zarządzanie garażem

szkrabek · listopada 2016

Witam,
posiadam m-ce w garażu podziemnym.Miesieczne opłaty za garaz nie sa naliczane zgodnie z uchwala.WM wziela to na siebie(utrzymanie bram i materiałów do konserwacji).
Z racji tego ze garaz jest wyodrębnionym lokalem to chyba Zarzad nie powinien się tym zajmować,prawda?
Decyzje powinni co do napraw podejmowac wlasciciele, czyli my.Zaproponowalam, byśmy się składali mies.po 100zl na FR garażu i formalnie chciałam na pismie upowaznic Zarzad do podejmowania wszelkich decyzji.Zarzad odpisal, że "formalnie zgodzić się na to nie może, aczkolwiek jak dotychczas ZWM w każdej kwestii dot.garazu sprawowal piecze nad jego prawidłowym funkcjonowaniem.Trzeba się liczyc z tym, że z tego tyt.znacząco wzrosłyby koszty utrzymania garażu i muszą się na to zgodzić wszyscy wlasciciele tego lokalu".
Moje pytanie:
Czy naprawdę wszyscy musza się na to zgodzić?Czy nie powinien być zalozony fundusz, z którego pobierane bylyby pieniądze na większe naprawy-np.calkowita wymiana bramy?

Nowy doklejony: 02.11.16 10:34
Ludzie Ci nie szanują drzwi ppoz-wiecznie sa rozwalone,wychodzą notorycznie brama, tak jakby wyjścia klatkowe były nieczynne. Chcę by trochę dostali po kieszeni, i zastanowili się, czy nie lepiej wychodzić drzwiami klatkowymi, które do tego sluza?Formlanie nie wiem jednak jak się do tego zabrać, by WM naliczyła miesięczne opłaty za użytkowanie garażu.

Piotrek · listopada 2016

Jeżeli chcieć by się trzymać litery prawa, to w praktyce nie da się zarządzać garażem, a i tak ryzyko dla wspólnoty istnieje.

Garaż (jeżeli jest wyodrębniony jako lokal garażowy i nie stanowi tym samym nieruchomości wspólnej) jest odrębnym lokalem, tak jak np. mieszkanie i teoretycznie zarządowi i wspólnocie nic do niego.
Z formalnego punktu widzenia powinni zarządzać nim współwłaściciele (czyli np. podpisać we własnym imieniu, a nie "na wspólnotę", umowę z zakładem energetycznym, prowadzić konserwacje instalacji wentylacyjnych, itp.).
W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość udziałów (w garażu, nie w nieruchomości wspólnej), a w sprawach przekraczających (np. wymiana bramy) - musi zgodzić się 100% współwłaścicieli (albo sąd w ich "zastępstwie").
Czyli teoretycznie powinien powstać odrębny plan finansowy dla garażu, a zaliczki/koszty powinni pokrywać tylko jego współwłaściciele.

Oczywiście w realnym świecie to jest mrzonka (w mojej wspólnocie garaż ma 100 współwłaścicieli) - gdyby procedować zgodnie z prawem, to garaż należałoby w praktyce zamknąć na cztery spusty, bo nie udałoby się do byle głupoty zbierać podpisów współwłaścicieli (nie mówiąc o zawieraniu umów, których stroną byłoby np. 50 osób).

Jeżeli deweloper nie zadbał o to na początku i w aktach notarialnych na podstawie których sprzedawano garaże (czy też precyzyjniej udziały w lokalu garażowym) nie powierzył zarządu garażem wspólnocie, to pozostaje tylko liczyć na zmianę prawa w przyszłości. Teoretycznie można byłoby powierzyć zarząd garażem wspólnocie (a w konsekwencji zarządowi wspólnoty), jednak wymaga to (jako czynność przekraczająca zwykły zarząd) zgody 100% właścicieli, na dodatek w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie ryzyko dla wspólnoty i tak istnieje, bo przepisy administracyjne (np. ppoż) "nie przejmują się" często własnością cywilną, tylko nakładają różne obowiązki na podmioty "faktycznie władające nieruchomością", "zarządcę budynku", itp. Czyli wspólnota może dostać w postępowaniu administracyjnym karę np. za brak spełnienia wymogów ppoż, a jednocześnie nie jest upoważniona do robienia czegokolwiek w tym garażu.

Ja zarządzam (tzn. piszę jako członek zarządu wspólnoty, w której budynku znajduje się lokal garażowy) tym "swoim-nieswoim" garażem niezgodnie z prawem (no, można to - bardzo naginając - podciągnąć pod prowadzenie cudzych praw bez zlecenia z art. 752 kc) Prowadzona jest odrębna ewidencja kosztów lokalu garażowego (tzn. odrębna od kosztów nieruchomości wspólnej), odrębnie są również naliczane zaliczki/rozliczane koszty - i to powinno być bezwzględnie przestrzegane (nie wolno "mieszać" kosztów nieruchomości wspólnej i nieruchomości garażowej) i jest przy tym w praktyce możliwe.
Zgodnie z art. 753 § 2 kodeksu cywilnego prowadzący sprawę bez zlecenia jest obowiązany sporządzić (tym, na rzecz których prowadzi tą sprawę, czyli zarządzanie garażem, a więc właścicielom) rachunek z zarządu - przy pomieszaniu kosztów garażu i NW nie jest to możliwe.
Sprawozdanie finansowe przedstawiam właścicielom jedno, ale są tam dwie różne pozycje - zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości wspólnej i osobno zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości garażowej.

Natomiast jak napisałem powyżej - mam pełną świadomość, że jest to niezgodne z prawem, chociaż niektóre sądy przychylają się do takiej "interpretacji" (np. przy pozwach o zapłatę kierowanych do zalegających właścicieli, w tym pozwach o zapłatę zaliczek "garażowych", do których pobierania formalnie wspólnota nie jest uprawniona).

KubaP · listopada 2016

[cite] mamba231:[/cite]Z racji tego ze garaz jest wyodrębnionym lokalem to chyba Zarzad nie powinien się tym zajmować, prawda?
Decyzje powinni co do napraw podejmowac wlasciciele, czyli my

teoretycznie to i masz racje , ale ...

Właściciele miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym , mogą zlecić zarządzanie tym lokalem Zarządowi WM np. rozliczanie kosztów utrzymania tego garażu wielostanowiskowego

[cite] mamba231:[/cite] Zaproponowalam, byśmy się składali mies.po 100zl na FR garażu i formalnie chciałam na pismie upowaznic Zarzad do podejmowania wszelkich decyzji.

to nie tak ,
Wymiar zaliczki za miejsce postojowe winno wynikać z :
1. Kosztów utrzymania garażu wielostanowiskowego ( EE, sprzątanie, konserwacja bieżąca, remonty)
2. Kosztów utrzymania części wspólnych (do garażu jest przypisany udział w częściach wspólnych ) przykład zaliczki masz tu https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka wystarczy wyrzucic te pozycje, które nie występują w twoich kosztach utrzymania garażu wielostanowiskowego i masz gotowca.

[cite] mamba231:[/cite] Zarzad odpisal, że "formalnie zgodzić się na to nie może, aczkolwiek jak dotychczas ZWM w każdej kwestii dot.garazu sprawowal piecze nad jego prawidłowym funkcjonowaniem.Trzeba się liczyc z tym, że z tego tyt.znacząco wzrosłyby koszty utrzymania garażu i muszą się na to zgodzić wszyscy wlasciciele tego lokalu".

na nic nie musza się zgadzać bo wyników z przepisów prawa ustawy o własności lokali art.12.

[cite] mamba231:[/cite] Moje pytanie:
Czy naprawdę wszyscy musza się na to zgodzić?
Czy nie powinien być zalozony fundusz, z którego pobierane bylyby pieniądze na większe naprawy-np. calkowita wymiana bramy?

powierzenie zarządu garażem wielostanowiskowym muszą się zgodzić wszyscy właściciele lokali MP ,
natomiast naliczanie opłat wystarczy większość właścicieli MP liczona 1 MP = 1 głos.

blazejh · listopada 2016

Nie wiemy jaki podmiot nazywasz Zarządem i co to jest ten ZWM, ale nie rozumiem odpowiedzi tego kogoś, że "formalnie" nie może się podjąć czynności zarządzania garażem. Sęk w tym że już to i tak robi, tyle że nieformalnie. Czyli jak to zwykle bywa z garażami. No to może, czy nie może?

Słusznie zauważałaś, że takie formalne (z podpisaną umową) powierzenie czynności zarządu (prościej - podpisanie umowy o administrowanie garażem) teoretycznie musiałoby się wiązać z odrębnym wynagrodzeniem Zarządu/ZWM. Więc z tej odpowiedzi tego Zarządu/ZWM-u może wynikać, że ani wynagrodzenie, ani odrębna umowa z garażowiczami z jakiś względów nie wchodzi w rachubę. Dowiedz się dokładniej dlaczego. Bo wielu formalnych przeszkód nie ma.

jadwiga_b · listopada 2016

[cite] Piotrek:[/cite]

Sprawozdanie finansowe przedstawiam właścicielom jedno, ale są tam dwie różne pozycje - zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości wspólnej i osobno zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości garażowej.

Czy wszyscy właściciele mieszkań posiadają udział w garażu? Pytam, bo zastanawiam się, jaka jest podstawa do głosowania nad częścią dotyczącą garażu przez właścicieli nie posiadających w nim udziału /skoro jest jedno sprawozdanie/. Poza tym taka konstrukcja stwarza problem dla osob, które akceptują tylko jedno z tych sprawozdań.

KubaP · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:[/cite] Czy wszyscy właściciele mieszkań posiadają udział w garażu?

to rzadko się zdarza , aby wszyscy właściciele lokali mieszkalnych mieli udział w garażu wielostanowiskowym . Zdarza się tak, że właścicielami miejsc postojowych są podmioty nie posiadający lokali mieszanych / użytkowych we wspólnocie

[cite] jadwiga_b:[/cite] Pytam, bo zastanawiam się, jaka jest podstawa do głosowania nad częścią dotyczącą garażu przez właścicieli nie posiadających w nim udziału /skoro jest jedno sprawozdanie/. Poza tym taka konstrukcja stwarza problem dla osób, które akceptują tylko jedno z tych sprawozdań.

Uważam, że takie głosowanie nie jest nad sprawozdaniem związanym z garażem, ale nad podziałem kosztów pomiędzy częściami wspólnymi, a obciążeniem garażu

Art 3.3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

blazejh · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:

... zastanawiam się, jaka jest podstawa do głosowania nad częścią dotyczącą garażu przez właścicieli nie posiadających w nim udziału /skoro jest jedno sprawozdanie/. Poza tym taka konstrukcja stwarza problem dla osób, które akceptują tylko jedno z tych sprawozdań.

Właśnie nad tym zastawiali się (?) posłowie wiosną ub roku i wyszło jak wyszło.
Istnieje przypuszczenie, że taką podstawą już mogą być dodane w czerwcu ub. roku art. 1a i 3a.

Przed nowelą nie było żadnej takiej podstawy, ale po niej bałagan prawny jest właściwie podobny.

Teoretycznie masz rację - uchwały i głosowania lepiej byłoby rozdzielić.
W praktyce jest często odmiennie, czyli po staremu pomimo noweli.

W każdym razie ludzie organizują sobie życie jak najprościej, zwłaszcza gdy przepisy są (nadal) mało zrozumiałe.

szkrabek · listopada 2016

Własciciele mieszkań nie posiadają udziału w garażu. Mają tylko wpis w AN o służebności przejazdu, przechodu.

jadwiga_b · listopada 2016

Czy niektórzy właściciele mieszkań nie są jednocześnie współwłaścicielami garażu jako wyodrębnionego lokalu?

blazejh · listopada 2016

To akurat jest jasne że nie posiadają. Posiadają udział w garażu z tytułu współwłasności garażu. Oczywiście nie wszyscy.

W praktyce status jednych i drugich właścicieli i ich udziałów jest zrównywany, a obydwie nieruchomości administrowane są przez ten sam podmiot. Dlaczego? Bo w praktyce nie da się inaczej.

W teorii wg ustawy (art 1a + 3a) status właścicieli jednych i drugich również jest już zrównany. Ale tutaj są i będą spory interpretacyjne. Wg mnie zrobiono to nieumiejętnie.

Realny problem to podział naliczeń tytułem kosztów budynku i garażu i podział kosztów z nimi związanych. I sposób zagłosowania tego.
Lub brak takiego podziału, jaki na razie występuje w Twojej wspólnocie.

Warto taki podział wprowadzić, nawet jeśli komuś wyda się to niezgodne z prawem. A konia z rzędem temu, który teraz sensownie wykaże co jest zgodne. Przypominam, że np. KRS wg swojej opinii wywaliłaby 1a do kosza. TK, gdyby jeszcze działał, mógłby zrobić to samo.

jadwiga_b · listopada 2016

[cite] mamba231:[/cite]Własciciele mieszkań nie posiadają udziału w garażu. Mają tylko wpis w AN o służebności przejazdu, przechodu.

Przykro mi, ale byłam mniej domyślna niż Ty, Blazejh. Oczywiste, że niektórzy nie posiadają miejsc postojowych. Moje pytanie wyżej skierowane do Piotrka było prośbą o wyjaśnienie, na jakiej podstawie głosują w sprawach związanych z garażem, skoro nie mają w nim udziałów.
Wyjaśnij proszę laikowi, dlaczego tak krytykujesz nowelizację ustawy /w kontekście rozliczeń wyodrębniony lokal garażowy wielostanowiskowy, a wspólnota/.
Osobiście nie mam problemów, że u mnie wspólnota zarządza garażem, chociaż robi to bez formalnego upoważnienia. Problemem jest sposób rozliczania. Wszystko wrzucone jest do jednego worka jako utrzymanie nieruchomości wspólnej i naliczane od udziału w całej nieruchomości. W ten sposób udział w partycypacji w kosztach garażu dla każdego współwłasciciela miejsca postojowego jest inny ponieważ zależy m.in od powierzchni jego mieszkania, co dla mnie jest maksymalnym absurdem.

KubaP · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:[/cite]Wyjaśnij proszę laikowi, dlaczego tak krytykujesz nowelizację ustawy /w kontekście rozliczeń wyodrębniony lokal garażowy wielostanowiskowy, a wspólnota/.
Osobiście nie mam problemów, że u mnie wspólnota zarządza garażem, chociaż robi to bez formalnego upoważnienia.

Problemem jest sposób rozliczania. Wszystko wrzucone jest do jednego worka jako utrzymanie nieruchomości wspólnej i naliczane od udziału w całej nieruchomości.
W ten sposób udział w partycypacji w kosztach garażu dla każdego współwłasciciela miejsca postojowego jest inny ponieważ zależy m.in od powierzchni jego mieszkania,
co dla mnie jest maksymalnym absurdem.

Uważam, że przy "służebności przechodu i przejazdu" dla garażu wielostanowiskowego trudno jest rozdzielić koszty.
Np. nie wiadomo, ile prądu zużyli właściciele miejsc postojowych, a ile zużyli ci co nie mają miejsca postojowego korzystający z przejazdu czy przechodu np. w celu wyrzucenia odpadów do posadowionych tam komór, wykonania konserwacji przez serwisantów infrastruktury przechodzącej przez garaż, itd.

Dlatego wspólnoty ze względów praktycznych wszelkie koszty utrzymania takich garaży wielostanowiskowych zaliczają do kosztów utrzymania części wspólnych i naliczenia zaliczek wykonują zgodnie z Art.12 UoWL. Ci właściciele lokali, co mają duży udział w NW płaca dużo, a ci co mają mały płacą mało.

Art12.2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali[b] w stosunku do ich udziałów[/b]. [b][color=#00f]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/color][/b] w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

blazejh · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:
Wyjaśnij proszę laikowi, dlaczego tak krytykujesz nowelizację ustawy /w kontekście rozliczeń wyodrębniony lokal garażowy wielostanowiskowy, a wspólnota/.

Bardzo dobre pytanie, ponieważ nowelizacja z dn. 12 czerwca 2015 roku, która weszła w życie bodaj 14 sierpnia ub roku, początkowo w ogóle nie była pomyślana w kontekście jakichkolwiek rozliczeń na linii garaż wspólnota. Początkowo chodziło wyłącznie o umożliwienie przeprowadzenia garażowiczom głosowań poprzez doliczenie udziałów w garażu do udziałów do mieszkań. Taka była wersja projektu noweli jeszcze w kwietniu 2015.
Potem komisja rozszerzyła zakres nowelizacji do wersji jaką mamy:

„Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z wyjątkiem art. 16.”;

w art. 3 po ust. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:
„3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;

Otóż z uzasadnienia projektu komisji dowiadujemy się, że chodzi nie tylko o głosowania, ale skracając cały wywód - garaż przyłączamy do wspólnoty pod każdym względem.

W praktyce pojawiłoby się kilka problemów, ale wymienię najważniejszy. Tzn. pojawiłoby się, gdyby ktoś na serio chciał dostosowywać system naliczeń do nowelizacji. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota musiałaby na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Taka byłaby jedna z interpretacji art. 3a. Nikt tego naturalnie nie zrobił, niewielu zresztą ten nonsens zauważyło.

W każdym razie efekt jest taki, że nikt 3a nie stosuje. Wszyscy traktujemy ten przepis jakby go nie było, albo nie wiemy jak go zinterpretować. Efekt może być tylko taki jak u Ciebie: wszystkie koszty i naliczenia zaliczek po staremu wrzucone do wspólnego worka, chociaż z treści 3a ewidentnie wynika, że powinno być "jakoś inaczej".

Dobrze, że nie masz problemów z tym, że wspólnota zarządza garażem, ale akurat kwestią czynności zarządzania garażem nowela w ogóle się nie zajęła. I to jest mój drugi główny zarzut pod jej adresem. Ta kwestia nadal nie jest regulowana przez żaden przepis. Wciąż mamy zapisy, które sprawdzały się w czasach międzywojennych. Wciąż będziemy biegać po sądach w sprawach garażowych.

KubaP · listopada 2016

[cite] blazejh:[/cite]Otóż z uzasadnienia projektu komisji dowiadujemy się, że chodzi nie tylko o głosowania, ale skracając cały wywód - garaż przyłączamy do wspólnoty pod każdym względem.

wiesz, z całym szacunkiem, ale co mnie obchodzi, jaką genezę ma ten zapis, o co chodziło jakieś tam komisji , inaczej pisząc, ja ciebie nie odsyłam do genezy, jaka przyświecała uchwaleniu ustawy o własności lokali: bo ta geneza straciła już swój sens za sprawa deweloperów , urzedników MF , ect.

W praktyce pojawiłoby się kilka problemów, ale wymienię najważniejszy. Tzn. pojawiłoby się, gdyby ktoś na serio chciał dostosowywać system naliczeń do nowelizacji. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota musiałaby na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Taka byłaby jedna z interpretacji art. 3a.
Nikt tego naturalnie nie zrobił, niewielu zresztą ten nonsens zauważyło.

ależ wprost przeciwnie, zwłaszcza w tych wspólnotach, co są wewnętrznie skonfliktowane .
Wielu administratorów zostało zmuszonych do przebudowywania baz służących do naliczeń i rozliczeń.

jadwiga_b · listopada 2016

[cite] blazejh:[/cite

w art. 3 po ust. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:
„3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;

W praktyce pojawiłoby się kilka problemów, ale wymienię najważniejszy. Tzn. pojawiłoby się, gdyby ktoś na serio chciał dostosowywać system naliczeń do nowelizacji. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota musiałaby na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli. Taka byłaby jedna z interpretacji art. 3a. Nikt tego naturalnie nie zrobił, niewielu zresztą ten nonsens zauważyło.

W każdym razie efekt jest taki, że nikt 3a nie stosuje. Wszyscy traktujemy ten przepis jakby go nie było, albo nie wiemy jak go zinterpretować. Efekt może być tylko taki jak u Ciebie: wszystkie koszty i naliczenia zaliczek po staremu wrzucone do wspólnego worka, chociaż z treści 3a ewidentnie wynika, że powinno być "jakoś inaczej".

W przytoczonym przepisie wyraźnie jest mowa o udziale w nieruchomości wspólnej. Może on stanowić podstawę do odpowiedzi na pytanie czy i na jakich zasadach współwłaściciel wyodrębnionego garażu wielostanowiskowego ma ponosić koszty nieruchomości wspólnej. W żaden sposób nie odnosi się do naliczania kosztów dotyczących funkacjonowania wyoębnionego garażu.
Jakie jest upoważnienie wspólnoty do zmiany zasad wynikających z kodeksu cywilnego i obciążanie "garażowiczów" kosztami wg naliczeń dla nieruchomości wspólnej, a nie wg udziałów w garażu? Względy praktyczne? Kto to ocenia? Zarząd, a reszta przyklepuje, bo nie wie o co chodzi. Przyznaję, że przy służebności czasami trudno rozdzielić koszty, ale to nie jest podstawą, aby niektórzy płacici za więcej niż posiadają. To właśnie na tym forum wielokrotnie było podkreślane, że we wspólnocie płaci się za posiadanie. Wspólnota nie ma prawa obciążać wiekszymi kosztami, niż wynika to właśnie z posiadania.
W jaki sposób wspólnoty zaliczają koszty funkcjonowania garażu do kosztów nieruchomości wspólnej? Po prostu ujmują wszystko w jednym planie gospodarczym i przedstawiają jedno łączne rozliczenie? Czy może wcześniej podejmują w tej sprawie jakieś uchwały? Co jest podstawą prawną dla tych uchwał? Względy praktyczne?

Piotrek · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:[/cite]

[cite] Piotrek:[/cite]

Sprawozdanie finansowe przedstawiam właścicielom jedno, ale są tam dwie różne pozycje - zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości wspólnej i osobno zaliczki/koszty/wynik na nieruchomości garażowej.

Czy wszyscy właściciele mieszkań posiadają udział w garażu? Pytam, bo zastanawiam się, jaka jest podstawa do głosowania nad częścią dotyczącą garażu przez właścicieli nie posiadających w nim udziału /skoro jest jedno sprawozdanie/. Poza tym taka konstrukcja stwarza problem dla osob, które akceptują tylko jedno z tych sprawozdań.

Nie, nie wszyscy posiadają udział w tym garażu - oczywiście jest to rozwiązanie niezgodne z prawem.
Teoretycznie - jak wskazałem - odnośnie garażu powinni "głosować" wyłącznie jego udziałowcy (a dokładniej to nie głosować, tylko całą gromadą nim zarządzać).
Cała ta "konstrukcja" jest oparta o art. 752 kc dotyczący prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.
Ze względu na to, że sprawy "garażowców" prowadzi wspólnota, właściciele lokali (jako tworzący wspólnotę) zatwierdzają działalność wspólnoty (w tym w zakresie zarządzania "cudzym" mieniem).
Oczywiście - tak jak pisałem wcześniej - jest to mocno naciągane, ale trudno mi sobie wyobrazić robienie dwóch list do podpisania - jednej do zatwierdzenia sprawozdania z NW, a drugiej do zatwierdzenia sprawozdania z zarządu garażem (rachunku z zarządu w rozumieniu kc).

[cite] jadwiga_b:[/cite]
W przytoczonym przepisie wyraźnie jest mowa o udziale w nieruchomości wspólnej. Może on stanowić podstawę do odpowiedzi na pytanie czy i na jakich zasadach współwłaściciel wyodrębnionego garażu wielostanowiskowego ma ponosić koszty nieruchomości wspólnej. W żaden sposób nie odnosi się do naliczania kosztów dotyczących funkacjonowania wyoębnionego garażu.
Jakie jest upoważnienie wspólnoty do zmiany zasad wynikających z kodeksu cywilnego i obciążanie "garażowiczów" kosztami wg naliczeń dla nieruchomości wspólnej, a nie wg udziałów w garażu? Względy praktyczne? Kto to ocenia? Zarząd, a reszta przyklepuje, bo nie wie o co chodzi. Przyznaję, że przy służebności czasami trudno rozdzielić koszty, ale to nie jest podstawą, aby niektórzy płacici za więcej niż posiadają. To właśnie na tym forum wielokrotnie było podkreślane, że we wspólnocie płaci się za posiadanie. Wspólnota nie ma prawa obciążać wiekszymi kosztami, niż wynika to właśnie z posiadania.
W jaki sposób wspólnoty zaliczają koszty funkcjonowania garażu do kosztów nieruchomości wspólnej? Po prostu ujmują wszystko w jednym planie gospodarczym i przedstawiają jedno łączne rozliczenie? Czy może wcześniej podejmują w tej sprawie jakieś uchwały? Co jest podstawą prawną dla tych uchwał? Względy praktyczne?

U mnie "garażowicze" są obciążani osobno (oczywiście, jak już wspomniał KubaP, z garażem jak z każdym innym lokalem we wspólnocie wiąże się proporcjonalny udział w kosztach zarządu NW) - każdy właściciel otrzymuje na naliczeniach zaliczek (i rozliczeniach kosztów) osobno pozycje dotyczące kosztów zarządu NW, osobno mediów oraz osobno kosztów zarządu/utrzymania garażu (wg. udziału w garażu, nie wg. udziału w NW)+ kosztów zarządu NW przypadających na lokal garażowy (iloczyn udziału garażu w NW oraz udziału współwłaściciela w garażu i oczywiście kosztów zarządu NW).
Chociaż tyle można zrobić zgodnie z prawem - programy do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wspólnot to umożliwiają.

KubaP · listopada 2016

[cite] jadwiga_b:[/cite] Jakie jest upoważnienie wspólnoty do zmiany zasad wynikających z kodeksu cywilnego i obciążanie "garażowiczów" kosztami wg naliczeń dla nieruchomości wspólnej, a nie wg udziałów w garażu?
Względy praktyczne? Kto to ocenia?

bo z garażem wielostanowiskowym jest związany udział w częściach wspólnych
Nie wolno ustalać jakieś tam opłaty np. 100 zł/ za miejsce postojowe , należy te zaliczki wyliczyć zgodnie z prawem

[quote]Wymiar zaliczki za miejsce postojowe winno wynikać z : 
1. [b]Kosztów utrzymania garażu wielostanowiskowego [/b]( EE, sprzątanie, konserwacja bieżąca, remonty) 
2. [b]Kosztów utrzymania części wspólnych[/b] (do garażu jest przypisany udział w częściach wspólnych ) przykład zaliczki masz tu https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka wystarczy wyrzucic te pozycje, które nie występują w twoich kosztach utrzymania garażu wielostanowiskowego i masz gotowca. 
[/quote]

[cite] jadwiga_b:[/cite] Zarząd, a reszta przyklepuje, bo nie wie o co chodzi.

to należy im to uświadomić i jest to zgodne z art.27 UoWL. To jest rola np dla ciebie, nie ma się co bać.

[cite] jadwiga_b:[/cite] Przyznaję, że przy służebności czasami trudno rozdzielić koszty, ale to nie jest podstawą, aby niektórzy płacici za więcej niż posiadają. To właśnie na tym forum wielokrotnie było podkreślane, że we wspólnocie płaci się za posiadanie.

Nie rozumie ... przecież, jak właściciele MP będą płacić większe zaliczki na utrzymanie nieruchomości to też bedą ponoć większe koszty od tych włascicieli lokali co nie mają MP.

[cite] jadwiga_b:[/cite] Wspólnota nie ma prawa obciążać wiekszymi kosztami, niż wynika to właśnie z posiadania.

prawda

[cite] jadwiga_b:[/cite] W jaki sposób wspólnoty zaliczają koszty funkcjonowania garażu do kosztów nieruchomości wspólnej?

np. uchwałą właścicieli lokali

[cite] jadwiga_b:[/cite] Po prostu ujmują wszystko w jednym planie gospodarczym i przedstawiają jedno łączne rozliczenie?

Tak, jest to ujęte w utrzymaniu cześć wspólnej. https://forum.zarzadca.pl/wiki/wzor_-_zaliczka

[cite] jadwiga_b:[/cite] Czy może wcześniej podejmują w tej sprawie jakieś uchwały?
Co jest podstawą prawną dla tych uchwał? Względy praktyczne?

podejmują stosowna uchwałę, która jest prawem w danej wspólnocie

jadwiga_b · listopada 2016

[cite] Piotrek:[/cite]

Ze względu na to, że sprawy "garażowców" prowadzi wspólnota, właściciele lokali (jako tworzący wspólnotę) zatwierdzają działalność wspólnoty (w tym w zakresie zarządzania "cudzym" mieniem).
Oczywiście - tak jak pisałem wcześniej - jest to mocno naciągane, ale trudno mi sobie wyobrazić robienie dwóch list do podpisania - jednej do zatwierdzenia sprawozdania z NW, a drugiej do zatwierdzenia sprawozdania z zarządu garażem (rachunku z zarządu w rozumieniu kc).

U mnie "garażowicze" są obciążani osobno (oczywiście, jak już wspomniał KubaP, z garażem jak z każdym innym lokalem we wspólnocie wiąże się proporcjonalny udział w kosztach zarządu NW) - każdy właściciel otrzymuje na naliczeniach zaliczek (i rozliczeniach kosztów) osobno pozycje dotyczące kosztów zarządu NW, osobno mediów oraz osobno kosztów zarządu/utrzymania garażu (wg. udziału w garażu, nie wg. udziału w NW)+ kosztów zarządu NW przypadających na lokal garażowy (iloczyn udziału garażu w NW oraz udziału współwłaściciela w garażu i oczywiście kosztów zarządu NW).
Chociaż tyle można zrobić zgodnie z prawem - programy do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej wspólnot to umożliwiają.

Oddzielna ewidencja to bezwzględne minimum przy braku przejrzystych unormowań prawnych. Nie wiem, jakim problemem są dwie oddzielne listy, ale miło przeczytać, że jest zarząd, który nie idzie po linii najmniejszego oporu i nie wrzuca wszystkiego do jednego worka stawiając się ponad przepisy prawa.
Dziękuję za odzew.

KubaP · listopada 2016

Piotrek, jak podzielić koszty utrzymania garażu, gdzie jest ustanowiona "służebność przechodu i przejazdu"
nie naruszając twojej doktryny " Zarząd nie idzie po najmniejszej linii oporu" .

Napisz ile "wytwarzają kosztów" ci właściciele lokali, którzy nie mają miejsc postojowych,
a ile "wytarzają kosztów" ci właściciele lokali co mają tylko komórki, czy ci właściciele lokali co wyrzucają śmieci do komór śmietnikowych posadowionych w garażu wielostanowiskowym ?

Moim zdaniem, praktycznie jest ustanowić, że wszystkie koszty utrzymania garażu wielostanowiskowego zalicza się do utrzymania część wspólnych a właściciele lokali ponoszą je wg udziału jaki posiadają.,
czyli właściciele, którzy mają lokal i MP będą płacić więcej.

Piotrek · listopada 2016

[cite] KubaP:[/cite]Piotrek, jak podzielić koszty utrzymania garażu

To już jest "wyższy stopień poplątania", kiedy dochodzi jeszcze problematyka służebności...

Moim zdaniem należy to tak traktować (z punktu widzenia rozliczeń), jakby jej nie było.
Bo po pierwsze nawet jeżeli uznać, że koszty powinni ponosić właściciele nieruchomości władnącej, to dotyczy to kosztów tej służebności, a nie całych kosztów nieruchomości garażowej. Trzeba by było je wyodrębnić, a myślę że koszty związane ze służebnością będą jednak niższe niż pozostałe koszty eksploatacji garażu.

Po drugie to właściciele garażu powinni wystąpić z takim roszczeniem (do właścicieli nieruchomości władnących), wspólnota na pewno nie ma (nawet naciągając prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia) takiego mandatu.

Po trzecie wreszcie - mam wątpliwości, co należy rozumieć przez "nieruchomość władnącą" w takim przypadku - nieruchomość wspólną (czy też - mówiąc właściwym w takim przypadku językiem kodeksu cywilnego - nieruchomość gruntową, czy też może nieruchomości lokalowe?). Pewnie trzeba byłoby przeanalizować treść aktu notarialnego ustanawiającego tą służebność.
Jeżeli nieruchomościami władnącymi są nieruchomości lokalowe, to tym bardziej wspólnota nie może "płacić" za służebność właścicielom lokalu garażowego.

KubaP · listopada 2016

[cite] Piotrek:[/cite]To już jest "wyższy stopień poplątania", kiedy dochodzi jeszcze problematyka służebności...

o tym wiadomo już od ho-ho-ho

[cite] Piotrek:[/cite]Moim zdaniem należy to tak traktować (z punktu widzenia rozliczeń), jakby jej nie było.

Bo po pierwsze nawet jeżeli uznać, że koszty powinni ponosić właściciele nieruchomości władnącej, to dotyczy to kosztów tej służebności, a nie całych kosztów nieruchomości garażowej. Trzeba by było je wyodrębnić, a myślę że koszty związane ze służebnością będą jednak niższe niż pozostałe koszty eksploatacji garażu.

pozwolę sobie mieć odrębne zdanie.
Uważam, że w takich przypadkach należny się zastanowić, jakie to miałyby być te koszty, z jakich składników miałyby się składać, jaki wymiar zaliczki miałby płacić właściciel MP?

Struktura zaliczki za MP powinna się składać :
1. Koszty utrzymania garażu
2. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Na koszty utrzymania garażu (MP) mogłyby się składać następujące pozycje:

- energia elektryczna (jeżeli służy tyko do oświetlenia MP i otwierania bramy garażowej)
- koszty okresowego sprzątania (raz na 2 tygodnie i raz na 1/2 roku mycie mechaniczne garażu)
- ubezpieczenie urządzeń obsługujących garaż
- czynności administracyjne związane z obsługą garażu (naliczanie zaliczek rozliczanie)
- czynności konserwacji bieżącej ( wymiana niesprawnego oświetlenia)
- utrzymanie systemu otwierania bramy wjazdowej

Na koszty związanie z utrzymaniem części wspólnych - pozycje takie same jak przypisane do lokalu mieszkalnego czy użytkowego naliczone zgodnie z przypisanym udziałem do garażu, podzielonym na części równe / tyle ile jest miejsc postojowych / X miesięczna stawka ; np. ogrzewanie części wspólnych

I z tak podzielonych kosztów robi sie spora sumka 160-200 zł/m-c za 1 MP . i tu należy zadać sobie pytanie czy takie opłaty udźwigną właściciele MP?

W przypadku zaliczenia kosztów utrzymania garażu, jako utrzymanie NW opłaty ,mogą ulec obniżeniu o... jakieś 1/3 .

[cite] Piotrek:[/cite]Po drugie to właściciele garażu powinni wystąpić z takim roszczeniem (do właścicieli nieruchomości władnących), wspólnota na pewno nie ma (nawet naciągając prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia) takiego mandatu.

uważam, że nie o to chodzi kto z jaką inicjatywą wystąpi , bo to jest wspólny inters całej wspólnoty, a nie tylko właścicielei MP. Jeżeli się dogadają co podziału kosztów utrzymania to łatwiej będzie ustalić odrębne zaliczki od MP.

[cite] Piotrek:[/cite]Po trzecie (...) Pewnie trzeba byłoby przeanalizować treść aktu notarialnego ustanawiającego tą służebność.

od tego trzeba zacząć , co ten pierwszy właściciel "wymodelował i jakie zapisy wymyślił" , od tego się zaczyna ten cały galimatias z podziałem kosztów / naliczaniem zaliczek związanych z utrzymaniem garażu wielostanowiskowego.

Ange-lisica · listopada 2016

Błażej, no i jestem, no i co? Przeczytałam dyskusję i nadal nic nie rozumiem Błażej. Nie jestem w zarządzie, ani nie pracuję jako administrator. Jeśli chciałbyś ze mną rozmawiać, musiałbyś od podstaw wszystko mi wyjaśniać. W równoległym wątku zadałam Tobie pytania. Myślę, że bez odpowiedzi na nie nie posunę się w zrozumieniu tematu.

Co mnie interesuje przede wszystkim, ano żeby zapytać administratora/Zarząd czy i dlaczego płacę za czyszczenie stanowisk postojowych pomimo tego, że nie mam takiego stanowiska wykupionego. Oczywiście administrator/Zarząd może powiedzieć, że nie płacę za czyszczenie, a ja jak mam udowodnić, że płacę lub żeby mnie udowodniono, że nie płacę?

Kurczę.

KubaP · listopada 2016

a ja jak mam udowodnić, że płacę lub żeby mnie udowodniono, że nie płacę?

wystarczy sprawdzić zapisy w umowach na obsługę wspólnoty

Zarządca · listopada 2016

[cite] Ange-lisica:[/cite]
Co mnie interesuje przede wszystkim, ano żeby zapytać administratora/Zarząd czy i dlaczego płacę za czyszczenie stanowisk postojowych pomimo tego, że nie mam takiego stanowiska wykupionego. Oczywiście administrator/Zarząd może powiedzieć, że nie płacę za czyszczenie, a ja jak mam udowodnić, że płacę lub żeby mnie udowodniono, że nie płacę?

Sądzę, że należałoby poprosić o udostępnienie do wglądu umowy z firmą świadczącą usługę sprzątania, tam jest wykaz prac i ich wycena. Brak podstaw prawnych do sprzątania cudzych garaży.

Ange-lisica · listopada 2016

Zarządca: Sądzę, że należałoby poprosić o udostępnienie do wglądu umowy z firmą świadczącą usługę sprzątania, tam jest wykaz prac i ich wycena.

Dzięki wielkie. Tak. to świetna rada Zarządco. Wczoraj poszłam na poniedziałkowy dyżur do administratora w naszej Wspólnocie, ale administrator zachorował i w zastępstwie przysłał pracownika swojej firmy, młodziutką dziewczynę, która nic konkretnego nie potrafiła powiedzieć. Trzeba poczekać do kolejnego poniedziałku. Sprawę płatności za garaż muszę wyjaśnić.

Brak podstaw prawnych do sprzątania cudzych garaży.

O, tak, to interesujące :bigsmile:

Nowy doklejony: 21.11.16 21:04
Zarządco, poprosiłam dziś Zarząd o udostępnienie do wglądu umowy z firmą świadczącą usługę sprzątania. Powiedziałam, że tam powinien być wykaz prac i ich wycena.

Na to otrzymałam odpowiedź, że w umowie nie ma żadnej wyceny, jest tylko kwota i niczego się z umowy nie dowiem.

Ja już nie wiem, czy taka za mnie straszna hetera, czy celowo Zarząd uniemożliwia mi otrzymanie jakichkolwiek informacji na jakikolwiek temat

.

Wyjaśniałam, że chcę zobaczyć umowę, ale wszyscy się na mnie obrazili. Jak dzieci. Mówię Ci Zarządco, nie wiem jak mam rozmawiać.

Mam napisać prośbę o wgląd do umowy z firmą sprzątającą. jakieś pomysły?

Nowy doklejony: 21.11.16 21:06
#####################
Na temat hali wielostanowiskowej jutro już powiem, co ustaliłam. Dobranoc.

omulec · grudnia 2016

Niestety nie ma złotego rozwiązania. A cały bajzel z powodu prawa nie nadążającego za rynkiem. Deweloperzy sprzedają udziały w wyodrębnionym lokalu garażowym, bo w taki sposób mogą je sprzedawać bez lokalu do którego przynależałoby prawo do wyłącznego korzystania. Z ciekawostek - ilu znacie deweloperów, którzy stosując wyodrębniony lokal garażowy przystosowuje go do wyodrębnionego opomiarowania energii elektrycznej?

My przerabiamy to od 6 miesięcy we WM. Właśnie uchwała jest głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z kilkoma uzasadnieniami wyroków, wydzieliliśmy w garażu instalacje i urządzenia oraz ciągi komunikacyjne, przejścia i powierzchnie do części wspólnej (służebność jest dla wszystkich w KW). Uznaliśmy, że energia elektryczna zasila oświetlenie i urządzenia służące wszystkim - jak samochód parkuje to mu światło niepotrzebne - tylko podczas przemieszczania się. Bo korzystać z garażu mogą wszyscy, tylko parkować na wydzielonych miejscach nie. Wszystkie więc koszty poza metrażem miejsc wydzielonych w czyszczeniu będą kosztami części wspólnej.

Oczywiście współwłaściciel garażu zgodnie z iloczynem udziału w wydzielonym lokalu z KW i udziałem garażu jako całego lokalu będzie ponosił koszty części wspólnej.

Nie znaleźliśmy lepszego rozwiązania - popartego możliwymi do zinterpretowania faktami i co najważniejsze jakimiś zasadami współmiernego podziału kosztów.

KubaP · grudnia 2016

Poniższe rozwiązanie jest jak najbardziej najrozsądniejsze i najbardziej korzystne dla wszystkich grup właścicieli lokali.

My przerabiamy to od 6 miesięcy we WM. Właśnie uchwała jest głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Zgodnie z kilkoma uzasadnieniami wyroków, wydzieliliśmy w garażu instalacje i urządzenia oraz ciągi komunikacyjne, przejścia i powierzchnie do części wspólnej (służebność jest dla wszystkich w KW).

Uznaliśmy, że energia elektryczna zasila oświetlenie i urządzenia służące wszystkim - jak samochód parkuje to mu światło niepotrzebne - tylko podczas przemieszczania się. Bo korzystać z garażu mogą wszyscy, tylko parkować na wydzielonych miejscach nie. Wszystkie więc koszty poza metrażem miejsc wydzielonych w czyszczeniu będą kosztami części wspólnej.

czyli właściciele MP też partycypują w nieogrzewaniu części wspólnych ( klatek schodowych) , konserwacji wind , ect. , a każdy uczestniczy w tych kosztach do wysokości udziału przypadającego na to MP.

Zarządca · grudnia 2016

[cite] Ange-lisica:[/cite]
Zarządco, poprosiłam dziś Zarząd o udostępnienie do wglądu umowy z firmą świadczącą usługę sprzątania. Powiedziałam, że tam powinien być wykaz prac i ich wycena.

Na to otrzymałam odpowiedź, że w umowie nie ma żadnej wyceny, jest tylko kwota i niczego się z umowy nie dowiem.

W umowie powinien być zapis co konkretnie jest przedmiotem usługi.

Może warto ustalić jaki są koszty sprzatnia na lokalnym rynku. Firmy zwykle podają koszt w przeliczeniu na m i porównać. Dość trudna ta współpraca, a na zebraniach można coś wyjaśnić?

Ange-lisica · grudnia 2016

Zarządco, dzięki wielkie. Zarząd i administrator udostępnili umowę z firmą sprzątającą z 2013 roku, tj z okresu, gdy działał Zarządca w postaci firmy dewoloperskiej. Myślę, że umowa już dawno wygasła i jest nowa umowa, z obecnym Zarządem właścicielskim. Podsunięto mi starą na "odczep się".

A poza tym. Dziwi mnie, że nie ma wyceny. Jeśli podpisuje się jakąkolwiek umowę, to musi być napisane co i za ile i w jaki sposób. A jeśli tego nie ma, to czy Zarząd płaci z ręki do ręki, czy jak? Jak już pisałam, wielkość garażu jest znaczna, a stanowisk postojowych jest 81 i niemożliwością mi się wydaje, żeby nigdzie, w żadnym dokumencie nie była określona zapłata za czyszczenie miejsc postojowych.

Zarządca: W umowie powinien być zapis co konkretnie jest przedmiotem usługi.

No oczywiście. Zgadza się. Powinno być też wynagrodzenie za te konkretne przedmioty usługi. Od biedy mogłabym też obejrzeć fakturę.

Zarządca: Dość trudna ta współpraca, a na zebraniach można coś wyjaśnić?

Ostatnio chorowałam i nie byłam na zebraniu, więc nie widziałam jak wszystko się odbywa.

Współpraca jest bardzo trudna, ponieważ członkowie Zarządu nie rozumieją, że każdy właściciel lokalu we wspólnocie ma prawo do informacji. Ostatnio otrzymałam pismo, w którym zagrożono mi, że zarząd "skieruje sprawę do odpowiednich organów ścigania". Chodzi m.in. o moje częste wizyty na dyżurze u administratora. Szzzz.. nie są takie częste, a poza tym, czy policja i prokuratura nie ma innych spraw do załatwienia niż rozstrzyganie sporów wewnątrz Wspólnot?

Zarządco oraz wszyscy forumowicze. Tak. otrzymałam odpowiedź na pismo, które opublikowałam na tym forum. Obiecałam Wam wszystkim, że je udostępnię i tak zrobię. Będzie trochę pracy, bo muszę to pismo przepisać. Zarząd się nie wysilił i napisał pismo na jedną stronę, bo w zasadzie nie odpowiedział na postawione przeze mnie pytania, natomiast mi ostro pogroził. W sobotę jestem całkowicie wolna, więc udostępnię Wam odpowiedź Zarządu.

Chcę też wrócić na forum, gdy tylko uporam się z kolejnym pismem, które piszę w ten sposób, aby nadawało się do upublicznienia w sądzie. Z Błażejem chętnie porozmawiam i z Elanem i (nie ukrywajmy) ze wszystkimi, którzy nie chcą wytarmosić mnie za uszy.

Zarządca: Może warto ustalić jaki są koszty sprzątnia na lokalnym rynku

No tak. wystarczy zadzwonić do jakiejkolwiek firmy zajmującej się czyszczeniem miejsc postojowych. Ale mnie interesowało też, czy ja za czyszczenie tych stanowisk płacę.

Pozdrawiam mocno:bigsmile:

Nowy doklejony: 18.12.16 12:31
Cześć Błażej. Miło Cię widzieć. Nic się nie odzywasz :bigsmile:

Nie podejmuję na razie tematów technicznych po tym jak konserwator w mojej Wspólnocie opowiedział mi o butli gazowej nad moja głowa :bigsmile: Miał niezły ubaw.

Co do miejsc postojowych w garażu, to mam zbyt mało danych i nie chcę Cię narażać na stratę kolejnego czasu przy komputerze. Nie jestem we wspólnocie osobą, z którą Zarząd chętnie dzieli się informacjami. Pewne rzeczy muszę odpuścić, ale innych nie.

Usiłuję rozwiązać sprawę aktów notarialnych i założyłam nawet wątek na ten temat, ale że pisałam dziś w nocy, więc w czymś tam się pomyliłam i żeby mieć całkowity obraz sytuacji, trzeba przeczytać wątek od początku do samego końca (gdzie pomyłka jest wyjaśniona).

Mam nadzieję, że wpadniesz na forum, żeby "pogadać' :bigsmile:

Pozdrawiam Cię.

wp44 · grudnia 2016

Współpraca jest bardzo trudna... Ostatnio otrzymałam pismo, w którym zagrożono mi, że zarząd "skieruje sprawę do odpowiednich organów ścigania"... Chodzi m.in. o moje częste wizyty na dyżurze u administratora

Wygląda na to, że nie trzeba było długo czekać na takie właśnie efekty Twojej działalności, a rezultat był raczej łatwy do przewidzenia. Jeżeli tak realizujesz strategię rozwiązywania problemów we wspólnocie, jak tu na forum sypiesz problemami, to daleko nie zajedziesz, niestety. Zresztą, jak widać na załączonym obrazku, chyba właśnie zaczynają się zacierać łożyska z powodu przegrzania.

Szkoda mi Ciebie i nie chciałbym, żebyś się spalała, aż się całkowicie wypalisz (widać pierwsze symptomy), dlatego opowiem historię, którą być może wszyscy już znają, bo jest powtarzana na każdym praktycznie szkoleniu z zarządzania: profesor przyniósł dzban, włożył do niego duże kamienie tak, że dzban wypełnił się po brzegi. Zapytał studentów, czy coś się jeszcze zmieści, oni że nie. Profesor wyjął małe kamyki i wsypał do dzbana cały worek, kamyki powpadały w puste przestrzenie pomiędzy dużymi kamieniami. Zapytał studentów, czy coś się jeszcze zmieści w dzbanie, studenci, że teraz już nie. Profesor wyjął worek piasku i cały wsypał do dzbana. Piasek wypełnił puste przestrzenie pomiędzy kamykami. Zapytał, czy coś się jeszcze zmieści do dzbana, studenci, że teraz to już na pewno nie. Profesor wyjął dzban z wodą i całą wodę wlał do dzbana. Jak widać, zmieściło się całkiem sporo.

Co to ma do naszej sprawy? Odpowiedz sobie na pytanie, co będzie, jeżeli zaczniesz od wlewania wody, albo sypania piasku? Czy duże kamienie zmieszczą się wtedy w dzbanie? Czy zmieści się to wszystko, jeżeli nie zaczniemy wkładać po kolei, zaczynając od największych kamieni? Duże kamienie, to Twoje najważniejsze problemy do rozwiązania, kamyki, to sprawy pomniejsze, drugorzędne, piasek, to są b.zdety, które w dużej mierze sama wynosisz do rangi problemów, a woda to są wymyślane przez Ciebie duperele. Nie można było spodziewać się innego rezultatu, jeżeli zasypałaś wspólnotę piaskiem i zalałaś wodą.

Moja rada: Odpuść sobie walkę z zarządem na jakiś czas. Niech to ucichnie, a Ty złapiesz oddech i jak dobrze pójdzie, to może jeszcze podreperujesz zdrowie. Jak kurz bitewny opadnie, zacznij jeszcze raz, ale od dużych kamieni i nie wszystko na raz. Lawina nie jest wskazana. Po jednym kamieniu. Jak to załatwisz, to z kamykami poradzisz sobie szybko. Piasek i wodę możesz sobie już wtedy odpuścić, bo nie będzie Ci to przeszkadzać.

Przez Ciebie musiałem napisać długi post. Nie zmuszaj mnie do tego, bo nie lubię długich wpisów.

zarządzanie garażem

Komentarze

Zapisz się na newsletter