Opłata za prąd dla miejsca parkingowego
MJK123
Użytkownik
Dzień dobry,
zwracam się z moim pytaniem do ekspertów. Mianowicie, wczoraj dostałem informację od Wspólnoty że wprowadzajają dodatkową opłatę obciążającą właścicieli miejsc postojowych. Dokładnie chodzi o zużycie energii.
Moje pytania to:
- czy taka zmiana nie powinna być przegłosowana, czy wspólnota po 10 latach nagle może wprowadzić taką opłatę z dnia na dzień bez konsultacji z właścicielami (nowego zarządce mamy od jakiś 8 miesięcy)
- czy koszt energii elektrycznej nie powinien być już wliczony w opłatę za eksploatację miejsca parkingowego (poniżej zestawienie opłąt)
- czy stawka 1,67 PLN za 1m2 czyli 50 PLN za miesiąc to nie za dużo? Wydaje mi się że jest to średni miesięczny koszt energii dla rodziny 2 osobowej
Zestawienie opłat:
Lp Nazwa opłaty Stawka [zł] Ilość Wartość [zł]
1 Zużycie energii - ZUŻYCIE ENERGII 1,67PLN 30m2 49,95
2 eksploatacja miejsca parkingowego - eksploatacja miejsca parkingowego 2,76PLN 30m2 82,80
3 fundusz remontowy - fundusz remontowy 0,30PLN 30m2 9,00
zwracam się z moim pytaniem do ekspertów. Mianowicie, wczoraj dostałem informację od Wspólnoty że wprowadzajają dodatkową opłatę obciążającą właścicieli miejsc postojowych. Dokładnie chodzi o zużycie energii.
Moje pytania to:
- czy taka zmiana nie powinna być przegłosowana, czy wspólnota po 10 latach nagle może wprowadzić taką opłatę z dnia na dzień bez konsultacji z właścicielami (nowego zarządce mamy od jakiś 8 miesięcy)
- czy koszt energii elektrycznej nie powinien być już wliczony w opłatę za eksploatację miejsca parkingowego (poniżej zestawienie opłąt)
- czy stawka 1,67 PLN za 1m2 czyli 50 PLN za miesiąc to nie za dużo? Wydaje mi się że jest to średni miesięczny koszt energii dla rodziny 2 osobowej
Zestawienie opłat:
Lp Nazwa opłaty Stawka [zł] Ilość Wartość [zł]
1 Zużycie energii - ZUŻYCIE ENERGII 1,67PLN 30m2 49,95
2 eksploatacja miejsca parkingowego - eksploatacja miejsca parkingowego 2,76PLN 30m2 82,80
3 fundusz remontowy - fundusz remontowy 0,30PLN 30m2 9,00
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Pytania dodatkowe tradycyjne w takich wątkach:
- czy to jest hala garażowa, czy na powietrzu?
- jeśli hala, to czy wyodrębniona, czy jest to pomieszczenie wspólne?
- opłaty są wspólne dla wszystkich, czy dla posiadaczy aut?
Pytania ważniejsze od tradycyjnych:
- zestawienie opłat na pewno dotyczy miejsca postojowego (mp)? z takimi stawkami?
- jeśli dot. mp, to dotąd opłaty funkcjonowały na podstawie uchwal wspólnoty? w ramach ogólnego planu gospodarczego? poza nim osobną uchwałą? czy bez uchwały?
- wysokość stawek wskazuje że to jest hala i to nie byle jaka? co w niej takiego szczególnego że tak wysokie zaliczki? hala wymaga już remontu? jakiego?
- czy na pewno prawidłowo określono koszty energii elektrycznej związanej z eksploatacją tych miejsc? po stawce powiedziałbym że to jest energia całej nieruchomości, macie osobno opomiarowany węzeł CO? co z prądem wind?
- z ciekawości:na pewno masz jedno miejsce o powierzchni 30mkw??, może miejsca są dwa, każde po ok. 15mkw?
dzięki Blażej za szybką reakcję.
Jeżeli chodzi o szczegóły to postaram się odpowiedzieć, natomiast jako przeciętny mieszkaniec nie przykładałem zbytnio uwagi do wcześniejszych wydarzeń we wspólnocie dopóki nie podnieśli opłat o 50% - stąd nie wiem czy na wszystkie odpowiem.
- czy to jest hala garażowa, czy na powietrzu? - jest to wydzielone miejsce parkingowe w garażu podziemnym. NIe jest to box, poprostu miejsce wydzielone wśród innych.
- opłaty są wspólne dla wszystkich, czy dla posiadaczy aut? - tutaj ciężko mi odpowiedzieć, sytuacja garażowa nie jest do końca jasna dla mnie ponieważ jeden poziom należy do hotelu, a drugi dla właścicieli prywatnych.
- zestawienie opłat na pewno dotyczy miejsca postojowego (mp)? z takimi stawkami? tak - mam osobne zestawienie opłat dla mieszkania, którego jestem właścicielem
- jeśli dot. mp, to dotąd opłaty funkcjonowały na podstawie uchwal wspólnoty? w ramach ogólnego planu gospodarczego? poza nim osobną uchwałą? czy bez uchwały? - z tego co się orientuje to od ostatnich 2-3 lat reuglarnie zmienia się zarządca i ustanawiają opłaty bez uchwał - do tej pory opłaty były mniej więcej takie same więc pewnie nikt nie interweniował
- wysokość stawek wskazuje że to jest hala i to nie byle jaka? co w niej takiego szczególnego że tak wysokie zaliczki? hala wymaga już remontu? jakiego? hala na 2 poziomy, około 100 miejsc na poziomie. NIe słyszałem nic o remoncie, jeżeli chodzi o koszt utrzymania to oprócz bramek wjazdowych, oświetlenia, sprzątania i przeglądu instalacji to nie sądzę żeby były inne koszty
- czy na pewno prawidłowo określono koszty energii elektrycznej związanej z eksploatacją tych miejsc? po stawce powiedziałbym że to jest energia całej nieruchomości, macie osobno opomiarowany węzeł CO? co z prądem wind? - no właśnie stąd moje zainteresowanie sprawą i pytanie do ekspertów. Płacę też dodatko 2,67 za m2 na fundusz eksploatacyjny za mieszkanie - więc mam podejrzenie że podwójnie naliczają opłaty.
- z ciekawości:na pewno masz jedno miejsce o powierzchni 30mkw??, może miejsca są dwa, każde po ok. 15mkw? miejsce ma około 23m2 ale w akcie notarialnym jest wpisane jako 30m2 bo uwzględnia drogi wewnętrzne.
Ponieważ nie jestem na miejscu żeby móc podejść do zarządcy i zweryfikować ich nowe opłaty i dokumentacje, jestem ciekaw co mogę zrobić na odległość i ewentualnie jakie jeszcze pytania zadać, żeby nie wcisnęli mi kitu.
Dzięki serdeczne!
Maciek
Płacisz zatem eksploatację za mieszkanie (2,67) w bardzo podobnej stawce, jak za garaż (2,76). Nie ma tu czeskiego błędu i szóstka nie zamieniła ci się z siódemką? Wtedy stawki na eksploatacje byłyby identyczne.
Czy stawka za energię od mieszkania nie wynosi przypadkiem również 1,67? Czy może koszt energii wspólnej jest wkalkulowany w stawkę eksploatacyjną 2,67?
To już wiele wyjaśnia, niestety nie wszystko. Trochę trzeba zgadywać co autor naliczeń miał na myśli, ale dość prawdopodobne jest, że ktoś zauważył, że obydwa poziomy garaży zużywają nieproporcjonalnie dużo prądu w stosunku do zużycia budynku. Garaże macie bardzo oryginalne (dwa poziomy, hotel) i to jest możliwe. I w związku z tym trzeba było jednak zastosować jakieś minimum rachunku ekonomicznego i podnieść stawkę za energię w garażach. Podnieść, bo to była tylko podwyżka - dotąd stawka za energię była, tyle że ukryta w obydwu zaliczkach za eksploatację (razem ze sprzątaniem i administrowaniem zresztą).
To by oznaczało, że nie tyle wprowadzono nową zaliczkę dla garażowiczów, lecz faktycznie po prostu podwyższono opłaty za prąd garażowiczom.
Pomijając tę nową zaliczkę, to dotąd w planie gospodarczym było zrównanie obowiązków finansowych właścicieli miejsc parkingowych i właścicieli mieszkań (i hotelu). Nowa zaliczka jest już wyłomem od tej zasady.
Duża podwyżka oznacza zawsze łatanie budżetu. Na plus całej sytuacji można policzyć, że ktoś zaczął tam liczyć koszty.
ps. Nie bardzo rozumiem skąd u Ciebie jedynie podejrzenie, że opłaty naliczane są "podwójnie". Czarno na białym widać, że z jednym wyjątkiem, są.
Na pocieszenie - z artykułu zalinkowanego przez elana wynika, że mogłyby być nawet "potrójnie", także nie jest jeszcze u was tak źle, jak być mogło
Ponadto nie ma ugruntowanego orzecznictwa, a nawet w ogóle nie ma żadnego orzecznictwa na tle nowej regulacji związanej z halami wyodrębnionymi.
Artykuł być może bardziej wyjaśnia jak powinno być, niż jak jest.
Ponadto system naliczeń w Twojej wspólnocie jednak dość mocno odbiega od tego opisanego w artykule.
powinien, ale nie wg zasady pokazanej wg m2 tylko zgodnie z udziałem jaki przypada na MP. (koszt miesięczny EE X udział przypisany na garaż wielostanowiskowy X 1/ ilość MP)
a co nie ma licznika na garaż ? Jeżeli nie to stawkę wyznacza się uznaniowo .
Czy 50 zł /m-c to dużo ... zależy ile jest MP w garażu wielostanowiskowym?
niewłaściwe wyliczanie opłat patrz ustaw o własności lokali art. 12.
Przykładowe wyliczenie opłat jest tu https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Nie jest Pan właścicielem miejsca postojowego, ponieważ miejsce postojowe nie ma statusu nieruchomości w rozumieniu polskiego prawa. Proszę sprawdzić w swoim akcie notarialnym, ale zapewne jest Pan współwłaścicielem lokalu - garażu wielostanowiskowego,w którym ma Pan określony udział.
Z kolei z garażem jak z każdym innym odrębnym lokalem w tej nieruchomości również związany jest udział w nieruchomości wspólnej.
Mówimy zatem o udziale: w garażu związanym ze współwłasnością garażu oraz o udziale garażu jako lokalu w nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, dlatego jej decyzje mogą dotyczyć wyłącznie tych kosztów, które wiążą się z utrzymaniem części wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali, z kolei o kosztach utrzymania garażu, podobnie jak np. mieszkania - decyduje właściciel, czy współwłaściciele.
Wspólnota nie może zatem wprowadzać zaliczki, w której występuje pojęcie "eksploatacja garażu", ponieważ ten garaż nie wchodzi w zakres nieruchomości wspólnej.
Współwłaściciele garażu obowiązani są natomiast płacić swoim udziałem zaliczki na nieruchomość wspólną -te są ustalane przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie uchwał.
Koszty utrzymania garażu, np. sprzątania ciągów komunikacyjnych, czy naprawy bramy wjazdowej ustalają i ponoszą jego współwłaściciele - to nie są koszty wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli natomiast chodzi o koszty energii elektrycznej dostarczanej do garażu, to prawdopodobnie garaż zasilany jest z liczników administracyjnych i wspólnota dzieli w ten sposób koszty (powinny być uchwały), jednak najlepiej byłoby, gdyby współwłaściciele garażu zamontowali swój własny licznik.
Dzień dobry,
ponieważ garaże są lokalem prywatnym, to zgodnie z ustawą o własności lokali art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Do takich wydatków zaliczamy m.in. energię elektryczną, sprzątanie. Każdy poziom garaży posiada swój własny licznik energii elektrycznej. Zużycie energii elektrycznej przez właścicieli miejsc postojowych na poziomie -2 wynosiło (na podstawie faktur wystawionych przez TAURON): w dniu 25-01-2016 r. - 2283,78 zł., w dniu 14-03-2016 r. - 1825,07zł., w dniu 10-05-2016 r. - 1971,69zł., w dniu 20-05-2016 r. - 473,28 zł., co dało łącznie 6553,82 zł. W przeliczeniu na 1 udział (na poziomie -2 właściciele dysponują 3936 udziałami) jest to kwota 1,67 zł./udział. Pod koniec roku będziecie Państwo obciążeni za zużytą energię elektryczną w II półroczu 2016 r. oraz za sprzątanie.
Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny sygn. Akt: I ACa 638/12 z powództwa jednej z właścicielek mieszkania przy ul. XXXX w uzasadnieniu swojego wyroku stwierdził: Nie ma prawnej możliwości (art. 12 ust 2 i 3 ustawy) ustalenia dla właściciela lokalu użytkowego zaliczek na utrzymanie części wspólnych niższych od zaliczek pobieranych od właścicieli lokali mieszkalnych. Stąd opłata na utrzymanie części wspólnych w wysokości 2,76 zł/udział jest jednakowa dla wszystkich.
Zastanawia mnie jeszcze ta "eksploatacja garażu", jakich konkretnie kosztów dotyczy, energii elektrycznej?
Wygląda na to że wszystkich, energii elektrycznej również.
Energia elektryczna dotąd była wkalkulowana (bo musiała być) w obydwu nieruchomościach w jednakowej stawce ukrytej w eksploatacji 2,76.
Stąd ja mówię nie o nowej zaliczce, lecz o podwyżce na prądzie w garażach.
Językiem artykułu: garaże dotąd nie były przedmiotem żadnych kalkulacji kosztów, chociaż w naliczeniach już traktowano je jako osobny ośrodek kosztów. Dotąd kalkulację kosztów budynku i garaży jako całości mechanicznie przenoszono na kalkulację naliczeń za same garaże. Fantastycznie proste, ale niezgodne z rachunkiem ekonomicznym.
Teraz ktoś przytomnie zauważył trzy rzeczy:
1) że poziomy garażu mają osobne opomiarowanie
2) że poziom -2 generuje zupełnie inne koszty niż budynek i poziom hotelowy.
3) zaliczki są jednakowe, więc ktoś kto nie ma samochodu płaci z prąd w garażu i za sprzątanie
Zaczyna się też analizowanie kosztów sprzątania hali - będzie pewnie nowa zaliczka na sprzątanie za pół roku?
Wprowadzeniu nowych zaliczek dla garaży powinna towarzyszyć obniżka stawki 2,76 na garażach bo przecież w 2,76 już energię i sprzątanie były teoretycznie skalkulowane. Teraz jest dublowanie zaliczek na tych pozycjach.
To że zarządca powołał się na I ACa 638/12 śmiało można nazwać nadużyciem. To jest nieco pokrętne uzasadnienie dla zwykłej podwyżki za prąd. Wymyślone na poczekaniu. Już prędzej mógł powołać się na ustawę.
Zawsze przedstawiają się jako poszkodowani lub jako osoby nie zorientowane w temacie chcące jednak bezwzględnie decydować.
Mamy więc ustalone, że jest to :
garaż dwupoziomowy z miejscami do parkowania oraz że każdy z nich posiada licznik EE.
Zazwyczaj zaliczki na utrzymanie garażu składają się z dwóch grup tak, jak to ma miejsce z lokalem mieszanym:
1) utrzymanie lokalu garażu wielostanowiskowego ( EE, sprzątanie , przeglądy p-poż , serwis bieżący - wymiana niesprawnego oświetlenia, ect)
2) utrzymanie nieruchomości wspólnej ( te składniki jakie występują i dotyczą cześć wspólnej : EE na NW, sprzątanie NW, konserwacja bieżąca NW, konserwacja wind, ect)
Taka przykładowa zaliczka : https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
Pozycja 1. Zużycie energii - ZUŻYCIE ENERGII 1,67 wcale nie jest nową zaliczką, jest tylko jednorazowym dodatkowym obciążeniem za zużycie energii elektrycznej na poziomie -2 z okresu półrocznego.
1,67 nie jest stawką zaliczki tylko wykazaniem jednostkowego kosztu służącego do tego obciążenia.
Na nowym zaświadczeniu o opłatach jest więc połączenie tradycyjnego zestawienia naliczeń (w formie zaliczek) z jednorazowym obciążeniem za energię w garażu.
O częściowym rozliczeniu kosztów energii w garażu (np. za pół roku) nie ma mowy, ponieważ zaliczka na energię w garażu (wraz z co najmniej dwoma innymi zaliczkami) jest ukryta w pozycji "eksploatacja garażu".
Możliwość obciążania garażowiczów dodatkowym kosztem mogłaby być przewidzianą uchwałą, ale widocznie uchwały takiej nie ma, bo zarządca powołał się na wyrok SA i to niestety na taki, którego nie ma w internecie. Prawdopodobnie chciał się koniecznie czymś podeprzeć w tej odpowiedzi i znalazł wyrok na trochę inny temat.
Jak wspominałam wcześniej nie mam możliwości stawienia się w ich biurze w celu weryfikacji ich wersji.
Dodatkowo, staram się uzupełnić wiedzę czytając Wasze komentarzach ale ciężko zostać specjalistą w 2-3 tygodnie.
Czy uważacie ze swojego doświadczenia że jest coś co można zrobić więcej (zakładam że niepłacenie nie jest najrozsądniejszą opcją). Dodam, że jak pewnie w większości innych wspólnot brak jest jakiekolwiek wspólpracy miedzy włąścicielami stąd zwróciłem się o pomoc tutaj na forum.
wszystko zależy od kursanta nie prelegenta
to kolejne źródło Twoich kłopotów niepłacenie
raczej skup sie do spraw swojej wspólnoty anie pisz ogólników , właściciele lokali po 20 latach obmazywania ustawy o własności lokali potrafią sie zorganizować jak trzeba
Ale podsumujmy to, co jest pewne:
- system zaliczek jest jednolity dla obydwu nieruchomości i do dziś pozostał niezmieniony
jest wygodny dla administracji (księgowości), prosty w obsłudze i
w obecnym stanie prawnym już (prawdopodobnie) nie do podważenia w sądzie,
- we wspólnocie jest jeden ośrodek kosztów, co do zasady garaże nie nie są przedmiotem osobnej analizy kosztów a uwzględniane są tylko w naliczeniach, (energia w garażach i sprzątanie w garażach są tu nowymi wyjątkami - osobne półroczne obciążenia kosztami za pół roku wstecz)
Zarządca w odpowiedzi dyskretnie ominął temat przeznaczenia środków z pozycji "eksploatacja - garaże" ponieważ nie ma księgowego rozdziału kosztów na budynek i na garaże. Wszyscy płacą na wszystko do wspólnego wora pt. "eksploatacja mieszkania+eksploatacja miejsca parkingowego" i z tego wora księgowo pokrywane są wszystkie wydatki wspólnoty z wyjątkiem mediów i śmieci. Tak samo jest z funduszem remontowym, który jest jeden wspólny.
W efekcie ktoś, kto nie ma samochodu i stanowiska płaci za koszty eksploatacyjne garażu, a ktoś kto nie ma mieszkania (ma tylko stanowisko) płaci też za sprzątanie klatek schodowych i remont dachu z funduszu.
Drugi efekt to ten widoczny gołym okiem - płacisz za stanowisko jak za zboże
Trzeci - wspólnota nie powinna narzekać na brak płynności finansowej
- każda kolejna administracja pozwala sobie na ukrycie zaliczki tytułem kosztów administrowania (wraz co najmniej z zaliczkami na sprzątanie i energię elektryczną) w worku pod tytułem "eksploatacja"),
bo garaż wielostanowiskowy ma przypisany udział w NW
Na moje jeśli ktoś bez uchwały wprowadza dodatkowe obciążenia, to dlatego, że traci płynność i dlatego, że była słaba windykacja zadłużeń właścicieli.
Ta nowość w opłatach to jest działanie ratujące finanse wspólnoty. W pośpiechu, więc bez uchwały. Finanse całej wspólnoty łatane są kosztem garażowiczów i tłumaczenie tego jakimś wyrokiem z choinki urwanym jest wprost bałamutne.
Na moją "modłę" na pewno jest zła struktura zaliczki, a stawki nie są oparte na rachunku ekonomicznym WM, planie gospodarczym na dany rok ... tylko populiźmie ... ma być tanio - niska zaliczka , bo tak jest w sąsiedniej wspólnocie :bigsmile:
Wysokość zaliczki ustala się na podstawie planu gospodarczego danej wspólnoty ( uchwały o stawkach służących do naliczenia zaliczki). Po roku kalendarzowym należy uchwałą właścicieli lokali rozliczyć saldo wynikające ze sprawozdania finansowego ( co nie oznacza, że nadpłaty należy zawracać właścicielom lokali; za wyjątkiem tych dot. utrzymania lokali).
Taka przykładowa zaliczka : https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka
pozdrawiam!