doprowadzenie powierzchni tarasu do stanu zgodnego z projektem
galt
Użytkownik
witajcie,
mam trudny orzech do zgryzienia dla odwiedzających forum. Otóż, kupiłem lokal z przynależnym okalającym go tarasem na ostatnim piętrze kilkukondygnacyjnego budynku. W akcie notarialnym odebrałem świadomie (ostatecznie z zastrzeżeniami) lokal, ale formalnie nie wyraziłem zgody na akceptację stanu powierzchni otaczającego go tarasu. Mam prawo do wyłącznego z niego korzystania. Taras okala mieszkanie tworząc zwężenia i poszerzenia w różnych miejscach zgodnie z projktem. Stanowi on też na znaczącej powierzchni stropodach dla mieszkań na niższej kondygnacji.
Problem polega na tym, że taras nie został dokończony przez dewelopera (który jest niewypłacalny, więc roszczenie wobec niego jest bezcelowe). Ostatnią z warstw jest papa, a brakuje jeszcze kilu warstw izolacji i płytek. Dodam, że tylko mój taras ma papę zamiast płytek, co niezgodne jest z planem budowlanym stanowiącym załacznik do odbioru budynku, w zakresie zgodności wykonania z planem i pewnie co za tym idzie niezgodnością np z normami obciążenia i wytrzymałości.
Pytanie moje jest następujące: czy w związku z przedawnieniem się rękojmi od dewelopera (podjąłem próbę cesji roszczeń zachowawczych wobec zarządu, ale ten nie ustosunkowal się do wniosku w terminie upłynięcia rękojmi) to wspólnota jest zobowiązana do wykonania prawidłowej izolacji tarasu zamiast dewelopera, czy cała odpowiedzialność spada na mnie?
Orzecznictwo nie zna przypadków podobnych do mojego. Z tego co wiem za remonty odpowiada wspólnota, ale już za użytkowanie właściciel lokalu. Brak 3-4 warstw tarasu w mojej opinii stanowi niewykonaną izolację tego tarasu (stropodachu mieszkań sąsiadów) a więc powinien nadal stanowić płytę tarasu, czyli część elewacji, a mogę zrozumieć, że moim obowiązkiem powinna być warstwa ostateczna (płytki).
Czy jednak się mylę ? Sytuacja jest patowa, bo z jednej stony mam prawo użytkować taras zgodnie z jego przeznaczeniem (stawiać meble ogrodowe, itp) z drugiej intensywna, ale normalna eksploatacja moze doprowadzić do uszkodzeń papy i zalania sąsiadów. Gdybym podjął się naprawy tarasu na własną rękę mógłbym popełnić błąd, albo nieświadomie skorzystać z nierzetelnych fachowców, i po jakimś czasie sprowadzić na sasiadów nieszczęście w postaci zalania ich sufitów.
Wiem, że za takie rzeczy odpowiada deweloper, ale zarząd nie ma ochoty go pozywać, bo wie, że nie odzyska żadnych pieniędzy w krótkim czasie z powodu dużego zadłużenia upadłego dewelopera.
Odradzano mi też budowę drewnopodobnej podłogi na papie, bo legary będą z czasem przenosić siły tak, że uszkodzą papę.
Jeśli ktoś spotkał się z podobnym przypadkiem lub ma wiedzę w temacie proszę o pomoc.
pozdrawiam,
mam trudny orzech do zgryzienia dla odwiedzających forum. Otóż, kupiłem lokal z przynależnym okalającym go tarasem na ostatnim piętrze kilkukondygnacyjnego budynku. W akcie notarialnym odebrałem świadomie (ostatecznie z zastrzeżeniami) lokal, ale formalnie nie wyraziłem zgody na akceptację stanu powierzchni otaczającego go tarasu. Mam prawo do wyłącznego z niego korzystania. Taras okala mieszkanie tworząc zwężenia i poszerzenia w różnych miejscach zgodnie z projktem. Stanowi on też na znaczącej powierzchni stropodach dla mieszkań na niższej kondygnacji.
Problem polega na tym, że taras nie został dokończony przez dewelopera (który jest niewypłacalny, więc roszczenie wobec niego jest bezcelowe). Ostatnią z warstw jest papa, a brakuje jeszcze kilu warstw izolacji i płytek. Dodam, że tylko mój taras ma papę zamiast płytek, co niezgodne jest z planem budowlanym stanowiącym załacznik do odbioru budynku, w zakresie zgodności wykonania z planem i pewnie co za tym idzie niezgodnością np z normami obciążenia i wytrzymałości.
Pytanie moje jest następujące: czy w związku z przedawnieniem się rękojmi od dewelopera (podjąłem próbę cesji roszczeń zachowawczych wobec zarządu, ale ten nie ustosunkowal się do wniosku w terminie upłynięcia rękojmi) to wspólnota jest zobowiązana do wykonania prawidłowej izolacji tarasu zamiast dewelopera, czy cała odpowiedzialność spada na mnie?
Orzecznictwo nie zna przypadków podobnych do mojego. Z tego co wiem za remonty odpowiada wspólnota, ale już za użytkowanie właściciel lokalu. Brak 3-4 warstw tarasu w mojej opinii stanowi niewykonaną izolację tego tarasu (stropodachu mieszkań sąsiadów) a więc powinien nadal stanowić płytę tarasu, czyli część elewacji, a mogę zrozumieć, że moim obowiązkiem powinna być warstwa ostateczna (płytki).
Czy jednak się mylę ? Sytuacja jest patowa, bo z jednej stony mam prawo użytkować taras zgodnie z jego przeznaczeniem (stawiać meble ogrodowe, itp) z drugiej intensywna, ale normalna eksploatacja moze doprowadzić do uszkodzeń papy i zalania sąsiadów. Gdybym podjął się naprawy tarasu na własną rękę mógłbym popełnić błąd, albo nieświadomie skorzystać z nierzetelnych fachowców, i po jakimś czasie sprowadzić na sasiadów nieszczęście w postaci zalania ich sufitów.
Wiem, że za takie rzeczy odpowiada deweloper, ale zarząd nie ma ochoty go pozywać, bo wie, że nie odzyska żadnych pieniędzy w krótkim czasie z powodu dużego zadłużenia upadłego dewelopera.
Odradzano mi też budowę drewnopodobnej podłogi na papie, bo legary będą z czasem przenosić siły tak, że uszkodzą papę.
Jeśli ktoś spotkał się z podobnym przypadkiem lub ma wiedzę w temacie proszę o pomoc.
pozdrawiam,
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wspólnota zajmuje się tylko konstrukcją tego tarasu i izolacją wykończenie należy do właściciela lokalu lokalu, do którego jest on przynależny.
przecież warstwa izolacyjna jest wykonana - położona papa , brak jest wylewki i glazury, a ta należy do właściciela lokalu . Brak tych elementów na pewno miało wpływ na cenę zakupu lokalu.
a co Ciebie obchodzi cudze orzecznictwo , orzeczenie w Twoim przypadku może całkiem odmienny
1. nie miałem wgladu do dokumentaji budynku w chwili jego zakpu, nikt nie obnizał radykalnie ceny ze względu na papę na tarasie i nikt o tym nie informował. Umożliwionoi m skopiowanie "Planu architektoniczno-buowlanego", z którego dowiedziałem się o wadzie. Próbowałem zastosować panele drewnopodobne, ale sami wykonawcy odradzili mi ze względu na możliwe uszkodzenia w przyszłości, o których pisałem.
2. na tarasie miała być strefa zielona (wegetatywna). Brakuje nie tylko płytek i wylewki, bo takie powinny być zgodnie z planem budynku tylko na małej powierzchni odpowiadającej tarasowi poniżej, ale przynajmniej czterech warstw: folii drenażowej, żwiru, geowłókniny i warstwy wegetatywnej. Nie mówiąc o tym, że papa jest najprawdopodobniej także ułożona nieprawidłowo. Wg. tego co napisałeś powinienem być tylko odpowiedzialny za warswę wegetatywną - nieprawdaż ?
3. czy więc kierujemy się zgodnością z projektem architektoniczno-budowlanym zaaprobowanym przez Wydz. Architektury, czy ekploatujemy taras taki jaki jest obecnie ?
Zakładając, że trzy warstwy pomiędzy papą a warstwą wegetatywną stanowią izolację dla tej ostatniej gdzie to stawia moją sytuację w zderzeniu z orzecznictwem i podziałem obowiązków ?
Istnieją orzeczenia, w których za konsekwencje nieprawidłowego wykonania poszycia odpowiadał właściciel, a z drugiej strony dlaczego ma tak być skoro nie on powinien być odpowidzialny za izolację tarasu, który powinien odpowiadać normom zawartym w projekcie, który przecież stanowił punkt odniesienia dla kogoś kto go w urzędzie zaaprobował i wystawił zgodę na eksploatację budynku.
Oczywiście całą odpowiedzialność powinien ponieść deweloper, ale co w sytaucji, gdy zarząd nie pomógł w zachowawczym wyegzekwowaniu nieprawidłowości, bo nie ma ochoty występować ptrzeciw deweloperowi. Dodam, że była ekspertyza stanu obiektu i wad jest znacznie więcej.
- Widziały gały co kupowały, nikt cię do tego nie zmuszał :shocked:.
Izolacja konstrukcji stropodachu - tarasu jest i ma się dobrze . Tobie pozostaje dokończyć ( wykonać wylewkę i położyć glazurę) , to czego nie zrobił deweloper, bo to jest przynależne do twojego lokalu, jako pomieszczenie pomocnicze .
Skąd tak dobrze wiesz, że izolacja konstrukcji stropodachu ma się dobrze ? Widziałeś już wszystkie ?
Mam niezależne ekspertyzy i opinię prawniczą i sprawa nie jest tak jednoznaczna jak ją widzisz.
Liczę na kogoś, kto spotkał się już z podobnym przypadkiem, bo orzecznictwo, na które się powołałeś nieco się już zmieniło od 2008 r.
Mam nadzieję, że twoje gały będą zawsze dobrze widziały.
Życzę Spokojnych Świąt.
bo nic nie wspominasz, że cieknie do lokali poniżej z niesprawnej izolacji, z tego twojego tarasu.
PiS też ma ekspertyzy ws Trybunału ... zaraz będą ws Smoleńska ...i co z tego wynika ... każdą ekspertyzę można "kupić", wszystko zależy od zleceniodawcy.
a i owszem znajdą się tacy na forum, co Cię poklepią po plecach... na twój koszt i Ci przytakną, że masz walczyć do upadłego. Ja wiem, że wykończenie tarasu do duży koszt i z nim chcesz się podzielić z ogółem właścicieli lokali.
Donos do powiatowego, może skutkować cofnięciem pozwolenia na użytkowanie ... ciekaw jestem, jak zareagują na to współwłaściciele nieruchomości
staram sie o nie dbać , nosze okulary i badam wzrok regularnie. Staram się w życiu podchodzi praktycznie do tematu, nie tylko teoretycznie czy wirtualnie ... bo czegoś tam oczekuję od innych.
Mam już opracowaną strategię, a temat wrzuciłem, bo uważam, że jest ciekawy.
Mam trochę doświadczenia w sądownictwie i zaufanych doradców. próbuję jednak unikać sporów, bo sam wiesz pewnie, że generują tylko koszty,a ja jestem po obu stronach barykady, bo za przegraną ze sobą sprawę też zapłacę.
Poszukuję więc rozwiązań kompromisowych a sprawa, którą przedstwaiłem nie jest tak prosta, jak te, które omawiane są w orzecznictwie.
Z jdnej strony nie przyjąłem takiego stanu rzeczy, zostałem wprowadzony w błąd, ale konsekwencje tego błędu mogą ponosić z czasem sąsiedzi. Zarząd (troje ludzi bez wiedzy administracyjnej - nieco zacietrzewieni w swym sprawowaniu władzy - nasuwa się analogia do tego co napisałeś) nie działąją w mojej opinii w kierunku rozwiązania problemu. Myślę, że powinni działać dla dobra wszystkich, ale też być przychylni każdym inicjatywom, które służyłyby dobru ogółu. A najlepsza odpowiedź to - widziały gały co brały. Otóż nie, w moim przypadku to oni wiedzieli, że są nieprawidłowości i byli obecni przy podpisywaniu mojego aktu (dwoje z trojga). Jak pisałem nieprawidłowości jest więcej i cała wspólnota i tak będzie musiała się na to zrzucić, bo dewelopera nie warto dotykać (opinia zarządu). Do pracy administratora można mieć parę uwag, ale on robi rzeczy, które każe zarząd, a skoro jest bierny, to od zarządcy nie można oczekiwać własnej inicjatywy.
Gyby chodziło o wylewkę i płytki, to zgodziłbym się z twoją argumenacją. Ale tu jest nieprawidłowe wykonanie, spór o to co jest warstwą izolacji, bierność zarządu w braku odpowiedzi na wniosek o cesję zachowawczą. Kto zamiast dewelopera jest odpowiedzialny za to po wygaśnięciu rękojmi, co do której zarząd miał świadomość, że upływa ?
Załóżmy, że wykonam wszystkie brakujące warstwy zabezpieczając sąsiadów i wysiewając na koniec trawę. Moja kondygnacja będzie absolutnie zabezpieczona Co jeśli za rok okaże się, że deweloper przyoszczędził na izolacji pozostałych tarasów i zaczynają przeciekać, bo zostały wykoanne niezgodnie z projektem. Dlaczego ja miałbym partycypować w kosztach remontu pozostałych balknów ? Przecież mógłbym odpowiedzieć sąsiadom - widziały gały jaki zarząd wybierały i jakie balkony odbierały ?
PS na razie jeszcze nie cieknie, ale zaraz będzie, bo papa została źle położona i jest tandetna.
Problem chyba jednak nie jest li tylko w załataniu dziur, chodzi o to co jest właściwą izolacją dla tego balkonu (zgodność z projektem) vs stan tarasu umożliwiający korzystanie z niego, co właściciel lokalu ma zagwarantowane.
Rozumiem, że obstajesz przy wersji z orzecznictwa z 2008 i osnowa problemu nie ma znaczenia.
Pomyśl jednak w jakich przypadkach wspólnota ma obowiązek wykonać remont tarasu. Czy dokonują tego, gdy wali się betonowa podstawa, czy w przypadku zagrożenia zalaniem z powodu wadliwych warstw izolacji ? Woda po betonowym stropie spłynie, ale znajdzie drogę aby grawitacyjnie się przedostać.
Ja, jako właściciel użytkuję taras w sposób nieodbiegający od normy, ale czy na mnie spada obowiązek odtworzenia brakujących warstw ? Przecież ja mam tylko należycie użytkowć taras zgodnie z jego przeznaczeniem. Czy jako zarządca lub zarząd podpisałbyś się pod opinią, że stan obecny odbiegający od planu pozwala mi na założenie warstwy ostatecznej czyli geowłókniny i warstwy wegetatywnej ? Folia drenażowa i żwir są przecież izolacją dla tych warstw. A może zaopiniowałbyś pozytywnie inne rozwiązanie - legary, deski itp ?
I nie chodzi mi o odpowiedź - zrób sobie sam, bo tak byłoby najłatwiej.
Budynek został wykonany niezgodnie z projektem, bo jeżeli na stropie innego lokalu miał być taras, to nie powinien był zostać pokryty papą, tylko odpowiednimi warstwami, które - jak mi się zdaje - nie mogą być położone na papę (ryzyko "wykraplania" wody z pary), tylko odpowiednimi warstwami (w tym termoizolacją).
Natomiast wspólnota nie może być odpowiedzialna za realizację inwestycji niezgodnie z projektem przez dewelopera.
Skoro część wspólna (bo do części wspólnej na pewno należy ten strop/"podłoże" tarasu) jest zabezpieczony w ten sposób, że nie dochodzi do zalewania lokali, to wszystko jest (patrząc z perspektywy wspólnoty) w porządku.
To, że deweloper nie wykonał Twojego tarasu zgodnie z projektem - to jest Twoje ryzyko. Wspólnota za to odpowiedzialności nie ponosi.
Natomiast być może możesz dochodzić odszkodowania od zarządu o nienależyte sprawowanie swoich funkcji. Ale za mało napisałeś, żeby jednoznacznie powiedzieć, czy to ma sens, czy nie.
Powinni byli na pewno wezwać dewelopera do wykonania napraw w ramach rękojmi (czy też nawet nie rękojmi, tylko w ramach wykonania wszystkich robót związanych z inwestycją).
Sytuacja finansowa dewelopera jest w tym kontekście bez znaczenia.
Klient kupił lokal, w takim stanie technicznym jaki widział i jest mu znany , teraz próbuje kosztami "dostosowania" do dokumentacji technicznej ożenić ogól właścicieli lokali.
Ogól właścicieli nigdy nie będzie korzystał z tego tarasu i ma racje, że nie chce uczestniczyć w tych "kosztach".
To Cię zabezpieczy na przyszłość.
Na teraz trudno coś wyrokować nie znając realiów ani konkretów tej sytuacji.
Na pewno taras nie powinien kończyć się papą izolacyjną i to na ostatnim piętrze.
Masz dostęp do fachowców, zbierz opinie pisemne, jakieś protokoły z oględzin, dokumentację fotograficzną itp. - musisz wspólnie z nimi podjąć decyzję. Rozmawiaj z zarządem, że jesteś zdecydowany dokończyć budowę na własny koszt z żądaniem zwrotu poniesionych nakładów od wspólnoty nawet na drodze sądowej bo partactwo wykonawcy jest widoczne gołym okiem i udokumentowane a brak reakcji zarządu będzie dodatkowym dowodem, bo słusznie piszesz że sytuacja zapewne powtórzy się na innych tarasach:
Jeśli ja wykonam coś innego niż zakłada projekt, to będę odpowiedzialny za samowolę i jej konsekwencje.
Oczywiście gecon zebrałem dokumentację, opinie i inne dowody, którymi będę próbował argumentować swoje racje. Problem z sądami jest jednak też taki, że reagują na zło zaistniałe (zalanie), a nikt nie chce stosować prewencji w obliczu jak to ująłeś "partactwa widocznego gołym okiem"
Chciałbym wreszcie rozwiązać impas, bo upływający czas nie służy zapewnieniu bezpieczeństwa sąsiadom poniżej.
Ważna informacja dla KubyP - próbuję ci powiedzieć, że w akcie notarialnym przyjąłem lokal po oględzinach, bez zgody na stan przynależnego tarasu. W moim przypadku było tak, że aby przełamać klincz, w którym znaleźli się wszyscy właściciele nieruchomości kupiłem od poprzedniego właściciela (który miał umowę przedwstępną) lokal, ale dopiero po rozwiązaniu umowy m. nim a deweloperem w obecności notariusza. Kupiłem go więc na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera i rzeczywiście poprzedni właściciel (z umowy przedwstępnej) wyraził zgodę na taki stan balkonu jaki zastał. Dowiedziałęm się o tym znacznie później i nie miało to już znaczenia. W moim akcie notarialnym nie było przeniesienia praw i obowiązków z poprzedniej umowy, tylko nowy akt bez wzmianki o akceptacji tarasu z papy.
bo żadem Sąd nikogo nie ukarał za brak prewencji technicznej .
Wręcz przeciwnie, uchyla uchwały wychodzące w przyszłość ...
Mam nadzieję, że mój przypadek jest ciekawy i z tego co widzę nie było podobnej sytuacji.
Dziękuję za cenne uwagi.
Pogodnych Świąt !
Jeżeli sąsiedzi nie narzekają na chłód, wilgoć lub przecieki z deszczu to prawdopodobnie ocieplenie stropu i jego hydroizolacja są prawidłowe.
A jednocześnie obydwie te warstwy formalnie również mogą być wykonane niezgodne z projektem. Pośredni skutek rezygnacji z tarasu. Odstępstwo od projektu odnosi więc skutki również dla wspólnoty. Albo zacznie odnosić, gdy z dachu ("tarasu") zacznie lecieć woda do sąsiadów.
@galt
W związku z tym, jeżeli macie odstępstwo od projektu nie tylko dot. tarasu ale i stropu, to zbierz papiery i przedłuż zarządowi stan techniczny dachu który miał być tarasem.
Jeżeli dach jest zbudowany dobrze to tarasu nie wywalczysz, bo wspólnota nie będzie miała w tym interesu. Powiedzą tak samo, że widziały gały co brały.
Jeżeli źle, to może sensownym byłoby dokończenie budowy budynku i tarasu wg projektu (ewentualnie rezygnując z warstwy wegetatywnej) - przy podziale nadkładów pomiędzy właściciela tarasu i wspólnotę jako właściciela stropu.
Jednym słowem jeżeli chcesz mieć taras, to musi on stać się wspólnym i szerszym problemem.
Nie widzę tu sensu wchodzenia w spory natury prawnej.
Unikaj raczej PINB-u, bo urzędnicy zakażą ci użytkowania dachu (i zostaniesz bez tego co nazywasz tarasem).
Problem, ze względu na bierność zarządu, został niestety przesunięty na oś właściciel-wspólnota i stąd może budzić emocje dotyczące podziału odpowiedzialności. Gdyby zarząd zareagował w porę można byłoby uzyskać tytuł wykonawczy na dewelopera, chociażby w zakresie zachowawczym, a więc naprawy niprawidłowości.
Poza tym w budynku jest więcej niezgodności z projektem. Ciekawym aspektem jest to, że wg. planu zagospodarwoania przestrzennego na działce obowiązuje nakaz zachowania conajmniej 40% powierzchni biologicznie czynnej. Stąd pewnie pomysł z "powierzchnią wegetatywną" na tarsie IV kondygnacji, która wydaje się, że została dobudowana, aby zwiększyć zyski dewelopera. Zmieniły się normy, budynek stał się średnio-wysokim, a że powierzchnia zielona jest niewielka (i nie wybudowano na niej zaplanowanego placu zabaw pomimo nakazu realizacji placu rekreacyjnego z zielenią towarzyszącą o pow. conajmniej 25 % terenu inwestycji) - poszukano innych powierzchni wegetatywnych.
Brakuje też zaplanowanych miejsc postojowych wg normy 1.5 na każdy lokal, bo zamieniono część przeznaczoną na garaż na powierzchnię użytkową, nota bene dość uciążliwą, bo hurtownię, co także jest sprzeczne z planami zabudowy dla tej okolicy. Oczywście deweloper sprzedał tę część na działalność. W dziwnym żyjemy kraju skoro ktoś odbiera inwestycję tak dalece odbiegającą od obiecanej i zaplanowanej.
Co ciekawe wszyscy przedstawiciele zarządu wiedzieli o niezgodnościach na etapie podpisywania aktów notarialnych. Dziwnym zrządzeniem nie chcą pozbyć się władzy, którą także uzyskali nie do końca legalnie, bo wspólnota ustanowiła się przed formalnym wpisem sądowym aktów notarialnych,a więc w okresie "vacatio legis".
Interwencja PINB może mieć różne skutki, bo spiętrzenie nieprawidłowości może być niekorzystne dla wszystkich. Zasięgałem już opinii nieformalnych i rzeczywiście powiadmienie odpowiednich osób może być otwarciem puszki Pandory.
Proponowałem zarządowi partycypowanie w kosztach doprowadzenia poszycia tarasu do stanu zgodnego z projektem, ale są tam ludzie, dla których niepojętym może być remont indywidualnego tarasu z funduszu remontowego (skąd my to znamy). Padają propozycje, abym na własny koszt wybudował podłogę z drewna na legarach. Jednak jak wspominałem pomysł nie jest dobry, bo na dłuższą metę zdewastuje poszycie ze względu na przenoszenie obciążeń i wahania temperatury. Z drugiej strony sugerowanie właścicielowi wykonania drogiej skądinąd inwestycji nie zawiera się w kompetencjach zarządu, bo ja nikomu nie patrzę jak zainwestował w swój lokal i jakie są jego zdolności finansowe.
Mnie chodzi przede wszystkim o to, aby żadne działanie w izolację tarasu nie skutkowało problemem dla mnie w przyszłości. Jedyną opcją, która wydaje się spełniać ten warunek jest wykonanie izolacji wg. projektu zgłoszonego do PINB i to tak profesjonalnie, żeby nie było wątpliwości co do jakości i gwarancji.
Mam już przygotowaną strategię, ale wdzięczny jestem za wszystkie sugestie jak taki problem rozwiązać drogą dialogu.
nie rozumiem dlaczego obwiniasz zarząd wspólnoty za zaniechania i to z 3 powodów:
- praktycznego: dewelopera już nie ma, i to rozumiem od dawna, zgłaszanie zastrzeżeń co do braku tarasu nic nie dawało, poprzednik nawet się zrzekł tarasu!
- praktycznego: skąd mieli wiedzieć że nie wybudowano kawałka jednego z lokali i powiększył się dach? mogli też wiedzieć że poprzednik się zrzekł i tego się trzymać
- formalnego: zgłaszanie braku kawałka lokalu należy wyłącznie do właściciela
mało tego, teoretycznie zgłaszanie usterek w nw należy do również do właścicieli lokali, rola zarządu zaczyna się ewentualnie po cesji roszczeń i wystąpieniu wspólnoty reprezentowanej przez zarząd z roszczeniem gwarancyjnym w imieniu współwłaścicieli o naprawy w nw
Jeżeli piszesz o dacie wpisów danych o aktach do kw to taka data nie ma znaczenia dla istnienia zarządu wspólnoty. Mógł on powstać i działać wcześniej, tj. już nawet od dnia zawarcia pierwszego aktu przenoszącego własność, czyli od dnia w którym wspólnota powstała z mocy prawa.
Jeśli mielibyście coś zmieniać na dachu, to tylko w porozumieniu właściciela lokalu ze wspólnotą oraz w jakimś podziale kosztów. Z ominięciem PINB-u szerokim łukiem.
Zarząd wiedział jednak o braku podobnego zapisu w moim akcie i to przed jego podpisaniem. Może wszyscy myśleli, że można dowolnie zagospodarować tę papę ? w trakcie prac wykończeniowych przyszła komisja złożona z mieszkańców wspólnoty, bo ze względu na zalewanie przez sąsiadkę innych z powodu wadliwie założonej instalacji podejrzewano moich wykonawców o fuszerkę.
Czas i wiedza pokazuje, że nie jest to takie proste, bo cokolwiek zrobię i tak wina spadnie na mnie.
Dokonałem zgłoszenia do dewelopera i zarządu wiele miesięcy temu. Potem niejako wymusiłem odbiór formalny budynku przez zarząd w obecności rzeczoznawcy, który zanotował wiele nieprawidłowości w opinii. Opinia ta miała stanowić kanwę dla roszczenia zachowawczego na zasadzie cesji i przede wszystkim miała wszystkim uświadomić co jest priorytetem w remontach. Cóż jednak począć, gdy zarząd jest bierny i nie robi nic ? Kwestia odpowiedzialności za naprawę tarasu jest oczywiście sporna.
Formalną datą jest wpis sądowy aktu, ale prawo dopuszcza sytuację, gdy zarząd zostaje zalegalizowany niejako przez zasiedzenie. Jest to tylko wątek oboczny i nieistotny dla sprawy.
Obwiniam zarząd o brak chęci do rozwiązania problemu, który narasta i to nawet za brak merytorycznego ustosunkowania się do moich prób dialogu.
W takich sytuacjach pozostaje odwołanie się do sądu o rozstrzygnięcie, a to jest czasochłonne i kosztowne dla mnie i innych bez względu na wyrok w sprawie. Ale może wyznaczy on nowy kanon w podziale obowiązków dotyczących części wspólnych.
Jeżeli z tarasem, to zarząd mógł ci pomóc w sprawie tarasu, ale nie musiał. Wspólnota nie jest stroną w sprawie tarasu. Mogłaby być, gdyby nie dokończenie tarasu oznaczało wadę w konstrukcji dachu budynku.
Okoliczności kto o czym wiedział, sprawa tej opinii, którą jak rozumiem nie objęto sprawy tarasu, podstawy funkcjonowania zarządu, nie mają tu znaczenia.
W sprawie granicy nw pod tarasem jest orzecznictwo i to też można ustalić (na przyszłość) przy dobrej woli stron.
W opinii oczywiście poruszono sprawę tarasu. Papa, prócz tego, że jest słaba na pewnych odcinkach ma też złe wyprofilowanie poziome, co powoduje powstawanie kałuż w tych samych miejscach po opadach.
Na jakie orzecznictwo mogę się powołać ? Ciekawą sprawą pozostaje kwestia co jest stropem i jego izolacją, a co warstwą ostateczną. Per analogiam można posiłkować się przecież orzecznictwem dotyczącym kosztów remontów balkonów, które ponoszą wszyscy mieszkańcy. Już o tym pisałem.
Tutaj znajdziesz orzeczenia na temat tarasów-stropów i że to na wspólnocie (spółdzielni) ciąży obowiązek jego naprawy:
https://www.google.pl/search?q=taras+stropem+wyrok&ie=utf-8&oe=utf-8&gws_rd=cr&ei=lqb6VufZK8zO6ASQ-o_4Bg
- jak chociażby te: http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-sz-321-12/rozbiorka_budowli_lub_innego_obiektu_budowlanego_dokonanie_oceny_stanu_technicznego_doprowadzenie/3520253.html?q=&_symbol=601_6014&_haslo=Budowlane+prawo&_sad=Wojewódzki+Sąd+Administracyjny+w+Szczecinie&_skarzony=Wojewódzki+Inspektor+Nadzoru+Budowlanego&_okres=2012_05
Moim zdaniem izolacja to sprawa wspólnoty, ale zdania mogą być w tej kwestii podzielone, jeżeli się Państwo nie porozumiecie, to pozostaje droga sądowa.
Najistotniejsza kwestia konieczna do rozwikłania tej sprawy - to rozstrzygnięcie za jakie elementy odpowiada wspólnota a za jakie właściciel, pozostałe kwestie nie mają moim zdaniem znaczenia.
Nowy doklejony: 29.03.16 19:17
Wspólnota odpowiada nie tylko za dach budynku, ale m.in. również i za te elementy tarasów, które stanowią część konstrukcyjną budynku.
Stąd się biorą tragedie ....
Idąc jego tropem argumentacja i terminologia jest taka:
- granica nw należny do oceny indywidualnej
- cześć konstrukcyjna tarasu co do zasady jest równocześnie częścią konstrukcyjną dachu
- taras pełni jednocześnie pełni funkcję dachu (stropu), czy stropodachu, zamykającego przestrzeń nad lokalem poniżej, a z drugiej strony pełni także funkcję tarasu o charakterze zbliżonym do balkonu, czyli pełni funkcję podwójną - w odróżnieniu od balkonu
- taras, znowu w odróżnieniu od balkonu, nie może być częścią budynku fizycznie wyodrębnioną od pozostałych jego części, lecz jest elementem składowym konstrukcji budynku, niezbędnym do jego właściwego użytkowania, stanowi wraz z budynkiem całość techniczno-użytkową,
- strop nad ostatnią kondygnacją budynku bez poddasza jest stropodachem
dlatego sporny taras może stanowić część wspólną nieruchomości w rozumieniu przepisów ust. o własności lokali.
- cześć niekonstrukcyjna tarasu jest własnością i kosztem jego użytkownika - stąd mowa o podziale kosztów odtworzenia tarasu pomiędzy użytkownikiem tarasu a wspólnotą
ps. na potrzeby sporu sądowego pozostaje ewentualnie argument prawny związany z ustanowieniem wyłącznego użytkowania, który na razie jest tylko gdzieś w tle tej sprawy
Granica NW zawsze leży tam gdzie kończy się wyłączny użytek właściciela lokalu. W tej konkretnej sprawie (jak również tej szczecińskiej) budynek to tzw. tarasowiec i bez jakiś ocen widać gołym okiem że taras jako element budowli nie służy tylko właścicielowi lokalu.
Strop w Twoim pokoju też nie służy tylko Tobie bo poza tym, że stanowi nierozłączną część z całym budynkiem, jest jednocześnie posadzką dla sąsiada z góry i w razie pęknięcia nie Ty ani sąsiad go naprawiacie lecz wspólnota bo to element całości budynku służący wszystkim właścicielom.
a nie tylko "poklepywanie po plecach ", bo takich wpisów będzie zawsze najwięcej.
Nikt nie lubi czytać, że jego tezy nie mają racji bytu, czy zdążają do życia na "cudzy koszt" .
Przekonasz się jak się zderzysz z tematem w Sądzie i wtedy już tak różowo nie będzie; zabraknie tych, co w chwilach zwątpienia, "poklepią po plecach".
Niejeden się z nas już o tym przekonał , ale nie ma odwagi się przyznać ...
Jeśli przeanalizować odstępstwa stanu faktycznego od założeń planu zagospodarowania przestrzennego dla tego wycinka gminy, to wszyscy ze względu na własne bezpieczeństwo powinni stopniowo dostosować wydatki na remonty do uzyskania stanu budynku do stanu zgodnego z projektu. Blazejh słusznie zauważył, że wiedza PINB o odstępstwach w przypadku naszej nieruchomości grozi katastrofą i stwierdzeniem samowoli budowlanej. Każdy z nas musi więc wyważyć sytuację. Dlatego w rozmowach właściciel:wspólnota ważne jest, aby znaleźć kompromis.
Nowy doklejony: 30.03.16 18:34
Czy mógłby mi ktoś wytłumaczyć co oznacza "nakaz zachowania na działce budowlanej co najmniej 30% powierzchni biologicznie czynnej" ? Czy przelicznik stosowany jest do obrysu budynku na działce vs pozostała powierzchnia działki, czy liczy się poszczególne kondygnacje budynku zliczając ich sumę i to nie może przekraczać 70% działki ?
Dotarłem do planów zagospodarowania przestrzennego mojej dzielnicy. Zastanawiam się po co na tarasie/stropodachu zaprojektowano powierzchnię wegetatywną ? Czy brakowało jej dla zbilansowania procentowego zgodnego z wymogami planu zagospodarowania przestrzennego ? Czy było to działanie coś za coś ? W stylu: pozwolimy na budowę dodatkowej kondygnacji ale z zastrzeżeniem, że sama kondygnacja musi się zbilansować w stosunku 70/30 ?
Zakładając, że bilans procentowy się zgadza, to po kiego czorta projektowano strefę wegetatywną ? Można było zaadoptować fragment dachu - części wspólnej.
Przed budynkiem jest kilka "ekologicznych " miejsc postojowych, więc chyba wyciśnięto z przestrzeni zielonej ile się da. Jak dokonuje się takiego przeliczenia (odejmowanie pasów neutralnych, itp) ?
Drugie pytanie: czy do miejsc postojowych dla użytkowników pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały i czasowy na terenach działek wlicza się miejsca postojowe w budynku i przed budynkiem, czy tylko te, które są w garażu podziemnym ? Przelicznik szczegółowy u mnie to 1.5 miejsca na lokal mieszkalny (domniemam, że chodzi o miejsca w garażu podziemnym) i 10 miejsc postojowych na każde 300 m. kw. pow. użytkowej lokali usługowych (tylko miejsca przed budynkiem). Chyba jedne nie mogą zastąpić drugich ? Wydaje mi się, że w moim budynku jest za mało miejsc w garażu.
Czy właściciele lokali użytkowych mogą mieć wpisane miejsca postojowe przed budynkiem do własnego użytku z wyłączeniem innych właścicieli, czy muszą się nimi dzielić i liczyć na to, że są wolne ? Mogą je zagradzać słupkami ?
: )
Nowy doklejony: 30.03.16 21:01 Jak to po co? Przecież chyba nie po to, żeby umożliwić przyszłym mieszkańcom możliwość organizowania śniadań na trawie. Odpowiedź kryje się w Twoim następnym pytaniu:
Kondygnacja nie ma nic do tego. Coś za coś polega tutaj na tym, że ja sobie wybuduję większy budynek (czyt.: o większej powierzchni zabudowy, czyli wycisnę z terenu, ile się da, albo inaczej - zabuduję go w tzw. pestkę), a za to brakujący teren biologicznie czynny wrzucę na dach. Każde 20 m2 darniny wrzucone na dach, to odzyskane 10 m2 gruntu, a każde odzyskane 10 m2 gruntu, to 110 m2 powierzchni użytkowej przy budynku 10-piętrowym. Każde 110 m2 to dodatkowy milion przychodu ze sprzedaży mieszkań (plus minus - wszystko zależy od lokalizacji). Opłaca się parę chwastów na dachu, czy nie? : )
Nigdzie nie jest napisane, czy miejsca mają być przed budynkiem, czy pod budynkiem, czy nad budynkiem. Ważne jest, żeby były na działce.
No a co za problem policzyć i dowiedzieć się dokładnie, żeby nie musiało się wydawać? Policz lokale, policz miejsca postojowe, następnie podziel liczbę miejsc postojowych przez liczbę lokali. Iloraz > lub = 1,5 - dobrze, iloraz < 1,5 - źle.
Pytanie zasadnicze: jak to zostało sprzedane i co mają w aktach. Inwestor ma zapewnić miejsca postojowe w budynku, ale nie ma obowiązku ich sprzedawać wraz z lokalem, czy też przypisywać ich do konkretnych lokali.
http://www.informacjaprawnicza.pl/Article,3835,5/
http://forum.muratordom.pl/showthread.php?169989-Jak-rozumieć-zapis-quot-wielkość-zabudowy-do-powierzchni-działki-quot
https://pl.wikipedia.org/wiki/Powierzchnia_biologicznie_czynna
Przeliczyłem miejsca do parkowania wewnątrz budynku, jest ich za mało, więc ktoś czegoś nie dopatrzył (na razie nie będę się wdawał w szczegóły).
Przed budynkiem są miejsca biologicznie czynne (nic tam nie wyrośnie, bo to gumowa kratka z piachem), zastanawiam się, czy wliczają się w ogólny bilans powierzchni biologicznej ? czy może w jakimś odsetku ?
Przeliczę metraż terenu zielonego i spróbuję porównać go z obrysem budynku (powierzchnią zabudowania działki). Mam nadzieję, że zrozumiałem dobrze co oznacza stosunek 30 do 70 %. Wielkość działki w kontekście stosunku procentowego obrysu budynku (bez względu na wysokość) w porównaniu z terenem zielonym włącznie z miejscami postojowymi biologicznie czynnymi. Jeśli to się zbilansuje, to mój taras wyda się naddatkiem, jeśli nie, to wytworzenie warstwy wegetatywnej będzie koniecznością dla spełnienia normy z projektu zgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego gminy.
A propos miejsc przed budynkiem wydaje mi się, że właściciele lokali usługowych mieli w aktach notarialnych zapisane, że wszystkie miejsca są przeznaczone do ich wyłącznego użytku (wszystkie miejsca są biologicznie czynne jak opisałem wyżej). Co ciekawe parkują swoje auta równolegle do budynku, bo miejsca są podwójne, ale pewnie takie ich prawo.
pozdrawiam,
Jeżeli chcesz liczyć miejsca parkingowe z kopertą to podobno dopuszcza się takie w hali garażowej. I na ich ilość też jest norma.
Jeżeli są jakieś miejsca parkingowe do wyłącznego użytkowania przez właścicieli konkretnych lokali, to masz listę tych miejsc w swoim akcie.
Nie ma się co zastanawiać, sprawa jest prosta. Należy zajrzeć do MPZT. Tam powinien być zapis w rodzaju: "Za teren biologicznie czynny uważa się bla, bla, bla... z dopuszczeniem utwardzeń ażurowych". Powierzchnia rzeczywista takiego terenu bioligicznie czynnego w ramach nawierzchni utwardzonej jest bardzo prosta do określenia. Należy od całej powierzchni odjąć powierzchnię kratki, a reszta to Twój teren biologicznie czynny.
Przecież pisałem Ci, żeby porównywać z powierzchnią działki, a nie z obrysem budynku. Czemuś taki uparty? Pozostałe 70 % to przecież nie tylko budynek, ale również tereny utwardzone, np. dojścia, dojazdy, parkingi, miejsca do gromadzenia odpadów itp.
Na początek jednak proponowałbym zajrzeć do projektu zagospodarowania terenu, który znajdziesz w dokumentacji budynku. Tam będzie mapka z bilansem terenu. Nie ma sensu wyważać otwartych drzwi, w końcu ktoś to już kiedyś policzył. Co najwyżej sprawdź, czy stan rzeczywisty odpowiada PZT.
Pozdr.
Zrozumiałem, że wszystko co nie jest glebą jest częścią zabudowaną. Może nieprecyzyjnie się wyraziłem wp44. Najbardziej frapujący jest udział miejsc postojowych przed budynkiem, które są takie jak opisałem. To dość duża powierzchnia, więc może mój taras już nie wchodzi w skład tych 30%.
Skąd wezmę MPZT ? Czy też w Wydz. Architektury Gminy ?
Dzięki za uwagi. Poza głównym nurtem mojej strategii pojawił się dzięki Wam wątek pooboczny, który może mieć znaczenie przy negocjacjach.
MPZT jest w necie, a definicja jest taka: "należy przez to rozumieć niezabudowaną i nieutwardzoną powierzchnię pokrytą roślinnością na gruncie rodzimym". Miejsca postojowe są na gruncie, choć żadna roślinność tam raczej nie wyrośnie. Jeśli więc nie rośnie tam roślinność, czy kwalifikuje się jako podłoże biologicnie czynne ?
I jescze jedno. Wyczytałem w MPZT, że oprócz wymogu 30% zajęcia działki przez teren biologicznie czynny jest też kolejny podpunkt mówiący o nakazie realizacji placu rekreacyjnego z zielenią towarzyszącą o pow. conajmniej 20% terenu inwestycji. Czy są to wymogi oddzielne, które ostatecznie nakładają na inwestora konieczność wygospodarowania aż 50 % na teren zielony, czy 20% placu zabaw zawiera się w owych 30% terenu biologicznie czynnego ?
W MPZT miałeś szukać tylko ogólnej definicji terenu o powierzchni czynnej, żeby się dowiedzieć co z tymi abażurami. :bigsmile:
Jednak my cię raczej namawiamy do zapoznania się z PZT.
Projekt zagospodarowania terenu powinien realizować wytyczne planu miejscowego.
Jednak doświadczenie podpowiada że często deweloper, a nawet projektant naginają te zasady z planu, albo stosują legalne wyłączenia zasad wynikających z planu.
Dlatego jeżeli jest sens badać zgodność z stanu faktycznego to tylko z PZT oraz z pozostałymi projektami wykonawczymi.
Wszystkie projekty wykonawcze twojej nieruchomości posiada prawdopodobnie zarząd (i to może w kilku kopiach), albo administracja budynku oraz jedna kopia jest w archiwum UM.
ps. Wątpię żeby istniał bezwzględny nakaz budowania tak dużego placu zabaw.
Umówiłem się w UG na przeglądanie PZT i ew. zmian w projekcie. Myślę, że będę mógł je obejrzeć w przyszłym tygodniu.
Nakaz budowy takiego placu jest w miejskim planie zagospodarowania i może istnieją od niego odstępstwa, nie znam się na tym. Chociaż jako laik byłbym zdziwiony po co ktoś nakłada restrykcyjne normy, skoro mogłyby być dowolnie zmieniane. Albo normy dotyczą wszystkich, albo nikogo. W to wierzę.
Jeśli w planie nie określono inaczej, to trzeba przyjąć, że ma być zachowany współczynnik 0,30 (30 %), a nie 0,50. Ja rozumiem to tak (i wg mnie tak to należy rozumieć), że 20 % terenu działki, które powinno być przeznaczone na cele rekreacyjne, może częściowo, lub w całości zawierać się w tym 30-procentowym udziale terenu biologicznie czynnego.
Najlepiej jednak przeanalizować sprawę na podstawie dokumentacji i konsultacji z wydz. AB. To jest dobry kierunek. Konsultacje na podstawie wymiany opinii na forum (bez dostępu do dokumentów, projektu, akt sprawy itp) bywają zwodnicze i mogą Cię wyprowadzić na manowce. Pozdrawiam.
U nas na środku patio w planie zagospodarowania terenu jest mały zielony prostokąt. Wg legendy kolor zielony to "teren zielony".
Ale nie jest tajemnicą że w tym miejscu miała być wg pierwszego pomysłu fontanna.
Pomysł z fontanną szybko jednak upadł, gdy deweloper zorientował się jakie pieniądze takie coś kosztuje.
Więc w wizualizacji video przygotowanej przed sprzedażą mieszkań pojawił się tam placyk zabaw typu "mały zamek".
Jednak obiekt oddano do użytku jeszcze bez placu zabaw. Bo deweloper jakby świadomie "zapominał" o tym.
Mieszkańcy musieli sporo ponaciskać dewelopera żeby ten placyk w końcu postawił.
I postawił, półtora roku po dacie oddania obiektu do użytkowania. Nie mały zamek tylko bujak z piaskownicą. Zamek odpadł z powodu szerokiej strefy bezpieczeństwa, choć po prawdzie piaskownica też jest za blisko ścian budynków i te normy mamy lekko naciągnięte.
Dlaczego opowiadam takie głupoty o bujaku?
Bo tak, jak sadzę, wygląda prawie każdy proces budowlany podczas budowy budynku wielorodzinnego. Drobne odstępstwa od projektów to zwyczajnie norma. Sprzedawanie obietnic przez dewelopera to druga norma (obietnice dotyczą zazwyczaj parkingów i miejsc postojowych i w ogóle otoczenia obiektu).
Obietnice i odstępstwa są podporządkowane dwóm elementom: sprzedaży mieszkań oraz możliwościom finansowym dewelopera (które zresztą są różne na różnych etapach inwestycji).
Jeżeli więc deweloper znika z horyzontu to pozostają niezrealizowane obietnice i zrealizowane odstępstwa. Przywracanie czegokolwiek do stanu projektowego wymaga więc szerokiego konsensusu właścicieli lokali, ponieważ to przywracanie spada na nich i tylko na nich.
Konsensus który mam na myśli, moim zdaniem, polega zawsze na tym, że z czegoś trzeba zrezygnować. Np. z tarasu, który służyłby tylko jednemu właścicielowi. Albo z jakiegoś idiotycznego trawnika na dachu, którego nikt nie będzie pielęgnował.
- czy jesteś właścicielem we wspólnocie?
- czy to jest wspólnota mała czy duża?
- czy twój lokal (z tarasem) jest na parterze czy jakimś piętrze?
- czy właściciele podjęli jakąś uchwałę w tej kwestii?
- jakie było uzasadnienie tych decyzji administracyjnych?
- ewentualnie inne specyficzne uwarunkowania miejscowe
Podzielę się dalszymi perypetiami.