Kuriozalna rezygnacja Zarządu.
WitKac
Użytkownik
Mam ciekawy przykład i potrzebuję pomocy jak prawnie rozwiązać problem z kuriozalną "rezygnacją" Zarządu.
Zacznę ab ovo. 3 czerwca odbyło się zebranie WM na którym to zebraniu - pomimo mojego sprzeciwu że jest to próba przywłaszczenia przez WM środków finansowych jej nienależnych - uchwalono że nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczek na poczt kosztów c.o. i c.w. zostaje zagospodarowana w sposób: 5.000 na fundusz remontowy, pozostałe 43.000 pozostaje na koncie WM na poczet przyszłych zaliczek na c.o. Po zebraniu w sieci odnalazłem wyrok sądu że zaliczka na c.o. nie pozostaje w gestii WM tylko właściciela i poinformowałem pozostałych właścicieli mojej nieruchomości że w związku z wyrokiem sądu podobnej sprawie, ja dochodząc się prawa do zwrotu całości nadpłaty w kwocie 3.300 skieruję sprawę do sądu. 7 czerwca listem poleconym wysłałem do Zarządu WM polecenie przelania ww. nadwyżki na moje konto bankowe. Zarząd korespondencji nie podejmuje pomimo podwójnego awiza. 13 czerwca było inkaso i podano mi kwotę do zapłaty pomniejszoną o część nadpłaty, na co się nie zgodziłem ponieważ żądam zwrotu całości nadpłaty na moje konto, więc podano mi kwotę należności bez potraceń, która przelałem na konto WM. Po inkasie zapanowała nerwowa atmosfera wśród członków Zarządu i księgowej i późnym wieczorem (21:30) wywieszono coś co nazwano Zawiadomienie.
Bez pieczęci nagłówkowej WM,
Zawiadamia się że dnia 17.06.2016 o godzinie 17:00 odbędzie się zabranie mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej w . . .
Prosimy o przybycie do . . .
poniżej: Za Zarząd i podpis nieczytelny.
Na zebraniu uzurpatorka tytułu Pani Prezes poprosiła "by ktoś sporządził notatkę z dzisiejszego zebrania" (cytat)
Na moją prośbę by pokwitowała mi odbiór pisma od prawnika z wezwaniem do zapłaty, odmówiła mi tego twierdząc że podaje się do dymisji i niczego już odbierać nie zamierza.
Po wybraniu protokolantki zgłosiłem w kwestii formalnej i poprosiłem o zaprotokołowanie że ówczesne zebranie zostało zwołane w sposób sprzeczny z art. 32 u.w.l.
Pani Prezes zignorowała to i poinformowała że podaje się do dymisji i od teraz nie będzie podejmować żadnych działań członka Zarządu. Następnie to samo uczyniły pozostałe dwie członkinie Zarządu. Na koniec księgowa WM poinformowała że za porozumieniem stron z Zarządem rozwiązała dzisiaj umowę w trybie natychmiastowym.
Pomimo zastrzeżeń ze strony innych właścicieli że jest to bezprawne działanie, wszystkie osoby rezygnujące opuściły salę nie czekając na zakończenie zebrania.
I co teraz robić. Dotychczasowy Zarząd bez uprzedzenia zrezygnował. Nie zwołał zebrania w celu wybrania nowego Zarządu. nadal posiada pełnomocnictwa i całą dokumentację prawną, finansową i techniczną. Zebranie zgodnie z u.w.l. zwołuje Zarząd, ale w moim przypadku dotychczasowy Zarząd uchyla się od tego.
Jakie jest prawne wyjście z tego pata?
Proszę o pomoc w rozwiązaniu tego problemu.
Zacznę ab ovo. 3 czerwca odbyło się zebranie WM na którym to zebraniu - pomimo mojego sprzeciwu że jest to próba przywłaszczenia przez WM środków finansowych jej nienależnych - uchwalono że nadwyżka z tytułu rozliczenia zaliczek na poczt kosztów c.o. i c.w. zostaje zagospodarowana w sposób: 5.000 na fundusz remontowy, pozostałe 43.000 pozostaje na koncie WM na poczet przyszłych zaliczek na c.o. Po zebraniu w sieci odnalazłem wyrok sądu że zaliczka na c.o. nie pozostaje w gestii WM tylko właściciela i poinformowałem pozostałych właścicieli mojej nieruchomości że w związku z wyrokiem sądu podobnej sprawie, ja dochodząc się prawa do zwrotu całości nadpłaty w kwocie 3.300 skieruję sprawę do sądu. 7 czerwca listem poleconym wysłałem do Zarządu WM polecenie przelania ww. nadwyżki na moje konto bankowe. Zarząd korespondencji nie podejmuje pomimo podwójnego awiza. 13 czerwca było inkaso i podano mi kwotę do zapłaty pomniejszoną o część nadpłaty, na co się nie zgodziłem ponieważ żądam zwrotu całości nadpłaty na moje konto, więc podano mi kwotę należności bez potraceń, która przelałem na konto WM. Po inkasie zapanowała nerwowa atmosfera wśród członków Zarządu i księgowej i późnym wieczorem (21:30) wywieszono coś co nazwano Zawiadomienie.
Bez pieczęci nagłówkowej WM,
Zawiadamia się że dnia 17.06.2016 o godzinie 17:00 odbędzie się zabranie mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej w . . .
Prosimy o przybycie do . . .
poniżej: Za Zarząd i podpis nieczytelny.
Na zebraniu uzurpatorka tytułu Pani Prezes poprosiła "by ktoś sporządził notatkę z dzisiejszego zebrania" (cytat)
Na moją prośbę by pokwitowała mi odbiór pisma od prawnika z wezwaniem do zapłaty, odmówiła mi tego twierdząc że podaje się do dymisji i niczego już odbierać nie zamierza.
Po wybraniu protokolantki zgłosiłem w kwestii formalnej i poprosiłem o zaprotokołowanie że ówczesne zebranie zostało zwołane w sposób sprzeczny z art. 32 u.w.l.
Pani Prezes zignorowała to i poinformowała że podaje się do dymisji i od teraz nie będzie podejmować żadnych działań członka Zarządu. Następnie to samo uczyniły pozostałe dwie członkinie Zarządu. Na koniec księgowa WM poinformowała że za porozumieniem stron z Zarządem rozwiązała dzisiaj umowę w trybie natychmiastowym.
Pomimo zastrzeżeń ze strony innych właścicieli że jest to bezprawne działanie, wszystkie osoby rezygnujące opuściły salę nie czekając na zakończenie zebrania.
I co teraz robić. Dotychczasowy Zarząd bez uprzedzenia zrezygnował. Nie zwołał zebrania w celu wybrania nowego Zarządu. nadal posiada pełnomocnictwa i całą dokumentację prawną, finansową i techniczną. Zebranie zgodnie z u.w.l. zwołuje Zarząd, ale w moim przypadku dotychczasowy Zarząd uchyla się od tego.
Jakie jest prawne wyjście z tego pata?
Proszę o pomoc w rozwiązaniu tego problemu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
On to wszystko przeszedł w praktyce także sądowej.
Macie administratora?
Coś jest na rzeczy. :cool:
Pytanie: tylko co?
Może trzeba szukać u źródła, czyli w rozliczeniu roku poprzedniego i w manewrach na koncie bankowym...
Ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii związanych z wypowiedzeniem członkostwa w zarządzie, dlatego też stosownie do brzmienia art. 1 ust. 2 : „w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego”. Zgodnie z utrwalonym w piśmiennictwie i orzecznictwie poglądem należy tu przez analogię stosować przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę zlecenie. Stosownie do brzemienia art. 746 § 2. przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie, rezygnacja następuje przez oświadczenie o wypowiedzeniu, które ustępujący członek zarządu winien złożyć zarządowi, a w razie jego braku - wszystkim właścicielom lokali. Wypowiedzenie jest skuteczne z chwilą, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej (właściciele lokali w przypadku braku zarządu) powziął o nim informację. Przyjęcie wypowiedzenia nie wymaga akceptacji w formie uchwały, ponieważ jest to jednostronna czynność prawna, która rodzi skutek w momencie, gdy doszła do wiadomości adresata w taki sposób, że mógł się zapoznać z jej treścią (por. SN w orz. z 10 maja 1976 r.,IV CR 135/76, niepubl.).
Więcej na ten temat:
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/inne-wzory-dokumentow/1510-wypowiedzenie-czlonkostwa-w-zarzadzie-wspolnoty-mieszkaniowej
Odnośnie rozliczenia nadpłat z tytułu wnoszonych zaliczek na koszty związane z utrzymaniem lokali (c.o. i woda), to wskazać należałoby, iż właścicielowi przysługuje roszczenie o zwrot nadpłaconych środków, a wspólnota mieszkaniowa nie może tych pieniędzy przeznaczyć na cele związane z zarządem nieruchomością wspólną z tej przyczyny, że właściciele nie uczestniczą w tych kosztach proporcjonalnie, powstanie ewentualnej nadpłaty zwykle zależne jest zużycia mediów w lokalach.
W przeciwnym razie z nadpłaty "wypracowanej" przez część właścicieli skorzystaliby także ci, którzy mają niedopłatę.
Najlepiej by było, gdyby sam został członkiem zarządu, ale... wcale się nie zdziwię, jeśli o tym nie marzy.
Nowy doklejony: 20.06.16 20:50 Podpowiedzcie, jak szybko to da się zrobić?
Czy rada, że "należy wybrać" ma magiczne działanie i właściciele od razu ochoczo rzucą się w wir wyborów, mając do dyspozycji wielu rozpalonych i chętnych kandydatów do działania, jako zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Jak można w zgodzie z przepisami wybrać nowy Zarząd skoro prawo zwoływania zebrań ustawa przypisała Zarządowi - art. 31 u.w.l.
Skoro nie można zgodnie z prawem zwołać zebrania, to tym bardziej jak usankcjonować uchwałą wybór nowego Zarządu?
Czy gremialna rezygnacja Zarządu na nieformalnym zebraniu: zawiadomienie wywieszone 3 dni przed zebraniem, bez porządku obrad, bez informacji w jakiej sprawie, zawiadomienie nie podpisane przez członków Zarządu, tylko przez : za Zarząd jest działaniem dozwolonym? Nie poinformowanie o zamiarze rezygnacji Zarządu i w związku z tym istniejącą koniecznością powołania nowego Zarządu, spowodowało że frekwencja była niska. Zresztą czy na takim nieformalnym niezgodnym z przepisami zebraniu można było powołać prawomocny Zarząd?
Ja nie chcę być członkiem Zarządu, bo już mi się przypisuje "rozrabiactwo", że to moja wina że Zarząd zrezygnował, a ja tylko w swoim postępowaniu kieruję się wyłącznie obowiązkiem przestrzegania prawa, które to prawo niektórzy członkowie Wspólnoty mylnie interpretują i swoją błędną interpretację przepisów starają się narzucić innym członkom Wspólnoty. Po to własnie jest prawo by chronić przed samowolą i nieodpowiedzialnością członków Zarządu. Chwalenie się stanem konta że nigdy w historii WM takiego nie było, gdy ponad połowa tego stanu to nadwyżka wynikająca z niesłusznie pobranych zaliczek - źle skalkulowana stawka - to dla mnie skandal i przykład nieodpowiedzialności w zarządzaniu cudzymi pieniędzmi.
Teraz poszukuję rozwiązania by podpowiedzieć innym członkom wspólnoty jak zgodnie z prawem wyjść z tej patowej sytuacji.
Chociaż osobiście uważam, że Zarząd zachował się sposób co najmniej nieodpowiedzialny i to nadal na nim ciąży obowiązek zwołania zebrania w celu wybrania nowego Zarządu. Zostawili zabawki i poszli do domu, ale zapomnieli że nalezy komuś przekazać dokumentację, zmienić pełnomocnictwa, dyspozycje do odbioru korespondencji itd.
Haneczka rozliczenia nie do końca prawne i tu jest ból, bo je zgłaszałem na zebraniu rocznym, np. Pani Prezes - sponsorka ze środków wspólnoty przeznaczyła 100 zł na mikołaja dla dzieci w lokalnej społeczności. A co, ma się ten gest. Nawet robotnikom układającym kostkę chodnikową z kasy wspólnoty kawę zafundowała. Pani pełną gębą, tylko nieogarniająca tego że to było bezprawne dysponowanie środkami przekazanymi przez włascicieli na rzecz funkcjonowania WM.
Podejrzewam że to tylko czubek góry lodowej dokonań uzurpatorki, która na pożegnalnym zebraniu przedstawiała się jako zarządca - przejaw megalomani, tytułomani.
Na moje zapytanie czy zgłaszała wadliwe wykonanie chodnika wykonawcy, stwierdziła że nic nie można zrobić bo firma wykonująca prace już nie istnieje. Ciekawe, ale wydaje mi się ze firma była czyjąś własnością i skoro nie ma firmy to do usunięcia usterek można chyba wezwać właściciela do którego firma należała. Ale może jestem w błędzie.
Nowy doklejony: 20.06.16 22:03
Zarządca - na zebraniu nie było wszystkich właścicieli - nawet nie było połowy. Więc czy takie wypowiedzenie jest skuteczne? Pozostali (nieobecni na zebraniu) właściciele nie zostali o tym w żaden sposób poinformowani. Jeżeli umowa z księgową i jej wynagrodzenie była zatwierdzona uchwałą właścicieli, to czy Zarząd miał prawo rozwiązać ją za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym bez akceptacji tego stosowną uchwałą?
Kosmici za Was, właścicieli, tego zebrania nie zorganizują. Ktoś je musi przygotować dla wszystkich, ale niekoniecznie musicie zajmować się tym wszyscy razem i jednocześnie. Wystarczy grupa inicjatywna, która się tym zajmie i przygotuje to, co na takie zebranie jest niezbędne.
W wersji mini wystarczy przygotowana przez kogoś uchwała dotycząca wyboru nowego zarządu, czyli zawierająca nazwiska tych, którzy zgadzają się być wybrani do tego zarządu oraz głosowanie w tej sprawie. Nawet obiegiem, czy inaczej to nazywając - po kolędzie, przeprowadzonej np. przez tych, którzy kandydują do nowego zarządu.
Na bezrybiu i rak ryba.
Ważna i nadrzędna jest wola właścicieli wyrażona zgodą (akceptacją), w formie podpisu, pod taką uchwałą. Każdy złożony w głosowaniu podpis ma swoją moc prawną, w postaci oświadczenia woli. I o to właśnie chodzi.
Tego nie podważy i nie zakwestionuje żaden sąd.
Macie sytuację nadzwyczajną i należy podejmować nadzwyczajne i szybkie decyzje.
To jest Wasz, właścicieli majątek, to są Wasze pieniądze więc dbajcie o nie nie zważając na jakieś procedury czy durnowaty były zarząd. Ludzi zwłaszcza durnowatych,nieodpowiedzialnych nie przymusisz do niczego, szkoda zdrowia na rozważania co powinni a co im nie wolno. Tak, jest jak najbardziej skuteczne! Tak, miał prawo.
Będziecie mieli więcej czasu to możecie potem dochodzić na drodze cywilnej roszczeń od członków zarządu czy księgowej.
Powtarzam: macie sytuację nadzwyczajną, która usprawiedliwia nieoglądanie się na przepisy lecz kierowanie się logiką i zdrowym rozsądkiem.
Należy jak najszybciej wybrać nawet jednoosobowy zarząd żeby zablokował starym dostęp do pieniędzy w banku i żeby ostro wziął się za uzdrowienie sytuacji. Reszta właścicieli powinna w tym pomóc.
Dokładnie tak!
:bigsmile:
Jeżeli umowa z księgową i jej wynagrodzenie była zatwierdzona uchwałą właścicieli, to czy Zarząd miał prawo rozwiązać ją za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym bez akceptacji tego stosowną uchwałą?
Jeżeli stary Zarząd nie sporządził "bilansu zamknięcia" to czy można zlecić wykonanie audytu i kosztami tego audytu obciążyć członków starego Zarządu?
Czy zbierając podpisy na członków nowego Zarządu, można zaproponować uchwałę powierzającą administrowanie WM profesjonalnej firmie i ją upowaznić do odbioru dokumentacji od starego Zarządu i przeprowadzenia audytu?
może gdzieś jest jakiś wzorzec zgodny z prawem?
czy jest gdzieś dostępny wzorzec regulaminu Zarządu?
jakie regulaminy powinny być w WM?
Może to księgowa dała dyla, a zgodnie z umową nie mogła i nie powinna... :cool:
Bilansu zamknięcia...? Ale zamknięcia dokładnie czego? Chodzi o moment rezygnacji zarządu, czyli stan kont bankowych i ewidencji księgowej (lub pozaksięgowej) na ten dzień?
Poza tym, uważam, że tzw. "bilans zamknięcia" na dzień swojej rezygnacji powinna zrobić księgowa. To raczej wynika z jej obowiązków. Do samego bilansu zamknięcia nie jest potrzebny audyt.
Zlecić audyt zawsze można, ale o wydatku w tym zakresie powinna decydować wspólnota uchwałą i to będzie jej koszt, czyli koszt dla wszystkich współwłaścicieli, w wielkości udziału każdego z nich w kwocie głównej.
Celem takiego audytu jest sprawdzenie prawidłowości przeprowadzonych operacji (zdarzeń) finansowych we wspólnocie pod względem ich właściwej ewidencji i operacji na koncie bankowym wspólnoty oraz ich zgodności z rocznymi sprawozdaniami finansowymi.
Ty z tymi "profesjonalnym firmami" to lepiej uważaj. :cool: Co nagle, to po diable...
Najpierw niech się pojawi zarząd, który będzie miał chwilę czasu na zastanowienie i rozeznanie, a potem... reszta, w postaci profesjonalnych firm.
Haneczka piszac o audycie miałem na mysli głównie prawne wydatków
czy zakup kosiarki lub wykaszarki miesci się w zakresie zarządu zwykłego?
czy uzurpatorka Pani Prezes miała prawo podpisać sama z sobą umowę na obsługę kotłowni i pobierać z tego tytułu wynagrodzenie bez stosownej uchwały włascicieli?
takich przykładów jest więcej i stąd moje obawy jak to prawidłowo nazwać i udokumentować
Nowy doklejony: 21.06.16 08:00 "kolędowanie z uchwałą" to przeżytek obecnie stosuje się indywidualne karty do głosowania , dostarczane do skrzynek oddawczych(pocztowych), a po dwóch dniach zbieranych.
Do właścicieli, którzy mieszkają poza wspólnotą, należy przesłać indywidualne karty do głosowania.
Po zakończeniu głosowania należy powiadomić wszystkich właścicieli pisemnie o treści podjętej uchwały ( bo głosowanie odbywa się w systemie indywidualnego zbierania głosów)
Są tacy, co tak twierdzą, że Zarząd może sobie do woli "zawierać i rozwiązywać " niezależnie jaką funkcję pełni dany podmiot.
Ja mam odrębne zdanie.
a po co ci audyt? czy zniknęły dokumenty? dopiero, jak po wewnętrznym stwierdzeniu, że były nieprawidłowości w "pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej" można ewentualnie wtedy zlecić taki audyt w celach dowodowych. koszt to 3000 do 6000 . Mało jest jednak osób które znają się na "pozaksięgowej ewidencji wspólnot mieszkaniowych"
treść uchwały możesz sobie dowolnie kształtować , ale musisz mieć na względzie, że każdy właściciele może taka treść zaskarżyć do Sądu
W pierwszej kolejności wyłaniacie nowy zarządu. Zadaniem nowego zarządu będzie w pierwszej kolejności zorientowane się w rozmiarach bałaganu w księgowości i w rozliczeniach wewnętrznych wspólnoty. Przed wami powrót od gospodarki folwarcznej do normalności.
Jeśli członkowie nowego zarządu nie ogarną podstaw typu, co jest czynnością zwykłą zarządu, a co ją przekracza, to waszym pierwszym krokiem jest znalezienie kogoś, kto się na tym zna. Najlepiej kogoś, kto już wyciągał takie wspólnoty z bagna. Kto wie które błędy da się wyprostować, a które już nie, albo nie warto.
Księgowa uciekła w popłochu, bo zorientowała się, że przeksięgowując te 5 tys. zł na fundusz remontowy popełniła zawodowe samobójstwo, tj. że ten ruch dyskwalifikuje ją jako księgową wspólnoty.
Mniejsza o to jedno księgowanie, ale ile takich baboli popełniła w ogóle przez lata? To musicie wiedzieć, zanim zaczniecie kogokolwiek ścigać.
Rezygnacja wcale nie jest kuriozalna. Ucieczka jest reakcja obronną nie tylko w świecie zwierząt.:cool:
Dla was najważniejsze jest wybranie członków zarządu. To oni ustalą co jest ważne a co odpuścić, czy zatrudnić administratora, jakiego itp. konkrety.
Jak chcesz mieć wpływ na wspólnotę wejdź do zarządu. Krytykowanie (nawet słuszne) jest dużo łatwiejsze od działania.
Czyszczenie, wyprowadzanie na prostą nie zawsze spotka się z aprobatą sąsiadów. Oni też mają prawo do krytyki.
We wspólnocie albo działasz wspólnie, albo przegrywasz.
Nie odpowiedziałeś na pytanie, czy wy macie administratora?
nie mamy i dlatego podejrzewam że czeka nas praca od podstaw
fachowy administrator orientuje się w wymogach technicznych o których my nie mamy wiedzy
dlatego uważam ze od samego początku potrzebny jest fachowiec który podpowie nowemu Zarządowi co jest najpilniejsze
największy problem jest w tym że dotychczasowa "Prezes" zraziła większość myślących do pracy w Zarządzie ( za jej rządów 5 osób zrezygnowało z członka Zarządu)
i teraz brak jest chętnych do poprowadzenia tego.
to że domagam się przestrzegania prawa i zwrotu nadwyżki zaliczek c.o. i c.w. przez niektórych "najświatlejszy" jest postrzegane jako rozrabiactwo.
Wytykanie przeze mnie nieprawidłowości w zarządzaniu finansami jest okreslane czepianiem lub wymądrzaniem. A najbardziej mnie powala stwierdzenie: zawsze tak było i było dobrze. Do większości właścicieli nie dociera fakt że to oni są decydentami a nie "Pani Prezes". Tak na marginesie to są lokale w byłych blokach zakładowych branży rolniczej. Więc poziom świadomości własnych praw jest niskich. Najlepiej jak ktoś za nich podejmuje decyzje i rządzi. Byle było ciepło i woda w kranie.
Zastanawiam się coraz bardziej czy nie złożyć wniosku do Sądu o zarząd przymusowy - może kubeł zimnej wody w postaci kosztów by cos zmienił w mysleniu pozostałych właścicieli. Ale na razie powstrzymuję się od tego i w rozmowach które prowadzę z innymi informuje ich o takiej alternatywie, by przemyśleli to na spokojnie.
Natomiast wspólnota (zarząd ) winna zwrócić uwagę aby nie znalazły się w niej zapisy o:
- samodzielnym dysponowaniu kontem wspólnoty
- reprezentowaniu wspólnoty przed urzędami, sądami itp.
- samodzielnym wykonywaniu czynności zwykłego zarządu (bo to domena zarządu)
Należy szczegółowo opisać zakres czynności oraz zaznaczyć, że administrator nie posiada jakichkolwiek upoważnień decyzyjnych bo te należą do zarządu. Dobrze jest też umieścić w umowie po odpowiednim wyjaśnieniu na czym polega - że bezpośrednie zwierzchnictwo nad działalnością administratora pełni zarząd wspólnoty z którym administrator winien uzgadniać na bieżąco wszelkie niejasne sprawy czy problemy.
Zdecydowanie odradzam dlatego, że niewiele to zmieni bo żaden zarządca przymusowy nie będzie zainteresowany uzdrowieniem sytuacji a poza tym ci właściciele którzy do tej pory nie rozumieli i nie widzieli, że są oszukiwani dalej nie zrozumieją tego, bo na głupotę nie ma lekarstwa.
We wspólnocie jest jak w rodzinie tzn. powinno być i nikt z zewnątrz nie rozwiąże problemów za właścicieli.
w umowie jest zapis o miesięcznym wypowiedzeniu umowy dla każdej ze stron.
Zarząd nie miał pełnomocnictwa Wspólnoty do rozwiązania umowy za porozumieniem stron ze skutkiem natychmiastowym
Dlatego wydaje mi się że w tym przypadku rozwiązanie umowy bez pełnomocnictwa Wspólnoty wykracza poza zarząd zwykły.
Jedyną konsekwencją dla zarządu może być jego zwolnienie i wybranie innego.
WitKac - skup się na działaniu, nie rozpamiętywuj przeszłości.
Mleko się rozlało, trzeba posprzątać. Na dociekanie czy ktoś zawinił będzie czas potem.
Najpierw działanie, czyli wybór zarządu.
Dopiero potem analiza co można zmienić, naprawić, zmienić a z czym musicie się pogodzić i odpuścić.
Pytanie: czy w razie niedotrzymania warunków umowy, są w niej zawarte kary umowne?
Jeśli nie, to możecie się zacząć boksować na różnych płaszczyznach. Najpierw z przywołaniem pani księgowej do dotrzymania warunków umowy i uporządkowania spraw księgowych oraz ich formalnego przekazania, z postraszeniem skierowania sprawy do sądu.
Przez okres wypowiedzenia księgowa powinna uporządkować sprawy, którymi się zajmowała i na bieżąco przekazać je, wraz z bilansem zamknięcia oraz stanem środków pieniężnych na dzień swojego odejścia, zarządowi albo innej osobie, która zostanie w międzyczasie powołana do prowadzenia tych spraw.
Z mocy ustawy o własności lokali nie musiał mieć tego pełnomocnictwa, bo formalnie reprezentuje wspólnotę na zewnątrz we wszystkich sprawach dotyczących zarządu zwykłego oraz z umocowań udzielonych przez wspólnotę w postaci uchwały, w sprawach przekraczających zarząd zwykły.
W tym przypadku zarząd odpowiada jedynie przed wspólnotą za niedopilnowanie warunków umowy zawartej z panią księgową oraz za niedostosowanie się do ustaleń (wewnętrznych - uchwała) poczynionych ze wspólnotą, jeśli chodzi o pełnomocnictwo do zawarcia i rozwiązania tej umowy.
Jednym słowem, jeśli zarząd zawiódł właścicieli to należy wyrzucić go na zbity pysk, albo... prewencyjnie obić mu pysk i wybaczyć. :bigsmile:
Albo... odszkodowawczo skierować sprawę do sądu i tam się tarmosić długo, ale bez większego powodzenia na wygraną wraz z niewiadomymi (może nawet niemałymi) kosztami dla wspólnoty.
Poza ustawą o własności lokali, na mocy odesłania zawartego w art. 1 ust. 2 uwl "W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego."
Opisany przypadek nie został w tej ustawie uregulowany, dlatego też pełne zastosowanie znajdzie art. 209 kodeksu cywilnego stanowiący, iż: "Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa."
Każdy ze współwłaścicieli może zatem wobec braku zarządu podjąć działania zmierzające do jego powołania, tj. zwołać zebranie, przeprowadzić głosowanie, złożyć stosowny wniosek do sądu.
Nie wygląda na to, iż tym samym chronił interes wspólnoty. Kto jak kto, ale ustawodawca na ludziach powinien się znać.
Panie ze wspólnoty WitKac'a okazały się sprytniejsze od ustawodawcy i spokojnie każą pisać wszystkim na Berdyczów.
Chyba jednak nie może. :cool: Dlatego też nie można mówić o pełnym zastosowaniu art.209 k.c..
Gdyby tak było to każdy z właścicieli lokali mógłby skutecznie przywołać panią księgową do zachowania/przestrzegania warunków rozwiązania umowy ze wspólnotą, albo unieważnić sposób rozwiązania umowy ze wspólnotą, jako niezgodny z warunkami, wcześniej w niej zawartymi.
Owszem może. Ale, czy będzie tak bardzo chciał...?
Raczej będzie oglądał się na innych, którzy się tym zajmą. I zamiast, w swoim mniemaniu, zostać jeleniem - będzie szukał jelenia. A jak już kogoś uda się znaleźć (czytaj: upolować), to będzie jego małe i ciche zwycięstwo, ze świętym spokojem w pakiecie. Ponieważ święty spokój jest bezcenny, tak jak zdrowie. Zresztą, nie należy nigdy zapominać, iż to pierwsze ma ogromny wpływ na to drugie.
całym swoim jestestwem udowadniają iż Albert Einstein miał rację twierdząc ze są dwie rzeczy bezkresne: kosmos i głupota ludzka
ja niestety dałem się wmanewrować w nowy Zarząd, nikt nie chciał do nie go wejść więc dobrałem dwie rozsądne osoby i namówiłem je do tego by tę stajnię Augiasza wyczyścić. Przedstawiłem im perspektywę porządków: aktualizacja statutu do obecnych wymogów prawa (WM była założona w 2001 roku), opracowanie regulaminów i procedur tak by następcy nie mogli samowolnie robić wolnoamerykanki, jak również określić warunki zawiązywania i rozwiązywania wszelakich umów włącznie z trybami powoływania i odwoływania Zarządu, skoro przepisy są niejasne i niedoprecyzowane, to my we wzajemnych stosunkach prawnych sami je doprecyzujemy.
Mam ogromną nadzieję iż na tym forum jeszcze nie raz skorzystam z wiedzy i doświadczenia innych użytkowników, bo prawo sobie a praktyka sobie. Tym bardziej w dowolności wykładni prawa stosowanej przez sądy - praktycznie w każdej sprawie można znaleźć dwa przeciwstawne rozstrzygnięcia.
Nie radziłbym nadmiernie wiązać rąk zarządowi. To droga donikąd - bo później nie będzie się w stanie efektywnie wspólnotą zarządzać.
Ludzie mobilizują się, jak jest problem. Później będą Ci wprost mówić odmawiając głosu pod uchwałami mówiąc, że "mają inne ciekawsze sprawy, niż wczytywanie się w te bzdury".
Podstawa to powołanie kompetentnego zarządu.
Jeżeli chodzi o regulaminy, to wystarczy regulamin procedowania zarządu (w drodze uchwały właścicieli). Statut w przypadku wspólnoty to moim zdaniem przesada (większość kwestii "statutowych" jest opisana w ustawie - a w takiej sytuacji nie ma możliwości ich odmiennego uregulowania w statucie). A powtarzanie zapisów ustawowych jest o tyle ryzykowne, że jak np. w przyszłości zmieni się ustawa, to mogą powstać kolizje. Najlepiej statut uchylić.
Nie martw się, że "dałeś się wmanewrować" w zarząd, choć na pewno czasu zajmie to mnóstwo (pomnóż przez trzy ilość czasu, która teraz wydaje Ci się wystarczająca, żeby ogarnąć bajzel). Nikt inny tego pewnie by nie zrobił.
Piszę to z perspektywy osoby, która "czyściła" wspólnotę po poprzednikach.
WM zawiązana w 2001 roku i wtedy duża część zapisów statutowych służyła ochronie właścicieli przed dominacją ANR SP.
Powoływanie się na zapisy statutowe u mnie przynoszą lepszy oddźwięk niż na uchwały. Uchwały mogą się "zawieruszyć" - statut nie
Co do odmowy podpisów pod uchwałą to jest na to sposób : informowanie że jeżeli Zarząd rezygnuje i nie powoła się nowego Zarządu to Zarządca Przymusowy będzie kasował od kazdego własciciela 200 zł miesięcznie - sprawdzałem takie są u mnie stawki zarządu przymusowego
mam zamiar i chęci by przeprowadzić "edukację" włascicieli w zakresie praw i obowiązków zarówno włascicieli jak i Wspólnoty i jej Zarządu.
Większość włascicieli na zebraniach kłóciła się ze mną że się czepiam, ale jak teraz przejrzeli na oczy po rejteradzie Zarządu to zmienili zdanie na mój temat - wiem że to tylko chwilowe, ale zamierzam swoje 5 minut wykorzystać efektywnie.
Nowy doklejony: 24.06.16 20:36
Haneczka MW- dwa bloki: pierwszy 8 x M3 i drugi 9 x M4 + 9 M5, do każdego lokalu zewnętrzny garaż, ok. 3 ary ogródka, każdy blok posiada własną kotłownię olejową, miejsce - wieś - 17 km od administratora
najważniejsze było stwierdzenie administratora że on ma rolę służebną dla Zarządu, Zarząd o WSZYSTKIM decyduje, on może proponować składać projekty ale decyzje podejmuje Zarząd
aktualizacja - zwrot o 180 stopni, przedstawiono nam umowę ZARZĄDZANIA na zasadzie zarządu zwykłego - odesłałem Panu projekt z prośbą o poprawienie treści z zastrzeżeniami:
Zarząd zwykły pozostaje w gestii Zarządu Wspólnoty - w szczególności dotyczy to reprezentacji, zawierania, zmieniania i rozwiązywania umów, dysponowania rachunkiem bankowym i rozliczania wszystkich operacji finansowych poprzez rachunek bankowy Wspólnoty.
zobaczymy co nam odpowie
nie po to pozbyliśmy się jednej uzurpatorki by teraz samemu się ubezwłasnowolniać
byłby to skok z deszczu pod rynnę
Oczywiście, wystarczy do tego zwykła uchwała.
Założę się zresztą, że ten wasz statut albo w większości powiela zapisy ustawowe, albo zawiera zapisy sprzeczne z uowl - ergo nieważne.
Bo dokładnie tak jest.
Nazewnictwo jest wtórne, ważny jest zakres umowy.
Jeżeli nie udzielicie pełnomocnictwa administratorowi, to "z ustawy" nie będzie miał prawa dokonywania czynności prawnych w imieniu wspólnoty (a więc i zawierania/rozwiązywania umów).
Odnośnie rachunku bankowego, najlepiej przyjąć zasady stosowane w korporacjach.
Konieczność akceptacji każdego przelewu (z wyjątkiem wewnętrznych) dwóch członków zarządu (znana z bankowości "zasada czworga oczu"), plus dostęp dla księgowego ograniczony do sprawdzania rachunku, generowania wyciągów i wprowadzania przelewów do systemu bankowego.
Uchwała ustalająca statut wspólnoty jest taką samą uchwałą jak uchwała o malowaniu trawy na zielono, bo tyle samo znaczy. To wy jak mafia chcecie być i kasować haracze. I co właściciele jak owieczki potulnie płacą? Nie wierzę. A kto Was - zarząd najpierw wyedukuje? Uważajcie bo jak właściciele Was wyedukują to się zdziwicie. No to kandydujesz do Nobla.
Byłby to pierwszy przypadek, że pracodawca (wspólnota) polemizuje z pracobiorcą o wykonywaniu jego obowiązków.
To jest chore. A jak nie odpowie to ile będziecie czekać? Wy w ogóle chcecie jak widać wykonać skok spod rynny na deszcz.
Napisz za jakiś czas czy zmokliście.
nie kandyduję do Nobla, ale Tobie się należy - jak myślisz za co? myśl intensywnie, to może coś wymyślisz
przecież to są gatunkowo takie same dokumenty ze wskazaniem, że uchwała właścicieli jest ważniejsza , bo nią sie przyjmuje regulaminy / statuty
więc do pracy kolego życzę sukcesu w edukowaniu współwłaścicieli
Indywidualne zbieranie podpisów: ZA - 20, PRZECIW - 0, 6 osób odmówiło wzięcia udziału w głosowaniu
A teraz czeka nas orka na ugorze !
Pozdrawiam Wszystkich i dziękuję bardzo za porady.
pod uchwałą właścicieli lokali zbiera się "głosy" nie "podpisy", bo to nie jest wniosek, czy petycja poparcia.
po przejęciu dokumentacji Wspólnoty wynik głosowania zostanie uzupełniony o wynik udziałowy
Sorry za błąd zbierane były głosy
2. co stoi na przeszkodzie zażądać od Zarządcy/Administratora listy właścicieli lokali z ich udziałami ( takie uchybienie przedłuży tylko załatwienie sprawy)
Najgorzej jak za statut bierze się prawnik na co dzień posługujący się ksh. Wtedy jest tendencja do przenoszenia ustroju spółek prawa handlowego do ustroju wewnątrz wspólnoty. I powstaje sprzeczność zapisów statutu z ustawą o własności lokali. Tak było z ok. połową statutów jakie czytałem.
Jeśli macie coś takiego, to możesz spokojnie dać wspólnocie pod rozwagę pod kątem uchylenia uchwałą.
Regulamin Wspólnot - to zbiór zasad obowiązujący w danej wspólnocie, a nie prawo ogólnie obowiązujące . Powinny być uchwalane.
"STATUT" we wspólnocie - to "wydmuszka" dla "polepszenia ważności Prezesa wspólnoty" ...:bigsmile:
oczywiście w mysl zasady zawsze tak było i było dobrze
A jak ktoś zaskarży uchwałę do sądu... to co ? przylecisz na forum z krzykiem - pomóżcie!!!?
Zapomnij o "edukowaniu" właścicieli w zakresie praw i obowiązków. Sam się edukuj.
Udziały właścicieli są jawne, nie wiedziałeś? W lewym menu forum masz księgi wieczyste.
Załóż z góry, że jeszcze wielu rzeczy musicie się (członkowie zarządu) nauczyć i nie krytykuj innych, że też nie wiedzą. Straszenie to kiepska metoda.
Skieruj energię na nieruchomość, nie na ludzi.
Zróbcie spis potrzeb, ustawcie je od najpilniejszych.
Ogarnij całość - ile rocznie minimum potrzebujecie na prąd, sprzątanie itp. Tu podpowiedzi, na co https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_sprawozdanie_finansowe