Mała wspólnota z nieboszczykiem i nieprawidłowości geodezyjne
adamg
Użytkownik
Witam,
Co można zrobić, żeby wykupić z bonifikatą wynajmowane mieszkanie komunalne, jeżeli:
- Wstrzymano sprzedaż lokali z powodu nieprawidłowości geodezyjnych (w 2 budynkach)
- Jedno mieszkanie na strychu zachodzi na obydwa budynki (działki)
- Potrzebna jest uchwała w sprawie uregulowania statusu prawnego nieruchomości
- Do takiej uchwały wymagana jest zgoda wszystkich członków ("mała" wspólnota, gmina ma większość)
- Właściciel jednego z 2 wykupionych mieszkań zmarł w 1998 roku
- Sąd stwierdził nabycie spadku w 2000 roku przez 6 osób
- Spadkobiercy nie przejęli własności (w księdze wieczystej widnieje nieżyjący właściciel)
- Część spadkobierców już zmarła, część jest za granicą (utrudniony kontakt)
- Mieszkanie zmarłego jest niezamieszkane i nieopłacane od 2008 roku, później zniszczone przez zalanie
- Zarządca wspólnoty nie działa aktywnie w celu rozwiązania problemu (być może umowa tego nie obejmuje)
- Właściciel drugiego wykupionego mieszkania chętnie współpracuje, sąsiednia wspólnota i gmina są raczej przychylne
- Wspólnota w sąsiednim budynku jest "duża", zarządzana przez innego zarządcę (gmina ma mniejszość)
Opcje jakie widzę, to:
- wyeliminowanie pustego lokalu (i jego nieżyjącego właściciela) ze wspólnoty
- pozew wspólnoty przeciw zmarłemu (albo raczej spadkobiercom) o egzekucję należności i wtedy być może licytacja komornicza
- zmiana zarządcy na tego samego co sąsiedniej wspólnoty i później połączenie sąsiednich wspólnot (żeby była "duża" wspólnota)
Czy powyższe rozwiązania są możliwe do wykonania w takich okolicznościach?
Czy są jeszcze jakieś inne możliwości?
Pozdrawiam,
Adam
Co można zrobić, żeby wykupić z bonifikatą wynajmowane mieszkanie komunalne, jeżeli:
- Wstrzymano sprzedaż lokali z powodu nieprawidłowości geodezyjnych (w 2 budynkach)
- Jedno mieszkanie na strychu zachodzi na obydwa budynki (działki)
- Potrzebna jest uchwała w sprawie uregulowania statusu prawnego nieruchomości
- Do takiej uchwały wymagana jest zgoda wszystkich członków ("mała" wspólnota, gmina ma większość)
- Właściciel jednego z 2 wykupionych mieszkań zmarł w 1998 roku
- Sąd stwierdził nabycie spadku w 2000 roku przez 6 osób
- Spadkobiercy nie przejęli własności (w księdze wieczystej widnieje nieżyjący właściciel)
- Część spadkobierców już zmarła, część jest za granicą (utrudniony kontakt)
- Mieszkanie zmarłego jest niezamieszkane i nieopłacane od 2008 roku, później zniszczone przez zalanie
- Zarządca wspólnoty nie działa aktywnie w celu rozwiązania problemu (być może umowa tego nie obejmuje)
- Właściciel drugiego wykupionego mieszkania chętnie współpracuje, sąsiednia wspólnota i gmina są raczej przychylne
- Wspólnota w sąsiednim budynku jest "duża", zarządzana przez innego zarządcę (gmina ma mniejszość)
Opcje jakie widzę, to:
- wyeliminowanie pustego lokalu (i jego nieżyjącego właściciela) ze wspólnoty
- pozew wspólnoty przeciw zmarłemu (albo raczej spadkobiercom) o egzekucję należności i wtedy być może licytacja komornicza
- zmiana zarządcy na tego samego co sąsiedniej wspólnoty i później połączenie sąsiednich wspólnot (żeby była "duża" wspólnota)
Czy powyższe rozwiązania są możliwe do wykonania w takich okolicznościach?
Czy są jeszcze jakieś inne możliwości?
Pozdrawiam,
Adam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
- przed nowelizacją UWL z 12 czerwca 2015r. (ogłoszoną 14 sierpnia 2015r.) mógłby to być pozew przeciwko spadkobiercom, ale w obecnym stanie prawnym powinny to być raczej odrębne pozwy przeciwko każdemu ze współwłaścicieli lokalu, WM winna posiadać wiedzę na temat własności; jeżeli nie posiada takiej wiedzy proponuję wysłać przedsądowe wezwania do zapłaty znanym spadkobiercom w kwocie całkowitych należności WM z prośbą o złożenie wyjaśnień, a następnie powtarzać tę czynności do wszystkich ujawnionych zobowiązanych aż do momentu ustalenia faktycznych właścicieli; ewentualne pozwy można składać w różnych terminach, ale może dojdzie do spłaty zobowiązań w części (należałoby zastanowić się, czy należności sprzed nowelizacji UWL nie można dochodzić od jednego współwłaściciela, gdyż dotychczas współwłaściciele posiadali odpowiedzialność solidarną za współwłasność, dopiero obecnie każdy odpowiada wg udziału mu przypadającego w NW); może w ten sposób odzyska się choć część należności; trzeba działać szybko, bo już WM ma przedawnienie należności
- zmiana zarządcy niewiele wniesie do sprawy gdyż nie ma możliwości łączenia WM; wspólnota powstaje poprzez wyodrębnienie lokalu na danej nieruchomości gruntowej (macierzystej) i w księdze wieczystej tej nieruchomości zostaje to ujawnione.
Lokal, który znajduje się na strychu i zachodzi na dwa budynki/działki powinien przynależeć do którejś ze WM. Jeżeli doszło do jego wyodrębnienia zatem wyodrębniono go na konkretnej nieruchomości (gruntowej).
Jeśli chodzi o "wyeliminowanie" członka wspólnoty, to miałem na myśli zlicytowanie jego nieruchomości - przysługuje wspólnotom w przypadku poważnych uciążliwości lub trwałego zalegania z opłatami.
Zostało to opisane tutaj: http://wspolnotymaleiduze.pl/jak-sie-pozbyc-uciazliwego-czlonka-wspolnoty/
Pytanie, czy można to zrobić, jeśli właściciel nie żyje? :neutral:
W kwestii łączenia wspólnot - czytałem, że jest taka możliwość, ale wymaga to złączenia działek i innych elementów wspólnych, a potem ustalenia udziałów w tych częściach wspólnych, co jest bardzo skomplikowane i czasochłonne. I pewnie wymaga zgody wszystkich członków :cry:
Lokal na strychu jest na 99% lokalem komunalnym, więc podejrzewam, że nie był on wydzielony geodezyjnie. Fakt, że dawniej udało się wykupić dwa lokale może oznaczać, że albo zostały sprzedane z naruszeniem przepisów, albo że wówczas przepisy na to pozwalały...
Żeby móc zlicytować lokal najpierw trzeba wezwać dłużnika do zapłaty, żeby móc następnie udowodnić, że dłużnik wiedział o długu i z pełną świadomością zalegał długotrwale z zapłatą. Czasem spadkobiercy nie mają nawet wiedzy, że zostali spadkobiercami, a ustawa mówi o 6 miesiącach od dnia, kiedy spadkobierca (przedstawiciel ustawowy) o spadku się dowiedział. Należy zatem właściciela ustalić na podstawie wszystkich dostępnych możliwości. Wysłanie wezwania do zapłaty w całkowitej kwocie długu do jednego z dłużników może skutkować udzieleniem przez niego informacji o współodpowiedzialnych za spłatę zobowiązań. Trzeba działać jak najszybciej, bo nowe zobowiązania powstają na bieżąco, ale jednocześnie przedawniają się inne.
Jeżeli doszłoby do połączenia działek gruntowych to zmianie uległyby wszystkie udziały w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie, wszyscy właściciele musieliby podpisać akty notarialne, w których dokonano by zmiany udziałów. Teoretycznie możliwe, praktycznie raczej nie. Ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby obydwie wspólnoty obsługiwała ta sama firma zarządzająca/administrująca, sprzątająca, itp. i traktowała teren dwóch działek jako jedno osiedle. Podział wydatków mógłby następować na podstawie proporcji na każdą ze wspólnot odrębnie, a następnie wg udziałów w każdej odrębnej nieruchomości wspólnej. Powód - obniżenie kosztów zwykłego zarządu.
Lokalu nie wyodrębnia się geodezyjnie. O tym, czy dany lokal może stanowić samodzielny lokal decyduje starosta, który stwierdza to w zaświadczeniu wydanym na podstawie art.2 ust.3 UWL.
Takie zaświadczenie jest niezbędne do ustanowienia jego odrębnej własności.
Jeżeli lokal na strychu nie spełnia wymogów bycia lokalem to stanowi nieruchomość wspólną i wtedy WM należne są pożytki z nieruchomości wspólnej.
Jeżeli jest lokalem w rozumieniu UWL, lecz pozostaje w zasobach komunalnych, jego właściciel jest zobowiązany do ponoszenia wydatków na NW tak samo jak właściciele innych lokali, tych wyodrębnionych.
Taka sytuacja zwana jest przez urzędników "przenikaniem nieruchomości".
W ogóle nie powinno do tego dojść, teraz gmina wstrzymała sprzedaż i jeżeli nie dojdzie do scalenia nie sądzę, aby ta sprzedaż była możliwa.
Na scalenie konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali już wyodrebnionych a w jej braku gmina może zwrócić się do sądu o wyrażenie zgody, jednak konieczne jest uregulowanie sytuacji prawnej związanej z własnością wszystkich lokali - mam tu na uwadze ten konkretny lokal, którego współwłaściciele zmarli.
Nowy doklejony: 13.11.15 10:37
"W omawianej sprawie gmina odmówiła sprzedaży ze względu na nieuregulowaną sytuacją prawną i jeżeli lokal rzeczywiście położony jest w obrębie dwóch nieruchomości stanowiących własność lub znajdujących się w użytkowaniu różnych podmiotów, to jego sprzedaż na tym etapie nie jest dopuszczalna, ponieważ nie ma on przymiotu samodzielności.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, która ma w tej sprawie zastosowanie samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami" mogą stanowić odrębne nieruchomości. Art. 2 ust. 2 definiuje natomiast pojęcie lokalu samodzielnego, takie cechy spełnia "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne". Stosownie zaś do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.
Analiza powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, że wszystkie pomieszczenia danego lokalu muszą być położone w obrębie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek.
Skoro lokal położony jest w obrębie dwóch lub więcej nieruchomości, to nie spełnia przesłanki samodzielności, jego wyodrębnienie byłoby jednak możliwe w przypadku scalenia tych nieruchomości w jedną.
W piśmiennictwie aprobowany jest pogląd o możliwości połączenia wspólnot mieszkaniowych, uwarunkowane zgodą właścicieli lokali położonych w granicach nieruchomości, która mają zostać połączone (o ile sąsiadują ze sobą). W takiej sytuacji konieczne byłoby jednak wyrażenie przez wszystkich właścicieli lokali zgody na połączenie i zmianę wielkości przypadających im udziałów."
Więcej na ten temat w artykule: "Gmina nie musi sprzedawać lokalu"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/1368-gmina-nie-musi-sprzedawac-lokalu
W praktyce niestety nie jest tak słodko, bo już sprawa spadkobierców praktycznie uniemożliwia taką sytuację.
Dokładnie! Właśnie tak można zinterpretować orzecznictwo Sądu Najwyższego w kwestii owego "przenikania":
"Sąd Najwyższy podjął uchwałę, w której za dopuszczalny uznał jedynie taki podział pionowy budynku wraz z podziałem działki, że: „linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki". W uzasadnieniu orzeczenia Sąd, powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, zdefiniował pojęcie budynku jako „obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach". Spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności.
Powołując sie na dotychczasowe orzecznictwo wskazał, że jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku, możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności"
Więcej na ten temat w artykule: "Przenikanie nieruchomości a podział pionowy budynku"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/445-przenikanie-nieruchomosci-a-podzial-pionowy-budynku
W opisanej sprawie jest jednak nieco inna sytuacja, ponieważ do wyordębnienia lokalu na dwóch nieruchomościach juz doszło, zatem służebnosciami tego załatwić się nei da, chyba ze lokal, którego sprzedaży domaga się autor niniejszego wątku przenika. Jeżeli to jest problemem, to rzeczywiscie gmina wyodrębnia wyłącznie tę część, która znajduje się na jednej z nich a w przypadku drugiej ustanawia służebność.
Może też wyodrębnić dwa niezalezne lokale, wtedy nowy właściciel byłby członkiem obu wspólnot mieszkaniowych.
Kluczowym problemem pozostaje brak zdolności wspólnoty do uchwalania uchwał wymagających 100% zgody i na tym chciałbym się przede wszystkim skupić.
Jeśli połączenie nieruchomości wymaga zgody wszystkich właścicieli i zmiany udziałów, to ta opcja obecnie odpada.
W takim razie nie ma innego wyjścia, niż:
- przez minimum pół roku wysyłać wezwania do zapłaty i prośby o ujawnienie kontaktów do pozostałych spadkobierców (czy wezwanie do zapłaty może zawierać taką prośbę?)
- następnie złożyć do sądu wniosek o licytację lokalu (chyba, że spadkobiercy do tego czasu uregulują zaległości, załatwią akt własności i przestaną biernie blokować uchwały)
Czy moje rozumowanie jest poprawne?
Co do zobowiązań - czy są już jakieś orzeczenia w sprawie? Jeśli nie, to tak jak wyżej - ustalic krąg spadkobierców i do sądu po zapłatę.
Jeżeli spadku nikt jeszcze nie nabył - do sądu o stwierdzenie nabycia spadku.
Nie trzeba licytowac żeby scalać.
To już jest zrobione:
adamg:
Poza tym, celem nie jest w ogóle scalenie wspólnot - miałem tylko nadzieję, że taki zabieg mógłby zakończyć wieloletni paraliż decyzyjny w obydwu wspólnotach.
To może być doraźne rozwiązanie, ale nie wyobrażam sobie, żeby wspólnota z każdą ważniejszą uchwałą szła do sądu