zarządcy". Jeśli nie ma jednego czy drugiego to nie może w treści umowy napisać ...pomiędzy kowalską reprezentującą wspólnotę X.
    Czy wyobrażasz sobie sytuacje że 40 % właścicieli nie dostało treści uchwały do głosowania bo zarządca ma już 51 % za. A co dopiero sytuacje w której NIKT z włascicieli nie dostał UMOWY przez 6 lat, w której zappisane są obowiązki tych właścicieli . W tym ich zobowiązania finansowe.
    Mój zarządca twierdzi. Ja mogę taką umowe podpisać bez wiedzy i uchwały właścicieli , ponieważ art33 daje mi prawo takie samo jak zarządowi (art20). Ja jestem jednoosobowym zarządem a czynność taka jest czynnością zwykłą. I nie muszę nikogo z właścicieli informować co sobie napisałam.
    Komentarz edytowany tajfun
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite]tajfun[/cite]Jeżeli....
    Jeżeli ...jeżeli i znów jeżeli ... w teorii się wszytko zgadza, nawet zysk jest i pochwały, w reali rożnie bywa
    [cite]tajfun[/cite]Czy wyobrażasz sobie sytuacje że 40 % właścicieli nie dostało treści uchwały do głosowania bo zarządca ma już 51 % za.
    o patologiach nie rozmawiam, bo to jest jałowa dyskusja
    [cite]tajfun[/cite] Mój zarządca twierdzi.
    Ja jestem jednoosobowym zarządem
    to też jest patologia... zarządca i zarząd nie mogą istnieć w jednej WM. poprawnie jest Zarząd WM i Administrator NW
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Jeżeli Minister podchwyci linię wyroku NSA, to zaleci wspólnocie zawarcie umowy poprzez wyłonionych pełnomocników.
    Sadzę jednak, że umowa podpięta pod uchwałę nie byłaby bezwzględnie nieważna. To nawet silniejszy papier niż umowa, mimo że omijający wymóg z UoGN.
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    (...)
    tajfun napisał:
    [...]Umowe może podpisać ta sama osoby w imieniu dwóch różnych podmiotów tylko wtedy gdy może te podmioty reprezentować[...]
    Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 30 maja 1990 r., III CZP 8/90, stwierdził, że zawarcie umowy spółki pomiędzy osobą fizyczną a przedsiębiorstwem państwowym, w sytuacji gdy osoba fizyczna występuje jednocześnie w imieniu własnym i jako dyrektor przedsiębiorstwa państwowego, jest objęte zakazem z art. 108 k.c.
    Orzecznictwo jest jakie jest, ale taka uchwała daje podstawy do powstawania wątpliwości, których powinno się unikać za wszelką cenę, jeżeli chce się prawidłowo zarządzać.
    Komentarz edytowany admin
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Lalunia:[/cite]
    Sąd Najwyższy . stwierdził, że zawarcie umowy spółki pomiędzy osobą fizyczną a przedsiębiorstwem państwowym,
    wspólnota nie jest spółką i nie ma co gdybać przez analogię ...
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano listopada 2015
    [cite] blazejh:[/cite]Jeżeli Minister podchwyci linię wyroku NSA, to zaleci wspólnocie zawarcie umowy poprzez wyłonionych pełnomocników.
    Sadzę jednak, że umowa podpięta pod uchwałę nie byłaby bezwzględnie nieważna. To nawet silniejszy papier niż umowa, mimo że omijający wymóg z UoGN.
    Czyli wspólnota wcale nie musi stosować ani art 18.1, ani art20 . Wystarczy że uchwałą upoważni pełnomocników i podpisze sobie umowe na zarządzanie wspólnotą jaką chce i z kim chce?
  • Opcje
    blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Uchwałą łatasz lukę prawną. Bo co ten biedny minister ma ci odpisać? Że nie wie co sąd miał na myśli nakazując podpisanie umowy z nie wiadomo kim?
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Art. 58. § 1 k.c.
    Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Lalunia:[/cite]Art. 58. § 1 k.c.
    Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
    i kto to ma rozstrzygać we wspólnocie, Ty Lalunia? Od tego są Sądy i niech tak pozostanie
  • Opcje
    LaluniaLalunia Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wspólnota ma działać zgodnie z prawem, a nie rozstrzygać.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.