Zarząd Wspólnotą Mieszkaniową, tylko jaki?! Kazus z życia wzięty.
Nassir
Użytkownik
Szanowni Państwo,
mam dość ciekawy orzech do zgryzienia i liczę na to, że uda się go z forumowiczami przepracować.
Otóż całkiem niedawno pewna Wspólnota Mieszkaniowa zdecydowała się wybrać moją ofertę jako zarządcy nieruchomości. Szkopuł tkwi w tym, że cała procedura została przeprowadzona co najmniej dziwnie.
Zgodnie z wpisem w KW "Zarząd sprawowany jest przez Wspólnotę Mieszkaniową".
Zgodnie z protokołem sporządzonym przez notariusza i znajdującą się weń uchwałą, cyt.: "Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie art. 18 ustawy (...) powołuje Zarząd" w mojej skromnej osobie.
Następnie otrzymałem do sprawdzenia i podpisania wzór umowy o zarządzanie nieruchomością.
Problem tkwi w tym, że nie mam pojęcia jaki rodzaj zarządu Wspólnota miała na myśli.
Po pierwsze na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarząd POWIERZA się i umowa z osobą, której zarząd powierzono powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w treści uchwały jest mowa o "powołaniu Zarządu", natomiast przedstawiona mi umowa jest, że tak to ujmę, umową zwykłą (tzn. bez zachowania formy szczególnej). Formę aktu notarialnego ma tylko protokół i uchwała o "powołaniu Zarządu".
"Powołanie Zarządu" miałoby sens, gdyby odbywało się na podstawie art. 20 u.w.l., choć i tutaj w sumie literalnie jest mowa o wyborze, a nie powołaniu. Niemniej sądzę, że Wspólnota raczej nie to miała na myśli, aby powoływać mnie jako Zarząd w sensie podmiotowym. Zwłaszcza, że to wymagałoby zmiany dotychczasowego sposobu sprawowania zarządu (aktualny wpis w KW co do tej kwestii).
Biorąc pod uwagę przedstawiony mi wzór umowy o zarząd nieruchomością wspólną domyślam się, że raczej chodzi o zarząd zlecony, aczkolwiek zapisy uchwały podjętej w formie aktu notarialnego i brak wyraźnego Zarządu, jako organu, temu przeczą, a przynajmniej są co najmniej nieprecyzyjne.
Osobiście sądzę, że skoro zapis w KW brzmi, że zarząd nieruchomością sprawowany jest przez Wspólnotę, to Wspólnota, jako całość, może na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zlecić zarząd zawodowo działającemu w tym zakresie podmiotowi. Czyli zamiarem Wspólnoty było ustanowienie zarządu zleconego. Wątpliwości moje w tym zakresie budzą natomiast zapisy uchwały.
Co Państwo o tym sądzicie?
mam dość ciekawy orzech do zgryzienia i liczę na to, że uda się go z forumowiczami przepracować.
Otóż całkiem niedawno pewna Wspólnota Mieszkaniowa zdecydowała się wybrać moją ofertę jako zarządcy nieruchomości. Szkopuł tkwi w tym, że cała procedura została przeprowadzona co najmniej dziwnie.
Zgodnie z wpisem w KW "Zarząd sprawowany jest przez Wspólnotę Mieszkaniową".
Zgodnie z protokołem sporządzonym przez notariusza i znajdującą się weń uchwałą, cyt.: "Wspólnota Mieszkaniowa na podstawie art. 18 ustawy (...) powołuje Zarząd" w mojej skromnej osobie.
Następnie otrzymałem do sprawdzenia i podpisania wzór umowy o zarządzanie nieruchomością.
Problem tkwi w tym, że nie mam pojęcia jaki rodzaj zarządu Wspólnota miała na myśli.
Po pierwsze na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. zarząd POWIERZA się i umowa z osobą, której zarząd powierzono powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w treści uchwały jest mowa o "powołaniu Zarządu", natomiast przedstawiona mi umowa jest, że tak to ujmę, umową zwykłą (tzn. bez zachowania formy szczególnej). Formę aktu notarialnego ma tylko protokół i uchwała o "powołaniu Zarządu".
"Powołanie Zarządu" miałoby sens, gdyby odbywało się na podstawie art. 20 u.w.l., choć i tutaj w sumie literalnie jest mowa o wyborze, a nie powołaniu. Niemniej sądzę, że Wspólnota raczej nie to miała na myśli, aby powoływać mnie jako Zarząd w sensie podmiotowym. Zwłaszcza, że to wymagałoby zmiany dotychczasowego sposobu sprawowania zarządu (aktualny wpis w KW co do tej kwestii).
Biorąc pod uwagę przedstawiony mi wzór umowy o zarząd nieruchomością wspólną domyślam się, że raczej chodzi o zarząd zlecony, aczkolwiek zapisy uchwały podjętej w formie aktu notarialnego i brak wyraźnego Zarządu, jako organu, temu przeczą, a przynajmniej są co najmniej nieprecyzyjne.
Osobiście sądzę, że skoro zapis w KW brzmi, że zarząd nieruchomością sprawowany jest przez Wspólnotę, to Wspólnota, jako całość, może na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zlecić zarząd zawodowo działającemu w tym zakresie podmiotowi. Czyli zamiarem Wspólnoty było ustanowienie zarządu zleconego. Wątpliwości moje w tym zakresie budzą natomiast zapisy uchwały.
Co Państwo o tym sądzicie?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jak chcą, żebyś był członkiem zarządu lub zarządcą powierzonym, to obowiązują inne procedury.
Że ciebie obowiązuje umowa, którą podpisujesz a nie uchwała.
Wspólnota może sobie uchwalić co chce, ty nie musisz znać treści uchwał.
Lepiej to dokładnie przegadać i napisać w umowie, niż za pół roku rozstawać się z trzaskiem drzwi, "bo mi się wydawało".
Umowa o zarządzanie z osobą zarządcy nie wymaga formy aktu notarialnego, ponieważ w art. 18 mowa o umowie właścicieli a nie o umowie wspólnoty z zarządcą. Powinny być dwie umowy - między właścicielami - art. 18 uwl i druga - pomiędzy wspólnotą a zarządcą.
Wyjaśnij, że bez tej uchwały nie możecie podpisać prawidłowej umowy o administrowanie.
A już sytuacja, że zawodowy zarządca nieruchomości, nie rozumie przepisów w dziedzinie w której pracuje to jest nie tyle niezrozumiałe bo znam takich licencjonowanych co pojęcia o UoWL nie mają - to jest skandal!
Przecież tu nie ma nic o powierzaniu zarządu.
Artykuł 18 UoWL ma aż 4 ustępy. Skoro wspólnota określiła już, że sprawuje zarząd NW to zmuszona jest wybrać zarząd spośród właścicieli lub spoza.
Jak widać woleli powołać zarząd spoza wspólnoty - Z tym że nie wybiorą przecież uchwałą (uchwałą decydują tylko że taki będzie zarząd) - takiego zarządu lecz muszą zawrzeć umowę nie z firmą zarządzająca lecz tylko i wyłącznie z Tobą w tym wypadku (członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.) i nie jest to zmiana sposobu zarządu ani powierzenie. Nie ma takiego pojęcia jak "zarząd zlecony". Jesteś zarządem wybranym - w tym celu wspólnota podjęła uchwalę (niepotrzebnie z notariuszem) że wybierają Nassira do swojego zarządu. A żebyś mógł legalnie działać (bo nie jesteś członkiem wspólnoty), wspólnota musi zawrzeć z Tobą umowę o zarządzanie NW.
Mimo wszystko życzę powodzenia - jesteś w komfortowej sytuacji.
Dobrze rozumujesz. Gdyby wspólnocie miało chodzić o zmianę sposobu zarządu i powierzenie go Tobie, to musiałaby konsekwentnie zmienić też wpis w KW.
Być może początkowo myślano o zmianie sposobu zarządu i to nawet z myślą o powierzeniu go Tobie(?), ale koncepcja się zmieniła i skończyło się na wyborze administratora uchwałą.
Pozostaje jeszcze wybrać zarząd na podst. art. 20.
Co do zarządu zleconego, to miałem na myśli zawarcie klasycznej umowy o administrowanie.
Chyba, że tak naprawdę WM chodziło o najzwyklejsze administrowanie, bo we wzorze umowy jako strony wskazuje się Zarząd i Zarządcę nieruchomości, gdzie bynajmniej jako Zarząd nie figuruję ;) Jeśli tak, to tak jak zauważył blazejh WM musi "dobrać" Zarząd, który zawrze ze mną umowę.
Cóż, pozostaje, tak jak napisała koziorozka, porozmawiać z WM czego tak naprawdę chce i dostosować się do zapotrzebowania właścicieli.
Po co? Skoro już wybrali (powołali) zarząd jednoosobowy na podstawie art. 18 ust.3 w związku z art. 20 ust.1. Nie widzę żadnych podstaw aby zatrudnionego w charakterze zarządu wspólnoty Nassira, nazywać administratorem i żądać aby wspólnota wybrała drugi zarząd skoro jak widać wspólnota nie chce spośród siebie wybierać zarządu.
Sposób zarządu został określony w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, co znajduje odbicie jako wpis w KW. W tym świetle podstawa prawna w postaci art. 18 ust. 3 w zw. z art. 20 ust. 1 wydaje się wątpliwa.
To jest przykład konwalidacji czynności prawnej drugim oświadczeniem woli.
Przed notariuszem właściciele złożyli wadliwe oświadczenie woli, sprzeczne w treści z wpisem w KW i nie poparte zmianą tego wpisu.
Właściciele albo nie dogadali się z notariuszem o co im chodzi, albo zmienili pomysł na zarządzanie.
Tak czy inaczej powierzenia zarządu nie było a zarządu nie ma do dzisiaj.
W roli zarządu obecnie występuje Rada, którą wystarczy przekształcić w zarząd wspólnoty, albo wybrać zupełnie nowe osoby, a następnie zawrzeć z Nassirem umowę o administrowanie.
To oświadczenie u notariusza ulegnie konwalidacji wraz z wyborem nowego zarządu (i ewentualnie potem zawarciem klasycznej umowy o administrowanie). Wszystko na razie ku temu zmierza.
Na pewno nikt tam nie zamierzał uczynić Nassira członkiem jednoosobowego zarządu. Kompletny nonsens.
Co tu jest nonsensem???
Ponieważ jutro mam umówione spotkanie z Radą, to dowiem się, co autor uchwały i wzoru umowy miał na myśli.
Wspólnoty w podejmowanych uchwałach podają nieraz takie podstawy prawne, że głowa boli ale to nie jest powód jej negowania bo de facto uchwała właścicieli nie musi mieć podstawy prawnej - jest podejmowana po prostu w danej sprawie.
Przekornie zatem zapytam się - a na jakiej podstawie prawnej, co ta RADA może skoro działa bez podstawy prawnej bo UoWL nie przewiduje takiego tworu?
Ba. A Ty nie wolałbyś mieć czystej sytuacji, zamiast zdawać się na interpretacje organów lub sądów?
Touche
Zarząd ustawowy, nie mogło dojść do ustalenia w trybie art. 18 ust. 1, ponieważ konieczna byłaby umowa właścicieli w tym zakresie, uchwała nie wystarczy, forma aktu notarialnego - zbędna.
Uchwała protokołowana przez notariusza - można nią "przejść" wyłącznie z trybu umownego na ustawowy, gdyby miało być odwrotnie - bez umowy się nie obejdzie.
Reasumując - powołano zarząd w trybie art. 20 uwl, wszystko będzie działać tak jak ustawa wskazuje, nic ponadto.
Umową o administrowanie wspólnota może precyzować pewne kwestie, w pozostałym zakresie - uwl.
Mają więc dwie możliwości .
1. Albo powierzyć zarządzanie ( zarząd) osobie fizycznej lub prawnej w formie umowy notarialnej .
2. Wybrać zarząd na podstawie art 20.1 w związku z art 18.3
Uchwałą notaialna nie określa sie sposobu zarządu. Robi się to umową notarialną . Podobnie zapis w KW że zarząd sprawują właściciele lokalu , moim zdaniem nie ma znaczenia. Bez takiego zapisu własciciele tez sprawują zarząd NW.
Dla mnie sprawa jest prosta .W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest powołanie zarządu na podstawie art20.1 i ... zapomnieć o art 18.1.
Właściciele w tej wspólnocie podjęli uchwałę o wyborze zarządu a jako, że nie wybierali spośród właścicieli lecz zadecydowali, że zarząd wybrany będzie spoza wspólnoty, jednoosobowy więc go powołali, aby być w zgodzie z poprawnością językową. Aby tak powołany zarząd w osobie Nassira mógł działać potrzebna była jeszcze umowa o zarządzanie którą podpisano: Nieprawda.
Określa się także uchwałą.
Treść tej uchwały jest całkowicie ( moim zdaniem) pozbawiona sensu.Oczywiście jak sie stosuje interpretacje intencjonalna to zawsze można uznać art 18 za art 18.3 i na podstawie tego artykułu w związku z art 20.1wybrać zarząd osobowy." No bo przecież właściciele mieli na myśli wybór zarządu na podstawie art 20.1 w związku z art 18.3" No, ale fantazja niektórych jest nieograniczona.
Gecon: Niedokłanie czytasz. Przed wyborem Nassira nie był określony sposob zarządu NW. Była tam Rada Wspolnoty. Ale ...stosujac interpretacje intencjonalna jesli ta Rada była wybrana uchwałą to w rzeczywistości była Zarządem osobowym. Bo przeciez w uchwale tylko zapomniano wspomieć o art20.1, a Zarząd można sobie nazwać jak sie chce.Tym bardziej że nie było umowy o sposobie zarządu , ani prawidłowo wybranego zrazdu na podstawie art20.1. Ktoś przeciez musiał zarządzać.
I jeszcze jedno. Powierzenie zarzadu na podstawie art18.1 nie sprowadza sie ( moim zdaniem) do wskazania osoby zarządcy , a juz w zadnym wypadku nie jest powołaniem zarzadu osobowego (wybór osoby). Moim zdaniem jest to powierzenie ( określenia) konkretnych czynności zarządzania i administrowania. Wskazanie osoby której sie to czynności powierza ma znaczenie drugorzędne .Jesli bowiem zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarzadu to wskazanie tej osoby też nie może być istota określenia sposoby zarzadzania ( zarzadu). To na czym polego okreslenie sposobu zarzadu NW ???
Po drugie. Uchwałą notarialna nie okrela sie sposobu zarządu . Robi sie to umową. Uchwałą ( wyjątek ustawowy) określa sie zmiane sposobu zarządu NW.
Jakby było napisane, że na podstawie art. 20 to też by nie było ważne bo nie zaznaczyli ustępu? No to tym bardziej ma zastosowanie art. 18 (dokładnie jego ust.3) Fantazje.Nigdzie nie napisano, że była wybrana uchwałą zresztą nie mogla być bo po co wybierać coś co nie ma żadnej mocy prawnej.
Więc oczywiste jest że w takiej sytuacji wspólnota postanowiła wybrać zarząd (uchwałą i to nawet niepotrzebnie zaprotokołowaną przez notariusza - widocznie myśleli że zmieniają sposób zarządu i go powierzają) z tym, że nie spośród właścicieli lokali ale osobę spoza wspólnoty czyli właściciele powołali jednoosobowy zarząd. Nic nikt nie musiał w tym wypadku. Nikt tu nie pisze o jakimkolwiek powierzaniu zarządu, nie zmyślaj?!
Czy ty rozumiesz poniższy przepis: Póki co - nie - więc nie wprowadzaj w błąd.
Przeczytaj jeszcze raz uważnie: Nie zmyślaj jakiś części. Przypominam po raz trzeci, że ten artykuł (18) ma cztery ustępy!
O powierzaniu to autor wątku sobie gdyba tylko, a ja już nie mam zamiaru z Tobą dyskutować na gdybanie.
Zarząd wybiera sie na podstawie art 20.1 ponieważ nie określono sposobu zarzadu NW, czyli w związku z art 18.3. A nie na postawie art 18.3. Trudno zrozumieć?
W praktyce nie podpisuje się umów z zarządem, ale w przypadku tej wspólnoty tak się dzieje za sprawą nieco pokrętnych zapisów dokonanych w obecności notariusza.
Mamy trzy zdania: w dwóch pierwszych mowa jest o złożonych już oświadczeniach woli przez właścicieli, wg trzeciego zdania pełnomocnicy właścicieli złożyli projekt z trzecim oświadczeniem woli.
oświadczenia 1. i 2. są wzajemnie sprzeczne
oświadczenie 2. może (choć nie musi) być złożone wadliwie, np. pod wpływem błędu
czynność 3. jest również w swoich skutkach sprzeczna z 2.
Wniosek: logicznie byłoby skonwalidować oświadczenie 2., jeżeli złożone było pod wpływem błędu to nawet trzeba.
Spór mógłby polegać na rozstrzygnięciu jak to zrobić, bo chyba rozwiązań może być więcej niż jedno.