Problemy na linii zarządca-deweloper na osiedlu
abadaba7
Użytkownik
Witam!
Od jakiegoś czasu jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej nowego bloku w W. (...), którego zarząd został powierzony przez dewelopera ( X (...) Sp. komandytowa) firmie Y (...). Niestety dla mieszkańców szybko okazało się, że obie firmy nie mogą się ze sobą dogadać, a główną osią sporu są usterki w częściach wspólnych, które według zarządcy uniemożliwiają odbiór m.in. instalacji wodnej, gazowej i elektrycznej w budynku. Przez kilka ostatnich miesięcy trwała regularna przepychanka na tym tle, a także z powodu nie płacenia przez dewelopera składek za mieszkania, których jest właścicielem. Obecnie dług dewelopera w tym względzie opiewa już na ponad 30 tys. zł. Wreszcie w całą sprawę zaczęli angażować się członkowie wspólnoty, co zaowocowało próbą porozumienia między zwaśnionymi stronami. Już jednak po paru dniach wyśledziłem, że deweloper zaczął oferować swoje mieszkania pod innym szyldem, a mianowicie: Z (...) Sp. z o.o. Sp. k., o czym poinformowałem zarządcę. Na oficjalne pytanie, zarządca otrzymał wkrótce od dewelopera odpowiedź, że w związku ze zmianą struktury wspólników X (...) Sp. k. obecną firmą pod którą działa spółka jest Z (...) Sp. z o.o. Sp. k. Pismo w tej sprawie podpisał niejaki O. (...), który ponoć jest jednym z pracowników budowlanych zatrudnianych przez dewelopera. Prezesem X(...) był/jest natomiast niejaki S (...), który prawdopodobnie również jest figurantem, gdyż wszystkim mają kierować B(...) i jego syn B(...). (...) Po tym wszystkim zarządca stwierdził, że deweloper zwyczajnie ucieka od odpowiedzialności i pozostaje droga sądowa, z tym jednak zastrzeżeniem, że na razie sam nie wie dokładnie do jakiego prawnika się zgłosić, bo nigdy nie spotkał się z takim postępowaniem. Obecnie mieszkańcy osiedla K (...) w W. (...) szukają każdej możliwej porady, jak dalej postąpić. Tym bardziej, że wspólnota jest nieduża (10 właścicieli), co wystarcza na przegłosowywanie uchwał tzw. metodą "1 na 1", ale już koszty sądowe, wraz z koniecznością podniesienia składek na utrzymanie budynku mogą przygnieść mieszkańców. Proszę o każdą pomoc i opinię! Również jeśli chodzi o propozycje prawników, którzy mogliby się podjąć poprowadzenia podobnej sprawy przed sądem, co chyba wydaje się już nieuniknione...
Pozdrawiam!
[align=right][EDIT] admin usunięto dane osobowe na podstawie Regulaminu Rozdział II - Zasady korzystania z Portalu, Forum i Wiki pkt 11[/align]
Od jakiegoś czasu jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej nowego bloku w W. (...), którego zarząd został powierzony przez dewelopera ( X (...) Sp. komandytowa) firmie Y (...). Niestety dla mieszkańców szybko okazało się, że obie firmy nie mogą się ze sobą dogadać, a główną osią sporu są usterki w częściach wspólnych, które według zarządcy uniemożliwiają odbiór m.in. instalacji wodnej, gazowej i elektrycznej w budynku. Przez kilka ostatnich miesięcy trwała regularna przepychanka na tym tle, a także z powodu nie płacenia przez dewelopera składek za mieszkania, których jest właścicielem. Obecnie dług dewelopera w tym względzie opiewa już na ponad 30 tys. zł. Wreszcie w całą sprawę zaczęli angażować się członkowie wspólnoty, co zaowocowało próbą porozumienia między zwaśnionymi stronami. Już jednak po paru dniach wyśledziłem, że deweloper zaczął oferować swoje mieszkania pod innym szyldem, a mianowicie: Z (...) Sp. z o.o. Sp. k., o czym poinformowałem zarządcę. Na oficjalne pytanie, zarządca otrzymał wkrótce od dewelopera odpowiedź, że w związku ze zmianą struktury wspólników X (...) Sp. k. obecną firmą pod którą działa spółka jest Z (...) Sp. z o.o. Sp. k. Pismo w tej sprawie podpisał niejaki O. (...), który ponoć jest jednym z pracowników budowlanych zatrudnianych przez dewelopera. Prezesem X(...) był/jest natomiast niejaki S (...), który prawdopodobnie również jest figurantem, gdyż wszystkim mają kierować B(...) i jego syn B(...). (...) Po tym wszystkim zarządca stwierdził, że deweloper zwyczajnie ucieka od odpowiedzialności i pozostaje droga sądowa, z tym jednak zastrzeżeniem, że na razie sam nie wie dokładnie do jakiego prawnika się zgłosić, bo nigdy nie spotkał się z takim postępowaniem. Obecnie mieszkańcy osiedla K (...) w W. (...) szukają każdej możliwej porady, jak dalej postąpić. Tym bardziej, że wspólnota jest nieduża (10 właścicieli), co wystarcza na przegłosowywanie uchwał tzw. metodą "1 na 1", ale już koszty sądowe, wraz z koniecznością podniesienia składek na utrzymanie budynku mogą przygnieść mieszkańców. Proszę o każdą pomoc i opinię! Również jeśli chodzi o propozycje prawników, którzy mogliby się podjąć poprowadzenia podobnej sprawy przed sądem, co chyba wydaje się już nieuniknione...
Pozdrawiam!
[align=right][EDIT] admin usunięto dane osobowe na podstawie Regulaminu Rozdział II - Zasady korzystania z Portalu, Forum i Wiki pkt 11[/align]
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W spółce komandytowej (SK) mamy dwie kategorie wspólników - komplementariuszy oraz komandytariuszy.
Komplementariusz, który prowadzi sprawy spółki, ma nieograniczoną odpowiedzialność za zobowiązania spółki (jak w spółce cywilnej, czy jawnej), natomiast odpowiedzialność komandytariusza jest ograniczona do wysokości sumy komandytowej.
W praktyce, w wielu przypadkach komplementariuszem w SK jest spółka z o.o. (na ogół z minimalnym lub żadnym majątkiem), także faktycznie odpowiedzialność komplementariusza też jest de facto "ograniczona" do wartości majątku tej spółki z o.o.
W nazwie (firmie) spółki komandytowej wymienia się najczęściej komandytariusza. Czyli jeżeli nazwa spółki to XXX Sp. z o.o. SK, to oznacza że jest to spółka komandytowa, w której komplementariuszem jest XXX sp. z o.o. Oczywiście wszystko najlepiej posprawdzać w KRS.
W praktyce niestety często stosuje się taką konstrukcję w celu ograniczenia odpowiedzialności dewelopera - jeżeli projekt deweloperski realizowany jest przez odrębną spółkę celową - tzw. SPV (special purposes vehicle), to najczęściej po realizacji inwestycji (tzn. wybudowaniu budynku i sprzedaniu mieszkań nabywcom) jest ona "goła" - nie posiada już majątku (z pieniędzy nabywców zostali spłaceni wykonawcy, a zysk poszedł do "właściwego" dewelopera, będącego właścicielem SPV, w formie dywidendy), a jeżeli pojawiają się duże roszczenia wynikające z rękojmi, to nie ma z czego zaspokoić (na niewielkie na ogół tworzone są rezerwy).
Robią tak niestety nawet duzi i renomowani deweloperzy - w Warszawie znane są przypadki bankrutowania SPV w przypadku dużych problemów wynikających z wad wykonawczych, których usuwanie kosztowałoby miliony.
Kiedyś był o tym artykuł w Gazecie Prawnej.
W tym przypadku zmiana nazwy (firmy) spółki faktycznie najprawdopodobniej świadczy o tym, że zmienił się wspólnik (komplementariusz) spółki. Z Twojego punktu widzenia to może być lepsza sytuacja, bo za zobowiązania spółki komandytowej, powstałe do momentu zmiany komplementariusza odpowiada spólka X (...) Sp. z o.o., natomiast za zobowiązania powstałe po tej dacie może odpowiadać zarówno X(...) Sp. z o.o., jak również Y (...) Sp. z o.o.
Z punktu widzenia możliwości wyegzekwowania roszczeń z rękojmi powinniście zorientować się w sytuacji obu ww spółek zoo (przede wszystkim czy nie są to "wydmuszki" z kapitałem zakładowym 5 tys. zł), ustalić komplementariusza i przede wszystkim sprawdzić, czy ta SK jest spółką celową założoną "pod" Waszą inwestycję, czy też w niej jest prowadzona "całość" działalności deweloperskiej tej grupy. To będzie miało znaczenie przy kierowaniu roszczeń do właściwych podmiotów.
Trzeba też pamiętać, że suma komandytowa to jest kwota ograniczająca odpowiedzialność komandytariusza, natomiast inną kwestią jest, czy uda się ściągnąć z niego te pieniądze (tzn. czy spółka dysponuje faktycznie majątkiem pozwalającym na ich spłatę).
PS. Mimo że obecnie mieszkam w Warszawie, to okolica (a konkretnie Grabówki) jest mi bardzo, bardzo "bliska"
Sytuacja wygląda w ten sposób, że Y(...) Sp. z o.o. Sp.k., w której jako wspólnik wymieniony jest B (...), ma sumę komandytową na poziomie 825 tys. zł., natomiast Y (...) Sp. z o.o., ze wspomnianym O. (...), posiada kapitał zakładowy w wysokości 15 tys. zł. Czy to oznacza, że wszelkie roszczenia zarządcy i wspólnoty mieszkaniowej najlepiej od tej pory kierować do B (...)? Tak, jak wspomniałem, zarządca otrzymał informację o zmianach w strukturze właścicieli spółki od O. (...). Czy można to zatem rozumieć jako manewr ze strony dewelopera, żeby odsunąć od siebie możliwość dochodzenia wobec niego jakichkolwiek roszczeń?
Mam jeszcze jedno pytanie, X (...) do tej pory nie sprzedała na osiedlu wszystkich mieszkań. Czy istnieje realna możliwość, aby dochodzić zabezpieczenia roszczeń mieszkańców, tudzież wspólnoty mieszkaniowej, na tych właśnie niesprzedanych mieszkaniach? Mam tu również na myśli dług wynikły z niepłacenia przez dewelopera składek na wspólnotę mieszkaniową, co w zasadzie w tym momencie całkowicie sparaliżowało jej działalność...
P.S. Grabówki widzę z okna i to właśnie dlatego zdecydowałem się na mieszkanie tutaj
[align=right][EDIT] admin usunięto dane osobowe na podstawie Regulaminu Rozdział II - Zasady korzystania z Portalu, Forum i Wiki pkt 11[/align]
Czyli roszczenia należy kierować do spółki komandytowej, pomimo tego że formalnie nie posiada ona własnego majątku (tylko majątek wspólników).
Odnośnie pozywania spółki komandytowej bardzo dobrze opisane jest to tutaj[/quote].
Raczej nie, a jeżeli zostało to w tym celu zrobione, to chyba z niewiedzy.
X (...) Sp. z o.o. było komandytariuszem w momencie podpisywania aktu (aktów) notarialnych, więc będzie ponosiło odpowiedzialność, bez względu na to, kto jest teraz wspólnikiem (komandytariuszem).
Ze względu na to, że obecnie komandytariuszem jest Y (...) Sp. z o.o., będzie ponosiło odpowiedzialność niejako "dodatkowo".
Pytanie tylko, czy są to podmioty dysponujące realnym majątkiem, z którego możliwe będzie zaspokojenie...
Przez mieszkańców - nie. Jesteście tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową (>7 lokali), więc stosuje się tutaj przepisy ustawy o własności lokali (a nie kodeksu cywilnego). Do dochodzenia roszczeń wspólnoty uprawniony jest zarząd (lub - jak u Was - zarządca - rozumiem, że tak jak zostało napisane w pierwszym wpisie jest to tzw. zarząd powierzony, wpisany w dziale III księgi wieczystej gruntowej (na którym posadowiony jest budynek)).
Powinien jak najszybciej pozwać spółkę komandytową będącą właścicielem lokali (a wcześniej wysłać wezwania do zapłaty), najlepiej poprzez e-sąd, a następnie zabezpieczyć roszczenia na "majątku spółki" (celowo w cudzysłowiu - bo SK jako spółka osobowa nie posiada własnego majątku, formalnie jest to majątek wspólników) wskazując we wniosku egzekucyjnym do komornika te lokale jako majątek do zaspokojenia roszczeń. Można również wystąpić o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej (gruntowej, bo jak rozumiem lokale nie zostały jeszcze wyodrębnione, a tym samym nie posiadają "swoich" odrębnych ksiąg wieczystych) o toczącej się egzekucji przeciwko deweloperowi.[/quote]
Kto wie, może kiedyś zostaniemy jeszcze "dalszymi sąsiadami"
Nowy doklejony: 18.07.16 12:13
*
Raczej nie, a jeżeli zostało to w tym celu zrobione, to chyba z niewiedzy.
X (...) Sp. z o.o. było komplementariuszem w momencie podpisywania aktu (aktów) notarialnych, więc będzie ponosiło odpowiedzialność, bez względu na to, kto jest teraz wspólnikiem (komplementariuszem).
Ze względu na to, że obecnie komplementariuszem jest Y (...) Sp. z o.o., będzie ponosiło odpowiedzialność niejako "dodatkowo".
[align=right][EDIT] admin usunięto dane osobowe na podstawie Regulaminu Rozdział II - Zasady korzystania z Portalu, Forum i Wiki pkt 11[/align]