administrator jako pośrednik między Zarządem a właścicielami lokalu

Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
edytowano września 2016 w Zarządzanie Nieruchomościami
Art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali mówi, że Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty.

Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki. Jeśli Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełniania zastrzeżonych dla niego funkcji (patrz wyżej na czerwono), to czemu upoważnia administratora do "załatwiania" korespondencji między Zarządem a właścicielami lokali?

To zawsze odbywa się tak samo. Piszę list polecony imiennie do dwóch członków zarządu, ale odpowiedź dostaję zawsze od firmy administrującej z podpisem i pieczątką administratora (i z adnotacją "z upoważnienia Zarządu").

Zarząd nie chce niczego podpisywać, nawet sprawozdania rocznego ze swej działalności pomimo tego, że w art. 30 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy jasno jest napisane, że roczne sprawozdanie ze swej działalności składa Zarząd (lub zarządca , któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art 18 ust. 1)

Zarząd twierdzi, że po to wynajął administratora, żeby ten "odwalał całą robotę".
Ale przecież z ustawy wynika (art 21 ust 1), że zasadniczo między Zarządem a Członkami Wspólnoty nie może być pośredników (?).

Dziś widziałam się z dwoma członkami Zarządu. Obiecali udostępnić mi sporne upoważnienie (chodzi o dostęp administratora do korespondencji mojej wspólnoty). Ale chcę Was spytać co o tym wszystkim myślicie, a w szczególności o zakreślonej na czerwono części art. 21 UoWL.
«1

Komentarze

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    Art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali mówi
    Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki.
    NIE, bo ....
    [b]Art. 27.[/b][b] Każdy właściciel lokalu ma [color=#00f]prawo i obowiązek [/color][/b]współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
    
    Przeczytaj jeszcze raz wątek https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7268/1/wypowiedzenie-umowy
    Komentarz edytowany KubaP
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Administrator jest obcy. Nie jest właścicielem lokalu w mojej wspólnocie.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] Ange-lisica:[/cite]Administrator jest obcy. Nie jest właścicielem lokalu w mojej wspólnocie.
    błędne założenia, to błędna teza i wnioski.

    Administrator jest zatrudniony przez ogól właścicieli lokali, bo to oni go utrzymują , a to , że między nim jest jakiś organ, który sie nazywa Zarząd , to wynika tylko z przyczyn technicznych / organizacyjnych.

    Łatwiej jest uzgodnić sprawy wspólnoty z kilkoma osobami i przedstawić tak przygotowane wnioski ogółowi do zatwierdzenia niż rozmawiać z każdym właścicielem odrębnie.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki.
    Co z tego, jak Zarząd np. podpisał sobie umowę o administrowanie z Firmą. Zarząd scedował na Administratora (firma) - w myśl zawartej umowy - wszelakie czynności związane z zarządem zwykłym, łącznie z PROWADZENIEN zebrań właścicieli lokali. Pełne ubezwłasnowolnienie i Zarządu i całej wspólnoty. Ogon merda psem jak chce i kiedy chce. Administrator nie jest pomocnikiem Zarządu, tylko nieporadny i bojaźliwy Zarząd jest... POMOCNIKIEM Administratora. Paranoja całkowita. Sprawozdanie Finansowe podpisuje Pan Administrator (z up. Zarządu Wspólnoty). Sprawozdania z działalności Zarządu brak, bo Zarząd wyręcza się Sprawozdaniem Finansowym, całkowicie nieczytelnym dla normalnego członka wspólnoty. Miesięczne rachunki zawierają dwie rubryki pionowe: nazwa i wartość. Na razie wystarczy... :wink:
  • Opcje
    tradertrader Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Zarząd nie chce niczego podpisywać, nawet sprawozdania rocznego ze swej działalności
    Choć uprawnienia wynikają wprost umowy o administrowanie, to sprawozdanie jest zastrzeżone tylko dla Zarządu, porównaj z wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu Sygn. akt I C 574/12.

    "sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który musi pochodzić od zarządu, który w niniejszej wspólnocie tworzą S. R. i W. S.. Niepodpisanie tego sprawozdania przez członków zarządu oznacza, że jest to jedynie projekt dokumentu, a sprawozdanie w sensie prawnym /w rozumieniu powołanych przepisów/ nie istnieje i tym samym podejmowanie uchwały w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania jest bezprzedmiotowe – brak bowiem podstawy tej oceny, przesłanek do jej przeprowadzenia. Wobec powyższego przedstawione na zebraniu w dniu 9 marca 2012r. „sprawozdanie”, jako dokument nie pochodzący od zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), bowiem przez niego nie podpisany, było w istocie projektem sprawozdania przygotowanym przez zarządcę i nie mógł być zostać skutecznie przyjęty przez wspólnotę.

    Sprawozdanie nie zostało też przedstawione w formie ustnej przez członków zarządu S. R.i W. S.. Jak wynika bowiem z protokołu zebrania wspólnoty z dnia 9 marca 2012r. projekt sprawozdania finansowego został odczytany przez przewodniczącą zebrania A. L.- pracownika zarządcy, a nie przez członków zarządu. W tej sytuacji nie może być mowy, że skutecznie zostało przedstawione sprawozdanie finansowe. W tych okolicznościach, biorąc pod uwagę ww. wadliwości, uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2011 podlegała uchyleniu."
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] elan124:[/cite]
    Ange-lisica: Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki.
    Co z tego, jak Zarząd np. podpisał sobie umowę o administrowanie z Firmą. Zarząd scedował na Administratora (firma) - w myśl zawartej umowy - wszelakie czynności związane z zarządem zwykłym, łącznie z PROWADZENIEN zebrań właścicieli lokali.
    Pełne ubezwłasnowolnienie i Zarządu i całej wspólnoty. Ogon merda psem jak chce i kiedy chce. Administrator nie jest pomocnikiem Zarządu, tylko nieporadny i bojaźliwy Zarząd jest... POMOCNIKIEM Administratora. Paranoja całkowita.
    nie rozumiem? czym tu sie bulwersować ?
    przecież to suwerenna decyzja właścicielei lokali / członków zarządu ...wynikająca z wygodnictwa i chyba z utartego przez życie standardu we wspólnotach.
    [cite] elan124:[/cite]Sprawozdanie Finansowe podpisuje Pan Administrator (z up. Zarządu Wspólnoty).
    Sprawozdania z działalności Zarządu brak, bo Zarząd wyręcza się Sprawozdaniem Finansowym, całkowicie nieczytelnym dla normalnego członka wspólnoty.
    Miesięczne rachunki zawierają dwie rubryki pionowe: nazwa i wartość. Na razie wystarczy... :wink:
    Jaki Pan taki kram ...sami taki model zarządzania sobie wybraliście, dając wolna rękę zarządowi w wyborze Administratora
    Treść projektu umowy na administrowanie jest jednym z elementów oferty na administrowanie.

    Wyższość uchwały właścicieli lokali o wyborze administratora jest tu bezsporna.

    Macie Regulamin Pracy Zarządu WM ?
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Trzeba już iść spać, więc tylko Kubie odpowiem, a Tobie Elan124 i Trader już jutro i to dopiero wieczorem.
    Kuba P: Macie Regulamin Pracy Zarządu WM ?
    O czym Ty mówisz Kuba?. W naszej Wspólnocie nie ma żadnych regulaminów.

    Dzisiaj starałam się przekonać Członków Zarządu, że nasza Wspólnota powinna uchwalić Statut Wspólnoty, ale przeszło bez echa.

    Mam świadomość, co się dzieje i że źle się dzieje. Ale przecież nie zostawię tego tak.. Zebranie roczne w przyszłym roku, ale już teraz trzeba będzie pisać wnioski, podawać pod rozwagę pomysły i idee, ażeby zdążyć na 1 kwartał przyszłego roku. Pisać, pisać.. do skutku. I w miarę możliwości wrzucać do skrzynek pocztowych innych właścicieli lokali.

    Już mnie ludzie wytykają palcami, że czepiam się nie wiadomo czego. Taka karma chyba, czy co :confused:

    Dobranoc mili. Do jutra
  • Opcje
    cTntcTnt Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Analizując art. 21 ust. 1 UoWL w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż mowa jest w nim o Zarządzie w kategorii organu. Organ ten działa w imieniu i na rzecz podmiotu jakim jest wspólnota mieszkaniowa, a cechy i charakterystyka tak określonego działania opisane zostały w doktrynie i judykaturze prawa w tzw. "teorii organów".
    Powyższe nie wyklucza natomiast prawa dokonania czynności cywilno-prawnej przez przedstawiciela, z zachowaniem zastrzeżeń o jakich mowa w art. 95 par. 1 k.c. Pamiętać należy, iż przedstawiciel działa w imieniu własnym, ale na rzecz zastępowanego podmiotu. Tutaj przydatne będzie zapoznanie się z tzw. "teorią przedstawicielstwa". Jeśli chodzi o rodzaje przedstawicielstwa, w art. 96 k.c. rozróżnione zostały przedstawicielstwo ustawowe oraz pełnomocnictwo. Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwo, zakres umocowania i pozostałe istotne w tym temacie uregulowania, polecam lekturę księgi pierwszej, tytułu IV, działu VI, rozdziału II k.c.
    Na marginesie wypada też dodać, iż szczegółowe regulacje dotyczące pełnomocnictwa procesowego w sprawach cywilnych znaleźć można w części pierwszej, tytuł IV, dział V k.p.c.

    Natomiast podejmując się próby wskazania niektórych różnic pomiędzy działaniem organu, a pełnomocnika, można wyróżnić następujące kwestie:
    1. oświadczenie woli organu traktowane jest jak działanie samego podmiotu, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu,
    2. organ jest częścią struktury podmiotu, pełnomocnik - samodzielnym, odrębnym podmiotem,
    3. inne jest źródło umocowania.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan: Co z tego, jak Zarząd np. podpisał sobie umowę o administrowanie z Firmą. Zarząd scedował na Administratora (firma) - w myśl zawartej umowy - wszelakie czynności związane z zarządem zwykłym, łącznie z PROWADZENIEN zebrań właścicieli lokali. Pełne ubezwłasnowolnienie i Zarządu i całej wspólnoty. Ogon merda psem jak chce i kiedy chce. Administrator nie jest pomocnikiem Zarządu, tylko nieporadny i bojaźliwy Zarząd jest... POMOCNIKIEM Administratora. Paranoja całkowita. Sprawozdanie Finansowe podpisuje Pan Administrator (z up. Zarządu Wspólnoty). Sprawozdania z działalności Zarządu brak, bo Zarząd wyręcza się Sprawozdaniem Finansowym, całkowicie nieczytelnym dla normalnego członka wspólnoty. Miesięczne rachunki zawierają dwie rubryki pionowe: nazwa i wartość. Na razie wystarczy... :wink:
    Już to przerabiałam Elan. Z Geconem, który pierwszym wpisem w moim pierwszym wątku założonym na tym forum otworzył mi oczy na to co się dzieje w mojej Wspólnocie. Od tamtej pory noszę w sobie pragnienie posłania administratora do diabła, albo coś.. Teraz jeszcze tylko ubolewam nad swoim Zarządem, aczkolwiek nie zazdroszczę mu. Elan, a tak na marginesie, co się dzieje z Geconem? Dawno go tu nie było. Jeśli znasz go osobiście (bo tak to wyglądało, że go znasz, to pozdrów go ode mnie.

    Wiesz, w tym ubezwłasnowolnieniu jest metoda, bo Zarząd nie musi nic robić, a nawet myśleć. Musi tylko uważać na takich jak ja, którzy za bardzo interesują się sprawami wspólnoty.
    Trader: Choć uprawnienia wynikają wprost umowy o administrowanie, to sprawozdanie jest zastrzeżone tylko dla Zarządu, porównaj z wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu Sygn. akt I C 574/12.
    Dzięki Ci Trader. Przyda się do kolejnego pisma. Najgorsze jest to, że Zarząd ośmielony przez administratora twierdzi, że Orzeczenia sądów nic nie znaczą, bo są sprzeczne i nie dotyczą bezpośrednio naszej Wspólnoty. Zarząd wraz z administratorem śmieją mi się w twarz, że Orzeczenia byłyby ważne dla nas, gdyby Sąd wydał je w sprawie naszej Wspólnoty, no a kto by wniósł pozew do sądu? Hm no i taka rozmowa.
    Kuba P: . Nie statut tylko Regulamin
    Nie Kuba. Zarząd zleci napisanie Regulaminów naszemu administratorowi, który nie potrafi zredagować nawet krótkiej Uchwały (niestety to robi i nie kryje się z tym), a poza tym nie wiadomo co napisze w takich Regulaminach. Natomiast jeśli będzie to Statut, to można by było wynająć dobrego prawnika. Do statutu można dołączyć wiele załączników, w tym różnorodne Regulaminy. To byłby obszerny dokument regulujący całe funkcjonowanie Wspólnoty i jej Członków. I wreszcie byłby porządek, cisza i spokój i wielka szczęśliwość i nieskazitelne dobro we wszystkich sercach w naszej Wspólnocie. A potem, gdy już umrzemy, to wszyscy pójdziemy do nieba, aby śpiewać na chwałę naszej wzorowej współpracy na tym padole ziemskim.
    cTnt3: Analizując art. 21 ust. 1 UoWL w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż mowa jest w nim o Zarządzie w kategorii organu. Organ ten działa w imieniu i na rzecz podmiotu jakim jest wspólnota mieszkaniowa, a cechy i charakterystyka tak określonego działania opisane zostały w doktrynie i judykaturze prawa w tzw. "teorii organów".
    O kurczę, cTnt3.. a myślałam, że mi powiesz, że tak, że mam rację, że nikt na drodze między Zarządem a właścicielami lokali nie może stanąć
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Jeśli znasz go osobiście (bo tak to wyglądało, że go znasz), to pozdrów go ode mnie.
    Nie znam go osobiście, ale mogę pozdrowić: "Gecon, serdecznie pozdrowienia od Ange-lisicy"
  • Opcje
    HaneczkaHaneczka Użytkownik
    edytowano listopada -1
    [cite] Ange-lisica:[/cite]musiałabym nic nie robić, tylko siedzieć przy komputerze. Jeszcze nie zwariowałam.
    To chyba nie tak... :confused: Przynajmniej... nie jest to tak jednoznaczne jak piszesz. :smile:
    Są przecież ludzie, którzy pracują w necie, zarabiając właśnie w ten sposób. Poza tym, dla nich ten komputer może być całym światem, albo... oknem na świat i ucieczką od samotności przez możliwość kontaktu z innymi ludźmi.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Kuba P: Treść regulaminu możesz zgłosić sama, na zebraniu właścicieli lokali, do porządku zebrania, Zarząd ci nie jest do niczego potrzebny.
    Heh, mówisz, że treść regulaminu mogę zgłosić sama. A dasz mi na to kasę mądralo? Po to wpłacamy zaliczki co miesiąc, żeby z tego zapłacić min. prawnika.

    Kuba, nie wiem i nie rozumiem jak Ty działasz, ale ja tak nie zamierzam. Zarząd nie pochodzi z kosmosu, ale jest przedstawicielem Wspólnoty. Nie byłoby w dobrym tonie pomijać go w sprawach Wspólnoty. Nie chcę wchodzić w konflikt z Zarządem, jeśli jest jakaś inna droga porozumienia. Ponadto wprowadzanie Regulaminów uchwałą do obiegu we Wspólnocie na zebraniu to za krótko, aby wszyscy uczestnicy zebrania przeczytali go i jeszcze wnieśli swoje poprawki. Znając "swój" Zarząd i jego wielbicieli, zaczną się ich gwizdy i śmiechy. Nie będę za swoje pieniądze wynajmować prawnika, bo uchwała może pójść do kosza. Dość, że na własny koszt wrzucam do prawie 100 skrzynek pocztowych kopie listów z załącznikami, które wysyłam do Zarządu. Trzeba działać inaczej. Po dobroci, bo z hudry na udry, to będzie przegrana wszystkich nas.

    Ty Kuba niby rozumiesz realia patologicznych Wspólnot, ale nie chwytasz tego bagna w którym kąpią się właściciele lokali, którzy są zmuszani do uznawania, ze administrator jest ważniejszy od Zarządu właścicielskiego, bo Zarząd nie radzi sobie, ale i nie zamierza wypełniać swoich obowiązków wobec Wspólnoty.

    Trzeba będzie listem poleconym z potwierdzeniem odbioru zgłaszać wnioski o uchwalenie Regulaminów lub Statutu na zebraniu i przekonywać Zarząd o konieczności wykonania tego. Oczywiście wrzucić kopię pisma do skrzynek pocztowych, żeby ludzie wiedzieli, że komuś zależy.. Może ktoś się przyłączy do mnie, muszę poszukać sojuszników.
    Elan: Nie znam go osobiście, ale mogę pozdrowić: "Gecon, serdecznie pozdrowienia od Ange-lisicy"
    Ok. Gecon pozdrowiony. Czekajmy, może się pojawi :bigsmile:
    Haneczka: To chyba nie tak... :confused: Przynajmniej... nie jest to tak jednoznaczne jak piszesz. :smile:
    Są przecież ludzie, którzy pracują w necie, zarabiając właśnie w ten sposób. Poza tym, dla nich ten komputer może być całym światem, albo... oknem na świat i ucieczką od samotności przez możliwość kontaktu z innymi ludźmi.
    Haneczko, Kuba potrafi sam się obronić. Myślę, że zrozumiał o co mi chodzi i tematu już nie będziemy rozwijać.
    cTnt: Analizując art. 21 ust. 1 UoWL w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż mowa jest w nim o Zarządzie w kategorii organu. Organ ten działa w imieniu i na rzecz podmiotu jakim jest wspólnota mieszkaniowa, a cechy i charakterystyka tak określonego działania opisane zostały w doktrynie i judykaturze prawa w tzw. "teorii organów".
    Powyższe nie wyklucza natomiast prawa dokonania czynności cywilno-prawnej przez przedstawiciela, z zachowaniem zastrzeżeń o jakich mowa w art. 95 par. 1 k.c. Pamiętać należy, iż przedstawiciel działa w imieniu własnym, ale na rzecz zastępowanego podmiotu. Tutaj przydatne będzie zapoznanie się z tzw. "teorią przedstawicielstwa". Jeśli chodzi o rodzaje przedstawicielstwa, w art. 96 k.c. rozróżnione zostały przedstawicielstwo ustawowe oraz pełnomocnictwo. Jeśli zaś chodzi o pełnomocnictwo, zakres umocowania i pozostałe istotne w tym temacie uregulowania, polecam lekturę księgi pierwszej, tytułu IV, działu VI, rozdziału II k.c.
    Na marginesie wypada też dodać, iż szczegółowe regulacje dotyczące pełnomocnictwa procesowego w sprawach cywilnych znaleźć można w części pierwszej, tytuł IV, dział V k.p.c.

    Natomiast podejmując się próby wskazania niektórych różnic pomiędzy działaniem organu, a pełnomocnika, można wyróżnić następujące kwestie:
    1. oświadczenie woli organu traktowane jest jak działanie samego podmiotu, podczas gdy pełnomocnik składa oświadczenie własne, lecz w cudzym imieniu,
    2. organ jest częścią struktury podmiotu, pełnomocnik - samodzielnym, odrębnym podmiotem,
    3. inne jest źródło umocowania.

    Dziękuję cTnt jeszcze raz za odpowiedź. Poczytam Kodeks cywilny. Trzeba chyba się pogodzić z tym, że Zarząd scedował na administratora "załatwianie" korespondencji z właścicielami lokali. W poniedziałek zobaczę upoważnienie administratora w tym względzie.
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano września 2016
    KubaP:
    jak załamiesz Regulamin tego forum to ci mogę załatwić banicję
    Nie strasz. Ta pani się Ciebie nie boi. Nic nie możesz załatwić, a zwłaszcza banicji innemu użytkownikowi. Możesz za to załatwić banicję sobie, jak będziesz wysyłał obrzydliwe wiadomości prywatne do uczestniczek dyskusji.

    Jeżeli komputer i to forum są dla Ciebie oknami na świat, to szanuj je. Głupio byłoby tak siedzieć w bezokiennym pomieszczeniu.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wp44: Możesz za to załatwić banicję sobie, jak będziesz wysyłał obrzydliwe wiadomości prywatne do uczestniczek dyskusji
    To już do tego dochodzi... ? :shamed:
  • Opcje
    HaneczkaHaneczka Użytkownik
    edytowano września 2016
    [cite] Ange-lisica:[/cite]
    Haneczko, Kuba potrafi sam się obronić. Myślę, że zrozumiał o co mi chodzi i tematu już nie będziemy rozwijać.
    Hmm... Czyżbyś sugerowała, iż wtykam się między wódkę a zakąskę, w Twojej biesiadzie z Kubusiem? :confused:
    [cite] elan124:[/cite]
    Wp44: Możesz za to załatwić banicję sobie, jak będziesz wysyłał obrzydliwe wiadomości prywatne do uczestniczek dyskusji
    To już do tego dochodzi... ? :shamed:
    Ja nie wiem, do czego dochodzi... :cool: Ale... z pewnością dochodzi, dochodzi i dojść nie może. I to jest problem! Na skalę światową... przy otwartych oknach. :bigsmile:
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    elan124: To już do tego dochodzi... ?
    Elan, nie wstydź się za innych. To nie o Tobie jest mowa. Tak, podobno do tego dochodzi. Wg relacji i zeznań świadków.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Wp44: Tak, podobno do tego dochodzi. Wg relacji i zeznań świadków.
    Może ktoś tu sadzi koperczaki i smali cholewki... :bigsmile:
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano września 2016
    Hm.. Jednak art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali wskazuje (moim zdaniem), że jeśli nawet Zarząd wynajął administratora do administrowania nieruchomością wspólną, to powinien chociaż podpisywać dokumenty (moim zdaniem nie tylko sprawozdanie roczne).

    Jeśli ja piszę do Członków Zarządu imiennie pismo i jeśli administrator wysyła mi odpowiedź, to chyba ktoś z Zarządu powinien chociaż postawić parafkę. Bez chociażby odcisku łapy Członka Zarządu lub postawienia przez niego przysłowiowego krzyżyka narzuca mi się myśl, że od Zarządu ważniejszy jest administrator.

    A jeśli Zarząd podpisze się pod odpowiedzią administratora, to wygląda to przyzwoicie i świadczy o tym, że Zarząd interesuje się.

    Nowy doklejony: 30.09.16 19:49
    :neutral: Zapis, że Zarząd reprezentuje Wspólnotę Mieszkaniową w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami Wspólnoty oznacza, że, do jasnej cholewki, powinien podpisywać się pod pismami administratora do poszczególnych właścicieli :devil:
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano września 2016
    Niektóre wcześniejsze przemyślenia forumowiczów: ustawowym reprezentantem właścicieli we wspólnocie jest Zarząd wspólnoty na mocy art. 21.1. uowl: "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali"
    a według art. 353-1 Kodeksu cywilnego: "strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, u s t a w i e - ani zasadom współżycia społecznego".

    Dlatego wszelkie ewentualne zapisy w umowie o administrowaniu typu: „(...) reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej (...)” czy inne itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353-1 Kc a także z art. 21 uowl są bezpodstawne i nieważne.

    Właściciel nie jest petentem dla Administratora, nawet jak jest Zarządcą z licencją. Dla Administratora właściciel lokalu jest jego pracodawcą a on jego pracownikiem. Normalne ? Normalne ! Jest to po prostu inaczej mówiąc pomocnik Zarządu a nie jego Pełnomocnik.

    Ustawa o własności lokali (uowl) jest normą prawną a jej przepisy są bezwzględnie obowiązujące w każdej wspólnocie mieszkaniowej. W związku z powyższymi zapisami, Zarząd jako organ wspólnoty (osoby prawnej) nie może samodzielnie przekazać komu innemu, ustawowych uprawnień, bo to Zarząd właśnie z mocy samej ustawy jest upoważniony do tego.

    "(...) Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej, bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej (...)" - Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent.2003.12.114. Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4

    Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie Administratorowi, jednak pamiętając o tym, że to Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa Zarządowi.

    Natomiast Zarząd wspólnoty nie może udzielić pełnomocnictwa do dokonania czynności podmiotowi (firma administrująca), który jedynie
    a d m i n i s t r u j e - a nie pełni funkcji zarządu.

    „Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu, ze zgodą jaką wyrazili. Ochrona samostanowienia członków wspólnoty nie może doznawać ograniczeń, z powodu kosztów czynności wstępnych poprzedzających przyjęcie uchwały zawierającej zgodę na dokonanie prac remontowych.”
    (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).

    Administrator nigdy nie powinien mieć możliwości złożenia podpisu finansowego, uwalniającego środki z konta Wspólnoty, czyli z konta wszystkich właścicieli lokali.

    Ustawa nie zezwala na przekazanie swoich uprawnień odnośnie sprawowania zarządu dalej. Przekazanie takich uprawnień np. Administratorowi jest zmianą sposobu zarządu a to wymaga już określonej procedury.

    Dlatego Zarząd wspólnoty nie może nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, a może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, tzn. może wynająć księgową do obsługi finansowej, ale sam musi podpisać sprawozdanie finansowe oraz może wynająć Administratora do pilnowania terminowego wywożenia śmieci, ale sam musi podpisać umowę z firmą wywożącą nieczystości.

    Administrator wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze i nie podejmuje decyzji. Członkowie zarządu składają oświadczenia woli za wspólnotę, a nie za Zarząd.
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano września 2016
    Brawo!- kwintesencja życia wspólnotowego.
    W ramkę i na ścianę, w każdej wspólnocie, u każdego licencjonowanego administratora.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan, bardzo pięknie tu ponapisywałeś kolego. Dziękuję. Powiedz mi tylko, skąd to wziąłeś. To, że właściciel nie jest petentem dla administratora, to już mi kiedyś powiedział Gecon. Widać czerpiecie z tego samego źródła, tj. chodzi o jakieś opracowanie lub artykuł czy coś.. Przyznam, że część tego co napisałeś, chcę wykorzystać w moich utarczkach z Zarządem o pozycję administratora w życiu Wspólnoty. Przyznam, że to daje mi nadzieję, że Zarząd przejrzy na oczy..

    Ale, żeby moje wysiłki nie stały się jedynie radosna twórczością, potrzebuje więcej danych dotyczących źródła owych informacji, które mi przekazujesz Elanie drogi. Widzę np.: "Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent.2003.12.114. Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4". Świetnie, Elan. Takich rzeczy mi potrzeba jeszcze, albo treść artykułu lub opracowania, w którym są odwołania podobne do tego powyżej.

    Elan, bądź tak dobry i powiedz wszystko co wiesz, a dam Ci czekoladę :bigsmile:
  • Opcje
    kasanderkasander Użytkownik
    edytowano października 2016
    Ile jeszcze wody w rzekach musi upłynąć, aby to zrozumieli.
    No właśnie, to jest dziwne - kursy ukończyli, egzaminy zdawali, licencje dostali i... nic nie rozumieją bo "byle administrator" ciągle uważa, że może rządzić i robić co chce.
    Jak widać z wpisów tu na forum - są tacy co nawet uchwały piszą i podejmują za właścicieli, dyspozycje wydają zarządom o właścicielach już nie mówiąc.:confused:
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano października 2016
    Kasander: No właśnie, to jest dziwne - kursy ukończyli, egzaminy zdawali, licencje dostali i... nic nie rozumieją bo "byle administrator" ciągle uważa, że może rządzić i robić co chce.
    Jak widać z wpisów tu na forum - są tacy co nawet uchwały piszą i podejmują za właścicieli, dyspozycje wydają zarządom o właścicielach już nie mówiąc.:confused:
    Co chcesz Kasander, administrowanie/zarządzanie nieruchomością wspólną administratorzy traktują jako niezłe źródło dochodu. A jeśli napotkają naiwny Zarząd, to nie przepuszczą takiej okazji..
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: powiedz wszystko co wiesz,powiedz wszystko co wiesz,
    To powinno wystarczyć, przynajmniej na razie... :wink:
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano października 2016
    [cite] kasander:[/cite]
    Ile jeszcze wody w rzekach musi upłynąć, aby to zrozumieli.
    No właśnie, to jest dziwne - kursy ukończyli, egzaminy zdawali, licencje dostali i... nic nie rozumieją bo "byle administrator" ciągle uważa, że może rządzić i robić co chce.
    a wiesz co na tych kursach uczą? czyli preferujesz MARAZM we wspólnocie ...
    kto wg ciebie w realu ma być we WM animatorem i organizatorem życia wspólnotowego w stylu " ciepłej wody w kranie"?
    Przecież licencji juz nie ma , kursy są za drogie , administrują wspólnotami i ... większość właścicielom takie metody odpowiadają. Tylko jednostki protestują, które nie mają posłuchu w swych wspólnotach, bo mają za nic obowiązujące prawo lub wygórowane oczekiwania, nie mające potwierdzenia w zawartych umowach lub wpłacanych zaliczkach.

    O patologi oraz braku odpowiedzialności nie będę pisał , bo w każdym zawodzie "czarne owce" się znajdą , tak, jak właściciele lokali, którzy nie dorośli by być właścicielami czegokolwiek, nie tylko nieruchomości.

    Im więcej zrobią sami właściciele lokali tym będzie taniej i bardziej będą usatysfakcjonowani.
    [cite] kasander:[/cite] Jak widać z wpisów tu na forum - są tacy co nawet uchwały piszą :confused:
    a kto to ma zrobić ?
    jak nikt nie chce , bo Zarządy WM twierdzą, że po to mają administratora żeby tworzył te uchwały "na rozkaz"!!!
  • Opcje
    tajfuntajfun Użytkownik
    edytowano października 2016
    Elan 124:
    Właściciel nie jest petentem dla Administratora, nawet jak jest Zarządcą z licencją. Dla Administratora właściciel lokalu jest jego pracodawcą a on jego pracownikiem. Normalne ? Normalne ! Jest to po prostu inaczej mówiąc pomocnik Zarządu a nie jego Pełnomocnik.
    Mam wątpliwości. Temat był poruszany. We wspolnocie ta relacja własciciel lokalo jako pracodawca i administrator jako jego pracownik to raczej pewna przenośnia aby w świadomości włascicieli lokali wyeliminować takie poczucie że są petentami administratora. Pod względem prawnym to moim zdaniem, nieprawda.

    Elan 124
    Ustawa o własności lokali (uowl) jest normą prawną a jej przepisy są bezwzględnie obowiązujące w każdej wspólnocie mieszkaniowej. W związku z powyższymi zapisami, Zarząd jako organ wspólnoty (osoby prawnej) nie może samodzielnie przekazać komu innemu, ustawowych uprawnień, bo to Zarząd właśnie z mocy samej ustawy jest upoważniony do tego.
    Mam dwie watpliwości.
    1. Wspólnota ( moim zdaniem ) nie jest osoba prawną.
    2. A reprezentowanie przed sądem?
    Elan 124
    Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie Administratorowi, jednak pamiętając o tym, że to Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa Zarządowi.
    Mam wątpliwości.Uważam jak wielu innych że wybór administratora, treść umowy na czyste administrowanie i podpisanie umowy to czynnośc zwykła zarządu.
    Elan 124:
    Zarząd może zlecić wykonywanie niektórych swoich obowiązków wybranemu przez siebie Administratorowi, jednak pamiętając o tym, że to Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa Zarządowi.

    Natomiast Zarząd wspólnoty nie może udzielić pełnomocnictwa do dokonania czynności podmiotowi (firma administrująca), który jedynie
    a d m i n i s t r u j e - a nie pełni funkcji zarządu.
    Widze sprzeczność w tych dwóch zdaniach.
    Jeżeli zarzad może zlecic wykonanie niektórych swoich obowiazków administratorowi i zawarte jest to w umowie o administrowaniu to co to jest jak nie udzielenie pełnomocnictwa na wykonaie tych czynności. To jest nawet więcej. Bo to jest pełnomocnictwo ogólne, wynikające z umowy.
    Chyba że w drugim zdaniu piszesz o pełnomocnictwie związanym z czynnościami zarządzania a nie administrowania. To pisz jasno.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Tajfun: To pisz jasno.
    Starałem się. Wynika z tego, że zatrudniając tzw. profesjonalnego Administratora to w wielu wypadkach jest więcej szkody niż pożytku. Umowa cywilno-prawna zawarta z takim jegomościem lub z firmą administrującą, może spowodować kompletny paraliż wspólnoty.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano października 2016
    Elan: zatrudniając tzw. profesjonalnego Administratora to w wielu wypadkach jest więcej szkody niż pożytku. Umowa cywilno-prawna zawarta z takim jegomościem lub z firmą administrującą, może spowodować kompletny paraliż wspólnoty.
    Elanie, podejrzewam, że umowa administratorów tylko z nazwy stanowi, że mają podpisaną umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. Taką umowę ma sporządzoną administrator w mojej Wspólnocie, że jest to umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, ale w rzeczywistości jest to umowa o zarządzanie nieruchomością. "Mój" Zarząd nie zna się na zarządzaniu, sprawach technicznych, są przecież przeglądy techniczne, naprawy itd. Więc wynajmuje tzw. administratora, który zajmuje się wszystkim, co dotyczy m.in. naszych budynków od strony nieruchomości w rozumieniu prawa budowlanego. Przy okazji tzw. administrator zajmuje się "wszystkim", a gdy oglądasz jego umowę o tzw. administrowanie nieruchomością wspólną, to co drugie słowo jest o zarządzaniu nieruchomością i widzisz załączoną licencję zarządcy nieruchomości i jest OC i to wszystko co przy umowie z licencjonowanym zarządcą być powinno. Sama oglądałam taką właśnie umowę, a w poniedziałek obejrzę oddzielny dokument, tj upoważnienie administratora o administrowanie..,, w tym "załatwianie korespondencji między Zarządem a właścicielami lokali, który to dokument zapewne właśnie powinien być umową.. Napiszę Wam, co tam wyczytałam. W każdym razie "mój" Zarząd długo, bo 2 miesiące zwlekał z okazaniem mi umowy "mojego administratora.
    Ange-lisica: powiedz wszystko co wiesz,powiedz wszystko co wiesz,

    Elan: To powinno wystarczyć, przynajmniej na razie... :wink:
    Elan stopniujesz informacje, czyżbyś uważał, że zbliża się moment, gdy już nie będzie o czym mówić?
    Chyba zawsze będzie o czym mówić. Jedynie czas lub samopoczucie może nie pozwolić.
    Elan: Właściciel nie jest petentem dla Administratora, nawet jak jest Zarządcą z licencją. Dla Administratora właściciel lokalu jest jego pracodawcą a on jego pracownikiem. Normalne ? Normalne ! Jest to po prostu inaczej mówiąc pomocnik Zarządu a nie jego Pełnomocnik.


    Tajfun: Mam wątpliwości. Temat był poruszany. We wspolnocie ta relacja własciciel lokalo jako pracodawca i administrator jako jego pracownik to raczej pewna przenośnia aby w świadomości włascicieli lokali wyeliminować takie poczucie że są petentami administratora. Pod względem prawnym to moim zdaniem, nieprawda.
    No tak. Wkradła się tu omyłka, bo faktycznie i o tym rozmawialiśmy i tak na forum było postanowione, że nie używamy pojęcia takiego, że administrator jest pracownikiem Wspólnoty (ponieważ nie ma on umowy o pracę w rozumieniu Prawa pracy). Natomiast możemy używać takiego pojęcia, że administrator świadczy usługi administrowania nieruchomością wspólną (ponieważ ma umowę cywilno-prawną umowę-zlecenie). No i ok.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Ange-lisica: w rzeczywistości jest to umowa o zarządzanie nieruchomością.
    Oczywiście, przecież to Administrator podsuwa wygodną jemu treść ogłupianemu Zarządowi.
    Ange-lisica: a gdy oglądasz jego umowę o tzw. administrowanie nieruchomością wspólną, to co drugie słowo jest o zarządzaniu nieruchomością
    Bo to o to chodzi.
    Ange-lisica: obejrzę oddzielny dokument, tj upoważnienie administratora o administrowanie
    Przypuszczam, że to będzie "przebój" sezonu.
    Ange-lisica: Elan stopniujesz informacje
    A jest jeszcze coś ważnego do powiedzenia !? Jak ogon zaczął merdać psem, to trzeba trochę poczekać aż się zmęczy... :bigsmile:
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan, hej. Przepraszam, że wykasowałam kilka Twoich wypowiedzi Elanie. Nie mam nic do Ciebie, jesteś w porządku. Niestety wykasowanie Kuby P pociągnęło za sobą usunięcie kilku Twoich Elanie wpisów. Kuby jest pełno wszędzie, w każdym wątku, chociaż niekoniecznie ma coś wartościowego do powiedzenia. A skoro ten wątek ja założyłam, to postanowiłam, że tu Kuby nie będzie (w miarę możliwości).

    Pozdrawiam, uciekam do pracy.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano listopada -1
    [cite] Ange-lisica:[/cite]Art. 21 ust. 1 Ustawy o własności lokali mówi, że Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty Mieszkniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty.

    Rozumiem, że ten paragraf jest jednym z tych przepisów, które zastrzegają dla Zarządu właścicielskiego pewne niezbywalne prawa i obowiązki. Jeśli Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełniania zastrzeżonych dla niego funkcji (patrz wyżej na czerwono), to czemu upoważnia administratora do "załatwiania" korespondencji między Zarządem a właścicielami lokali?


    Przyjrzyjmy się co tam zapisano:


    Art. 21
    1.Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
    2.Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
    3.Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.


    Natomiast art. 22 ust. 1: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

    Moim zdaniem kompetencje do przekazania administratorowi upoważnienia do prowadzenia korespondencji z właścicielami należy rozważać analizując oba te przepisy.


    W pierwszej kolejności należałoby zauważyć, że nie każde pismo zawiera w swej treści oświadczenie woli, bo tutaj oczywiście administrator zarządu nie zastąpi, co jednoznacznie wynika z art. 21 ust. 2.

    Należy zatem odwołać się do kodeksu cywilnego w tym zakresie. Art. 60 k.c. zawiera definicję oświadczenia woli:

    "Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)."


    Oświadczenie woli to dostatecznie ujawniona wola osoby dokonującej czynności prawnej. Przedmiotem oświadczenia woli jest zatem czynność prawna, czyli taka czynność, która zmierza do wywołania skutków prawnych - w przypadku administratora odpada.

    W ust. 3 art. 22 też mowa o oświadczeniach woli w sprawach wykonania uchwał - te też mogą być złożone wyłącznie przez zarząd.

    W jakich sprawach może zatem wypowiadać się administrator? Moim zdaniem w takich, które:
    1) nie są oświadczeniami woli,
    2) zostaną mu przekazane do kompetencji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

    Kompetencje zarządu mieszczą się natomiast w zakresie art. 22 ust. 1 - zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (nie potrzebuje upoważnienia w drodze uchwały).

    Zarząd może zatem przekazać administratorowi kompetencje do podejmowania czynności zarządu zwykłego, w tym m.in. składania takich oświadczeń, których przedmiotem nie są czynności prawne.

    Udzielanie odpowiedzi na pytania członków wspólnoty takim oświadczeniem co do zasady przecież nie jest.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    MichałMichał Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Witam

    Mam pytania do Ange-lisicy.
    Ile zarabiają u Ciebie członkowie zarządu ? Może pracują społecznie?
    Czy myślałaś o tym aby wejść do zarządu ? Uważam, że powinnaś.

    pozdrawiam
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano października 2016
    Zarządca: Oświadczenie woli to dostatecznie ujawniona wola osoby dokonującej czynności prawnej. Przedmiotem oświadczenia woli jest zatem czynność prawna, czyli taka czynność, która zmierza do wywołania skutków prawnych - w przypadku administratora odpada.

    W ust. 3 art. 22 też mowa o oświadczeniach woli w sprawach wykonania uchwał - te też mogą być złożone wyłącznie przez zarząd.

    W jakich sprawach może zatem wypowiadać się administrator? Moim zdaniem w takich, które:
    1) nie są oświadczeniami woli,
    2) zostaną mu przekazane do kompetencji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

    Kompetencje zarządu mieszczą się natomiast w zakresie art. 22 ust. 1 - zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (nie potrzebuje upoważnienia w drodze uchwały).

    Zarząd może zatem przekazać administratorowi kompetencje do podejmowania czynności zarządu zwykłego, w tym m.in. składania takich oświadczeń, których przedmiotem nie są czynności prawne.

    Udzielanie odpowiedzi na pytania członków wspólnoty takim oświadczeniem co do zasady przecież nie jest.
    Zarządco, dziękuję, całkowicie rozwiałeś moje wątpliwości i jestem b. zadowolona, że jest możliwość na tym forum nawiązania kontaktu i rozwiania wątpliwości. Dzięki bardzo mocne. Zarząd w mojej Wspólnocie Mieszkaniowej, nie wiem czemu, nie może zrozumieć co to jest ORGAN i że to właśnie on, Zarząd jest we Wspólnocie najważniejszy i że w pewnych kwestiach nikt go nie zastąpi, nawet administrator z licencją zarządcy.

    Zarządco, zacytowałam tylko fragment Twojej wypowiedzi, dla oszczędności. Ale wiedz, że cała wypowiedź b, mi się podobała.
    Michał: Ile zarabiają u Ciebie członkowie zarządu ? Może pracują społecznie?
    Otrzymałam niedawno odpowiedź na moje drugie pismo dotyczące kontroli Zarządu na podstawie art. 29 ust. 3, w kwestii właśnie zapytania ile zarabiają Członkowie Zarządu. Dowiedziałam się, że Członkowie Zarządu pracują społecznie. Ale prawdę mówiąc, to przyjmuję tę informację, bo muszę. Jednak nie wiem czy Zarząd uczciwie korzysta z konta Wspólnoty. Jak do tej pory nie miałam powodu, żeby ufać Zarządowi w jakiejkolwiek sprawie, to dlaczego w tej miałoby być inaczej?
    Michał: Czy myślałaś o tym aby wejść do zarządu ?
    Nie mogę Michał, nie mam na to zdrowia. Gdyby jeszcze Zarząd był przychylny dla mojej osoby, to może bym się zastanowiła.

    Nowy doklejony: 03.10.16 17:56
    Zarządco! Hm.. przyszło mi na myśl, że skoro ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 1), to administrator nie powinien mnie informować o wysokości zarobków Zarządu mojej Wspólnoty.

    No ale oczywiście, że odpowiedź na moje pismo w sprawie wynagrodzenia Zarządu otrzymałam od administratora. Normalnie brać i lać ile wlezie, ale nie administratora, tylko lać Zarząd, który na to wszystko daje zgodę.. :devil:

    Zarządco, zamierzam wykorzystać to co tu się na tym forum dowiaduję.

    Mam tylko jeszcze jedno pytanie. Ważne. Jeśli administrator działa na podstawie umowy zlecenia o administrowanie nieruchomością wspólną to czy może używać tytułu Zarządcy nieruchomości w pismach do właścicieli lokali, albo do sądu lub w innej korespondencji?
    Przyznam, że pieczątka i podpis administratora jako zarządcy nieruchomości może wprowadzić w błąd i to nie tylko właścicieli lokali, ale też osoby i instytucje z zewnątrz.., ponieważ wtedy on (administrator) staje się ważniejszy od Zarządu tym bardziej, że Zarząd (jak twierdzi) nie podpisuje
    żadnych
    dokumentów. Jeżeli chodzi o faktury, to nie wiem, w każdym razie pism żadnych nie podpisuje.

    A może raczej administrator powinien podpisywać się jako administrator części wspólnej, bez ujawniania posiadania licencji?
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Ange-lisica: Administrator nie powinien mnie informować o wysokości zarobków Zarządu mojej Wspólnoty
    Z pewnością otrzymałaś pismo o wynagrodzeniu twojego Zarządu WM, podpisane (z upoważnienia) przez Pana Administratora. Zarząd przyzwala a Administrator - wykorzystuje... U mnie w sąsiedniej wspólnocie zebranie właścicieli prowadził Pan Administrator. Jeden z punktów porządku obrad, dotyczył jakości administrowania WM przez firmę Pana Administratora. Paranoja ! Administrator z zasady nie powinien brać udziału w całym przebiegu zebraniu właścicieli lokali (jak sama nazwa zebrania wskazuje), o zabieraniu głosu już nie mówiąc. Jeżeli tak, to tylko na zaproszenie i to na początku a nie na całe zebranie. Gdzie tu obiektywność i bezstronność !?
    Ange-lisica: Zamierzam wykorzystać to co tu się na tym forum dowiaduję
    Hmm... :wink:
    Ange-lisica: Czy może używać tytułu Zarządcy nieruchomości w pismach do właścicieli lokali, albo do sądu lub w innej korespondencji?
    Tytuł zawodowy - system certyfikatów i tytułów, które otrzymują osoby, które dowiodły, że posiadają określony zasób wiedzy i umiejętności potrzebnych do wykonywania danego zawodu (tytułów zawodowych nie należy mylić z tytułem naukowym i stopniami naukowymi). Zarządca Nieruchomości - to taki sam tytuł zawodowy jak: magister (magister - tytuł nadawany przez uczelnie po ukończeniu jednolitych studiów magisterskich. Dla uzyskania tytułu magistra niezbędne jest zdanie egzaminu magisterskiego), magister inżynier, lekarz weterynarii, doradca podatkowy, robotnik wykwalifikowany, technik, itp. Jak Szanowny Pan Administrator życzy używać swojego tytułu zawodowego w pismach do właścicieli lokali, to niech używa, pod warunkiem, że również będzie PRZESTRZEGAŁ I DOSTRZEGAŁ, posiadanie tytułów zawodowych przez... właścicieli lokali :bigsmile:
    A przypadkiem czy z dniem 1 stycznia 2014 roku, w Polsce po 15 latach funkcjonowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulowały dostęp do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, nie nastąpiła całkowita deregulacja znosząca wymogi na wykonywanie zawodu pośrednika i Zarządcy Nieruchomości, za sprawą ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów !?
    Ange-lisica: A może raczej Administrator powinien podpisywać się jako Administrator części wspólnej, bez ujawniania posiadania licencji ?
    Najgorzej jak we wspólnocie stwarza się warunki Administratorowi aby był stroną w stosunku do właścicieli lokali, w przypadku jego ZATRUDNIENIA przez Zarząd.
    Komentarz edytowany elan124
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    elan124: Zarządca Nieruchomości - to taki sam tytuł zawodowy jak: magister
    A'ś wymyślił. Przede wszystkim nie taki sam, lecz różny jak dzień i noc, albo lato i zima, a poza tym - to jest tytuł naukowy, a nie zawodowy. Choć w dzisiejszych czasach trudno znaleźć nie-magistra, więc może po części masz rację z tym "taki sam". Jak to stwierdzili swego czasu miłościwie nam panujący i zarządzający polską edukacją: potrzebujemy więcej magistrów - rozdajmy dyplomy. I stało się, jak rzekli. : )
    elan124: magister inżynier
    Oto przykład stopnia naukowego i tytułu zawodowego w jednym, czyli inżynier w randze magistra. Tylko proszę Cię - nie przyrównuj do zarządcy nieruchomości, bo nim może być każdy, natomiast inżynierem może być tylko inżynier.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano października 2016
    Elan: Z pewnością otrzymałaś pismo o wynagrodzeniu twojego Zarządu WM, podpisane (z upoważnienia) przez Pana Administratora.
    Tak, dostałam:confused:
    Elan: U mnie w sąsiedniej wspólnocie zebranie właścicieli prowadził Pan Administrator. Jeden z punktów porządku obrad, dotyczył jakości administrowania WM przez firmę Pana Administratora. Paranoja !
    Musiał się jakoś "sprzedać", żeby każdy z owej wspólnoty podrapał go za uszkiem:wink:
    Administrator z zasady nie powinien brać udziału w całym przebiegu zebraniu właścicieli lokali (jak sama nazwa zebrania wskazuje), o zabieraniu głosu już nie mówiąc. Jeżeli tak, to tylko na zaproszenie i to na początku a nie na całe zebranie. Gdzie tu obiektywność i bezstronność !?
    Oczywiście.
    Ange-lisica: Zamierzam wykorzystać to co tu się na tym forum dowiaduję

    Elan: Hmm... :wink:
    No co Elan.. Gdyby nie uczestnicy tego forum, to nie byłabym taka odważna i silna. Spokojnie kontroluję "swój" Zarząd, a kontrola zatacza coraz większe kręgi..
    Dziś czytałam upoważnienie administratora do "załatwiania" korespondencji. Ale dziś już nie mam siły, więc jutro już Wam opowiem. Tak, to jest hit :shocked:
    I jutro Elanie jeszcze coś do Ciebie kliknę a propo's całego tego nieszczęsnego tytułu
  • Opcje
    MichałMichał Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica:
    Dowiedziałam się, że Członkowie Zarządu pracują społecznie.
    Jeśli chodzi o wejście do Zarządu to:
    nie mam na to zdrowia. Gdyby jeszcze Zarząd był przychylny dla mojej osoby, to może bym się zastanowiła

    Otóż to. Jedziesz po swoich Sąsiadach jak po łysej kobyle, a to są tacy sami ludzie jak Ty. Pracują społecznie. Jak widać nie wszystko robią jak potrzeba, a jedyną ich pomocą jest Administrator. Ze strony sąsiadów spotyka ich tylko krytyka. Prawdopodobnie są to ludzie z łapanki, i wygląda na to, że też nie mają zdrowia i za dużo czasu żeby zajmować się sprawami Wspólnoty.
    DLATEGO BARDZO WAŻNE JEST ABYŚ WESZŁA DO ZARZĄDU I POŚWIĘCIŁA SPOŁECZNIE KILKA GODZIN MIESIĘCZNIE NA RZECZ DOBRA WSPÓLNEGO.

    Będziesz mogła podpisywać każde ogłoszenie, prowadzić samodzielnie korespondencje z innym Sąsiadami, dopilnujesz Administratora, będzie Ci łatwiej kontrolować Zarząd. A Twoja Wspólnota na pewno Ci to wynagrodzi :smile:
    Wiedzę już masz (piszę to naprawdę bez sarkazmu).

    pozdrawiam
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    :bigsmile::bigsmile:
    Wp44: Tylko proszę Cię - nie przyrównuj do zarządcy nieruchomości, bo nim może być każdy, natomiast inżynierem może być tylko inżynier.
    Przecież cały czas TU porównują... i peany wznoszą ku chwale... Zarządców Nieruchomości :bigsmile:
    Michał: Dlatego bardzo ważne jest abyś weszła do Zarządu
    Ważne jest !
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano października 2016
    Elan: A przypadkiem czy z dniem 1 stycznia 2014 roku, w Polsce po 15 latach funkcjonowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulowały dostęp do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, nie nastąpiła całkowita deregulacja znosząca wymogi na wykonywanie zawodu pośrednika i Zarządcy Nieruchomości, za sprawą ustawy z dnia 13 czerwca 2013 roku o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów !?
    O, tak słyszałam o tym, ale co to oznacza dla biednego administratora, który usiłuje być "kimś" w mojej Wspólnocie, bo posiada licencję zarządcy? Czy licencja sod momentu deregulacji straciła na swoim znaczeniu?
    Ange-lisica: A może raczej Administrator powinien podpisywać się jako Administrator części wspólnej, bez ujawniania posiadania licencji ?
    Elan: Najgorzej jak we wspólnocie stwarza się warunki Administratorowi aby był stroną w stosunku do właścicieli lokali, w przypadku jego ZATRUDNIENIA przez Zarząd.
    To racja jest. Słuszne spostrzeżenie. Administrator stał się stroną w stosunku do właścicieli lokali, ale tylko tych za bardzo ciekawskich i "wsadzających nos" nie tam gdzie trzeba. Dla biernych i uległych właścicieli lokali stał się jak sprawiedliwy i dobry ojciec. A dla zaprzyjaźnionych stał się "kumplem".
    Wp44: A'ś wymyślił. Przede wszystkim nie taki sam, lecz różny jak dzień i noc, albo lato i zima, a poza tym - to jest tytuł naukowy, a nie zawodowy. Choć w dzisiejszych czasach trudno znaleźć nie-magistra, więc może po części masz rację z tym "taki sam". Jak to stwierdzili swego czasu miłościwie nam panujący i zarządzający polską edukacją: potrzebujemy więcej magistrów - rozdajmy dyplomy. I stało się, jak rzekli. : )
    Zarządca to tytuł naukowy a nie zawodowy?
    Wp44, ładny obrazek pod którym występujesz. Polska, Polska, co tu mówić Panie Dziejku..:bigsmile:
    Michał: Otóż to. Jedziesz po swoich Sąsiadach jak po łysej kobyle
    No nie Michał. Jadę tylko po Członkach Zarządu, a szarych i zahukanych sąsiadów bronię, skoro sami nie mają na to siły i czasu. Sama kiedyś tak samo nie miałam siły, żeby interesować się Wspólnotą. Aczkolwiek często pisałam, że rozumiem i współczuję Członkom Zarządu.
    Michał: a to są tacy sami ludzie jak Ty. Pracują społecznie. Jak widać nie wszystko robią jak potrzeba, a jedyną ich pomocą jest Administrator.
    Administrator jest przyjacielem jednego z Członków Zarządu i to co można zaobserwować u mnie we wspólnocie, to kolesiostwo. Ponadto administrator wprowadza Zarząd w błąd informując go, że nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu i kłóci się ze mną w tej sprawie (a ja jestem tylko właścicielem lokalu). Administrator ma umowę o ukryte zarządzanie, a nie administrowanie. Ale to ostatnie, to akurat bez znaczenia, bo Zarząd we Wspólnocie wybrano według art. 20 ustawy o własności lokali, więc w razie czego to Zarząd odpowiada za wszystko
    DLATEGO BARDZO WAŻNE JEST ABYŚ WESZŁA DO ZARZĄDU I POŚWIĘCIŁA SPOŁECZNIE KILKA GODZIN MIESIĘCZNIE NA RZECZ DOBRA WSPÓLNEGO./
    Kilku członków Zarządu już zostało z Zarządu "wyrzuconych". Teraz w Zarządzie są Ci spolegliwi, ale i ich los też jest przesądzony, jeśli nie będą uśmiechać się do kolesi..
    Będziesz mogła podpisywać każde ogłoszenie, prowadzić samodzielnie korespondencje z innym Sąsiadami, dopilnujesz Administratora, będzie Ci łatwiej kontrolować Zarząd. A Twoja Wspólnota na pewno Ci to wynagrodzi :smile:
    Cha, cha.., dobre :bigsmile: I myślisz, że kolesie mi na to pozwolą?
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Ange-lisica: Zarządca to tytuł naukowy a nie zawodowy ?
    Chyba naukowy (tu uczy, tam poucza)... ? Mam wiele wątpliwości.... :bigsmile:
    Ange-lisica: Administrator wprowadza Zarząd w błąd informując go, że nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu i kłóci się ze mną w tej sprawie
    Po co dyskutować lub się kłócić. Zażądaj lub poproś o pisemne wyrażenie opinii na ten temat (Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu) przez Pana Administratora. Nigdy ci nie tego na piśmie nie da, woli... dyskutować ! :wink:
    Komentarz edytowany elan124
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Po co dyskutować. Zażądaj lub poproś o pisemne wyrażenie opinii na ten temat (Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu) przez Pana Administratora. Nigdy ci nie tego na piśmie nie da ! :wink:
    Niezły (świetny wręcz) pomysł Elanie. A taki jesteś na początku niepozorny Elan 124..
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Ange-lisica: A taki jesteś na początku niepozorny Elan 124..
    Na... końcu też :bigsmile:
    Ange-lisica: Administrator ma umowę o ukryte zarządzanie, a nie administrowanie
    Znasz taką umowę: http://www.impresja-aizn.pl/10-umowa-o-administrowanie-wspolnota.html
    Komentarz edytowany elan124
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan124: Zażądaj lub poproś o pisemne wyrażenie opinii na ten temat (Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu) przez Pana Administratora
    Elanie, Twój pomysł jest rewelacyjny. Administrator chwali się, że jest prawnikiem i wykłada na uczelni, no to zobaczymy co zrobi..
    Jest tylko pytanie kiedy poprosić o to pisemne wyrażenie opinii. W tym roku na zebraniu była skomplikowana sytuacja. Nie chcę tu tego teraz wyjaśniać, ale działały wtedy równolegle dwa Zarządy. Poprzedni powołany na podstawie art. 18 ust 1 (dewoloperzy pod firmą) i ten obecny, wybrany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali.

    Nie wiem czy obecny Zarząd nie zechce przerzucić odpowiedzialności za niepodpisanie sprawozdania na dewoloperów. Z kolei nie chcę czekać na kolejne zebranie..

    Elanie jestem w pracy i muszę pracować. Do wieczora.

    Nowy doklejony: 04.10.16 10:12
    Umowę zalinkowaną przeczytam potem. dzięki
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Zarządca to tytuł naukowy a nie zawodowy?
    Dobre : ). No, ale zasłużyłem sobie na ten żart. Tak to jest, jak się używa nieuprawnionych skrótów myślowych.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano października 2016
    Wp44: ale zasłużyłem sobie na ten żart
    W... pełni ! :bigsmile:
    Ange-lisica: kiedy poprosić o to pisemne wyrażenie opinii ?
    Od Pana wykładowcy (jaka to uczelnia i gdzie !?) możesz żądać odpowiedzi na pytanie, w każdym czasie i oczywiście na piśmie, za poręczeniem.
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Elan: Zażądaj lub poproś o pisemne wyrażenie opinii na ten temat (Zarząd nie musi podpisywać sprawozdania rocznego Zarządu)
    Elan, przemyślałam sprawę i obawiam się, że muszę z Twojego pomysłu zrezygnować. Zarząd może za pisemne wyrażenie opinii na wiadomy temat finansowo obciążyć mnie.

    Wp44. Nie przejmuj się rolą. Czasem dobrze jest pobawić się. Jesteśmy zdecydowanie zbyt smutni i zbyt poważni. No ale to się ma we krfffi..
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Zarząd może za pisemne wyrażenie opinii na wiadomy temat, obciążyć mnie finansowo
    A jak to miałoby wyglądać w... praktyce ?
  • Opcje
    Ange-lisicaAnge-lisica Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Angelika: Elan, przemyślałam sprawę i obawiam się, że muszę z Twojego pomysłu zrezygnować. Zarząd może za pisemne wyrażenie opinii na wiadomy temat finansowo obciążyć mnie.

    Elan: A jak to miałoby wyglądać w... praktyce ?
    Normalnie. Ostatnio, gdy w czasie przeglądu wentylacji kilka osób nie udostępniło lokalu z powodu nieobecności, to administrator zawiadomił ich o tym, że muszą umówić się z kominiarzem jeszcze raz, ale koszty powtórnego przyjazdu kominiarza i wynagrodzenie kominiarza za ten dodatkowy dzień pracy powinni byli uregulować właściciele lokali, którzy nie udostępnili lokali. Nie wiem jak to się skończyło. Muszę zapytać sąsiadkę, czy płaciła..

    W każdym razie nasz administrator jak surowy i dobry ojciec, uczy nas, że za wszystko trzeba płacić:bigsmile:
    Może mu wpaść do głowy, żeby Ange-lisica też coś dała.
  • Opcje
    elan124elan124 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Może mu wpaść do głowy, żeby Ange-lisica też coś dała.
    Chyba nie dasz... ! :wink:
  • Opcje
    wp44wp44 Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Ange-lisica: Wp44. Nie przejmuj się rolą.
    A jakąż to rolę mi przydzieliłaś do odegrania?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.