wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia

ania_bania_b Użytkownik
edytowano października 2009 w Zarządzanie Nieruchomościami
Witam. mam następującą sprawę.
W kwietniu 2007 podpisałam ze spółdzielnią umowę sfinansowania kosztów budowy i ustanowienia odrębnej własności lokalu miszklanego wraz z przynależnym do niej udziałem w własności wspólnej.
W mieszkaniu mieszkam od lutego tego roku. W kwietniu 2009, gdy zostały przewłaszczone pierwsze mieszkania powstała wspólnota mieszkaniowa. Został wtedy "wybrany", a raczej narzucony przez spółdzielnię zarządca naszej nieruchomości.
W kwietniu 2009 podpisałam akt notarialny przenoszący własność mieszkania na mnie.
W akcie notarialnym którym mieszkanie zostało na mnie przewłaszczone jest informacja,że zostały uregulowane wszelkie należności na rzecz Spółdzielni.
Obecny zarządca przygotował dla naszej wspólnoty rozliczenie mediów na koniec czerwca 2009.Rozliczenie zostalo nam dostarczone w październiku 2009.
Rozliczenie to uwzględnia pełne 6 m-cy w tym również okres od stycznia do kwietnia 2009 kiedy to zarządzaniem nieruchomością zajmowała się jeszcze spółdzielnia.
Czy zarządca ma prawo naliczać nam opłaty za okres kiedy zarządzała nieruchomością spółdzielnia zwłaszcza, że w akcie notarialnym jest informacja o uregulowaniu wszystkich zobowiązań?

Komentarze

  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Rozliczenie dotyczy wspólnoty a nie okresu kto nią zarządzał. Pieniądze dopłacane lub zwracane bedą przepływać na linii właściciel - wspólnota.
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano listopada -1
    czyli zarządca ma prawo naliczać nam opłąty od pooczątku roku? mimo że nie było wtedy wspólnoty?
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Masz rację. Powinny być dwa rozliczenia. Ale w praktyce co Ci to zmienia na niekorzyść?
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano listopada -1
    spółdzielnia zaproponowała rozliczenia w innych wysokościach niż aktualny zarządca.nagle okazało się, że musimy płacić zaliczki dwa razy wyższe. poza tym chcemy znaleźć jakiś punkt zaczepienia żeby odwołać aktualnego zarządcę- babka jest"człowiekiem spółdzielni" i działa tak by spółdzielnia nie musiała usunąć usterek w naszym bloku itd itp....
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano listopada -1
    No to punkt zaczepienia masz.
    Patrząc lege artis powinny byż dwa rozliczenia...
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano listopada -1
    oki to mam jeszcze dwa pytania- czy o odwołaniu zarządcy decyduje większość z właścicieli biorących udział w glosowaniu- obecnych na spotkaniu wspólnoty, czy większość wszystkich współwłaścicieli tworzących daną wspólnotę?
    Druga sprawa jest taka, czy musimy poinformować zarządcę wcześniej o tematach jakie chcemy przegłosować, by na informacji o spotkaniu pojawiła się o nich wzmianka, czy też w trakcie spotkania możemy zgłosic fakt, że np. chcemy odwołać zarząd wspólnoty i administratora i poddać temat pod glosowanie? czy w świetle prawa taka uchwała będzie ważna?
  • Opcje
    ownerowner Użytkownik
    edytowano października 2009
    czy o odwołaniu zarządcy decyduje większość z właścicieli biorących udział w glosowaniu- obecnych na spotkaniu wspólnoty, czy większość wszystkich współwłaścicieli tworzących daną wspólnotę?
    To drugie. Większość liczy się udziałami, zatem za zmianą musi się opowiedzieć grupa właścicieli, dysponująca ponad 50% udziałów.
    Uchwała musi być podjęta w obecności notariusza i w sprawie zmiany sposobu zarządu. Wtedy będziecie mogli powołać zarząd wspólnoty spośród właścicieli lub spoza ich grona.
    Tematyka obrad MUSI być podana w zawiadomieniu o zebraniu.
    Zebranie powinniście zwołać zgodnie z ustawą o własności lokali:
    Art. 31. Zebrania właścicieli:
    a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
    b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
    Art. 32. 1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
    2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
  • Opcje
    wwwinylwwwinyl Użytkownik
    edytowano października 2009
    Art. 23
    [...]
    2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
    
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziękuję za wyjaśnienie. akurat ten artykuł dość mocno komplikuje nasze plany, bo będzie problem z zebraniem ponad 50% udziałów- w naszym bloku mieszka kilka osób będących pracownikami spółdzielni, która wybudowała blok. Wydaje mi się że w obawie o pracę nikt z nich nie wychyli się by odwołać administratora, który ma przetrzymać nas przez okres gwarancji/rękojmi na blok...a zarząd- my go nie wybieraliśmy. powstał z waścicieli pięciu pierwszych przewłaszczonych mieszkań. oczywiście to pracownicy spóldzielni lub ich znajomi. kompletnie nie wiemy jak ugryźć temat...
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano października 2009
    co należy zrobić by wprowadzić w życie art. 23? czy mogę po prostu w trakcie zebrania wspólnoty wstać i zaproponować taki sposób glosowania powołując się na ww. Art. Czy musi być to przgłosowane?
  • Opcje
    abi-1957abi-1957 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Już pisałem na forum o należy uczynić aby pozbyć się spółdzielni jako zarządu i zarządy (administratora) w wspólnocie mieszkaniowej- https://forum.zarzadca.pl/discussion/687/problem-ze-spoldzielnia-zarzadca-budynku/#Item_17 a co do artykułu 23 ustawy o własności lokali polecam wyrok Sądu Najwyższego:

    "W wyroku wydanym w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt II CSK 47/06 Sąd Najwyższy potwierdził, że we wspólnotach mieszkaniowych można głosować według zasady jeden właściciel - jeden głos, bez względu na to, ile kto ma mieszkań.

    W wyroku Sąd wyjaśnił stosowanie obowiązującego od 2000 r. przepisu art. 23 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali. Zasadą zapisaną w art. 23 ust. 1 jest, że uchwały we wspólnocie mieszkaniowej zapadają większością głosów liczoną wielkością udziałów. Wielkość udziału określa natomiast stosunek mieszkania do ogólnej powierzchni wszystkich mieszkań w budynku. Przywołany przepis dopuszcza też inny system głosowania: jeden właściciel - jeden głos, jeśli właściciele tak się umówią lub zadecydują w uchwale.

    Natomiast art. 23 ust. 2a pozwala tak głosować, jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1. Nie jest wtedy potrzebna odrębna uchwała o zmianie systemu głosowania. Wystarczy, jeśli takie żądanie zgłoszą właściciele co najmniej jednej piątej udziałów łącznie. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 7.10.2005 r. (CK IV 129/05).

    W sprawie, w której zapadł wyrok, głosowania wedle tego systemu zażądali właściciele na zebraniu założycielskim wspólnoty mieszkaniowej w Luboniu. Uczestniczyło w nim jedenastu właścicieli wyodrębnionych mieszkań oraz pełnomocnik właściciela 26 niewyodrębnionych lokali. Głosowanie dotyczyło powołania zarządcy nieruchomości. Ostatecznie zarządca został wybrany jedynie głosami przedstawiciela właściciela 26 lokali. Właściciele pozostałych mieszkań albo byli przeciwni, albo wstrzymali się od głosu. Następnie uchwała została zaskarżona przez dwóch członków wspólnoty. Sąd uwzględnił żądanie, a sąd II instancji zaaprobował to orzeczenie. Sądy uznały, że obecni na zebraniu wyniki głosowania zinterpretowali błędnie i w sposób naruszający art. 23 ust. 2a ustawy z 1994 r. Zgodnie z tym przepisem właściciel 26 niewyodrębnionych lokali miał tylko jeden głos, tak jak każdy z właścicieli obecnych na zebraniu.

    Wyrok ten zakwestionowała w skardze kasacyjnej wspólnota. Przekonywała, iż art. 23 ust. 2a należy rozumieć w ten sposób, że każdy właściciel ma tyle głosów, ile lokali, a przyjęte przez sądy rozumienie tego przepisu jest sprzeczne z zasadami ochrony własności zawartymi w art. 140 oraz art. 204 KC oraz art. 64 § 2 Konstytucji.

    SN oddalił skargę. Przyznał, że ustawowa zasada, zgodnie z którą głosy współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów, najlepiej chroni własność. Nie zawsze jednak pozwala osiągać cele współwłasności i właściwie zarządzać rzeczą wspólną. Odnosi się to zwłaszcza do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Nie sprawdza się ta zasada głównie we wspólnotach, w których większość udziałów ma jeden właściciel, często mieszkający gdzie indziej i zainteresowany tylko sprzedażą mieszkań. Godzi to w cel ustawy o własności lokali i sens działania wspólnot. Ze względu na cel i jednoznaczne brzmienie art. 23 ust. 2a SN opowiedział się za stanowiskiem, że każdy właściciel ma jeden głos, niezależnie od tego, ile lokali ma w nieruchomości."

    Tak więc istnieje sposób na zmianę patologicznej sytuacji kiedy spółdzielnia samo podejmuje decyzję co ma zrobić w wspólnocie mieszkaniowej bez żadnej wiedzy i zgody właścicieli lokali i sama się nadzorować i kontrolować. Jest jednak mały problem, muszą chcieć takiej zmiany właściciele lokali, musi być osoba lub ich grupa która się tego podejmie. A zacząć należy od dotarcia do właścicieli i uświadomienie im o co chodzi co się dzieje jak to zmienić no i przekonać ich do poparcia na zebraniu. Życzę powodzenia.!!!!!
  • Opcje
    ania_bania_b Użytkownik
    edytowano listopada -1
    dziękuję za pomoc. będzie ciężko...
  • Opcje
    abi-1957abi-1957 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    ps. te informacje są efektem mojej wiedzy dlatego proszę o jej weryfikację i konsultaje u prawnika specjalizującego się w tej tematyce.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.