Finanse wspólnoty poza kontrolą – ktoś ma pomysł, co z tym zrobić?
i-co-ty-na-to
Użytkownik
Poniżej zamieszczam opis sytuacji w mojej wspólnocie. Przepraszam za jego obszerność, ale chciałbym uniknąć niedomówień. Jest to relacja z moich czteroletnich bezskutecznych zmagań, których celem jest dokonanie kontroli działalności zarządu; kontroli, jaką gwarantuje mi uwl. W szczególności: chodzi o możliwość skontrolowania wydatkowania pieniędzy wspólnoty. Pomimo ogromnych wysiłków, jak dotąd nie udało mi się to i wygląda na to, że nigdy mi się nie uda - choć w sprawę zaangażowały się sądy i komornik. Decyzje, jakie wydają sądy, zdumiewają zarówno mnie, jak i prawników znających sprawę.
Proszę mi nie doradzać zatrudnienia prawnika. W tej sprawie reprezentowało mnie już dwóch prawników (radców prawnych). Trzej inni (adwokaci), po przyjrzeniu się sprawie, stwierdzili, że nie widzą dla mnie szans na pomyślne zakończenie, więc nie mogą mnie reprezentować. Proszę też nie sugerować mi zorganizowania „grupy niezadowolenia” wśród członków wspólnoty. Już tego próbowałem i srogo się zawiodłem. Członkowie wspólnoty wierzą na słowo zarządowi – również wtedy, gdy słowom zarządu przeczą dokumenty.
Dziękuję wszystkim, którzy zechcą doczytać do końca. Czy ktoś ma pomysł, co z tym zrobić? Jest jeszcze cokolwiek do zrobienia? Czy może lepiej będzie się poddać? Czy może na forum jest jakiś prawnik, który widzi światełko w tunelu?
Uwaga: Dla ułatwienia skojarzenia pewnych faktów, wiążące się ze sobą fragmenty oznaczyłem kolorami.
Maj 2012. We wspólnocie po raz kolejny są podnoszone opłaty za ciepłą wodę. Wspólnota korzysta z węzła grupowego zlokalizowanego w sąsiednim budynku należącym do spółdzielni. Proszę zarząd o udostępnienie mi faktur za okres roku. Otrzymuję je i dokonuję ich analizy. M.in. kontaktuję się z profesorem – specjalistą w dziedzinie ciepłownictwa - który przesyła mi swoje artykuły poświęcone rozliczaniu kosztów ciepła. Dochodzę do wniosku, że opłaty są systematycznie zawyżane. Nie twierdzę, że to czyjeś celowe działanie, raczej wynika ono z niezauważonego błędu. Prezentuję zarządowi swoje wyliczenia; informuję, że jeśli się mam rację (a prawdopodobnie mam), wspólnocie należy się zwrot pieniędzy z tytułu nadpłat – nawet 7.000 PLN w skali roku. Proponuję, by zarząd przeprowadził rozmowę z dostawcą: spółdzielnią mieszkaniową i poprosił o zweryfikowanie rozliczeń oraz sprawdzenie liczników (wodomierza i ciepłomierzy) zlokalizowanych w węźle, których wskazania stanowią podstawę rozliczeń. Napotykam ogromny opór zarządu. Perspektywa ewentualnego otrzymania zwrotu pieniędzy wywołuje wściekłość. Jestem zdumiony taką reakcją.
Czerwiec 2012. Zasięgam opinii kilku specjalistów. Twierdzą oni, że rozliczenia można zweryfikować, instalując w budynku wspólnoty własne ciepłomierze (na zasilaniu i na cyrkulacji). Sprawdzam koszt takiej operacji – powinien się zamknąć w granicach 1.500 PLN. Kontaktuję się z ciepłownią i pytam, czy taka operacja byłaby legalna. Pytam też, czy ciepłownia dokonałaby oplombowania ciepłomierzy. Otrzymuję odpowiedź twierdzącą.
Piszę pismo do zarządu, proponując taką instalację i deklaruję, że pokryję jej koszty z prywatnych środków, o ile nie przekroczą 3.000 PLN. Zarząd nie odpowiada.
Zbieram więc podpisy członków wspólnoty, których suma udziałów przekracza 10%, pod wnioskiem o zwołanie zebrania. Od osób podpisujących wniosek słyszę uwagi: Jak to dobrze, że ktoś się wreszcie tym zajął. Mamy dość tego zarządu, trzeba coś z tym zrobić. Niech pan idzie jeszcze pod nr... i nr..., tam na pewno też podpiszą. Zanoszę wniosek do zarządu. Zarząd zwołuje zebranie.
Przedstawiam na zebraniu swoje spostrzeżenia i propozycję sfinansowania instalacji ciepłomierzy. Zarząd równa mnie z ziemią (szczegóły na razie pominę), a całe zebranie przypomina szczegółowo wyreżyserowane przedstawienie. Kilka osób zabiera głos, wyraźnie wygłaszając wcześniej dla nich przygotowane kwestie. Po zebraniu proszę zarząd o okazanie mi dwóch odczytanych podczas zebrania dokumentów. W odpowiedzi słyszę twarde: Nie, pan już nigdy nie dostanie od nas żadnych dokumentów.
Lipiec 2012. Wnoszę do Sądu Rejonowego pozew o stwierdzenie istnienie pomiędzy mną i wspólnotą stosunku prawnego, którego konsekwencją jest prawo wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Określam jako stronę pozwaną zarząd wspólnoty. Sąd przesyła mi pismo informujące, że zarząd nie ma zdolności sądowej ani procesowej; ma ją wspólnota reprezentowana przez zarząd. Sąd nakazuje mi prawidłowe określenie strony pozwanej w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia pozwu. Dokonuję sprostowania, określając jako stronę pozwaną wspólnotę.
Sąd przesyła wspólnocie mój pozew i wzywa ją do udzielenia pisemnej odpowiedzi. Zarząd przesyła odpowiedź. Twierdzi w niej, że w ogóle nie jestem członkiem wspólnoty, bo wspólnota nigdy nie podjęła uchwały przyjmującej mnie w jej szeregi – toteż nie mogę otrzymać żadnych dokumentów. Poza tym zarząd wyraża obawy, że udostępnienie mi dokumentów wspólnoty mogłoby spowodować ich nieuprawnione udostępnienie na zewnątrz. Jestem zdumiony.
Idąc za radą znajomych, wynajmuję prawnika.
7 listopada 2012. Rozprawa przed Sądem Rejonowym. Zarówno wspólnotę, jak i mnie reprezentują prawnicy (radcy prawni). Prawnik wspólnoty prosi o głos jako pierwszy (od kiedy są takie zwyczaje?). Mówi, że nie rozumie, dlaczego w ogóle znaleźliśmy się w sądzie. Przecież jest oczywiste, że jestem członkiem wspólnoty, że mam prawo do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością. Ostatnio ich nie otrzymałem, bo o nie nie poprosiłem. Kłamie, przecząc wcześniejszej odpowiedzi na pozew. Proponuje zawarcie ugody. Nie chcę – ale po namowie mojego prawnika ulegam.
Prawnik wspólnoty proponuje bardzo ogólnikowy punkt mówiący o moim prawie do dokumentów. Protestuję; zwracam sądowi uwagę, że ponieważ wspólnota nie ma żadnego regulaminu, punkt musi dokładnie określać szczegóły: sposób złożenia wniosku, termin udostępnienia. Prawnik wspólnoty jest niezadowolony, ale ja się upieram. Ostatecznie ów punkt (nr II) uzyskuje następujące brzmienie:
II. Strona pozwana zobowiązuje się umożliwiać powodowi wgląd do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz sporządzania kserokopii dokumentów. Powód zobowiązuje się w każdym przypadku do złożenia pisemnego wniosku do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a strona pozwana do umożliwienia wglądu do dokumentów i wydania kserokopii dokumentów w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku.
Prowadząca posiedzenie sędzia pyta zarząd wspólnoty, czy ma świadomość, czym jest ugoda: że ugoda ma moc aktu wykonawczego; że jeśli nie będzie przestrzegana, to jest możliwa egzekucja komornicza. Zarząd potwierdza: tak, ma taką świadomość. Podchodzimy do stołu sędziowskiego i podpisujemy ugodę.
Niedługo potem umiera mój prawnik.
Rok 2013 / luty 2014. Powołując się na ugodę, proszę zarząd o faktury za ciepłą wodę za wcześniejsze dwa lata. Dokonuję przeliczeń i zauważam takie same nieprawidłowości jak w fakturach, które miałem wcześniej i które spowodowały zwołanie przeze mnie zebrania. Konsultuję się z czterema rzeczoznawcami w dziedzinie ciepłownictwa, z których dwaj to biegli sądowi. Wszyscy twierdzą, że mam rację. Jeden pisze do mnie: Uważam, że ilość ciepła dostarczana wraz z ciepłą wodą może być prawidłowo określona wyłącznie za pomocą ciepłomierzy, tak jak Pan proponował. Spotykam się osobiście z profesorem, z którym wcześniej korespondowałem. Pan profesor również zgadza się z moimi uwagami. Na koniec rozmowy mówi w zamyśleniu: Nie rozumiem – staje pan w obronie całej wspólnoty, a oni pana niszczą.
Przyglądam się uważnie rocznym sprawozdaniom zarządu wspólnoty z okresu pięciu lat (moja wina, że wcześniej nie byłem tak wnikliwy). Mam szereg wątpliwości związanych z wydatkami – nie tylko z tytułu dostaw ciepłej wody. W finansach „coś nie gra”, moje wątpliwości rosną. Zarząd pobiera wynagrodzenie. Proszę o uchwałę przyznającą zarządowi prawo do wynagrodzenia (pobiera je jeden z członków zarządu) i dostaję... umowę zlecenie podpisaną z tym członkiem zarządu przez drugiego członka zarządu. Proszę zarząd o dodatkowe dokumenty (umowy, faktury) i je otrzymuję. Dowiaduję się, że za prace remontowe (wykonała je zewnętrzna firma - jedyna brana pod uwagę) zapłacono więcej niż przewidywała umowa. Pewne prace na rzecz wspólnoty (utrzymanie zieleni, sprzątanie, księgowość) wykonują krewni i sąsiedzi członków zarządu i pobierają za to wynagrodzenie. Proszę zarząd o kopie zawartych z nimi umów i otrzymuję umowy za ostatni rok, z pewnością opracowane post factum. Proszę o umowy za wcześniejsze lata – brak reakcji.
Dochodzę do wniosku, że wyjaśnienie uzyskam tylko poprzez analizę operacji na kontach wspólnoty. Piszę do zarządu prośbę o udostępnienie mi wyciągów z kont z interesującego mnie okresu trzech lat. Spotykam się ze zdecydowaną odmową. Ponawiam prośbę – znów odmowa.
Występuję więc do sądu o nadanie ugodzie klauzuli wykonalności i ją otrzymuję. Po raz kolejny proszę zarząd o udostępnienie mi wyciągów z kont oraz kopii: uchwały przyznającej zarządowi prawo do wynagrodzenia oraz umów z osobami wykonującymi odpłatnie prace na rzecz wspólnoty. Uprzedzam, że w przypadku odmowy będę wnosić o egzekucję komorniczą na mocy nadanej ugodzie klauzuli wykonalności. Zarząd znów odmawia.
Nowy doklejony: 04.05.16 22:53
Marzec 2014. Zatrudniam nowego prawnika. Ten sugeruje mi, bym – dla uniknięcia oskarżeń, że próbuję uzyskać „delikatne” informacje (np. kto nie płaci czynszu) – ograniczył wniosek w sprawie wyciągów z kont do wykazu operacji obciążeniowych, bo przecież to właśnie one mnie interesują. Stwierdzam, że to dobry pomysł i się zgadzam.
Mój prawnik składa u komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik przesyła wezwanie do wniesienia opłaty, a ja ją wnoszę. Niedługo potem komornik zwraca mi opłatę i kieruje sprawę do sądu. Twierdzi, że moje roszczenie nie dotyczy wydania rzeczy ruchomej, tylko świadczenia niematerialnego, a w takim przypadku organem egzekucyjnym jest sąd, a nie komornik.
Wrzesień 2014. Sąd odrzuca wniosek komornika i nakazuje mu kontynuowanie egzekucji. Komornik nakazuje członkom zarządu stawienie się w jego kancelarii w terminie 7 dni wraz z wnioskowanymi dokumentami – pod rygorem grzywny.
Reakcją jest pozew w Sądzie Rejonowym o uchylenie klauzuli wykonalności ugody. Prawnik wspólnoty w pozwie pisze, że powód kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem wykonawczym, albowiem wszystkie dokumenty objęte postępowaniem przed Sądem Rejonowym [przywołał sprawę z 7 listopada 2012] zostały pozwanemu wydane. Złożył też wniosek dowodowy w tej sprawie:
Dowód: Przesłuchanie strony powodowej w osobach [wymienił członków zarządu] na okoliczność wydania wszystkich żądanych przez pozwanego dokumentów.
Prawnik wspólnoty dodał też do pozwu znamienny passus: Nadto strona powodowa podnosi, że klauzula wykonalności jest określona w bardzo ogólny sposób, co powoduje, że ugoda nie może być egzekwowana, albowiem tak naprawdę nie wiadomo, co jest przedmiotem egzekucji. Przedmiot egzekucji co do tożsamości w p. II ugody nie jest określony. Zatem nie może być egzekwowany jakikolwiek dokument wskazany przez pozwanego.
Prawnik wspólnoty jako stronę powodową wskazuje zarząd wspólnoty.
Kwiecień 2015. Odbywa się pierwsze posiedzenie sądu w sprawie przeciwegzekucyjnej. Dlaczego dopiero w kwietniu? Bo prawnik wspólnoty złożył pozew w niewłaściwym wydziale sądu i nie określił wartości przedmiotu sporu. Najpierw więc pozew „szukał drogi do właściwego wydziału”, a potem właściwy wydział wezwał stronę powodową do uzupełnienia pozwu.
Podczas rozprawy prawnik wspólnoty powtarza zarzuty zawarte w pozwie. Dodaje ponadto, że nie mogę otrzymać kopii wyciągów również z innego powodu. Dowiedziałbym się bowiem, że niektórzy członkowie wspólnoty nie płacą za mieszkanie sami, lecz czyni to za nich ktoś z rodziny – a oni sobie nie życzą, by takie informacje ujawniano. Przypominam więc panu radcy, że domagam się tylko wykazu operacji obciążeniowych - i że sam tak stwierdził w pozwie. Poza tym wytykam mu błędne określenie strony powodowej: zarząd wspólnoty – zarząd nie ma bowiem zdolności sądowej ani procesowej.
Prawnik wspólnoty zrywa się z miejsca i prawie krzyczy, że w takim razie ugoda jest nieważna, bo zawarta z niewłaściwym podmiotem – bo w nagłówku protokołu posiedzenia sądu, podczas którego zawarliśmy ugodę, jako strona pozwana figuruje zarząd wspólnoty. Wówczas – ku mojemu zaskoczeniu – wyjaśnień panu radcy udziela prowadząca posiedzenie sędzia. Złożyłem pozew z błędnie określoną stroną pozwaną. Sąd wezwał mnie do skorygowania błędu i ja to uczyniłem. Ponieważ protokoły posiedzeń są drukowane z systemu komputerowego, a on w nagłówku drukuje tekst, jaki wprowadzono podczas pierwszej rejestracji pozwu – w nagłówku jest zarząd, a nie wspólnota. Ale stroną postępowania była wspólnota i to z nią zawarto ugodę. Prawnik wspólnoty jeszcze kilka razy próbuje podnosić tę kwestię, ale sędzia uparcie powtarza: Nie, panie mecenasie.
Co więcej: sędzia odnosi się ironicznie do stwierdzenia, że wszystkie dokumenty objęte ugodą zostały mi już wydane. Mówi: Proszę o przedłożenie dowodu, że to miało miejsce, bo ja go w aktach nie znajduję. Może źle szukałam, panie mecenasie? Siedem dni.
Sąd nakazuje zarządowi prawidłowe określenie strony powodowej w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia pozwu. Na mój wniosek zobowiązuje również wspólnotę do złożenia uchwały o powołaniu zarządu (wiem, że wspólnota nigdy nie podjęła takowej w sposób zgodny z uwl). Zarząd ani nie prostuje pozwu, nie składa też uchwały.
Czerwiec 2015. Posiedzenie sądu trwające 10 minut. Sąd odrzuca pozew przeciwegzekucyjny jako nieuprawniony. To skutek braku sprostowania strony powodowej pomimo wyraźnego wezwania sądu.
Wrzesień-listopad 2015. Komornik (po dość długim oczekiwaniu) otrzymuje z sądu swoje akta i przypomina kolejnym pismem skierowanym do prawnika wspólnoty o nakazie dostarczenia dokumentów. Reakcja: brak odpowiedzi.
Rozmawiam z komornikiem. Jest zdziwiony; brak odpowiedzi ze strony zarządu nie byłby dla niego zaskoczeniem, ale brak reakcji prawnika – bardzo go dziwi. Ponieważ nie wykonano jego polecenia, wymierza członkom zarządu (trzy osoby) grzywny po 1.000 PLN.
W reakcji prawnik wspólnoty składa w sądzie skargę na działania komornika. Takie skargi z reguły sąd rozpatruje na posiedzeniach niejawnych i czyni to bardzo szybko (jak mi powiedziała pani adwokat, często sąd podejmuje decyzję w ciągu tygodnia). W moim przypadku jest inaczej. Najpierw sędzia (inna niż poprzednio) dwa tygodnie trzyma akta. Potem nakazuje mi ustosunkowanie się do skargi – w terminie trzech dni (!!!) Potem znów czeka około dwóch tygodni. W końcu stwierdza, że tę sprawę powinien rozpatrywać inny wydział, bowiem jej wydział zajmuje się sprawami podmiotów o nazwach lub nazwiskach na litery A-K, a ja mam nazwisko na L. Kolejny miesiąc zmarnowany.
Grudzień 2015 – luty 2016. W tym właściwym wydziale sądu odbywają się dwie rozprawy. 8 lutego 2016 sąd wydaje wyrok – i jest on dla mnie niekorzystny. Uzasadnienie wyroku mnie zdumiewa – oto najważniejsze fragmenty:
Na wstępnie należy wskazać na rozbieżności wynikające z treści tytułu wykonawczego o sygn. [...] co do oznaczenia strony pozwaną. W części wstępnej wyciągu z protokołu z dnia 7 listopada 2012 r. o sygn. [...] zawierającego ugodę sądową strona ta została oznaczona jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej [nazwa], który nie ma zdolności sądowej, natomiast w pkt III ugody – Wspólnota Mieszkaniowa [nazwa]. W punkcie II ugody, której dotyczy przedmiotowe postępowanie egzekucyjne nie wskazano pełnych danych strony pozwanej, a zatem według części wstępnej wyciągu z togo protokołu jest nim Zarząd Wspólnoty [nazwa]. Rozbieżności te były powodem precyzowania oznaczenia dłużnika w niniejszej sprawie ze skargi na czynności komornika. Wobec treści tytułu wykonawczego, a także oznaczenia dłużnika we wniosku egzekucyjnym i postępowaniu o sygn. [...] jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej [nazwa], który nie ma zdolności sądowej, niezgodności tych nie można traktować jako oczywistej omyłki podlegającej sprostowaniu, które zresztą do dnia dzisiejszego nie zostało dokonane i już samo w sobie jest podstawą do uchylenia zaskarżonej czynności i umorzenia postępowania egzekucyjnego. Ponieważ zasadność skargi wynika również z niżej przedstawionej argumentacji, stąd też nie było potrzeby zobowiązywania wierzyciela do ewentualnego przedłożenia orzeczenia o sprostowaniu w myśl art. 824 par. 2 k.p.c.
Sąd Rejonowy podziela zarzut skarżącego co do tego, że tytuł wykonawczy w postaci ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w dniu 7.11.2012 r. w sprawie o sygn. [...], na mocy której w pkt II strona pozwana zobowiązała się umożliwić powodowi wgląd do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz sporządzania ich kserokopii, a powód zobowiązał w każdym przypadku do złożenia pisemnego wniosku do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a strona pozwana do umożliwienia wglądu do dokumentów i wydania kserokopii w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku, nie nadaje się do egzekucji co do obowiązków wskazanych w treści wniosku egzekucyjnego.
Mój prawnik składa apelację.
15 kwietnia 2016. Przed Sądem Okręgowym odbywa się rozprawa apelacyjna. Wyrok jest zdumiewający. Sąd uchyla wszelkie czynności komornika, w tym oba wezwania do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego i wymierzone grzywny. Ponadto nakazuje komornikowi... wydanie postanowienia o przekazaniu wniosku egzekucyjnego Sądowi Rejonowemu jako organowi egzekucyjnemu właściwemu do prowadzenia egzekucji w trybie art. 1050 kpc. Tak więc po dwóch latach sprawa wraca do punktu wyjścia.
Nie mam złudzeń, co postanowi Sąd Rejonowy. Sąd Okręgowy w zakończeniu uzasadnienia wyroku napisał bowiem: Sąd Rejonowy, do którego wniosek zostanie przekazany, będzie uprawniony do zbadania, czy strony postępowania egzekucyjnego mają zdolność sądową, czy tytuł wykonawczy nadaje się do egzekucji czy też z jakichś przyczyn zachodzą podstawy do odmowy wszczęcia czy też umorzenia postępowania egzekucyjnego. To jest – moim zdaniem – wyraźna sugestia.
Nie pojmuję tej ciuciubabki. Co się dzieje? Dlaczego ugoda zawarta przed Sądem Rejonowym jest przez ten sam sąd podważana? Dlaczego punkt ugody konkretyzujący ustawowe prawo kontroli zarządu jest uznawany za tak ogólnikowy, że nie sposób zeń wysnuć, czego dotyczy – przecież to podważanie sensu ustawy? Co się dzieje? Co z tym zrobić?
Proszę mi nie doradzać zatrudnienia prawnika. W tej sprawie reprezentowało mnie już dwóch prawników (radców prawnych). Trzej inni (adwokaci), po przyjrzeniu się sprawie, stwierdzili, że nie widzą dla mnie szans na pomyślne zakończenie, więc nie mogą mnie reprezentować. Proszę też nie sugerować mi zorganizowania „grupy niezadowolenia” wśród członków wspólnoty. Już tego próbowałem i srogo się zawiodłem. Członkowie wspólnoty wierzą na słowo zarządowi – również wtedy, gdy słowom zarządu przeczą dokumenty.
Dziękuję wszystkim, którzy zechcą doczytać do końca. Czy ktoś ma pomysł, co z tym zrobić? Jest jeszcze cokolwiek do zrobienia? Czy może lepiej będzie się poddać? Czy może na forum jest jakiś prawnik, który widzi światełko w tunelu?
Uwaga: Dla ułatwienia skojarzenia pewnych faktów, wiążące się ze sobą fragmenty oznaczyłem kolorami.
Maj 2012. We wspólnocie po raz kolejny są podnoszone opłaty za ciepłą wodę. Wspólnota korzysta z węzła grupowego zlokalizowanego w sąsiednim budynku należącym do spółdzielni. Proszę zarząd o udostępnienie mi faktur za okres roku. Otrzymuję je i dokonuję ich analizy. M.in. kontaktuję się z profesorem – specjalistą w dziedzinie ciepłownictwa - który przesyła mi swoje artykuły poświęcone rozliczaniu kosztów ciepła. Dochodzę do wniosku, że opłaty są systematycznie zawyżane. Nie twierdzę, że to czyjeś celowe działanie, raczej wynika ono z niezauważonego błędu. Prezentuję zarządowi swoje wyliczenia; informuję, że jeśli się mam rację (a prawdopodobnie mam), wspólnocie należy się zwrot pieniędzy z tytułu nadpłat – nawet 7.000 PLN w skali roku. Proponuję, by zarząd przeprowadził rozmowę z dostawcą: spółdzielnią mieszkaniową i poprosił o zweryfikowanie rozliczeń oraz sprawdzenie liczników (wodomierza i ciepłomierzy) zlokalizowanych w węźle, których wskazania stanowią podstawę rozliczeń. Napotykam ogromny opór zarządu. Perspektywa ewentualnego otrzymania zwrotu pieniędzy wywołuje wściekłość. Jestem zdumiony taką reakcją.
Czerwiec 2012. Zasięgam opinii kilku specjalistów. Twierdzą oni, że rozliczenia można zweryfikować, instalując w budynku wspólnoty własne ciepłomierze (na zasilaniu i na cyrkulacji). Sprawdzam koszt takiej operacji – powinien się zamknąć w granicach 1.500 PLN. Kontaktuję się z ciepłownią i pytam, czy taka operacja byłaby legalna. Pytam też, czy ciepłownia dokonałaby oplombowania ciepłomierzy. Otrzymuję odpowiedź twierdzącą.
Piszę pismo do zarządu, proponując taką instalację i deklaruję, że pokryję jej koszty z prywatnych środków, o ile nie przekroczą 3.000 PLN. Zarząd nie odpowiada.
Zbieram więc podpisy członków wspólnoty, których suma udziałów przekracza 10%, pod wnioskiem o zwołanie zebrania. Od osób podpisujących wniosek słyszę uwagi: Jak to dobrze, że ktoś się wreszcie tym zajął. Mamy dość tego zarządu, trzeba coś z tym zrobić. Niech pan idzie jeszcze pod nr... i nr..., tam na pewno też podpiszą. Zanoszę wniosek do zarządu. Zarząd zwołuje zebranie.
Przedstawiam na zebraniu swoje spostrzeżenia i propozycję sfinansowania instalacji ciepłomierzy. Zarząd równa mnie z ziemią (szczegóły na razie pominę), a całe zebranie przypomina szczegółowo wyreżyserowane przedstawienie. Kilka osób zabiera głos, wyraźnie wygłaszając wcześniej dla nich przygotowane kwestie. Po zebraniu proszę zarząd o okazanie mi dwóch odczytanych podczas zebrania dokumentów. W odpowiedzi słyszę twarde: Nie, pan już nigdy nie dostanie od nas żadnych dokumentów.
Lipiec 2012. Wnoszę do Sądu Rejonowego pozew o stwierdzenie istnienie pomiędzy mną i wspólnotą stosunku prawnego, którego konsekwencją jest prawo wglądu do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Określam jako stronę pozwaną zarząd wspólnoty. Sąd przesyła mi pismo informujące, że zarząd nie ma zdolności sądowej ani procesowej; ma ją wspólnota reprezentowana przez zarząd. Sąd nakazuje mi prawidłowe określenie strony pozwanej w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia pozwu. Dokonuję sprostowania, określając jako stronę pozwaną wspólnotę.
Sąd przesyła wspólnocie mój pozew i wzywa ją do udzielenia pisemnej odpowiedzi. Zarząd przesyła odpowiedź. Twierdzi w niej, że w ogóle nie jestem członkiem wspólnoty, bo wspólnota nigdy nie podjęła uchwały przyjmującej mnie w jej szeregi – toteż nie mogę otrzymać żadnych dokumentów. Poza tym zarząd wyraża obawy, że udostępnienie mi dokumentów wspólnoty mogłoby spowodować ich nieuprawnione udostępnienie na zewnątrz. Jestem zdumiony.
Idąc za radą znajomych, wynajmuję prawnika.
7 listopada 2012. Rozprawa przed Sądem Rejonowym. Zarówno wspólnotę, jak i mnie reprezentują prawnicy (radcy prawni). Prawnik wspólnoty prosi o głos jako pierwszy (od kiedy są takie zwyczaje?). Mówi, że nie rozumie, dlaczego w ogóle znaleźliśmy się w sądzie. Przecież jest oczywiste, że jestem członkiem wspólnoty, że mam prawo do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością. Ostatnio ich nie otrzymałem, bo o nie nie poprosiłem. Kłamie, przecząc wcześniejszej odpowiedzi na pozew. Proponuje zawarcie ugody. Nie chcę – ale po namowie mojego prawnika ulegam.
Prawnik wspólnoty proponuje bardzo ogólnikowy punkt mówiący o moim prawie do dokumentów. Protestuję; zwracam sądowi uwagę, że ponieważ wspólnota nie ma żadnego regulaminu, punkt musi dokładnie określać szczegóły: sposób złożenia wniosku, termin udostępnienia. Prawnik wspólnoty jest niezadowolony, ale ja się upieram. Ostatecznie ów punkt (nr II) uzyskuje następujące brzmienie:
II. Strona pozwana zobowiązuje się umożliwiać powodowi wgląd do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz sporządzania kserokopii dokumentów. Powód zobowiązuje się w każdym przypadku do złożenia pisemnego wniosku do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a strona pozwana do umożliwienia wglądu do dokumentów i wydania kserokopii dokumentów w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku.
Prowadząca posiedzenie sędzia pyta zarząd wspólnoty, czy ma świadomość, czym jest ugoda: że ugoda ma moc aktu wykonawczego; że jeśli nie będzie przestrzegana, to jest możliwa egzekucja komornicza. Zarząd potwierdza: tak, ma taką świadomość. Podchodzimy do stołu sędziowskiego i podpisujemy ugodę.
Niedługo potem umiera mój prawnik.
Rok 2013 / luty 2014. Powołując się na ugodę, proszę zarząd o faktury za ciepłą wodę za wcześniejsze dwa lata. Dokonuję przeliczeń i zauważam takie same nieprawidłowości jak w fakturach, które miałem wcześniej i które spowodowały zwołanie przeze mnie zebrania. Konsultuję się z czterema rzeczoznawcami w dziedzinie ciepłownictwa, z których dwaj to biegli sądowi. Wszyscy twierdzą, że mam rację. Jeden pisze do mnie: Uważam, że ilość ciepła dostarczana wraz z ciepłą wodą może być prawidłowo określona wyłącznie za pomocą ciepłomierzy, tak jak Pan proponował. Spotykam się osobiście z profesorem, z którym wcześniej korespondowałem. Pan profesor również zgadza się z moimi uwagami. Na koniec rozmowy mówi w zamyśleniu: Nie rozumiem – staje pan w obronie całej wspólnoty, a oni pana niszczą.
Przyglądam się uważnie rocznym sprawozdaniom zarządu wspólnoty z okresu pięciu lat (moja wina, że wcześniej nie byłem tak wnikliwy). Mam szereg wątpliwości związanych z wydatkami – nie tylko z tytułu dostaw ciepłej wody. W finansach „coś nie gra”, moje wątpliwości rosną. Zarząd pobiera wynagrodzenie. Proszę o uchwałę przyznającą zarządowi prawo do wynagrodzenia (pobiera je jeden z członków zarządu) i dostaję... umowę zlecenie podpisaną z tym członkiem zarządu przez drugiego członka zarządu. Proszę zarząd o dodatkowe dokumenty (umowy, faktury) i je otrzymuję. Dowiaduję się, że za prace remontowe (wykonała je zewnętrzna firma - jedyna brana pod uwagę) zapłacono więcej niż przewidywała umowa. Pewne prace na rzecz wspólnoty (utrzymanie zieleni, sprzątanie, księgowość) wykonują krewni i sąsiedzi członków zarządu i pobierają za to wynagrodzenie. Proszę zarząd o kopie zawartych z nimi umów i otrzymuję umowy za ostatni rok, z pewnością opracowane post factum. Proszę o umowy za wcześniejsze lata – brak reakcji.
Dochodzę do wniosku, że wyjaśnienie uzyskam tylko poprzez analizę operacji na kontach wspólnoty. Piszę do zarządu prośbę o udostępnienie mi wyciągów z kont z interesującego mnie okresu trzech lat. Spotykam się ze zdecydowaną odmową. Ponawiam prośbę – znów odmowa.
Występuję więc do sądu o nadanie ugodzie klauzuli wykonalności i ją otrzymuję. Po raz kolejny proszę zarząd o udostępnienie mi wyciągów z kont oraz kopii: uchwały przyznającej zarządowi prawo do wynagrodzenia oraz umów z osobami wykonującymi odpłatnie prace na rzecz wspólnoty. Uprzedzam, że w przypadku odmowy będę wnosić o egzekucję komorniczą na mocy nadanej ugodzie klauzuli wykonalności. Zarząd znów odmawia.
Nowy doklejony: 04.05.16 22:53
Marzec 2014. Zatrudniam nowego prawnika. Ten sugeruje mi, bym – dla uniknięcia oskarżeń, że próbuję uzyskać „delikatne” informacje (np. kto nie płaci czynszu) – ograniczył wniosek w sprawie wyciągów z kont do wykazu operacji obciążeniowych, bo przecież to właśnie one mnie interesują. Stwierdzam, że to dobry pomysł i się zgadzam.
Mój prawnik składa u komornika wniosek o wszczęcie egzekucji. Komornik przesyła wezwanie do wniesienia opłaty, a ja ją wnoszę. Niedługo potem komornik zwraca mi opłatę i kieruje sprawę do sądu. Twierdzi, że moje roszczenie nie dotyczy wydania rzeczy ruchomej, tylko świadczenia niematerialnego, a w takim przypadku organem egzekucyjnym jest sąd, a nie komornik.
Wrzesień 2014. Sąd odrzuca wniosek komornika i nakazuje mu kontynuowanie egzekucji. Komornik nakazuje członkom zarządu stawienie się w jego kancelarii w terminie 7 dni wraz z wnioskowanymi dokumentami – pod rygorem grzywny.
Reakcją jest pozew w Sądzie Rejonowym o uchylenie klauzuli wykonalności ugody. Prawnik wspólnoty w pozwie pisze, że powód kwestionuje istnienie obowiązku stwierdzonego tytułem wykonawczym, albowiem wszystkie dokumenty objęte postępowaniem przed Sądem Rejonowym [przywołał sprawę z 7 listopada 2012] zostały pozwanemu wydane. Złożył też wniosek dowodowy w tej sprawie:
Dowód: Przesłuchanie strony powodowej w osobach [wymienił członków zarządu] na okoliczność wydania wszystkich żądanych przez pozwanego dokumentów.
Prawnik wspólnoty dodał też do pozwu znamienny passus: Nadto strona powodowa podnosi, że klauzula wykonalności jest określona w bardzo ogólny sposób, co powoduje, że ugoda nie może być egzekwowana, albowiem tak naprawdę nie wiadomo, co jest przedmiotem egzekucji. Przedmiot egzekucji co do tożsamości w p. II ugody nie jest określony. Zatem nie może być egzekwowany jakikolwiek dokument wskazany przez pozwanego.
Prawnik wspólnoty jako stronę powodową wskazuje zarząd wspólnoty.
Kwiecień 2015. Odbywa się pierwsze posiedzenie sądu w sprawie przeciwegzekucyjnej. Dlaczego dopiero w kwietniu? Bo prawnik wspólnoty złożył pozew w niewłaściwym wydziale sądu i nie określił wartości przedmiotu sporu. Najpierw więc pozew „szukał drogi do właściwego wydziału”, a potem właściwy wydział wezwał stronę powodową do uzupełnienia pozwu.
Podczas rozprawy prawnik wspólnoty powtarza zarzuty zawarte w pozwie. Dodaje ponadto, że nie mogę otrzymać kopii wyciągów również z innego powodu. Dowiedziałbym się bowiem, że niektórzy członkowie wspólnoty nie płacą za mieszkanie sami, lecz czyni to za nich ktoś z rodziny – a oni sobie nie życzą, by takie informacje ujawniano. Przypominam więc panu radcy, że domagam się tylko wykazu operacji obciążeniowych - i że sam tak stwierdził w pozwie. Poza tym wytykam mu błędne określenie strony powodowej: zarząd wspólnoty – zarząd nie ma bowiem zdolności sądowej ani procesowej.
Prawnik wspólnoty zrywa się z miejsca i prawie krzyczy, że w takim razie ugoda jest nieważna, bo zawarta z niewłaściwym podmiotem – bo w nagłówku protokołu posiedzenia sądu, podczas którego zawarliśmy ugodę, jako strona pozwana figuruje zarząd wspólnoty. Wówczas – ku mojemu zaskoczeniu – wyjaśnień panu radcy udziela prowadząca posiedzenie sędzia. Złożyłem pozew z błędnie określoną stroną pozwaną. Sąd wezwał mnie do skorygowania błędu i ja to uczyniłem. Ponieważ protokoły posiedzeń są drukowane z systemu komputerowego, a on w nagłówku drukuje tekst, jaki wprowadzono podczas pierwszej rejestracji pozwu – w nagłówku jest zarząd, a nie wspólnota. Ale stroną postępowania była wspólnota i to z nią zawarto ugodę. Prawnik wspólnoty jeszcze kilka razy próbuje podnosić tę kwestię, ale sędzia uparcie powtarza: Nie, panie mecenasie.
Co więcej: sędzia odnosi się ironicznie do stwierdzenia, że wszystkie dokumenty objęte ugodą zostały mi już wydane. Mówi: Proszę o przedłożenie dowodu, że to miało miejsce, bo ja go w aktach nie znajduję. Może źle szukałam, panie mecenasie? Siedem dni.
Sąd nakazuje zarządowi prawidłowe określenie strony powodowej w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia pozwu. Na mój wniosek zobowiązuje również wspólnotę do złożenia uchwały o powołaniu zarządu (wiem, że wspólnota nigdy nie podjęła takowej w sposób zgodny z uwl). Zarząd ani nie prostuje pozwu, nie składa też uchwały.
Czerwiec 2015. Posiedzenie sądu trwające 10 minut. Sąd odrzuca pozew przeciwegzekucyjny jako nieuprawniony. To skutek braku sprostowania strony powodowej pomimo wyraźnego wezwania sądu.
Wrzesień-listopad 2015. Komornik (po dość długim oczekiwaniu) otrzymuje z sądu swoje akta i przypomina kolejnym pismem skierowanym do prawnika wspólnoty o nakazie dostarczenia dokumentów. Reakcja: brak odpowiedzi.
Rozmawiam z komornikiem. Jest zdziwiony; brak odpowiedzi ze strony zarządu nie byłby dla niego zaskoczeniem, ale brak reakcji prawnika – bardzo go dziwi. Ponieważ nie wykonano jego polecenia, wymierza członkom zarządu (trzy osoby) grzywny po 1.000 PLN.
W reakcji prawnik wspólnoty składa w sądzie skargę na działania komornika. Takie skargi z reguły sąd rozpatruje na posiedzeniach niejawnych i czyni to bardzo szybko (jak mi powiedziała pani adwokat, często sąd podejmuje decyzję w ciągu tygodnia). W moim przypadku jest inaczej. Najpierw sędzia (inna niż poprzednio) dwa tygodnie trzyma akta. Potem nakazuje mi ustosunkowanie się do skargi – w terminie trzech dni (!!!) Potem znów czeka około dwóch tygodni. W końcu stwierdza, że tę sprawę powinien rozpatrywać inny wydział, bowiem jej wydział zajmuje się sprawami podmiotów o nazwach lub nazwiskach na litery A-K, a ja mam nazwisko na L. Kolejny miesiąc zmarnowany.
Grudzień 2015 – luty 2016. W tym właściwym wydziale sądu odbywają się dwie rozprawy. 8 lutego 2016 sąd wydaje wyrok – i jest on dla mnie niekorzystny. Uzasadnienie wyroku mnie zdumiewa – oto najważniejsze fragmenty:
Na wstępnie należy wskazać na rozbieżności wynikające z treści tytułu wykonawczego o sygn. [...] co do oznaczenia strony pozwaną. W części wstępnej wyciągu z protokołu z dnia 7 listopada 2012 r. o sygn. [...] zawierającego ugodę sądową strona ta została oznaczona jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej [nazwa], który nie ma zdolności sądowej, natomiast w pkt III ugody – Wspólnota Mieszkaniowa [nazwa]. W punkcie II ugody, której dotyczy przedmiotowe postępowanie egzekucyjne nie wskazano pełnych danych strony pozwanej, a zatem według części wstępnej wyciągu z togo protokołu jest nim Zarząd Wspólnoty [nazwa]. Rozbieżności te były powodem precyzowania oznaczenia dłużnika w niniejszej sprawie ze skargi na czynności komornika. Wobec treści tytułu wykonawczego, a także oznaczenia dłużnika we wniosku egzekucyjnym i postępowaniu o sygn. [...] jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej [nazwa], który nie ma zdolności sądowej, niezgodności tych nie można traktować jako oczywistej omyłki podlegającej sprostowaniu, które zresztą do dnia dzisiejszego nie zostało dokonane i już samo w sobie jest podstawą do uchylenia zaskarżonej czynności i umorzenia postępowania egzekucyjnego. Ponieważ zasadność skargi wynika również z niżej przedstawionej argumentacji, stąd też nie było potrzeby zobowiązywania wierzyciela do ewentualnego przedłożenia orzeczenia o sprostowaniu w myśl art. 824 par. 2 k.p.c.
Sąd Rejonowy podziela zarzut skarżącego co do tego, że tytuł wykonawczy w postaci ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w dniu 7.11.2012 r. w sprawie o sygn. [...], na mocy której w pkt II strona pozwana zobowiązała się umożliwić powodowi wgląd do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz sporządzania ich kserokopii, a powód zobowiązał w każdym przypadku do złożenia pisemnego wniosku do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a strona pozwana do umożliwienia wglądu do dokumentów i wydania kserokopii w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku, nie nadaje się do egzekucji co do obowiązków wskazanych w treści wniosku egzekucyjnego.
Mój prawnik składa apelację.
15 kwietnia 2016. Przed Sądem Okręgowym odbywa się rozprawa apelacyjna. Wyrok jest zdumiewający. Sąd uchyla wszelkie czynności komornika, w tym oba wezwania do dobrowolnego wykonania tytułu wykonawczego i wymierzone grzywny. Ponadto nakazuje komornikowi... wydanie postanowienia o przekazaniu wniosku egzekucyjnego Sądowi Rejonowemu jako organowi egzekucyjnemu właściwemu do prowadzenia egzekucji w trybie art. 1050 kpc. Tak więc po dwóch latach sprawa wraca do punktu wyjścia.
Nie mam złudzeń, co postanowi Sąd Rejonowy. Sąd Okręgowy w zakończeniu uzasadnienia wyroku napisał bowiem: Sąd Rejonowy, do którego wniosek zostanie przekazany, będzie uprawniony do zbadania, czy strony postępowania egzekucyjnego mają zdolność sądową, czy tytuł wykonawczy nadaje się do egzekucji czy też z jakichś przyczyn zachodzą podstawy do odmowy wszczęcia czy też umorzenia postępowania egzekucyjnego. To jest – moim zdaniem – wyraźna sugestia.
Nie pojmuję tej ciuciubabki. Co się dzieje? Dlaczego ugoda zawarta przed Sądem Rejonowym jest przez ten sam sąd podważana? Dlaczego punkt ugody konkretyzujący ustawowe prawo kontroli zarządu jest uznawany za tak ogólnikowy, że nie sposób zeń wysnuć, czego dotyczy – przecież to podważanie sensu ustawy? Co się dzieje? Co z tym zrobić?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przynajmniej na żadnym z tych etapów sędziowie nie napisali ewidentnych b_edni, jak u mnie było, bo to wtedy jest dopiero tragedia gdy słyszysz takie coś za co normalnie leje się w mordę a tu musisz stać potulnie i słuchać głupot pani sędzi.
Sorry - nie widzę punktu zaczepienia.
Przeczytałem dlatego, iż jak już wspominałem, ja od kilku lat toczę podobne boje też w imieniu właścicieli dla ich dobra i tak jak zdziwienie profesora budzi zachowanie sąsiadów, tak u mnie wszystkich postronnych osób gdy słyszą z jakim cyrkiem mam do czynienia.
Broń boże nie użalam się lecz pisze to tylko ku pokrzepieniu, że inni mają gorzej.
W Twojej sprawie z tego co widać po prostu prawnik wspólnoty ma lepsze dojścia w sądzie!
Jako, że każdy sędzia ma prawo do swobodnej oceny dowodów (w myśl sędziowskiej zasady: "sąd orzekł jak orzekł i nikomu nic do tego"), zapewne razem uradzono, jak wykorzystać ten nieszczęsny nagłówek o oznaczeniu strony do takiej a nie innej interpretacji.
Wiem, że to trudne do przełknięcia - ale powtórzę moją radę sprzed kilku dni - odpuść na niwie cywilnej bo na głupotę lekarstwa jeszcze nie wynaleziono.
Jak widzisz jesteś sam przeciwko wszystkim, sąsiedzi chcą i lubią być oszukiwani, nie chcą płacić mniej, nie zależy im na przejrzystym wydawaniu ich pieniędzy itd. itp. a pojedynczy właściciel we wspólnocie nie ma szans bo również prawo go nie chroni.
Musiałbyś trafić na takiego sędziego, który mieszka kilka lat we wspólnocie, zna UoWL, miał do czynienia nie z takimi przekrętami i wie o co chodzi - a o to trudniej niż o szóstkę w lotto.
Potem minęło półtora roku, w trakcie którego zignorowano jego postanowienia i nastąpił zwrot akcji. Drugi sędzia wydal wyrok zupełnie sprzeczny z wyrokiem koleżanki z kwietnia 2014, ponadto zakwestionowano czynności komornika.
Pytanie jest czy przez te półtora roku towarzystwo prawnicze dogadało się jak zamknąć twoją sprawę, pogrążyć w sporze proceduralnym? Stworzyć pretekst do umorzenia, aby po roku w końcu umorzyć?
Plan makiaweliczny, ale dość prawdopodobny. Małe miasto, sprawa w sumie błaha do mediów się nie nadająca, ustawa o własności lokali nikomu nieznana, znajomości zarządu w sądzie, jakieś machloje, zapewne drobne, zarządu do ukrycia za wszelką cenę (kosztem poniesienia grzywien), komornik pasywny w sprawie skargi na swoje czynności, twoi prawnicy zanadto uczciwi w starciu z prawdziwym papugą (wiedzy może niewiele, ale tupetu w nadmiarze) po drugiej stronie.
Wszystkie okoliczności sprzyjające najpierw przekazaniu sprawy z powrotem do punktu wyjścia i wreszcie - końcowemu umorzeniu.
Warto pamiętać, że sąd apelacyjny jest w orzekaniu związany zakresem apelacji. Uznaje się, że obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji oznacza zarówno bezwzględny zakaz wykraczania przez sąd II instancji poza te granice, jak też nakaz brania pod uwagę i rozważenia wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków.
W orzecznictwie SN pojawiają się również tezy, że sąd II instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji powinien wziąć pod rozwagę, w granicach zaskarżenia, wszystkie naruszenia prawa materialnego popełnione przez sąd I instancji, niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji (zob. postanowienie SN z 4.10.2002 r., III CZP 62/02, OSNC Nr 1/2004, poz. 7).
I tu dochodzimy do smutnego wniosku - sędzia w apelacyjnym, nie znał ustawy o własności lokali (czyli prawa materialnego), więc odbił tylko wątek proceduralny z powrotem do rejonowego. Bo gdyby znał, to przy najmniej wskazałby, że coś tu jest nie tak od początku, że sprawę zwekslowano na błąd proceduralny wynikły przy egzekwowaniu prawa materialnego, podczas gdy nie respektuje się podstawowego prawa właściciela wynikającego wprost z ustawy.
W rejonowym nie będzie więc problemu z umorzeniem, skoro orzeczenie II instancji w wyniku apelacji w zasadzie przyjęło fatalną linię obrony prawnika zarządu i usankcjonowało błąd rejonowego.
Rozmawiałem dziś z Sądem Rejonowym. Najpierw powiedziano mi, że sprawy w SR nie ma, SO niczego nie przekazał. Zadzwoniłem więc do SO - powiedziano mi, że akta zostały przekzane do SR 10 maja (dziś jest 23 maja). Zadzwoniłem ponownie do SR. Okazało się, że "sędzia referent dostał akta do zapoznania się". Sędzia referent to ta sama osoba, która w ostatnim wyroku orzekła, iż Sąd Rejonowy podziela zarzut skarżącego co do tego, że tytuł wykonawczy w postaci ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w dniu 7.11.2012 r. w sprawie o sygn. [...], na mocy której w pkt II strona pozwana zobowiązała się umożliwić powodowi wgląd do dokumentów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną oraz sporządzania ich kserokopii, a powód zobowiązał w każdym przypadku do złożenia pisemnego wniosku do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a strona pozwana do umożliwienia wglądu do dokumentów i wydania kserokopii w terminie 14 dni od złożenia pisemnego wniosku, nie nadaje się do egzekucji co do obowiązków wskazanych w treści wniosku egzekucyjnego.
SO w swoim orzeczeniu napisał zaś: Sąd Rejonowy, do którego wniosek zostanie przekazany, będzie uprawniony do zbadania, czy strony postępowania egzekucyjnego mają zdolność sądową, czy tytuł wykonawczy nadaje się do egzekucji czy też z jakichś przyczyn zachodzą podstawy do odmowy wszczęcia czy też umorzenia postępowania egzekucyjnego.
Pięknie, bardzo pięknie.
Na marginesie. Dodzwonienie się do sekretariatu "mojego wydziału" SR to prawdziwy wyczyn. Przez pół godziny nikt nie odbierał telefonu. Zadzwoniłem więc do sekretariatu prezesa SR pytając, czy SR ma awarię centrali telefonicznej. Usłyszałem, że nie, pani nic o tym nie wiadomo. Zapytałem, dlaczego w takim razie od półgodziny nikt nie odbiera telefonu. Pani "od prezesa" powiedziała: a ja przed chwilą rozmawiałam z tym sekretariatem, spróbuję pana przełączyć. Telefon został odebrany natychmiast.
Niech żyje polskie sądownictwo.
Sędzia referent nie umarzając przyznałby się do błędów swoich, swoich kolegów z rejonowego oraz do wytknąłby brak kompetencji pana sędziego apelacyjnego.
Orzeczenie dla ciebie korzystne oznaczałoby dla sędziego ponowny wysiłek intelektualny polegający na rozstrzygnięciu czy oczywista (dla mnie jest oczywista) pomyłka w oznaczeniu stron była oczywista, czy jednak nie, i wskazać winnego pomyłki, którym prawdopodobnie jest sekretariat sądu lub referendarz. A to nie dość że wysiłek, to jeszcze narażanie się kolegom z pracy i w ogóle niesmak niepotrzebny. To lepiej umorzyć.
Jeżeli w uzasadnieniu umorzenia będą jakieś ambitne rozważania na temat braku zdolności sądowej zarządu wspólnoty, to proszę zdecydowanie nie wklejać. My tu takie rzeczy wiemy. :bigsmile::devil:
Trudno powiedzieć na ile oni działali świadomie, a na ile to było niechlujstwo administracji tych sądów i braku nadzoru jakiegoś sędziego nad sprawą i brak kompetencji konkretnego człowieka w drugiej instancji.
Czyli wina kompletnie rozmyta.
No i jeszcze kwestia niskiej szkodliwości.
Brak winy = umorzenie, brak szkodliwości = odrzucenie na starcie.
Pozostałe kwestie to moim zdaniem niekompetencja i spychologia. Zaskakują również sugestie Pana adwokatów w zakresie dostępu do danych osobowych. Wyciągi bankowe są własnością wspólnoty, którą Pan wraz z innymi właścicielami tworzy, dlatego niezrozumiałe jest ograniczanie wglądu, itp. Niestety, ale zdecydowana większość profesjonalnych pełnomocników nie zna tematyki wspólnot mieszkaniowych, dlatego dziwi, że podejmują się prowadzenia takich spraw.
W przyszłości lepiej pytać o prawnika, który prowadzi sprawy wspólnot i ma doświadczenie w tym względzie.
Działania tego zarządu, a raczej unikanie konfrontacji oraz wyniki dotychczasowej kontroli wskazują na to, że źle się dzieje w tej wspólnocie.
Teraz musi Pan czekać na zakończenie tego postępowania, jeżeli zostanie rozstrzygnięte negatywnie, to moim zdaniem zamiast bawić się w zasakarżanie kolejnych orzeczeń, najprościej było poprawnie sformułować pozew o udostępnienie konkretnych dokumentów, które należy wskazać w pozwie.
Mój prawnik ma spore doświadczenie w prowadzeniu spraw wspólnot. Robi to od lat. Ale nawet on jest zdziwiony zarówno postawą moich przeciwników, jak i zachowaniem sądów. Jak sąd może procedować w sytuacji, gdy nie udowodniono umocowania strony? Dlaczego sądy lekceważą fakt głosowania wszystkich uchwał w sposób niezgodny z UoWL: "jeden głos na lokal"? Dlaczego sądy uznały, że nie ma podstaw do zanegowania sposobu naliczenia opłat na rzecz nieruchomości wspólnej: po równo na lokal, a nie proporcjonalnie do udziałów? Itd. Uniemożliwienie mi kontroli finansów wspólnoty - pomimo wykazania, że jest wiele wątpliwości (np. zapłacenie faktury na kwotę wyższą od zawartej w umowie) - dopełnia całości.
Strony w ugodzie oznaczono prawidłowo. Tak stwierdziła pani sędzia JP z Sądu Rejonowego (kiedy moi przeciwnicy wnieśli o uchylenie klauzuli wykonalności). Ta sama pani sędzia, po przejściu do Sądu Okręgowego, stwierdziła, że nie mogę podnosić kwestii wyznaczenia opłat "po równo na lokal", bo jako współwłaściciel mieszkania większego nie ponoszę na tym szkody. Również ta sama pani sędzia, jeszcze będąc w Sądzie Rejonowym, stanowczo się domagała uchwały o powołaniu zarządu, a w Sądzie Okręgowym już to nie miało dla niej znaczenia.
W Sądzie Okręgowym pracuje jeden z członków wspólnoty, bliski przyjaciel zarządu. Może za daleko się posuwam, ale chyba każdy w mojej sytuacji zastanowiłby się, czy nie ma do czynienia z jakimś cichym układem.
Chyba było inaczej. To by było jeszcze za mało skomplikowane, żeby ci ludzie mogli się tak pogubić.
Jak rozumiem najpierw, zgodnie ze wskazaniem pierwszej pani sędzi (tej jedynej ogarniętej w całej sprawie) strona pozwana najpierw została prawidłowo sprostowana przez powoda, i we właściwej treści ugody prawidłowo też wskazana (że pozwanym i strona ugody zarazem jest wspólnota nie zarząd).
Jedynie w nagłówku protokołu z ugody zapodział się nadal zarząd. Bo niby system komputerowy sztywny nie pozwalał zedytować, zwykłe przeoczenie, czy coś tam.
I z powodu błędu sądu w tym nagłówku (nie był to już błąd powoda, który swój błąd sprostował) już w innej instancji ukręcono łeb w wątku egzekucyjnym.
Następny sędzia (czy też ten sam, tylko awansował do okręgowego?) sprawił, że odrzucenie w wątku egzekucyjnym stało się podstawą do umorzenia całego postępowania w apelacji.
Czyli przekrętem/niechlujstwem związanym z nagłówkiem powód został pozbawiony prawa wglądu do dokumentacji (zarządu) wspólnoty.
Sama treść ugody mogła być bez zarzutu. Ugoda została jedynie wadliwie zarejestrowana przez sąd w komputerze.
Chodziło o zwykłe prawo wglądu na podstawie prostej w sumie ustawy o własności lokali, której nikt nie przeczytał, a łeb tej sprawie być może na chama ukręcono wątkiem proceduralnym.
Podczas ostatniej rozprawy przed Sądem Rejonowym (pozew wspólnoty o uchylenie czynności komornika) jeden z członków zarządu zeznał, że zarząd nie może mi udostępnić wnioskowanych kopii wyciągów bankowych, bo liczyłyby one ileś-tam-set stron, czyli ich przygotowanie wiązałoby się z bardzo wysokimi kosztami. Dodał jednak, że zarząd nigdy nie odmawiał mi wglądu do wyciągów. Na moje pytanie, kiedy w odpowiedzi na mój wniosek o kopie wyciągów zarząd zaproponował wgląd do nich, nie potrafił odpowiedzieć.
2 stycznia 2017 zwróciłem się na piśmie do zarządu o umożliwienie mi wglądu do rzeczonych wyciągów. Dziś jest 7 kwietnia 2017, odpowiedzi brak.
Wnioski chyba nasuwają się same.
Wgląd w wyciągi wspólnoty jest uprawnieniem właściciela. Udostępnienie wyciągów jest obowiązkiem zarządu. Nie ma tu miejsca na ugodę.
Tylko prawnik wspólnoty o tym wiedział i cynicznie wykorzystał niekompetencję kolejnych sędziów. Znał ich jak złe szelągi. Wiedział, że to klasyczni cywiliści, którzy całe życie mieszkali w domkach jednorodzinnych.
A ugoda w prawie cywilnym to rzecz święta, wynik kompromisu, to dlaczego by nie zawrzeć?
Paranoja i wstyd. Zwłaszcza te tłumaczenia odnośnie udziału właściciela w kosztach.
U nas we wspolnocie - na zebraniach brak konkretów, glosy o tym co sie nie podoba - niesmiałe. W wczesniejszych rozmowach, przed zebraniem, własciciele oburzeni, deklaruja ze zabiora glos a potem siedza cicho . Widac takie postawy sa teraz na czasie.
Ale mam swiadomośc ze sa wspólnoty inne. Jako przykład moge podać np wspolnoty gdzie mieszkaja wojskowi, tam jest porzadek ( te ktore znam ) i zarzadcy wiedza jak tam pracować bo dlugo tam nie uchowaja sie.
Pozdrawiam, uznanie za prace w dochodzeniu do swych racji.
Jak są jednoznaczne decyzje to i Zarządca wie jak ma działać , jak jest marazm, bo grupy właścicieli ciągną w swoje strony , to jest rozgwiździaj i tumiwisizm z obu stron